Lees De Opstelling van Stadgenoot.

10 De OpstellinG VAn stADGenOOt
De eerste jaren van haar bestaan zijn voor stadgenoot
niet gemakkelijk geweest. Het in elkaar schuiven van
twee grote werkorganisaties heeft veel energie gekost,
terwijl de ontwikkelingen op de woningmarkt ons
hebben gedwongen om snel en voortdurend bij te
sturen. na de verliezen in de eerste twee jaar (2008
en 2009), door afwaarderingen en fusiekosten, is
er in de jaren daarna weer een voorzichtig positief
resultaat geboekt. maar doordat de crisis veel ingrijpender
is dan aanvankelijk werd verwacht, is
stadgenoot niet klaar.
De crisis heeft ons zo hard kunnen raken, omdat het niet alleen
een vanaf buiten af komend onheil was, maar omdat de oorzaken
ook in de Amsterdamse woningmarkt zèlf moeten worden
gezocht. er is jarenlang uitgegaan van de veronderstelling van
een permanente groei: groei van het aantal huishoudens; groei
van het inkomen; groei van de ruimteconsumptie; groei van het
eigenwoningbezit en als resultaat een voortdurende stijging van
de onroerend goedprijzen. De verwachte waardeontwikkeling in de
toekomst rechtvaardigde de uitgaven van vandaag. Dat optimisme
is nu voorbij. We houden voorlopig rekening met een daling en op
zijn best een stabilisatie van de prijzen op de onroerendgoedmarkt.
stadgenoot is vanaf begin 2009 begonnen met bijsturen. investeringen
zijn getemporiseerd; veel projecten zijn ‘on hold’ gezet,
maar de pannetjes bleven op het vuur staan totdat de markt weer
zou aantrekken. in het najaar van 2009 concludeerden we dat
ook in de organisatie moest worden bijgestuurd om de kosten en
de risico’s beter te kunnen beheersen. Dit leidt in 2010 tot een
reorganisatie, de nieuwe Koers, en een nieuw ondernemingsplan
‘Met elan door zwaar weer’.
De inkt van het nieuwe ondernemingsplan was nog niet opgedroogd
of de verkoop van bestaande huurwoningen viel verder tegen.
in de zomer van 2010 is besloten het investeringsprogramma te
baseren op een verkoop van 250 woningen per jaar, voorzichtig
oplopend tot 280. in 2011 is ook dat aantal niet gehaald en blijft
de teller staan op 214.
niemand gelooft meer in een spoedige terugkeer naar de situatie
van voor september 2008. Voor de corporaties komt daar een
belangrijk nieuw feit bij. De rijksoverheid heeft aangekondigd dat
de grote verhuurders met ingang van 2014 een heffing krijgen opgelegd
om bij te dragen in de kosten van de huurtoeslag. Voor de
gezamenlijke corporaties betekent dat ongeveer € 620 miljoen per
jaar; voor stadgenoot € 11 miljoen. Dat is een substantiële verzwaring
van de exploitatielasten. er zullen maatregelen moeten
worden getroffen om de gevolgen van deze heffing op te vangen.
Het is nog zeer onzeker of daarmee alle risico’s in beeld zijn. De
grootste woningcorporatie van nederland, Vestia, is ernstig in
problemen gekomen door haar derivatenposities. Op dit moment
is nog zeer ongewis wat de gevolgen zijn voor de sector en de
financiering.
in oktober 2011 heeft de Raad van Commissarissen het nieuwe
bestuur van stadgenoot, bestaande uit Gerard Anderiesen en
Marien de langen, gevraagd een visie te formuleren op de vragen
hoe stadgenoot op deze veranderende omstandigheden moet
reageren, wat de aangescherpte stip op de horizon moet zijn,
welke organisatorische ontwikkeling daarbij hoort en hoe de
route hier naar toe er uit ziet.
in antwoord op deze vraag zijn we in gesprek gegaan met onze
belangrijkste stakeholders, de ondernemingsraad, medewerkers,
managers, directeuren, Huurgenoot en Maatschappijraad om
onze visie te formuleren en te zorgen voor draagvlak en commitment
binnen heel stadgenoot.
De open wijze waarop het bestuur het gesprek is aangegaan,
krijgt veel waardering van de medewerkers. een openheid die we
willen vasthouden in de toekomst. De totstandkoming van dit
document is daarmee al een eerste stap op weg naar organisatieverandering.