SEV-ADVIES INZAKE WATERWONEN - Nova

SEV-ADVIES INZAKE
WATERWONEN
Auteur: Jeroen Singelenberg

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt?
U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij:
SEV
Postbus 1878
3000 BW Rotterdam
Telefoon 010 - 282 50 50
sev@sev.nl
De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen.
Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we
ideeën voor innovaties in de praktijk.
2

SEV-Advies inzake Waterwonen
VOORWOORD
Nederland loopt niet voorop met waterwonen. In Amerika, Japan, Duitsland en Engeland heeft de SEV al
meer voorbeelden gevonden van ‘vloedbestendige’ woonvormen.
Nu heeft ons land natuurlijk een remmende voorsprong: overstromingen door de zee hebben wij effectief
buitengesloten. Voorstellen om alle nieuwe woningen op terpen van vijf of tien meter zand te bouwen slaan
dan ook nergens op. Terecht gaven de waterschappen als reactie: ‘Zijn we dan bereid om alle bestaande
woonwijken te laten overstromen?’
Toch is er alle reden om ons innovatief vermogen te richten op nieuwe vormen van waterproof wonen. Maar
dan hebben we het over zoetwater. Onze rivieren zullen vaker buiten hun oevers treden en hevige regenbuien
zullen om meer piekberging vragen.
Als we toch woningen willen bouwen op diepe plekken en langs rivieren dan kunnen we het water juist tot
vriend maken. Waterwonen levert nieuwe boeiende en aantrekkelijke woonmilieus op!
Plannen en ideeën zijn er de laatste tijd genoeg. De SEV heeft hier een thema bij de kop waar het gonst van
creatieve activiteit. Maar als een Amerikaan of Japanner vraagt: ‘Mogen we die Nederlandse
waterwoonlocaties dan zien?’, dan volgt een verlegen stilte. Een paar plukjes drijvende en amfibische
recreatiewoningen langs de rivieren, een paar drijvende woningen in een kuil in een Vinexwijk, dat is de oogst.
Het enige dat we eigenlijk kunnen tonen is ons bonte historisch gegroeide park van 10.000 woonschepen en
woonarken. Dutch houseboats.
Projectontwikkelaars komen nu met plannen voor complete waterwijken. Wat houdt ze tegen?
Gemeenten die het niet aandurven om een hele nieuwe wijk op waterbasis te ontwikkelen? Waterschappen
die hun water graag schoon willen houden en vrij van allerlei objecten? Of de rijksoverheid die weigert om een
speciaal regelkader voor waterwonen te maken zoals in Amerika? Of is het de consument die op een klein
groepje waterfreaks na nog steeds koudwatervrees vertoont? Of zijn het de hulpdiensten, de nutsbedrijven, de
hypotheekbanken of de verzekeraars?
Met deze vragen is de SEV twee jaar geleden op pad gegaan. Wat ons opviel was dat eigenlijk alle partijen
enthousiast zijn over waterwonen, maar dat de planvorming toch stroperig blijft verlopen. We hebben
welgeteld vier plannen kunnen vinden met enige omvang die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden. Er
zijn veel grotere plannen gemaakt zoals voor de Haarlemmermeer en voor de Zaanstreek maar die verkeren
nog in het studiestadium.
Genoemde vier plannen heeft de SEV uiteraard als experiment omarmd. De ontwikkeling zullen we
gedurende drie jaar volgen en stimuleren.
Wat betreft de voorwaarden om tot een meer omvatte ontwikkeling te komen van het waterwonen in
Nederland heeft de SEV na het nodige vooronderzoek te hebben verricht een tamelijk eenvoudige boodschap:
• Leg uit hoe de ‘landregels’ voor woningbouw moeten worden toegepast bij waterwonen.
• Zorg dat de markt absoluut vertrouwen heeft in de veiligheid van het product.
• Schep planologische ruimte voor waterstedenbouw van hoge kwaliteit.
• Stel duidelijke eisen aan de waterkwaliteit en kwantiteit in plangebieden.
• Haal waterwonen uit de sfeer van het pittoreske maar grillige woonarkenbeleid.
Het befaamde Nederlandse poldermodel moet in staat zijn om deze punten op te lossen.
3

De SEV is slechts een loodsbootje en heeft in dit advies getracht aan te geven wat diverse partijen in het land
te doen staat om de kaart van Nederland de komende decennia te kleuren met combinaties van blauw en
rood.
Theo Rietkerk, voorzitter SEV
4

SEV-Advies inzake Waterwonen
INHOUDSOPGAVE
1. Advies aan de minister van VROM en WWI ............................................................................................... 7
1.1 Beleid ............................................................................................................................................... 7
1.2 Wet- en regelgeving......................................................................................................................... 8
1.3 Kennisoverdracht en stimulering...................................................................................................... 8
1.4 Ruimte geven voor waterwonen....................................................................................................... 9
1.5 Provincies, gemeenten en waterbeheerders.................................................................................... 9
1.6 Marktpartijen .................................................................................................................................. 11
2. Tussentijds resultaat van het SEV-project Waterwonen ........................................................................... 13
2.1 Inleiding: nut en noodzaak van waterwonen...................................................................................... 13
2.2 Het SEV project Waterwonen ............................................................................................................ 15
2.3 Vier pilots Waterwonen...................................................................................................................... 17
2.4 De Nieuwe Waterwoonkaart van Nederland...................................................................................... 22
2.5 Marktontwikkeling .............................................................................................................................. 33
2.6 Waar knellen de regels? .................................................................................................................... 38
Bijlage 1. Samenvatting rapport ‘Waterwonen goed geregeld’ ........................................................................ 47
BIJLAGE 2. Consumentenonderzoek Waterwonen ......................................................................................... 53
BIJLAGE 3. Hamburg Hafencity: samenvatting artikel..................................................................................... 55
BIJLAGE 4. Literatuuroverzicht........................................................................................................................ 61
Colofon ............................................................................................................................................................ 62
5

SEV-Advies inzake Waterwonen
1. ADVIES AAN DE MINISTERS VAN VROM EN WWI
1.1 Beleid
In Nederland zal meer en meer worden gebouwd in gebieden waar ook een wateropgave ligt. Bouwrijp maken
door ophoging zoals thans gebruikelijk, verkleint het waterbergend vermogen en vergroot het risico voor
bestaand woongebied. Plaatselijke ophoging (wonen op terpen of dijken) kan worden gecompenseerd door
uitgraving of inundatie (drijvend wonen en paalwonen). Zo ontstaan boeiende en gevarieerde woonmilieus.
Er zijn meerdere aanwijzingen dat onder consumenten belangstelling bestaat voor diverse vormen van
waterwonen. De bestaande markt van woonarken laat een voortdurende prijsstijging en kwaliteitsverhoging
zien. De drijvende villa’s van nu lijken weinig meer op de naoorlogse woonschepen en woonarken. Een
consumentenenquête van SEV en OTB versterkt het beeld dat het voorlopig nog vooral gaat om een
avantgarde met een duidelijke oriëntatie op water en watersport. Het betreft een stedelijke groep met hoge
opleiding en inkomen die op zoek is naar rust en ruimte in een waterrijk landschap. Een open verbinding met
het waterwegennet is voor hen een vereiste. Ontwikkeling van kleinere waterwoonlocaties voor deze
voorhoede kan de eerste stap zijn om ervaring op te doen. Op basis van de reeds bekende plannen en
projecten uit binnen- en buitenland kan de verwachting worden uitgesproken dat er twee typen drijvende
woonmilieus ontstaan:
- luxe watervilla’s op individuele kavels met alle infrastructuur en comfort als bij vrije kavels op het
land;
- drijvende communities met een meer alternatief karakter op basis van collectief particulier
opdrachtgeverschap, qua sfeer aansluitend bij de huidige woonarkenwereld.
Over kwantiteiten en marktaandeel valt nog weinig te zeggen. De geregistreerde belangstelling in zeven
steden waarmee de SEV contact heeft omvat in totaal 5.000 à 10.000.
Aanbeveling 1: Geef VROM-breed de ruimte aan waterwonen door het voeren van een stimulerend beleid en
het wegnemen van beperkingen die de concurrentie met landwonen kunnen verstoren. Waterwonen dient
zowel de wateropgave als de woningbouwopgave en de wensen van de consument.
Waar lopen plannen op vast?
• voortdurende onzekerheid over interpretatie van wet- en regelgeving;
• na-ijlen van ruimtelijke plannen;
• nog onvoldoende vertrouwen in de markt.
Ondanks de uitspraak van staatssecretaris Remkes in het jaar 2000 (inzake IJburg), dat waterwonen inclusief
drijvend wonen onder het regime van Woningwet en Bouwbesluit valt, duurt de juridische discussie over
‘roerend of onroerend’ voort tot op de dag van vandaag. De ervaringen in het buitenland hebben ons geleerd
dat volstrekte helderheid over de geldende wet- en regelgeving van cruciaal belang is voor het vertrouwen van
marktpartijen in waterwonen en dus voor de ontwikkeling van de markt. Dit geldt zowel voor de consument als
voor de projectontwikkelaars, de financiers en de verzekeraars. Nationale, provinciale en locale overheden
7

zowel als waterschappen en Rijkswaterstaat dienen unisono te spreken over dit onderwerp. Het formeel
regelen van waterwonen in structuurvisies en bestemmingsplannen is evenzeer een cruciaal punt.
Aanbeveling 2: Het ministerie van VROM zou een coördinerende rol dienen te nemen in het afstemmen van
beleid en richtlijnen voor uitvoering van regels tussen diverse overheden en waterbeheerders.
1.2 Wet- en regelgeving
Het rapport ‘Waterwonen goed geregeld’ dat in opdracht van de SEV is opgesteld, adviseert om als
uitgangspunt te kiezen voor volstrekte gelijkwaardigheid tussen drijvend en amfibisch wonen en wonen op het
land. Hierbij maakt het niet uit op welke wijze de drijvende woning direct of indirect met de bodem is
verbonden. Het feit dat de drijvende woning eens in de zoveel jaar tijdelijk verplaatst moet worden voor
onderhoud doet ook niets af aan het onroerend karakter. De drijvende woning blijft juridisch onlosmakelijk
verbonden met de (water)kavel. De formuleringen van het Bouwbesluit verzetten zich geenszins tegen dit
uitgangspunt. Bij vervanging door een andere drijvende woning is een sloop- en bouwvergunning nodig. Dit
volgt uit de interpretatie dat een drijvende woning een bouwwerk is. De combinatie van woonbestemming en
gronduitgiftebepalingen regelt dit.
Daarnaast blijft voor de bestaande vloot woonarken en woonschepen het huidige regime van roerend goed en
ligplaatsen gelden. Het is de gemeente die door al of niet de bestemming wonen in het bestemmingsplan op
te nemen, bepaalt of er sprake is van woningen dan wel woonarken. Transformatie van bestaande ligplaatsen
in waterkavels met woonbestemming is bestemmingswijziging en vereist overleg met betrokkenen.
Aanbeveling 3: Er zal een stimulerende werking uitgaan van een heldere, formele en schriftelijk vastgelegde
uitspraak van de minister van WWI dat ook drijvende en amfibische woningen worden beschouwd als
onroerend goed en als bouwwerken in de zin der Woningwet indien zij ‘naar aard en inrichting bedoeld zijn om
ter plaatse te functioneren’. Aan de ministers wordt aanbevolen om door juristen deze kwestie te laten
uitzoeken en eens voor altijd op te lossen door aan gemeenten de juiste formuleringen aan te reiken die
voortvloeien uit de keuzen voor het regime ‘onroerend’.
1.3 Kennisoverdracht en stimulering
Ook al is juridisch helder gesteld dat voor alle vormen van waterwonen dezelfde regels gelden als op het land,
dan nog kan de interpretatie van dit beginsel door locale autoriteiten belemmeringen opleveren, waardoor
projectontwikkeling langer duurt dan op het land.
Allerlei prestatie-eisen uit het Bouwbesluit dienen immers vertaald te worden naar situaties waarin water
(permanent of periodiek) aanwezig is onder de woning.
Gemeenten zijn hierin de belangrijkste partij. Zij zijn degenen die bestemmingsplannen opstellen,
bouwverordeningen opstellen, bouwvergunningen afgeven en gronduitgifte bepalingen hanteren. De VNG is in
deze een belangrijke partner.
8

SEV-Advies inzake Waterwonen
Maar de kennisoverdracht dient breder te worden opgezet. In ons polderland zijn ook de waterbeheerders,
provincies, hulpdiensten en nutsbedrijven belangrijke partijen.
Aanbeveling 4: De SEV adviseert aan VROM/WWI om in samenwerking met Verkeer en Waterstaat een
gezaghebbend Kenniscentrum Waterwonen op te richten voor tenminste de komende drie jaar; hierin zouden
ook VNG, IPO en Unie van Waterschappen kunnen participeren. Het kenniscentrum geeft richtlijnen en
handreikingen voor interpretatie van wet- en regelgeving bij waterwonen, ontwerpt modelverordeningen en –
bepalingen, verzamelt jurisprudentie en best practices. Op verzoek kan het ook als ombudsteam optreden om
een vastgelopen planproces te helpen vlottrekken.
1.4 Ruimte geven voor waterwonen
Onze ruimtelijke plannen zijn nog niet ingericht op de ontwikkeling van waterwoonlocaties op grotere schaal.
Naast bovengenoemde avant-garde is er mogelijk belangstelling voor ‘Vinex-achtige’ waterwoonwijken op
grotere schaal. Hierbij gaat het om een mix van waterrijk wonen op het land (terpwonen, dijkwonen) en wonen
op het water (drijvend, op palen). In de Haarlemmermeerstudie zijn oplossingen voorgesteld voor evidente
vraagstukken als ontsluiting, parkeren en openbare ruimte (groen naast blauw)
In de concurrentie met ‘droge nieuwbouw’ zal de meerwaarde van waterwonen bewezen moeten worden. De
daadwerkelijke belangstelling van consumenten kan alleen onderzocht worden aan de hand van een reëel
plan voor een reële locatie
In het algemeen ligt het op de weg van provincies, gemeenten en waterbeheerders om ruimte voor
waterwonen te scheppen in hun structuurplannen, bestemmingsplannen en watertoetsen.
Een uitzondering vormen de buitendijkse locaties - met name langs de grote rivieren - waar Rijkswaterstaat
toestemming moet geven en het Groene Hart in de Randstad waarvoor de nationale Structuurvisie Randstad
in voorbereiding is.
Vanwege de lange voorbereidingstijd is het noodzakelijk dat nu de discussie wordt gestart over mogelijke
ontwikkeling van waterwonen in de diepe polders in de Randstad en bij de steden in het rivierengebied en
over de condities die daarbij gesteld zullen worden.
Aanbeveling 5: Aan de minister van VROM wordt geadviseerd om op korte termijn de discussie te starten over
grotere nieuwe locaties in diepe polders en bij de riviersteden waarin de functies wonen, waterberging,
recreatie en natuur gecombineerd worden. Dit in het kader van de structuurvisie voor de Randstad en de nota
Ruimte voor Rivieren en de komende nota voor het IJsselmeergebied.
1.5 Provincies, gemeenten en waterbeheerders
Waterwonen is een nieuw fenomeen. Er is nog geen plaats voor ingeruimd in provinciale structuurplannen en
-visies en in gemeentelijke bestemmingsplannen. De bijbehorende legenda dient nog te worden ontwikkeld
(percentages wonen, percentages water, arceringen, waterdetails).
9

