HR pdf - Woonzorg Nederland Jaarrekening 2008

WOONZORG NEDERLAND JAARVERSLAG 2008

WOONZORG NEDERLAND JAARVERSLAG 2008

INHOUDSOPGAVE
Voorwoord 4
VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR 8
1 De klant is de maat der dingen 8
2 Werken aan klantgerichtheid 12
3 Samenwerking 20
4 Huurbeleid 24
5 Product 26
6 Maatschappelijke onderneming 36
7 Corporate Governance 42
8 Medewerkers en organisatie 48
9 Financiën 54
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN 68
JAARREKENING 82
Geconsolideerde jaarrekening 84
Overige gegevens 88
Kerngetallen/ Kerncijfers 92

4
VOORWOORD
DE KLANT MOET ER BETER VAN WORDEN
2008 is voor Woonzorg Nederland een historisch jaar. Na tien jaar van voorbereiding en
verschillende initiatieven zijn we erin geslaagd een reuzenstap voorwaarts te maken op
weg naar echte integrale dienstverlening aan onze huurders. Via een personele unie
hebben we het fundament gelegd voor een intensieve en langdurige samenwerking met
de zorgorganisaties Stichting Philadelphia Zorg en Evean Groep. Wij verwachten dat we
binnen Espria samen een beter product voor de klant kunnen realiseren tegen een concurrerende
prijs. De komende jaren zetten we op tal van plaatsen in het land gezamenlijk
projecten op om ons te bewijzen.
Een van de eerste gezamenlijke activiteiten is een concernbrede inventarisatie van het
vastgoed. Aan de hand hiervan kijken we waar de komende jaren knelpunten te verwachten
zijn en hoe we de expertise van Woonzorg Nederland kunnen benutten om
nieuwe gebouwen te realiseren voor de Espria-partners en bestaand vastgoed optimaal
te beheren. Daarnaast hebben we synergievoordeel behaald door de alarmering van ons
servicepakket Voor Elkaar onder te brengen bij de ledenvereniging Evean/Icare.
De samenwerking met Philadelphia en Evean Groep heeft als belangrijk uitgangspunt
verbetering van de dienstverlening aan onze huurders. Om de focus op onze klanten
te vergroten hebben we het programma Terug naar de Klant geformuleerd. Dit is een
organisatiebrede inspanning om langs verschillende wegen de dienstverlening te optimaliseren.
De essentie van Terug naar de Klant is dat we onze dienstverlening lokaal
organiseren, rond de klant, met ondersteuning van de landelijke organisatie.
De resultaten van Terug naar de Klant zullen zich vooral in 2009 en daarna manifesteren.
In 2008 hebben we de klantgerichtheid al op verschillende fronten verbeterd. Zo hebben
we belangrijke vooruitgang geboekt in de afrekening van de servicekosten. Door een
andere aanpak hebben we dit sneller en accurater kunnen realiseren. De bedrijfsonderdelen
Services en Facilitair bedrijf werken hierbij intensief samen. Daarnaast
hebben we een Taskforce Leegstand in het leven geroepen om complexen met een
relatief hoge leegstand onder de loep te nemen. We hebben voor veertien complexen
maatregelen geformuleerd en bij een aantal complexen al uitgevoerd om de verhuurbaarheid
te vergroten.

In 2008 hebben we weer een aantal projecten opgeleverd waar we trots op zijn. Zoals
In het Zomerpark in de nieuwbouwwijk Getsewoud bij Nieuw-Vennep. Dit complex van
bijna 30.000 vierkante meter herbergt woningen, zorgplaatsen en verpleegplaatsen en
tal van sociale en maatschappelijke voorzieningen. Er is onder meer een sporthal en
er zijn vier groepen voor kinderopvang. Daarnaast is er een grand café en wijkcentrum.
We werken hier samen met zorgorganisaties Cordaan en ’s Heeren Loo. In het Zomerpark
laat zien dat een grootschalige voorziening en kleinschalige, klantgerichte zorg
uitstekend samengaan.
Ondanks de nieuwe projecten en de oplevering van meer dan zeshonderd nieuwe eenheden
hebben we in 2008 onze groeidoelstelling niet gehaald. Dit kwam voor een deel
door vertraging bij enkele projecten en ongunstige marktomstandigheden. We hopen
in 2009 en 2010 een inhaalslag te maken. Tegelijk hebben we elf complexen in de Zaanstreek
en de provincie Groningen moeten verkopen. Dit had te maken met het oordeel
van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) dat consumenten in deze gebieden
door de samenwerking binnen Espria te weinig keuze zouden hebben.
Om fiscale redenen hebben we ons bedrijfsonderdeel Projectontwikkeling ondergebracht
in een aparte juridische entiteit: Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V.
De stichting Woonzorg Nederland is de enige aandeelhouder.
De samenwerking met Evean Groep en Philadelphia is niet zonder slag of stoot tot stand
gekomen. In de publiciteit en in de politiek is met de nodige scepsis gereageerd op
onze plannen. Daarbij ging de discussie naar onze smaak te veel over de buitenkant
en te weinig over de inhoud. Het is onze overtuiging dat een grootschalige landelijke
organisatie, mits goed aangestuurd, wel degelijk in staat is om lokaal kleinschalige en
klantgerichte zorg te leveren. Met onze partners en de ledenorganisatie van Espria
kunnen we de klant meerwaarde bieden.
Als raad van bestuur kijken we tevreden terug op 2008. We zijn er nog lang niet, maar
met de vorming van Espria en de formulering van Terug naar de Klant zijn we meer
dan ooit op weg om onze ambitie waar te maken om een excellente leverancier van
woonzorgdiensten te zijn voor senioren en (jongere) mensen met een beperking.
Met onze partners en onze medewerkers en in samenspraak met onze huurders zullen
we hier de komende tijd verder vorm aan geven.
Bram Troost Wim de Weijer
Anton Zuure John Kauffeld
Bestuurders Woonzorg Nederland
5

EEN APPARTEMENT DAT TOT
IN DE PUNTJES VERZORGD IS
Toutenburgh in Emmeloord is een complex waar relatief veel appartementen leegstonden.
Woonzorg Nederland heeft op verschillende manieren ingegrepen. Van het
aantrekkelijker maken van de appartementen tot samenwerking met een makelaar.
Eigenlijk zijn de woningen in Toutenburgh meer studio’s dan appartementen, vertelt
servicemanager George Gols. Ze hebben een grote woonkamer met daarin een
slaaphoek. “Toen ze in 1974 werden opgeleverd, waren ze razend populair. Maar
veel senioren van nu willen een aparte slaapkamer. En destijds was Toutenburgh
een van de eerste complexen met woningen voor senioren. Tegenwoordig hebben
mensen meer keuze.”
Om de appartementen beter onder de aandacht van senioren te krijgen, zocht
Woonzorg Nederland samenwerking met een lokale makelaar. Tegelijk werd
een van de honderd appartementen in het complex ingericht als modelwoning.
“Er staan nu in de lokale bladen regelmatig advertenties voor Toutenburgh en
samen met de makelaar organiseren we geregeld open dagen.”
Daarnaast zijn er plannen gemaakt om het complex in 2009 te verfraaien. Het interieur
van de algemene ruimten wordt opnieuw geschilderd in frisse kleuren en
voorzien van nieuwe vloerbedekking. “En als er een woning leegkomt, nemen we
die extra grondig onder handen, zodat nieuwe huurders een appartement krijgen
dat tot in de puntjes verzorgd is. Met geschilderde kozijnen, een gewit plafond,
nieuwe plinten en ventilatieroosters en waar nodig een nieuwe keuken of badkamer.”
Woonzorg Nederland werkt in Toutenburgh goed samen met de bewonerscommissie.
Servicemanager Gols bezoekt regelmatig de vergaderingen van de commissie,
zodat hij weet wat er leeft en wat de bewoners belangrijk vinden. “Mensen wonen
er met veel plezier, ook al zijn de woningen aan de kleine kant. Ze waarderen de
contacten met leeftijdsgenoten in het gebouw. En de relatief lage huren maken
de woning voor veel mensen aantrekkelijk.”

8 1. DE KLANT IS DE MAAT DER DINGEN
INLEIDING: SENIORENHUISVESTER
IN EEN VERANDERENDE WERELD
ANDERE OUDEREN Het aantal senioren in Nederland groeit. Vooral na 2011 neemt
het aantal ouderen toe. Rond 2035 wonen er in Nederland 4,3 miljoen 65-plussers.
En omdat we steeds ouder worden, komen er ook steeds meer 80-plussers. Deze senioren
hebben gemiddeld veel meer te besteden dan vorige generaties. Ze zijn ook beter
opgeleid en mondiger; ze stellen hogere eisen aan hun woning en woonomgeving, en
willen zo lang mogelijk de regie over hun eigen leven houden.
GROEIENDE VRAAG NAAR BETAALBARE WONINGEN Naast deze welvarende
ouderen blijft er een grote groep senioren die het minder breed heeft. Voor hen moeten
er voldoende betaalbare en toch comfortabele woningen zijn. Omdat er meer 80-plussers
komen die niet meer zelfstandig kunnen wonen, groeit de vraag naar verpleegplaatsen.
En dan zijn er ook nog jongere mensen met een beperking die zelfstandig
willen wonen en baas willen zijn over hun eigen leven. Ook op deze vraag wil
Woonzorg Nederland een antwoord bieden.
GROEIMARKT TREKT CONCURRENTEN AAN De seniorenmarkt is een groeimarkt.
Dat maakt het interessant voor nieuwe toetreders. Andere corporaties en vastgoedontwikkelaars
hebben ontdekt dat de markt voor wonen en zorg de komende jaren interessante
kansen biedt. We krijgen daardoor te maken met meer concurrentie. Woonzorg
Nederland wil zich met meer dan 55 jaar ervaring in dit veld onderscheiden als klantgedreven,
maatschappelijk betrokken, deskundig, vernieuwend en agendabeïnvloedend.
KREDIETCRISIS De crisis treft de bouwsector hard. Hierdoor staan de prijzen onder
druk. Door nieuwbouwprojecten op een andere manier aan te besteden heeft Woonzorg
Nederland voordelig ingespeeld op deze veranderende marksituatie.
MISSIE: ZELFSTANDIGHEID ONDERSTEUNEN Woonzorg Nederland ondersteunt
senioren en (jongere) mensen met een beperking om de regie over het eigen leven te
behouden en volwaardig mee te doen in de samenleving. Binnen deze doelgroep hebben
we speciale aandacht voor mensen met een smalle beurs. We bieden woonmilieus in
een variëteit aan leefgemeenschappen met hoogwaardig vastgoed en een ruime keuze
aan diensten. We combineren deze zaken tot één geheel dat aansluit bij de wensen en
behoeften van de klant.

VISIE
KERNWAARDEN Woonzorg Nederland hanteert in haar dagelijks handelen de
volgende drie kernwaarden:
Maatschappelijk betrokken We kijken niet in de eerste plaats naar winstkansen,
maar hebben oog voor de meerwaarde die we kunnen bieden. We zoeken oplossingen
voor vragen die de samenleving ons stelt en we investeren in voorzieningen die het
mensen mogelijk maken volwaardig deel te nemen aan de samenleving.
Ervaringsdeskundig Woonzorg Nederland begrijpt dat wensen en behoeften van
senioren veranderen en anticipeert daarop. Met de kennis uit het verleden, kijkend
naar ontwikkelingen in het heden, bouwen we voor de toekomst.
Innovatief De komende decennia zijn er veel woningen nodig die geschikt zijn voor
senioren. Maar ook moderne, kleinschalige zorgcentra waar mensen verpleegd kunnen
worden als ze niet meer zelfstandig kunnen wonen. Innovatie is een voorwaarde om
op deze ontwikkelingen een goed antwoord te bieden.
EEN MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIE LEVEREN Woonzorg Nederland is een
maatschappelijke onderneming. We zijn niet gericht op ‘aandeelhouderswaarde’,
maar op het leveren van een maatschappelijke prestatie. Daarbij is een gezonde
bedrijfsvoering essentieel voor ons voortbestaan. Als landelijke organisatie zoeken
we samenwerking met andere landelijke partijen. Daarnaast werken we regionaal
en lokaal samen met gemeenten en plaatselijke partners.
MOGELIJKHEDEN Het beginpunt voor ons handelen zijn de mogelijkheden van
mensen, niet hun beperkingen. De woonomgeving moet hierbij aansluiten. We bieden
woonvormen aan die gefundeerd zijn op deze principes: zelfstandigheid, regie en
maatschappelijke participatie. Als grote corporatie hebben we de mogelijkheid om
nieuwe concepten te ontwikkelen en in praktijk te brengen. We vergroten bijvoorbeeld
de veiligheid en het woongenot van onze klanten met woontechnologie (domotica).
Daarnaast investeren we in nieuwe manieren van bouwen.
9

10 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 1
VOORZIENINGEN Waar mogelijk dragen we bij aan de sociale omgeving met voor-
zieningen voor onze doelgroep. In onze wooncomplexen bevinden zich vaak gezondheidsvoorzieningen
en wijksteunpunten. We steken flinke bedragen in zogeheten maatschappelijke
investeringen. Deze investeringen brengen geen financiële winst, maar
wel een maatschappelijke rendement, bijvoorbeeld omdat ze de leefbaarheid vergroten.
Door het hele land hebben we zo’n 123 beheerders in dienst die het vaste aanspreekpunt
zijn voor onze huurders. Zij bevorderen de sociale veiligheid in en rond onze
complexen en zijn een vraagbaak voor de bewoners.
STRATEGIE
RUIMTE VOOR ZORGELOOS WONEN In 2007 zijn we begonnen met de uitvoering
van ons ondernemingsplan 2007-2011 ‘Ruimte voor zorgeloos wonen’. In 2008 hebben
we hier verder vorm aan gegeven. De hoofddoelstellingen zijn schaalvergroting en
kwaliteitsverbetering. In onze visie is dit essentieel om concurrerend hoogwaardige
woonarrangementen te kunnen bieden die mensen helpen zelfstandig te blijven.
Gekoppeld daaraan willen we ons imago verder versterken.
SCHAALVERGROTING De komende jaren groeit de vraag naar woningen die geschikt
zijn voor senioren. Woonzorg Nederland investeert veel om aan deze vraag te voldoen.
We willen in 2011 minimaal 55.000 verhuureenheden hebben, tegen 46.333 in 2007.
We gaan dit vooral realiseren door nieuwe complexen te bouwen. Daarnaast willen
we ons bezit vergroten door overnames van vastgoed en fusies met andere maatschappelijke
organisaties. In 2008 hebben we de geprojecteerde groei niet gerealiseerd.
Dit kwam vooral doordat we een aantal complexen moesten afstoten om te voldoen aan
de eisen van de Nma. Die stelde vast dat we door de samenwerking binnen Espria op
sommige locaties een te sterke positie zouden krijgen. Verder heeft een aantal projecten
vertraging opgelopen door verschillende oorzaken, waaronder de marktomstandigheden.
DOELGROEP VERBREDEN We groeien mee met onze doelgroep. Van oudsher bedienen
we vooral senioren met een smalle beurs. We gaan meer doen voor ouderen met
midden- en hogere inkomens. Ook zij hebben behoefte aan een veilige en comfortabele
woning en woonomgeving. Verder richten we ons nadrukkelijker op andere groepen
die ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen, zoals (jonge) mensen
met een beperking.

SAMENWERKING MET ESPRIA In 2008 zijn Evean Groep en Stichting Philadelphia
Zorg bestuurlijk verbonden en zijn deze organisaties en Woonzorg Nederland een
personele unie aangegaan. Met vernieuwende vormen van wonen en zorg kunnen we
cliënten beter ondersteunen om de regie te voeren over hun eigen leven en gezondheid.
Samen kunnen we nieuwe producten en diensten ontwikkelen voor onze klanten, zoals
zorgtechnologie en kleinschalige woonvormen.
KWALITEITSGROEI: TERUG NAAR DE KLANT We willen niet alleen in bezit, maar
ook in kwaliteit groeien. Klanten moeten ervaren dat Woonzorg Nederland er voor hén
is. We verbeteren de bedrijfsvoering, vooral de processen die direct met klanten te
maken hebben. Hiervoor hebben we in 2008 het programma ‘Terug naar de Klant’
geformuleerd, dat we de komende jaren gaan uitvoeren. De vraag van de klanten
verandert voortdurend. Wij spelen daarop in en lopen er waar mogelijk op vooruit.
Het programma biedt hiervoor de handvatten.
IMAGOVERSTERKING We willen dat Woonzorg Nederland een sterk merk is. Een
merk dat maatschappelijke betrokkenheid, deskundigheid, ervaring en innovatie uitstraalt.
We willen dat anderen ons zien als een ondernemende, financieel solide en
betrouwbare organisatie. Een club waar mensen naar luisteren; een club die mede de
agenda bepaalt als het gaat om wonen voor senioren en mensen met een beperking.
MEDIA De afgelopen periode is dat nog onvoldoende gelukt. Daarbij werden we onder
meer gehinderd door berichtgeving over de samenwerking binnen Espria. Te vaak
gingen de media ervan uit dat kwaliteit en grootschaligheid niet met elkaar te verenigen
zijn. Terwijl in onze optiek schaalgrootte de kwaliteit juist kan bevorderen. En soms zelfs
een voorwaarde is, bijvoorbeeld als het gaat om grote investeringen in vernieuwing.
Dat willen we de komende jaren samen met Evean Groep en Philadelphia bewijzen.
11

12 2. WERKEN AAN KLANTGERICHTHEID
TERUG NAAR DE KLANT
Alles wat Woonzorg Nederland doet, moet er uiteindelijk aan bijdragen dat we
onze klanten zo goed mogelijk van dienst kunnen zijn. Net als in 2007 hebben we in
2008 de tevredenheid van onze klanten laten meten in het kader van de Woonbench,
een benchmark voor woningcorporaties. We hebben moeten vaststellen dat het
oordeel van onze klanten niet is verbeterd. Waardeerden zij Woonzorg Nederland in
2007 gemiddeld nog met een 6,8, in 2008 bleven we steken op 6,5. Het gemiddelde
van de deelnemende corporaties kwam uit op een 6,8. Woonzorg Nederland zat aan
de onderkant.
WOONBENCH Al voordat we met de uitslag van de Woonbench werden geconfronteerd,
hadden we het programma Terug naar de Klant geformuleerd om de dienstverlening
substantieel te verbeteren. De resultaten van de Woonbench onderstrepen de
noodzaak van dit programma en geven Woonzorg Nederland een extra stimulans om
alles uit de kast te halen om bij een volgend onderzoek beter voor de dag te komen.
LOKAAL ONDERNEMERSCHAP Terug naar de Klant begint met een nieuwe besturingsfilosofie,
waarin de wensen en vragen van de klant leidend zijn. Centraal staat het lokale
ondernemerschap. Een lokale ondernemer stuurt een team van gastheren en -vrouwen
aan die op de complexen het aanspreekpunt zijn voor de klanten. De lokale ondernemer
heeft binnen vastgestelde kaders een grote eigen verantwoordelijkheid om klanten
optimaal van dienst te zijn. De lokale ondernemer en de gastvrouwen worden ondersteund
door een Common Services Center. Om een passend servicepakket te bieden
werken ze samen met Espria-partners en derden.
KANTELING Om tot een werkelijk klantgerichte organisatie te komen, is een ‘kanteling’
nodig. De toegelaten instelling wordt een aparte entiteit die het vastgoed levert aan het
klantproces. Hiermee wordt een splitsing aangebracht tussen enerzijds de langcyclische
focus van het vastgoedbeheer en de vastgoedontwikkeling en anderzijds de kortcyclische
klantbediening.
CULTUUROMSLAG De verandering gaat gepaard met een ingrijpende cultuuromslag.
De nieuwe organisatie is lokaal georganiseerd en medewerkers hebben veel eigen verantwoordelijkheid.
De nadruk ligt op de relatie met de klant, niet in de eerste plaats op
de transactie. We leveren maatwerk in plaats van standaardpakketten. De kanteling zal
de komende jaren vorm krijgen.

