uitgangspunten rood voor rood beleid - Gemeente Rijssen-Holten

1. Inleiding1.1 AanleidingOp 9 september 2010 heeft de commissie grondgebied de ‘evaluatie van deaanvragen om toepassing Rood voor Rood’ behandeld. Naar aanleiding hiervan zijner nieuwe uitgangspunten geformuleerd voor een meer eenvoudiger Rood voor Roodregeling. Door de huidige langdurige procedure te vereenvoudigen, wordt er meerduidelijkheid gecreëerd en hebben deelnemers vooraf meer inzicht of een Rood voorRood regeling voor hun locatie financieel haalbaar is of niet.1

2. Huidige regeling Rood voor RoodOp 27 november 2006 heeft de gemeenteraad het gemeentelijke beleidskader Roodvoor Rood vastgesteld. Dit was een nadere uitwerking zoals de regeling opgenomenwas in het streekplan van de provincie. De criteria die door de provincie gesteldwaren zijn nader gespecificeerd in ‘aanvullend gemeentelijk beleid Rood voor Roodgemeente Rijssen-Holten’. Samengevat houdt het beleid in dat ter compensatie vande sloop van minimaal 850m2 aan landschapsontsierende bedrijfsgebouwen, er eenbouwkavel voor één woning kan worden toegewezen. De getaxeerde waarde van debouwkavel moet ingezet worden voor investering in de ruimtelijke kwaliteit. Er zijneen aantal aftrekposten die ten laste gesteld mogen worden van deze waarde,namelijk:• De agrarische waarde van de bouwkavel (gangbaar is dit tussen de €5,- en € 10,-per m2);• De deelnemer mag 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de teslopen bebouwing zelf behouden;• Kosten voor de sanering van asbest• Sloopkosten (€25,- per m2)• Advieskosten, waaronder adviesbureau en ervenconsulent (max €15.000)• Kosten opstellen bestemmingsplan en wettelijk verplichte onderzoeken(legeskosten of bouwrijp maken van de kavel mogen niet opgevoerd worden).De restantwaarde die overblijft moet aantoonbaar geïnvesteerd worden inverbetering van de ruimtelijke kwaliteit, waaronder:• Bijdrage voor restauratie/renovatie van een cultuurhistorisch gebouw (dit mag niethet hoofdgebouw zijn);• Erfinrichting;• Eventueel een bijdrage in het gemeentelijk plattelandfonds.2

3. Nieuwe regeling ‘Rood voor Rood’3.1 Provinciale OmgevingsvisieIn 2009 is de provinciale omgevingsvisie vastgesteld. Regelingen vanuit hetvoormalige streekplan, waaronder Rood voor Rood, zijn als thema opgenomenbinnen de kwaliteitsimpuls groene ruimte. Deze kunnen gemeenten vervolgensthematisch uitwerken.Uitgangspunt blijft de sloop van alle landschapsontsierende bedrijfsgebouwen op eenerf, met een minimale oppervlakte van 850 m2. Als compensatie voor de sloopkunnen deelnemers een bouwkavel toegekend krijgen. Als tegenprestatie moeten erinvesteringen in ruimtelijke kwaliteit plaatsvinden. De hoogte hiervan is afhankelijkvan de getaxeerde waarde van de toegekende bouwkavel. Locatie en woningmoeten voldoen aan eisen van ruimtelijke kwaliteit en planologisch verantwoord zijn.Een combinatie met VAB-beleid is mogelijk. In het reconstructiegebied kan Roodvoor Rood gebruikt worden voor beëindiging van de intensieve tak van een gemengdbedrijf (niet in LOG). Waardvolle karakteristieke of monumentale gebouwen komenniet in aanmerking voor sloop.3.2 Uitgangspunten nieuw gemeentelijk beleidUitgangspunt Rood voor Rood:Het doel van Rood voor Rood is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in hetlandelijk gebied. De realisatie van dit doel wordt nagestreefd door de sloop vanminimaal 850 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsgebouwen. Om de kosten voorde sloop van de (agrarische) bedrijfsgebouwen te compenseren, wordt er eencompensatiebouwkavel toegekend. Kortom, in plaats van (agrarische)bedrijfsgebouwen komt er kwalitatief hoogwaardige woonbebouwing.Rood voor Rood en de Reconstructiezonering:Rood voor Rood is mogelijk binnen het extensiveringsgebied en verwevingsgebied.Het landbouwontwikkelingsgebied, welke expliciet is aangewezen voor deontwikkeling van agrarische bedrijven, is in principe uitgesloten voor toepassing vande Rood voor Rood regeling. Binnen het LOG-gebied is Rood voor Rood alleen bijuitzondering mogelijk op locaties aan de rand met het verwevings- ofextensiveringsgebied waar er al een mix van woonfunctie en agrarische bedrijvenaanwezig is. Voor het LOG-gebied blijft dus het “nee, tenzij” principe gehanteerdzoals deze ook van toepassing was in de oude regeling.Agrariërs die een gemengd bedrijf hebben kunnen Rood voor Rood gebruiken om deintensieve tak van hun bedrijf te beëindigen. De volgende voorwaarden geldenhiervoor:- Alleen binnen het extensiveringsgebied en het verwevingsgebied;- De extensieve tak van het agrarisch bedrijf mag behouden blijven, maar magniet uitbreiden, ook niet in de toekomst;3