Belangrijke randvoorwaarden voor het toelaten van wonen in watergebieden of gebieden met
overstromingsrisico dienen in de ruimtelijke plannen te worden geregeld: het maximale en minimale waterpeil,
het waterbergend vermogen, de waterafvoercapaciteit en de waterkwaliteit.
Belangrijk hierbij is de inbreng van de waterbeheerder middels een (ontwerp) Peilbesluit. De maximale
peilfluctuatie in het plangebied is van belang voor de beoordeling van peilbestendige bouwplannen maar ook
voor de kwaliteit en waardeontwikkeling van het woonmilieu. Ook het aangeven van de kans op overstroming
of wateroverlast (frequentie) hoort in de toelichting bij het bestemmingsplan thuis. Het mag niet zo zijn dat
risico’s worden afgewenteld op gebruikers en eigenaren.
Aanbeveling 6: Aan provincies en gemeenten adviseert de SEV om de dubbelfunctie waterwonen
planologisch te regelen in structuur- en bestemmingsplannen. Hierbij behoort de inbreng van waterbeheerders
inzake peilfluctuatie (Peilbesluit) en waterkwaliteit (Watertoets). Aan IPO, VNG en Unie van Waterschappen
wordt geadviseerd om een gezamenlijke commissie in te stellen die het planologisch proces inzake
waterwonen uitwerkt.
In de fase van bouwvergunning en gronduitgifte heeft het waterwonen eveneens enkele bijzondere aspecten.
Voor het overige dienen geen andere eisen te worden gesteld dan bij de ‘droge’ woningbouw conform de
(Model) Bouwverordening en het Bouwbesluit. Wel kan gelden dat op andere wijze aan de prestatie-eis kan
worden voldaan, bijvoorbeeld bij brandveiligheid. Voor een landelijk uniforme interpretatie van de geldende
eisen in het geval van waterwonen door gemeentelijke diensten is het van belang dat VROM en VNG met een
gezamenlijke handreiking komen. (NB VROM inspectie Zuid heeft reeds initiatief hiertoe genomen).
Aanbeveling 7: Advies aan VROM (inspectie) en VNG om een handreiking uit te geven inzake toepassing van
Bouwbesluit en Model Bouwverordening in geval van toetsing van bouwplannen voor waterwonen.
Daarnaast is helderheid gewenst over de eigendomssituatie en onderhoudsplicht bij uitgifte van waterkavels
en over de infrastructuur. De SEV-pilotgemeenten hebben hiermee al ervaring opgedaan. Er zijn verschillende
keuzen mogelijk:
• gronduitgifte in erfpacht of in eigendom: in de erfpacht- of uitgiftebepalingen dient bij drijvende
woningen het waterbeheer onder de drijflichamen en het oeverbeheer te worden geregeld, voor
zover dit niet reeds geregeld is in de legger op grond van de Waterschapswet;
• bij uitgifte in eigendom dient te worden aangegeven in welke situaties een Vereniging van Eigenaren
verplicht is, namelijk indien de woningen uitsluitend bereikbaar zijn via een private infrastructuur
(steigers e.d. bij een Marina).
Van belang is ook dat helderheid wordt geschapen over de kostenverdeling voor de planexploitatie bij dubbel
grondgebruik (waterberging en woningbouw). Ook de waterbeheerder heeft immers een zakelijk belang bij het
scheppen van seizoens- en piekbergingscapaciteit.
Tenslotte is het van belang om zoveel mogelijk uniformiteit aan te brengen in de eisen die gelden bij
calamiteiten die specifiek gelden bij vormen van waterwonen. Een model ontruimingsplan in geval van
inundatie van het plangebied naar Hamburgs voorbeeld is aan te bevelen voor gebieden met verhoogd
overstromingsrisico.
10

SEV-Advies inzake Waterwonen
Aanbeveling 8: Advies aan de VNG en de pilotgemeenten om een handreiking te maken inzake gronduitgifte,
inzake de planexploitatie en inzake de verhouding tussen publieke en private infrastructuur in het plangebied.
Hieraan toe te voegen een model ontruimingsplan voor overstromingsgevoelige gebieden, op te stellen in
samenspraak met veiligheidsinstanties.
1.6 Marktpartijen
Ook al hebben publieke partijen alle belemmeringen op voorbeeldige wijze weggenomen, dan nog is de
voorwaarde voor succesvolle marktontwikkeling dat de consument vertrouwen heeft in het product en dat de
kosten niet hoger zijn dan bij vergelijkbare woonvormen op het land.
Hiervoor zijn met name producenten van drijflichamen en nutsbedrijven verantwoordelijk.
Drijflichamen vormen de meest afwijkende wijze van funderen van woningen, naast andere vormen zoals van
waterwonen zoals bouwen op palen of op terpen van bijvoorbeeld baggerslib.
In de bestaande markt van woonarken zijn reeds goede en betrouwbare betonnen drijflichamen met lange
levensduur op de markt. Toch zijn de verzekeringspremies nog steeds hoger dan bij droge woningbouw.
Aanbeveling 9: Aan de producenten en leveranciers van drijflichamen wordt geadviseerd om op
brancheniveau contact te zoeken met de CUR (Civieltechnisch Centrum Uitvoering Research) om een
gezaghebbend rapport op te stellen met rekenregels voor drijflichamen voor drijvende of amfibische
woningen. Op basis van dit rapport kan dan een KOMO productcertificaat worden opgesteld, waarin aan de
eisen van het Bouwbesluit wordt voldaan. Eventueel kunnen extra veiligheidseisen worden opgenomen die
verband houden met consumentenvertrouwen (bijvoorbeeld: kindveiligheid en scheefstand). Aan verzekeraars
en aan consumentenorganisaties wordt aanbevolen om KOMO gecertificeerde drijvende woningen te eisen.
Nutsvoorzieningen tenderen kostbaarder te zijn bij waterwonen vanwege onbekendheid bij de nutsbedrijven
waardoor men eisen stelt die alle denkbare risico’s uitsluiten. Bij de diverse vormen van peilbestendig bouwen
dient inderdaad rekening te worden gehouden met bijzondere risico’s die te maken hebben met water zoals
opwaartse druk op leidingen, flexibiliteit van leidingen en bevriezing van leidingen. Hiervoor zijn echter
inmiddels in binnen- en buitenland goede oplossingen ontwikkeld.
Verder dient - net als in flatgebouwen - duidelijk te worden geregeld dat nutsvoorzieningen tot in de individuele
woning worden aangesloten en geleverd, tenzij de vereniging van eigenaren bijzondere oplossingen voorstelt
(zie het concept van de drijvende collectieve nutseenheid).
Aanbeveling 10: De SEV adviseert aan energie- en waterleidingsmaatschappijen en aan de gemeentelijke
publieke werken (riolering) om in een gezamenlijke commissie richtlijnen op te stellen voor nutsaansluitingen
bij drijvend en amfibisch wonen en bij andere vormen van peilbestendig wonen.
11

SEV-Advies inzake Waterwonen
2. TUSSENTIJDS RESULTAAT VAN HET SEV PROJECT
WATERWONEN
2.1 Inleiding: nut en noodzaak van waterwonen
Aanleiding
In Nederland is een toenemend tekort aan woningbouwlocaties, vooral in het dichtbevolkte westen en midden
van het land. Juist in die deltagebieden is ook een toenemende behoefte aan ruimte voor waterberging.
Nederland rivierenland zal overstromingsgebieden moeten aanwijzen bij zeldzaam hoge waterstanden.
Dubbel ruimtegebruik - voor wonen én waterberging - kan ruimtelijke problemen helpen oplossen én
aantrekkelijke woonmilieus scheppen. Drijvende woningen, amfibische woningen, terpwoningen: er zijn
grootscheepse plannen in ontwikkeling.
Maar veel mensen - zo blijkt uit onderzoek - aarzelen nog om op of te midden van het water te wonen. Er
heerst nog veel koudwatervrees.
Toch zijn er al duizenden Nederlanders die op het water wonen. Meestal in losse traditionele woonarken of
woonboten, maar de laatste tijd zijn er ook projecten met innovatieve waterwoningen in kleine series
gebouwd. Bijvoorbeeld in Maasbommel en Almere. In Amsterdam worden zelfs 110 waterkavels uitgegeven
op IJburg. Binnen bepaalde spelregels mogen kopers van waterkavels hun drijvend huis laten afmeren.
Maar er zijn nog allerlei vragen te beantwoorden voordat wonen op het water zo gewoon wordt dat we
complete waterwoonwijken kunnen gaan bouwen. Of floodproof wonen in buitendijkse gebieden die eens in
de zoveel jaar zouden kunnen overstromen. Hierbij is de benedenverdieping waterdicht afsluitbaar en de
woning via een looppad op de eerste verdieping bereikbaar. Zo’n wijk wordt momenteel bij Hamburg
gebouwd.
Aan de Amerikaanse westkust zijn inmiddels tientallen Marinas aangelegd, elk met honderden floating homes
en een vereniging van eigenaren. Je krijgt daar dezelfde woonkwaliteit en ruimte voor de helft van de prijs als
op het land. En de financiering en verzekering zijn niet anders dan bij onroerend goed.
Wat in Amerika en Duitsland zo stimulerend gewerkt heeft is dat er een helder pakket bouwregels is
neergelegd, waardoor de markt nu vertrouwen heeft in wonen op het water.
In Nederland voorziet het Bouwbesluit in principe ook in alle vormen van waterwonen. Maar in de
toetsingspraktijk weet je als bouwer en als consument nog niet waar je aan toe bent.
Voor de consument is van belang dat als hij een waterwoning koopt, deze dezelfde bescherming en veiligheid
biedt als een woning op het vaste land. Voorkomen moet worden dat waterwoningen een inferieur imago
krijgen.
13

Nut en noodzaak: drie goede redenen
Er zijn minstens drie redenen om waterwonen verder te gaan ontwikkelen:
1. Er is ruimte nodig om te wonen.
2. Er is ruimte nodig voor het water.
3. Veel mensen vinden waterwonen aantrekkelijk.
Schaarse en dure bouwgrond
Vooral in het lage Westen en midden van het land is een nijpend gebrek aan ruimte om de komende
woningbouwopgave te vervullen. Elk jaar blijft de bouwproductie achter bij de behoefteramingen. Grond wordt
steeds schaarser en duurder.
Daarom wordt de laatste tijd ook weer gekeken naar het bestaand oppervlaktewater en naar het buitendijks
gebied voor potentiële bouwlocaties. Natuur- en recreatiewaarden verzetten zich niet op elke plaats tegen
woningbouw op en in het water.
Diepe polders als waterberging
Tegelijkertijd wordt een toenemend beroep op de schaarse ruimte gedaan om het waterbergend vermogen te
vergroten in verband met toenemende neerslagoverlast afgewisseld door periodieke droogte. Ook wordt
gewerkt aan bergingsgebieden voor overtollig rivierwater. Deskundigen zijn het er nog niet over eens hoeveel
extra ruimte nodig zal zijn voor permanente of periodieke waterberging.
Ook voor het tegengaan van de verzilting in de tuinbouwgebieden in het westen kunnen zoetwaterbekkens
van pas komen, evenals voor de drinkwatervoorziening in de steden.
En wie ziet hoe vol het recreatiewater in Nederland is, beseft dat ook voor deze functie elke uitbreiding van
het areaal welkom is.
Met deze achtergrond zijn er voorstellen om sommige diepe polders in het volle westen van Nederland niet
langer te blijven droogmalen maar als waterberging te bestemmen.
Bouwen in de rivierbeddingen
De rivierbeddingen zullen eerder verruimd dan vernauwd moeten worden. Daarom was buitendijks bouwen
langs de grote rivieren het afgelopen decennium taboe. Immers: de overstromingen van 1994/95 liggen nog
vers in het geheugen.
Tien jaar na de overstromingen namen de ministeries van VROM en V&W het initiatief tot de zogenoemde
EMAB locaties: 15 kleinschalige proeflocaties om na te gaan of bouwen in de rivierbeddingen niet toch kan
samengaan met behoud of vergroting van het afvoervermogen van de rivieren. Plaatselijk ophogen kan
immers goed samengaan met plaatselijk afgraven. Daarbij kwam nog het probleem van berging van het
baggerslib, waarvoor Rijkswaterstaat het concept van nieuwe rivierterpen, afgedekt met een laag schone
grond, introduceerde. Ook hier zijn mogelijkheden voor een woonfunctie.
Vooral langs de Maas vinden we ook een steeds groter wordend areaal van zand- en grindgaten dat
mogelijkheden biedt voornieuwe bestemmingen.
Overlaatgebieden
Woonterpen worden ook genoemd als optie voor zogeheten overlaatgebieden waar eens in de zoveel jaar
rivierwater bewust wordt binnengelaten bij extreem hoge waterstanden. Iedereen leerde vroeger op school de
Beerse Overlaat in Noord Brabant die bij hoge standen van de Maas volliep. Behalve woonterpen worden ook
14

SEV-Advies inzake Waterwonen
dijkwoningen en paalwoningen als mogelijkheden genoemd, bekend uit onze eigen historie en uit het
buitenland.
Woest en groot water
Zelfs het grote ruwe buitendijkse water wordt nu al genoemd als mogelijke plek om te wonen, maar daarbij zijn
grotere investeringen in beschermende maatregelen vereist.
Er zijn ideeën voor drijvende locaties in het IJsselmeer bij Flevoland, voor terpen op het Wad bij Harlingen,
voor amfibische locaties in het Rotterdamse havengebied waar grote peilverschillen heersen, voor
kunstmatige eilanden voor de Hollandse kust waar net als in Dubai ook gewoond zou kunnen worden.
Dergelijke futuristische plannen vergen een voorbereidingstermijn van vele jaren, maar enkele kleinschalige
proeflocaties zijn voor de komende jaren niet uitgesloten.
Aantrekkelijk woonmilieu
Niet alleen serieuze zaken als de gecombineerde noodzaak van het vinden van ruimte voor woningbouw én
voor waterbouw dwingen tot innovatieve oplossingen: waterwonen levert ook spannende en aantrekkelijke
nieuwe woonmilieus en betekent een uitbreiding van het repertoire dat de ‘droge Vinexbouw’ thans te bieden
heeft.
Dat de consument de aantrekkingskracht van wonen op het water voelt, blijkt reeds uit de sterk gestegen
prijzen op de bestaande markt van circa 10.000 woonarken en drijvende woningen. Deze prijsstijging is mede
het gevolg van het sterk restrictieve beleid dat gemeenten tot op heden voeren. Niet iedereen wil drijvend
wonen. Veel nieuwe vormen van waterwonen zijn nog onbekend voor de consument, dus kunnen ook nog niet
als woonwens naar voren komen. Vermoedelijk speelt waterwonen zich vooral af in het midden- en hogere
marktsegment: vrijstaande en semivrijstaande woonvormen, lage dichtheden.
Maar de mogelijkheden in het goedkopere segment dienen ook te worden onderzocht.
2.2 Het SEV project Waterwonen
Waar zit het op vast?
In Nederland is de laatste twee tot drie jaar flink wat positieve energie ontstaan rond het waterwonen, zowel
bij projectontwikkelaars en ontwerpers als bij sommige overheden en waterbeheerders. De SEV wil met haar
experimententhema ‘Waterwonen’ een bijdrage leveren in het omzetten van concepten en ideeën in werkelijke
praktijkproeven.
In 2006 hebben we een inventarisatie gemaakt van initiatieven en gevraagd waar de knelpunten zitten. In
opdracht van de SEV heeft bureau INTRON een verkenning verricht naar vormen van waterwonen in het
buitenland en naar de regelgeving in binnen- en buitenland (Bouwen en Water, een verkenning, Joep Meijer
e.a. , november 2006).
Marinas in Amerika
Uit dit rapport bleek dat drijvende woonbuurten (Marinas) aan de westkust van de VS en Canada een grote
vlucht hadden genomen sinds de staat een duidelijk en eenvoudig regelkader specifiek voor waterwonen had
afgegeven. We vinden hier zowel drijvende kunstenaarskolonies als middle class drijvende villa’s. Banken en
15