Beste verhuurder in Roden
In februari 2008 ontving Woonzorg Nederland in de gemeente Noordenveld de trofee
van beste woningverhuurder. Van elke tien huurders zijn er acht prima tevreden over
de huurprijs. De grootste woningverhuurder in de gemeente, de lokale corporatie
Woonborg, scoort 71 procent tevredenheid. Actium komt tot 68 procent.
Woonzorg Nederland heeft in de dorpen Norg en Roden 142 woningen.
FORMULEMANAGEMENT
Een belangrijk aspect van klantgerichtheid is het bieden van een product dat aansluit
bij de wensen van de klant. Woonzorg Nederland is daarom in 2007 gestart met formulemanagement.
We hebben in verschillende gemeenten onderzoek gedaan naar de woonwensen
van senioren. Daarnaast hebben we concurrentieanalyses gedaan. Zo hebben
we inzicht gekregen in de profielen en wensen van onze (potentiële) huurders en de
marktsituatie.
KLANTPROFIELEN De resultaten hebben we gebruikt voor het opstellen van klantprofielen.
Deze zijn gebaseerd op lifestyle, inkomen en mate van vitaliteit. Bij zelfstandig
wonen onderscheiden we drie klantprofielen:
Vitale senior Deze senioren zijn zelfstandig, vitaal en mobiel. Ze hebben veel sociale
contacten en doppen hun eigen boontjes. Ze willen vooral een comfortabele woning.
Voorzieningen in de buurt zijn handig, maar niet noodzakelijk.
Onzekere senior Bij deze senioren begint de ouderdom sporen te trekken. De lichamelijke
en geestelijke vitaliteit verminderen. De mobiliteit neemt af, en om zelfstandig te blijven
hebben ze wat ondersteuning nodig. Ze zijn toenemend afhankelijk van geplande zorg.
Deze senioren willen een woning met voorzieningen in de buurt en de zekerheid dat zorg
nabij is als dat nodig is.
Regieafhankelijke senior Deze senioren zijn afhankelijk van professionele instanties
voor ondersteuning en zorg. Het sociale netwerk is veelal klein. Ze zijn weinig mobiel
en verblijven meestal binnenshuis. Deze senioren vragen een veilige en geborgen
woonomgeving met zorg die altijd aanwezig is.
13

14 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 2
FORMULES Bij de klantprofielen ontwikkelen we formules voor zelfstandig wonen.
Een formule is een combinatie van gebouw, klantbenadering, diensten en zorg. De invulling
per component in een complex hangt af van de formule en van de specifieke situatie
van het complex. In 2008 heeft Woonzorg Nederland een klantwaardenonderzoek laten
uitvoeren onder 1.500 senioren. Met de resultaten van het klantwaardenonderzoek
werken we de formules verder uit. In 2009 gaan we alle complexen ‘labelen’. We zetten
klantenpanels in om de dienstverlening te toetsen en te verbeteren.
VERHUURBAARHEID
BEHEERDERS Om de veiligheid en de leefbaarheid voor onze huurders te vergroten,
werkt in veel van onze complexen met zelfstandige woningen een beheerder. In totaal
hebben we verspreid over het land 123 beheerders. De beheerder regelt de dienstverlening
rond de verhuur, zoals het houden van voor- en eindinspecties, het opmaken
van mutatierapporten, het overhandigen van sleutels en het aannemen van klachten.
Daarnaast zorgt hij voor klachtenonderhoud en reparaties aan en in algemene ruimten
en draagt hij bij aan een veilige leefomgeving in en om het complex.
AFSPRAKEN Per complex maken we soms aparte afspraken met bewoners of bewonerscommissies
over de dienstverlening. Zo houdt de beheerder in sommige complexen ook
de algemene ruimten schoon en zijn er beheerders die de gemeenschappelijke tuin onderhouden.
Het salaris van de beheerder rekenen we voor een deel door aan de huurders in
de servicekosten. Het resterende deel nemen we voor eigen rekening.
LEEFBAARHEID BEVORDEREN Leegstand is een probleem met verschillende kanten.
Een woning die niet wordt verhuurd, levert geen huurinkomsten op. Tegelijk is het voor
huurders vervelend om naast een leegstaande woning te wonen. Op den duur gaat dat
ten koste van de leefbaarheid.
LEEGSTAND Woonzorg Nederland heeft in verschillende complexen te kampen met
een bovengemiddelde leegstand. Sinds 2007 voeren we actief beleid om deze complexen
aantrekkelijker te maken. We verbeteren de kwaliteit van de woningen én we brengen onze
dienstverlening op een hoger niveau. In 2008 hebben we hiervan de vruchten mogen
plukken. De leegstand is gedaald tot onder onze doelstelling van 2,5 procent.

TASKFORCE Om complexen met relatief veel onverhuurde woningen aan te pakken,
hebben we een Taskforce Leegstand in het leven geroepen. Die pakt een aantal complexen
projectmatig aan. De taskforce heeft veertien complexen onder de loep genomen
en actieplannen geformuleerd met voor in totaal € 6,7 miljoen aan verbeteringen.
Complexen Plaats
Spinoza Capelle aan den IJssel
Komforta Rhoon
Watersteijn
Kleine complexen in Noord-Beveland
Dordrecht
De Koppel Utrecht
Het Veldhof en Stadsgaarde, Enschede
Windmolerbroek Almelo
Toutenburgh Emmeloord
De Boogerd Hoorn
Wijlaarderhof Leeuwarden
De Jan Hovingflat Arnhem
De Peelerhof Assen
De Uijlenborgh Meppel
De investeringen per complex variëren van € 76.640 (Noord-Beveland) tot ruim
€ 2 miljoen (Watersteijn).
MAATREGELEN We maken de complexen vooral aantrekkelijker door de uitstraling
en het wooncomfort te verbeteren. De maatregelen vallen uiteen in twee categorieën:
Exploitatie Het gaat hierbij veelal om kleinere ingrepen, zoals het opknappen van
de entree of de tuin en uitbreiding van de dienstverlening van de beheerder.
Vastgoed Sommige complexen vragen ingrijpender (bouwkundige) actie, zoals het
plaatsen van dubbel glas, aanpassing van de verwarming of het plaatsen van balkonschermen.
Daarnaast kijken we naar de behoefte van de bewoners, bijvoorbeeld op het gebied
van zorg. Indien gewenst proberen we met lokale partners een diensten- en zorgaanbod
te realiseren. In een enkel geval passen we de huren aan.
15

16 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 2
WOONZORGDIENSTEN
Om senioren in staat te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te wonen, ontwikkelde
Woonzorg Nederland het dienstenpakket Voor Elkaar. Met alarmering, een onderhoudsen
klussendienst, maaltijden, verzekeringen en zelfs een verhuisservice bieden we onze
klanten alles wat nodig is om veilig en comfortabel te wonen. De beheerders van onze
wooncomplexen spelen hierbij een belangrijke rol. Daarnaast werken we samen met
betrouwbare partners. De personenalarmering hebben we om redenen van kwaliteit
en doelmatigheid in 2008 ondergebracht bij de ledenvereniging Evean/Icare.
GROEPSWONEN
SAMENWERKING MET LVGO De Landelijke Vereniging Groepswonen van Ouderen en
Woonzorg Nederland werken sinds 1 juni 2008 nauw samen. Ze willen meer woongroepen
van ouderen realiseren: ze starten minimaal twee nieuwe bouwprojecten per jaar.
Woonzorg Nederland gaat in eigen nieuwbouwprojecten en bestaande seniorencomplexen
ruimte maken voor groepswoningen van ouderen. De LVGO adviseert en
begeleidt initiatiefgroepen die met Woonzorg Nederland een woongroep willen realiseren.
Woonzorg Nederland steunt de LVGO jaarlijks met een financiële bijdrage voor
de begeleiding van woongroepen.
BEWEGEN
SPONSORING NISB In 2008/2009 was Woonzorg Nederland hoofdsponsor van de
campagne 30minutenbewegen 50+. Met deze campagne wil het Nederlands Instituut
voor Sport en Bewegen (NISB) senioren stimuleren om elke dag minstens 30 minuten
te bewegen. Wie een halfuur per dag beweegt zit beter in zijn vel en is gezonder.
Toch beweegt bijna de helft van de 50-plussers te weinig.
CAMPAGNE De campagne omvatte onder meer een Pluspakket dat naar 350 stichtingen
welzijn ouderen en sportservicepunten is verstuurd. Olga Commandeur en Duco
Bauwens, de presentatoren van het tv-programma Nederland in Beweging, verzorgden
workouts voor senioren bij de opening van twee complexen van Woonzorg Nederland
en op de 50+ Beurs. Woonzorg Nederland heeft de productie van een wandelboekje
voor de campagne op zich genomen.

BEWEGING Ons belang is dat wij tevreden huurders hebben. Wij zien het als onze taak
het leven van onze bewoners zo aangenaam mogelijk te maken. Voor hen is het belangrijk
dat ze kunnen bewegen en sporten. In onze nieuwbouwprojecten zijn daarom standaard
ruimten die geschikt zijn voor fitness en fysiotherapie. Woonzorg Nederland wil
haar bewoners de mogelijkheid bieden om te bewegen. Daar willen we letterlijk en figuurlijk
drempels voor weghalen.
HUURDERSPARTICIPATIE
HUURDERS WORDEN GEHOORD Woonzorg Nederland overlegt op twee niveaus
met de bewoners: per wooncomplex en landelijk. De meeste complexen met zelfstandige
woningen hebben een bewonerscommissie of huurdersvereniging. Deze plaatselijke
organen zijn veelal aangesloten bij een landelijke huurdersorganisatie: de Stichting
Landelijk Huurders Platform Woonzorg Nederland (LHP). De bewoners van onze
verzorgings- en verpleeghuizen overleggen niet met Woonzorg Nederland. Zij praten
met de zorgaanbieder die het verzorgings- of verpleeghuis exploiteert, meestal via een
lokale of regionale cliëntenraad.
BEWONERSCOMMISSIES In 2008 hebben onze servicemanagers minimaal eenmaal
en vaak tweemaal overlegd met de bewonerscommissie van elk complex. In deze
overleggen hebben we met onze huurders gesproken over de volgende onderwerpen:
• De samenstelling en prijs van het servicepakket waarvoor huurders betalen
via de servicekosten
• De zorg en diensten die aan huurders geleverd worden door plaatselijke
zorginstellingen
• De jaarlijkse afrekening van de levering van diensten, waarvoor huurders
een voorschot betalen via de servicekosten
• Het onderhoud aan het complex, met name het programma voor het planmatig
onderhoud (zoals schilderwerk en installaties)
• Eventuele bijkomende investeringen
• De toelichting op het (te verwachten) huurverhogingvoorstel
Woonzorg Nederland steunt het werk van bewonerscommissies met een financiële bijdrage.
Daarnaast helpen we bewonerscommissies oprichten in nieuwe complexen en
complexen waar nog geen huurdersvertegenwoordiging bestaat. Via de website kunnen
onze bewoners kennis nemen van onze statuten, reglementen, jaarrekening, jaarverslag
en het volkshuisvestelijk verslag.
17

18 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 2
LANDELIJK HUURDERS PLATFORM (LHP) De Stichting Landelijk Huurders
Platform Woonzorg Nederland behartigt de gezamenlijke belangen van de aangesloten
bewonerscommissies en huurdersorganisaties. Het LHP bespreekt met Woonzorg
Nederland onderwerpen van algemeen beleid en beheer die het niveau van de bewonerscommissies
overstijgen.
Woonzorg Nederland heeft in 2008 met het LHP onder meer overlegd over:
• De manier waarop we servicekosten afrekenen en verbetering van het proces
• De vergoeding van kosten aan huurdersorganisaties
• De voorgenomen samenwerking met Evean Groep, Philadelphia
• De nieuwe overlegwet
• Programma ‘Terug naar de klant’
• Energieprestatiebeleid
• Voordracht voor de raad van commissarissen
KLACHTENCOMMISSIE
Een goede afhandeling van klachten weegt voor onze klanten heel zwaar. Daarom vinden
we het belangrijk om klachten snel en correct af te handelen. Huurders kunnen hun
klacht in eerste instantie richten aan de beheerder van het complex. De beheerder zorgt
dat de klacht op de juiste plaats in de organisatie terecht komt. Daarnaast kunnen
bewoners hun klacht melden bij onze Klantenservice.
REGLEMENT Huurders die ontevreden zijn over de afhandeling van een klacht door
Woonzorg Nederland, kunnen hun klacht voorleggen aan de onafhankelijke klachtencommissie
van Woonzorg Nederland. Elke huurder krijgt het Reglement Klachtencommissie
en het klachtenformulier uitgereikt bij het aangaan van het huurcontract.
Daarnaast kunnen huurders deze documenten downloaden op onze website.
ADVIES De Klachtencommissie is een onafhankelijk adviesorgaan dat bestaat uit leden
die zijn voorgedragen door het Landelijk Huurdersplatform en Woonzorg Nederland.
De commissie behandelt een klacht en brengt advies uit aan het bestuur van Woonzorg
Nederland. De raad van bestuur vertelt de bewoner wat Woonzorg Nederland met de
klacht doet.

59 KLACHTEN In 2008 heeft de Klachtencommissie 59 klachten ontvangen. Dit zijn
er vier meer dan in 2007. 31 klachten werden ontvankelijk verklaard. De commissie
heeft er daarvan zeven niet in behandeling genomen, omdat die al vóór de behandeling
tot tevredenheid van de klagers waren afgehandeld. De commissie heeft in 2008 21 adviezen
uitgebracht aan het bestuur. Over drie klachten volgt in 2009 een uitspraak. De
commissie adviseerde de raad van bestuur in tien gevallen de klacht gegrond te verklaren
en in zeven gevallen om deze ongegrond te verklaren. In vier gevallen was het advies:
deels gegrond, deels ongegrond. De raad van bestuur heeft in vrijwel alle gevallen
de adviezen van de Commissie overgenomen.
OVERZICHT KLACHTENCOMMISSIE
Klachten 2008 2007 2006 2005 2004 2003
Totaal ontvangen klachten 59 55 45 41 74 55
Niet ontvankelijk 24 26 16 17 28 24
Ontvankelijk 31 29 28 24 46 31
Ontvankelijk reeds afgehandeld 7 10 7 8 25 16
Resteert 24 19 21 16 21 15
Uitgebrachte adviezen 21 13 16 14 14 20
a. Deels gegrond/ongegrond of niet ontvankelijk 4 4 5 2 6 5
b. Gegrond 10 6 4 6 6 6
c. Ongegrond 7 3 7 6 2 9
Naar volgend jaar 3 6 5 1 7 0
De Klachtencommissie legt jaarlijks verantwoording af van haar werkzaamheden in
een jaarverslag. Het verslag is opvraagbaar bij de ambtelijk secretaris van de Klachtencommissie.
KLANTGERICHTHEID Na een flinke daling in 2005 is het aantal klachten langzaam
maar gestaag gestegen. Dit onderstreept de noodzaak om meer aandacht te geven
aan de klantgerichtheid van onze organisatie. Mede hierom hebben we het programma
Terug naar de Klant geïnitieerd.
19

20 3. SAMENWERKING
PERSONELE UNIE VOOR KWALITEIT
VAN WONEN EN ZORG
Op 8 april 2008 heeft Woonzorg Nederland samen met de Evean Groep en Philadelphia
de stichting Espria opgericht. De partners willen samen een bijdrage leveren aan de
kwaliteit van leven voor burgers door samen diensten te verlenen op het gebied van
wonen, welzijn en zorg.
OPDRACHT De centrale opdracht én de meest centrale waarde voor Espria is het op
peil houden of vergroten van de kwaliteit van leven van haar klanten, met name mensen
die geconfronteerd worden met (dreigende) beperkingen. Espria biedt ‘substantieel
goede diensten’ en ‘substantieel goede producten’ gericht op optimale ondersteuning bij:
• het (blijven) voeren van de regie over het eigen leven en het eigen gezin,
• het betekenisvol deel blijven uitmaken van de samenleving, of op het bieden van compensatie
daarvoor als dat niet meer of slechts nog gedeeltelijk mogelijk is.
LEVENSLOOP Het is vooral op deze twee genoemde punten dat Espria waarde wil toevoegen,
voor de klant, voor de omgeving van de klant, en voor de maatschappij. Daarbij
richt Espria zich op de hele levensloop, met bepaalde accenten: jeugd en gezin, mensen
met een aangeboren beperking, mensen die moeite hebben zich te handhaven in de
samenleving (GGZ) en ouderen, vooral zorgbehoevende ouderen in hun thuissituatie.
SYNERGIE Espria vormt het bestuur van Philadelphia en de Evean Groep. Woonzorg
Nederland is aan Espria verbonden door middel van een personele unie. In het verslagjaar
zijn de eerste activiteiten ondernomen om de synergie te benutten. Zo hebben we
een inventarisatie gemaakt van het vastgoed van drie partners met het oog op gezamenlijk
vastgoedbeleid. Woonzorg Nederland heeft zestien projecten overgenomen van
Philadelphia. De alarmering van ons dienstenpakket ‘Voor Elkaar’ is ondergebracht bij
de ledenvereniging van Espria. Daarnaast hebben we plannen gemaakt voor de eerste
van in totaal 150 kleinschalige projecten die we de komende jaren gaan realiseren.
OVERDRACHT Om te voldoen aan de voorwaarden van de NMa heeft Woonzorg
Nederland elf verzorgings- en verpleeghuizen moeten afstoten. We hebben over
de overdracht overeenstemming bereikt met de eveneens landelijk opererende
corporatie Vestia. Het gaat hierbij alleen om het eigendom van het vastgoed.
De zorg voor de bewoners blijft gegarandeerd.

