Jaarverslag 2001 - Wereldhave

Winst en dividend per aandeel 

6 

5 

4 

3 

2 

1 

0 

1997 

2001 in beeld 

• Winst EUR 11,1 mln hoger 

• Winst per aandeel stijgt 12% 

• Dividendvoorstel EUR 4,10 per aandeel (+ 6,5%) 

• 4 nieuwe gebouwen in exploitatie; waarde EUR ••• mln. 

• Aankoop van turnkey te leveren nieuwbouw in België en Spanje; 

investeringswaarde EUR 32,1 mln. 

• Verkopen in Hongarije, Nederland en het Verenigd Koninkrijk; 

verkoopopbrengst EUR 14,7 mln. 

• Na balansdatum: aankoop winkelcentrum Itäkeskus voor EUR 322 mln, 

netto aanvangsrendement ca 7%. 

• Vooruitzicht 2002: duidelijke stijging winst per aandeel (tussen 7% – 12%) 

Eigen vermogen in % van totale activa Koers van het aandeel 

% 

70 

65 

60 

55 

50 

45 

40 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

Samenstelling onroerend goed in 

exploitatie 

100% 

80% 

60% 

40% 

20% 

0% 

1998 

1997 1997 

1999 

2000 


1998 

1998 

1999 1999 

2000 2000 


Intrinsieke waarde en beurskoers op 31/12 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

1997 

1998 

1999 

2000 


Geografische spreiding beleggingen 

ultimo 2001 

J AARVERSLAG 2001 • WERELDHAVE N.V. 1

2 

Kerncijfers over 10 jaar 

J AARVERSLAG 2001 • WERELDHAVE N.V. 

1992 1993 1994 1995 1996 

Resultaten 

(x EUR 1 mln) 

Netto huuropbrengsten 93,9 90,7 82,1 83,9 84,3 

Winst 38,7 42,1 49,3 51,4 55,1 

Balans 

(x EUR 1 mln) 

Beleggingen 1.221,9 1.097,4 1.115,6 1.059,5 1.139,5 

Eigen Vermogen 572,8 626,9 636,3 598,2 688,6 

Langlopende schulden 612,1 468,0 419,1 400,6 370,5 

Indirect beleggingsresultaat ./. 147,2 ./. 40,5 ./. 56,5 ./. 55,5 53,8 

Aantal aandelen 

Aantal op 31 december 11.465.993 13.558.489 14.811.497 15.204.984 16.041.440 

Gemiddeld in het jaar 11.465.993 12.236.205 14.496.012 15.096.775 15.759.729 

Gegevens per aandeel 1) 

(x EUR 1) 

Eigen vermogen2) 49,04 45,94 42,69 39,12 42,71 

Winst 3,29 3,07 3,31 3,37 3,43 

Indirect beleggingsresultaat3) ./. 27,96 ./. 3,32 ./. 3,32 ./. 3,64 3,43 

Dividend 3,25 3,28 3,28 3,29 3,29 

of 8% of 6,25% of 8% of 8% of 5,88% 

Pay-out 98,7% 106% 99,1% 97,6% 95,9% 

Winst per aandeel 4) 3,30 3,40 3,38 3,39 3,49 

Winst en dividend per aandeel 

winst 

dividend

vervolg kerncijfers over 10 jaar 

1997 1998 1999 2000 2001 

85,3 84,9 93,9 112,8 124,9 

61,7 64,7 71,6 86,0 97,1 

1.090,4 1.269,6 1.595,4 1.775,6 1.872,5 

762,7 800,9 909,0 1.088,1 1.130,0 

290,5 313,0 397,7 442,7 449,9 

41,4 2,2 74,3 140,1 17,8 

16.495.377 16.956.748 17.329.725 17.756.735 17.756.735 

16.380.631 16.834.997 17.236.480 17.639.307 17.756.735 

45,99 46,99 52,21 61,09 63,45 

3,73 3,80 4,12 4,83 5,45 

2,87 0,49 4,50 7,86 1,01 

3,29 3,29 3,40 3,85 4,10 

of 5,56% of 4,76% of 4,76% 

en 0,57 en 1,00 

88,2% 86,6% 82,5% 79,7% 75% 

3,76 3,83 4,14 4,86 5,45 

Intrinsieke waarde en beurskoers 

op 31 december2) intrinsieke waarde 

beurskoers 

1) per dividendgerechtigd gewoon aandeel en 

gecorrigeerd i.v.m. het stockdividend 1999 

2) na aftrek van het dividend (tot en met 1999 

het bedrag dat maximaal in contanten op 

de gewone aandelen zou kunnen worden 

uitgekeerd binnen het keuzedividend) 

3) inclusief resultaat emissies en stockdividend 

4) op basis van het gemiddeld aantal gewone 

aandelen 


Directie 

Ing. G.C.J. Verweij 

Mr R.L.M. de Ruijter 

Raad van Commissarissen 

F.H.J. Boons RA 

Prof. Dr W. Lemstra 

Prof. Mr H.M.N. Schonis 

Mr C.J. de Swart 

Financiële agenda 

27 maart 2002: 

Algemene Vergadering van 

Aandeelhouders 

9 april 2002: 

Betaalbaarstelling dividend 

8 mei 2002: 

Bericht over het eerste kwartaal 2002 

6 augustus 2002: 

Bericht over het eerste halfjaar 2002 

6 november 2002: 

Bericht over de eerste drie 

kwartalen 2002 

maart 2003: 

Jaarverslag 2002 

4 


Organisatie 

Structuur 

Stafafdelingen 

België 

Nederland 

Verenigd Koninkrijk 

Wereldhave N.V. 

Frankrijk 

Spanje 

Verenigde Staten 

Wereldhave is een onafhankelijke, internationale vastgoedmaatschappij in commercieel 

onroerend goed, opgericht in 1930. Aandelen Wereldhave worden verhandeld 

op Euronext Amsterdam (Next 150). De vennootschap is een beleggingsmaatschappij 

met veranderlijk kapitaal. De uitgifte en inkoop van aandelen 

vinden plaats bij besluit van de Directie. Wereldhave heeft geen verplichting 

aandelen uit te geven of in te nemen (closed-end). De vennootschap heeft de fiscale 

status van beleggingsinstelling en betaalt daardoor feitelijk geen vennootschapsbelasting 

in Nederland. Wereldhave heeft een vergunning ingevolge de 

Wet toezicht beleggingsinstellingen. 

Beleggingen 

Wereldhave belegt in kantoren, winkelcentra, bedrijfs- en woonruimte in 

België, Frankrijk, Hongarije, Nederland, Spanje, het Verenigd Koninkrijk en de 

Verenigde Staten. Wereldhave beschikt over een geïntegreerde organisatie voor 

het laten ontwikkelen van, het investeren in en het beheren van het eigen vastgoed 

met lokale organisaties in deze landen. Dynamisch management leidt tot 

frequente aanpassing in de samenstelling en spreiding van de portefeuille. 

Wereldhave waardeert haar onroerend goed tegen marktwaarde onder aftrek van 

overdrachtskosten. Taxaties vinden jaarlijks plaats per 30 juni en 31 december, 

waarbij steeds de helft van de portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke 

beëdigde taxateurs. Daarnaast wordt de hele portefeuille volgens dezelfde 

methodiek op deze data intern gewaardeerd. De beleggingen in België bestaan 

uit een belang van 68,2% in de op Euronext Brussel (Next Prime) genoteerde 

vastgoedbevak C.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A. 

Informatie 

Informatie over Wereldhave is verkrijgbaar bij banken, commissionairs en 

Wereldhave: tel: +31 70 346 93 25 

e-mail: investor.relations@wereldhave.com 

website: www.wereldhave.com

Hoofdlijnen strategie 

Missie en doelstelling 

Wereldhave ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar stellen van het juiste 

type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en woonruimte op de juiste tijd en plaats. 

Daarmee wil Wereldhave over langere termijn gemeten een groei van de winst 

per aandeel realiseren van tenminste 3% boven de inflatie in het Eurogebied, bij 

een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille. 

Strategie 

Bij het beleggen in onroerend goed stelt Wereldhave de gebruiker centraal. Het 

strategisch beleid van Wereldhave is gericht op het optimaal inspelen op veranderende 

wensen van gebruikers middels portefeuillevernieuwing. Wereldhave 

belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve 

gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Wereldhave 

verwacht met dit beleid zowel een voortgaande stijging van de winst per aandeel 

als een aantrekkelijke groei van de intrinsieke waarde te bewerkstelligen. 

Wereldhave streeft ernaar het risico van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt 

te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen 

over het vasteland van Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde 

Staten en anderzijds door te investeren in kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten 

en woningen. Van spreiding gaat een positief effect uit op de vernieuwing 

van de portefeuille. 

Wereldhave beschikt over een eigen managementorganisatie met lokale vestigingen 

in de landen waarin zij actief is. Hiermee kan een efficiënte service aan 

huurders worden gewaarborgd en een goed rendement voor aandeelhouders 

worden behaald. De lokale vestigingen zijn bovendien het “venster naar de 

markt” en geven ondersteuning aan het investeringen desinvesteringbeleid. 

Wereldhave hecht groot belang aan duurzame, innovatieve producten die leiden 

tot lagere totale kosten en een hogere gebruikswaarde, bij een lagere belasting 

van het milieu. Afvalstromen zullen in toenemende mate worden belast, 

waardoor sloop en renovatie steeds kostbaarder worden. Wereldhave anticipeert 

hierop door interne milieu- en duurzaamheidcriteria te hanteren voor de materiaalkeuze 

en voor het energie- en warmteverbruik in gebouwen. 

Beschikbaar stellen van ruimte op de 

juiste tijd en plaats 

Portefeuillevernieuwing 

Geografische en sectoriële spreiding 

Eigen management met lokale knowhow 

Innovatie en maatschappelijke 

verantwoordelijkheid 


Dividendvoorstel 

Vergaderingen van de Raad 

Voorstel tot (her-) benoeming 

6 


Bericht van de Raad van Commissarissen 

Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders 

Hierbij bieden wij u aan de jaarrekening 2001 van de vennootschap en het 

verslag van de Directie. PricewaterhouseCoopers N.V. heeft de jaarrekening 

gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. Wij 

stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons verenigen met 

het voorstel van de Directie om een dividend uit te keren van EUR 4,10 per aandeel 

in contanten. 

De Raad van Commissarissen is in 2001 vijf keer bijeen geweest. Vaste onderwerpen 

op de agenda waren de resultaten- en vermogensontwikkeling, de ontwikkelingen 

op de relevante vastgoedmarkten, investeringen en desinvesteringen, 

het valuta- en dividendbeleid en de fiscaliteit. Daarnaast is het door de 

Directie opgestelde Beleggingsplan 2001-2005 door de Raad besproken en 

goedgekeurd. In het beleggingsplan wordt uitgegaan van een toename van de 

omvang van de portefeuille tot tenminste EUR 2,5 miljard in 2005 bij een verdere 

stijging van de winst per aandeel. De Raad van Commissarissen heeft in 

haar novembervergadering zoals gebruikelijk vergaderd over het functioneren 

van de Directie en de onderlinge samenwerking van Commissarissen, mede in 

het licht van de profielschets voor leden van de Raad. Deze profielschets, alsmede 

een reglement inzake de taakverdeling en werkwijze, is vastgesteld in 

1998. De profielschets ligt ten kantore van de vennootschap ter inzage. 

In de op 27 maart 2002 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders 

zullen de heren Prof. Mr. H.M.N. Schonis en F.H.J. Boons RA aftreden. Beiden 

stellen zich beschikbaar voor herverkiezing en worden voor herbenoeming 

voorgedragen. De voordrachten sluiten goed aan bij de profielschets voor de 

Raad van Commissarissen. 

Namens de Raad van Commissarissen, 

F.H.J. Boons, voorzitter Den Haag, 21 februari 2002

Verslag van de Directie 

Belangrijkste gebeurtenissen 2001 

In 2001 zijn vier nieuwe gebouwen in exploitatie genomen. Het betreft in 

België twee kantoorgebouwen te Vilvoorde (nabij Brussel) en een kantoorgebouw 

te Berchem (Antwerpen) en in Frankrijk een kantoorgebouw in Saint 

Denis. De waarde van (het aandeel in) deze panden bedroeg op 31 december 

2001 EUR 60,1 mln. 

In België heeft Wereldhave in 2001 overeenstemming bereikt over de realisatie 

van een begin 2002 turnkey te leveren bedrijfsgebouw van 21.700 m2 . In Spanje 

heeft Wereldhave een overeenkomst gesloten voor 36.800 m2 turnkey aan 

Wereldhave te leveren bedrijfsruimte in Rivas, nabij het toekomstige vliegveld 

van Madrid. Oplevering van dit project is gepland voor het tweede kwartaal van 

2002. De investeringswaarde van deze twee bedrijfsgebouwen beloopt 

EUR 32,1 mln. In Nederland heeft Wereldhave een overeenkomst gesloten voor 

de aankoop in oktober 2002 van een bedrijfsgebouw van 20.000 m2 te Breda. 

De investeringswaarde zal EUR 10,9 mln bedragen. 