verzekeraars beschouwen onderpand en risico’s als gelijkwaardig ten opzichte van wonen op het land. Prijzen
per vierkante meter zijn op het water nog altijd lager dan in de kuststrook.
Nederland: restrictief beleid
In Nederland is de overheid niet geneigd om een specifiek regelkader te ontwerpen voor waterwonen. Het
Bouwbesluit biedt immers alle ruimte voor waterwonen, zo stellen deskundigen. Toch geven bouwers en
ontwikkelaars te kennen dat er nog geen sprake is van gelijkwaardigheid met wonen op het land. In Nederland
worden drijvende woningen nog steeds vaak gezien als woonschepen en is bij veel gemeenten en
waterschappen het restrictief beleid nog dominant.
Op de SEV startconferentie Waterwonen in het Watermuseum in Arnhem (voorjaar 2006) was de algemene
opinie als antwoord op de vraag waar het vast zit:
• Beleid en regelgeving: bestaande regelkaders zouden onvoldoende zijn toegesneden op de diverse
vormen van waterwonen; het beleid zou nog steeds eerder restrictief dan stimulerend werken; het kan
allemaal wel, maar het kost veel extra tijd en inspanning.
• De markt: consumenten hebben nog niet het vertrouwen dat een waterwoning een gelijkwaardige
waardeontwikkeling doormaakt als een woning op het land, en zij zijn nog niet overtuigd van de veiligheid
en het comfort; voor financiers en verzekeraars zou hetzelfde gelden; verder is het gewoon nog een te
kleine markt.
• De techniek en de productie: alles is mogelijk, maar zijn nieuwe technische oplossingen op de markt
verkrijgbaar tegen normale prijzen? Momenteel zijn er een paar arkenbouwers in het land die samen
misschien 150 drijvende woningen per jaar kunnen afleveren. Bouwers en ontwikkelaars zullen moeten
investeren in innovatie en industriële productie. Dat zullen zij pas doen als ze overtuigd zijn van
gelijkwaardige regelgeving en gelijkwaardig consumentenvertrouwen als bij wonen op het land.
Op zoek naar een grotere schaal
Eind 2006 gaf de SEV een presentatie van haar bevindingen onder de titel De koudwatervrees voorbij? op
een symposium van het NVB. De geesten bleken inmiddels rijp voor projectmatige ontwikkeling van
waterwoonlocaties. De DG Water van het ministerie van V&W hield een opmerkelijk positief betoog. Steeds
meer projectontwikkelaars zijn bezig concepten te ontwikkelen en de markt te peilen.
Speciale aandacht ging uit naar een grootschalig kennisontwikkelingsproject in het Zuidwesten van de
Haarlemmermeer, waar een studiegroep onder auspiciën van Stichting Leven met Water baanbrekend werk
heeft verricht. Het programma van eisen omvat 8.000 woningen, 1 miljoen m³ piekberging en 2 miljoen m³
seizoensberging. Wat betreft realisering is dit plan echter nog toekomstmuziek.
De SEV gaat in 2007 op zoek naar grootschalige pilots die binnen de cyclus van een SEV experimententhema
(drie jaar) van start kunnen gaan.
In november 2007 organiseerde de SEV een werkbezoek met projectontwikkelaars, corporaties en
gemeenten naar Hamburg Hafencity.
Rol en taakopvatting van de SEV
De SEV heeft als kleine en onafhankelijke organisatie de missie om innovaties te stimuleren en te volgen,
maar niet de middelen om zelf onderzoek te verrichten of plannen te ontwikkelen.
16

SEV-Advies inzake Waterwonen
Met een bescheiden personele en financiële inzet kan de SEV het thema Waterwonen slechts ontwikkelen
door in te spelen op het enthousiasme van een groep voorhoedegemeenten en -ontwikkelaars, door partijen
bij elkaar te brengen en informatie te verzamelen en overdraagbaar te maken.
Vier ontwikkelingslijnen
Voor 2007 en 2008 zet de SEV vier lijnen uit voor de verdere ontwikkeling van het experimententhema
Waterwonen:
1. 3 tot 5 pilots Waterwonen: zoek grotere locaties waar op afzienbare termijn kansrijke projectmatige
ontwikkeling van diverse typen van waterwonen kan plaatsvinden; de ervaringen op deze plaatsen
kunnen een vliegwielwerking hebben op de rest van het land; steun, beschrijf en volg deze experimenten.
2. Beleid en regelgeving: maak een scan van relevante regelgeving op het gebied van bouwen/wonen,
ruimtelijke ordening en milieu en stel vast waar de regelgeving, dan wel de uitvoering van regels
knelpunten oplevert; ontwikkel samen met betrokken partijen een gezaghebbend regelkader waterwonen.
3. Marktonderzoek: onderzoek hoe groot het potentieel marktaandeel van waterwonen is en welke
voorwaarden consumenten stellen willen zij daadwerkelijk kiezen voor waterwonen.
4. Techniek en logistiek: welke technische innovaties zouden toepassing op grote schaal van waterwonen
kunnen bevorderen? Hoe zouden bijvoorbeeld infrastructuur, nutsvoorzieningen en parkeren moeten
worden opgelost bij complete waterwijken?
Bij de ontwikkeling van het project waterwonen is samenwerking gezocht met de stichting Leven met Water.
Deskundigheid is ingehuurd bij de TU Delft en bij de bureaus DeFacto (stedenbouw) en Deltasync
(milieutechniek). De werving van de pilots was in handen van Alex Sievers van Inbo. Het
consumentenonderzoek is uitgevoerd door Roland Goetgeluk van het OTB. De excursie naar Hamburg werd
georganiseerd door Niels Hatzmann (SEV-R).
Voor de ontwikkeling van het regelkader is bureau INTRON ingeschakeld. Voorzitter van de projectgroep die
de SEV hierover adviseerde was Jaap Baarsma, oud wethouder van Zwolle.
Stagiaire Leonie van den Heuvel van de TU Delft onderzocht voor de SEV de juridische aspecten van de
keuze voor de status van roerend of onroerend goed. De algehele projectleiding is in handen van SEV,
programmaregisseur Jeroen Singelenberg.
2.3 Vier pilots Waterwonen
Experimentstatus
In 2007 heeft de SEV vier pilots geworven die voldoen aan de criteria:
• Groter dan 100 woningen, dus woningen met infrastructuur.
• Start bouw mogelijk binnen drie jaar.
• De pilots moeten een diversiteit aan situaties en oplossingen representeren.
Deze projecten hebben de experimentstatus gekregen, inhoudende dat de SEV waar nodig meehelpt en
meedenkt bij de planvoorbereiding, daarnaast uitwisseling en overdracht van kennis organiseert en bijdraagt
in marktonderzoek en evaluatieonderzoek. De pilots zijn ook deelnemer in de community of knowledge van
stichting Leven met water.
17

Tot aan de zomer van 2008 is mogelijk nog plaats voor een vijfde pilot. Gedacht wordt aan een proef met
Drijvend Particulier Opdrachtgeverschap, mogelijk in Lelystad of Almere. Hierbij zou het innovatieve concept
van de Drijvende Nuts Eenheid juist op afgelegen locaties voor semi-autarkie in combinatie met lage
milieubelasting kunnen zorgen.
Eind 2009 zal de SEV op basis van de ervaringen in de pilots een tweede advies aan de minister aanbieden.
Pilot 1: 108 drijvende woningen op Steigereiland, Amsterdam
De waterbuurt op IJburg is de eerste projectmatig ontwikkelde drijvende woonbuurt op basis van dezelfde
regelgeving die ook geldt bij bouwen op het land. Projectbureau IJburg stelt kennis en ervaring ter beschikking
voor projecten elders in het land. De SEV zal in 2009 het project in bewoonde staat evalueren.
In Waterbuurt-Oost, onderdeel van Steigereiland, zijn door de gemeente steigers met nutsleidingen aangelegd
die aansluiten op stenen kaden met bomen en parkeerplaatsen.
In totaal komen er 110 waterkavels, waarvan in 2006 de eerste 37 te koop zijn aangeboden voor prijzen
varierend van € 116.000 tot € 142.000 (afgekochte erfpacht). Hierbij komt nog een verplichte parkeerplaats ad
€ 25.000 tot € 35.000.
Een waterkavel meet 7 bij 10 meter met een bouwhoogte van 7,5 meter en biedt ruimte aan een zelf af te
meren waterwoning van maximaal 154 m² gebruiksoppervlak. Kopers zijn verplicht om voor 1 juli 2009 hun
drijvende woning op te leveren. Men mag een bootje aanmeren binnen de kavel.
18

SEV-Advies inzake Waterwonen
Eind 2006 zijn de kavels uit de eerste fase toegewezen; de belangstelling was groot: 381 inschrijvingen voor
37 kavels. De meeste gegadigden zijn jonge tweeverdieners zonder kinderen, daarnaast gegadigden van het
midlife type met een boot.
De gemeente heeft voor het eerst als uitgangspunt gekozen dat de waterwoningen worden beschouwd als
onroerend goed. Met het ministerie van Financiën is geregeld dat hypotheekrente op dezelfde basis
aftrekbaar is als bij gewone woningen. Met de brandweer zijn afspraken gemaakt over brandveiligheid. Zo is
er een blusleiding en een brandwerend scherm in de steigers opgenomen. Volgens experts gaan deze
maatregelen verder dan strikt nodig is volgens het Bouwbesluit.
De ING bank biedt aan kopers een ‘watervilla hypotheek’ aan op dezelfde voorwaarden als vastgoed.
Pilot 2: 150 peilbestendige woningen in Stadswerven. Dordrecht
In het buitendijkse gebied Stadswerven nabij de Dordtse binnenstad worden als eerste fase ruim 100
woningen gebouwd. Hierbij wordt in het ontwerpproces van het begin af aan het overstromingsrisico
meegenomen. In plaats van op te hogen naar 4m +NAP zal overstromingsbestendig worden gebouwd.
Hiermee blijft het bergend vermogen van de rivierbedding in stand en ontstaat een interessant nieuw en veilig
woonmilieu.
Dordrecht profileert zich als waterstad, gelegen op een eiland tussen drie grote rivieren. De stad is deelnemer
in het Europese UFM project (Urban Flood Management), samen met Hamburg en Londen. De Economische
Adviesraad heeft een studie uitgevoerd naar de mogelijkheden van buitendijks bouwen. Ook is de bouw van
19

een groot waterkenniscentrum/ expositie met publieksattracties voorzien, dat verbonden zal worden aan
technisch HBO onderwijs.
De plannen voor het gebied Stadswerven nabij de binnenstad gaan uit van kleinschalige woonlocaties met
beleving van de rivier. Het reeds vastgestelde bestemmingsplan voor het grotere gebied Stadswerven omvat
onder andere 1600 woningen maar gaat nog uit van traditionele ‘droge’ oplossingen. Hierbinnen zal een
experimenteel deelplan worden ontwikkeld dat een voorbeeldfunctie kan hebben voor wonen in onze
rivierbeddingen. Hoe groot dit gedeelte zal zijn staat nog niet vast. Men gaat uit van minimaal 100 woningen.
In het plan worden oplossingen getoond voor een overstromingsrisico van eens in de 50 jaar, waarbij de
gebruikelijke ophoging wordt vermeden, omdat deze het bergend vermogen van de rivierbedding aantast. Er
is een bouwcombinatie OCW gevormd van Dura Vermeer (bouwer/ontwikkelaar) en Progrez (corporatie), die
ook marktonderzoek doet.
Pilot 3: 200 terpwoningen en drijvende woningen in plan RiverStone, Rheden
20
RiverStone - impressie
Op de plaats van een voormalige steenfabriek aan de IJssel kan binnen vijf jaar een woongebied van ca 200
woningen (drijvend wonen, amfibisch wonen en terpwonen ) met wellness voorzieningen en een openbaar
‘balkon aan de IJssel’ ontstaan.
Het familiebedrijf Zwagerman (kranenbedrijf) kocht enkele jaren geleden een voormalige steenfabriek in de
bocht van de IJssel tussen Velp en Rheden, direct aan de afrit van de snelweg. De fabriek ligt op een lage
terp aan het Lathumse Veer; aan de andere zijde ligt ook een rivierterp, zodat de IJssel er snel tussendoor
stroomt.
De locatie is geen officiële EMAB locatie, maar Rijkswaterstaat heeft wel belangstelling voor plannen die de
bedding op dit punt kunnen verruimen.
Het aanvankelijke plan om hier een kranenbedrijf te vestigen stuitte op milieubezwaren bij de gemeente.

SEV-Advies inzake Waterwonen
Toen gooide Zwagerman het roer helemaal om en wist een brede coalitie te smeden achter het idee om op
deze plek een nederzetting met wonen en recreatieve voorzieningen te creëren De coalitie omvat de
gemeente de stadsregio, de provincie, Rijkswaterstaat, Natuurmonumenten en een aantal ingenieursbureaus.
Het plan sluit aan op het streven van Rijkswaterstaat om te experimenteren met terpen van baggerspecie in
het rivierenland. Uitgangspunten zijn: een gesloten grondbalans ter plaatse en een schone afdeklaag op
vervuild rivierslib.
De terp waarop thans nog de steenfabriek ligt zal worden versterkt en verhoogd, terwijl ernaast juist een
watergebied zal worden uitgegraven. Achter het hele terrein om wordt een overlaat gemaakt door de
verbindingsdam met de vaste wal te vervangen door een brug. Bij hoog water wordt de locatie dan een eiland
in de rivier. Hierdoor wordt de bedding van de IJssel op dit punt verruimd.
Door aanleg van een voet/fietsbrug dan wel herstel van het Lathumse Veer wordt de relatie met de terp aan
de overkant hersteld en ontstaat een recreatieve route, die aan de landzijde verbindingen legt met de Veluwe
en de landgoederen aan de Veluwezoom. In het programma zijn ook recreatieve functies opgenomen, zodat
de bevolking op deze bijzondere plek weer aan de IJssel kan komen.
Het parkeren zal zo veel mogelijk ondergronds worden opgelost (in de terp).
Het plan bevat drie experimentele elementen:
1. Waterwonen: in het uit te graven plandeel kunnen verschillende vormen van waterwonen (drijvend,
amfibisch, op palen) worden gerealiseerd.
2. Terpwonen: in het op te hogen plandeel kunnen nieuwe woonvormen tot stand komen die het archetype
kunnen worden van het nieuwe terpwonen in Nederland.
3. Planproces: zowel diverse overheden als Rijkswaterstaat zijn voor het plan gewonnen omdat het
voordelen biedt voor waterbeheer, recreatie en wonen. Uit de bevolking is wel weerstand tegen de
bouwhoogte op de terp. De gemeenteraad heeft in februari 2008 besloten dat er drie varianten moeten
worden ontworpen, waaruit de raad vervolgens een keuze zal maken.
Pilot in voorbereiding: 150 drijvende woningen in plan Meerstad, Groningen
21

In het stedenbouwkundige plan voor de nieuwe Groningse wijk Meerstad is plaats ingeruimd voor 125
drijvende woningen. Daarnaast komt er een groter aantal woningen dat voorbereid is op overstromingen tot
een halve meter. Een deel van het plangebied dient namelijk als piekberging voor midden Groningen.
De SEV heeft samen met Bureau Meerstad opdracht gegeven voor een stedenbouwkundige studie die inzicht
zal geven in verkavelingstypen, die ook elders toegepast kunnen worden. Het resultaat kan daarna weer als
onderlegger fungeren voor woonbeeldenonderzoek onder belangstellenden. De studie omvat:
• Analyse context en programma van eisen.
• Repertoire/palet aan waterwoonvormen en stedenbouwkundige modellen.
• Ontwikkeling stedenbouwkundige toolbox en toepassing op locatie Meerstad.
• Publicatie in de vorm van een cahier en powerpoints.
Na voltooiing van de voorstudie (mei 2008) zal in overleg met projectbureau Meerstad de pilotstatus verder
worden ingevuld.
2.4 De Nieuwe Waterwoonkaart van Nederland
Een onderzoeksteam heeft voor de SEV plannen en projecten voor waterwonen in kaart gebracht. Sommige
plannen zijn concreet, andere nog niet meer dan een idee. Naar analogie van de Nieuwe Kaart van Nederland
is de Nieuwe Waterwoonkaart van Nederland ontstaan. Sommige plannen zullen niet eerder dan over 10 of 15
jaar kunnen worden gerealiseerd
22