GROOTSCHALIGE ORGANISATIE VOOR KLEINSCHALIGE ZORG De overheid treedt
terug en de markt krijgt meer ruimte. De concurrentie neemt toe en budgetten staan
onder druk. Tegelijkertijd groeit de vraag naar wonen en zorg kwalitatief en kwantitatief
en stellen consumenten hogere eisen. De samenleving verwacht dat maatschappelijke
ondernemingen een bijdrage leveren aan de leefbaarheid.
STERKE, LANDELIJKE ORGANISATIE Espria kan als sterke landelijke organisatie goed
inspelen op deze ontwikkelingen. Een organisatie die groot genoeg is om ondersteunende
activiteiten te centraliseren en te investeren in innovatie en vernieuwing. Sterk genoeg
om krachtig te onderhandelen met leveranciers, verzekeraars en overheden. Slagvaardig
genoeg om tegen redelijke kosten hoogwaardige projecten te realiseren waar wonen,
diensten en zorg kleinschalig worden aangeboden, op maat afgestemd met de klant.
TOEGEVOEGDE WAARDE De synergie van Espria is vooral gericht op het toevoegen
van waarde voor klant en maatschappij. Dan gaat het zowel om het vormgeven aan
een breed (integraal) aanbod gericht op de hele levensloop als om het overeind houden
en uitbouwen van kwaliteit van dienstverlening en producten, ook op dat deel van de
(inkoop) markt waar kostenreductie en prijsconcurrentie dominant zijn. Espria wil
hierbij haar schaal benutten om zo kostenefficiënt mogelijk te werk te gaan.
PALISIUM
In maart 2008 is Woonzorg Nederland een samenwerking aangegaan met bouwconcern
BAM. BAM heeft een 33,3 procent belang genomen in Palisium, een label van luxe appartementen
voor senioren. Woonzorg Nederland was honderd procent eigenaar van Palisium.
21

PROJECTEN SNELLER VAN DE GROND KRIJGEN
Veel senioren hebben belangstelling voor gemeenschappelijke woonvormen.
De Landelijke Vereniging Groepswonen voor Ouderen (LVGO) hoopt in samenwerking
met Woonzorg Nederland projecten sneller van de grond te krijgen.
De LVGO is 25 jaar geleden opgericht om het gemeenschappelijk wonen te stimuleren.
De vereniging ondersteunt nieuwe initiatieven en bestaande woonvormen.
Daarnaast vraagt ze aandacht voor gemeenschappelijk wonen bij overheden,
corporaties, financiers en andere betrokken partijen. Bij de LVGO zijn bijna tweehonderd
van de naar schatting ruim driehonderd woongroepen voor senioren
aangesloten.
In een woongroep wonen mensen zelfstandig, in een eigen woning, vertelt LVGOvoorzitter
Hans Owel. “Ze willen met leeftijdgenoten wonen vanwege de sociale
contacten en burenhulp. Er zijn gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een
gezamenlijke tuin en een ontmoetingsruimte. Daar kunnen ze sociale activiteiten
organiseren.”
Owel pleit ervoor de gemeenschappelijke ruimten te financieren met Wmo-gelden.
“Uiteindelijk doen mensen die wonen in een gemeenschappelijke woonvorm minder
snel een beroep op zorg.” Dat wil niet zeggen dat buren onbeperkt voor elkaar
zorgen. “De overheid verlegt de zorg graag naar de mantelzorg. Als je buurvrouw
ziek is, probeer je haar te helpen, doe je een keertje boodschappen, zoals een goede
buur doet. Maar je mag niet verlangen dat buren elkaar dagelijks zorg verlenen.”
Er komen steeds meer woongroepen. Toch is het vaak lastig om nieuwe woongroepen
te realiseren. Den Haag, Amersfoort en Utrecht zijn enkele positieve
uitzonderingen, maar veel gemeenten doen weinig om initiatieven te stimuleren.
De LVGO hoopt dat dankzij de samenwerking met Woonzorg Nederland in ieder
geval twee projecten per jaar sneller tot stand komen. “Vorig jaar is in Haarlem
een project na twintig jaar opgeleverd”, zegt Owel. “Dat duurt toch veel te lang?
Dan zijn alle initiatiefnemers al lang uit beeld.”

24 4. HUURBELEID
HUURPRIJSBELEID
KADERS HUURPRIJSBELEID 2008 Elk jaar bepaalt Woonzorg Nederland het huurprijs-
beleid voor de zorgcentra en de zelfstandige woningen.
ZORGCENTRA De zorgcentra verdelen we voor het huurprijsbeleid in twee groepen:
De 1 juni-huizen en de 1 januari-huizen.
1 januari-huizen Voor dit bezit gaat de jaarlijkse aanpassing van de huur in op 1 januari.
De huurprijs van deze huizen is opgebouwd uit twee componenten, te weten vaste lasten en
variabele lasten. De aanpassing van de huur is beperkt tot de indexatie van de variabele lasten.
1 juli-huizen Voor deze complexen gaat de jaarlijkse huuraanpassing in op 1 juli. Deze huur-
prijs omvat zowel de vaste lasten als de variabele lasten en een dotatie aan onze reserve.
De aanpassing geldt zowel voor de variabele als voor de vaste lasten en is afgeleid van het
huurverhogingspercentage van het ministerie van VROM.
ZELFSTANDIGE WONINGEN Ons huurprijsbeleid voor zelfstandige woningen in 2008 was
in eerste instantie gericht op het verbeteren van de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningvoorraad.
We wilden niet de marge tot de maximaal toegestane huur als maatstaf gebruiken,
maar de verhouding tussen de huur en de vrije verkoopwaarde. Dit weerspiegelt de marktverhoudingen
beter.
HUURSTIJGING Van het ministerie van WWI mag de huurstijging per individuele woning
echter niet hoger zijn dan de inflatie over het voorafgaande jaar (1,6%). Hierdoor hebben we
niet de mogelijkheid om de huur van gewilde woningen met een relatief lage huur iets meer te
verhogen, en de huur van andere woningen iets minder. Daarom hebben we de huur per 1 juli
2008 voor vrijwel het gehele bezit met 1,6% verhoogd.
MINDER VERHOGING Voor enkele woningen hebben we de huur minder verhoogd. Daarbij
hebben we rekening gehouden met afspraken met de gemeente, afwijkende huurcontracten
en de marktpositie van het bezit (leegstand of verslechterde marktpositie). Voor het geliberaliseerde
deel van ons bezit hebben we wel een maximale verhoging van 3,0% gehanteerd.
DE GEREALISEERDE EN BEGROTE GEMIDDELDE HUURVERHOGING IN 2008 IN %
Zelfstandige woningen Intramuraal verhuureenheden
1 januari 1 juli
Realisatie 1,49% -1,00% 1,14%
Begroting 1,80% 0% 1,80%

TOEWIJZINGS- EN VOORRANGSBELEID
ZELFSTANDIGE WONINGEN Voor de meeste zelfstandige huurwoningen gelden
toewijzingsnormen van de gemeente. We bieden deze woningen vaak aan op grond
van de plaats van de kandidaat op de wachtlijst. Soms kunnen kandidaten reageren
via het aanbodmodel. Het komt ook voor dat we zelf een wachtlijst bijhouden.
AANLEUNWONINGEN Woonzorg Nederland verhuurt aanleunwoningen vaak aan de
zorgstichting die het verzorgingshuis huurt. De zorgstichting is als eerste betrokken
bij de toewijzing.
ZORGCENTRA Voor intramurale plaatsen beoordeelt het Centrum Indicatiestelling
Zorg (CIZ) of mensen in aanmerking komen. De financiering vindt plaats op grond
van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ).
WOONFRAUDEBELEID
We spreken van woonfraude wanneer een huurder zich niet houdt aan de verplichtingen
die voortvloeien uit het huurcontract. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om onderhuur.
Het aantal woonfraudegevallen bij Woonzorg Nederland is te verwaarlozen. Onze huurders
zijn vaak senioren die de rechten en plichten uit het huurcontract volledig nakomen.
Bovendien hebben we in veel van onze complexen beheerders. Hun aanwezigheid voorkomt
woonfraude.
PROCEDURE In een enkel geval komt woonfraude toch voor. Wanneer we dat ontdekken,
schrijven we de huurder aan. Als dat geen effect heeft, starten we een juridische
procedure bij de kantonrechter. In 2008 zijn we tweemaal een rechtszaak gestart in
verband met onrechtmatige bewoning.
REGELING VERHUISKOSTEN
Huurders die hun woning wegens sloop of ingrijpende renovatie moeten verlaten,
komen in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding. Het bedrag hiervoor is
per 1 maart 2008 verhoogd van € 5.055 naar € 5.135,88.
25

26 5. PRODUCT
INLEIDING
Ons ondernemingsplan 2007-2011 ‘Ruimte voor Zorgeloos Wonen’ gaat uit van een
groei van het aantal verhuureenheden van 46.333 in 2007 naar minimaal 55.000
(autonoom en door overnames) in 2011. We vinden groei nodig om een antwoord
te bieden op vragen uit de samenleving. Dat vraagt forse investeringen. In woningen,
maar ook in technologie en nieuwe woonconcepten. Een grote, krachtige organisatie
is hiertoe beter in staat. In 2008 hebben we echter vrijwel pas op de plaats moeten
maken door de gedwongen verkoop van een aantal complexen. Dit moesten we doen
om goedkeuring te krijgen van de Nederlandse Mededingingsautoriteit voor de personele
unie met Philadelphia en Evean Groep.
SPEERPUNTREGIO’S
De focus voor onze groei ligt op gemeenten waar de vraag naar ouderenhuisvesting nu
en in de toekomst het grootst is. Gebieden waar het aantal senioren groeit en waar nog
onvoldoende aanbod van geschikte woningen is. We hebben hiervoor speerpuntregio’s
gedefinieerd.
ANDERS BOUWEN
Woonzorg Nederland is een innovatieve corporatie. We zoeken naar mogelijkheden om
beter, doelmatiger en flexibeler te bouwen voor senioren en (jongere) mensen met een
beperking. En als het even kan tegen lagere kosten, zodat we de woningen betaalbaar
kunnen houden.
FLEXIBEL BOUWEN Een van de manieren waarop we anders bouwen is Woonvitaal,
dat we samen met een bouwbedrijf hebben ontwikkeld. Enkele jaren geleden hebben we
in Oisterwijk het complex Ten Bijgaarde gebouwd volgens deze methode. In 2007 zijn
we begonnen met de bouw van het Gouwe Huis in Pijnacker dat in 2009 wordt opgeleverd.
Daarna zullen we evalueren hoe we verder gaan met Woonvitaal. In de toekomst
zullen we steeds vaker complexen realiseren aan de hand van standaard plattegronden.
KLIMAATPLAFONDS Een veelbelovende samenwerking vindt in Middelburg plaats
met VBI. In het complex Gerbrandylaan combineert VBI zogeheten klimaatplafonds met
het ‘flexcascosysteem’. Het resultaat zijn flexibele en zeer energiezuinige woningen, die
ook nog eens betaalbaar en bijzonder comfortabel zijn. We maken hierbij gebruik van
warmte/koudeopslag in de bodem. Dezelfde technologie pasten we al toe bij Komforta
in Rhoon, en we verwachten ook andere nieuwbouwcomplexen hiermee uit te rusten.

ENERGIEVERBRUIK Met projecten als de Gerbrandylaan draagt Woonzorg Nederland
bij aan het convenant van de ministeries van VROM en VWS, Aedes en de Woonbond
van oktober 2008 om het energieverbruik van woongebouwen fors terug te dringen en
de uitstoot van CO2 te verminderen.
VERKOOPBELEID Woonzorg Nederland verkoopt normaal gesproken nagenoeg geen
bezit. Dit past niet in onze groeidoelstelling. Incidenteel verkopen we een verzorgingshuis.
Dit is meestal in gebieden waar we niet willen investeren in bestaande complexen.
2008 was echter een a-typisch jaar, omdat we ons gedwongen zagen maar liefst twaalf
complexen te verkopen.
VERKOOP COMPLEXEN In verband met de samenwerking met Philadelphia en Evean
Groep heeft de NMa Woonzorg Nederland geboden om twaalf complexen af te stoten.
Hiermee zou volgens de NMa gewaarborgd zijn dat consumenten in de betreffende
gebieden voldoende keuze houden en de Espria-partners niet te veel macht in de
markt krijgen. Het gaat om drie complexen in de Zaanstreek en negen complexen
in de provincie Groningen; in totaal 744 zorgplaatsen, 40 verpleegplaatsen en 501
aanleunwoningen. Woonzorg Nederland heeft de complexen verkocht aan woningcorporatie
Vestia. Voor de senioren in de complexen veranderde er niets. Zij blijven zorg
en diensten ontvangen van de zorgorganisaties die dat ook al voor de overdracht leverden.
VERKOOP HUURWONINGEN In 2008 hebben we in Utrecht, Rotterdam en Hoogezand
in totaal acht woningen verkocht aan de zittende huurder of bij mutatie aan
een nieuwe bewoner. We hebben geen woningen verkocht tegen een prijs beneden
90 procent van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Wij richten
ons met onze woningen vooral op 55-plussers. Mensen zijn al op leeftijd wanneer ze
bij ons komen huren. Over het algemeen zijn zij niet geïnteresseerd in het kopen van
de woning. Veel huurders verkopen zelfs hun eigen woning om vervolgens bij ons een
woning te huren.
27

28 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 5
VOORRAADVERDELING
AANTAL WONINGEN PER HUURKLASSE PER EIND 2008
Huurgrenzen Voorraadverdeling woningen 2008 2007
in euro’s Aantal % %
≤ 348,99 Kernvoorraad 2.180 8,3 9,1
≤ 535,33 Bereikbare voorraad 21.000 79,8 80,4
> 535,33 (Middel)dure voorraad 3.142 11,9 10,5
Totaal zelfstandige woningen 26.322 100 100
MUTATIE- EN BEZETTINGSGRAAD In 2008 heeft 12 procent van de woningen die we
rechtstreeks verhuren nieuwe bewoners gekregen. Dat is iets minder dan in 2007. De
bezettingsgraad kwam uit op 96,6%. Dat is 0,8 procentpunt hoger dan in 2007.
MUTATIE- EN BEZETTINGSGRAAD IN 2008
Omschrijving Aantal vhe’s Nieuwe Mutatie- Bezettingsverhuringen
graad graad
Totaal 20.457 2.472 12,1% 96,6%
Indirecte en nieuw opgeleverde verhuureenheden zijn in deze tabel niet opgenomen.
Voor de indirecte verhuureenheden worden deze gegevens bijgehouden door de verhuurde
zorginstelling.

WOONPRODUCTEN We bezitten en exploiteren 45.147 verhuureenheden in
175 gemeenten. Ons bezit bestaat uit zorgcentra en zelfstandige woningen. Woonzorg
Nederland heeft in 2008 geen huurwoningen in eigendom verkregen waarvan de
stichtingskosten hoger waren dan € 200.000.
Zorgcentra We hebben 16.474 verzorgings- en verpleegplaatsen in 154 verzorgingshuizen
en 18 verpleeghuizen.
Indirecte verhuur We bezitten 26.322 zelfstandige woningen, waarvan we er 4.969
indirect verhuren. Meestal zijn dit aanleunwoningen bij een zorgcentrum. Het zorgcentrum
(of de overkoepelende zorgstichting) verzorgt de huuradministratie van individuele
bewoners, en maakt maandelijks de totaal geïnde huur over aan Woonzorg Nederland.
Directe verhuur 21.353 zelfstandige woningen verhuren we direct. Dit betekent dat
wij zelf de huuradministratie van individuele bewoners bijhouden. Ons streven is om
woningen zo veel mogelijk direct te verhuren. Soms besteden we wel taken uit aan
derden, zoals de woningtoewijzing, onderhoud en levering van diensten.
Overige eenheden Naast de zelfstandige woningen hebben we 1.916 parkeergelegen-
heden en 435 overige verhuureenheden: dit zijn vooral kinderdagverblijven, dienstencentra
en zendmasten.
Verkoop koopwoningen In 2008 heeft Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V.
160 koopwoningen gerealiseerd.
29

30 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 5
VERHUUREENHEDEN EIND 2008
Soort verhuureenheid Absoluut In %
Verpleeghuisplaatsen 1.853 4%
Verzorgingshuisplaatsen 14.621 32%
Totaal intramuraal 16.474 36%
Zelfstandige woningen directe verhuur 21.353 48%
Zelfstandige woningen indirecte verhuur 4.969 11%
Totaal zelfstandige woningen 26.322 59%
Garages/parkeerplaatsen 1.916 4%
Diversen 435 1%
Totaal 45.147 100%
VERLOOP IN HET AANTAL VERHUURBARE EENHEDEN 2008
Zelfstandige VPH en Overige Totaal
woningen VZH % %
Beginstand 26.789 17.226 2.318 46.333
Bij: Nieuwe projecten in exploitatie 259 350 70 679
Af: uit exploitatie wegens verkoop of sloop -726 -1.102 -37 -1.865
Eindstand 26.322 16.474 2.351 45.147
OPGELEVERDE PROJECTEN
IJSSELSTEIN, KRONENBURGERHOF
Naadloze aansluiting bij historisch centrum Een woongebouw realiseren dat past
binnen de historische bebouwing. Dat was de uitdaging waarvoor Woonzorg Nederland
stond in IJsselstein. Samen met KOW stedenbouw & architectuur maakten we een ontwerp
voor twee gebouwen met twaalf en acht royale appartementen. In het souterrain
zijn 19 parkeerplaatsen. Verder is er op de begane grond bedrijfsruimte. De statige
uitstraling van het complex past uitstekend bij de sfeer van de binnenstad.