In Hongarije heeft Wereldhave een kantoorgebouw te Boedapest verkocht, in 

Nederland werden enkele appartementen te Doorn en een tankstation te Etten- 

Leur verkocht en in het Verenigd Koninkrijk vier kleinere kantoorgebouwen. De 

opbrengst bedroeg EUR 14,7 mln, EUR 1,7 mln boven de boekwaarde. 

De waarde van de portefeuille onroerend goed niet in exploitatie bedroeg op 

31 december 2001 EUR ••• mln. In 2002 zullen naar verwachting •• gebouwen 

aan de portefeuille in exploitatie kunnen worden toegevoegd. De waarde van 

deze gebouwen bedraagt ca. EUR 69 mln. 

Op 21 januari 2002 heeft Wereldhave overeenstemming bereikt over de aankoop 

van het winkelcentrum Itäkeskus in Oost-Helsinki. De investering beloopt 

EUR 322 mln inclusief kosten. Itäkeskus is het grootste overdekte winkelcentrum 

van Scandinavië. Het dateert van 1984 en is gerenoveerd en uitgebreid in 

1992. Een tweede uitbreiding is voltooid in oktober 2001. Overdracht vond op 

23 januari 2002 plaats. Het managementteam van het centrum (7 personen) is 

in dienst getreden van Wereldhave. De aankoop draagt direct bij aan een verdere 

stijging van de winst per aandeel van Wereldhave (direct beleggingsresultaat). 

Op 31 januari 2002 is de portefeuille van Wereldhave internationaal 

gespreid over 8 landen (België 10%, Finland 14%, Frankrijk 15%, Hongarije 

Mutaties intrinsieke 

waarde per 

dividendgerechtigd 

aandeel (x EUR 1) 2001 2000 

Intrinsieke waarde 

vóór winstverdeling 

per 01-01 64,94 55,65 

af: dividend 

voorgaand jaar 3,85 3,40 

61,09 52,25 

Direct beleggingsresultaat: 

– winst 

Indirect beleggingsresultaat: 

5,45 4,83 

– herwaardering 

– koersverschillen / 

0,35 6,26 

overige mutaties 

– resultaat stock- 

0,66 1,64 

dividend – ./. 0,04 


per 31-12 vóór 

winstverdeling 67,55 64,94 

af: voorgesteld dividend 

in contanten 4,10 3,85 


per 31-12 na dividend 63,45 61,09 

Koersverloop aandeel 

Koers (x EUR 1) K/W 

1999 2000 2001 2001 

52,70 52,95 59,95 11 

hoogst 

43,00 41,50 46,00 8,4 

laagst 

44,65 52,00 52,45 9,6 

ultimo 

8 


Resultaten en vermogen 

De resultaten van Wereldhave tonen in 2001 een verdere groei. De winst na 

belastingen is met 12,9% gestegen naar EUR 97,1 mln (2000: EUR 86,0 mln). 

De winst per aandeel is gestegen met 12% van EUR 4,86 naar EUR 5,45. Met 

ingang van het boekjaar 2001 worden door Wereldhave niet langer beheerkosten 

ten laste van het vermogen gebracht. De wijziging bevordert de transparantie 

van de kosten en komt de kwaliteit van de winst ten goede. Zonder de 

aanpassing zou de winst EUR 1,4 mln ofwel EUR 0,08 per aandeel hoger zijn 

uitgekomen. De winststijging van EUR 11,1 mln wordt voornamelijk veroorzaakt 

door toevoeging van nieuwe projecten aan de portefeuille onroerend goed 

in exploitatie en autonome huurstijgingen. De rentelasten zijn nagenoeg gelijk 

gebleven, ondanks de grotere omvang van de portefeuille. Hogere koersen hadden 

een gering positief effect op het resultaat ten bedrage van EUR 0,2 mln. 

Het indirect beleggingsresultaat over 2001 bedraagt EUR 17,8 mln, bestaande 

uit herwaardering (EUR 6,2 mln), hogere koersen (EUR 13,8 mln), vervreemdingsresultaten 

(EUR 1,7 mln), mutaties voorzieningen (EUR –4,2 mln) en 

overige mutaties (EUR 0,3 mln). De intrinsieke waarde per aandeel na winstverdeling 

is met 3,9% gestegen tot EUR 63,45 (2000: EUR 61,09). 

Dividend 

Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal een dividend worden 

voorgesteld van EUR 4,10 in contanten, een stijging van 6,5% en opzichte van 

het voorgaande jaar. Met een dividend van EUR 4,10 bedraagt de pay-out ratio 

75%. Wereldhave stelt zich als doel een gestage groei van het dividend per 

aandeel te realiseren binnen een pay-out ratio van 75% – 85% van de winst. 

Uiteraard zal daarbij rekening gehouden worden met de wettelijke fiscale 

uitdelingsverplichting in contanten. De achtergrond van dit pay-out beleid is 

dat vastgoed regelmatig investeringen behoeft om de concurrentiekracht van 

gebouwen in stand te houden. Het pay-out beleid komt de ontwikkeling van de 

winst per aandeel ten goede. 

Beursontwikkeling 

Aandeelhouders van Wereldhave hebben in 2001 een total return (gebaseerd op 

herinvestering van het dividend) behaald van 8,4%. Dit rendement lag 8,6% 

boven de EPRA (European Public Real Estate Association) Return Index 

(Euro). De koers/winst verhouding lag ultimo 2001 op 9,6. De beursomzet 

bedroeg gemiddeld ca. 42.000 stuks per dag. Het aandeel Wereldhave is opgenomen 

in de EuroNext 150 Index en de Dow Jones Sustainability World Index.

Financiering en valuta 

Eigen en vreemd vermogen 

Het eigen vermogen bedraagt eind 2001 EUR 1.130,0 mln, na aftrek van het 

voorgestelde dividend. Dit komt neer op 58,5% van het balanstotaal 

(2000: 58,5%), inclusief aangegane verplichtingen. Wereldhave wil solide 

vermogensverhoudingen handhaven om toekomstige investeringen te kunnen 

financieren en de gevoeligheid voor eventuele rentestijgingen te beperken. Het 

geplaatste aandelenkapitaal is in 2001 gelijk gebleven. Positieve valutaontwikkelingen 

en herwaarderingen hebben in geringe mate bijgedragen aan de 

groei van het eigen vermogen. In januari 2002 is in verband met de verwerving 

van het winkelcentrum Itäkeskus in Helsinki het aantal aandelen verhoogd. 

Door de emissie van 1.935.000 aandelen tegen intrinsieke waarde is het Eigen 

Vermogen op 23 januari 2002 met EUR 130,7 mln toegenomen. Het eigen vermogen 

ten opzichte van het balanstotaal na verwerving van het winkelcentrum 

Itäkeskus komt uit op •••%. 

Het lang vreemd vermogen op 31 december 2001 beloopt EUR 449,9 mln 

(2000: EUR 442,7 mln). Het percentage variabel rentende leningen lag ultimo 

2001 op 55% (eind 2000: 50%). De gemiddelde rente op de totale leningenportefeuille 

is positief beïnvloed door de renteverlagingen van de Centrale Banken 

en bedroeg op 31 december 2001 4,9% (2000: 6,1%). Indien de renteontwikkeling 

daartoe aanleiding geeft, kan gebruik gemaakt worden van de rentefixatieclausules 

in leningovereenkomsten en andere renteconsolidatiemogelijkheden. 

De toelichting bij de geconsolideerde balans geeft nadere informatie over de 

leningenportefeuille. Wat betreft looptijden streeft Wereldhave naar een 

evenwichtige spreiding over een middellange termijn waarbij rekening wordt 

gehouden met de voor investeringen en desinvesteringen noodzakelijke 

flexibiliteit. 

Valuta 

Eind 2001 zijn de beleggingen in US-dollar afgedekt voor ••% en in het Britse 

pond voor ••%. Als leidraad voor het indekken van de valutarisico’s op de landenportefeuilles 

in GBP en USD geldt een percentage van 50%. Op grond van 

marktomstandigheden en omwille van de flexibiliteit kan van deze leidraad 

20% naar boven en 20% naar beneden worden afgeweken, dus binnen een dekkingsbandbreedte 

van 30% – 70%. Valutadekkingen vinden plaats middels 

financiering in lokale valuta en met andere financiële instrumenten. 

Eigen vermogen in % van 

totale activa 

% 

70 

65 

60 

55 

50 

45 

40 

1997 

1998 

1999 

2000 


Restant looptijd leningen in % 

% 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

1-2 jaar 

2-5 jaar 

>5 jaar 


Samenstelling portefeuille 

10 

97 98 99 00 01 

Kantoren 46 50 53 56 58 

Winkels 41 36 32 30 28 

Overige 13 14 15 14 14 

Geografische spreiding portefeuille 

97 98 99 00 01 

België 19 13 12 11 12 

Duitsland 3 – – – – 

Frankrijk 13 17 19 16 17 

Hongarije

Personeel en organisatie 

In 2001 zijn er bij Wereldhave gemiddeld 93 personen werkzaam geweest 

(2000: 93), waarvan 55 (2000: 56) in de landenvestigingen. 

In november 2001 heeft de deelnemersvergadering van Stichting Pensioenfonds 

Wereldhave het besluit tot flexibilisering van de bestaande pensioenregeling 

goedgekeurd. De nieuwe regeling voorziet in een flexibele pensioendatum, een 

module vrijwillig pensioensparen, hoog/laag pensioenuitkeringen, een dekking 

van het hiaat in de Algemene Nabestaandenwet, alsmede de wettelijk verplichte 

wijzigingen op grond van de gewijzigde Pensioen- en Spaarfondsenwet. Met 

de nieuwe pensioenregeling beschikt Wereldhave over een flexibel en aantrekkelijk 

arbeidsvoorwaardenpakket. 

Wereldhave hecht groot belang aan scholing en opleiding om de ontplooiingsmogelijkheden 

van medewerkers te optimaliseren. In dit kader zijn in 2001 

weer een aantal cursussen georganiseerd en heeft een aantal medewerkers deelgenomen 

aan opleidingen buiten het bedrijf. Wij zijn onze medewerkers erkentelijk 

voor hun inzet en betrokkenheid in het afgelopen jaar. 

Wereldhave heeft geen nadelige gevolgen ondervonden van de invoering van de 

Euro als betaalmiddel. De interne en externe informatievoorziening van het 

bedrijf was al op 1 januari 1999 succesvol omgezet in Euro. Tot 1 januari 2002 

heeft Wereldhave de huurders naar hun keuze gefactureerd in oude nationale 

valuta of Euro. 

Informatie per land 

De economische cijfers zijn ontleend aan de “Economic Outlook” van de OESO 

(december 2001). De herwaardering per land is berekend in lokale valuta. 

Onder het begrip bezettingsgraad wordt verstaan de bruto jaarhuur bij volledige 

bezetting minus de huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als percentage 

van die jaarhuur. 

Personeel 

Euro 


2001 2000 

Economische groei 1,1 4,0 

Inflatie 2,5 1,4 

Groei consumptie 1,8 3,8 

Groei bedrijfsinvesteringen 0,8 1,8 

Groei werkgelegenheid 1,0 1,6 

Werkloosheid 6,9 7,0 

Jaarhuur en marktwaarde 

(in miljoenen Euro, per 31 december 2001, 

bij volledige bezetting) 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

Sectoriële verdeling 

in % van de marktwaarde 

Gemiddelde bezettingsgraad in % 

% 

100 

95 

90 

85 

80 

75 

70 

12 

Winkels 

1997 

Kantoren 

53% 

1998 

Overige 

4% 

1999 

2000 


marktwaarde 

jaarhuur 

43% winkels 

kantoren 

overig 


België 

In het eerste halfjaar van 2001 lag de bruto opname op de Brusselse kantorenmarkt 

met ca 340.000 m2 op eenzelfde niveau als in het recordjaar 2000. Dit 

succes was echter vooral te danken aan vier grote transacties binnen het 

Hoofdstedelijk Gewest (de 19 gemeenten), die samen goed waren voor bijna 

één derde van het totaal. De positieve trend heeft zich tijdens het tweede 

semester niet kunnen voortzetten. Over geheel 2001 bedraagt de opname ca 

520.000 m2 ten opzichte van 750.000 m2 in 2000. De resultaten in de periferie, 

waar zich traditioneel de ICT sector vestigt, lagen beduidend lager. 

De leegstand op de Brusselse markt is na een daling in het begin van het jaar 

gestegen naar 7,4%. Voor de periferie, waar nog veel projecten in aanbouw zijn, 

ligt de leegstand op 18%, tegenover 4% voor het centrum en de Leopoldwijk en 

2% voor de Noordwijk. De gemiddelde huurprijs van het hoogste marktsegment 

bedraagt ca EUR 188 per m2 incl. BTW. Tijdens het laatste kwartaal hebben de 

huurniveaus op de meeste locaties goed stand gehouden. Wel valt waar te 

nemen dat vooral ontwikkelaars in de periferie lange huurvrije periodes toestaan. 

In 2002 zal er minder nieuwbouw worden opgeleverd op de Brusselse 

kantorenmarkt. De leegstand zal naar verwachting oplopen tot ongeveer 8%. 

Per deelmarkt zijn er grote verschillen waar te nemen. De gebieden die bij de 

stations liggen (vooral Noordstation en Centraal Station) zijn het beter gaan 

doen. Op langere termijn zal vooral de uitbreiding van de Europese Unie een 

belangrijke invloed uitoefenen op de Brusselse kantorenmarkt. 