SEV-Advies inzake Waterwonen
Gebieden in Nederland met overstromingsrisico
In alle lage delen van Nederland zijn plannen voor waterwonen te vinden. Deze zijn gebaseerd op een
mengeling van noodzaak en woonplezier. Het overstromingsrisico (zie kaart 2) is het meest reëel in het
rivierenland, vooral langs de bovenlopen van de grote rivieren in Gelderland, Overijssel, Noord Brabant en
Limburg. In dit gebied vinden we naast de EMAB (EMAB= Experimenteren Met Aangepast Bouwen) locaties
flink wat nieuwe plannen en projecten, omdat conventionele vormen van bouwen hier uitgesloten zijn.
23

In het Deltagebied (Zeeland, Zuid Holland) en het Noorden, waar het overstromingsrisico veel lager is, vinden
we weinig plannen. De Randstad (Noord en Zuid Holland) en Flevoland heeft ondanks een laag
overstromingsrisico weer meer plannen. Dit heeft te maken met de grote druk op de ruimte en met plannen
om de zoetwaterbergingscapaciteit binnendijks te vergroten door sommige diepe polders (droogmakerijen)
weer onder water te zetten. Er ontstaat dan al gauw de gedachte van dubbel grondgebruik: water (blauw) en
wonen (rood) of tuinbouw. Dit heeft niet zozeer te maken met overstromingsrisico als wel met verwachte
grotere fluctuaties in de neerslag. Het is nog niet duidelijk welke peilfluctuaties te verwachten zijn in deze
retentiebekkens.
24

SEV-Advies inzake Waterwonen
Vingeroefeningen voor binnendijkse ‘drijvende Vinexbouw’
• De eerste projectmatig gerealiseerde locaties omvatten een beperkt aantal drijvende woningen. Het
betreft uitgegraven waterpartijen in Vinexwijken met vast peil die niet in verbinding staan met het overige
binnenwater. De drijvende woningen moeten over land per dieplader worden aangevoerd. Kleinschalige
locaties zijn en worden gerealiseerd in: Almere (drijvende woningen en paalwoningen), Utrecht (Terwijde,
Leidsche Rijn), Leeuwarden, Den Bosch (Grote Wielen), Leiden, Rotterdam (Nesselande), Lelystad en
Leeuwarden.
Rivierlocaties
In het rivierenland is het taboe op buitendijks wonen aan het verdwijnen. Plannen moeten niet alleen
peilbestendig zijn maar mogen ook de afvoercapaciteit van de rivierbeddingen niet belemmeren.
Op locaties nabij binnensteden - zoals in Dordrecht en Rotterdam - komen floodproof oplossingen in
aanmerking zoals in Hamburg Hafencity worden toegepast. (zie bijlage V: artikel Hamburg Hafencity).
Voor de meer ‘groene’ locaties komen oplossingen als rivierterpen en drijvende of amfibische woningen in
aanmerking. Voor deze situaties vormt Maasbommel de eerste pilot.
• Het project De Gouden Ham in Maasbommel (2005) telt 32 amfibische en 14 drijvende woningen. Het
innovatieve ontwerp van Dura Vermeer levert een prototype voor woningen die op en neer kunnen
bewegen met het rivierpeil. De woningen hebben nog de status van recreatiewoningen om problemen te
vermijden. Dit project staat op de lijst van EMAB locaties en wordt in dat kader geëvalueerd.
25

In het algemeen zijn de bouwlocaties in het rivierenland beperkt van omvang en beperkt tot voormalige
steenfabrieken en grindgaten. Voorgestelde grootschalige buitendijkse locaties bij de steden Kampen,
Arnhem en Roermond vormen mogelijke uitzonderingen.
• Marina Olderhuuske in Roermond is een icoon geworden van het waterwonen in Nederland. Het gaat
hier om 80 drijvende recreatiewoningen in een grindplas langs de Maas, dus niet bestemd voor
permanente bewoning. Roermond heeft grootse plannen voor nog eens 600 drijvende woningen in de
Noorderplas, maar dit plan is nog in de fase van een ‘visie’.
• Van de in totaal 15 EMAB locaties die in het kader van de Beleidslijn Ruimte voor de Rivier zijn
aangewezen zijn er enkele van belang voor de woningbouw. De grootste is Stadsblokken/Meinerswijk in
Arnhem, strategisch gelegen tussen beide delen van deze dubbelstad. De ontwikkeling is ernstig
vertraagd door versnipperd grondeigendom en politieke meningsverschillen. Kleinere EMAB locaties als
Stadsfront Tiel (80 woningen) en Lithse Ham zij tot nu toe nog niet tot concrete planvorming gekomen.
26

SEV-Advies inzake Waterwonen
• Een nieuw groot plan is het project IJsseldelta Zuid waarbij de provincie Overijssel is betrokken. Bij
Kampen wordt de IJssel omgelegd en ontstaat ten westen van de bestaande stad een plangebied - deels
binnendijks, deels buitendijks - met ruimte voor 4000 woningen waarvan een deel drijvend of op terpen.
• Speciale vermelding verdient het initiatief van woningcorporatie Rentré Wonen om in de Rivierenwijk in
Deventer (een Vogelaarwijk) in het kader van de stedelijke vernieuwing waterwonen te introduceren. Een
drijvende modelwoning is in een plas in de wijk afgemeerd. De wijk is laag gelegen in een voormalige arm
van de IJssel. Realisering is nog onzeker.
Wonen op het water: succes- en faalfactoren
Bureau Oranjewoud en de Universiteit Wageningen evalueerden vijf vroege voorbeelden van drijvend en
amfibisch wonen: Roermond (Marina Olderhuuske), Maasbommel (Gouden Ham), Leeuwarden (7 drijvende
woningen Zuiderburen), Utrecht (33 drijvende woningen Terwijde) en Almere (19 drijvende villa’s Booneiland).
Opvallend is de evolutie in enkele jaren van recreatiewoningen van 66 m² naar villa’s in drie woonlagen van
180-250 m². De prijzen lopen op van 2,5 ton in Maasbommel naar 6,5 ton in Almere. In het algemeen zijn de
woningen succesvol verkocht.
Telkens bleek het bouwproces moeizaam te verlopen vanwege onbekendheid met waterwonen. Toch waren
er steeds enthousiaste sleutelfiguren die persoonlijk doorzetten.
In Leeuwarden kwam het duidelijkst aan de oppervlakte dat markt en consument zeer serieus moeten worden
genomen. De verkoop viel tegen en het aantal woningen moest worden gereduceerd. Kopers vergelijken met
vrijstaande aan het water gelegen woningen op het land in dezelfde prijsklasse, missen de tuin en zien dat ze
verder moeten lopen naar de auto. Het plan is op dit punt aangepast: de auto kan nu komen tot bij de deur en
op maximaal 50 meter worden geparkeerd. In Maasbommel hebben mensen moeite met de algengroei
doordat het water in de doodlopende Maasarm onvoldoende wordt ververst.
IJsselmeer en Waddenzee
De mogelijkheden voor buitendijks wonen op het ‘grote wilde water’’ lijken nog futuristisch.
Ideeën voor Pampushaven (Almere) en Lelystad (drijvend particulier opdrachtgeverschap buitendijks)
verkeren nog in stadium van studies. In beide gevallen gaat het om locaties die door een strekdam worden
afgeschermd van het open IJsselmeer. Belangrijk zal het standpunt van Rijkswaterstaat zijn. Tot nu toe eist
RWS omdijking van een buitendijks plangebied zoals is gebeurd in IJburg-Steigereiland.
In Hoorn is een klein project (16 drijvende woningen) in de planfase gekomen (Marina Kaap Hoorn).
In Friesland zijn op een oproep van de provincie aan burgers om met plannen voor de toekomst te komen
opvallend veel plannen voor waterwonen ingediend. Deze hebben zowel betrekking op het lage midden van
de provincie als op buitendijkse locaties. Er zijn zelfs voorstellen om nieuwe terpen te bouwen op het Wad.
Kustplaatsen als Harlingen maar ook Delfzijl in Groningen zouden nieuwe impulsen kunnen krijgen met
‘’wonen aan het grote water’’. De SEV ziet deze ideeën als toekomstmuziek maar zou wel aan de ideevorming
willen bijdragen.
Diepe polders in Midden-Holland
Potentieel belangrijk zijn voorstellen om in negentiende-eeuwse droogmakerijen in Midden-Holland vormen
van waterwonen te realiseren.
In dit gebied is de behoefte aan ruimte om te wonen verreweg het grootst.
27

Over de noodzaak om diepgelegen polders (zie kaart 3) deels onder water te zetten uit het oogpunt van
waterberging verschillen de deskundigen van mening.
Technisch gezien is het goed mogelijk om ook in de toekomst bij stijgende waterstanden van rivieren en
Noordzee deze polders te blijven droogmalen en de dijken te versterken. Maar economisch gezien weegt de
agrarische waarde - ook al zijn de graanprijzen momenteel hoog - niet op tegen de waarde als woon- en
recreatiegebied. Wellicht zou agrarisch gezien de akkerbouw plaats kunnen maken voor
zoetwaterviskwekerijen zoals in Zuidoost-Azië.
28

SEV-Advies inzake Waterwonen
Natuurlijk zal iedere aantasting van het Groene Hart veel discussie oproepen, ook al komt er water voor terug.
Landschappelijk zijn deze geometrische 19 e eeuwse polders misschien niet zeer aantrekkelijk, maar open
land zijn ze wel. Er zal iets voor moeten worden teruggegeven met landschappelijke meerwaarde, zoals
nieuwe natuurgebieden en recreatiegebieden.
Waterwoningbouw zal mede daardoor ruimer van opzet en lager van dichtheid zijn dan Vinexbouw op het
land. Plaatselijk kan bij terp- en dijkwoningen juist echter een hoge dichtheid worden bereikt, zie het voorbeeld
van de ‘werven’ op Marken.
Zeven nieuwe plassen in Hollands Midden?
Om te kunnen schatten welke bijdrage het waterwonen in de toekomst zou kunnen leveren aan de
woningbouwopgave voor de Randstad heeft de SEV aan stedenbouwkundig bureau Defacto gevraagd om
een kaart en capaciteitsberekening te maken voor zeven nieuwe plassen in diepe droogmakerijen in Hollands
Midden (zie kaart 4). Deze zijn gekozen omdat ze aansluiten bij het bestaande verstedelijkingspatroon en
ontsloten zouden kunnen worden met een light rail verbinding:
• Zuidplaspolder.
• Ten oosten van Zoetermeer.
• Ten noorden van Alphen aan den Rijn.
• Tussen Amstelveen en Uithoorn.
• Haarlemmermeer Zuidwest tussen Nieuw Vennep en Hoofddorp.
• Tussen Uithoorn en Mijdrecht .
• Bij Nieuwveen.
29

Als hypothetische uitgangspunten zijn gekozen:
• Een polder(deel) dieper dan 4.20 m –NAP wordt onder water gezet, waarbij deels nieuwe bedijkingen
nodig zullen zijn en bestaande bebouwing aan de randen waar mogelijk wordt gehandhaafd.
• Van het nieuwe water is 60% bestemd voor waterwonen (incl. recreatie) en 40% blijft open voor natuur en
recreatie.
30

SEV-Advies inzake Waterwonen
• Binnen deze 60% waterwonen wordt 2/3 gebruikt voor open water met drijvend wonen en paalwonen (12
woningen per hectare) en 1/3 voor wonen op dijken en eilanden, waarop tevens de wijkinfrastructuur
gelegen is (24 woningen per hectare).
Zowel in de Haarlemmermeerstudie als in de Meerstad studie zijn waterstedenbouwkundige studies verricht
voor een diversiteit aan verkavelingstypen: zetwallen, landtongen, steigers, eilanden, holle dijken,
appartementsblokken op palen. Genoemde dichtheden voor de netto woongebieden zijn ontleend aan deze
studies.
De verkavelingen met hogere dichtheden zullen grotendeels woningen in het middensegment omvatten, die
met lagere dichtheden grotendeels het hogere prijssegment.
Overal zijn de dichtheden lager dan bij droge stedenbouw, omdat het percentage water binnen de netto
woongebieden 45% tot 60% zal bedragen, terwijl dat in de droge Vinex gemiddeld 15% bedraagt. Het
percentage groen is daarentegen lager.
Elk van de zeven nieuwe plassen in Midden Holland is gemiddeld 30 km² groot.
Indien 60% bestemd zou worden voor waterwonen en van dit gebied 2/3 deel netto woongebied (inclusief
water) zou zijn, dan zou elk van de zeven nieuwe plassen ongeveer 20.000 waterwoningen kunnen
herbergen.
Ook al blijft het aantal woningen per plas beperkt tot de 8000 uit de studie voor het zuidwesten van de
Haarlemmermeer, dan nog zouden er 56.000 woningen bijkomen waarin 140.000 mensen kunnen wonen.
Toekomstmuziek of realiteit in het jaar 2030?
Studie Haarlemmermeer-Zuidwest
Voor twee van de zeven genoemde locaties zijn al plannen in ontwikkeling.
In de diep gelegen Zuidplaspolder bij Gouda is inmiddels gekozen voor reguliere ‘’droge’’ ontwikkeling van
woningbouw met een klein randje van 60 drijvende woningen. Een gemiste kans.
Voor de locatie Haarlemmermeer Zuidwest (tussen Nieuw Vennep en Hoofddorp) is daarentegen in 2006 een
studie gemaakt voor grootschalige waterwoningbouw.
Aan deze studie in het kader van het kennisproject Bouwen met Water hebben liefst 14 partijen een bijdrage
geleverd onder voorzitterschap van Frans Tielrooij.
Onderzocht is welk deel van de Haarlemmermeer het meest geschikt is voor waterwonen.
In het Zuidwesten van de Haarlemmermeer is een laag gelegen gebied rond de kern Nieuwe Vennep
geselecteerd met als programma 8000 woningen en 2 tot 3 miljoen kuub waterberging met fluctuerend
waterpeil. De 1 miljoen kuub piekberging geldt slechts voor 10 dagen per 10 jaar.
31

Voor de locatie is een stedenbouwkundig plan gemaakt op basis van 70% marktsector en 30% sociaal, de
bekende Vinexmix. Er zijn drie hoofdtypen waterwoningen ontwikkeld:
• Vrijstaande woningen drijvend of op palen: 15%.
• Grondgebonden woningen op holle dijken of terpen: 45%.
• Appartementen of studio’s voor starters op holle dijken: 40%
Binnen het project is een rekenmodel ontwikkeld voor de planexploitatie bij waterwoningbouw. Verschillende
verkavelingsmodellen zijn doorgerekend op woningdichtheden en percentages water en wonen.
Het concept van de holle dijken vraagt nadere uitleg. Uitgangspunt is een gesloten grondbalans, dus geen
zand van elders aanvoeren. In de bodem van de Haarlemmermeer kan zeker 1,5 m worden ontgraven waarna
het materiaal wordt gebruikt om ‘volle’ dijken en terpen te maken van 3 m boven het maaiveld. Daar waar de
bodem wegens ‘opbarstrisico’ niet geschikt is voor afgraving worden ‘holle dijken’ voorgesteld. In de holle dijk
worden ontsluitingswegen en parkeergarages in een onderbouw gesitueerd waarop de woningen worden
gebouwd. Zie Hamburg Hafencity.
32