ARKEL, DE PEPERHOF
Nieuw centrum voor dorp aan de Linge Met De Peperhof krijgt het dorpje Arkel een
nieuw centrum. Op de locatie van een verouderd wooncomplex bouwt Woonzorg
Nederland rond een plein een prachtig complex. De Peperhof biedt naast 47 huur- en
45 koopappartementen onderdak aan een supermarkt en diverse andere winkels. Zorgorganisatie
Rivas heeft in het complex een kleinschalige verpleegafdeling voor mensen
met dementie. In 2008 is de eerste fase opgeleverd.
LEERSUM, RESIDENTIE DE SCHERMERIJ
Alle voorzieningen in de buurt In het hart van Leersum ligt Residentie De Schermerij in
een gezellige woonwijk. Het wooncentrum ligt naast het woonzorgcomplex De Schermerij
en telt vijftien sociale huurwoningen. Aan de andere zijde ligt het winkelcentrum met
onder meer een bankkantoor, een apotheek en winkels. De woningen hebben een ruime
woonkamer met aan beide zijden ramen.
WESTERBORK, DERKSHOES
Verpleging in een vertrouwde omgeving GGZ Drenthe wil zorg dichter bij de mensen
leveren. Daarom wordt het grote verpleeghuis Altingerhof in Beilen vervangen door een
aantal kleinere locaties in de regio. De eerste daarvan is een kleinschalige verpleegunit
voor 24 ouderen bij zorgcentrum Derkshoes in Westerbork. Dankzij de verpleegunit
kunnen ouderen blijven wonen in hun vertrouwde omgeving.
EINDHOVEN, DE PARADE
Panoramische vergezichten 63 meter hoog torent De Parade uit boven woonzorgcentrum
Peppelrode in Eindhoven. De ovale woontoren is het sluitstuk van vijftien jaar
waarin het complex steeds werd aangepast aan de vraag van de tijd. De toren biedt ruimte
aan 48 royale koopappartementen. Op de tweede is een gezondheidscentrum gevestigd.
Met De Parade speelt Woonzorg Nederland in op de grote vraag naar luxe seniorenappartementen
in Eindhoven.
GRONINGEN, DE HEEREPOORT
Grote variatie aan woningen Op loopafstand van het historische centrum van Groningen
ligt De Heerepoort. Het complex bestaat uit 23 koopappartementen, 14 drive-inwoningen,
2 hofwoningen en 13 stadsvilla’s. De woningen liggen op het rustige achterterrein, waar
nieuwe woonstraten en groenzones worden gerealiseerd. Een geluidscherm houdt de
geluiden van de spoorlijn op afstand. Het oppervlak van de appartementen varieert van
89 tot 118 m².
31

32 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 5
MIDDENBEEMSTER, PRINSES BEATRIXPARK
Compleet woonaanbod voor senioren Woonzorg Nederland voorziet met Prinses
Beatrixpark in de vraag naar koopwoningen voor senioren in Middenbeemster.
Het complex bestaat uit 37 koopappartementen, 2 groepswoningen en 23 parkeerplaatsen.
Daarnaast hebben we het bestaande steunpunt uitgebreid tot een volwaardig dienstencentrum.
Er zijn twee woongroepen voor zestien senioren die intensieve zorg nodig
hebben. Middenbeemster heeft nu een compleet aanbod van huur- en koopwoningen
voor senioren, verpleegplaatsen en bijbehorende voorzieningen.
GRONINGEN, VELDSPAAT
Veelzijdig zorgcentrum In de Groninger wijk Vinkhuizen heeft Woonzorg Nederland
het wooncomplex Veldspaat getransformeerd tot een veelzijdig woonzorgcentrum.
Het bestaande gebouw is uitgebreid met 28 zorgwoningen en 30 atriumwoningen, een
restaurant en kantoren. De renovatie is onderdeel van wijkvernieuwing in Vinkhuizen,
waarbij ook de gemeente Groningen en andere corporaties betrokken zijn. Woonzorg
Nederland nam het complex in 2000 over van een plaatselijke corporatie, met het doel
er een volwaardige woonzorgvoorziening voor senioren van te maken.
HELMOND, CLOOSTERPARC
Herinnering aan voormalig broederklooster Cloosterparc in Helmond bestaat uit drie
onderdelen: appartementencomplex Clooster Staete, de Cloostertoren en het Klooster.
Cloosterstaete was in 2007 al opgeleverd, in 2008 hebben we ook de andere twee
complexen voltooid. De Cloostertoren omvat 54 luxe driekamerappartementen en twee
penthouses van 140 vierkante meter. Het Klooster is in de plaats gekomen van het
oude broederklooster. De voorzijde van het nieuwe gebouw wijkt nauwelijks af van
de oorspronkelijke gevel van het klooster en houdt de herinnering levend. Dit geeft
de twintig woningen in dit deel een bijzondere uitstraling.
AMERSFOORT, VEENHORST
Wonen rond een atrium Veenhorst in de nieuwbouwwijk Vathorst dankt zijn naam aan
een prijsvraag van Woonzorg Nederland en AD Amersfoortse Courant. Het sfeervolle
en moderne complex omvat 43 luxe appartementen rondom een met glas overkapte
binnentuin. Midden in de tuin ligt een groenstrook met planten, bomen en vijvers. De
huurprijzen liggen in het hogere segment. Het gebouw en het parkeerterrein worden
omgeven door een dichte haag. Het terrein heeft mede hierdoor een groen en rustgevend
karakter.

ALMELO, OTELLO EN APOLLO
Comfortabel, ruim en zorgeloos huren in groen Almelo In het nieuwe Verdi Park, aan
de westkant van Almelo, staan de wooncomplexen Otello en Apollo. Otello bestaat uit
42 driekamerwoningen van 90m² verdeeld over zes verdiepingen. Apollo biedt ruimte
aan 60 huurappartementen in twee typen. Alle appartementen in zijn levensloopbestendig,
drempelvrij en rolstoeltoegankelijk. De woningen op de etages zijn per lift bereikbaar.
In Apollo werkt een beheerder die ook diensten verleent aan de bewoners van
Otello. Bewoners kunnen daarnaast gebruikmaken van voorzieningen in het nabijgelegen
zorgcentrum Hoog Schuilenburg.
EDE, SINT-BARBARA
Kern van een woonzorgzone In het centrum van Ede heeft Woonzorg Nederland in
samenwerking met zorgorganisatie Vilente het woon- en zorgcentrum St. Barbara
gerealiseerd. St. Barbara omvat 30 zorgappartementen, 20 huurappartementen en
4 groepswoningen en diverse voorzieningen. Vilente vervangt het grootschalige Kinkenberg
aan de rand van de stad door vijf kleinschalige zorgcentra, verspreid over de stad.
Het nieuwe zorgcentrum is de kern van een woonzorgzone. Vilente richt zich behalve op
de eigen bewoners ook op de wijk.
33

34 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 5
INSTANDHOUDING KWALITEIT
OMBOUW VERZORGINGSHUIZEN Woonzorg Nederland wil senioren woonruimte
bieden die aansluit bij hun wensen. Daarbij streven we naar hoge kwaliteit. Er is daarnaast
behoefte aan verpleeghuisplaatsen voor senioren die intensieve zorg nodig hebben.
Daarom transformeren we verzorgingshuizen tot verpleeghuizen en veranderen
we tot 2011 4.500 verouderde verzorgingshuisplaatsen in moderne verpleegappartementen.
Daarbij willen we waar mogelijk kleinschalige groepswoningen realiseren.
In 2008 hebben we besloten dat we de komende jaren 1.012 eenheden gaan aanpakken
door ombouw en sloop/nieuwbouw. Het gaat om de volgende complexen:
Complexen Plaats
De Berkhof Winterswijk
Grotenhuis Twello
Coornhertcentrum Den Haag
Festina Lente Assendelft
De Overloop Almere
Molenburg Haarlem
Marienburg Soest
Provenier Rotterdam
Jaap van Praaghuis Purmerend
TASKFORCE LEEGSTAND Een belangrijk instrument om de verhuurbaarheid te
bevorderen is onze Taskforce Leegstand. De Taskforce heeft voor veertien complexen
maatregelen voorgesteld om de leefbaarheid te vergroten en leegstand tegen te gaan.
Over verhuurbaarheid kunt u meer lezen in hoofdstuk 2.
ONDERHOUDSUITGAVEN
2008 2007
Planmatig Onderhoud 22.400 25.141
Niet Planmatig Onderhoud 20.547 20.281
Totaal 42.947 45.422

MEERJARENVERWACHTING ONDERHOUD Om onze woningen en woonzorgcentra
in goede conditie te houden voor onze klanten, gebruiken we de Meerjarenverwachting
Onderhoud (MVO). Ieder jaar houden we een conditiemeting bij een kwart van ons
bezit, zodat we om de vier jaar de kwaliteit van ons hele bezit opnieuw in kaart hebben.
De MVO gebruiken we om de jaarbegroting Planmatig Onderhoud vast te stellen. Onder
planmatig onderhoud verstaan we het cyclisch terugkerende onderhoud om de technische
kwaliteit van het bezit te waarborgen. In de MVO wordt geen rekening gehouden
met onderhoud vanuit esthetische gronden.
KLACHTENONDERHOUD In 2008 hebben we in totaal 20.346 opdrachten verstrekt naar
aanleiding van reparatieverzoeken van onze huurders. De gemiddelde kosten per
afgehandelde klacht bedroegen € 374. De totale hoeveelheid klachten schommelt doorgaans
tussen de 20.000 en de 25.000. Ook het afgelopen jaar valt binnen de verwachtte
bandbreedte. Goed klachtenonderhoud is belangrijk om huurders tevreden te stellen.
In onze brochure Wegwijzer bij storingen kunnen huurders lezen wanneer zij zelf een
gebrek moeten (laten) verhelpen en wanneer Woonzorg Nederland de klacht verhelpt.
GROOT/BIJZONDER ONDERHOUD (INVESTERINGEN) Bij groot/bijzonder onderhoud
gaat het vaak om vergroting van het comfort, verlenging van de levensduur of
aanpassing van de functionaliteit naar de eisen van deze tijd. Voorbeelden van functionele
verbeteringen zijn het plaatsen van liften, het verhogen van galerijen en het realiseren
van scootmobielruimten.
MUTATIEONDERHOUD Om woningen functioneel en verhuurbaar te houden, kan
onderhoud aan een woning nodig zijn wanneer de woning van huurder wisselt. Soms
is er nog achterstallig klachtenonderhoud of uitgebleven planmatig onderhoud.
35

36 6. MAATSCHAPPELIJKE ONDERNEMING
Woonzorg Nederland is een maatschappelijke onderneming. We zijn niet uit op hoge
winsten of aandeelhouderswaarde, maar op het leveren van een wezenlijke bijdrage aan
de samenleving en meerwaarde voor onze klanten. Daarbij hebben we wel aandacht
voor een gezonde bedrijfsvoering; we willen ook in de toekomst onze klanten van dienst
kunnen zijn. Woonzorg Nederland wil een financieel gezonde organisatie zijn met commerciële
en maatschappelijke slagkracht.
WELZIJN We leveren niet alleen woningen, we kijken ook nadrukkelijk naar de mensen
die daarin wonen. We richten ons op senioren en (jonge) mensen met een beperking.
Speciale aandacht hebben we voor kwetsbare groepen. We dragen bij aan betaalbare
huisvesting voor senioren met een smalle beurs. In 2008 hebben we € 39 miljoen maatschappelijk
geïnvesteerd. Deze investering draagt eraan bij dat mensen voor een betaalbare
huur een ruim en comfortabel appartement kunnen bewonen.
LEEFBAARHEID Een deel van de maatschappelijke investering komt ten goede aan
de leefbaarheid. We zetten ons in voor een veilige sociale omgeving met veel voorzieningen.
We helpen het voorzieningenniveau in de directe omgeving op peil te brengen
en te houden. In onze wooncomplexen bevinden zich meer en meer eerstelijns gezondheidsvoorzieningen
en wijksteunpunten en vaak andere voorzieningen, zoals winkels.
PRACHTWIJKEN Corporaties spelen een grote rol in de samenleving. Ze willen helpen
om belangrijke vraagstukken in de samenleving op te lossen. Lokaal investeren ze al in
de verbetering van wijken en de bouw van nieuwe woningen. In het ‘Antwoord aan de
samenleving’ hebben de corporaties afgesproken om de komende jaren meer te doen
en hun inzet te verbreden. Woonzorg Nederland was al voordat minister Vogelaar ze
benoemde als ‘prachtwijken’ betrokken bij initiatieven in Den Haag, Amsterdam en
Groningen. Voor het Coornhertcentrum in de Haagse wijk Moerwijk ontwikkelen we
plannen voor sloop en nieuwbouw. Het Coornhertcentrum krijgt een belangrijke wijkfunctie.
Woonzorg Nederland zit in het bestuur van de woonzorgzone Escamp.

DE DRIE HOVEN In de Westelijke Tuinsteden van Amsterdam maken we deel uit van
het consortium Westwaarts. We hebben herontwikkelingsplannen voor het complex
De Drie Hoven in Slotervaart. Het oude verpleeghuis en de woningen maken plaats voor
nieuwe huurwoningen, koopwoningen en een verpleeghuis. Er is in de plannen onder
meer aandacht voor allochtone woongroepen. Daarnaast realiseren we een restaurant,
een dienstencentrum en zorggerelateerde voorzieningen met een wijkfunctie.
DE VELDSPAAT In Groningen hebben we in 2008 de Veldspaat opgeleverd.
We hebben het wooncomplex in de wijk Vinkhuizen getransformeerd tot een veelzijdig
woonzorgcentrum met onder meer woningen, een zorgcentrum en verpleeghuisplaatsen.
Verder is er een grand café waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Tussen de
bestaande bouw en de nieuwbouw is een atrium waar activiteiten kunnen plaatsvinden.
De renovatie en uitbreiding van de Veldspaat is onderdeel van wijkvernieuwing in Vinkhuizen,
waarbij ook de gemeente Groningen en andere corporaties betrokken zijn.
VOGELAARHEFFING Waar mogelijk draagt Woonzorg Nederland graag bij aan het
verbeteren van achterstandswijken. Toch hebben we bezwaar gemaakt tegen de zogeheten
Vogelaarheffing, de verplichte heffing van het ministerie van Wonen, Wijken
en Integratie voor de verbetering van de prachtwijken. Niet omdat we ertegen zijn dat
corporaties een bijdrage leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid. Integendeel,
we zijn hiervan een groot voorstander en brengen dat ook al in praktijk. Jaarlijks investeren
we miljoenen in voorzieningen die onze doelgroep en de leefbaarheid ten goede
komen. Maar liever dan het geld in een grote pot te stoppen, steken we het bij onze eigen
projecten in doelgerichte oplossingen voor senioren en mensen met een beperking.
WET- EN REGELGEVING
WET TOELATING ZORGINSTELLINGEN De Wet toelating zorginstellingen (WTZi)
heeft tot doel het stimuleren en versterken van verdergaande marktwerking in de zorgsector.
Sinds 1 januari 2006 hebben zorginstellingen meer ruimte om invulling te geven
aan hun aanbod. Ze zijn in de toekomst ook meer verantwoordelijk voor investeringsbeslissingen
over gebouwen. Nu krijgen instellingen alle huisvestingskosten nog vergoed.
Op termijn krijgen ze hiervoor een normbedrag, ongeacht de werkelijk gemaakte kosten.
De kapitaallasten van huisvesting gaan daardoor deel uitmaken van de tarieven die
zorginstellingen in rekening brengen voor de geleverde zorg.
37

38 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 6
NORMATIEVE HUISVESTINGSCOMPONENT Over de nieuwe vergoeding, de Norma-
tieve Huisvestingscomponent (NHC), bestaat nog veel onzekerheid. Waarschijnlijk wordt
het een percentage van de investeringskosten, maar hoe hoog dat is, is nog niet bekend.
Evenmin is duidelijk of dit percentage ook geldt voor bestaande verzorgingshuizen. Verder
is het de vraag of er een uniforme NHC komt, of danwel er onderscheid gemaakt wordt
naar regio en bouwjaar.
HUURPRIJS Woonzorg Nederland hanteert voor de berekening van de huurprijs het
systeem van lineaire afschrijving en rente. Hierbij zijn vanaf het begin van de exploitatie
alle kapitaallasten volledig gedekt in de huurprijs. We zijn bang dat de NHC straks niet
voldoende is om deze kostendekkende huurprijs uit te kunnen betalen. Het gevolg zou
zijn dat de zorgorganisatie niet aan haar huurverplichting kan voldoen. Dit is een bron
van zorg bij nieuwe investeringen. We onderzoeken hoe we tot een huurprijsvaststelling
kunnen komen die meer in lijn is met de hoogte en ontwikkeling van de NHC.
WIJZIGING OVERLEGWET In januari 2008 ging de Tweede Kamer akkoord met een
wijziging in de Wet op het overleg huurder verhuurder, kortweg de Overlegwet. In
september stemde ook de Eerste Kamer in met het voorstel, waardoor het per 1 januari
2009 van kracht is geworden. De aangepaste wet geeft onder andere meer rechten aan
de bewonerscommissies van complexen. Daarnaast moeten we als verhuurder meer
onderwerpen voor advies voorleggen aan de huurdersorganisaties.
LANDELIJK HUURDERSPLATFORM Woonzorg Nederland heeft met het Landelijk
Huurders Platform (LHP) de consequenties van de wetswijziging besproken. We hebben
afspraken gemaakt over de toekomstige samenwerking. Uit een interne analyse van de
relatie met LHP en bewonerscommissies is ons gebleken dat er in de praktijk niet heel
veel zal veranderen. We verwachten wel dat we vooral met bewonerscommissies wat
meer over algemene beleidszaken zullen praten en wat minder over details. We hopen in
de bewonerscommissies en de LHP een goede sparringpartner te vinden die ons helpt
scherp te blijven en een klantgerichtere organisatie te worden.
WET RUIMTELIJKE ORDENING EN WONINGWET Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet
ruimtelijke ordening (Wro) ingegaan. De wet komt in de plaats van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening (WRO) uit 1965. De oude wet was door allerlei wijzigingen en toevoegingen
in de loop van meer dan veertig jaar erg onoverzichtelijk geworden. De nieuwe wet geeft
meer duidelijkheid over wie waarvoor verantwoordelijk is en geeft gemeenten meer ruimte
voor de handhaving. Daarnaast moet de Wro zorgen voor snellere en eenvoudigere
procedures. Zo is de duur van de bestemmingsplanprocedure gehalveerd tot maximaal 24
weken. Dit heeft in de praktijk overigens nog niet geresulteerd in een kortere doorlooptijd.