Op de markt voor bedrijfsruimte neemt de opname door de economische teruggang 

eveneens af. De leegstand neemt toe, maar doet zich vooral voor bij oudere 

gebouwen op minder aantrekkelijke locaties. Bedrijven tonen nog steeds 

belangstelling voor moderne grote bedrijfspanden op locaties aan snelwegen in 

de perifere gebieden bij de grote steden. De huurprijzen hebben zich gestabiliseerd 

rond EUR 47 per m2 incl. BTW in de Brusselse regio en EU 42 per m2 incl. BTW in het Antwerpse. 

De Belgische winkelmarkt werd gekenmerkt door een kleiner aantal nieuwkomers 

en het verdwijnen van enkele grote namen zoals P&C, Kreymborg en Marks 

& Spencer. Andere ketens, zoals Zara, Cassis en Mer du Nord deden het daarentegen 

opmerkelijk goed. Deze ontwikkelingen worden meestal toegeschreven aan 

de keuze van een goed concept en het werken aan een sterk imago. De “prime 

rent” in de Nieuwstraat bedraagt EUR 1.264 per m2 tegenover EUR 1.388 een jaar 

geleden. Ook de Antwerpse Meir heeft ca. 8% moeten inleveren. 

Op de Brusselse investeringsmarkt hebben veel transacties plaatsgevonden. De 

bruto aanvangsrendementen variëren van 6,50% tot 7,25%. De vastgoedbevaks 

hebben in de loop van het jaar toestemming gekregen om hun schuldratio op te 

trekken van 33% tot 50%. Dit heeft voor de meeste bevaks nieuwe aankopen

De Veldekens, Antwerpen 

mogelijk gemaakt. Nu de rente in Euro onder het netto aanvangsrendement ligt 

bestaat de mogelijkheid het rendement op eigen vermogen te verhogen door met 

meer vreemd vermogen te werken. Bij een lagere opname, een hogere leegstand 

en een hogere rente kan dit tijdelijke voordeel snel omslaan in een groot nadeel. 

Aan de Belgische portefeuille onroerend goed in exploitatie van Wereldhave is 

in 2001 een tweetal projecten toegevoegd. De tweede fase van het kantorencomplex 

“De Veldekens” te Berchem bij Antwerpen (11.200 m2 ) werd in de 

loop van 2001 opgeleverd en is momenteel voor 83% verhuurd. De derde fase 

wordt opgeleverd in het tweede kwartaal van 2002. De eerste fase van de ontwikkeling 

in Vilvoorde aan de Medialaan (9.500 m2 ) is voor 77% verhuurd. De 

nog in aanbouw zijnde fase II (12.700 m2 ) wordt opgeleverd medio 2002. In 

Meer heeft Wereldhave een nieuw te bouwen opslagruimte gekocht met een 

totale oppervlakte van 21.700 m2 . Dit gebouw dat begin 2002 turnkey wordt 

opgeleverd, is voor ca. 50% voorverhuurd. 

De bezettingsgraad van de portefeuille van Wereldhave Belgium kwam uit op 

96,4% (2000: 91,7%). Het belang van Wereldhave van 68,2% (2000: 68,2%) 

in de portefeuille in exploitatie had op 31 december 2001 een waarde van 

EUR 174,7 mln; de waarde van het belang in de portefeuille onroerend goed 

niet in exploitatie bedroeg EUR 45,8 mln. De Belgische portefeuille in exploitatie 

is met 2,4% opgewaardeerd. 

Herwaardering onroerend goed in 

exploitatie in % 

% 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

-5 

1997 

1998 

Algemene huurvoorwaarden 

1. Duur: 3, 6 en 9 jaar, met een wederzijdse optie tot 

verlenging en/of aanpassing. 

2. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn 

gebaseerd op de gezondheidsindex. 

3. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onder- 

houd. 

1999 

2000 
















% 

100 

95 

90 

85 

80 

75 

70 

14 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

Winkels 

1997 

Kantoren 

1998 

Overige 

52% 

4% 

1999 

2000 


54% 

marktwaarde 

jaarhuur 

winkels 

kantoren 

overig 


Frankrijk 

De bruto opname van kantoorruimte is in 2001 gedaald van 2,5 mln m2 tot 

1,7 mln m2 . In 2001 is het aantal in aanbouw genomen m2s verder gestegen tot 

ca 1.4 mln m2 (2000: 1 mln m2 ). In Parijs intra muros blijft de nieuwbouw van 

kantoren beperkt tot ongeveer 200.000 m2 . De leegstand is licht opgelopen tot 

3%, ca. 1,2 mln m2 . In de traditionele kantorenwijken is de leegstand gering: in 

het CBD bedraagt de leegstand 1,3%, in de Westelijke CBD La Défense 1,6%, 

maar ook in Rive Gauche (0%) en Clichy (1,7%) is de leegstand laag. De huurprijsstijging 

is in 2001 tot stilstand gekomen. De hoogste kantoorhuren 2001 

werden gerealiseerd in het CBD, op enige afstand gevolgd door La Défense en 

de westelijke suburbane gebieden. De laagste huren zijn te vinden in de periferie 

en de Villes Nouvelles. 

Infrastucturele verbeteringen maken het mogelijk dat mensen op grotere afstand 

van Île-de-France gaan wonen. Door de sterk verbeterde kwaliteit van de infrastructuur 

nemen reistijden drastisch af en blijft een toenemende woon-werk 

afstand toch aanvaardbaar. De ontwikkelingen op de kantorenmarkt laten een 

trek zien naar de stadsgrenzen. De traditioneel sterke gebieden intra muros 

evenwel blijven sterk. Tegelijk zijn er een aantal gebieden die aan belang winnen. 

Deze gebieden beschikken over een goede autobereikbaarheid (en een snel 

verbeterend openbaar vervoer), grotere kantoormetrages, kortere vergunningenprocedures 

en lagere huren. 

Het teruglopen van de economische groei heeft tot gevolg dat de vraag naar 

bedrijfsruimte in Parijs wat tegenvalt. Grote moderne bedrijfsruimte blijft 

gevraagd, maar het aanbod neemt toe. De huren zijn na een stijging in 2000 van 

EUR 50 naar EUR 56, weer iets gedaald tot EUR 54,50. Bij investeerders is een 

grotere belangstelling te onderkennen voor beleggingen in bedrijfsruimte in de 

directe omgeving van Parijs. De nieuwbouwactiviteiten zijn in 2001 gedaald 

van 1.200.000 m2 tot ca. 980.000 m2 . Dit wijst erop dat deze markt snel reageert 

op verandering in de afname. 

De aanhoudende groei van de consumentenbestedingen (+ 2,7% in 2000 en 

+ 2,5% in 2001) en de toegenomen belangstelling voor historische binnensteden 

hebben de vraag naar winkelruimte in Parijs positief beïnvloed. De nieuwbouw 

van winkelruimte wordt door de Franse overheid strak in de hand gehouden, 

maar de afgegeven bouwvergunningen vertonen over de afgelopen twee 

jaar een stijgende lijn. In 2001 is ca. 500.000 m2 nieuwe winkelruimte in aanbouw 

genomen. Nieuwe winkelcentra mogen alleen gebouwd worden in gebieden 

waar de vraag snel toeneemt. Hierdoor lopen de huren in het centrum van 

Parijs sterk op. In de eerste helft van 2001 zijn de winkelhuren in de hoofdwin-

Ilot Kléber, Parijs 

kelstraten van Parijs met 20% gestegen, maar in de tweede helft van het jaar is 

de groei afgezwakt. De positieve huurprijsontwikkeling straalt uit naar de grote 

winkelcentra aan de rand van Parijs. 

In juni 2001 heeft Wereldhave een kantoorgebouw van 12.000 m2 te Saint Denis 

in exploitatie genomen. Het gebouw was vóór oplevering geheel verhuurd aan 

één huurder. In het verslagjaar heeft Wereldhave verder geen wijziging gebracht 

in de portefeuille onroerend goed in exploitatie. De bouw van het kantorenproject 

van 22.000 m2 te Clichy vordert volgens plan. De oplevering zal naar verwachting 

plaatsvinden in het eerste kwartaal 2002. Op 31 december 2001 was 

••% voorverhuurd. De bezettingsgraad van de Franse portefeuille kwam uit op 

100%. Op 31 december 2001 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend 

goed in exploitatie EUR 260,9 mln en de waarde van de portefeuille onroerend 

goed niet in exploitatie EUR 58,3 mln. De Franse portefeuille in exploitatie is 

met 6,9% opgewaardeerd. 



% 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

-5 

1997 

1998 


1. Duur: 3, 6 en 9 jaar, waarbij de huurder elke 3 jaar 

een optie heeft de huur te verlengen. 


gebaseerd op de stijging van de bouwkosten 

(INSEE index), tenzij anders overeengekomen. 

3. Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onder- 

houd. 

1999 

2000 



Le Cap, Saint Denis, Parijs 

16 

Toen de stad Saint Denis in 1993 de beslissing 

nam het Grand Stade te bouwen ten 

behoeve van het wereldkampioenschap 

voetbal van 1998, is deze beslissing 

gepaard gegaan met het besluit tot het 

aanleggen van een aantal grote infrastructurele 

werken. Hierbij horen de overkapping 

van de snelweg Parijs – Lille (A1), 

de aanleg van een RER treinverbinding 

met twee stations en het doortrekken van 

de Metrolijn uit het centrum. Dit leidde 

tot de sloop van oude industrieterreinen, 

waardoor grote percelen beschikbaar 

kwamen voor herontwikkeling. 


In Parijs intra muros zijn dergelijke percelen 

niet beschikbaar. Dit heeft tot gevolg 

dat bedrijven die nieuwe huisvesting en 

grotere vloeroppervlakten nodig hebben, 

uit het centrum wegtrekken. Door de 

goede bereikbaarheid van de locatie per 

auto (zowel via de randweg, A86, A1 en 

A3) en de openbaar vervoervoorzieningen 

(met de RER treinverbinding binnen 

10 minuten naar het centrum van Parijs) 

en de nabij gelegen luchthaven Charles 

de Gaulle, is de locatie een aantrekkelijke 

vestigingsplaats geworden. In eerste 

instantie hebben zich overwegend buitenlandse 

bedrijven gevestigd op de locatie, 

naderhand zijn ook Franse bedrijven de 

voordelen van de locatie gaan onderkennen.

Al in een vrij vroeg stadium van de ontwikkeling 

van het beschikbaar gekomen 

gebied heeft Wereldhave, direct naast de 

fraai vormgegeven blikvanger die het 

Grand Stade is geworden, een kantoor van 

ca. 12.000 m2 laten realiseren. De grondprijzen 

waren toen nog relatief laag, 

waardoor de nieuwe kantoorruimte tegen 

een uiterst aantrekkelijke prijs kon worden 

verworven. 

Het gebouw bestaat uit een U-vormig 

bouwblok van 5 verdiepingen met twee 

kelderverdiepingen. Door de situering ten 

opzichte van het aangrenzende sporthotel 

is een aantrekkelijke binnentuin ontstaan. 

De hoogte van de bebouwing naast het 

Grand Stade is beperkt gehouden, 

waardoor de omgeving een aantrekkelijke 

campusachtige uitstraling heeft gekregen. 

Het RER station bevindt zich op slechts 

500 meter afstand; door de nabijheid van 

het stadion is parkeergelegenheid in overvloed 

beschikbaar. Het pand was vóór 

oplevering volledig verhuurd. 


17





Groei bedrijfsinvesteringen – 2,0 4,4 









% 

100 

95 

90 

85 

80 

75 

70 

18 

160 

140 

120 

100 

80 

60 

40 

20 

1997 

0 

Winkels 

44% 

Kantoren 

1998 

Overige 

6% 

1999 

2000 


48% 

marktwaarde 

jaarhuur 

winkels 

kantoren 

overig 


Nederland 

De opname van kantoorruimte is in 2001 blijven steken net onder de 2 mln m2 , 

tegen 2,3 mln m2 over 2000. Het aantal grote transacties is sinds april aanzienlijk 

teruggelopen. Veel ondernemingen stellen een beslissing over hun huisvesting 

uit. Het aanbod van nieuwe kantoorruimte is daarentegen gestegen van 

circa 2,4 miljoen m2 tot 3,3 miljoen m2 . De stijging van het aanbod is het sterkst 

op suburbane perifere locaties buiten de Randstad. Binnen de Randstad heeft 

met name Amsterdam te lijden onder de terugval bij ICT bedrijven en de afgenomen 

bedrijvigheid in de financiële sector. Desondanks is het aanbod in 

Amsterdam niet bovengemiddeld gestegen. De huurprijzen op toplocaties in 

Amsterdam zijn verder opgelopen van EUR 320 tot EUR 360 per m2 . Op andere 

plaatsen in de Randstad zijn de huren nagenoeg gelijk gebleven. Huurders 

zijn minder bereid vóór de geplande opleveringsdatum te tekenen. Veel bedrijven 

hebben hun huisvestingsbehoefte te ruim ingeschat en proberen nu van hun 

opties af te komen of hun ruimten in onderhuur aan te bieden. Het zijn met 

name de aanbieders van zogenoemde flexspace die last hebben van deze onverwachte 

concurrentie. 