SEV-Advies inzake Waterwonen
Om de waterwoonwijk volledig concurrerend te maken met de droge Vinexwijken in de Haarlemmermeer
dienen normen voor parkeren en buitenruimte vergelijkbaar te zijn. Grondgebonden woningen op terpen of
volle dijken krijgen eigen tuinen; woningen op holle dijken krijgen dakterrassen. Bij drijvende woningen is ook
gedacht aan drijvende tuinen, bij paalwoningen aan terrassen op palen.
Omvang van het waterwonen nu in de toekomst
Begin 2008 waren in Nederland niet meer dan 175 waterwoningen verspreid over 5 locaties gerealiseerd.
Meer dan de helft hiervan had officieel de status van recreatiewoning.
(Hierbij zijn uiteraard niet meegerekend de naar schatting 10.000 woonschepen en woonarken die onder het
ligplaatsenregime vallen.)
Op korte termijn worden toegevoegd 185 waterwoningen in Amsterdam (IJburg) en daarna binnen enkele
jaren nog circa 500 in de pilots Dordrecht, Rheden en Groningen.
Rekenen we ook alle plannen mee die op kaart 3 zijn aangegeven dan zijn er binnen een jaar of vijf 1880
waterwoningen in Nederland. Als twee grotere plannen (Maasdriel en Roermond) ook worden meegerekend
wordt het totaal 2750 waterwoningen. Nog steeds een klein aantal vergeleken met de totale bouwopgave en
slechts een fractie van de woningproductie op het land.
Maar er zijn ook plannen met veel ambitieuzere aantallen. Het plan IJsseldelta Zuid bij Kampen omvat een
aantal van 4000 tot 6000 woningen buitendijks, de Haarlemmermeerstudie komt uit op 8000 woningen voor de
locatie bij Nieuw Vennep.
2.5 Marktontwikkeling
Arkenbouwers
Enkele decennia geleden werd de woonarkenmarkt in Nederland bediend met enerzijds een kleurrijke vloot
aan tot woonboot verbouwde binnenvaartschepen, anderzijds sobere woonarken op betonnen bakken. Het
imago was: goedkoop, artistiek, excentriek en een tikje armoedig.
De laatste jaren vindt in snel tempo opwaardering plaats onder invloed van de snel stijgende prijzen.
Drijvende woningen met een flink vloeroppervlak, veel luxe en de uitstraling van een watervilla verdrijven de
zwakste exemplaren van de oude vloot. Voorwaarde is natuurlijk wel een erkende ligplaats.
Deze markt wordt bediend door arkenbouwers als ABC Arkenbouw en Spruyt Arkenbouw die samen zo’n 150
drijvende woningen per jaar kunnen leveren.
Bouwbedrijf Ooms introduceerde als nieuwkomer het Lighthouse, een kopie van een drijvende villa met twee
verdiepingen en 160 m2 vloer zoals die in Canada (Vancouver) op de Fraser River liggen.
Nieuwe technologie
Aqualife brengt sinds kort drijvende funderingen op de markt die niet van licht beton maar van aluminium zijn.
Ze zijn gevuld met isolerende materialen en schakelbaar tot drijvende platforms van elke gewenste grootte.
Voor stabilisering zijn ballasttanks opgenomen.
Drijvende woningen zijn bij voorkeur van lichte materialen gebouwd zoals houtskeletbouw. De modelwoning in
Volendam op een Aqualife platform is zelfs geheel van piepschuim (EPS) gebouwd.
Waterwonen oefent grote aantrekkingskracht uit op ontwerpers en uitvinders. Velen streven hierbij naar
milieuvriendelijkheid en energetische autarkie: waterwonen moet ‘groener’ worden dan landwonen. Er zijn
33

prototypes ontwikkeld van drijvende woningen die kunnen varen, zelf hun energie produceren en afval(water)
verwerken en er ook nog uiterst smart uitzien: de Gewoonboot en Qrooz.
De Drijvende Nuts Eenheid
Met steun van de SEV is door Deltasync, een werkplaats van pas afgestudeerde techniekstudenten, het
concept van de Drijvende Nutseenheid (DNE) ontwikkeld (afbeelding en bijlage 2).
De DNE, waaraan 20-25 drijvende woningen worden aangesloten, zorgt voor rioolwaterzuivering,
drinkwaterzuivering en productie van elektriciteit en drinkwater en vormt tevens de verbinding tussen de
drijvende woningen en de wal.
Bouwstenen van de DNE:
• Drijvende steiger met geïntegreerde leidingen en drinkwaterzuivering met onderwater reservoir; tevens
een zwartwaterzuivering opgenomen.
• Zonnepanelen op de steiger én in leasehold op de daken van de woningen.
• Multifunctionele meerpalen met windturbines.
• Multifunctionele helofyten eilanden met groene beplanting (zuivering van grijs water).
• Individuele warmtepompen bij de woningen om CV water op te warmen af te koelen.
34

SEV-Advies inzake Waterwonen
Optioneel kunnen nog worden toegevoegd in de DNE:
• Droge blusleiding voor de brandweer.
• Vloeibaar gas reservoir (onder water?)
Bij een DNE zijn riolering en waterleiding niet meer nodig en zou dus ook vrijstelling van heffingen moeten
gelden. Aansluiting aan het elektriciteitsnet is nog wel noodzakelijk om overschotten en tekorten van energie
uit te wisselen. Het energieverbruik is uiteraard lager dan gemiddeld. Mogelijk is opslag van energie via de
warmtepompen nog een optie. Indien bewoners naast elektriciteit ook gas wensen is een additionele veilige
opslag voor vloeibaar gas nodig.
De investeringskosten en onderhoudskosten voor de DNE zijn nog niet bekend en zouden in een volgende
ontwikkelingsfase afgezet moeten tegen de besparingen. Mogelijk is een energiebedrijf geïnteresseerd in
productie en exploitatie van de DNE.
De SEV wil graag de verdere haalbaarheid onderzoeken met daarbij een eerste proef in de sfeer van drijvend
particulier opdrachtgeverschap. Een vereniging van eigenaren van 20-25 drijvende woningen kan dan als
opdrachtgever of eigenaar van de DNE optreden. Hierbij dienen (Europese) subsidies te worden
aangetrokken.
Projectontwikkelaars
Dura Vermeer is de eerste projectontwikkelaar die ontwikkeling van waterwonen op grotere schaal nastreeft
en al jarenlang investeert in research & development. Hierbij wordt niet alleen gemikt op de individuele vrij
liggende drijvende woning maar ook op geschakelde woningen en infrastructuur op drijfsystemen. Als eerste
test voor het drijfsysteem is een drijvende kas ontwikkeld. Ook heeft Dura Vermeer de amfibische woningen in
Maasbommel ontwikkeld, die bij zeer laag water op een voetstuk terecht komen en waterpas blijven staan.
Daarnaast is deze bouwer betrokken bij plannen voor floodproof bouwen in Stadswerven bij Dordrecht.
ERA Bouw nam al in 2000 samen met de gemeente Zaanstad en BAM het initiatief tot een verkennende
studie getiteld ‘Wonen in de Zaan’. Deze studie heeft tot op de dag van vandaag zijn waarde behouden maar
heeft nog niet geleid tot grotere projectontwikkeling behalve het STIR project op het schiereiland De Hemmes
in Zaanstad.
ERA ging er toen nog van uit dat drijvende wonen alleen binnen het bestaande regime voor roerend goed
kunnen worden gerealiseerd. Deze route is in genoemde studie voorbeeldig samengevat in al zijn aspecten.
Heijmans is de volgende grote projectontwikkelaar die waterwonen tot speerpunt heeft gemaakt. Heijmans
gelooft meer in paalwoningen of wonen op een terp of eiland. Volgens eigen consumentenonderzoek van
Heijmans zou twee derde van de mensen terugschrikken voor drijvend wonen: men is bang te zinken of af te
drijven en vreest voor de kindveiligheid. Deze ontwikkelaar is onder andere betrokken bij plannen in ’s-
Hertogenbosch.
Rabo Vastgoed komt met het concept Water Plus Wonen. Dit voorziet in complete drijvende woonbuurten
inclusief drijvende wegen, parkeerplaatsen en groenvoorzieningen. Een eerste voorstel is gemaakt voor een
locatie aan de Waal bij Tiel.
35

Het concept Pyramidas van DCK Vastgoed Ontwikkeling en Rotij Planontwikkeling geeft een originele visie op
terpwonen. Er zijn terpen ontworpen in het rivierenland die driezijdig zijn bezet met terraswoningen terwijl de
noordzijde voor voorzieningen en ontsluitingen is gereserveerd. Het parkeren is binnen in de terp opgelost.
Door grote plantenbakken op de woonterrassen verplicht te stellen krijgt de piramide een zeer groene aanblik.
Een locatie is nog niet bekend (mogelijk één van de varianten voor plan RiverStone in Rheden).
Drijvende shortstay voorzieningen
In steden met veel water is drijvend wonen ook denkbaar als antwoord op de vraag naar shortstay
woonvormen voor doelgroepen als studenten en Oosteuropese werknemers.
In Groningen heeft enkele jaren een complex van 200 drijvende studenteneenheden gefungeerd; in
Amsterdam is een uit de vaart genomen schip afgemeerd in de Houthavens en tot studentenhuisvesting
omgebouwd.
Voordeel van drijvende woonvormen is de flexibiliteit in relatie tot tijdelijke woonlocaties (art 17 WRO).
Mogelijk kunnen drijvende woonvormen worden ingezet in gebieden waar momenteel een tekort is aan snel
inzetbare woonvormen voor Oosteuropese werknemers.
In Amsterdam is enkele jaren geleden een plan gemaakt door zorgaanbieder Cordaan voor een drijvend
woon-zorgcomplex. Dit is bedoeld om fluctuaties in de vraag naar verzorgd wonen snel te kunnen opvangen.
Bovendien biedt het wonen op het water een extra kwaliteit voor ouderen. Vanwege capaciteitsoverschotten
op de wal is dit plan in Amsterdam van de baan, maar de mogelijkheden in bijvoorbeeld Almere waar een
tekort wordt verwacht verdienen nader onderzoek.
Bijzondere vormen van waterwonen zijn bij verder consumentenonderzoek buiten beschouwing gebleven
maar verdienen wel degelijk serieuze consideratie.
Vereniging Eigen Huis
Vereniging Eigen Huis volgt met positieve belangstelling de ontwikkelingen rond wonen op het water.
Aandachtspunten voor de consument zijn het voldoen van drijvende woningen en toegangssteigers aan
constructieve eisen, kwaliteit van het oppervlaktewater rond en onder drijvende woningen (bijvoorbeeld
extreme algengroei onder grotere drijvende funderingen en muggenoverlast) en schade aan koppelingen met
nutsleidingen op de wal als gevolg van peilverschillen en temperatuurverschillen. Belangrijk is dat
waterwoningen in alle opzichten dezelfde kwaliteitsgaranties bieden als landwoningen (F. Nieuwboer,
bouwkundig adviseur VEH).
Indicaties voor de effectieve vraag
Plannen voor waterwonen trekken steeds veel belangstellenden. Zo beschikt bijvoorbeeld projectbureau
IJburg over een bestand van 1500 geïnteresseerden. De ervaring leert dat in de praktijk ongeveer een tiende
deel hiervan daadwerkelijk tot koop overgaat.
Ook de stijgende prijzen van bestaande woonarken en ligplaatsen duidt op een toenemende effectieve vraag
naar waterwonen.
We weten echter nog niet hoe de vraag zich verdeelt over wonen aan het water en wonen op het water. De
Haarlemmermeerstudie en onderzoek van Heijmans suggereren dat de meerderheid zou opteren voor wonen
aan het water. Uit de evaluatie van vroege projecten door Oranjewoud valt af te leiden dat de meeste
consumenten in het hogere prijssegment bij drijvend wonen niet willen afzien van een tuin en parkeren bij de
woning.
36

SEV-Advies inzake Waterwonen
Andere vormen van waterwonen (op terpen, dijken, palen) kenmerken zich waarschijnlijk door een hogere
dichtheid en zullen meer kansen bieden voor het middensegment. Hiernaar is echter nog geen
marktonderzoek gedaan.
Hypothesen inzake consumentengedrag
Op basis van het bovenstaande maar deels ook op basis van common sense zijn de volgende
veronderstellingen geformuleerd over de vraag naar waterwonen:
• De voorhoede die belangstelling heeft voor waterwonen is hoog opgeleid, heeft een midden tot hoog
inkomen, en beoefent graag een vorm van watersport.
• Het betreft zowel jonge tweeverdieners met en zonder kinderen als vitale ouderen die vroeg
gepensioneerd zijn (mensen met jonge kinderen hebben minder interesse).
• Aantrekkelijk van drijvend wonen is het gevoel van ruimte, licht en lucht en privacy, dus geschakelde en
gestapelde woonvormen of wonen met overburen op korte afstand zullen niet gewild zijn.
• Voor alle vormen van waterwonen (ook op palen, dijken, terpen of eilanden) geldt dat water deels maar
niet geheel in de plaats komt van de behoefte aan groen en buitenruimte; het water moet altijd vanuit de
woning zichtbaar zijn, liefst ruim water.
• Wat betreft parkeren, nutsvoorzieningen en buurtvoorzieningen stelt men dezelfde eisen als bij wonen op
het land; wellicht wordt enige afstand naar de parkeerplaats eerder geaccepteerd.
• Men gaat ervan uit dat veiligheid goed geregeld is, maar een deel van de belangstellenden prefereert het
wonen op palen/dijken/terpen ten opzichte van het drijvend wonen omdat men bang is voor scheefstand,
zinken, kindveiligheid, bevroren leidingen of koudebruggen.
• Er is een kleinere creatieve groep voor wie drijvend wonen juist aantrekkelijk is omdat men dan de
woning zo nodig na een aantal jaren kan verplaatsen of vervangen.
• Indien het water niet schoon zou zijn (algen, muggen) dan zou dit zeer negatief uitwerken op de
belangstelling voor waterwonen.
37

Internetenquête TU Delft
Om te weten te komen of deze hypothesen kloppen is in opdracht van SEV en Leven met Water door Roland
Goetgeluk van het OTB (TU Delft) een internetenquête gehouden onder geregistreerde belangstellenden voor
(water)kavels in de gemeenten Amsterdam, Almere, Groningen, Rheden en Dordrecht. Bij elkaar gaat het om
circa 10.000 belangstellenden. Deze is aangevuld met een algemene adressensteekproef uit de waterrrijke
gemeenten Gouda en Tiel.
De enquête is opgezet volgens de methode van conjunctmeting en maakt gebruik van woonbeelden voor
typen waterwoningen, woonmilieus en typen uitzicht. Zie bijlage II
Doel van het onderzoek is: inschatting van de omvang en aard van de vraag naar verschillende vormen van
waterwonen in het ‘watergeoriënteerde segment’ van de Nederlandse bevolking.
De respons op het onderzoek was niet erg groot. De internetenquête vraagt nogal wat van respondenten en
er zijn geen directe incentives om mee te doen. Uit het bestand ‘belangstellenden waterwonen’ komt het
volgende beeld naar voren:
• De vraag concentreert zich in het hogere marktsegment.
• De consument stelt hoge eisen: veel ruimte om zich heen, ligplaats voor boot bij de woning, breed water
dat bovendien in verbinding staat met het waterwegennet.
• Consumenten hebben meest interesse in uitgesproken woonmilieus: hetzij buitengebied met ruim uitzicht
(geen bos of park), hetzij binnenstedelijk.
Dit beeld heeft betrekking op een avant-garde; de meeste mensen kunnen zich waarschijnlijk nog weinig
voorstellen bij diverse vormen van waterwonen. Vervolgonderzoek met woonbeelden is daarom aan te
bevelen. De SEV zal samen met de pilotsteden dit oppakken.
2.6 Waar knellen de regels?
Roerend of onroerend
Nog in het jaar 2000 meldde het rapport Wonen in de Zaan dat de drijvende woning door de wet wordt gezien
als roerend goed. Dat betekent dat deze moet worden ingeschreven in het scheepsregister en alleen in
aanmerking komt voor een scheepshypotheek. Belangrijker nog is dat de drijvende woning een
ligplaatsvergunning moet krijgen en onderhavig is aan het gemeentelijk woonschepenbeleid. Aan de status
van roerend goed zijn voor de bewoner/eigenaar enkele voordelen verbonden:
• Geen bouwvergunning en geen welstandseisen, dus sneller en vrijer bouwen en verbouwen.
• Geen onroerende zaken belasting.
• Verplaatsbaarheid en vervangbaarheid: een mooiere woning op dezelfde plek (NB vervanging is echter
wel vergunningsplichtig).
Tegenover deze vrijheden staan echter belangrijke nadelen:
• Onzekere en complexe eigendomsverhoudingen: de woning is eigendom van de bewoner, het water van
de gemeente, de wal van de gemeente of van een andere eigenaar.
• Ligplaats huren van gemeente geeft minder zekerheid dan eigen grond of erfpacht bovendien geldt geen
huurbescherming en zijn liggelden exponentieel gestegen.
• Naast liggeld moet ook precario en roerende zaken belasting worden betaald.
38