INTERNATIONALE SAMENWERKING/SPONSORING
Woonzorg Nederland heeft geen financiële steun gegeven aan instellingen anders dan
genoemd in de MG-circulaire 2005-04. In deze MG-circulaire is aangegeven dat Nederland
een intensieve samenwerkingsrelatie heeft met Suriname. In 2008 heeft Woonzorg
Nederland een bijdrage van € 40.000 geschonken aan de Stichting Ontwikkeling
Marrons Suriname. Het project omvat thuiszorg voor ouderen, crèches voor kinderopvang
en mogelijkheden voor kleinschalige economische activiteiten. De bijdrage
past binnen de grens van 0,3 promille van het balanstotaal.
RICHTLIJNEN Woonzorg Nederland ontving in 2008 een schrijven van het ministerie
van WWI omdat de steun aan het project niet zou stroken met de richtlijnen van het
ministerie. De raad van bestuur heeft in een gesprek met het departement uitgelegd
waarom wij het belangrijk vinden om de Surinaamse dorpen te steunen.
39

ALS JE OUDER WORDT, GA JE TERUG
NAAR JE JEUGD
Woonzorg Nederland gaat op de huidige locatie van zorgcentrum De Drie Hoven in
Amsterdam een nieuw complex bouwen. De nieuwbouw omvat ook woongroepen
voor Indische en Turkse senioren. Mevrouw Lien de Scheemaker (76) kijkt nu al
uit naar het moment dat ze er kan gaan wonen. Om de leden van de woongroep
de ondersteunen heeft Woonzorg Nederland de diensten ingehuurd van Rosemary
Samadhan van RS Woonconsultancy.
Met het klimmen van de jaren groeide bij mevrouw De Scheemaker het verlangen om
samen te wonen met andere mensen met een Indische achtergrond. “Indische mensen
hebben een sterke gemeenschapszin, zeker de eerste generatie. En als je ouder
wordt, gaan je gedachten steeds vaker naar het verleden. Indische mensen zoeken
elkaar wel op, maar als je slechter ter been wordt, gaat dat steeds moeilijker.”
Mevrouw de Scheemaker stapte met haar wens naar het stadsdeel Slotervaart.
Daar verwees men haar door naar Woonzorg Nederland, dat plannen maakte
voor nieuwbouw van De Drie Hoven. Ze was verheugd te horen dat Woonzorg
Nederland al speelde met het idee om groepswoningen te realiseren. De nieuwbouw
omvat naast twee woongroepen onder meer honderdvijftig zelfstandige
woningen.
Rosemary Samadhan ondersteunt de ‘Woongroep Indische Ouderen Slotervaart’.
“Er komt nog heel wat bij kijken”, zegt zij. “De mensen moeten met elkaar een
groep vormen, een vereniging oprichten en afspraken maken over hoe het straks
toegaat in de woongroep. Dat is een traject dat tijd vergt.”
De woongroep omvat dertig driekamerwoningen van 75 vierkante meter.
De mensen wonen zelfstandig. Eén woning wordt ingericht als gemeenschappelijke
ruimte. Inmiddels heeft zich rond mevrouw De Scheemaker een groep van zo’n
zestig senioren verzameld. “We delen een geschiedenis met elkaar”, zegt ze.
“Dat schept een sterke band. En het gaat nu ook echt lukken.”

42 7. CORPORATE GOVERNANCE
INLEIDING
De raad van bestuur en de raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de
naleving van de corporate governance van Woonzorg Nederland. Corporate governance
heeft als doel een goede invulling van de bestuurstaak, zoals transparant handelen
door de bestuurder, goed toezicht hierop en het afleggen van verantwoording over
het toezicht.
RAAD VAN BESTUUR
De raad van bestuur is belast met het besturen van Woonzorg Nederland. De raad van
bestuur is onder meer verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van
de stichting, de strategie en het beleid. De raad van bestuur legt verantwoording af aan
de raad van commissarissen. Sinds de oprichting van Espria bestaat de raad van bestuur
van Woonzorg Nederland uit dezelfde personen als die van Espria (zie Personele Unie
Espria op pagina 44).
GOVERNANCECODE De raad van bestuur handelt in overeenstemming met de
governancecode Woningcorporaties en is verantwoordelijk voor:
• De naleving van alle relevante wet- en regelgeving
• Het beheersen van de risico’s die het verwezenlijken van de doelstellingen in de weg staan
• De kwaliteit van het jaarverslag, de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag.
De leden van de raad van bestuur worden benoemd door de raad van commissarissen.
De bezoldiging en de verdere arbeidsvoorwaarden van elk lid van de raad van bestuur
worden vastgesteld door de raad van commissarissen.

RAAD VAN COMMISSARISSEN
De raad van commissarissen houdt toezicht op het beleid van de raad van bestuur
en op de algemene gang van zaken in de stichting, en adviseert de raad van bestuur.
De raad van commissarissen heeft bij een aantal besluiten van de raad van bestuur
een goedkeurende bevoegdheid. De raad van commissarissen heeft tevens een goedkeurende
bevoegdheid bij belangrijke bestuursbesluiten die betrekking hebben op
de verbindingen van Woonzorg Nederland.
TOEZICHT Als toezichthouder richt de raad van commissarissen zich op de volgende
aspecten:
• Naleving van de wet- en regelgeving
• Missie en strategie, realisatie van doelstellingen
• Continuïteit van de organisatie
• Doelmatigheid en effectiviteit van het beleid
• Financiële verslaglegging en risicobeheersing
De raad stelt hierbij het belang van de organisatie centraal, met het maatschappelijk
belang op de achtergrond.
REGLEMENT De raad van commissarissen bestaat uit ten minste zeven en maximaal
dertien leden. Het Landelijk huurdersplatform heeft het recht om twee leden voor te
dragen; in de huidige Raad van Commissarissen zit evenwel één lid op voordracht
van het LHP. Taken, werkwijze en samenstelling van de raad zijn vastgelegd in het
‘Reglement voor de raad van commissarissen van Stichting Woonzorg Nederland’.
In 2008 is dit reglement opnieuw vastgesteld, identiek aan het reglement van de raad
van commissarissen van Espria. Het reglement van de raad van commissarissen is
geplaatst op de website www.woonzorg.nl. De raad van commissarissen kent drie commissies:
de Auditcommissie, de Remuneratiecommissie en de Invoeringscommissie.
ADVIESRAAD Woonzorg Nederland kent naast de raad van commissarissen per 8 april
2008 nog een adviesraad. Deze bestaat onder andere uit voormalige commissarissen
van Woonzorg Nederland en een lid dat is voorgedragen door het Landelijk Huurdersplatform.
Zij staan de raad van bestuur met raad en daad terzijde en fungeren als een
maatschappelijk klankbord.
43

44 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 7
PERSONELE UNIE ESPRIA
Op 8 april 2008 heeft Woonzorg Nederland samen met Evean Groep en Philadelphia
de Stichting Espria opgericht. In Espria werken de drie organisaties samen om een
bijdrage te leveren aan de kwaliteit van leven van hun klanten. De juridische vorm
van de samenwerking is:
• Een bestuurlijke fusie van Evean Groep en Philadelphia
• Een personele unie tussen de bestuurders en commissarissen van Espria en
de bestuurders en commissarissen van Woonzorg Nederland
ORGANOGRAM
RAAD VAN
COMMISSARISSEN
RAAD VAN
BESTUUR
ESPRIA
PHILADELPHIA EVEAN GROEP
Personele unie (bestaat uit dezelfde personen)
RAAD VAN
COMMISSARISSEN
RAAD VAN
BESTUUR
WOONZORG
NEDERLAND
Woonzorg Nederland heeft geen statutaire relatie met Espria en is dus volledig zelfstandig.
Tevens is in de statuten van Espria vastgelegd dat het 'volkshuisvestelijk vermogen’
van Woonzorg Nederland alleen voor de volkshuisvesting zal worden aangewend.
De raad van bestuur van Woonzorg Nederland bestaat uit dezelfde personen als de raad
van bestuur van Espria. Hetzelfde geldt voor de raad van commissarissen.

GOVERNANCECODE
De raad van bestuur en de raad van commissarissen van Woonzorg opereren volgens
de governancecode Woningcorporaties. Op twee punten wijken we af van deze code:
VISITATIE Woonzorg Nederland heeft vooralsnog geen plannen om een visitatie (onderdeel
principe V.3) te laten uitvoeren. Woonzorg Nederland verricht meerdere activiteiten
om het eigen functioneren te toetsen en zonodig te verbeteren. Een klanttevredenheidsonderzoek,
het gestructureerde overleg met het Landelijk Huurders Platform, het houden
van audits en haar deelname aan de Woonbench geven een goede indicatie van het functioneren
van de organisatie. Een visitatie heeft daarbij geen extra meerwaarde.
ADVIES JAARVERSLAG Een van de uitwerkingen van het principe van het overleg met
de belanghebbenden (principe V.2) is dat belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld
advies uit te brengen over de vastgestelde jaarrekening en het jaarverslag. Dit aspect
wordt niet overgenomen. De jaarrekening wordt vastgesteld door de raad van bestuur
en goedgekeurd door de raad van commissarissen. Voor een advies over een vastgesteld
jaarverslag is dan geen plaats. Het vastgestelde jaarverslag wordt wel met de belanghebbenden
besproken. In verband met de personele unie van Woonzorg Nederland met
Espria is de Zorgbrede governancecode opgenomen in het reglement van de raad van
commissarissen.
45

46 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 7
SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN BESTUUR
Naam A. Troost
Functie voorzitter
Nevenfuncties • voorzitter Zorgbrug
Benoemd 01-01-2000
Naam W.H. de Weijer
• voorzitter bestuur Zorgburg (tot 30-09-2008)
• voorzitter raad van commissarissen Stichting Woonbench
Functie eerste vice-voorzitter
Nevenfuncties • commissaris PGGM Schadeverzekerigen N.V.
• commissaris PGGM Levensverzekeringen N.V.
• bestuurslid Zorg Unie Nederland
• commissaris Emcart Groep
• voorzitter raad van commissarissen Tinteltuin B.V.
Benoemd 08-04-2008
Naam F. Brink
Functie tweede vice-voorzitter
Nevenfuncties • vice-voorzitter bestuur Vereniging
Gehandicaptenzorg Nederland (VGN)
• bestuurslid Pensioenfonds Zorg en Welzijn
• bestuurslid Stichting Zorgbrug (tot 30-09-2008)
Benoemd 08-04-2008
Afgetreden 07-10-2008
Naam H. Feijen
Functie lid
Nevenfuncties • bestuurslid Stichting HOPE
• bestuurslid Stichting SOFT Tulip
Benoemd 08-04-2008
Afgetreden 31-12-2008

Naam J.L. Kauffeld
Functie lid
Nevenfuncties • bestuurslid Actiz
• bestuurslid Stichting Harmonisatie Kwaliteitsbeoordeling
Zorgsector (HKZ)
• lid raad van toezicht UMCG Thuis
• bestuurslid Stichting SMLD
• commissaris Tinteltuin B.V.
Benoemd 08-04-2008
Naam T.P.G. Kralt
Functie lid
Nevenfuncties • lid raad van Toezicht Centrum Indicatie in de Zorg (CIZ)
• commissaris Stichting Transmissie voor kennisoverdracht
in de zorgsector
• lid Commissie Care NZa
• lid commissies AFEA en Planning en Bouw VGNZorgsector (HKZ)
Benoemd 08-04-2008
Afgetreden 01-11-2008
Naam A.Th.J.M. Zuure
Functie lid
Nevenfuncties • commissaris Stadsherstel Den Haag en omgeving NV
Benoemd 01-07-2004
47

48 8. MEDEWERKERS EN ORGANISATIE
BEDRIJFSONDERDELEN:
MEER DAN DE SOM DER DELEN
Woonzorg Nederland bestond op 1 januari 2008 uit vier bedrijfsonderdelen – Commercie,
Projectontwikkeling, Services en Facilitair Bedrijf – en een concernstaf. Om belastingtechnische
redenen is bedrijfsonderdeel Projectontwikkeling op 24 december 2007
omgezet in een besloten vennootschap: Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V.
Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V. is per 1 juli 2008 volledig operationeel.
PROJECTONTWIKKELING De Stichting Woonzorg Nederland is enige aandeelhouder
van Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V. Het bedrijf is expert op het gebied
van seniorenhuisvesting. Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V. ontwikkelt
voor Woonzorg Nederland nieuwbouw, renovatie en transformatie en begeleidt turn keyprojecten.
Projectontwikkeling werkt zowel voor de zakelijke markt (zoals instellingen,
corporaties en vastgoedbeleggers) als voor de particuliere markt (kopers van koopwoningen).
Daarnaast ontwikkelt Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V.
zelfstandig koopwoningen voor de seniorenmarkt.
ORGANOGRAM
Woonzorg Nederland
Projectontwikkeling B.V.
Michel van Es, Directeur
Concernstaf
RAAD VAN BESTUUR
Voorzitter Bram Troost,
Lid Anton Zuure
Vice-voorzitter Wim de Wijer
Lid John Kaufeld
Woonzorg Nederland
Commercie
Guus Verduijn, Directeur
RAAD VAN
COMMISSARISSEN
Woonzorg Nederland
Services
Kees de Wolf, Directeur
Woonzorg Nederland
Facilitair Bedrijf
Albert Klomp, Directeur

MEDEWERKERS
MEDEWERKERTEVREDENHEID In 2008 heeft Woonzorg Nederland ook voor het
medewerkerstevredenheidsonderzoek meegedaan met de Woonbench. De tevredenheid
van de medewerker bleek ten opzichte van 2007 gedaald van 6,9 naar 6,7.
Op basis van het onderzoek hebben we in 2008 verbeteracties vastgesteld op de punten:
• Communicatie over mogelijke loopbaanontwikkeling
• Aandacht management voor medewerkers
• Uitwerking strategisch recruitment
• Prioriteren van werkzaamheden/ het faciliteren van de directeuren, managers,
teamleiders en de medewerkers
• Samenwerking tussen afdelingen
• Communicatie over arbeidsvoorwaarden
ZIEKTEVERZUIM Het ziekteverzuim kwam in 2008 uit op 4,23 procent. Dat is een
forse daling ten opzichte van voorgaande jaren. Het resultaat was zelfs beter dan het
streefpercentage voor 2008 van maximaal 4,5 procent. Deze daling is mede een gevolg
van de extra aandacht van het management en de implementatie van het in 2007
vernieuwde verzuimbeleid.
49

50 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 8
ONDERNEMINGSRAAD
ALGEMEEN De ondernemingsraad van Woonzorg Nederland heeft elf leden. In 2008
waren er enkele wisselingen en vacatures. De zittingstermijn van de OR is in 2008 met
twee keer een half jaar verlengd in verband met het adviestraject voor de verbinding
tussen de Evean Groep en Philadelphia en de personele unie van Woonzorg Nederland
met beide organisaties, en de daaruit voortvloeiende werkzaamheden. In maart 2009
waren er verkiezingen voor een nieuwe ondernemingsraad.
OVERLEG TUSSEN ONDERNEMINGSRAAD EN BESTUURDER De ondernemingsraad
en het bestuur van Woonzorg Nederland bespreken de gang van zaken binnen de
organisatie met elkaar in de ‘overlegvergadering’. In 2008 zijn er zes van dergelijke bijeenkomsten
geweest. In de vergadering bespreken we alle instemmingsaanvragen en
adviesaanvragen aan de ondernemingsraad. In 2008 kwamen onder andere de volgende
onderwerpen aan de orde:
• Espria
• belonen en beoordelen, competentiemanagement
• ziekteverzuimbeleid
• oprichting Projectontwikkeling B.V.
• bonusregeling en vakantieplanning Projectontwikkeling
• bijdrage sport en bewegen
• integriteitscode, procedure melding van (een vermoeden van) een misstand
en gedragscode
• formulemanagement
• aanpassingen MD- en HRD-beleid
• Woonzorg Persoonlijk

WOONZORG NEDERLAND SPONSORT
DE PANCRATIUSKERK
De Pancratiuskerk in Heerlen moet nodig worden opgeknapt. Geschatte kosten:
€ 1,5 miljoen. In een poging om geld in te zamelen oppert deken Theo van Galen
(55) begin 2008 het idee voor een gesponsorde fietstocht langs alle Pancratiuskerken
in Nederland. 23 parochianen besluiten mee te fietsen met de deken en
zelf sponsors te werven.
Een van hen is Jan Vrouenraets (62), bewoner van de Pancratiusflat. “Als actief
christen vind ik het belangrijk dat er een plaats is waar je in de hectiek van alledag
bezinning kunt vinden. In het centrum van Heerlen is dat de Pancratiuskerk. Een
mooie, eeuwenoude kerk, maar hij moet wel worden opgeknapt. Daarnaast ben ik
een fervent fietser, dus toen ik hoorde van het plan van de deken, heb ik me meteen
gemeld.”
De tour vindt plaats van 12 tot 17 mei 2008 en voert langs tien Pacratiuskerken.
In totaal leggen de fietsers 720 kilometer af. Motorrijders rijden vooruit om kruispunten
vrij te houden. De laatste kilometers rijden de fietsers als in een triomftocht
mee met de wielerklassieker ‘Limburgs Mooiste’.
Woonzorg Nederland sponsort haar huurder Jan Vrouenraets met een bedrag van
drieduizend euro. In totaal haalt de Pancratiuskerk met de fietstocht en een aantal
andere activiteiten € 125.000 binnen. “Lang niet genoeg voor de renovatie”,
erkent Vrouenraets, “maar het zette een aantal dingen in gang. Doordat we hadden
laten zien dat het ons ernst was, zegde de gemeenteraad ook een ton toe. En die
toezegging was weer nodig om het bisdom, de provincie en de Rijksdienst
Archeologie, Cultuur en Monumenten te overtuigen. En zo kwamen we aardig in
de buurt van de € 1,5 miljoen.”
De renovatie begint in juli 2009. De werkzaamheden zouden vóór Kerstmis klaar
moeten zijn, zodat de deken en zijn parochianen de nachtmis in een prachtig
opgeknapte kerk kunnen vieren.