In de directe omgeving van de grote steden blijft de concurrentie om schaarse 

ruimte hevig. Herontwikkeling van oudere bedrijventerreinen en meervoudig 

ruimtegebruik moeten enig soelaas bieden. De toenemende verkeerscongestie, 

met name bij de bruggen over de grote rivieren, hebben tot gevolg dat de concurrentiepositie 

van de Randstad sterker wordt. Huurstijgingen doen zich dan 

ook alleen voor op de best bereikbare en centraal gelegen gebieden. 

De afname van het consumentenvertrouwen in de economie en de gebeurtenissen 

van 11 september hebben – afgezien van de reisbranche – weinig effect 

gehad op de bestedingen in de detailhandel. Door ombouw van supermarktformules 

konden locaal wel aanzienlijke verschuivingen in het bestedingspatroon 

worden waargenomen. Vrije tijd is schaars. Consumenten willen daarom efficiënt 

met hun tijd omgaan en kiezen voor winkels en winkelcentra waar men in 

één keer alle benodigde boodschappen kan inslaan, liefst zo dicht mogelijk bij 

huis. Formules die daarop inspelen met een breed en/of diep assortiment, ruime 

openingstijden en goede parkeervoorzieningen profiteren daarvan. Winkelformules 

die zich niet duidelijk onderscheiden van de (in toenemende mate uit het 

buitenland afkomstige) concurrenten delven het onderspit. Dergelijke bedrijfsbeëindigingen 

hebben niet geleid tot problemen bij wederverhuur. Alle vrijkomende 

locaties in de belangrijke winkelgebieden worden nog steeds probleemloos 

herverhuurd. 

De samenstelling van de Nederlandse portefeuille is in 2001 nauwelijks gewij-

Alphen aan den Rijn, Raoul Wallenbergplein 

zigd. In Doorn werden enkele appartementen verkocht en in Etten-Leur werd 

het naast het winkelcentrum gelegen benzinepompstation aan de gemeente verkocht. 

Op Bedrijvencomplex Ypenburg (Rijswijk) werd in het vierde kwartaal 

gestart met de herbouw van een bedrijfsgebouw van ca. 5.000 m2 . Het gebouw 

wordt opgeleverd in het vierde kwartaal van 2002 en is reeds volledig verhuurd. 

In juni respectievelijk december 2001 zijn de kantoorgebouwen Winston 

Churchill Tower te Rijswijk (22.500 m2 ) en Raoul Wallenbergplein te Alphen 

aan den Rijn (6.500 m2 ) opgeleverd. Het gebouw in Rijswijk is voor ca. 60% 

verhuurd. In Alphen aan den Rijn zijn twee huurders gecontracteerd (totaal 

••%). In 2001 is een overeenkomst afgesloten voor de aankoop in oktober 2002 

van een distributiecentrum (ca. 20.000 m2 ) in Breda. De bezettingsgraad is in 

2001 uitgekomen op 95%. Op 31 december 2001 bedroeg de waarde van de 

portefeuille in exploitatie EUR 293,4 mln en van de portefeuille niet in exploitatie 

EUR 49,7 mln. De Nederlandse portefeuille in exploitatie is met 0,7% 

opgewaardeerd. 



% 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

-5 

1997 

1998 

1999 

2000 



1. Duur: 5 jaar. De huurder heeft een optie met 5 jaar 

te verlengen. 


gebaseerd op de index van de kosten voor levens- 

onderhoud (prijsindexcijfer gezinsconsumptie). 

3. Voor rekening van verhuurder: onderhoud, 

verzekering, administratie en een deel van de 

lokale belastingen. 















% 

100 

95 

90 

85 

80 

75 

70 

20 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

1997 

Winkels 

Kantoren 

1998 

Overige 

100% 

1999 

2000 


marktwaarde 

jaarhuur 

kantoren 


Spanje 

Ook in Madrid is de bruto opname van kantoorruimte in 2001 gedaald als 

gevolg van het veranderde tij van de economie. De bruto opname over 2001 

bedraagt ongeveer 450.000 m2 tegen 800.000 m2 in 2000. In 2001 steeg de leegstand 

van 1,4% naar 3%. Het feitelijke aanbod ligt nog hoger door de groei van 

de sub-lease. Doordat in 2002 ca. 450.000 m2 nieuwbouw kantoorruimte wordt 

opgeleverd, zal de leegstand verder oplopen. Ondanks de afnemende vraag hebben 

de huurniveaus redelijk stand gehouden, maar diverse verhuurders doen 

aanbiedingen met huurvrije periodes. Aan de buitenring (M40) vallen wel 

dalende huurniveaus waar te nemen. De huurniveaus in het CBD liggen tussen 

EUR 300 en 500 per m2 , aan de binnenring (M30) tussen EUR 200 en 300 en 

aan de buitenring tussen EUR 150 en 190 per m2 . 

De groei van de consumentenbestedingen is in 2001 teruggelopen. De bouw 

van nieuwe winkelcentra is opgevoerd van 640.000 m2 in 2000 tot 1,1 mln m2 in 2001. In de komende twee jaar is een verdere groei te verwachten met 

2,4 miljoen m2 . De leegstand in winkelcentra is desondanks verder gedaald tot 

onder de 2%. Het tempo van de huurstijgingen lag in het afgelopen jaar rond de 

10%, ondanks de forse uitbreiding van het winkelbestand. Van belang is dat de 

groei van de consumptieve bestedingen aan luxe artikelen in 2001 nog vrij sterk 

is toegenomen vanwege de naderende komst van de Euro. De omschakeling op 

de Euro en de afnemende economische groei doen verwachten dat de groei van 

de winkelbestedingen in 2002 zal afnemen. In combinatie met de aanhoudende 

groei van de nieuwbouw lijkt een afkoeling van de Spaanse winkelmarkt waarschijnlijk. 

De netto aanvangsrendementen van grote regionale winkelcentra liggen 

in Spanje rond de 7%. Voor winkels in de binnensteden gelden iets hogere 

netto aanvangsrendementen. 

De centrale ligging binnen Spanje en de aanwezigheid van het belangrijkste 

internationale vliegveld hebben ertoe geleid dat de distributie sector in de regio 

Madrid sterk vertegenwoordigd is. Ongeveer 80% van alle bedrijfsgebouwen is 

bestemd voor distributie. Mede door de snelle technologische ontwikkeling is 

hier een tekort aan grote efficiënte gebouwen van tenminste 10.000 m2 ontstaan. 

In de afgelopen jaren is de groei van het aanbod duidelijk achtergebleven bij de 

vraag. Hierdoor is de leegstand gedaald en zijn de huren gestegen. De hoogste 

prijzen voor bedrijfsruimte worden betaald in het Noorden en in het Noord- 

Oosten langs de snelwegen naar Barcelona en Burgos en op korte afstand van 

het internationale vliegveld van Madrid, Barajas. Als gevolg van de hoge grondprijzen 

in dit gebied wijken veel bedrijven uit naar goedkopere gebieden op iets 

grotere afstand van Madrid en Barajas. De huren van nieuwe efficiënte bedrijfsgebouwen 

zijn tussen 1998 en 2001 met ongeveer 50% gestegen.

Arroyo de la Vega, Madrid 

In 2001 heeft Wereldhave een overeenkomst gesloten voor de bouw van 

36.800 m2 bedrijfsruimte in Rivas, nabij het toekomstige vliegveld van Madrid. 

Oplevering van dit turnkey project is gepland voor het derde kwartaal van 2002. 

In de portefeuille, die per eind 2001 volledig verhuurd was, is geen wijziging 

gebracht. De gemiddelde bezettingsgraad in het verslagjaar kwam uit op 99%. 

Op 31 december 2001 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in 

exploitatie EUR 81,0 mln en de waarde van de portefeuille onroerend goed niet 

in exploitatie EUR 22,2 mln. De Spaanse portefeuille in exploitatie is met 6,1% 

opgewaardeerd. 



% 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

-5 

1997 

1998 

1999 

2000 



1. Duur: tot 5 jaar. 


gebaseerd op de index van de kosten voor levens- 

onderhoud (prijsindex gezinsconsumptie). 

3. Voor rekening van verhuurder: onderhoud, 

verzekering, administratie en een deel van de 

lokale belastingen. 












250 

200 

150 

100 




% 

100 

95 

90 

85 

80 

75 

70 

22 

50 

0 

1997 

Winkels 

28% 

Kantoren 

1998 

Overige 

13% 

1999 

2000 


59% 

marktwaarde 

jaarhuur 

winkels 

kantoren 

overig 



Op de Britse kantorenmarkten begint de vertraging in de vraag die zich eind 

2000 inzette, effect te hebben. Dit is vooral het geval in de gebieden waar zich 

een snelle groei door de ICT sector heeft voorgedaan en in de financiële centra. 

De leegstand in Central London is opgelopen tot 7,8% als gevolg van een met 

25% afnemende vraag en een toenemend aanbod van nieuwbouwprojecten. De 

leegstand bevindt zich vooral in oudere kantoren die vrij komen doordat bedrijven 

nieuwbouw hebben betrokken. In de Thames Valley regio, waar veel ICT 

bedrijven zijn gehuisvest, is de leegstand eveneens sterk opgelopen. Grote 

nieuwbouwprojecten worden hier in onderhuur aangeboden door huurders die 

er vroegtijdig op hadden ingetekend. De vraag naar zogenoemde “serviced offices” 

is als gevolg van deze ontwikkelingen eveneens afgenomen. Dientengevolge 

staan de huurprijzen in Central London en het Zuid-Oosten van London 

onder druk en worden allerlei aanbiedingen gedaan om kandidaat huurders over 

de streep te trekken. In de City zijn de huren gedaald tot GBP 60 per m2 en in 

Holborn en de Docklands zijn de huren gelijk gebleven op GBP 50 per m2 resp. 

GBP 40 per m2 . In de andere grote steden in het Verenigd Koninkrijk stegen de 

huurprijzen in 2001 aanvankelijk nog, vooral door een tekort aan nieuwbouw. 

Ook hier is de vraag inmiddels afgenomen. 

De retailmarkt heeft geprofiteerd van hoge consumentenbestedingen, vooral als 

gevolg van de gedurende het jaar tot 4% gedaalde rente. Een aantal buitenlandse 

retailers heeft plannen om de Britse markt te betreden. Hun aandacht richt 

zich met name op de grote centra. Gezien de afnemende vraag is slechts een 

beperkt aantal nieuwe projecten in stadscentra in aanbouw genomen. Hetzelfde 

geldt voor de buiten de centra gelegen gebieden, waar de mogelijkheden tot het 

verkrijgen van een vergunning beperkt zijn. De vraag naar industriële bedrijfshuisvesting 

is door een verminderde bedrijvigheid afgenomen. In de distributiesector 

daarentegen is de vraag naar grote vloeroppervlakten toegenomen, 

vanwege de daarmee te behalen schaalvoordelen. 

Op de investeringsmarkten is de ruime bereidheid van banken om aankoopfinancieringen 

te verstrekken van groot belang geweest. Kopers die overwegend 

met vreemd vermogen tegen een lage rente langjarig verhuurd en hoger renderend 

onroerend goed kochten hebben de markt gedomineerd. De institutionele 

beleggers hebben zich in 2001 terughoudend opgesteld, vooral door de gedaalde 

aandelenkoersen en de daardoor toegenomen weging van het aandeel vastgoed 

in hun beleggingen. Veel projecten worden uitgesteld, omdat financiering 

voor speculatieve nieuwbouw niet beschikbaar blijkt. 

In het voorjaar van 2001 heeft Wereldhave het besluit genomen de verdere ont-

Eastcheap, Londen 

wikkeling van een winkelcentrum te Folkestone te staken. In 2001 heeft 

Wereldhave geen onroerend goed gekocht. Vier kleinere panden uit de portefeuille 

werden verkocht voor een bedrag van EUR 12,5 mln. De huren van de 

resterende panden uit de portefeuille zijn gestegen door een aantal huurherzieningen 

en nieuwe huurovereenkomsten die in 2001 werden afgesloten. 

De bezettingsgraad van de portefeuille kwam uit op 99%. Op 31 december 2001 

bedroeg de waarde van de portefeuille vastgoed in exploitatie EUR 367,3 mln 

en de waarde van de portefeuille vastgoed niet in exploitatie EUR 10,3 mln. De 

Britse portefeuille in exploitatie is met 0,3% afgewaardeerd. 



% 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

-5 

1997 

1998 

1999 

2000 



1. Duur: tot 25 jaar. 

2. Huurverhogingen: elke 5 jaar op basis van de dan 

geldende markthuur, echter in het algemeen niet 

beneden de laatst geldende huur. 

3. Voor rekening van huurder: hoofdzakelijk onder- 

houd en opstalverzekering. 






