Lees De Opstelling van Stadgenoot.

De BAsis Op ORDe
De financiën
een woningcorporatie is tegelijkertijd een beheer- en een investe-
ringsbedrijf. Het beheerbedrijf moet voldoende opbrengsten gene-
reren om duurzaam de bestaande voorraad te kunnen exploiteren.
Met andere woorden, uit de huuropbrengsten moeten de kosten
voor de reguliere beheer-, verhuur- en onderhoudsactiviteiten kunnen
worden betaald. Maar, uit dezelfde huuropbrengsten moeten
ook de kosten kunnen worden betaald om de voorraad duurzaam
kwalitatief op orde te houden. Dat is geen statische, maar een
dynamische opgave. De eisen die we stellen aan de kwaliteit van
de woningen, verandert in de loop van de tijd. Dat betreft het
uitrustingsniveau, maar ook de woontechnische kwaliteit. Ook
sloop en vervangende nieuwbouw zouden idealiter uit de beheeropbrengsten
moeten kunnen worden betaald. Het gaat
immers om het vernieuwen van de bestaande portefeuille. Voor
het exploitatiebedrijf hebben wij als doelstelling geformuleerd
dat de e(xploitatie) R(ente) V(erhouding) 110 % moet zijn.
Het investeringsbedrijf, dat nieuwbouwwoningen moet toevoegen,
zal gefinancierd moeten worden uit de inbreng van eigen
vermogen en het aantrekken van vreemd vermogen. Omdat wij
woningen ontwikkelen waarvan de huur kunstmatig laag wordt
gehouden, is er altijd sprake van een deels onrendabele investering.
De afgelopen periode is de inbreng van het eigen vermogen
gefinancierd uit de verkoop van huurwoningen bij leegkomst.
Op zich kan een corporatie met dit verdienmodel prima functione-
ren. een aantal zaken verhindert echter het goed functioneren van
het verdienmodel:
1. De lopende exploitatie kost, vanwege relatief hoge rentelas-
ten, hoge vastgoedgebonden kosten en een relatief omvangrijk
werkapparaat, eigenlijk te veel waardoor een eRV van
110% niet gehaald wordt.
2. De onrendabele top op nieuw te bouwen sociale huurwoningen
is hoog (momenteel rond de € 100.000) waardoor de
rentelasten verder stijgen.
3. stadgenoot heeft een relatief grote investeringsopgave omdat
enerzijds de herstructurering van haar wijken nog niet is
voltooid (bijvoorbeeld Geuzenveld) en anderzijds het woningtekort
voor jonge stedelingen in Amsterdam aanzienlijk is.
4. De verkoop van individuele huurwoningen is ondanks grote
inspanningen fors terug gevallen, van bijna 600 woningen in
2007 naar 214 woningen in 2011. Herstel van dit verkoopprogramma
is op korte termijn niet te verwachten.
5. Vanaf 2014 gaat de Rijksoverheid de woningcorporaties jaarlijks
een heffing opleggen die voor stadgenoot geschat wordt
op € 11 mln. Deze heffing wordt slechts beperkt gecompenseerd
door extra huuropbrengsten, op basis van het nieuwe
huurbeleid (15/25 punten bijtelling in schaarste gebieden en
5% extra huurverhoging bij een inkomen boven de € 43.000).
6. er is grote onzekerheid wat de kwestie-Vestia voor de corporaties
betekent. We moeten zowel rekening houden met een
bijdrage van alle corporaties voor een reddingsplan als met
grotere belemmeringen om op de kapitaalmarkt financiering
aan te trekken.
De hierboven geschetste factoren zouden de financiële continuïteit
van stadgenoot in gevaar kunnen brengen wanneer we niet
op tijd bijsturen.
De volgende maatregelen kunnen ook in de toekomst van stadge-
noot een blijvend gezond bedrijf maken:
1. Allereerst willen we het exploitatiebedrijf op orde krijgen door
vanaf begroting 2014 een begroting te presenteren waarin de
eRV 110% is. Dit kan door de kosten met € 8 miljoen te verlagen.
Ruim € 5 miljoen zal moeten worden bezuinigd op de vastgoedgebonden
kosten, waarmee we op een vergelijkbaar niveau
komen als andere corporaties in de grote steden. Op de organisatie
moet € 3 miljoen worden bezuinigd, waarmee we ook in
dit opzicht in de pas gaan lopen met vergelijkbare corporaties.
Dit laatste komt neer op 10% reductie in het aantal fte’s.
2. We gaan actiever portfolio- en assetmanagement toepassen
om waar mogelijk vastgoed (individuele woningen aan
zittende huurders of bij leegkomst, complexen woningen op
plaatsen waar stadgenoot niet per se present hoeft te zijn,
bedrijfsonroerend goed en voorraadposities) af te stoten
(desinvesteren) om daarmee de investeringsmiddelen vrij te
maken om ons bestaand bezit op orde te brengen (basiskwaliteit),
de herstructurering door te zetten en waar mogelijk
voorraadposities te benutten voor onze volkshuisvestelijke
doelstellingen. Bij het bestaand bezit en de herstructurering
ligt daarmee onze eerste prioriteit. een deel van de opbrengsten
uit desinvesteringen (met name als het ons lukt om
complexen woningen te verkopen) zal worden aangewend om
de schuldenlast terug te dringen.
3. in plaats van te sturen op onrendabele toppen gaan we sturen
op (maatschappelijke) rendementseisen (iRR’s).
4. Voor onze 100% dochter stadsgoed – die een zeer gewaardeerde
rol vervult in het postcodegebied 1012, gaan we op zoek naar
meer aandeelhouders om deze rol te kunnen doorzetten maar
we willen in de toekomst de inbreng van stadgenoot kunnen
beperken.
5. Over de toekomst van de Amsterdams Compagnie treden we
in overleg met de gemeente Amsterdam om de rol van de AC
te actualiseren.
Het realiseren van deze doelstellingen zal niet eenvoudig zijn en
uiteraard kan er pas meer geïnvesteerd worden wanneer de desinvesteringen
gerealiseerd zijn.
17