54 9. FINANCIËN
ALGEMEEN
GOEDE OPERATIONELE RESULTATEN 2008 was voor Woonzorg Nederland financieel
gezien een jaar met verschillende gezichten. Voor de langere termijn zijn de vooruitzichten
goed. Het operationele resultaat bedroeg € 103 miljoen, tegen € 26 miljoen
in 2007. Ook de operationele kasstroom – een belangrijke graadmeter voor de financiële
gezondheid van de organisatie – overtreft de verwachting: € 145 miljoen.
VERKOOP De belangrijkste oorzaak van de verviervoudiging van het operationele
resultaat is de verkoop van twaalf complexen. Dit was goed voor een eenmalige opbrengst
van € 60 miljoen. Met deze verkoop voldoen we aan de voorwaarden van de NMa
om geen bezwaar te maken tegen de samenwerking met Evean Groep en Philadelphia.
Na aftrek van dit bedrag en € 7 miljoen overige verkoopopbrengsten komt het operationele
resultaat uit op € 36 miljoen; dit is een stijging van 38% ten opzichte van 2007.
BELEGGINGEN Samen met de gerealiseerde inkomsten heeft de beleggingsportefeuille
een totaal rendement van -0,8% laten zien. Dit is, gezien de grote turbulentie
op de markt, als een goed resultaat aan te merken. Het resultaat is flink hoger dan de
indexbench-mark die over 2008 op -3,9% uit kwam.
WAARDEVERMINDERING BEZIT Ondanks het goede operationele resultaat komt
het totale resultaat over 2008 uit op € 24 miljoen negatief (2007: € 21 miljoen positief).
Dit is vooral te wijten aan de mutatie actuele waarde; ons bezit is minder waard geworden.
In 2008 was de totale waardevermindering € 127 miljoen, tegen € 5 miljoen in 2007.
MUTATIE ACTUELE WAARDE
Bedragen in € mln.
2008 2007 Verschil
Vermindering levensduur -29,0 -34,9 5,9
Aanpassing parameters 6,6 20,4 -13,8
In en uit exploitatie -103,3 -8,8 -94,5
Rentabiliteitswaarde -1,6 18,3 -19,9
-127,3 -5,0 -122,3

MUTATIES IN BEZIT De belangrijkste mutatie in de actuele waarde in 2008 zijn de
gevolgen mutaties in het bezit. In het verschil is € 86 miljoen bedrijfswaarde begrepen
vooral als gevolg van de verkoop van twaalf complexen om te voldoen aan de voorwaarden
van de NMa (€ 76 miljoen).
AUTONOME MUTATIE Verder is de jaarlijks terugkerende autonome mutatie een
grote post. De autonome mutatie betreft het jaarlijks vervallen van een jaarlaag in
de huurinkomsten (de resterende levensduur van het bezit neemt in principe telkens
met één jaar af). De autonome jaarmutatie werd in 2007 meer dan gecompenseerd
door wijzigingen in de parameters (restwaarde) en de correctie van de rentabiliteitswaarde.
In 2008 treden deze positieve effecten echter niet in dezelfde mate op. De beperking
door de overheid van de huurprijswijziging van 2,25% naar 1,75% heeft een negatief
effect van € 14 miljoen. De rentabiliteitswaardecorrectie is ook significant lager. Dit kwam
doordat Woonzorg Nederland door de opbrengst van de verkopen in 2008 veel minder
leningen hoefde aan te trekken.
WERKZAAM VERMOGEN
De samenstelling van het in de stichting werkzame vermogen volgens de balans is
hieronder weergegeven. De afzonderlijke onderdelen zijn in procenten van het totale
vermogen weergegeven.
Bedragen in € 1.000
Activa
2008 2007
Materiële vaste activa 2.498.727 92% 2.541.273 92%
Financiële vaste activa 147.827 5% 160.890 6%
voorraden/onderhanden projecten 25.849 1% 21.616 1%
Vorderingen 13.578 1% 14.327 1%
Liquide middelen 15.080 1% 9.860 0%
Totaal
Passiva
2.701.061 2.747.966
Groepsvermogen 780.800 29% 804.719 29%
Voorzieningen 24.330 1% 19.114 1%
Langlopende schulden 1.566.094 58% 1.755.616 64%
Kortlopende schulden 329.837 12% 168.517 6%
Totaal 2.701.061 2.747.966
55

56 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 9
MEERJARENPROGNOSE
Woonzorg Nederland is een financieel solide organisatie. Dit blijkt ook uit het meerjarig
perspectief, waarvan hieronder de belangrijkste kerncijfers zijn weergegeven. In de
meerjarenbegroting is rekening gehouden met het ondernemingsplan 2007-2011.
MEERJARENPROGNOSE
Bedragen in € 1.000 2009 2010 2011 2012 2013
Maatschappelijke bijdragen 61.380 101.301 95.253 100.640 110.108
Jaarresultaat 2.087 -15.958 -13.478 -32.024 -48.192
Eigen vermogen 819.735 803.777 790.299 758.275 710.083
Solvabiliteit 30% 27% 26% 24% 22%
Balanstotaal 2.782.963 2.996.498 3.071.474 3.144.954 3.204.573
In de meerjarenraming 2009-2013 gaan we uit van een autonome groei van het aantal
verhuureenheden in exploitatie van 45.147 ultimo 2008 naar 48.780 (exclusief overnames)
ultimo 2013. De mutaties zijn gebaseerd op de huidige projectenportefeuille.
Er is geen rekening gehouden met vertraging in projecten.
MAATSCHAPPELIJKE BIJDRAGEN
Woonzorg Nederland is een belangrijke investeerder in de volkshuisvesting. De
opbrengsten die we met deze investeringen genereren, zijn meestal niet genoeg om de
investeringen en exploitatiekosten terug te verdienen. De begrote exploitatieverliezen,
de ‘maatschappelijke bijdragen’, worden bepaald door het verschil tussen de bedrijfswaarde
en de investeringen. Hierbij wordt rekening gehouden met een restwaarde.
De maatschappelijke bijdragen voor lopende projecten zijn in de jaarrekening 2008
gepresenteerd onder de overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa.

MAATSCHAPPELIJKE BIJDRAGEN 2008
Bedragen in € 1.000
De Rietvinck Amsterdam 1.149
De Vink Maarn 960
Gooiseweg Amsterdam 994
Groot Schutterhoef Leusden 2.039
Herderstraat Heesch 1.588
Hornhoeve Dirkshorn 1.331
Jozefklooster Driebergen 684
Kerklaan Veenendaal 618
Stella Maris Maastricht 4.453
Krimwijk fase C/D Voorschoten 10.403
Krommewijk Stadkanaal 687
Naarderstraat Hilversum 1.544
Papisland Middelburg 3.634
Portland Rhoon 581
Professor Tuntlerhuis Ter Apel 1.792
Schiekade Rotterdam 770
Stationslaan Nunspeet 697
Kleinschalige woonvorm Terneuzen Terneuzen 1.228
Urban Villa Alphen a/d Rijn 1.963
Ypenburg fase 4 Den Haag 430
Bijzondere projectsteun voor prachtwijken 1.946
Afboeking projecten en haalbaarheidsstudies 2.224
Vrijval Centrumplan Arkel -1.353
Totaal 40.362
57

58 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 9
In 2008 gerealiseerde maatschappelijke bijdragen (opgeleverde projecten) maken onderdeel
uit van de mutatie actuele waarde. De feitelijke maatschappelijke bijdragen zijn als
volgt te specificeren:
VRIJVAL VOORZIENING MAATSCHAPPELIJKE BIJDRAGE
Bedragen in € 1.000
Otello Almelo 3.204
Veenhorst Amersfoort 3.276
Peperhof Arkel 2.823
St. Barbara Ede 2.202
Veldspaat Groningen 1.077
Cloosterparc Helmond 4.731
Schermerij Leersum 1.370
Middelwijck Midden-Beemster 372
’t Suyderhuis Surhuisterveen 2.258
Derkshoes Westerbork 405
Totaal 21.718
TREASURY
In 2008 is het jaarlijks aan te passen Financierings- en Beleggingsbeleid en het Treasury
Jaarplan 2008 door de raad van bestuur vastgesteld en hiermee van kracht geworden.
De leningenportefeuille bedraagt € 1,7 miljard en heeft ultimo 2008 een gewogen gemiddelde
vermogenskostenvoet van 4,6% en een duration, op basis van de huidige Yieldcurve,
in jaren van 6,7.
VERMOGENSBEHEER De financiële vaste activa bestaan uit het langlopende deel van
de BWS-subsidie, deelnemingen (zie paragraaf Verbindingen), beleggingsportefeuille,
leningen u/g, deposito’s en geactiveerde Cap-premie. Het beheer van de beleggingsportefeuille
is met een strak mandaat uitbesteed aan twee professionele vermogensbeheerders.
De gelden zijn gespreid belegd in aandelen en vastrentende waarden genoteerd aan Europese
beurzen. Om afwijkingen van de benchmark te beperken is een maximum van de
‘tracking error’ met de beheerders overeengekomen. Een derde vermogensbeheerder
verzorgt de performancemeting en de Compliance monitoring over de beleggingsportefeuille.

VERLOOP BEURSWAARDE BELEGGINGSPORTEFEUILLE
Bedragen in € 1.000 Beurswaarde
Stand 1 januari 2008 144.525
Af: afbouw beleggingsportefeuille -9.000
Bij: herbeleggen dividendopbrengsten 764
Bij: herbeleggen couponrente 4.948
Af: herwaarderingen beleggingen -7.816
Stand 31 december 2008 133.421
De waarde van de beleggingsportefeuille bedraagt volgens de prijscouranten van de beurzen
waarop deze worden genoteerd per balansdatum € 133,4 miljoen. Deze effecten hebben
een verkrijgingsprijs van € 141,5 miljoen.
OPBOUW BELEGGINGSPORTEFEUILLE PER 31 DECEMBER 2008
Bedragen in € 1.000 Verkrijgings- Beurswaarde Ongerealiseerd
prijs koersverschil
Vastrentende waarden 116.863 83% 118.459 89% 1.596
Zakelijke waarden 24.699 17% 14.962 11% -9.737
Totaal 141.562 133.421 -8.141
59

60 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 9
VERBINDINGEN
Woonzorg Nederland heeft een verbinding in bestuurlijke en/of financiële zin met verschillende
maatschappijen. De belangrijkste verbindingen worden in de consolidatie meegenomen.
Dit betreft alle maatschappijen waarmee Woonzorg Nederland een organisatorische
en economische eenheid vormt, dat wil zeggen alle rechtspersonen waarin Woonzorg
Nederland beslissende zeggenschap op het beleid kan uitoefenen.
STICHTING
WOONZORG-
DIENSTEN
Woonzorgdiensten
Nederland B.V.
WZN
Vastgoed B.V.
STICHTING
WOONZORG
NEDERLAND
WZN
Projectontwikkeling
B.V.
STICHTING
HORIZON
Altus advies en
ontwikkeling B.V.
STICHTING
HBS
Puerta
Holding B.V.
Palisium
Holding B.V.
Palisium B.V. Palisium
Beheer B.V.
Onderstaande tabellen geven inzicht in het belang in alsmede de financiële positie van
bovenstaande verbindingen. Naast deze verbindingen hebben we deelnemingen in
Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. (circa 10%) en Woningnet N.V. (ruim 1%).
Gezien het beperkte belang in deze deelnemingen is afgezien van verdere toelichting
in dit verslag.

FINANCIËLE POSITIE VAN DE VERBINDINGEN
Bedragen in € 1.000 Aard werk- Eigen vermogen Omzet Jaarresultaat
Verbinding zaamheden
2008 2007 2008 2007 2008 2007
Stichting Horizon Bezit en beheer 2.235 2.074 164 173 161 44
kantoorpanden
Stichting Organiseren en 599 -668 1.267 -425
Woonzorgdiensten doen leveren van
diensten; houdster
maatschappij van
Woonzorgdiensten B.V.
Woonzorgdiensten Veiligheid en -1.371 -1.271 615 483 -100 -425
Nederland B.V. gemak voor
senioren
Stichting Hollandsche Houdstermaat- 315 188 127 -909
Bouwstichting schappij van
Seniorenhuisvesting Puerta Holding B.V.
Puerta Holding B.V. Houdstermaatschappij
van Palisium
Holding B.V. en Altus
199 68 131 -901
Palisium Holding B.V.
Advies en Ontwikkeling
B.V.
Houdstermaatschappij
van Palisium
Beheer B.V. en Palisium
B.V.
-103 18 422 -121 -456
Altus Advies en Projectontwikkeling in -149 145 35 15 -294 -224
Ontwikkeling B.V. het duurdere segment
WZN PO B.V. Projectontwikkeling 13.922 18 122.570 -2.596
WZN Vastgoed B.V. Beleggen in vastgoed 19 18 1
61

62 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 9
TRANSACTIES TUSSEN WZN EN DEELNEMINGEN
Bedragen in € 1.000 Belang Transacties door Woonzorg Nederland
Agio-/Kapitaal- Verstrekte Verstrekte
stortingen financiering(1) garanties
in 2008 ultimo 2008 ultimo 2008
Stichting Horizon 100% direct - 23.096 -
Stichting Woonzorgdiensten 100% direct - - -
Woonzorgdiensten
Nederland B.V. 100% indirect - 1.857 -
Stichting Hollandsche 100% direct - 3.575 -
Bouwstichting
Seniorenhuisvesting
Puerta Holding B.V. - 3.970 -
Palisium Holding B.V. 66,67% indirect - - -
Altus Advies en 100% indirect - - -
Ontwikkeling B.V.
WZN PO B.V. 100% direct - - -
WZN Vastgoed B.V. 100% direct - - -
(1) Zowel langlopend als kortlopend (inclusief rekening courant)
Woonzorg Nederland voert een actief beleid om de risico’s (zowel voor Woonzorg
Nederland als haar verbindingen) zoveel mogelijk te beperken.
VENNOOTSCHAPSBELASTING
Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting
(Vpb). Woonzorg Nederland heeft op grond van artikel 5, lid 1 letter c
van de Wet op de vennootschapsbelasting met ingang van 1 januari 2008 vrijstelling van
Vpb gekregen. Als voorwaarde gold dat Woonzorg haar projectontwikkelingsactiviteiten
onderbracht in een aparte vennootschap, Projectontwikkeling B.V.. Deze B.V. is wél
belastingplichtig voor de Vpb.

AANBEVELINGEN VOOR INKOOP EN FISCALITEIT
In november 2008 is door onze accountant een interim-controle uitgevoerd. Tijdens deze
controle is de interne beheersing van de processen binnen Woonzorg Nederland getoetst
en vergeleken met de score van 2007. De interne beheersing van de processen is adequaat
en ligt boven de score van 2007. Op twee gebieden na is de score relatief hoog;
de beleidsvelden fiscaliteit en inkoopcontrol liggen nog onder onze ambitie.
INKOOP De inkoopafdeling is bezig met het opstellen van inkoopbeleid. Belangrijke
inkoopprojecten worden gebruikt om tot een optimale inrichting en afstemming te
komen van de inkoop. Op centraal niveau wordt in 2009 een eenduidige verplichtingenadministratie
ontwikkeld die de huidige separate systemen vervangt.
FISCALITEIT De verkregen vrijstelling van de vennootschapsbelasting wordt bewaakt
door de onderliggende criteria als informatie op te nemen in onze geautomatiseerde
systemen. Er is een beleidsnotitie opgesteld met het oog op fiscale optimalisatie.
In 2008 heeft een externe deskundige een onderzoek uitgevoerd naar het naleven
van de btw-verplichtingen. Verbeteringen zijn in 2008 in gang gezet.
RISICOMANAGEMENT
Woonzorg Nederland heeft risicomanagement ingevoerd als onderdeel van ‘good
governance’. Met ons risicomanagement willen we:
• de grootste risico’s benoemen die de hoofddoelstellingen in gevaar brengen
• de huidige beheersmaatregelen van deze risico’s inventariseren
• zonodig aanvullende beheersmaatregelen invoeren
RISK ASSESMENT Begin 2008 hebben de raad van bestuur en de directieraad een
risk assessment uitgevoerd en uitgewerkt. Hieruit bleek dat de in 2007 onderkende
risico’s voldoende worden beheerst, maar dat er inmiddels nieuwe risico’s zijn. De raad
van bestuur heeft prioriteiten gesteld en medewerkers benoemd die deze risico’s moeten
beheersen.
63

64 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR HOOFDSTUK 9
ONDERSTEUNING In 2009 is wederom een risk assessment voorgenomen. Samen
met de resultaten van de ALM-studie (Assets Liabilities Management) en de verbeterpunten
van de interimcontrole van onze accountant vormen de resultaten hiervan de
leidraad voor het risicomanagement. In 2009 oriënteert Woonzorg Nederland zich op de
aanschaf van een softwarepakket ter ondersteuning van risicomanagement. Doel hiervan
is om procesmanagement en risicomanagement zoveel mogelijk aan elkaar te linken.
RISICOPROFIEL De wereldwijde financiële crisis heeft forse consequenties voor de
woningmarkt. Woningen staan aanzienlijk langer te koop en kopers krijgen moeilijker
een hypotheek. Projectontwikkelaars kampen met stagnerende verkopen, prijzen van
woningen dalen en er zijn veel minder verhuisbewegingen. Een grotere vraag naar huurwoningen
doet zich nog niet voor. Wel krijgt Woonzorg meerdere locaties van projectontwikkelaars
aangeboden. Het afgelopen jaar is de acquisitiekracht van Commercie
fors versterkt. Samen met de toename van passend aanbod ligt het in de verwachting
dat we begin 2009 een aantal projecten kunnen aankopen.
AANBESTEDINGEN De financiële en economische crisis leidt ook tot dalende aanneemsommen
bij aannemers. Dalende grondstofprijzen zijn daar debet aan, maar aannemers
laten hun prijzen ook zakken omdat ze minder voorhanden werk hebben. De verwachting
is dat deze prijzen in 2009 nog aanzienlijk verder kunnen dalen. Woonzorg Nederland
heeft een aanbestedingsbeleid ontwikkeld waarbij optimaal wordt ingespeeld op deze
marktontwikkelingen.
POLITIEKE BESLUITVORMING Woonzorg Nederland acteert op het snijvlak van
wonen en zorg. Daarom volgen we de politieke besluitvorming en de wijzigingen in de
bekostigingsystematiek op de voet. Vooruitlopend hierop ontwikkelen we alternatieven,
waarmee risico’s voor de huurders kunnen worden beperkt.
RISICO’S INVENTARISEREN Naar aanleiding van het Ondernemingsplan 2007-2011
hebben we mogelijke risico’s geïnventariseerd. We hebben risico’s gedefinieerd en
actiehouders aangewezen om de risico’s binnen de dagelijkse activiteiten te managen.
CONTROLEPLAN In 2008 zijn ook de normale activiteiten ten aanzien van risicobeheersing
uitgevoerd. We hebben het Intern Controleplan 2008 volledig uitgevoerd en
hierover begin 2009 gerapporteerd. We zijn bezig met het herijken van de procesbeschrijvingen.
Ook in de opbouw van de organisatie komt de risicobeheersing tot uiting.
We hebben een audit-afdeling en een afdeling juridische zaken met onder meer een
fiscaal jurist.