Groei bedrijfsinvesteringen – 3,7 9,9 

Groei werkgelegenheid – 0,1 1,3 





450 

400 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 




% 

100 

95 

90 

85 

80 

75 

70 

24 

1997 

Winkels 

Kantoren 

1998 

Overige 

5% 

95% 

1999 

2000 


marktwaarde 

jaarhuur 

winkels 

kantoren 



De Amerikaanse kantorenmarkt is vanaf begin 2001 in zwaar weer geraakt als 

gevolg van een onverwacht sterke daling van de vraag. De aanslagen op het 

WTC en het Pentagon hebben tot nog meer onzekerheid geleid. Dit heeft geresulteerd 

in een negatieve opname van kantoorruimte. De leegstand nam toe van 

10% in 2000 tot 12,6% in 2001. De feitelijke achteruitgang is groter dan uit de 

leegstandscijfers valt op te maken. Dat komt omdat veel bedrijven (waaronder 

vooral ICT bedrijven) kampen met een overschot aan kantoorruimte en proberen 

onderhuurders te vinden. Hierdoor staan de huurprijzen vooral in de kennisintensieve 

gebieden onder neerwaartse druk. Gemiddeld zijn de huren in de 

USA met ongeveer 5% gedaald tot USD 350 per m2 in de CBD’s en USD 280 

in de suburbs (beide bedragen inclusief servicekosten). De netto huren liggen 

ongeveer 40% lager. De onderlinge verschillen per deelmarkt zijn groot. In 

Washington zijn de huren bijvoorbeeld in de suburbs met ruim 10% gedaald, 

terwijl de huren in het CBD nog met 5% zijn gestegen. In Austin en Dallas blijft 

de werkgelegenheid groeien, maar de nieuwbouw neemt meer toe, waardoor de 

leegstand oploopt. De huren van kantoorruimte geven wel een daling te zien, 

maar die ligt tot dusverre onder het landelijke gemiddelde van 5%. De algemene 

verwachting is dat de kennisintensieve gebieden in de komende jaren weer 

sterk zullen terugkomen. 

De winkelmarkt in de USA kreeg in 2001 te maken met een afnemende groei 

van de consumptieve bestedingen. Hierdoor sloeg de netto absorptie van 

14,6 miljoen m2 in 2000 tot een negatieve absorptie van 3,5 miljoen m2 in 2001. 

De teruggang van de vraag op de winkelmarkt was in 2001 dus groter dan op 

de kantorenmarkt. Tegelijkertijd blijft de winkelmarkt kampen met een aanhoudende 

hoge nieuwbouwproductie. Terwijl de nieuwbouw op de kantorenmarkt 

met 14% afnam bleef deze op de winkelmarkt gelijk. Het gevolg is dat de 

concurrentie op de winkelmarkt onverminderd groot blijft en de omzetten 

per m2 maar weinig toenemen of zelfs dalen. De grote winkelcentra krijgen het 

steeds moeilijker zich te onderscheiden van de concurrentie. De aantrekkingskracht 

van kleinere buurtwinkelcentra neemt met name in de rijkere woonbuurten 

toe. Hierdoor worden de managers van de grote winkelcentra gedwongen 

om met vernieuwende concepten te komen. De gemiddelde winkelhuren zijn in 

2001 licht gedaald tot USD 185 per m2 . 

De markt voor bedrijfsruimte kreeg in 2001 eveneens te maken met de economische 

recessie. De netto absorptie daalde flink van 14,7 miljoen m2 in 2000 tot 

4,1 mln m2 in 2001, maar bleef positief. Het bedrijfsleven heeft meer efficiënte 

distributieruimte nodig om de toegenomen concurrentie op de afzetmarkten het 

hoofd te bieden. De nieuwbouw is in 2001 met 15% gedaald en zal naar ver-

Protection One, USA 

wachting in 2002 opnieuw flink dalen. De leegstand is opgelopen van 7,2% in 

2000 tot 8,7% in 2001. De bruto effectieve markthuren van bedrijfsruimte zijn 

in 2001 met ongeveer 1% licht gedaald tot USD 60 per m2 . In deze huur zijn 

ook de servicekosten begrepen. 

De bezettingsgraad van de portefeuille is uitgekomen op 96% (2000: 92,6%). 

De in 2001 gereed gekomen 12.000 m2 kantoren in Loudon County zijn thans 

voor 75% verhuurd en zullen in het eerste kwartaal van 2002 in exploitatie worden 

genomen. Op 31 december 2001 bedroeg de waarde van de portefeuille 

onroerend goed in exploitatie EUR 443,8 mln en de waarde van de portefeuille 

onroerend goed niet in exploitatie EUR 62,9 mln. De Amerikaanse portefeuille 

in exploitatie is met 1,2% afgewaardeerd. 



% 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

-5 

1997 

1998 


1. Duur: meestal 5 of 10 jaar. 

2. Huurverhogingen: tussentijds geen. 

3. Voor rekening van verhuurder: onderhoud; aan 

huurder worden doorberekend kostenstijgingen 

t.a.v. onroerendgoedbelasting, elektriciteit en 

lonen. 

1999 

2000 



Saxon Woods, Mc Kinney, Texas 

26 

Ondanks de afkoeling van de economie is 

ook in 2001 de werkgelegenheid in 

Dallas blijven groeien. Op veel andere 

plaatsen in de USA is de werkgelegenheid 

gedaald. Een belangrijke verklaring 

hiervoor vormt het gediversifieerde 

karakter van de economie van Dallas. Een 

teruggang in de éne sector van de economie 

kan vaak worden opgevangen door 

een groei in een andere sector. De sterk 

gediversifieerde economie is te danken 

aan de centrale ligging van Dallas binnen 

de USA en de aanwezigheid van een zeer 

groot internationaal vliegveld met uitstekende 

verbindingen. Daarnaast beschikt 

Dallas over een apart groot vliegveld voor 

vrachtverkeer. 

De omslag in de economie was in Dallas 

het sterkst te voelen op de kantorenmarkt, 

met name op de deelmarkten waar de 

ICT sector sterk vertegenwoordig is, 

zoals Las Colinas en Richardson. Ook de 

vraag naar flex-space is sterk afgenomen. 

De markt voor bedrijfsruimte bleef groeien, 

maar minder sterk dan in het verleden. 

De aanhoudende groei van de werkgelegenheid 

heeft een positief effect op 

de vraag naar woningen. Terwijl de huren 

van kantoren en bedrijfsruimte met ongeveer 

5% zijn gedaald blijken de huren 

van woningen in 2001 nog met 1% te zijn 

gestegen. De beste woongebieden liggen 


in het noorden van Dallas in de buurt van 

Richardson en Plano. Dit blijkt uit de 

hogere huren die in deze gebieden voor 

grond en voor woningen worden betaald. 

Op korte termijn zijn de vooruitzichten 

voor deze markten weliswaar niet onverdeeld 

positief, omdat de ICT sector ook 

hier een belangrijke afnemer is. Op wat 

langere termijn gaan de structurele factoren 

(zoals een aantrekkelijk fiscaal klimaat 

en lage kosten van levensonderhoud) 

die in het recente verleden tot de sterke 

groei van Dallas hebben geleid, opnieuw 

de doorslag geven. Te verwachten is dat 

met name het gebied rond Richardson en 

McKinney sterk zal profiteren van een 

opleving van de economie.

De stad McKinney telt ongeveer 55.000 

inwoners en ligt ongeveer 25 kilometer 

ten noorden van Dallas en 45 kilometer 

van Dallas/ Fort Worth Airport. 

McKinney ligt op een kruispunt van 

snelwegen in de Noord-Zuid en Oost- 

West richting. McKinney profiteert daarmee 

volop van de bedrijvigheid in Dallas. 

Grote bedrijven als Raytheon en Magnetic 

Technologies zijn er gehuisvest. Het 

gemiddeld inkomen in McKinney ligt met 

USD 48.000 per jaar relatief hoog. 

Wereldhave’s Amerikaanse vastgoedmaatschappij 

West World Holding Inc zal op 

een perceel van ongeveer 28.000 m2 in 

totaal 510 appartementen laten bouwen. 

Het “Saxon Woods” genoemde appartementencomplex 

beschikt over een groot 

aantal centrale voorzieningen, zoals een 

clubhuis, tennisbanen, sauna en een 

zwembad. De centrale voorzieningen zijn 

gerealiseerd vooruitlopend op de woningen, 

hetgeen de verhuur ten goede komt. 

De woningen worden gefaseerd opgeleverd. 

De laatste woningen van de eerste 

fase van 250 appartementen zullen in de 

loop van het tweede kwartaal van 2002 

worden voltooid. 


27

28 


Vooruitzichten 

De economische vooruitzichten voor de komende jaren hangen vooral af van de 

vraag of en wanneer er een herstel plaatsvindt van de groei van de bedrijfsinvesteringen. 

In dit kader is van belang dat veel gezinshuishoudingen in de afgelopen 

jaren grotere schulden zijn aangegaan. Dit beperkt de potentiële groei van 

de afzet, waardoor bedrijven voorzichtig zullen zijn met het doen van nieuwe 

investeringen. Hiertegenover staat dat de technologische ontwikkeling eerder 

lijkt te versnellen dan te vertragen. De introductie van nieuwe producten dwingt 

bedrijven om te blijven investeren willen ze hun marktpositie behouden. 

De verwachting is dat zich in de loop van 2002 een bescheiden herstel van de 

bedrijfsinvesteringen zal aftekenen in de kennisintensieve gebieden van de USA 

en Europa. Pas daarna, wanneer de economische groei weer op toeren is gekomen, 

zal het herstel overslaan naar andere sectoren en andere gebieden. Herstel 

van de vraag naar onroerend goed zal daarop waarschijnlijk volgen in de loop 

van 2003. Gezien de jonge leeftijd van de vastgoedportefeuille van Wereldhave 

komen er de komende twee jaren weinig huurcontracten op voor verlenging of 

vernieuwing. Het beleid van portefeuillevernieuwing en diversificatie werpt 

duidelijk vruchten af. De geografische en sectoriële spreiding van de portefeuille 

zorgen ervoor dat Wereldhave goed bestand is tegen fluctuatie in de 

vraag, terwijl de vernieuwing van de portefeuille leidt tot een voortgaande stijging 

van de winst per aandeel. 

Resultaatontwikkeling 

Gezien de samenstelling en uitbreiding van de portefeuille verwacht 

Wereldhave, uitgaande van stabiele wisselkoersen, voor het jaar 2002 wederom 

een duidelijke stijging van de winst per aandeel (tussen 7% en 12%). 

Directie Wereldhave N.V. G.C.J. Verweij 

Den Haag, 21 februari 2002 R.L.M. de Ruijter

Jaarrekening 2001 


* Verwezen wordt 

naar het voorstel tot 

winstverdeling onder 

‘Overige gegevens’ op 

pagina ••. 

30 


Geconsolideerde balans per 31 december 2001 

na voorgestelde winstverdeling (bedragen x EUR 1 mln) * 

Activa 

toel. 2001 2000 

Beleggingen 

onroerend goed 1 1.872,5 1.775,6 

Vorderingen 2 44,8 44,5 

Overige activa 3 15,3 39,7 

Passiva 

1.932,6 1.859,8 

Eigen vermogen 1.130,0 1.088,1 

Voorzieningen 4 50,1 47,8 

Langlopende schulden 

leningen 5 444,3 437,7 

overige schulden 6 5,6 5,0 

449,9 442,7 

Kortlopende schulden 7 302,6 281,2 

1.932,6 1.859,8

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2001 

(bedragen x EUR 1 mln) 


Opbrengsten 

uit beleggingen 

bruto huuropbrengsten 1 152,8 135,9 

exploitatiekosten 2 ./. 27,9 ./. 23,1 

netto huuropbrengsten 124,9 112,8 

Lasten 

rentelasten 3 ./. 20,4 ./. 20,4 

beheerkosten 4 ./. 7,1 ./. 5,6 

./. 27,5 ./. 26,0 

resultaat vóór belastingen 

belastingen over 

97,4 86,8 

het resultaat 5 ./. 0,3 ./. 0,8 

Winst na belastingen 97,1 86,0 

Mutaties in het eigen vermogen over 2001 



Direct beleggingsresultaat 

– winst na belastingen 97,1 86,0 

Indirect beleggingsresultaat 

– wijzigingen in reserves 

uit hoofde van waarderingsen 

koersverschillen 20,0 125,7 

– vervreemdingsresultaten 1,7 23,3 

– mutaties voorzieningen ./. 4,2 ./. 6,6 

– overig 0,3 ./. 2,3 

17,8 140,1 

Voorgesteld dividend 

Niet uitbetaald contant 

./. 73,0 ./. 68,5 

dividend 1999 – 21,5 

Toename eigen vermogen 41,9 179,1 


32 


Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2001 



Kasstroom uit 

beleggingsactiviteiten 

direct beleggingsresultaat 

aankopen/investeringen 

97,1 86,0 

beleggingen ./. 69,4 ./. 112,8 

verkopen beleggingen 13,0 72,0 

mutaties voorzieningen ./. 1,9 ./. 5,7 

mutaties herwaarderingsreserve 2,0 21,1 

mutatie vorderingen ./. 0,3 ./. 12,3 

mutatie overige activa 0,1 – 

mutatie kortlopende schulden 16,9 ./. 41,4 

57,5 6,9 

Kasstroom uit 

financieringsactiviteiten 

betaald dividend 

mutatie langlopende 

./. 68,5 ./. 37,5 

schulden ./. 2,7 35,5 

mutaties herwaarderingsreserve – ./. 0,1 

./. 71,2 ./. 2,1 

Netto kasstroom ./. 13,7 4,8 

koersverschillen ./. 10,6 ./. 4,2 

Afname/toename liquide middelen ./. 24,3 0,6

Toelichting algemeen 

In de geconsolideerde jaarrekening worden de maatschappijen opgenomen die 

met Wereldhave een groep vormen. Niet-100% deelnemingen worden proportioneel 

geconsolideerd. Op grond daarvan worden aan- en verkopen van belangen 

in groepsmaatschappijen verwerkt als aan- en verkopen van activa en passiva. 