SEV-Advies inzake Waterwonen
• Verzekeringspremies zijn 2 tot 3 keer zo hoog als bij onroerend goed.
Het gemeentelijk ligplaatsenbeleid is, ondanks pogingen van VNG en LWO (de organisatie van
woonarkbewoners) tot enige uniformering, zeer verschillend van plaats tot plaats en in het algemeen restrictief
geformuleerd. Deze situatie werkt verlammend op projectmatige ontwikkeling van drijvend wonen. Er ontstaan
nieuwe complicaties bij koppeling van meerdere woningen plus infrastructuur op één drijflichaam. Ook
combinaties van drijvend wonen en wonen op palen of dijken - die wél als onroerend goed worden
beschouwd - leveren extra problemen op.
De LWO is van mening dat uitbreiding van het areaal drijvend wonen wenselijk is en goed mogelijk is binnen
het bestaande regime, mits dit op een aantal punten wordt verbeterd en geüniformeerd.
De SEV deelt de mening van de Projectgroep regelkader dat voor ontwikkeling van grotere en complexe
projecten met waterwonen het regime van het onroerend goed te prefereren is, omdat dit meer zekerheden en
lagere lasten biedt.
Heldere regels aan de Amerikaanse westkust
De SEV startte haar verkenningen in 2006 met een rondje buitenland. (INTRON-rapport). De interessantste
voorbeelden van drijvende buurten (Marinas) werden gevonden aan de Amerikaanse westkust in de staten
California en Washington (VS) en British Columbia (Canada). Deze waren ontstaan deels uit traditie
(houtvesters in Canada leven op drijvende woningen) deels vanwege een overspannen woningmarkt op het
land in de dure kuststrook.
In genoemde staten is dankzij heldere regelgeving een bloeiende en gangbare bouwpraktijk op het water
ontstaan. Discussie over roerend of onroerend goed zijn allang achter de rug.
In de bouwregelgeving is een hoofdstuk bouw en instandhouding van drijvende woningen toegevoegd. Deze
regelgeving is overigens het resultaat van 40 jaar overleg, vallen en opstaan.
In Californië zijn drijvende woningen gewoon onroerend goed met gewone taxaties, gewone belastingen,
gewone hypotheken en verzekeringen en gewone bouw- en onderhoudsbedrijven.
De collectieve delen van Marinas (steigers, hoofdleidingen) worden net als bij ons bij flatgebouwen beheerd
door een Vereniging van Eigenaren.
Juristen zijn het niet eens
In Nederland had staatssecretaris Remkes van VROM al in november 1999 aan Amsterdam geadviseerd om
drijvende woningen in het plan IJburg onder het regime van het Bouwbesluit te brengen. Dit betekent dat
hiermee automatisch alle rechten en plichten gelden die ook voor gewone woningen gelden.
Hiermee is de kwestie echter nog niet opgelost. Zo blijft bijvoorbeeld de vastgoedrechtspecialist mr. H.D.
Ploeger van de TU Delft van mening dat een drijvende constructie altijd roerend zal blijven tenzij deze wordt
gefundeerd in de bodem van het water. De vraag is dan hoe vast de woning moet liggen aan in de bodem
gefundeerde palen.
Prof. Heymans (notarieel recht) daarentegen stelt dat technisch bijna alles tegenwoordig verplaatsbaar is,
maar dat de verplaatsbaarheid in maatschappelijk opzicht het criterium moet zijn. Alles wat niet dan bij hoge
uitzondering en met grote technische en financiële inspanning kan worden verplaatst is derhalve onroerend
goed. Het incidenteel verplaatsten van een drijvende woning voor onderhoud of reiniging doet daar niets aan
af.
39

In de Amsterdamse pilot Steigereiland op IJburg heeft de gemeente als uitgangspunt gekozen zoveel mogelijk
gelijkheid aan wonen op het land. Dus: woningen volgens de Woningwet, duurzaam verbonden met de grond
via trossen, kabels en leidingen en passend binnen de bestemmingsplancategorie wonen.
De drijvende woningen worden getoetst aan het Bouwbesluit, aangeslagen voor de WOZ, gefinancierd onder
normale hypothecaire voorwaarden. De eisen van de brandweer en de nutsbedrijven leverden niettemin nog
vele hoofdbrekens op. En alsof Amsterdam toch nog niet 100% overtuigd was van de eigen uitgangspunten
schreef men de drijvende woningen voor de zekerheid toch in het Scheepsregister in!
Gezaghebbend regelkader
Omdat deze kwestie kennelijk essentieel is voor de ontwikkeling van het waterwonen heeft de SEV in
samenwerking met Leven met Water een projectgroep aangesteld. Deze kreeg de opdracht om een
‘gezaghebbend, breed gedragen regelkader te ontwikkelen voor waterwonen in de brede zin des woords’.
Het rapport van deze projectgroep is bijgevoegd (bijlage I). De SEV heeft haar advies aan de ministers van
VROM en WWI grotendeels op dit rapport gebaseerd.
Waterwonen past binnen het Bouwbesluit
Uit gesprekken met Bouwbesluit deskundigen en VROM ambtenaren kwam naar voren dat in Nederland,
anders dan in Amerika, geen apart hoofdstuk over drijvende woningen in het Bouwbesluit nodig is. Immers:
het Bouwbesluit is zozeer in termen van prestatie-eisen geformuleerd, dat woningen die op water zijn
gefundeerd er zonder meer onder vallen.
Gelijkwaardige oplossingen die ook aan de eisen voldoen zijn altijd toegestaan.
Waar het op aan komt is de interpretatie van het gelijkwaardigheidsbeginsel in het specifieke geval van
drijvende woningen. Deze interpretatie geschiedt vooral door gemeentelijke ambtenaren bouw- en
woningtoezicht.
Om te bevorderen dat drijvende woningen door gemeenten op uniforme wijze als woningen - niet als
woonarken - worden beoordeeld heeft de VROM Inspectie een Handreiking voor gemeenten in voorbereiding.
De VROM Inspectie is van mening dat het aangeven van de bestemming Wonen in het bestemmingsplan al
voldoende is om drijvende woningen tot woning en dus als onroerend goed te bestempelen.
Bouwbesluit deskundige Nico Scholten geeft aan dat de discussie roerend of onroerend goed definitief
beslecht is door een recent arrest van de Hoge Raad gegevens waarin een drijvende woning als een
bouwwerk en dus als onroerend goed is aangemerkt.
Conclusie: drijvende of amfibische woningen in projectmatige bouw kunnen naar het inzicht van experts
worden beschouwd als bouwwerk. Zij zijn namelijk naar aard en inrichting bedoeld om ter plaatse te
functioneren. Zij zijn daartoe direct of indirect met het land verbonden middels meerpalen en steigers
enerzijds en via koppeling met nutsvoorzieningen anderzijds. Ook kunnen zij zich niet op eigen kracht
voortbewegen.
Productcertificaat voor drijflichamen
Met deze conclusie - en de aanbeveling aan de minister om deze te bekrachtigen - is hopelijk de discussie
roerend/onroerend beslecht.
Dat betekent niet dat niet nog veel gedaan moet worden aan voorlichting en kennisoverdracht rond
interpretatie van regels.
40

SEV-Advies inzake Waterwonen
Bovendien is een aantal specifieke aspecten van drijvend wonen op dit niveau niet geregeld.
Gedoeld wordt op de volgende onderwerpen:
• Diepgang: minimale waterdiepte onder de woning.
• Vrijboord: minimaal hoogteverschil tussen het ‘’drijvend maaiveld’’ en het water.
• Drijfvermogen: resterend drijfvermogen van het drijflichaam waarop de woning is gebouwd.
• Stabiliteit: maximale hellingshoek voor scheefliggen.
• Zwaartepunt: getal dat de hoogte van het zwaartepunt ten opzichte van het waterniveau weergeeft.
• Vervorming: maximaal toegestane vervorming van het drijflichaam.
• Windbelasting: van belang voor de verankering van het drijflichaam.
• Aantal woningen per drijflichaam.
In Amerika zijn al deze onderwerpen geregeld in de bouwregelgeving en wel in het toegevoegde hoofdstuk
voor drijvende woningen. In Nederland past dit type regels niet in de systematiek van het Bouwbesluit, dat
slechts globale prestatie eisen stelt.
De projectgroep regelkader komt tot de conclusie dat deze onderwerpen het beste geregeld kunnen worden in
een KOMO productcertificaat voor drijflichamen waarop drijvende woningen gebouwd worden. De CUR zou
hiertoe samen met de branche het initiatief kunnen nemen. De consument is dan verzekerd van een veilig
product.
Ruimtelijke Ordening
‘Bij het opstellen van ruimtelijke plannen worden de mogelijkheden van watergebieden of peilgevoelige
gebieden voor wonen vaak niet eens overwogen ook daar waar niets zich verzet tegen een dubbele
bestemming van een dergelijk gebied’. (projectgroep regelkader)
Het regelen van de dubbelfunctie (bijvoorbeeld door blauw en rood gekleurde balken) zorgt tevens voor een
helder onderscheid tussen bestaande situaties (ligplaatsen van woonarken en woonschepen) en nieuwe
situaties (gebied met drijvende woningen). Zo wordt voorkomen dat het nieuwe uitgangspunt (drijvende
woning = onroerend goed) zonder meer van toepassing wordt verklaard op bestaande situaties.
Bij het bestemmen van water voor wonen moet uiteraard rekening worden gehouden met landelijke kaders
zoals de Beleidslijn Grote Rivieren en de Kaderrichtlijn IJsselmeergebied.
Grotere waterwoonlocaties zouden ook aangegeven moeten worden in structuurvisies van provincies.
Bestemmingsplannen voor gebieden met waterwonen zullen enkele bijzondere bepalingen moeten bevatten:
• Aangeven van maximale en minimale peilhoogte volgens Peilbesluit van de waterbeheerder.
• Minimale vloerhoogte van woningen t.o.v. NAP; dit geldt niet voor drijvende woningen maar voor
woningen op palen, terpen, dijken of eilanden in gebieden met peilfluctuatie (met verwijzing naar:
Richtlijnen voor bouwen in natte gebieden).
• Buitendijks: eis van een Hoogwaterplan waarin fysieke en organisatorische maatregelen zijn vastgelegd
in geval van hoogwater (toegankelijkheid woningen voor bewoners en hulpdiensten, sluiten van
openingen, ontruiming geparkeerde auto’s); zie hiervoor de Duitse voorbeelddocumenten
Hochwasservorsorge uit het Rijngebied en Hamburg.
Nadere uitwerking van deze maatregelen kan zo nodig worden geregeld in de gemeentelijke
Bouwverordening.
41

Milieu en waterbeheer
De Waterwet vervangt binnenkort negen bestaande wetten voor het waterbeheer in Nederland. Hiermee
hebben provincies, gemeenten en waterschappen een eenvoudiger en doelmatiger instrument in handen om
waterveiligheid, vervuiling, wateroverlast en een tekort aan water tegen te gaan. Ook wordt de relatie verstrekt
tussen het waterbeheer en de ruimtelijke ordening. Wat al in de waterwet is geregeld hoeft niet ook nog eens
in de WRO te worden geregeld.
De Watertoets is een nog betrekkelijk jong instrument waarmee in binnendijkse gebieden door de
Waterschappen de waterhuishouding wordt geregeld. Met name voor drijvend wonen maar ook bij paalwonen
vragen de waterkwaliteit en de waterbodem onder de woningen speciale aandacht. Het betreft onderwerpen
als:
• Percentage waterbedekking door woningen.
• Vrije ruimte tussen woning en bodem.
• Waterbeweging onder de woning.
De provinciale legger is een instrument waarmee onderhoud en beheer van het water geregeld wordt. De
legger bevat een lijst van onderhoudsplichtigen en onderhoudsverplichtingen.
Hiermee worden de verantwoordelijkheden van de waterschappen en de (verenigingen van) eigenaren
afgebakend.
Het uitgeven van waterkavels aan een groot aantal individuele eigenaren kan mogelijk het waterbeheer
belemmeren. Om deze reden kan de voorkeur uitgaan naar uitgifte in erfpacht of met verplichting om
verenigingen van eigenaren te vormen, zoals in Amerika.
De eisen die voortvloeien uit milieuwetgeving zijn op het water dezelfde als op het land: niet strenger, maar
ook niet minder streng.
Nutsbedrijven
De leveranciers van energie, water en riolering zijn wellicht geneigd in geval van drijvend wonen of buitendijks
wonen hogere aansluitkosten in rekening te brengen in verband met langere leidingen, mogelijke
peilfluctuaties en verhoogt vorstrisico.
Het is van belang om tot duidelijke afspraken te komen tussen leveranciers van energie en water en
consumentenorganisaties over oplossingen en toerekening van kosten.
Een oplossing (zie VS) is om de vereniging van eigenaren vanaf het begin van de pier of dam
verantwoordelijk te maken voor de distributieleidingen naar de individuele woningen (privatisering).
Daarnaast wordt gezocht naar gedeeltelijk autarke oplossingen. (zie Drijvende Nutseenheid). Hierbij wordt de
afhankelijkheid van externe nutsaansluitingen verkleind.
Hulpdiensten
Een terugkerend probleem vormt de bereikbaarheid voor hulpdiensten, in het bijzonder de brandweer. Ook in
de buitenlandse voorbeelden wordt hieraan veel aandacht besteed.
Brandweereisen betreffen:
• Toegankelijkheid plangebied over land.
• Blusafstand tot laatste woning.
• Vluchtwegen.
42