FISCALE PROCESSEN In 2008 is een start gemaakt met de invulling van het tax
control framework (interne beheersing fiscale processen) naar aanleiding van het vast-
gestelde fiscale beleid en de interim-controle. Hierbij werken de fiscalist, de financiële
administratie en planning & control samen. Er is gekozen voor een groeimodel, omdat
dit de beste garantie biedt om tot een goede beheersing van de fiscale processen te
komen.
VERANTWOORDING In kwartaalrapportages wordt verantwoording afgelegd over
de bevindingen van de risicobeheersing op alle niveaus. De raad van bestuur is daarom
van mening dat de algemene en specifieke systemen ter beheersing en controle van
risico’s adequaat en effectief zijn. Ze bieden een redelijke mate van zekerheid dat de
financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. De risicobeheersings-
en controlesystemen hebben in het verslagjaar naar behoren gewerkt.
EXTERNE RISICO’S Er zijn ook risico’s die buiten de invloedsfeer van Woonzorg
Nederland liggen. Hierop kunnen we slechts repressieve maatregelen nemen. Voor
een aantal risico’s dat in 2008 werd onderkend, hebben we dat gedaan (stijging bouwkosten,
bekostigingstelsel in de zorg, inflatievolgend huurbeleid). Om de beperkte
stijging van de huren te compenseren hebben we strakke normen gehanteerd voor
de stijging van de beheerkosten. In de jaarrekening is een paragraaf opgenomen
over de risicobeheersing van de financiële instrumenten.
65

ECHT AANDACHT VOOR DE MENSEN
“We hadden wel de hoop dat we hoog zouden eindigen, maar het beste verzorgingshuis,
dat was een mooie verrassing”, zegt Wim Wilmer, voormalig locatiemanager
van verzorgingshuis Menno Simons in Amsterdam Buitenveldert. Volgens een
onderzoek van de Volkskrant levert Menno Simons de beste zorg aan haar bewoners.
Volgens Wilmer is de kleine schaal van het zorgcentrum – er wonen 28 senioren –
een belangrijke factor in het succes. “We hebben een klein team, twaalf formatieplaatsen.
De medewerkers zijn zeer gemotiveerd en erg betrokken bij ‘hun’
bewoners. Het verloop en het ziekteverzuim zijn heel laag. De verzorgenden
hebben echt aandacht voor de mensen.”
Rond de 28 plaatsen is volgens Wilmer de ideale omvang voor een zorgunit.
Belangrijk is wel dat die is ingebed in een groter geheel. Menno Simons maakt
deel uit van een complex met nog 150 seniorenwoningen en twaalf woningen voor
mensen met een lichamelijke beperking. Mede daardoor is het mogelijk om een
sfeervol restaurant open te houden. “Warm eten wordt dineren in het restaurant.”
Het zorgcentrum zit in het hart van het gebouw, met daaromheen zelfstandige
woningen. “De bewoners lopen door elkaar heen”, zegt Peter Froese, namens
Woonzorg Nederland beheerder van het complex. “Formeel zijn alleen de bewoners
van de zelfstandige woningen ‘mijn’ bewoners, maar in de praktijk heb ik met
allemaal te maken. We werken goed samen en helpen elkaar.”
Menno Simons maakt deel uit van de Zonnehuisgroep, die in en rond Amsterdam
verschillende verpleeg- en verzorgingshuizen en een thuiszorgorganisatie heeft.
Vanuit Menno Simons wordt ook thuiszorg geleverd. Daardoor is in het zorgcentrum
een dubbele nachtdienst mogelijk. Daarnaast verzorgt de Zonnehuisgroep het grootste
deel van de overhead, zodat het team zich volledig op de zorg kan richten.

68 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
ALGEMEEN
Ook voor de raad van commissarissen stond 2008 vooral in het teken van de oprichting
van Espria. In de aanloop naar de oprichting van Espria is goedkeuring verleend aan het
besluit van de raad van bestuur tot verkoop van een aantal complexen, in totaal ca.3 %
van het vastgoed. Dit in verband met de eisen die de Nederlandse Mededingingsautoriteit
(NMa) stelde aan de totstandkoming van Espria. Uiteindelijk bleek de te realiseren
prijs voor deze complexen tegen te vallen en moesten ze onder de boekwaarde worden
verkocht aan een woningcorporatie. Dit heeft mede het verlies over 2008 veroorzaakt.
GOVERNANCE Ook de inrichting van een gezamenlijke governance was een belangrijk
punt in het eerste halfjaar. Daarbij is als uitgangspunt gekozen dat bestuur en raad van
commissarissen de governancecodes van zowel woningcorporaties als de zorgsector
respecteren. De samenwerking heeft mede geleid tot veranderingen in de samenstelling
van de raad van commissarissen (zie onder samenstelling)
SAMENWERKINGSVERBAND De vorming van Espria brengt met zich mee dat het toezicht
op Woonzorg Nederland door de raad er een belangrijke dimensie heeft bij gekregen:
het toezicht op het realiseren van de doelstellingen van het samenwerkingsverband
Espria. 2008 moet in dat verband nadrukkelijk worden gezien als een startjaar, waarbij
een aanvang is gemaakt met de strategische samenwerking met onze Espria-partners.
Helaas werd Philadelphia in 2008 geconfronteerd met financiële problemen, waardoor
Espria ook veel aandacht moest geven aan het herstel. Voor Woonzorg had dit als voordeel
dat 16 vastgoedprojecten in ontwikkeling versneld konden worden overgenomen
van Philadelphia. Belangrijk aandachtspunt bij deze overname was de beoordeling van
de voorwaarden. Ook de kredietcrisis vroeg natuurlijk de nodige aandacht. Gelukkig kon
geconstateerd worden dat gevolgen daarvan voor Woonzorg vooralsnog beperkt zijn.
TOEZICHT OP DE STRATEGIE
De raad van commissarissen heeft de meerjarenstrategie van Espria en Woonzorg Nederland
besproken aan de hand van door de raad van bestuur voorgelegde notities die de strategische
koers van Espria herbevestigen, toespitsen en concretiseren. Dit moet uiteindelijk resulteren
in een strategienota, die met de daarop gebaseerde Balanced Score Card (BSC) de
basis vormt voor de werkplannen en begrotingen voor de komende jaren. Onderlegger voor
deze nota is het Koersdocument 2007-2010, dat aan de basis lag van het ontstaan van Espria.
De centrale opdracht van Espria blijft het op peil houden of vergroten van de kwaliteit
van leven van haar klanten, met name klanten die geconfronteerd worden met (dreigende)
beperkingen. De bespreking van de strategische uitgangspunten wordt in 2009 vervolgd.

KLEINSCHALIGE PROJECTEN In het voorjaar van 2008 is het programma gestart om
te komen tot de ontwikkeling van innovatieve kleinschalige projecten met combinaties
van zorg, wonen en diensten. Doel hiervan is vorm te geven aan de visie van de drie
partners, en de maatschappij de meerwaarde van Espria te tonen. De raad van commissarissen
ziet dit plan als een belangrijk speerpunt van beleid.
LEDENVERENIGING Een belangrijke stap in de Espria-samenwerking was het statutair
‘aanhaken’ van de Ledenvereniging Evean/Icare aan Stichting Espria. De ledenvereniging
neemt in de strategie van Espria een belangrijke plaats in. De ledenvereniging kan op collectief
niveau gezamenlijke inkoopkracht organiseren, waarmee alle doelgroepen financiële
voordelen kunnen krijgen (bijvoorbeeld korting op de premie van een ziektekostenverzekering).
De ledenvereniging ontwikkelt en levert aanvullende producten en diensten
die meerwaarde voor klanten bieden (bijvoorbeeld cursussen, een klussendienst of
vervoersmogelijkheden). Dankzij de collectiviteit van alle huishoudens die erbij zijn aangesloten,
kan de ledenvereniging een belangrijke politiek-maatschappelijke rol vervullen.
FORMULEMANAGEMENT Op 28 augustus heeft een deel van de directie van
Woonzorg Nederland aan de raad een presentatie gehouden over formulemanagement.
TOEZICHT OP DE FINANCIËLE CONTINUÏTEIT
De raad van commissarissen heeft in 2008 toezicht gehouden op de financiële continuïteit
aan de hand van kwartaalrapportages, het Treasury Jaarplan 2008, het Financierings- en
beleggingsbeleid 2008 en de jaarrekeningen van de deelnemingen. De raad van bestuur
heeft concrete normen voor de financiële continuïteit vastgelegd in een kaderbrief.
Door een aantal externe factoren, waaronder de door de NMa vereiste verkoop van elf
complexen en een beperkte huurstijging, daalde de bedrijfswaarde van het vastgoed;
deze daling vertaalde zich in een negatief jaarresultaat van € 24 miljoen. Daarnaast stelt
de raad van commissarissen vast dat het operationele resultaat goed is en de financiële
positie van Woonzorg Nederland per balansdatum solide is.
ACCOUNTANT De raad van commissarissen heeft de relatie met Pricewaterhouse-
Coopers als externe accountant voor het jaar 2008 gecontinueerd.
MATCHING Matching (‘rijke’ corporatie helpt ‘arme’ corporatie) is vanwege de landelijke
dekking en de specifieke opgave van Woonzorg Nederland in de seniorenhuisvesting niet
aan de orde.
69

70 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
TOEZICHT OP BESLUITEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR
De raad van bestuur stelt voor iedere vergadering van de raad van commissarissen een
bestuursverslag op, aan de hand waarvan de raad van commissarissen wordt geïnformeerd
over de belangrijke ontwikkelingen binnen Woonzorg Nederland. De raad van
commissarissen heeft in het verslagjaar 2008 de volgende documenten en besluiten
goedgekeurd:
16 JANUARI 2008 • De verkoop van negen verzorgingshuizen en de bijbehorende
zelfstandige woningen in verband met de door de NMa gestelde
voorwaarden voor de concentratie met Evean Groep en
Philadelphia Zorg
21 MAART 2008 • De verkoop van twee verzorgingshuizen en de bijbehorende
(buiten vergadering) zelfstandige woningen in verband met de door de NMa
gestelde voorwaarden voor de concentratie met Evean Groep
en Philadelphia Zorg
• Overeenkomst tussen de Stichting Woonzorg Nederland
en Woonzorg Nederland Projectontwikkeling
17 APRIL 2008 • Vaststelling reglement raad van bestuur
• Treasury Jaarplan 2008 / Financierings- en beleggingsbeleid
2008
22 MEI 2008 • Besluit tijdelijke financiering Woonzorg Nederland
Projectontwikkeling B.V.
27/28 OKTOBER 2008 • Gewijzigde portefeuilleverdeling raad van bestuur
• Voorgenomen overdracht vastgoed Philadelphia aan
Woonzorg Nederland
11 DECEMBER 2008 • Begroting en jaarplan 2009
• Parameters bedrijfswaardeberekening 2009
• Meerjarenraming 2009-2013
• Gewijzigde portefeuilleverdeling raad van bestuur in verband
met terugtreden van bestuursleden per 1 november 2008
respectievelijk 31 december 2008
TRANSACTIES In 2008 hebben zich geen transacties voorgedaan met een tegenstrijdig
belang zoals bedoeld in de statuten en de reglementen van de raad van bestuur en
van de raad van commissarissen. Woonzorg Nederland heeft wel zorgvastgoed overgenomen
van Philadelphia Zorg, waaraan Woonzorg Nederland is verbonden door middel
van een personele unie. Om hier iedere schijn van belangenvermenging te voorkomen,

heeft binnen de raad van bestuur de behandeling hiervan gescheiden plaatsgevonden
aan de hand van een portefeuilleverdeling.
TOEZICHT OP DE VERBINDINGEN
In de verbindingen van Woonzorg Nederland vindt slechts een beperkte hoeveelheid
activiteiten plaats. Het toezicht hierop vindt voornamelijk plaats door de goedkeuring
van de jaarrekeningen. Daarnaast zijn de belangrijke besluiten bij de verbindingen
onderhevig aan goedkeuring van de raad van commissarissen.
De overgang van het personeel van het bedrijfsonderdeel Projectontwikkeling naar
de dochter Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V. is door de raad van
commissarissen goedgekeurd.
VERANTWOORDING
In het reglement van de raad van commissarissen is de werkwijze en wijze van besluitvorming
door de raad van bestuur geregeld. In dit reglement wordt de governancecode
Woningcorporaties integraal van toepassing verklaard. In hoofdstuk 7 van dit jaarverslag
wordt uitgelegd op welke onderdelen wordt afgeweken.
COMMISSIES De raad van commissarissen heeft uit zijn midden commissies ingesteld,
enerzijds om de bespreking van onderwerpen in de vergaderingen van de raad van commissarissen
voor te bereiden, anderzijds om op grond van een mandaat en volmacht van
de raad van commissarissen bepaalde zaken zelfstandig af te handelen. Dit zijn een financieel-economische
commissie (auditcommissie), een remuneratiecommissie, een commissie
die het integratieproces in Espriaverband begeleidt (commissie invoering) en een
commissie voor zaken met betrekking tot de Ledenvereniging (commissie leden-zaken).
Voor elk van de commissies is een reglement opgesteld dat de samenstelling, taken en
werkwijze regelt.
VERGADERINGEN De raad van commissarissen heeft in het verslagjaar acht maal
vergaderd. Deze vergaderingen zijn bijgewoond door de raad van bestuur, maar de
raad van commissarissen heeft driemaal een deel van de vergadering buiten aanwezigheid
van de raad van bestuur beraadslaagd.
71

72 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
ONDERNEMINGSRAAD Een delegatie van de raad van commissarissen heeft een over-
leg met de ondernemingsraad bijgewoond. Dit is als een constructief en open overleg
ervaren. Inmiddels heeft Woonzorg Nederland een integriteitscode; een klokkenluidersregeling
is hiervan een onderdeel. Een delegatie van de Raad van Commissarissen heeft
eveneens contact onderhouden met het Landelijk Huurdersplatform, onder meer door
het bijwonen van bijeenkomsten met de aangesloten huurdersorganisaties.
De raad van commissarissen heeft in het verslagjaar de volgende besluiten genomen:
17 APRIL 2008 • Benoeming bestuurders en commissarissen
• Vaststelling reglementen raad van commissarissen
en commissies van de raad van commissarissen
26 JUNI 2008 • Vaststelling rooster van aftreden
• Opdrachtverlening externe accountant
• Vaststelling honoreringsregeling raad van commissarissen
27/28 OKTOBER 2008 • Wijziging samenstelling raad van bestuur door het terugtreden
van de tweede vice-voorzitter per 6 oktober 2008
• Vaststelling model voor vernieuwing topstructuur
(samenstelling en taakverdeling toekomstige raad van
bestuur), functiebeschrijvingen bestuurders en procedure
werving en selectie bestuurders
• Vaststelling vergaderschema 2009
WERKZAAMHEDEN COMMISSIES
De auditcommissie heeft de besluiten van de raad van commissarissen voorbereid
bij de belangrijke financiële onderwerpen, zoals de goedkeuring van de jaarrekening,
de begroting, het treasury Jaarplan en het Financierings- en beleggingsbeleid en grote
transacties (NMa verkoop en aankoop projecten Philadelphia). Het bestuursbesluit tot
aankoop van de projecten van Philadelphia is daarbij uitgebreid getoetst om vast te
stellen dat deze transactie onder voor Woonzorg gebruikelijke voorwaarden tot stand
is gekomen.

INVULLING WERKGEVERSROL / REMUNERATIEBELEID
De huidige raad van bestuur wordt gevormd door leden afkomstig uit de voormalige
raad van bestuur van Evean Groep en de leden van de raad van bestuur van Woonzorg
Nederland. Alleen de leden afkomstig uit de raad van bestuur van Woonzorg Nederland
zijn in dienst bij Woonzorg Nederland. Voor de beloning van deze leden van de raad
van bestuur wordt verwezen naar paragraaf 7.2 van de jaarrekening.
HONORERING In 2008 is de regeling van de honorering van de bestuurders –
mede op basis van externe adviezen – aangepast aan de nieuwe situatie binnen Espria.
De brancheregeling voor de zorgsector (NVZD-regeling) is daarbij als uitgangspunt
genomen voor de beloning van alle bestuurders in Espria-verband, dus ook de bestuurders
die – in ieder geval t/m 2009 – een arbeidsovereenkomst met Woonzorg hebben.
Woonzorg Nederland-bestuurders ontvangen overigens geen andere beloningen binnen
Espria-verband. Voorts past de NVZD-regeling ook binnen de kaders van de adviesregeling
Izeboud voor de woningcorporatiesector.
ZELFEVALUATIE
De raad van commissarissen heeft in oktober 2008 een beperkte zelfevaluatie gehouden,
buiten aanwezigheid van de raad van bestuur. Hierbij is onder andere de omvang en de
samenstelling van de raad van commissarissen aan de orde geweest. De raad van commissarissen
zal in het voorjaar van 2009 een uitvoeriger zelfevaluatie houden.
73

74 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
SAMENSTELLING
De samenstelling van de raad van commissarissen is per 31 december 2008 als volgt:
Naam L.C. Brinkman (1948)
Functie voorzitter
Commissie Invoering
Functie en voorzitter Bouwend Nederland
Nevenfuncties • vice-voorzitter VNO-NCW
• lid Sociaal-Economische Raad
• voorzitter bestuur Nederlandse Rode Kruis
• voorzitter bestuur Koninklijke Bibliotheek
• voorzitter bestuur Nationaal Instituut ICT in de Zorg (NICTIZ)
• commissaris RABO-Bouwfonds
• commissaris Fries-Groningse Hypotheekbank
• president-commissaris Zuidas Onderneming Amsterdam i.o.
Benoemd 08-04-2008
Afgetreden 01-05-2008
Naam L.C. Aukes (1946)
Functie eerste vice-voorzitter
Commissie Invoering
Functie en adviseur, onderzoeker, onderwijsontwikkelaar
Nevenfuncties • Centrum Innovatie en Onderzoek van Medisch Onderwijs,
Universitair Medisch Centrum Groningen
Benoemd 08-04-2008
Aftredend 2010 (1)

Naam M.J.M. Le Grand-Van den Bogaard (1943)
Functie tweede vice-voorzitter
Commissie Invoering
Functie en zelfstandig organisatieadviseur
Nevenfuncties • voorzitter Landelijk Expertisecentrum Verpleging & Verzorging
• commissaris Zorgverzekeraar De Friesland
• auditor bij ziekenhuisaccreditaties
• adviseur Governance and Support-Public Governance
en Gezondheidszorg
• adviseur Koninklijke Nederlandse Organisatie voor Verloskundigen
• voorzitter programmacommissie ethiek en gezondheid ZonMW
Benoemd 01-01-1998
Aftredend 2011 (1)
Naam G.L. Aquina (1939)
Functie lid
Commissie Audit
Functie en • voorzitter RvC Woonmaatschappij Domein
Nevenfuncties • bestuurslid Stichting Wetenschappelijk Onderwijs Bouwnijverheid
• lid begeleidingscommissie onderzoek Woningstichting Rochdale
• voorzitter voorbereidende raadsbijeenkomst gemeente Nuenen
• bestuurslid Huurdersvereniging i.o. Stichting Woonbedrijf Eindhoven
Benoemd 01-07-2000
Afgetreden 31-12-2008 (1)
Naam I.A. van Berckelaer-Onnes (1942)
Functie lid
Commissie Ledenzaken
Functie en emeritus hoogleraar orthopedagogiek Universiteit Leiden
Nevenfuncties • lid Adviescommissie Autisme Raad voor de Volksgezondheid
• lid Evaluatiecommissie Passend Onderwijs OCW
• hoofd Aut-Ina, training en advies
• voorzitter Raad van Advies Stichting de Boerderij Reek
Benoemd 08-04-2008
Aftredend 2009 (1,2)
75