Proportionele consolidatie geeft rechtstreeks inzicht in de feitelijke 

omvang van de beleggingen van Wereldhave en de daarmede samenhangende 

overige activa, passiva en resultaten. 

Activa en passiva in vreemde valuta worden omgerekend tegen de passagekoersen 

aan het einde van het jaar. De in vreemde valuta luidende resultaten 

worden omgerekend tegen de gemiddelde koersen van de verslagperiode. De 

koersverschillen worden verantwoord in de herwaarderingsreserve. 

Wereldhave N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de zin van 

artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat 

onder bepaalde voorwaarden geen vennootschapsbelasting behoeft te worden 

betaald. De belangrijkste voorwaarden betreffen het als dividend uitkeren van 

de fiscale winst en beperkingen met betrekking tot de financiering van de beleggingen 

met vreemd vermogen. Vervreemdingsresultaten van beleggingen 

behoeven niet tot de uit te keren fiscale winst te worden gerekend. Deelnemingen 

in België en de Verenigde Staten hebben een vergelijkbare status. 

Deelnemingen in andere landen hebben geen bijzondere fiscale status. 

De activa, schulden en voorzieningen zijn opgenomen tegen nominale waarden, 

tenzij in de toelichting anders is vermeld. 

Beleggingen 

Onroerend goed in exploitatie 

Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde, gebaseerd 

op de markthuur verminderd met exploitatiekosten. Voor de vaststelling 

van de marktwaarde worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante 

waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, van de 

leegstand en van de noodzakelijke toekomstige investeringen bepaald. Op de 

waarde worden de overdrachtskosten in mindering gebracht. De vaststelling van 

de marktwaarde vindt plaats op 30 juni en op 31 december, waarbij steeds de 

helft van de portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke externe taxateurs. 

De interne waarderingen van de niet extern gewaardeerde objecten worden volgens 

dezelfde methode vastgesteld. Waarderingsverschillen worden verantwoord 

in de herwaarderingsreserve. 

Consolidatiegrondslagen 

Vreemde valuta 

gem gem. 31.12.01 31.12.00 

2001 2000 EUR EUR 

1 GBP 1,61112 1,64381 1,64338 1,60772 

1 HUF 0,00390 0,00385 0,00407 0,00377 

1 USD 1,11824 1,08651 1,13469 1,07724 

Fiscale status 

Grondslagen voor de waardering 

van activa en passiva 


Grondslagen voor de resultaatbepaling 

34 


Onroerend goed niet in exploitatie 

Waardering van het onroerend goed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs 

of tegen de geschatte lagere marktwaarde. Projecten afkomstig uit onroerend 

goed in exploitatie worden gewaardeerd tegen de geschatte marktwaarde. 

In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde 

werkzaamheden en geactiveerde interest. Na voltooiing wordt onroerend 

goed in exploitatie genomen. Onroerend goed wordt niet meer geacht niet 

in exploitatie te zijn, indien ten minste 75% van het betreffende project is verhuurd 

of één jaar na de opleveringsdatum van het project is verstreken. 

Waarderingsverschillen worden verantwoord in de herwaarderingsreserve. 

Voorzieningen 

In verband met bijzondere verplichtingen of risico’s worden voorzieningen 

gevormd. De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt opgenomen 

voor de waarde van de mogelijke verplichtingen tot het betalen van 

belasting als gevolg van verschillen tussen fiscale en commerciële vermogensbepaling. 

De voorziening voor de kosten van herfinanciering van hoogrentende 

leningen wordt opgenomen tegen de contante waarde. 

Opbrengsten uit beleggingen 

Bruto huuropbrengsten 

Als bruto huuropbrengsten worden aangemerkt de over het verslagjaar aan 

huurders in rekening gebrachte huren. Aan huurders in rekening gebrachte 

bedragen die als servicekosten worden aangemerkt, worden niet in huuropbrengsten 

en exploitatiekosten begrepen. 

Exploitatiekosten 

Hieronder worden opgenomen de aan het verslagjaar toe te rekenen exploitatiekosten, 

die in hoofdzaak bestaan uit onderhoudskosten, onroerende zaakbelasting, 

verzekerings-premies en management- en incassokosten. Afschrijving 

op als belegging aangehouden onroerend goed in exploitatie vindt niet plaats. 

Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde (zie hiervoor 

onder onroerend goed in exploitatie). In deze waarde wordt met technische 

en economische veroudering rekening gehouden. 

Rentelasten 

Hieronder wordt opgenomen de aan het verslagjaar toe te rekenen interest op 

leningen, overige schulden, vorderingen en liquide middelen, alsmede de renteverschillen 

uit hoofde van conversies van financieringen in vreemde valuta en 

interestswaps. De op beleggingen geactiveerde interest wordt op het saldo van 

ontvangen en betaalde interest in mindering gebracht.

Beheerkosten 

Als beheerkosten worden beschouwd de aan het verslagjaar toe te rekenen 

kosten die betrekking hebben op de operationele activiteiten. Tot en met het 

boekjaar 2000 worden kosten die verband houden met het beheer van het vermogen 

als vermogenskosten onttrokken aan het totaal van de beheerkosten en 

ten laste gebracht van het indirect beleggingsresultaat. Met ingang van 2001 

worden ter bevordering van de transparantie van de kosten geen vermogenskosten 

meer onttrokken aan de beheerskosten. 

Belastingen over het resultaat 

Onder dit hoofd worden opgenomen de met de resultaten van deelnemingen 

over het verslagjaar verband houdende winstbelasting. Met ingang van het 

boekjaar 2000 wordt daarbij met de belasting over nieuwe compensabele verliezen 

op grond van (latente) belastingvorderingen rekening gehouden. Aan 

compensabele verliezen uit jaren vóór 2000 wordt een waarde toegekend in het 

jaar waarin compensatie met fiscale winsten plaatsvindt. 

In het overzicht van mutaties in het eigen vermogen worden opgenomen het 

direct en het indirect beleggingsresultaat en de vermogensmutaties uit hoofde 

van emissies en dividend. Het in 2000 niet uitbetaalde contant dividend houdt 

verband met het stockdividend over 1999. 

Het direct beleggingsresultaat omvat de winst na belastingen zoals weergegeven 

in de winsten verliesrekening en het in eventuele emissieopbrengsten 

begrepen resultaat lopend boekjaar. 

Het indirect beleggingsresultaat omvat in hoofdzaak de wijzigingen in reserves 

uit hoofde van waarderingsen koersverschillen. Daarin zijn begrepen de herwaardering 

van beleggingen, vervreemdingsresultaten, mutaties in de latente 

belastingverplichtingen en koersverschillen met betrekking tot beleggingen en 

financiering, alsmede koersverschillen ontstaan bij dekkingstransacties in 

vreemde valuta en bij de omrekening van in vreemde valuta luidende resultaten. 

De elementen van het indirect beleggingsresultaat worden opgenomen in de 

herwaarderingreserve. 

Mutaties in het eigen vermogen 


Onroerend goed 

Vorderingen 

36 


Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2001 



1. onroerend goed in exploitatie 1.623,2 1.517,5 

onroerend goed niet in exploitatie 249,3 258,1 

1.872,5 1.775,6 

2. 


stand per 1 januari 1.517,5 1.316,7 

koersverschil 30,9 23,7 

1.548,4 1.340,4 


overgebracht van onroerend goed niet in 

17,8 18,6 

exploitatie 49,2 104,5 

1.615,4 1.463,5 

verkopen ./. 13,0 ./. 60,4 

1.602,4 1.403,1 

herwaardering 20,8 114,4 

stand per 31 december 1.623,2 1.517,5 

Tot een bedrag van EUR 115,6 mln is onroerend goed tot zekerheid verbonden. 


stand per 1 januari 258,1 278,7 


261,5 283,2 


overgebracht naar onroerend goed 

51,6 94,2 

in exploitatie ./. 49,2 ./. 104,5 

263,9 272,9 

verkopen – ./. 11,6 

263,9 261,3 

herwaardering ./. 14,6 ./. 3,2 

stand per 31 december 249,3 258,1 

debiteuren 7,5 8,0 

vooruitbetaalde posten 6,3 5,5 

belastingen 15,5 13,5 

overige 15,5 17,5 

44,8 44,5 

Van de post overige vorderingen is een bedrag van EUR 6,3 mln als langlopend 

aan te merken.

3. 

4. 

5. 


liquide middelen 13,9 38,2 

bedrijfsmiddelen 1,4 1,5 

15,3 39,7 

latente belastingverplichtingen 24,4 21,4 

herfinancieringskosten 25,7 26,4 

50,1 47,8 

Voorziening latente belastingen 



1.548,4 1.340,4 

toevoeging 17,8 18,6 

vrijval 49,2 104,5 


Voorziening herfinancieringskosten 



1.548,4 1.340,4 

toevoeging 17,8 18,6 

vrijval 49,2 104,5 


De voorzieningen belopen op 31 december 2001 nominaal EUR 69,8 mln resp. 

EUR 35,8 mln en zijn grotendeels als langlopend aan te merken. De contante 

waarde van de voorziening voor herfinancieringskosten is berekend op basis 

van een rentevoet van 5,25%. 




447,5 402,9 

opnamen/aflossingen ./. 3,2 34,8 


Overige activa 

Voorzieningen 

Leningen 


Overige langlopende schulden 

Kortlopende schulden 

38 


6. 

7. 

De post leningen wordt als volgt toegelicht: 

31 december 2001 31 december 2000 

in gemid- in Euro procen- in gemid- in Euro procenlokale 

delde tuele lokale delde tuele 

valuta rente verde- valuta rente verdein 

% ling in % ling 

EUR 256,6 4,1 256,6 57,7 180,4 5,5 180,4 41,2 

GBP 78,3 6,3 128,7 29,0 78,3 6,3 125,9 28,8 

USD 52,0 5,9 59,0 13,3 122,0 6,8 131,4 30,0 

totaal 4,9 444,3 100,0 6,1 437,7 100,0 

stand per 31-12-2001 stand per 31-12-2000 

procentuele verdeling procentuele verdeling 

restant looptijd in jaren restant looptijd in jaren 

(vanaf 31-12-2001) (vanaf 31-12-2000) 

1-2 2-5 > 5 1-2 2-5 > 5 

EUR 0 90 10 – 100 - 

GBP 0 43 57 – 43 57 

USD 52 48 0 – 43 57 

totaal 7 71 22 – 66 34 

De gemiddelde duration van de leningen met een vaste renteafspraak 

(EUR 199 mln, 45% van het totaal) bedraagt 5,1 jaar. 

Deze post betreft van huurders ontvangen waarborgsommen. 


investeringsverplichtingen 62,6 124,1 

dividend 73,3 68,8 

crediteuren en overige te betalen posten 57,5 59,1 

kasgeldleningen en bankiers 107,8 26,9 

belastingen 1,4 2,3 

302,6 281,2

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening over 2001 


1. 

2. 

3. 

bruto netto 

huuropbrengsten exploitatiekosten huuropbrengsten 

2001 2000 2001 2000 2001 2000 

Nederland 27,0 25,0 3,1 2,6 23,9 22,4 

België 14,5 12,1 0,3 0,6 14,2 11,5 

Frankrijk 18,5 18,9 1,3 1,3 17,2 17,6 

Spanje 5,9 1,9 0,2 0,2 5,7 1,7 

Hongarije 0,3 0,4 0,1 – 0,2 0,4 

Verenigd Koninkrijk 31,8 32,5 3,8 4,2 28,0 28,3 

Verenigde Staten 54,8 45,1 19,1 14,2 35,7 30,9 

152,8 135,9 27,9 23,1 124,9 112,8 

Kantoren 92,3 75,8 20,9 16,1 71,4 59,7 

Winkels 39,9 39,2 4,2 3,6 35,7 35,6 

Overig 20,6 20,9 2,8 3,4 17,8 17,5 

152,8 135,9 27,9 23,1 124,9 112,8 

De huurderving als gevolg van leegstand bedroeg in procenten van de theoretische 

huur 2,9% (2000: 5,1%). De theoretische huur is het totaal van de bruto 

huuropbrengsten en de huurderving als gevolg van leegstand. 


onderhoud 5,7 4,6 

onroerende zaakbelasting 9,9 7,6 

verzekeringspremies 0,7 0,6 

management- en incassokosten 6,7 6,2 

overige exploitatiekosten 4,9 4,1 

27,9 23,1 

betaalde interest 30,4 28,3 

ontvangen interest ./. 2,4 ./. 2,4 

28,0 25,9 

af: geactiveerde interest ./. 7,6 ./. 5,5 

20,4 20,4 

4. 

personeelskosten 4,0 3,8 

bezoldiging van commissarissen 0,1 0,1 

advies- en accountantskosten 1,3 1,1 

overige 1,7 2,0 

7,1 7,0 

af: vermogenskosten – ./. 1,4 

7,1 5,6 

Huuropbrengsten 

Exploitatiekosten 

Rentelasten 

Beheerkosten 


Belastingen over het resultaat 

Overige vermeldingen 

40 


5. 

