De Woonvereniging - Hekkelman Advocaten & Notarissen

De Woonvereniging
Het fenomeen Woonvereniging vindt zijn oorsprong eind jaren '70, en wel in Nijmegen
bij het notariskantoor Hekkelman Terheggen & Rieter (thans Hekkelman Advocaten &
Notarissen geheten), en is inmiddels landelijk uitgegroeid tot ruim 1.500 verenigingen
met circa 70.000 deelnemers en heeft daarmee haar nut en levensvatbaarheid
ruimschoots bewezen.
Het is een bijzondere vorm van ‘eigen woningbezit’ waarbinnen een aantal mensen
zich verenigen op basis van het economische motief om relatief goedkoop een
bijzondere vorm van eigen woningbezit te kunnen realiseren.
De woonvereniging is de (juridisch) eigenaar van het pand, waarin de leden wonen. Als
lid van een woonvereniging ben je economisch gezien eigenaar van het door jou
bewoonde gedeelte van de woning.
Als lid heb je op basis van je lidmaatschap het recht op het gebruik van een deel van
de betreffende woning. In dit geval heb je dus een persoonlijk recht op het gebruik van
een kamer, inclusief het gezamenlijk gebruik van de gemeenschappelijke ruimten
(berging, gang, keuken etc.), die eigendom zijn van de betreffende woonvereniging.
Per woning wordt één woonvereniging opgericht, die juridisch eigenaar wordt van de
woning, bestaande uit een aantal kamers met gemeenschappelijke voorzieningen.
Samen met de andere medebewoners maak je dus als lid deel uit van de
desbetreffende woonvereniging. Iedere vereniging kiest zelf een bestuur, dat de
belangen van de leden vertegenwoordigt.
Tot slot worden de rechten en verplichtingen van de leden binnen de woonvereniging
nog beschreven in de statuten van die woonvereniging, zo nodig aangevuld met een
huishoudelijk reglement.
Voor het gebruik en het onderhoud van de gezamenlijke ruimten van de
woonvereniging worden meestal maandelijkse vergoedingen in rekening, zoals kosten
van energie, schoonmaak etc.

Hoe word ik lid van de woonvereniging .................
Op basis van getoonde interesse voor deze bijzondere woonvorm wordt je meestal via
een vriend, studiegenoot of kennis uitgenodigd om kennis te komen maken met deze
manier van wonen.
Door de notaris wordt een ontwerp-oprichtingsakte opgesteld, waarbij minimaal 2 en
vaak drie, vier, vijf zes of meer mensen de vereniging oprichten. In deze akte staat dat
er gezamenlijk via de vereniging een woning is of zal worden gekocht. De kosten voor
de oprichtingsakte van de vereniging en de kosten van de juridische levering van de
woning aan de vereniging komen doorgaans voor rekening van de koper.
In een aanvullende overeenkomst wordt bepaald van welke kamer je - als lid van de
woonvereniging - het persoonlijk gebruiksrecht krijgt.
Met een paar banken is - in samenspraak met notariskantoor Hekkelman - een
financieringsvorm ontwikkeld, waarbij je zonder het hebben van een (vast) inkomen
toch een lidmaatschap van de woonvereniging kunt verwerven. De financieringsvorm
wordt hierna besproken.
Hoe is de financiering geregeld
Financieel zijn woonverenigingen ook en met name interessant voor bewoners met een
te verwachten relatief korte woonduur, zoals studenten en startende alleenstaanden.
Tegen relatief lage maandelijkse woonlasten kan een riante (niet-zelfstandige) kamer
bewoond worden.
Ieder toetredend lid dient voor de verwerving van het recht om een kamer te betrekken,
een bedrag te storten in de kas van de woonvereniging (vergelijkbaar met een
koopsom bij koop van een zelfstandige woning). Het toetredende lid kan daarvoor -
indien de 'koopsom' niet uit eigen middelen gefinancierd kan worden - persoonlijk een
geldlening afsluiten bij de vooraf geselecteerde bank tegen de vooraf vastgestelde
condities en voorwaarden. Ieder lid van de woonvereniging betaalt dus zijn of haar
eigen financieringslasten. De leden zijn daarnaast meestal geheel of voor een deel
hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van overige leden bij die bank.
De woonvereniging verstrekt - tot zekerheid voor de nakoming van de gezamenlijke
verplichtingen van de leden - aan de bank het recht van hypotheek op de woning,
waarvan de vereniging eigenaar is. De bank verkrijgt daarmee een recht om de woning
openbaar te verkopen, indien één of meerdere leden langdurig niet betalen.
( het volgende geldt alleen voor de ING Bank):
Voor de financiering van de woonvereniging heeft de.ING Bank een product
ontwikkeld, waarbij zij onder voorwaarden ook bereid is de verwerving van een
lidmaatschap te financieren voor niet eerstejaars studenten zonder vast inkomen, maar
met een positief studieadvies. Hierbij hoeven ouders niet garant te staan, zoals in veel

