DIRECT “ Ik werk vanuit een combinatie van analyse ... - Direct Wonen

eleggen
14 | direct wonen corporate
BELEGGEN
IN VASTGOED
Riskant of onverminderd aantrekkelijk?
Maximaal rendement met minimale risico’s! Zo wordt
beleggen in vastgoed regelmatig aangeprezen. Maar gretigheid
kan worden afgestraft. Hoe kun je als vastgoedbelegger in
deze turbulente tijd het best te werk gaan? En hoe staat de
Nederlandse vastgoedmarkt er op dit moment voor?
DW Corporate vroeg het aan Altera Vastgoed.
et een beheerd vermogen
van ruim 1,5 miljard
euro medio 2008 is
Altera Vastgoed een van
Nederlands belangrijkste
vastgoedfondsen. Altera is een privaat en
sectoraal vastgoedfonds ten behoeve van
pensioenfondsen. “Bij ons kunnen pensioenfondsen
participeren in één of meer
portefeuilles,” zegt Robert Eujen, directeur
van Altera. “We beleggen in de sectoren
woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten”.
Het bedrijf is in 2000 opgericht en is klein
van opzet. Dat is geen toevalligheid, vertelt
Eujen. “We kiezen er bewust voor om met
een kleine groep vaste mensen zoveel mogelijk
activiteiten uit te voeren. Dit bevordert
snel en effectief reageren op de markt.”
Alternatief
Vergroting van de vier sectorportefeuilles
is een belangrijk doel van Altera. Om de
samenstelling van de portefeuille zo optimaal
mogelijk te houden, vindt constant research
plaats. De per sector te effectueren portefeuillestructuur
wordt gebaseerd op onder meer
attributieanalyses ten opzichte van het ROZ/
IPD-universum en de ontwikkelingen op de
vastgoedmarkten.
Ook voert Aletera per object jaarlijks zoge-
naamde hold sell-analyses uit. “Voor een goed
beleggingsresultaat is een gedegen kennis van
de sector van groot belang,” zegt Kees van der
Meulen, hoofd research en strategie bij Altera.
“Niet iedere sector is gelijk qua marktontwikkeling.
Ook heeft iedere sector zijn eigen
specifieke eigenschappen en bovendien een
eigen risico rendementsprofiel. Daar houden
wij als belegger steeds rekening mee in onze
planning.”
De woningmarkt
biedt nog altijd
genoeg uitdaging
De manier van research verschilt per sector
duidelijk. Van der Meulen: “Voor de ene sector
houden we uitgebreide databases bij, voor de
andere pakken we het op een alternatieve manier
aan. Over bedrijfspanden is bijvoorbeeld
minder informatie beschikbaar omdat het
een relatief jonge categorie is in de huursfeer.
De woningmarkt daarentegen laat zich veel
beter in kaart brengen. De ontwikkeling in
woningprijzen is al heel lang gevolgd en de
cijfers zijn bij iedereen bekend. Wij vergelijken
onze portefeuille met de ontwikkelingen op de
markt. Is het nodig, dan nemen wij maatregelen
zoals de aankoop of verkoop van een
bepaald type woning.
Hoogtijdagen
Is beleggen in woningen nog altijd interessant?
‘Zeker wel’, vindt Eujen. “Als belegging levert het
op lange termijn een stabiele kasstroom op en,
als je het goed doet, ook opwaarts potentieel.”
Die combinatie maakt vastgoed anno 2008 nog
steeds een aantrekkelijke beleggingscategorie.
Maar Eujen maakt wel een kanttekening: “De
hoogtijdagen zijn voorbij. Vroeger was een
goede cashflow bij woningbeleggingen vanzelfsprekend,
nu is dat niet langer het geval. De forse
waardestijgingen van de laatste jaren zijn niet
meer aan de orde. Je moet weten waar je moet
zijn. Grondgebonden woningen in de nieuwbouwsfeer
is in de verhuurmarkt een moeilijk af
te zetten product.”
Dat betekent niet dat de vastgoedmarkt geen
kansen meer biedt. “Wij zien met name in de
appartementensfeer nog veel mogelijkheden.
Reden is dat het aantal kleine huishoudens
toeneemt. Deze trend zal in de toekomst doorzetten,
waardoor de vraag naar appartementen
en kleinere woningen groeit. Een aantrekkelijke
markt voor beleggers dus.”
Dat de markt veranderd is, kan Van der Meulen
alleen maar beamen. “Toch is het wat woningen
betreft nog redelijk veilig,” zegt hij. “Zolang je de
normale prijs wilt betalen en verstandige beslissingen
neemt met betrekking tot de locatie en de
staat van het pand. Bij kantoren en bedrijfsvastgoed
op de juiste locaties en met de juiste
gebouweigenschappen is er ook nog wel sprake
van enige zekerheid, mits je het kunt verhuren.
En daar zit vaak het probleem. Veel beleggers
kijken in eerste instantie naar de huurders. Zijn
die er, dan wanen ze zich veilig. Maar huurders
kunnen vertrekken. Daarom gaan wij in eerste
instantie uit van de locatie, vervolgens van de
gebouweigenschappen en als derde kijken we
naar de bestaande huurcontracten.”