Jaarverslag 2001 - Wereldhave

2001 2000
Economische groei 2,7 4,1
Inflatie 4,1 3,4
Groei consumptie 2,8 4,0
Groei bedrijfsinvesteringen 1,3 6,9
Groei werkgelegenheid 1,8 4,7
Werkloosheid 13,3 14,1
Jaarhuur en marktwaarde
(in miljoenen Euro, per 31 december 2001,
bij volledige bezetting)
Sectoriële verdeling
in % van de marktwaarde
Gemiddelde bezettingsgraad in %
%
100
95
90
85
80
75
70
20
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1997
Winkels
Kantoren
1998
Overige
100%
1999
2000
2001
marktwaarde
jaarhuur
kantoren
J AARVERSLAG 2001 • WERELDHAVE N.V.
Spanje
Ook in Madrid is de bruto opname van kantoorruimte in 2001 gedaald als
gevolg van het veranderde tij van de economie. De bruto opname over 2001
bedraagt ongeveer 450.000 m2 tegen 800.000 m2 in 2000. In 2001 steeg de leegstand
van 1,4% naar 3%. Het feitelijke aanbod ligt nog hoger door de groei van
de sub-lease. Doordat in 2002 ca. 450.000 m2 nieuwbouw kantoorruimte wordt
opgeleverd, zal de leegstand verder oplopen. Ondanks de afnemende vraag hebben
de huurniveaus redelijk stand gehouden, maar diverse verhuurders doen
aanbiedingen met huurvrije periodes. Aan de buitenring (M40) vallen wel
dalende huurniveaus waar te nemen. De huurniveaus in het CBD liggen tussen
EUR 300 en 500 per m2 , aan de binnenring (M30) tussen EUR 200 en 300 en
aan de buitenring tussen EUR 150 en 190 per m2 .
De groei van de consumentenbestedingen is in 2001 teruggelopen. De bouw
van nieuwe winkelcentra is opgevoerd van 640.000 m2 in 2000 tot 1,1 mln m2 in 2001. In de komende twee jaar is een verdere groei te verwachten met
2,4 miljoen m2 . De leegstand in winkelcentra is desondanks verder gedaald tot
onder de 2%. Het tempo van de huurstijgingen lag in het afgelopen jaar rond de
10%, ondanks de forse uitbreiding van het winkelbestand. Van belang is dat de
groei van de consumptieve bestedingen aan luxe artikelen in 2001 nog vrij sterk
is toegenomen vanwege de naderende komst van de Euro. De omschakeling op
de Euro en de afnemende economische groei doen verwachten dat de groei van
de winkelbestedingen in 2002 zal afnemen. In combinatie met de aanhoudende
groei van de nieuwbouw lijkt een afkoeling van de Spaanse winkelmarkt waarschijnlijk.
De netto aanvangsrendementen van grote regionale winkelcentra liggen
in Spanje rond de 7%. Voor winkels in de binnensteden gelden iets hogere
netto aanvangsrendementen.
De centrale ligging binnen Spanje en de aanwezigheid van het belangrijkste
internationale vliegveld hebben ertoe geleid dat de distributie sector in de regio
Madrid sterk vertegenwoordigd is. Ongeveer 80% van alle bedrijfsgebouwen is
bestemd voor distributie. Mede door de snelle technologische ontwikkeling is
hier een tekort aan grote efficiënte gebouwen van tenminste 10.000 m2 ontstaan.
In de afgelopen jaren is de groei van het aanbod duidelijk achtergebleven bij de
vraag. Hierdoor is de leegstand gedaald en zijn de huren gestegen. De hoogste
prijzen voor bedrijfsruimte worden betaald in het Noorden en in het Noord-
Oosten langs de snelwegen naar Barcelona en Burgos en op korte afstand van
het internationale vliegveld van Madrid, Barajas. Als gevolg van de hoge grondprijzen
in dit gebied wijken veel bedrijven uit naar goedkopere gebieden op iets
grotere afstand van Madrid en Barajas. De huren van nieuwe efficiënte bedrijfsgebouwen
zijn tussen 1998 en 2001 met ongeveer 50% gestegen.