Jaarverslag 2004 - De Mandel

3.5. Nieuwe sociale huurwoningen worden onbetaalbaar voor huurders uit
lagere inkomenscategorieën
Door het tekort aan betaalbare private huurwoningen worden steeds meer mensen gedreven naar de
sociale huursector om een betaalbare en goede woning te vinden. De sociale huursector heeft immers
als doelstelling om mensen uit de lagere inkomstencategorieën (in de meest ruime definitie) een
goede en betaalbare woning te verschaffen.
Een intern onderzoek van De Mandel, op basis van historische kostprijzen toont echter aan dat de
gemiddelde kostprijs van een woning tussen 1960 en 2003 met 1372% gestegen is, terwijl de inflatie
en de index- van consumptieprijzen gemiddeld maar met 540% gestegen is. Dit is een gevolg van de
steeds hogere kwaliteitseisen die gesteld geweest zijn, zowel op basis van techniek (bijv. ventilatie,
isolatie, en sanitair en verwarming), comforteisen (bijv. grotere keukens, ruimere slaapkamers) en een
mooiere, individualiseerbare architectuur die elk hun kostprijsconsequenties hebben. Daarenboven
mag men ook de recentste evoluties niet onderschatten (verhoogde isolatienorm, ecologisch bouwen,
bodemsanering, grondverzet, veiligheidscoördinatie, …).
120 000.00
100 000.00
80 000.00
60 000.00
40 000.00
20 000.00
0.00
1960
1964
1968
1972
1976
1980
1984
1988
1992
1996
2000
11
Gemiddelde kostprijs van een
sociale w oning Bron : staten 1 - 2
Indexatie van de gemiddelde
kostprijs (ABEX)
Indexatie van de gemiddelde kp
(consumptieprijzen)
Indexatie volgens inflatie
Uiteraard heeft de sterk toegenomen grondprijs eveneens een grote weerslag op de totale kostprijs.
Deze versnelde kostprijsevolutie resulteert uiteraard in een hogere basishuurprijs voor de recentste
woningen. De basishuurprijs is volgens het besluit van de Vlaamse regering immers gebaseerd op de
kostprijzen. De basishuurprijzen tussen de € 450,00 en € 500,00 zijn geen uitzondering meer voor
recente sociale woonprojecten. Een empirisch onderzoek bij collega’s, sociale
huisvestingsmaatschappijen toont zelfs aan dat verschillende huisvestingsmaatschappijen
basishuurprijzen van meer dan € 560,00 durven hanteren. Huurders, die altijd minstens de helft van
de basishuurprijs moeten betalen, geconfronteerd worden met steeds hogere te betalen huurprijzen.
Dit betekent dat huurders uit de allerlaagste inkomenscategorieën moeten daarom al gauw een derde
tot de helft van hun beperkte inkomen spenderen aan het huren van hun woning. Dit terwijl de norm
voor sociale woningen ligt op één vijfde van hun inkomsten.
Dit heeft twee mogelijke gevolgen, die niet bevorderlijk zijn voor het huisvesten van de laagste
inkomenscategorieën:
1. Ten eerste bestaat de mogelijkheid dat kandidaat-huurders uit de allerlaagste
inkomenscategorieën een aanbod voor een sociale huurwoning weigeren. Hierdoor krijgen ze
uiteraard geen verbetering in hun huidige woonsituatie.