Jaarverslag 2001 - Wereldhave

2001 2000
Economische groei 1,1 4,1
Inflatie 2,1 2,3
Groei consumptie 2,7 4,8
Groei bedrijfsinvesteringen – 3,7 9,9
Groei werkgelegenheid – 0,1 1,3
Werkloosheid 4,8 4,0
Jaarhuur en marktwaarde
(in miljoenen Euro, per 31 december 2001,
bij volledige bezetting)
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Sectoriële verdeling
in % van de marktwaarde
Gemiddelde bezettingsgraad in %
%
100
95
90
85
80
75
70
24
1997
Winkels
Kantoren
1998
Overige
5%
95%
1999
2000
2001
marktwaarde
jaarhuur
winkels
kantoren
J AARVERSLAG 2001 • WERELDHAVE N.V.
Verenigde Staten
De Amerikaanse kantorenmarkt is vanaf begin 2001 in zwaar weer geraakt als
gevolg van een onverwacht sterke daling van de vraag. De aanslagen op het
WTC en het Pentagon hebben tot nog meer onzekerheid geleid. Dit heeft geresulteerd
in een negatieve opname van kantoorruimte. De leegstand nam toe van
10% in 2000 tot 12,6% in 2001. De feitelijke achteruitgang is groter dan uit de
leegstandscijfers valt op te maken. Dat komt omdat veel bedrijven (waaronder
vooral ICT bedrijven) kampen met een overschot aan kantoorruimte en proberen
onderhuurders te vinden. Hierdoor staan de huurprijzen vooral in de kennisintensieve
gebieden onder neerwaartse druk. Gemiddeld zijn de huren in de
USA met ongeveer 5% gedaald tot USD 350 per m2 in de CBD’s en USD 280
in de suburbs (beide bedragen inclusief servicekosten). De netto huren liggen
ongeveer 40% lager. De onderlinge verschillen per deelmarkt zijn groot. In
Washington zijn de huren bijvoorbeeld in de suburbs met ruim 10% gedaald,
terwijl de huren in het CBD nog met 5% zijn gestegen. In Austin en Dallas blijft
de werkgelegenheid groeien, maar de nieuwbouw neemt meer toe, waardoor de
leegstand oploopt. De huren van kantoorruimte geven wel een daling te zien,
maar die ligt tot dusverre onder het landelijke gemiddelde van 5%. De algemene
verwachting is dat de kennisintensieve gebieden in de komende jaren weer
sterk zullen terugkomen.
De winkelmarkt in de USA kreeg in 2001 te maken met een afnemende groei
van de consumptieve bestedingen. Hierdoor sloeg de netto absorptie van
14,6 miljoen m2 in 2000 tot een negatieve absorptie van 3,5 miljoen m2 in 2001.
De teruggang van de vraag op de winkelmarkt was in 2001 dus groter dan op
de kantorenmarkt. Tegelijkertijd blijft de winkelmarkt kampen met een aanhoudende
hoge nieuwbouwproductie. Terwijl de nieuwbouw op de kantorenmarkt
met 14% afnam bleef deze op de winkelmarkt gelijk. Het gevolg is dat de
concurrentie op de winkelmarkt onverminderd groot blijft en de omzetten
per m2 maar weinig toenemen of zelfs dalen. De grote winkelcentra krijgen het
steeds moeilijker zich te onderscheiden van de concurrentie. De aantrekkingskracht
van kleinere buurtwinkelcentra neemt met name in de rijkere woonbuurten
toe. Hierdoor worden de managers van de grote winkelcentra gedwongen
om met vernieuwende concepten te komen. De gemiddelde winkelhuren zijn in
2001 licht gedaald tot USD 185 per m2 .
De markt voor bedrijfsruimte kreeg in 2001 eveneens te maken met de economische
recessie. De netto absorptie daalde flink van 14,7 miljoen m2 in 2000 tot
4,1 mln m2 in 2001, maar bleef positief. Het bedrijfsleven heeft meer efficiënte
distributieruimte nodig om de toegenomen concurrentie op de afzetmarkten het
hoofd te bieden. De nieuwbouw is in 2001 met 15% gedaald en zal naar ver-