SEV-Advies inzake Waterwonen
Bij het plan Steigereiland in Amsterdam is naast een droge blusleiding in de steiger ook een brandwerend
scherm midden over de steiger geëist in verband met de vluchtweg naar het land. Het Bouwbesluit eist slechts
een vluchtweg uit de woning naar een veilige plaats, niet een vluchtweg naar het land.
Men zou zeggen dat blussen bij waterwonen eenvoudiger is dan op het land: water is overal aanwezig!De
tijdige aanwezigheid van blusboten mag echter niet worden verondersteld, zodat toch moet worden uitgegaan
van bereikbaarheid voor brandweerauto’s.
Hierbij geldt de eis dat ook de laatste woning tot op 40 meter genaderd moet kunnen worden.
Het Bouwbesluit stelt geen eisen in termen van oplossingen maar in termen van veiligheid. Als er
gelijkwaardige oplossingen kunnen worden bedacht om het blussen mogelijk te maken - zoals een bluspomp
aan het eind van de steiger die oppervlaktewater oppompt - dan zijn deze acceptabel. De brandweer behoudt
echter een eigen verantwoordelijkheid bij het beoordelen van alternatieve oplossingen: een
brandweercommandant blijft altijd het recht houden om op grond van ARBO wetgeving te weigeren om zijn
personeel het gebied in te sturen.
Een algemene richtlijn van de NIBRA (Nederlandse brandweerorganisaties) zou daarom zeer welkom zijn.
Beheer en eigendom
Grondeigendom is bij drijvend wonen gecompliceerder dan op het land.
In geval van wonen op eigen grond wordt de bodem onder de waterkolom aan de eigenaar van de drijvende
woning verkocht, waardoor ook de tussenliggende waterkolom privaat eigendom wordt maar niettemin in
beheer blijft bij een waterschap.
Bij uitgifte in erfpacht is de situatie wat eenduidiger, omdat alles onder de woning publiek eigendom blijft. In
dat geval wordt slechts het recht van opstal verkocht.
De grondprijs of erfpachtcanon is doorgaans berekend op residuele grondslag, dus op basis van marktwaarde
van de woning min kosten van de woning. De exploitatie is rendabel voor de gemeente indien de residuele
grondkosten hoger zijn dan de kosten van bouwrijp maken.
Bij waterwonen zijn de kosten van grondverwerving in sommige gevallen nihil (bij ‘historisch’ water) maar in
andere gevallen reëel (bij geïnundeerde polders). De kosten van bouwrijp maken en infrastructuur kunnen
hoger zijn. Bovendien is het percentage uitgeefbare grond vermoedelijk lager. Exploitatieberekeningen voor
grotere projecten zijn nog niet beschikbaar.
Verenigingen van eigenaren
Uitgifte aan individuele kopers ligt voor de hand. Maar in sommige situaties zijn collectieve beheervormen aan
te bevelen. Dit blijkt uit de buitenlandse voorbeelden.
• Aan de Amerikaanse westkust eist men de vorming van een vereniging van eigenaren in de Marinas die
het beheer van de collectieve toegangswegen (steigers), nutsleidingen en parkeervoorzieningen op zich
nemen.
• In Hamburg Hafencity worden Verenigingen van Eigenaren gevormd voor woningen en kantoren die
samen een Polder delen, zo noemt men daar een afsluitbare parkeergarage als sokkel waarop de
woningen en kantoren gebouwd worden.
Het voordeel van de VvE-en tegenover versnipperd eigendom is dat deze ook een functie kunnen spelen bij
evacuatie- en rampenplannen. In Duitsland is ook formeel geregeld dat de VvE hiervoor een verantwoordelijk
persoon aanwijst. Dit doet wat denken aan het voormalig Blokhoofd BB in Nederland.
43

Aangezien alleen bij appartementsbouw de wettelijke eis geldt voor lidmaatschap van een VvE zal bij
waterwonen deze kwestie vooralsnog privaatrechtelijk, dus bij de gronduitgifte, geregeld moeten worden.
Een alternatief voor de VvE is de coöperatieve vereniging. Deze is vooral aantrekkelijk indien er een mix is
van huren en kopen, omdat zowel huurders als lopers lid kunnen worden van een Coöp. Ook kan de Coöp
een passend instrument zijn bij leefstijl-communities of andere woonvormen die woningen op basis van
lidmaatschap willen kunnen toewijzen.
44

SEV-Advies inzake Waterwonen
45

SEV-Advies inzake Waterwonen
BIJLAGE 1. SAMENVATTING RAPPORT “WATERWONEN
GOED GEREGELD’’
Toekomstige wateropgave
In Nederland zal meer en meer worden gebouwd in gebieden waar ook een wateropgave ligt. Als de
toekomstige bouwopgave zich (deels) verplaatst naar gebieden met waterpeilfluctuaties, zoals in de
uiterwaarden, overloopgebieden, het IJsselmeer, het Markermeer of het IJmeer, is er een aantal
mogelijkheden om bouwen in dergelijke gebieden te benaderen:
1. Ophoging van te bebouwen oppervlak (boven het maximale peil).
2. Omdijken van te bebouwen oppervlak (elimineren fluctuaties).
3. Bouwen op palen (rekening houdend met het maximale peil).
4. Drijvend (en amfibisch) bouwen (ongeacht de peilfluctuatie).
Haperingen in de uitvoering van plannen
Op dit moment worden slechts in geringe mate peilbestendige bouwvormen zoals drijvende woningen
gerealiseerd. Het ontbreekt aan vertrouwen en voldoende inzicht in de bouwregelgeving bij de pluriforme
groep bouwparticipanten om bepaalde vormen van peilbestendig bouwen gemeengoed te maken.
De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting en Stichting Leven met Water hebben een projectgroep
ingericht die invulling heeft gegeven aan een regelkader waarmee de verschillende vormen van peilbestendig
bouwen tegemoet getreden kan worden. Het regelkader richt zich vooral op het projectmatig realiseren van
woningen in gebieden met (grote) peilfluctuaties, al of niet in of op het water, waarbij het niet is bedoeld in de
plaats te komen van regelgeving omtrent woonboten en hun ligplaatsen. De nadruk heeft gelegen op een
regelkader voor drijvende en amfibische woningen, zowel voor binnendijkse als buitendijkse situaties. Er is
zoveel mogelijk uitgegaan van de vergelijking met het wonen op “de vaste grond”.
Het regelkader moet de weg wijzen aan de verschillende belanghebbenden om in relevante situaties sneller
projecten op het terrein van waterwonen tot stand te brengen.
Aan de hand van interviews en workshops met een grote groep belanghebbenden en diverse experts op het
gebied van de ruimtelijke ordering en bouwregelgeving, is een set van 10 algemene aanbevelingen tot stand
gekomen om het projectmatig realiseren van peilbestendige woningen beter tegemoet te treden.
Aanbevelingen van de projectgroep
De totstandkoming van een plangebied met peilbestendige woningen is een kwestie van ‘willen’ en ‘kunnen’.
Wat betreft het aspect ‘willen’ is uit de studie duidelijk geworden dat de onwil (zover die werkelijk aanwezig is)
te maken heeft met ‘onbekend maakt onbemind’. Wat betreft het aspect ‘kunnen’ is duidelijk geworden dat de
huidige set aan regels en wetten in feite niet belemmerend werkt, mits er uitleg wordt gegeven per onderdeel
van de regelgeving, door de daarvoor verantwoordelijke partij(en).De projectgroep heeft de volgende
aanbevelingen geformuleerd, aangegeven in de volgorde van het courante bouwproces:
47

Initiatieffase
1. Om het vertrouwen te vergroten voor initiërende bouwpartijen adviseert de projectgroep aan VROM om
een, in samenspraak met IPO, Unie van Waterschappen en VNG, gezaghebbend kenniscentrum in te
richten waarin eisen en regels voor peilbestendig wonen (inclusief uitleg) centraal zijn gearchiveerd en
waarbij met “best practices” voorbeelden van technische oplossingen worden gegeven. Eén en ander kan
via een website toegankelijk worden gemaakt.
Bestemmingsfase
2. De projectgroep adviseert provincies, gemeenten en de waterbeheerders om zo vroeg mogelijk in het
planologische traject (structuurplannen en -visies), uitgangspunten te formuleren op het gebied van:
• Het waterpeil, door het formuleren van een ontwerppeil (middels een ontwerp Peilbesluit).
• Het waterbergend vermogen, de waterafvoer en -aanvoercapaciteit, met het verbeteringsplan
waterhuishouding.
• De waterkwaliteit, met de Watertoets procedure.
Daarbij adviseert de projectgroep voor de functie water een gedetailleerde waterkaart samen te stellen
die eventuele (nog weg te nemen) belemmeringen voor waterwonen inzichtelijk maakt.
3. Bij gebleken geschiktheid van een plangebied in relatie tot peilbestendig wonen, adviseert de
projectgroep om tijdens de bestemmingsplanprocedures een dubbelfunctie (water en wonen =
waterwonen) mogelijk te maken c.q. te overwegen, en daarbij:
• De peilfluctuaties (minimaal, maximaal en frequentie) aan te geven op basis van het ontwerp
Peilbesluit.
• Aan te geven dat de te ontwikkelen woonvormen zijn bedoeld om “ter plaatse te functioneren” zodat
tijdens de uitgifte van kavels en het vergunnen duidelijk is dat de woningen binnen de bestaande
regels (op bouwwerkniveau) zullen worden beoordeeld.
• Aan te geven tot op welk niveau de infrastructuur binnen het plangebied tot de Gemeente
toebehoort.
Waarbij de in de structuurplannen en -visies vastgelegde uitgangspunten (zie onder 2.) worden gevolgd.
4. Om het proces van structuurplannen en bestemmingsplannen te uniformeren binnen de verschillende
Provincies, Waterschappen en Gemeenten, adviseert de projectgroep aan de IPO, VNG en Unie van
Waterschappen om met een gemeenschappelijke commissie een publicatie op te stellen waarin een
verduidelijking van het planologische proces en de daarbij behorende procedures zijn opgenomen,
specifiek voor peilbestendig wonen.
5. De projectgroep adviseert tevens, gelijk aan de Adviescommissie Water om in overleg met het Verbond
van Verzekeraars, IPO, Unie van Waterschappen en VNG risicokaarten op te stellen waarop de kans op
overstroming en wateroverlast wordt weergegeven. Deze kaarten kunnen vervolgens in samenwerking
met Vereniging Eigen Huis en het Kadaster worden gepubliceerd.
Ontwerpfase/uitgeven kavels
Ontwerpers kunnen mede op basis van de onder 5. genoemde risicokaarten peilbestendige woonvormen
selecteren en uitwerken.
48

SEV-Advies inzake Waterwonen
6. De projectgroep adviseert aan de diverse NUTS partijen (i.c. energie- en waterleidingsmaatschappijen)
om middels een gezamenlijke commissie een algemene benadering te formuleren omtrent
ontwerpaansluitingen van de diverse NUTS voorzieningen in relatie tot peilbestendig bouwen. Het doel is
om te komen tot een transparante omschrijving van het ontwerp en de leveringsvoorwaarden.
7. Ook wordt aanbevolen aan Civieltechnisch Centrum Uitvoering Research en Regelgeving (CUR Bouw &
Infra) om een privaatrechtelijk document (zoals een CUR-rapport/brochure/aanbeveling) op te stellen met
rekenregels voor drijflichamen, dat kan worden ingezet bij het ontwerpen van drijvende en/of amfibische
woningen. De richtlijn kan als basis dienen voor een beoordelingsrichtlijn inclusief Bouwbesluit paragraaf,
ten behoeve van een KOMO productcertificaat zodat er gecertificeerde drijflichamen kunnen worden
geleverd die per definitie voldoen aan de daarvoor geldende onderdelen van het Bouwbesluit. De
projectgroep adviseert voorts om veiligheidsbevorderende en comfortbepalende eisen die een relatie
hebben met vrijboord, scheefstand, duurzaam drijfvermogen en stabiliteit in de richtlijnen mee te nemen.
8. De projectgroep adviseert om vóór het uitgeven van de kavels duidelijkheid te hebben over de
eigendomsituatie en de onderhoudsplicht van de wal, steiger, het water, de waterbodem en de woning /
collectieve voorzieningen:
• Met betrekking tot eigendom wil de projectgroep de mogelijkheden van een erfpachtconstructie en
een Vereniging van Eigenaren (VvE) aanstippen. Het is mogelijk om specifieke infrastructuur
(bijvoorbeeld steigers, parkeergebieden onder woningen) in eigendom van de VvE te stellen als die
aan andere eisen voldoet dan die gesteld worden aan de openbare weg.
• Met betrekking tot onderhoud biedt de legger (op grond van de Waterschapswet) mogelijkheden om
één en ander binnen een publiekrechterlijk kader vast te leggen. Door middel van de keurvergunning
kunnen andere aspecten die niet via de legger worden geregeld, alsnog, voorafgaand aan de uitgifte
van de kavels, worden vastgelegd.
Vergunningsfase
De projectgroep hecht er waarde aan dat er door het bevoegde gezag geen zwaardere eisen worden gesteld
aan peilbestendige woningen dan woningen op “de vaste grond”. Dat betekent dat de huidige eisen conform
de Model Bouwverordening en het Bouwbesluit als uitgangspunt dienen.
9. Voor een gelijke toetsingswijze c.q. interpretatie van bouwplannen en -werken, adviseert de projectgroep
aan VROM om een door VNG gedragen uitleg van het Bouwbesluit op te stellen zodat drijvende of
amfibische woningen op gelijke wijze beoordeeld worden tijdens de vergunningsprocedures. Voor de
artikelen omtrent brandveiligheid ligt een rol weggelegd voor het Nederlands Instituut Fysieke Veiligheid
(Nibra).
Opmerking: VROM Inspectie-Zuid is momenteel bezig met een dergelijk document.
Gebruiksfase beheer
Beheeraspecten van het plangebied worden volgens het advies van de projectgroep vastgelegd in de legger.
Handhaving vindt conform het advies plaats via de keurvergunning.
49

10. De projectgroep adviseert tenslotte aan de VNG om in samenspraak met de Inspectie Openbare Orde en
Veiligheid (Inspectie OOV), de Landelijke Faciliteit Rampenbestrijding (LFR) en de Nederlandse
Vereniging voor Brandweerzorg & Rampenbestrijding (NVBR) een model ontruimingsplan op te stellen
voor plangebieden met woningen waarbij het waterpeil onvoldoende beheersbaar is.
Een samenvatting van de aanbevelingen ingedeeld in bouwprocesonderdeel, aandachtspunt en betrokken
partijen is opgenomen in de hierna volgende tabel.
Het rapport
In de hoofdtekst van het rapport worden de doelstellingen, uitgangspunten en aanbevelingen verder
uitgewerkt. Ook wordt dieper ingegaan op de uitkomsten van de interviews en workshops met
belanghebbenden en experts.
50

SEV-Advies inzake Waterwonen
Tabel 1. Samenvatting van de aanbevelingen ingedeeld in bouwprocesonderdeel, aandachtspunt en
betrokken partijen.
Aandachtspunt
Ideevorming
Onvoldoende vertrouwen in het
proces
Bestemmen
Combinatie van functie water en
wonen
Ontwerpen / uitgeven kavels
Status waterwoningen /drijvende
/ amfibische woningen
Vergunnen
-
Uniforme bouwplantoetsing
Bouwen
Beheren
Verantwoordelijkheden binnen
plangebied
Detaillering van de functie water
Eigendom van de kavel
De waterparagraaf voor
waterwonen
Duidelijke
ontwerpuitgangspunten
Vastleggen variatie peilhoogte in
plangebied
Aanbeveling
Geadresseerde partij(en)
1. Gezaghebbend kenniscentrum VROM (in samenspraak met IPO, Unie van Waterschappen
en/of VNG)
2. Tijdens structuurplannen en -visies uitgangspunten formuleren op het gebied van het
waterpeil, het verbeteringsplan waterhuishouding, de watertoets.
3. In bestemmingsplan opnemen: de peilfluctuaties op baisis van het ontwerp Peilbesluit,
vastleggen dat de woonvorm is bedoeld om "ter plaatse te functioiner", tot welk niveau de
infrastructuur tot de Gemeente toebehoort.
4. Om het proces van structuurplannen en bestemmingsplannen te uniformeren, een
publicatie op te stellen waarin een verduidelijking van het planologische proces en
procedures specifiek voor peilbestendig bouwen is opgenomen.
5. Het opstellen van risicokaarten, waarop de kans op overstroming en wateroverlast wordt
weergegeven.
Provincies, Gemeenten, Rijkswaterstaat, Waterbeheerders
Gemeenten
IPO, VNG en Unie van Waterschappen
Adviescommissie Water (in overleg met Verbond van
Verzekeraars, IPO, Unie van Waterschappen en VNG) en
samenwerking met Vereniging Eigen Huis en het Kadaster
6. Dat de NUTS-bedrijven middels een gezamenlijke commissie een algemene benadering NUTS-bedrijven (Energie- en waterleidingsmaatschappijen))
formuleren omtrent ontwerpaansluitingen (leveringsvoorwaarden te specificeren en
transparantie te betrachten bij de berekening van eventueel extra aansluitkosten)
7. Opstellen van een richtlijn met o.a. rekenregels voor drijflichamen Civieltechnisch Centrum Uitvoering Research en Regelgeving
(CUR Bouw&Infra), Leveranciers drijflichamen, VROM
8. Vóór uitgeven van de kavels duidelijkheid over eigendomsituatie en onderhoudsplicht van
wal, water, waterbodem en de woning / collectieve voorzieningen
9. Een gedragen uitleg van het Bouwbesluit op te stellen betreffende drijvende en amfibische
woingen
-
10. Een model ontruimingsplan op te stellen voor plangebieden waarbij het waterpeil
onvoldoende beheersbaar is.
Gemeenten, Rijkswaterstaat, Waterbeheerders
VROM, VNG
VNG (in samenspraak met de Inspectie OOV, LFR, NVBR)
51