6. 

Met betrekking tot het boekjaar 2001 zijn bij de bepaling van het bedrag van 

de belastingen over de winst compensabele verliezen tot een bedrag van 

EUR 1,4 mln in aanmerking genomen. 

Het totaal bedrag aan salariskosten bedroeg EUR •• mln (2000: 6,5 mln), aan 

sociale lasten EUR ••• mln (1999: 0,9 mln) en het totaalbedrag aan pensioenlasten 

EUR ••• mln (2000: EUR 1,3 mln). Van het totaalbedrag ad EUR ••• mln 

is EUR ••• mln opgenomen onder beheerkosten (personeelskosten), 

EUR ••• mln onder exploitatiekosten en EUR ••• mln onder investeringen. 

De bezoldiging van de bestuurders, inclusief sociale lasten en pensioenlasten, 

bedroeg EUR •• mln (2000: EUR 0,7 mln). Gedurende 2001 zijn gemiddeld 

•• werknemers bij de groep werkzaam geweest (2000: 93).

Balans per 31 december 2001 

na voorgestelde winstverdeling (bedragen x EUR 1 mln) * 

Activa 

Winst- en verliesrekening over 2001 



Beleggingen 

onroerend goed 

beleggingen in 

292,5 315,4 

groepsmaatschappijen 

overige financiële 

1 869,8 817,0 

beleggingen 2 366,0 253,2 

1.528,3 1.385,6 

Vorderingen 3 10,3 16,0 

Overige activa 5,0 5,8 

Passiva 

1.543,6 1.407,4 

Eigen vermogen 

geplaatst kapitaal 4 181,0 164,6 

agio 5 601,6 618,0 

herwaarderingsreserve 6 ./. 24,9 ./. 42,7 

algemene reserve 7 372,3 348,2 

1.130,0 1.088,1 

Voorzieningen 25,7 26,4 

Langlopende schulden 

leningen 8 233,9 159,5 

Kortlopende schulden 9 154,0 133,4 

1.543,6 1.407,4 


resultaat deelnemingen 70,5 58,7 

overig resultaat 10 26,6 27,3 

Winst na belastingen 97,1 86,0 

* Verwezen wordt 

naar het voorstel tot 

winstverdeling onder 

‘Overige gegevens’ 

op pagina ••. 


Onroerend goed 

Beleggingen in groepsmaatschappijen 

Overige financiële beleggingen 3. 

42 


1. 

2. 

Toelichting op de balans per 31 december 2001 en op de 

winsten verliesrekening over 2001 (bedragen x EUR 1 mln) 

Voor de waarderingsgrondslagen van en de grondslagen voor de resultaatbepaling 

wordt verwezen naar de Toelichting algemeen op pagina •• t/m ••. De vennootschap 

heeft gebruik gemaakt van de vrijstelling ex art. 2:402 BW. 


Onroerend goed in exploitatie 278,5 273,1 

Onroerend goed niet in exploitatie 14,0 42,3 

292,5 315,4 



investeringen 3,9 3,6 

277,0 241,0 

verkopen ./. 0,4 – 

276,6 241,0 

herwaardering 1,9 32,1 




investeringen 4,4 2,4 

46,7 55,5 

verkopen ./. 32,7 ./. 10,0 

14,0 45,5 

herwaardering – ./. 3,2 


De mutaties in de post beleggingen in groepsmaatschappijen zijn als volgt: 


uitbreiding – 3,3 

817,0 680,1 

resultaten 70,5 58,7 

herwaarderingen 19,8 111,0 

winstuitkeringen ./. 37,5 ./. 32,8 


Waardering van de beleggingen in groepsmaatschappijen geschiedt tegen netto 

vermogenswaarde. Ten kantore van het Handelsregister te Den Haag is een lijst 

gedeponeerd als bedoeld in de artikelen 2:379 en 2:414 BW. 

De overige financiële beleggingen bestaan uitsluitend uit groepsverhoudingen.

4. 

5. 

6. 

7. 

8. 

Uit hoofde van groepsverhoudingen is opgenomen onder vorderingen 

EUR 0,9 mln (2000: EUR 1,2 mln). 

Samenstelling en grootte van het kapitaal zijn ultimo 2001 als volgt: 

soort aandelen maatschappelijk geplaatst kapitaal (EUR) 

(nominaal EUR 10) kapitaal (EUR) 

31.12.2001 31.12.2001 31.12.2000 

gewone 400.000.000 177.567.350 177.567.350 

preferente (EUR 9,08) 181.600.000 13.620.000 13.620.000 

prioriteit A 100 100 100 

prioriteit B 199.999.900 – – 

781.600.000 191.187.450 191.187.450 

af: niet-opgevraagd preferent 

aandelenkapitaal ./. 10.215.000 ./. 10.215.000 

781.600.000 180.972.450 180.972.450 

Mutaties in het geplaatst gewoon aandelenkapitaal: 2001 2000 


stockdividend – 3,9 

Omzetting aandelen naar Euro 16,4 – 


Per 31 december 2001 staan 17.756.735 gewone, 1.500.000 preferente en 

10 prioriteitsaandelen A uit. Prioriteitsaandelen B zijn niet uitgegeven. 



stockdividend – ./. 3,9 

Omzetting aandelen naar Euro ./. 16,4 – 


Ultimo 2001 is EUR 587,3 mln belastingvrij uitkeerbaar (2000: EUR 603,7 mln). 

stand per 1 januari ./. 42,7 ./. 182,8 

herwaardering beleggingen 6,2 111,2 

koersverschillen 13,8 14,5 

vervreemdingsresultaten 1,7 23,3 

mutatie voorzieningen ./. 4,2 ./. 6,6 

overige mutaties 0,3 ./. 2,3 

stand per 31 december ./. 24,9 ./. 42,7 

Van de mutatie over het boekjaar ad EUR •••• mln is EUR ••• mln als gerealiseerd 

en EUR •••• mln als ongerealiseerd aan te merken. 



niet uitbetaald contant dividend – 21,5 

conform dividendvoorstel toegevoegd 24,1 17,5 


Vorderingen 

Geplaatst kapitaal 

Agio 

Herwaarderingsreserve 

Algemene reserve 


Leningen 

Kortlopende schulden 

Overig resultaat 

Niet in de balans opgenomen rechten 

en verplichtingen 

Gebeurtenissen na balansdatum 

Den Haag, 21 februari 2002 

Overige gegevens 

44 


9. 

10. 

11. 

12. 

Uit hoofde van groepsverhoudingen is onder leningen opgenomen een bedrag 

van EUR 26,8 mln (2000: EUR 5,6 mln). 

In de post kortlopende schulden is begrepen het bedrag van het dividend dat 

door de vennootschap zal worden uitgekeerd. Voorts is onder kortlopende 

schulden opgenomen uit hoofde van groepsverhoudingen EUR 44,0 mln 

(2000: EUR 39,5 mln). 

Aan interestbaten en -lasten uit groepsverhoudingen is hierin per saldo een bate 

begrepen van EUR 11,7 mln (2000: EUR 10,9 mln). 

De vennootschap heeft zich voor groepsmaatschappijen jegens derden garant 

gesteld voor een bedrag van EUR 312 mln (2000: EUR 346 mln). In 2001 heeft 

de vennootschap GBP 45 mln en USD 105 mln op termijn verkocht. De 

betreffende transacties hebben een resterende looptijd van minder dan één 

maand. In 2001 is met derden overeengekomen onder opschortende c.q. ontbindende 

voorwaarden voor EUR 10,9 mln onroerend goed te kopen en voor 

EUR 1,2 mln te verkopen. 

In januari 2001 heeft de vennootschap voor EUR 322 mln onroerend goed in 

Finland verworven. 

Raad van Commissarissen Directie 

F.H.J. Boons H.M.N. Schonis G.C.J. Verweij 

W. Lemstra C.J. de Swart R.L.M. de Ruijter 

Winstbestemming 

De winstbestemming is geregeld in artikel 25 van de statuten van de vennootschap. 

Allereerst wordt aan houders van preferente aandelen een dividend uitgekeerd 

waarvan het percentage anderhalf procent hoger ligt dan de twaalfmaands 

geldmarktrente (Euribor), geldend voor de eerste beursdag van het 

betrokken boekjaar, of zoveel minder als beschikbaar is. Vervolgens wordt aan 

houders van prioriteitsaandelen B een dividend uitgekeerd tegen een percentage 

gelijk aan dat voor de preferente aandelen of een zoveel lager bedrag als uit 

de uitkeerbare winst beschikbaar is. De uitkeringen worden berekend over het 

gestorte nominale bedrag van deze aandelen. Van de resterende winst wordt op 

de prioriteitsaandelen A vijf procent uitgekeerd over hun nominale waarde. Het 

restant staat ter beschikking van de algemene vergadering van aandeelhouders.

Voorstel tot winstverdeling 

Voorgesteld wordt, om naast het dividend in contanten van 6,19% op de uitstaande 

preferente aandelen en 5% op de uitstaande prioriteitsaandelen A, op de 

gewone aandelen een dividend in contanten uit te keren van EUR 4,10 per aandeel. 

Het deel van de winst, dat niet wordt uitgekeerd, zal worden toegevoegd 

aan de algemene reserve. 

(bedragen x EUR 1 mln) 2001 2000 

Direct beleggingsresultaat 97,1 86,0 

Preferent dividend en dividend 

prioriteitsaandelen A 0,2 0,2 

Dividend gewone aandelen 72,8 68,3 

Toevoeging algemene reserve 24,1 17,5 

97,1 86,0 

Preferente en prioriteitsaandelen 

De prioriteitsaandelen A worden gehouden door de “Stichting tot het houden van 

prioriteitsaandelen van de naamloze vennootschap: ‘Wereldhave N.V.’ 

Het bestuur van deze stichting wordt gevormd door de commissarissen en directeuren 

van Wereldhave N.V. De belangrijkste rechten verbonden aan de prioriteitsaandelen 

A en B, zijn de vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen 

en het opmaken van een bindende voordracht voor hun benoeming. 

Er staan geen prioriteitsaandelen B uit. Van de preferente aandelen worden 

1.350.000 aandelen gehouden door de “Stichting tot het houden van Preferente 

en Prioriteitsaandelen B Wereldhave”. Het bestuur van de stichting wordt 

gevormd door de heren Drs H.J.A.F. Meertens (Voorzitter), Dr M.A. Snijder en 

Drs P.C. Neervoort. Naast stemrecht geven de preferente aandelen recht op een 

preferent dividend uit de winst. Zij zijn niet gerechtigd tot de reserves van de 

vennootschap. Deze stichting heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten ten 

doel het behartigen van de belangen van Wereldhave N.V., van de met haar verbonden 

onderneming en van alle daarbij betrokkenen, waarbij de stichting onder 

meer in aanmerking neemt het behoud van de zelfstandigheid, de continuïteit en 

de identiteit van de vennootschap en de onderneming. De koers van het preferente 

aandeel Wereldhave op 31 december 2001 bedroeg EUR 2,09. Op 31 

december 2001 bedroeg het kapitaalbelang van de Stichting tot het houden van 

Preferente en Prioriteitsaandelen B Wereldhave N.V. in Wereldhave ongeveer 7% 

(na de emissie in januari 2002 6,4%). Het kapitaalbelang van Sponda Oy na de 

emissie in januari 2002 in verband met de verwerving van het winkelcentrum 

Itäkeskus beloopt 9,13%. De vennootschap en het bestuur van de stichting verklaren 

hierbij dat naar het gezamenlijk oordeel van de vennootschap en de 


46 


bestuursleden van de stichting, de stichting onafhankelijk is van de vennootschap, 

een en ander in de zin als bedoeld in bijlage X van het Fondsenreglement. 

Transacties met direct belanghebbenden 

De leden van de Raad van Commissarissen en van de Directie van 

Wereldhave N.V. hadden gedurende het boekjaar 2000 geen persoonlijk belang 

bij beleggingen van de vennootschap. Voor zover de vennootschap bekend, 

hebben in het verslagjaar geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met 

personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap 

zijn te beschouwen. 

Accountantsverklaring 

Opdracht 

Wij hebben de jaarrekening 2001 van Wereldhave N.V. te Den Haag gecontroleerd. 

De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de Directie 

van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring 

inzake de jaarrekening te verstrekken. 

Werkzaamheden 

Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde 

richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen 

dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke 

mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van 

materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door 

middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen 

en toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling 

van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken 

van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de 

Directie van de vennootschap daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van 

het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle 

een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. 

Oordeel 

Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en 

samenstelling van het vermogen op 31 december 2001 en van het resultaat over 

2001 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor 

financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening 

zoals opgenomen in titel 9 BW2 en de Wet toezicht beleggingsinstellingen. 

PricewaterhouseCoopers N.V. 

Den Haag, 21 februari 2002

Raad van Commissarissen 

Lid Raad van Commissarissen VADO Beheer B.V., Eindhoven. Lid RvC 

Wereldhave N.V. sinds 1984; herbenoemd in 2000; sinds 2000 voorzitter. 