76 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
Naam C. Bijl (1955)
Functie lid
Commissie Invoering, Ledenzaken
Functie en burgemeester Gemeente Emmen
Nevenfuncties • voorzitter Stichting Nazorg Ouwsterhaule
Benoemd 08-04-2008
Afgetreden 12-03-2009
Naam H.J. Bolding (1955)
Functie lid
Commissie Remuneratie
• bestuurslid Stichting Vrienden van Noorderbreedte
Functie en provinciesecretaris/algemeen directeur provincie Groningen
Nevenfuncties • lid algemeen bestuur Nederlandse Vereniging Bestuurskunde
Benoemd 08-04-2008
Aftredend 2009 (1,2)
Naam H. Borstlap (1946)
Functie lid
Commissie Remuneratie
Functie en lid staatsraad
• lid Adviesraad Academie voor management en leiderschap Avicenna
Nevenfuncties • bestuurslid Steenkampfonds
• arbiter Scheidsgerecht Gezondheidszorg
• voorzitter evaluatiecommissie Centraal Planbureau
Benoemd 01-10-2005
Afgetreden 14-01-2009
Naam H.J. van den Bosch (1949) (3)
Functie lid
Commissie Audit, Remuneratie
Functie en managementadviseur en commissaris, zelfstandig gevestigd
Nevenfuncties • bestuurslid Vastgoedmaatschappij Alliance
• commissaris Nieuwe Steen Investments N.V.
Benoemd 01-03-2005
Aftredend 2010 (1)

Naam J.M.M. Megens (1944)
Functie lid
Commissie Audit, Remuneratie, Invoering
Functie en • lid Raad van Beheer Koninklijke Cosun
Nevenfuncties • voorzitter RvC Eucord-Brussel
• voorzitter RvC Nederlandse Particuliere Rijnvaart Centrale
• voorzitter Kantoor Binnenvaart
Benoemd 08-04-2008
Afgetreden 14-01-2009
Naam R.J. van Solt (1948)
Functie lid
Commissie Ledenzaken
Functie en • commissaris wooncoöperatie ZVH
Nevenfuncties • commissaris Morgana
• commissaris Heiploeg
• commissaris Toekomstgroep
Benoemd 08-04-2008
Afgetreden 31-12-2008 (1)
Naam W.P. van Waveren (1946)
Functie lid
Commissie Audit
Functie en bestuursadviseur / managing partner Albatros Investments
Nevenfuncties • commissaris MBB Holding
• voorzitter RvC Emcart Groep
Benoemd 08-04-2008
Aftredend 2010 (1)
(1) Aftredend conform rooster van aftreden
(2) Niet herbenoembaar volgens eerdere afspraken
(3) Op voordracht van het Landelijk Huurdersplatform
Nevenfuncties worden vermeld voor zover relevant voor de vervulling van de taak
als commissaris. Alle leden van de raad van commissarissen zijn onafhankelijk van
de Stichting Woonzorg Nederland.
77

78 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
De vorming van Espria heeft in 2008 ook de nodige gevolgen gehad op de samenstelling
van de raad van commissarissen. Per 8 april 2008 is er ook op het niveau van de
raad van commissarissen een personele unie gevormd met Stichting Espria, de raad
bestaat per die datum uit dezelfde personen als de raad van commissarissen van de
stichting Espria. Om dit te kunnen bewerkstellingen zijn drie leden van raad van commissarissen
afgetreden; uit de voormalige raad van commissarissen van Evean Groep
en van Philadelphia Zorg zijn 5 respectievelijk 3 leden toegetreden tot nieuwe raad
van commissarissen van Woonzorg Nederland. Verder zijn afspraken gemaakt voor
het terugbrengen van de omvang van de raad.
Verdere mutaties sinds begin 2008:
• De heer A. Vos, mevrouw J.C.W. Vlug en mevrouw J. van Vliet zijn per 8 april
teruggetreden.
• De heer van Solt is per 31 december 2008 teruggetreden.
• De heer Aquina is per 31 december 2008 teruggetreden, maar per 1 mei 2009
opnieuw benoemd ter tijdelijke invulling van een vacature.
• De heren Borstlap en Megens zijn per 14 januari 2009 teruggetreden.
• De heer Bijl is per 12 maart 2009 teruggetreden.
• De heer Brinkman is per 1 mei 2009 teruggetreden en per die datum – ook als
voorzitter – opgevolgd door de heer M. van Rijn.
HONORERING
In 2008 is de honorering van de raad van commissarissen opnieuw vastgesteld voor
Espria, uitgaande van een fusie tussen alle partijen. Een deel van de beloning komt
ten laste van Woonzorg Nederland. De raad heeft zich daarbij laten bijstaan door een
externe adviseur. De regeling is primair gebaseerd op algemene uitgangspunten
uit de NCD-adviezen en niet op de branchecodes, omdat die geen rekening houden
met de omvang van de organisaties, de diversiteit van de activiteiten en het brancheoverstijgend
karakter (zorg en woningcorporaties). Voor de omvang van honorering
van de leden van de raad van commissarissen verwijzen we u naar paragraaf 7.2
van de jaarrekening.
Namens de raad van commissarissen,
M. van Rijn H.J. Bolding M.J.M. Le Grand-Van den Bogaard
voorzitter secretaris vice-voorzitter (voorzitter tot 8 april 2008)

BEWONERS ZIJN APETROTS OP
HUN APPARTEMENT
Een mooi voorbeeld van samenwerking tussen Espria-partners staat in Voorschoten.
Phila Oostbosch is een woonlocatie voor twaalf mensen met een verstandelijke
beperking in de nieuwbouwwijk Starrenburg II. Woonzorg Nederland heeft het
complex laten bouwen en is de verhuurder, Philadelphia begeleidt de bewoners.
De cliënten hebben ieder een eigen appartement met woonkamer, slaapkamer,
keukenblok, badkamer en toilet. Daarnaast zijn er twee gezamenlijke woonkamers
met keuken. Cliënten en begeleiders bereiden elke dag zelf de avondmaaltijd.
Overdag gaan de cliënten naar hun eigen dagbesteding, in de buurt. Het dagactiviteitencentrum,
de sociale werkplaats, of als vrijwilliger naar bijvoorbeeld
een verzorgingshuis.
Phila Oostbosch is tot stand gekomen op initiatief van een groep ouders die aanklopte
bij Philadelphia. Zij zochten ruimte waar hun kinderen met een beperking
onder begeleiding kunnen wonen. Woonzorg Nederland bouwde het pand,
Philadelphia huurt het en levert ondersteuning aan de twaalf cliënten.
Regiomanager Janny Voorhout van Philadelphia: “Een aantal cliënten komen
van een oud wooncomplex. Daar hadden we veel minder ruimte en privacy.
Hier hebben ze allemaal een eigen voordeur, een eigen sleutel en een eigen postbus.
Ze zijn allemaal apetrots. Tijdens de spitsuren ’s morgens en ’s avonds zijn er
twee begeleiders, de rest van de tijd is er altijd één begeleider om de bewoners
te ondersteunen, als zij thuis zijn.”
Voorhout ziet veel voordelen in de samenwerking van Philadelphia en Woonzorg
Nederland. Ze hoopt dat de begeleiders op de locaties door een goede samenwerking
minder last hebben van bureaucratie en zich meer kunnen richten op
de cliënten. “Ik zou het mooi vinden als Woonzorg Nederland en Philadelphia op
meer locaties goede huisvesting kunnen realiseren voor de cliënten van Philadelphia.
Als dat lukt, vind ik het een gigantisch succes.”

JAARREKENING
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 84
1 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 84
2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2008 86
3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2008 (indirecte methode) 87
OVERIGE GEGEVENS 88
KERNGETALLEN/ KERNCIJFERS 92

84 1. GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2008
ACTIVA
Na voorgestelde resultaatbestemming 2008 2007
Bedragen in € 1.000
Vaste activa
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie 2.386.179 2.427.537
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 88.767 88.733
Onroerende en roerende zaken ten dienste van 23.781 25.003
de exploitatie
Financiële vaste activa
2.498.727 2.541.273
Te vorderen BWS-subsidies 8.130 11.070
Andere deelnemingen 1.232 1.178
Effecten 133.421 144.525
Leningen u/g 1.935 1.672
Belastinglatentie 868 -
Geactiveerde Cap-premie 2.241 2.445
Vlottende activa
147.827 160.890
Voorraden 24.908 20.220
Vorderingen
24.908 20.220
941 1.396
941 1.396
Huurdebiteuren 3.548 2.916
Gemeenten - 614
Overige vorderingen 3.829 4.853
Overlopende activa 6.201 5.944
13.578 14.327
Liquide middelen 15.080 9.860
2.701.061 2.747.966

PASSIVA
Na voorgestelde resultaatbestemming 2008 2007
Bedragen in € 1.000
Groepsvermogen 780.800 804.719
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen 24.122 18.809
Overige voorzieningen 208 305
Langlopende schulden
24.330 19.114
Leningen overheid en kredietinstellingen 1.565.597 1.754.878
Te betalen Cap-premie 409 641
Waarborgsommen 88 97
Kortlopende schulden
1.566.094 1.755.616
Schulden aan kredietinstellingen 258.694 100.252
Schulden aan gemeenten 358 22
Schulden aan leveranciers 20.714 17.784
Belastingen en premies sociale verzekeringen 4.887 4.459
Overige schulden 6.547 2.160
Overlopende passiva 38.637 43.840
329.837 168.517
2.701.061 2.747.966
85

86 2. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
OVER 2008
Bedragen in € 1.000 2008 2007
Bedrijfsopbrengsten
Huren 245.343 241.233
Leveringen en diensten 20.557 22.547
Overheidsbijdragen -60 -43
Verkoop onroerende zaken 69.570 2.704
Wijziging in onderhanden werk 24.981 44.859
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 6.396 6.659
Overige bedrijfsopbrengsten 3.234 4.203
Som der bedrijfsopbrengsten 370.021 322.162
Bedrijfslasten
Kosten projecten en onderhanden werken 26.198 44.066
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 2.270 2.287
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 40.362 55.950
Erfpacht 680 659
Lonen en salarissen 16.518 15.404
Sociale lasten 1.930 1.943
Pensioenlasten 3.335 3.010
Overige personeelskosten 6.480 4.818
Lasten onderhoud 42.948 45.422
Leveringen en diensten 20.280 22.547
Overige bedrijfslasten 24.335 23.604
Som der bedrijfslasten 185.336 219.710
Bedrijfsresultaat 184.685 102.452
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 6.595 6.532
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten -6.985 -390
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 5.623 5.238
Rentelasten en soortgelijke kosten -87.372 -87.690
Financiële baten en lasten -82.139 -76.310
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 102.546 26.142
voor belastingen
Belastingen 863 -
Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie 103.409 26.142
actuele waarde materiële vaste activa
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa -127.329 -4.962
Groepsresultaat na belastingen na mutatie -23.920 21.180
actuele waarde materiële vaste activa

3. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2008
Indirecte methode, bedragen in € 1.000 2008 2007
Kasstroom uit operationele activiteiten
Bedrijfsresultaat 184.685 102.452
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen 2.270 2.287
Geactiveerde productie -6.396 -6.659
Overige waardeveranderingen 40.362 55.950
Vrijval/dotatie voorzieningen 5.216 1.897
Veranderingen in werkkapitaal:
Onderhanden projecten -4.233 1.323
Vorderingen 749 -4.167
Kortlopende schulden 2.878 -5.634
(exclusief schulden aan kredietinstellingen)
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 225.531 147.449
Ontvangen/(betaalde) interest -86.201 -86.305
Ontvangen financiële vaste activa en effecten 5.623 4.848
Kasstroom uit operationele activiteiten 144.953 65.993
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Investeringen in materiële vaste activa -78.594 -112.594
Desinvesteringen materiele vaste activa 1.248 5.255
Investeringen in financiële vaste activa -2.430
Desinvesteringen financiele vaste activa 1.959 1.319
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -75.387 -108.450
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden 38.084 162.997
Aflossing langlopende schulden -111.430 -137.327
Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten 9.000 18.000
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -64.346 43.671
Toename/afname geldmiddelen 5.220 1.214
87

88 OVERIGE GEGEVENS
STATUTAIRE RESULTAATBESTEMMING In de statuten van de stichting is geen
bepaling opgenomen met betrekking tot de bestemming van het resultaat. Artikel 70
van de Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen alleen uitkeringen mogen doen
in het belang van de volkshuisvesting.
VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING OVER HET BOEKJAAR 2008 De resultaatbestemming
is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de
Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt.
ENKELVOUDIGE RESULTAATBESTEMMING
2008
Onttrekking overige reserves -25.542
GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Er hebben zich na balansdatum geen
vermeldenswaardige gebeurtenissen voorgedaan.

ACCOUNTANTSVERKLARING Op de volgende pagina is de accountantsverklaring
opgenomen.
89

90 OVERIGE GEGEVENS ACCOUNTANTSVERKLARING

92 KENGETALLEN/ KERNCIJFERS
Kengetallen zijn gebaseerd op de enkelvoudige jaarrekening van Stichting Woonzorg
Nederland.
GEGEVENS WONINGBEZIT
Aantal verhuureenheden in exploitatie 2008 2007 2006 2005 2004
Woningen / woongebouwen 26.322 26.789 26.694 26.431 26.497
Verzorgingstehuizen: capaciteit 14.621 15.373 15.348 14.964 15.997
Verpleegtehuizen: capaciteit 1.853 1.853 1.853 1.828 1.918
Bedrijfsruimten 32 32 32 32
Parkeerplaatsen en garages 1.916 1.878 1.770 1.766 2.149
Overige verhuureenheden 403 408 403 407
Totaal verhuureenheden (ongewogen) 45.147 46.333 46.100 45.428 46.561
Aantal verzorgingstehuizen 157 165 166 159 180
Aantal verpleegtehuizen 18 16 16 18 18
Totaal verhuureenheden (gewogen) (1) 35.128 35.761 35.637 35.169 35.762
Totaal in aan-/verbouw 1.314 1.754 1.424 1.296 1.135
(1) de eenheden zijn als volgt gewogen: parkeerplaatsen en garages = 1/7 vhe, Kapel = 1/7 vhe,
Trafo = 1/7 vhe, ov. niet commerciële ruimte = 1/7 vhe, bedden = 1/2 vhe en de overige vhe’s als 1
vhe.
Mutaties in het bezit 2008
Aantal opgeleverd 679
Aantal verkocht -1.627
Aantal gesloopt -238
Totale mutatie in het bezit -1.186
VERHUUR
Verhuren van woningen 2008 2007 2006 2005 2004
Mutatiegraad 12% 13% 13% 13% 12%
Indirecte verhuureenheden zijn in deze tabel niet meegenomen. Deze gegevens worden
bijgehouden door de verhurende zorginstellingen.

KENGETALLEN PER GEWOGEN VERHUUREENHEID (GVHE)
Balans 2008 2007 2006 2005 2004
Materiële vaste activa 70.988 69.859 72.430 73.113 69.219
Financiële vaste activa 5.215 5.275 5.859 5.600 5.946
Vlottende activa 854 3.253 1.035 1.528 1.427
Eigen vermogen 22.099 22.422 24.461 23.545 20.848
Voorzieningen 686 2.083 421 32 141
Weerstandsvermogen 22.785 24.505 24.482 23.577 20.989
Langlopende schulden 45.112 49.760 48.470 48.515 47.191
Kortlopende schulden 9.160 4.334 5.972 8.150 8.412
Winst- en verliesrekening 2008 2007 2006 2005 2004
Huren 6.984 6.746 6.684 6.593 6.240
Onderhoudslasten 1.222 1.270 1.310 1.175 1.341
Personeelskosten 629 691 724 707 712
Financiële baten en lasten -2.360 -2.139 -2.201 -2.223 -2.270
Resultaat voor mutatie actuele waarde 2.898 790 1.741 1.940 1.785
Resultaat na mutatie actuele waarde -727 617 1.225 2.418 2.446
FINANCIERING
Bedragen in € 1.000 2008 2007 2006 2005 2004
Schuldrest langlopende schulden 1.584.703 1.779.477 1.727.231 1.706.163 1.687.444
Gemiddelde vermogenskostenvoet 4,6% 4,8% 4,8% 4,9% 5,2%
vreemd vermogen
Obligatie- en aandelenportefeuille 133.421 144.525 156.082 173.278 179.542
‘Duration’ langlopende schulden (jaren) 5,8 5,9 4,8 4,9 4,7
93

94 KENGETALLEN/ KERNCIJFERS
FINANCIËLE CONTINUÏTEIT
2008 2007 2006 2005 2004
Eigen vermogen/totaal vermogen 28,7 28,5 30,8 29,3 27,2
Weerstandsvermogen (1) /totaal vermogen 29,6 31,2 31,4 29,4 27,4
Totale vaste activa/lang vreemd vermogen 1,7 1,4 1,6 1,6 1,6
Current ratio (2) 0,1 0,8 0,2 0,2 0,3
Quick ratio (3) 0,1 0,7 0,1 0,1 0,1
(1) eigen vermogen plus egalisatierekening plus voorzieningen
(2) vlottende activa/kortlopende schulden
(3) vlottende activa minus voorraden/kortlopende schulden
OVERIG
Personeelsbezetting 2008 2007 2006 2005 2004
Personeelsbezetting ultimo jaar (aantallen) 365 413 410 420 439
Personeelsbezetting ultimo jaar (fte’s) 318 366 355 352 364
Personeelsbezetting (exclusief beheerders)
per 1.000 gvhe
6,15 8,00 7,39 7,36 8,31
Prijs-kwaliteitsverhouding 2008 2007 2006 2005
Gemiddeld aantal punten WWS 112,8 113,6 109,7 109,3
Gemiddelde netto huurprijs 435 425 414 404
Kwaliteit 2008 2007 2006 2005 2004
Uitgaven dagelijks onderhoud 20.547 20.279 19.264 11.691 14.705
Uitgaven planmatig onderhoud 22.378 25.141 27.423 29.621 33.261
Totale kosten onderhoud 42.925 45.420 46.687 41.312 47.966

COLOFON
EINDREDACTIE
Bureau Schrijfwerk | Jos Leijen, Voorhout
Woonzorg Nederland | Amstelveen
ONTWERP EN OPMAAK
OSAGE / Communicatie en ontwerp, Utrecht
FOTOGRAFIE
Rufus de Vries | Amsterdam
DRUK
Huig Haverlag | Wormerveer