SEV-Advies inzake Waterwonen
BIJLAGE 2. CONSUMENTENONDERZOEK
WATERWONEN
Samenvatting uitkomst
De SEV/OTB internetenquête is in maart 2008 uitgezet onder bestanden van belangstellenden voor
waterwonen in de gemeenten Amsterdam, Almere, Groningen, Dordrecht en Rheden (bestand A:
‘’waterliefhebbers’’) en onder een bevolkingssteekproef uit de ‘’natte steden’’ Gouda en Tiel (bestand B:
‘’doorsnee bevolking’’).
A. waterliefhebbers
Aantal respondenten = 112
De waterliefhebbers kenmerken zich door een hoog opleidingsniveau , een hoog inkomen en het bezit van
een eigen woning die gemiddeld 4 ton waard is en in een stedelijke omgeving ligt. De meesten zijn in de
leeftijd van 25 tot 50 jaar en bijna de helft heeft thuiswonende kinderen.
Opvallend is dat nu al 70% in een eengezinshuis of vrijstaande woning woont. Maar zij hebben iets met water
en als het aanbod dat zij zoeken langskomt dan zal meer dan de helft daadwerkelijk verhuizen.
Wat zij zoeken is een woning:
• Waar je je boot voor de deur kan leggen en van waar je met die boot ook werkelijk op het waterwegennet
kan komen.
• Gelegen in een waterrijk landschap.
• Die dus direct aan het water ligt dan wel waar het water direct aan de tuin grenst.
• Met vrij uitzicht op ruim water met daarachter open land, geen bos of park of huizen.
• De woning zelf mag drijven of op palen of op een terp of dijk liggen, als hij maar aan het water ligt.
• Binnendijks of buitendijks, wel of niet peilfluctuatie is niet zo van belang.
• Wel belangrijk is dat je zelf je woning kunt ontwerpen of uitkiezen: particulier opdrachtgeverschap heeft
de voorkeur.
• De woning moet flink wat ruimte bieden en mag zeker wel wat kosten (in de orde van 4 ton = waarde
huidige woning).
Conclusie: deze groep kan worden gekenschetst als een avant-garde van waterliefhebbers die zich hebben
laten registreren voor een vrije kavel op of aan het water. Zij zijn koopkrachtig en hoog opgeleid en stedelijk.
Wat ze zoeken is vrijheid, rust en ruimte.
De omvang van deze avant-garde is nog moeilijk te bepalen. In steden als Amsterdam en Groningen zijn ze
vermoedelijk over vertegenwoordigd. Daar zijn respectievelijk 1500 en 1000 belangstellenden voor
waterwonen geregistreerd.
Er lijkt zeker markt te zijn voor enkele waterbuurten van een paar honderd woningen per stad mits de locatie
aan de genoemde eisen voldoet. Particulier opdrachtgeverschap heeft de voorkeur.
53

SEV-Advies inzake Waterwonen
BIJLAGE 3. HAMBURG HAFENCITY SAMENVATTING ARTIKEL
Hamburg Hafencity: hoog en droog bouwen in buitendijks gebied
Niels Hatzmann en Jeroen Singelenberg
Naast de Hamburgse binnenstad verrijst een nieuw citygebied op de plaats van een voormalig
havenbekken. Het bijzondere is dat het gebied niet eerst omdijkt of opgehoogd is maar
overstromingsbestendig gebouwd. Veel Nederlanders - waaronder onze kroonprins - gingen reeds
kijken in Hamburg. Ook de SEV nam er met een zeer gemêleerde groep professionals een kijkje.
Conclusie: bij intensieve bebouwing op buitendijkse locaties kunnen de Hamburgse oplossingen
navolging krijgen in ons land.
Hafencity in Hamburg is één van de grootste buitendijkse ontwikkelingsprojecten in Europa. Ingegeven door
de mogelijkheden van een oud havengebied en de druk op de binnenstad wordt hier een fenomenaal
programma gerealiseerd met wonen, kantoorlocaties, een nieuwe metrolijn, musea en een gigantisch
muziekgebouw. Het oude havengebied waar dit project wordt gerealiseerd ligt echter buitendijks en is niet
zondermeer geschikt om te bouwen. Hoe heeft de stad dit opgelost?
Afbeelding 1: Ontwikkelingsgebied Hafencity
55

Floodproof bouwen en de grondexploitatie
Hamburg ligt aan een rivier die enorme getijdenverschillen kent. Overstromingen zijn een regelmatig
terugkerend ritueel, en veel van de gebouwen in de rivierzone zijn voorzien van waterschotten. Bij de
planontwikkeling voor Hafencity is eerst gekeken naar de mogelijkheden om een dijk aan te leggen, en zo het
hele gebied veilig te stellen. De kosten van een collectieve voorziening om het water buiten te houden zijn
echter zo hoog dat hierdoor het hele plan zou stranden: geen enkele politicus zou een dergelijke investering
met een onzekere opbrengst aandurven.
Het gebied wordt nu stap voor stap ontwikkeld, en de “waterkering” wordt op gebouwniveau gerealiseerd. De
verantwoordelijkheid voor de overstromingsbeveiliging ligt niet meer bij de overheid, maar bij de
gebouweigenaar. Dat kan omdat ook het risico gespreid is over alle gebouwen. Als er een waterkering faalt
loopt er 1 gebouw onder, niet een heel gebied. Voordeel voor de overheid is dat de kosten voor de
waterkering ook door de ontwikkelaars worden gemaakt, en daardoor een lagere voorinvestering nodig is.
Aanpak floodproof bouwen
De gebouwen moeten aan een eisenpakket voldoen, vastgelegd in de Flutschutzverordnung-Hafencity. Het
gebied ligt op een hoogte van ongeveer 5 meter boven Normal Null, het Duitse N.A.P. Elke gebouwlaag waar
overnacht kan worden dient boven 7.50 m +NN te liggen. Dit niveau is bewust hoger gekozen dan enige
stormvloed die gedocumenteerd is. Beneden dit niveau kunnen slechts gesloten betonnen bouwlagen worden
gerealiseerd die gebruikt worden als parkeergarage of opslagruimte. Op het oude kadeniveau vinden we hier
en daar afsluitbare openingen in de Polders voor de ingang van een kantoor of voor een horecagelegenheid
aan de haven. De afsluitingen moeten aan strenge eisen voldoen en worden regelmatig getest. De gebouwen
zijn op het hoofdwegennet aangesloten, dat hiervoor op een hoogte van 7,50m. boven NN. is gebracht. Daar
waar de oude stad aansluit op het gebied zijn loopdekken aangelegd.
Afbeelding 2: dwarsdoorsnede van Hafencity met de hoger --gelegen wegen en parkeergarages
Beheerplan
Bij dit alles hoort een in de bouwverordening vastgelegd beheerplan. Als er een stormvloed met een hoogte
van meer dan 5 meter boven NN verwacht wordt kan de ‘Katastrophendienst’ het gebied afsluiten. De lager
gelegen gebieden worden ontruimd. In het gebied en via de media worden waarschuwingen afgegeven. Per
gebouw is er één verantwoordelijke voor de overstromingsbescherming. Deze persoon controleert de werking
56

SEV-Advies inzake Waterwonen
van de voorzieningen, organiseert jaarlijkse oefeningen en zorgt tijdens hoog water voor de ontruiming, het
sluiten van de luiken en het evacueren van auto’s.
Afbeelding 3: Overstromingen zijn in Hamburg gewoon, maar niet iedereen neemt de waarschuwingen serieus
Toegankelijkheid bij overstromingen
In overstroomde staat zijn de loopdekken en wegen op niveau 7.50m +NN via twee routes verbonden met de
buitenwereld. Deze noodroutes zijn toegankelijk voor voetgangers, fietsers en veiligheidsverkeer. Ze lopen
tussen de pakhuizen van Speicherstadt door, die bij stormvloed van oudsher met hun voeten in het water
staan.
De brandweer had veel ruimte nodig voor haar voertuigen, dus de loopdekken bieden veel ruimte. De
zichtassen die hierdoor ontstaan leggen een sterke verbinding tussen Hafencity en de bestaande stad.
Afbeelding 4: Hafencity is bij overstromingen toegankelijk voor hulpdiensten
Lessen uit Hamburg
Hafencity leert ons dat het goed mogelijk is om veilig en verantwoord buitendijks te bouwen. De Hamburgse
voorzorgsmaatregelen tegen overstroming omvatten zowel fysieke maatregelen als beheermaatregelen. Het
beheermodel ziet er op papier sluitend uit, maar werkt nog niet 100%. Ten opzichte van binnendijks bouwen is
er sprake van 10% meerkosten, maar bij indijken of ophogen zouden deze kosten hoger zijn geweest. Vooral
voor de stad is het aantrekkelijk om de meerkosten direct bij de ontwikkelaars te kunnen leggen en niet eerst
10 jaar te hoeven voorfinancieren. In een gebied met hoge vierkante meter opbrengsten in een stijgende
markt zoals Hafencity vormen noch de bouwkosten noch eventuele hogere verzekeringspremies een
belemmering voor ontwikkelaars en voor eigenaren.
Een mogelijk bezwaar wordt gevormd door de wat steriele sfeer op het maaiveld door de gesloten wanden
van de parkeerplinten. In Hamburg wordt slechts bij uitzondering een afsluitbare opening toegestaan in de
57

plinten. Bij een goed en betrouwbaar afsluitsysteem zouden er veel meer gevelopeningen kunnen worden
toegestaan, waardoor het maaiveld levendiger kan worden.
Afbeelding 5: Afsluitbare openingen
Situatie in Nederland
In Nederland liggen de gebieden met overstromingsrisico langs de grote rivieren, zoals bij Dordrecht en
Rotterdam. Overstromingsrisico vanwege stormvloed op zee is zo goed als uitgesloten door de
stormvloedkeringen. Daarnaast zijn er plannen om overlaatgebieden aan te wijzen waar in geval van hoge
rivierstanden het rivierwater bewust wordt binnengelaten. Een klassiek voorbeeld is de Beerse overlaat langs
de Maas in Noord-Brabant. Ook in deze gebieden zou overstromingsbestendige bouw kunnen worden
toegepast. Tenslotte zijn er plannen voor projectontwikkeling in de Noordzee. Deze locaties zijn echter niet
vergelijkbaar met Hamburg vanwege directe blootstelling aan golfslag en sterke stroming.
Waar toepassen?
Het aantal situaties in ons land dat zich leent voor Hamburgse oplossingen is beperkt.
De gemeente Dordrecht werkt aan een plan voor floodproof bouwen in de buitendijkse Stadswerven. Hier
worden de steriele plinten uit Hamburg vermeden, door de getijdenwerking onderdeel te maken van de
openbare ruimte. Er wordt met interesse gekeken naar de maatregelen op gebouwniveau en de
beheersconstructies: Dordrecht heeft al grote buitendijkse woongebieden en veel praktische ervaring met
hoog water. Ook in Rotterdam zijn – minder ver gevorderde - plannen voor buitendijkse projectontwikkeling in
voormalige havengebieden, bijvoorbeeld in Heyplaat.
Buiten stedelijk gebied is de Hamburgse methodiek misschien toepasbaar bij geconcentreerde bebouwing op
rivierterpen, zoals het plan Riverstone bij Rheden aan de IJssel. Hier worden in hoge dichtheid ongeveer 200
58

SEV-Advies inzake Waterwonen
woningen gerealiseerd, op de terp maar ook in het water. Het kan echter zijn dat hier uit landschappelijke
overwegingen de voorkeur wordt gegeven aan aarden plinten, waarin niettemin parkeren zou kunnen worden
opgenomen.
Ook hier zullen overstromingsbestendige loopbruggen naar de vaste wal worden geëist.
De vraag is nog of deze gedimensioneerd moeten worden op alle verkeer, veiligheidsverkeer of alleen voeten
fietsverkeer. Zijn er alternatieven per pont te regelen?
Een derde categorie locaties die mogelijk in de toekomst in beeld komt zijn de ‘ruige’ buitendijkse locaties op
markante punten aan zee. Denk bijvoorbeeld aan het Eemshotel in Delfzijl. Ook bij Den Helder of Vlissingen
zou dit kunnen gaan spelen. We kennen natuurlijk al het voorbeeld van de op palen gebouwde pier in zee.
Denkbaar is ontwikkeling van projecten deels op de zeedijk, deels buiten de dijk, op luwe plaatsen met weinig
stroming en golfslag. Maar hier zullen grotere natuurkrachten moeten worden weerstaan dan aan de rivieren.
Verder lezen over Hamburg Hafencity
Website van het project: http://www.hafencity.com/
- Masterplan 2000 & new edition 2006, Hafencity GMBH
- Flutschutzverordnung-Hafencity, te downloaden vanaf http://www.sev-realisatie.nl/bestand/flutschutz.pdf
Overstromingsrisico als ruimtelijke opgave, publicatie van het RPB
http://www.rpb.nl/upload/documenten/overstromingsrisico.pdf
Berichtgeving over de stormvloed van 9 november:
http://www.welt.de/welt_print/article1349602/sturmflut.html
http://www.abendblatt.de/daten/2007/11/10/814791.html
59

SEV-Advies inzake Waterwonen
BIJLAGE 4. LITERATUUROVERZICHT
• WONEN IN DE ZAAN, een verkennende studie naar de mogelijkheden van drijvend wonen, ERA Bouw
i.s.m. gemeente Zaanstad en BAM Vastgoed, april 2000.
• BOUWEN EN WATER, een verkenning van ervaringen uit het buitenland en geschiktheid van het
bouwbesluit, INTRON i.o.v. SEV, november 2006.
• WATERSTEDENBOUW, bouwstenen voor wonen en waterberging in de Haarlemmermeer, consortium
‘’Bouwen met water’’ i.o.v. Stichting Leven met water, oktober 2005.
• OVERSTROMINGSRISICO als ruimtelijke opgave, Leo Pols e.a., NAI uitgevers, 2007.
• WONEN OP HET WATER, succes- en faalfactoren, Dries Schuwer i.o.v. Oranjewoud B.V. , november
2007.
• NIEUWE TERPEN VAN BAGGERSPECIE, ministerie van Verkeer en Waterstaat, juni 2007.
• PYRAMIDAS: nieuwe ruimte op Hollandse hoogten, Rudolf das i.s.m. DCK Vastgoed, maart 2007.
• WATERWIJKEN WERELDWIJD, een reis langs drijvende woongemeenschappen, Ties Rijcken, uitgave
De Republiek, 2007.
61

COLOFON
Uitgave SEV
Auteur Jeroen Singelenberg
Vormgeving omslag Ontwerpwerk, Den Haag
Druk omslag Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel
Opmaak Freya Zwartewaalsloot, Vlaardingen
Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de
betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze
publicatie vermelde gegevens.
Rotterdam, april 2008.
62