Diverse commissariaten, waaronder Dela Coöperatie U.A., Kantoren Fonds 

Nederland B.V. en Koninklijke Cebeco Groep 

Oud-Burgemeester Hengelo (O). Bestuursvoorzitter Vereniging van 

Ziekenhuizen. Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 1992; herbenoemd in 2001. 

Deeltijd hoogleraar Publiek-Private Samenwerking resp. Public Management 

aan de Universtiteit Twente. Diverse commissariaten, waaronder Planoform 

Holding B.V. Lid 1e Kamer der Staten Generaal 

Partner Baker & McKenzie (maatschap van advocaten, belasting-adviseurs 

en notarissen), Amsterdam. Lid RvC Wereldhave sinds 1997; herbenoemd in 

2000. Deeltijd-hoogleraar Belastingrecht aan de Katholieke Universiteit 

Nijmegen. Diverse commissariaten, waaronder Delta Lloyd Bank N.V. 

Voorzitter RvB ASR Verzekeringsgroep en lid van Executive Committee 

van Fortis. Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 2001. Diverse commissariaten, 

waaronder Beleggingsfonds “De Zonnewijser”, ABZ Holding B.V. en Japhet de 

Jong Holding B.V. 

Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De heren Boons en 

Schonis zullen in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 27 maart 

2002 volgens rooster aftreden. De leden van de Raad bezitten geen aandelen of 

optierechten Wereldhave N.V. 

Directie 

Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977 

Directeur bouwzaken 1981 

Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982 

Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf maart 1994) 

Werkzaam bij Wereldhave sinds 1987 

Directeur Wereldhave Management Nederland B.V. 1990 

Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1994 

Directeur Wereldhave N.V. sinds 1994 

De leden van de Directie bezitten geen aandelen of optierechten Wereldhave N.V. 


Onroerend goed in exploitatie per 31 december 2001 

(alleen objecten met een marktwaarde boven EUR 5 mln zijn afzonderlijk vermeld) 

locatie kantoren winkels overige aantal jaar van jaar van jaarhuur 

m2 m2 m2 parkeer- aankoop bouw of 2002 

België 

Brussel 

plaatsen renovatie (x EUR 

1 mln) 

Boulevard Bischoffsheim 1-8 12.800 150 1988 1989 3,2 

Boulevard Bischoffsheim 22-25 5.900 64 1990 1990 1,1 

Muntplein 6/Schildknaapstraat 22 

Luik 

7.700 35 1984 1996 1,4 

Quai des Vennes 1 

Nijvel 

30.100 1.650 1994 1995 6,9 

Steenweg op Bergen 10 

Doornik 

15.300 800 1984 1995 2,0 

Boulevard Walter de Marvis 22 

Vilvoorde 

14.300 1.260 1988 1996 1,9 

Medialaan 30 5.700 178 2001 1,0 

Medialaan 32 

Berchem 

4.000 123 2001 0,7 

Roderveldlaan 3-4-5 17.100 317 1999 2001 2,3 

Overige objecten 6.400 2.400 18.360 2,3 

48 


59.600 62.100 18.360 22,8 

Belang Wereldhave (68,2%) 40.650 42.350 18.360*) 15,5 

Frankrijk 

Duinkerken 

Quai des Fusiliers Marins 

Parijs en omgeving 

9.850 7.850 600 1999 1999 2,7 

45-49 Rue Kléber, Levallois-Perret 

Winkelcentrum Parinor, Le Haut de 

20.600 350 1999 1999 6,1 

Galy, Aulnay-sous-Bois 32.400 4.000 1990 1996 9,4 

Avenue Jules Rimet, Saint-Denis 10.050 120 1999 2001 2,8 

Hongarije 

30.650 42.250 7.850 21,0 

Boedapest 

Timar Utca 20 1.900 – – 24 0,5 

*) Het belang van Wereldhave in de categorie overige bedraagt 100%.



Nederland 

Alphen aan den Rijn 


1 mln) 

A. van Leeuwenhoekweg 35 

Amersfoort 

11.400 103 1997 1991 0,6 

Basicweg 1-3 

Amsterdam 

11.400 96 1997 1993 0,5 

Hornweg 64 

Arnhem 

12.400 117 1997 1991 0,7 

Winkelcentrum Kronenburg (erfpacht tot 2110) 

Best 

34.400 1.000 1988 1985 6,6 

Brem 4 

Deventer 

11.300 690 1977 1971 0,8 

Duisburgstraat 2 

Doorn 

18.400 25 1997 1991 0,5 

Park Boswijk, Boswijklaan 

Etten-Leur 

33.300 130 1975 1996 1,7 

Winkelcentrum Etten-Leur 

Geldrop 

21.300 1991 1980 2,7 

Heuvel 62-89A en Achter de Kerk 1, 3, 5 en 15 

Den Haag en omgeving 

5.900 1978 1996 0,9 

Laan van Ypenburg 20-160, Rijswijk 57.900 1.000 1996 1993 2,7 

Veraartlaan 12, Rijswijk 

Leiderdorp 

5.600 87 1984 1991 0,7 

Winkelcentrum Winkelhof 

Nuth 

17.200 750 1993 1999 3,3 

Thermiekstraat 15 

Roosendaal en omgeving 

17.000 690 1977 1987 1,2 

Borchwerf 23 15.400 126 1997 1994 0,5 

Middenweg 6, Moerdijk (gem. Zevenbergen) 

Utrecht 

8.800 126 1997 1988 1,1 

Rutherfordweg 1 12.900 100 1997 1994 0,6 

overige objecten 7.000 35.100 2,8 

Spanje 

12.600 78.800 245.300 27,9 

Madrid 

2 Plaza de la Lealtad 3.000 1989 1999 0,8 

15 Calle Fernando El Santo 3.250 43 1991 1993 0,8 

Arroyo de la Vega 22.700 421 1999 2000 4,6 

28.950 – – 6,2 





Blackburn 


1 mln) 

76-80 Bank Top 

Gloucester 

3.500 202 1994 1987 0,5 

63-71 Northgate Street en 14-20 Hare Lane 

Guildford 

4.000 1994 1972 0,5 

73-75 North Street 

Leeds 

1.050 350 1988 1976 0,6 

31-32 Park Row 

Londen en omgeving 

2.460 1988 1978 0,6 

126-134 Baker Street, W1 930 770 1988 1999 0,9 

326-334 Chiswick High Road, W4 2.300 1988 1974 0,7 

72-74 Dean Street, Royalty House, W1 2.600 12 1988 1999 1,3 

14-18 Eastcheap, EC3 5.200 1988 1991 2,3 

Fielden House The Ring, Bracknell 1.600 30 1988 1983 0,5 

31-36 Foley Street, W1 3.300 12 1988 1993 1,5 

26-28 Great Portland Street, W1 (erfpacht tot 2105) 1.300 1988 1990 0,6 

11-12 Haymarket, SW1 

1-5 Lower George Street en 1 Eton Street, 

1.100 1988 1988 0,8 

Richmond upon Thames 2.900 10 1988 1963 0,9 

56-70 Putney High Street, SW15 4.200 44 1988 1971 1,0 

10-12A Thames Street en 1, 2 en 5 Curfew Yard, Windsor 

Northampton 

1.000 500 53 1988 1972 0,7 

100 Pavillion Drive 

Redhill 

11.000 510 1998 1991 3,3 

Grosvenor House, 65/71 London Road 

Rickmansworth 

4.700 150 1989 1986 1,5 

Olds Approach, 1 Tolpits Lane 

Sittingbourne 

7.800 165 1988 1993 0,8 

Trinity Trading Estate 

Sheffield 

36.500 200 1988 1982 2,8 

Penistone Road 

Warwick 

3.900 163 1988 1986 0,7 

Warwick Technology Park, Gallows Hill, Conoco Centre 

Yeovil 

21.800 788 1998 1992 5,0 

Bay 6 Lynx Trading Estate 2.900 207 1994 1986 0,5 

overige objecten 260 12.180 15.500 4,4 

50 


58.300 37.500 59.800 32,4




Austin, Texas 


1 mln) 

6901 Cap. of Texas Highway North 8.400 344 1999 1999 2,6 

5001 Plaza on the Lake Drive 10.500 539 1999 1999 3,9 

4801 Plaza on the Lake Drive 10.400 491 1999 1999 3,6 

8300 Mopac Expressway 

Dallas en omgeving, Texas 

8.700 431 2000 2,7 

1910 Pacific Place 29.700 14 1994 1982 4,6 

805 Central Expressway, Allen 10.700 737 1999 1999 2,2 

161 Corporate Center, Irving 9.700 465 1998 1998 2,7 

4600 Regent Boulevard, Irving 7.400 479 1998 1998 1,7 

4650 Regent Boulevard, Irving 7.400 479 1999 1999 1,7 

Arboretum Estates, Richardson 

Livonia, Michigan 

28.600 648 1999 1999 3,9 

19500 Victor Park Way 

Philadelphia, Pennsylvania 

10.300 600 1998 1998 2,6 

1515 Market Street 

Pittsburgh, Pennsylvania 

46.900 0 1989 1986 10,6 

3000 Park Lane 

Washington D.C. 

9.800 378 1998 1998 2,5 

1401 New York Avenue 

Herndon 

17.800 165 1988 1984 6,3 

13650 Dulles Technology Drive 10.500 531 1999 2000 3,3 

13650 Dulles Technology Drive 10.500 531 1999 2000 3,1 

208.700 – 28.600 58,0 

Totaal 381.750 200.900 359.910 161,5 

Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders vermeld. Van het onroerend goed dat geen 100% eigendom vormt, zijn 

de oppervlakte, het aantal parkeerplaatsen en de jaarhuur pro-rata verantwoord. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting 

vóór aftrek van exploitatiekosten. 

Onafhankelijke taxateurs 

Healey & Baker, Londen Roux Troostwijk S.A., Parijs Troostwijk N.V., Antwerpen 

Jones Lang La Salle, Londen Troostwijk B.V., Amsterdam Troostwijk UK Ltd., Londen 


Reeds vastgelegde 

huurinkomsten 

(op 31 december 2001, uitgedrukt in % 

van de voorziene huur) 

Overzicht onroerend goed niet in exploitatie 

(met een investeringswaarde boven EUR 10 mln) 

Overzicht herwaardering onroerend goed in exploitatie per land en per sector 

waarde 31-12-2001 herwaardering in % van de waarde vóór herwaardering 

(x EUR 1 mln) in 2001 kantoren winkels overig totaal 

(x EUR 1 mln) 

52 

100 

80 

60 

40 

20 

0 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

België 174,7 4,0 ./. 2,3 6,8 ./. 1,7 2,3 

Frankrijk 260,9 16,8 8,0 7,9 ./. 13,3 6,9 

Hongarije 2,1 ./. 0,1 ./. 5,5 – – ./. 5,5 

Nederland 293,4 2,0 ./. 2,5 0 1,9 0,7 

Spanje 81,0 4,6 6,1 – – 6,1 

Verenigd Koninkrijk 367,3 ./. 1,2 ./. 3,4 7,8 ./. 2,0 ./. 0,3 

Verenigde Staten 443,8 ./. 5,3 ./. 1,2 – ./. 1,4 ./. 1,2 

Totaal 1.623,2 20,8 


Recapitulatie van het onroerend goed in exploitatie 

In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de marktwaarde van het 

onroerend goed in exploitatie van Wereldhave per 31 december 2001. In overeenstemming 

met de bij Wereldhave gebruikelijke waarderingsgrondslagen zijn vreemde valuta omge- 

rekend tegen de passagekoersen per 31 december 2001. De jaarhuur betreft de huur bij vol- 

ledige bezetting voor aftrek van exploitatiekosten. 

kantoren winkels overige ruimten totaal 

(bedragen markt- jaar- markt- jaar- markt- jaar- markt- jaarx 

EUR 1 mln) waarde huur waarde huur waarde huur waarde huur 

België 74,8 7,3 92,8 7,6 7,1 0,7 174,7 15,6 

Frankrijk 109,5 8,9 141,2 10,9 10,2 1,2 260,9 21,0 

Hongarije 2,1 0,5 – – – – 2,1 0,5 

Nederland 18,9 1,7 141,4 13,4 133,1 12,8 293,4 27,9 

Spanje 81,0 6,2 – – – – 81,0 6,2 

VK 216,2 19,2 103,1 8,1 48,0 5,1 367,3 32,4 

VS 419,4 54,1 – – 24,4 3,8 443,8 57,9 

Totaal 921,9 97,9 478,5 40,0 222,8 23,6 1.623,2 161,5 

Prognose Investerings- 

(datum gereed) waarde 

(x EUR 1 mln) 

België Berchem De veldekens fase 2 en 3, 22.400 m 2 kantoren 01-10-2002 33,5 

Vilvoorde Medialaan fase 2, 12.700 m 2 kantoren 01-07-2002 25,6 

Frankrijk Clichy 20.000 m 2 kantoren 01-03-2002 61,0 

Nederland Rijswijk renovatie 22.500 m 2 kantoren WCT 01-03-2001 34,9 

Alphen kantoorgebouw van 6.500 m 2 01-02-2002 10,9 

Spanje Rivas 36.800 m 2 bedrijfsruimte 01-07-2002 23,5 

VS Loudon County 12.000 m 2 kantoren 01-02-2001 17,1 

Saxon Woods 525 appartementen 01-03-2003 35,6

Jaarverslag 2001 - Wereldhave

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?