andere vergelijkbare gevallen wel vereist is. Wel eist de bank dat de helft van het
aantal leden per woonvereniging een vast inkomen geniet en voldoet aan de standaard
acceptatiecriteria van de bank.
FACULTATIEF:
Waarborgfonds
In het bedrag dat moet worden betaald voor verwerving van het lidmaatschap is per
kamer een bedrag van € 1000,00 begrepen voor een éénmalige storting in een op te
richten waarborgfonds. Dit fonds is bestemd om onverhoopte financiële problemen
door wanbetaling van een van de leden of een andere calamiteit het hoofd te bieden.
Bij het einde van het lidmaatschap krijgt het desbetreffende lid zijn waarborgsom terug.
Door de hoofdelijke aansprakelijkheid van alle leden voor de financiële verplichtingen
van ieder individueel lid, kan de vereniging en/of kunnen de leden in financiële
problemen worden gebracht indien één van de leden niet aan zijn maandelijkse
verplichtingen voldoet. Teneinde de periode tussen ontstaan van de problemen en de
’doorverkoop’ van het lidmaatschap aan een nieuw lid te overbruggen, is een beroep
op het waarborgfonds mogelijk.
Het bestuur van dit fonds zal worden gevormd uit enkele onafhankelijke personen,
meestal een notaris en een vertegenwoordiger van het bestuur van de woonvereniging.
Zij beslissen over steunaanvragen e.d.
De Woonvereniging en de Fiscus
Fiscaal zijn de rente en overige financieringslasten met betrekking tot het
lidmaatschapsrecht aftrekbaar als 'eigen-woning-rente' in de zin van de Wet
Inkomstenbelasting 2001.
Voor leden met een eigen (belast) inkomen geldt derhalve dat de betaalde
financieringsrente mag worden afgetrokken van dat inkomen, zodat restitutie
(eventueel maandelijks) van teveel betaalde belasting kan worden verkregen. De netto
woonlasten worden daardoor verlaagd.
Mocht je op dit moment nog geen belast inkomen genieten, dan kun je nog niet
onmiddellijk profiteren van het genoemde fiscale voordeel. In dat geval betaal je
maandelijks de (hogere) bruto woonlasten. Wel kun je de betaalde rentelasten later -
op het moment dat je wel een inkomen geniet - aftrekken; een bijzondere vorm van
sparen!
Wellicht heb je in familie- of relatiekring wel iemand die je maandelijks dit bedrag wil
voorschieten; afbetaling kan dan eventueel t.z.t. plaatsvinden uit de teruggave van de
belastingdienst.

Een ander fiscaal voordeel van de woonvereniging is dat bij het uit- en intreden van
oude en nieuwe leden geen overdrachtsbelasting verschuldigd (thans 6%) is, welke
belasting bij overdracht van huizen normaal wel in rekening wordt gebracht.
Hoe kan ik mijn lidmaatschap 'verkopen'
Eigenlijk is er geen sprake van kopen of verkopen. Door de constructie van de
woonvereniging is en blijft de woonvereniging juridisch eigenaar en is het lid slechts
'economisch' eigenaar voor zijn of haar desbetreffende gedeelte. Bij uittreden wordt er
met de vereniging afgerekend alsof het een verkoop betreft. Daarna zoekt de
vereniging - al dan niet met hulp van het vertrekkende lid - een nieuw lid, die zich dan
als het ware 'inkoopt'.
De opzegtermijn bedraagt meestal 6 maanden, zodat met het vertrekkende lid uiterlijk
binnen die termijn financieel moet worden afgerekend. Die periode is bedoeld om het
vinden van een geschikt nieuw lid mogelijk te maken. De lasten in deze periode komen
wel voor rekening van het achterblijvende lid. Indien er eerder een nieuw lid is
gevonden, wordt deze termijn uiteraard bekort. Gelet op de huidige onroerend-goed
markt ligt het niet voor de hand dat er niet of niet tijdig een nieuw lid wordt gevonden.
Sterker nog, de omstandigheid dat er niet telkens overdrachtsbelasting opgehoest
hoeft te worden, verhoogt de verhandelbaarheid zeer.
(facultatief)
Vóór oplevering is het in dit geval niet mogelijk je lidmaatschap in de woonvereniging
op te zeggen. Dit is bepaald omdat de verkoper/ondernemer anders tussentijds met
andere leden te maken krijgt. Eén maand na de sleuteloverdracht is het lidmaatschap
van de woonvereniging wel vrij opzegbaar (met inachtneming van genoemde
opzegtermijn).
Voor toetreding van een nieuw lid gelden de volgende restricties:
· Voor toetreding tot de vereniging moet je meerderjarig zijn, of toestemming
hebben van de wettelijke vertegenwoordiger en de kantonrechter.
· De leden van de vereniging kunnen een nieuw lid weigeren zonder opgave van
redenen.
· Ook kan de vereniging besluiten iemand eerst aspirant-lid te maken ter
kennismaking of vanwege andere redenen.
Mr. W.E. van Delft
notaris bij Hekkelman, advocaten en notarissen te Arnhem en Nijmegen
Nijmegen, najaar 2005