- In het bestemmingsplan moet voorkomen worden dat nieuwvestiging, dan welomschakeling naar intensieve veehouderij plaatsvindt in nieuwe of bestaandebebouwing.Rood voor Rood kan onder voorwaarden ook ingezet worden bij verplaatsing vaneen (gemengde) veehouderij in:- het extensieveringsgebied met een bedrijfsomvang van meer dan 70 nge,waarvan minimaal 30 nge intensief (en dus niet in aanmerking komt voor deVIV-regeling)- het verwevingsgebied binnen een 250-meter Wav-zone (Wet ammoniak enveehouderij), waarbij het bedrijf wil verplaatsen naar het LOG-gebied, dan weleen sterlocatie.Te slopen bebouwing:Om voor de Rood voor Rood regeling in aanmerking te komen moet minimaal 850m2 aan landschapsontsierende bedrijfsgebouwen gesloopt worden. Dit kunnenbuiten gebruik gestelde agrarische bedrijfsgebouwen zijn, dan wel andere solitairebedrijfsbebouwing in het buitengebied. Cultuurhistorische en karakteristieke pandenin het buitengebied maken geen deel uit van deze regeling. Dit zijn onder anderepanden die opgenomen zijn in de inventarisatie karakteristieke panden (zieinventarisatie karakteristieke panden), dan wel door een ervenconsulent alswaardevol zijn aangemerkt. Daarnaast geldt dat bedrijfsgebouwen die minder dan 5jaar in (agrarisch) gebruik zijn geweest en gebouwen welke niet legaal zijn opgericht,niet in aanmerking komen voor de Rood voor Rood regeling.De Rood voor Rood regeling gaat uit van de sloop van alle voormalige agrarischegebouwen, inclusief erfverhardingen, mestplaten, kassen voor hobby- ennevenactiviteiten, sleufsilo’s. Deze bouwwerken, geen gebouw zijnde, tellen niet meebij de berekening van de sloopoppervlakte. Torensilo’s tellen wel mee.Compensatie bouwkavel:Om de kosten voor de sloop van de (agrarische) bedrijfsgebouwen te compenseren,wordt er een compensatie bouwkavel toegekend. Wanneer er meer dan 1700 m2aan landschapsontsierende bedrijfsgebouwen gesloopt wordt, kan de deelnemer,indien dit noodzakelijk is voor de financiële haalbaarheid, een verzoek doen om eentweede compensatie bouwkavel.Situering compensatie bouwkavel:Het uitgangspunt voor Rood voor Rood is landschapsontsierende bedrijfsgebouwenvervangen door kwalitatief hoogwaardige woonbebouwing. In principe wordt decompensatie bouwkavel dan ook gesitueerd op de slooplocatie zelf, dan wel directaansluitend aan het voormalig agrarisch bouwvlak. Een bouwkavel elders is mogelijkindien een compensatiewoning op de locatie zelf niet wenselijk is in verband metbelangen van omliggende agrarische bedrijven, dan wel wanneer de woonfunctie ineen gedeelte van het landelijk gebied te overheersend wordt waardoor de4

econstructiedoelen van dat gebied verstoord worden. Locaties die in aanmerkingkomen voor compensatie bouwkavel elders zijn:- locaties in stedelijk gebied (bebouwde kom)- Direct aansluitend aan het stedelijke gebied of een buurtschap- Aansluitend bij bestaande woon/bebouwingsclusters/linten in het landelijkegebied met een overwegende woonfunctie.Locaties binnen waardevolle gebieden, waaronder natuurgebieden en bosgebieden,komen ook niet in aanmerking voor een compensatie bouwkavel elders. Wanneereen compensatie bouwkavel in de nabijheid van uitgesloten gebieden ligt (minderdan 250m) kan alleen worden toegestaan indien deze geen nadelig effect heeft, opwelke wijze dan ook, op het betreffende waardevolle gebied.Criteria compensatiewoning:Een compensatiewoning op de slooplocatie zelf moet voldoen aan de bouwregelszoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan buitengebied. Eencompensatiewoning op een locatie elders binnen het stedelijk gebied moet voldoenaan de bouwregels conform het ter plaatse geldende bestemmingsplan.Deelnemers aan Rood voor Rood hebben ook de mogelijkheid om bij sloop van debestaande bedrijfswoning de inhoud van de bestaande bedrijfswoning samen tevoegen met de nieuwe compensatiewoning waardoor er één woning ontstaat van1500m3. Uiteraard zal de kavel waar gebouwd wordt zich wel moeten lenen voor derealisatie van een grotere woning. De voorwaarden hiervoor zijn o.a.:- de nieuwe woning wordt teruggebouwd op de slooplocatie;- De afstand van de woning tot de kavelgrens moet minimaal 25 meter zijn;- De bouwregels conform het vigerende bestemmingsplan buitengebied zijn vantoepassing op de nieuw te bouwen woning.Bestaande agrarische bedrijfswoning met een kleinschalige agrarischenevenactiviteit:Agrarische bedrijven die stoppen hebben vaak nog veel grond in bezit (weiland en/ofbouwland). Om deze vaak grote agrarische percelen te blijven onderhouden is erruimte nodig voor de opslag van onderhoudsmaterieel. Daarnaast is het ookwenselijk dat de landelijke uitstraling van het platteland behouden blijft door(hobby)dieren in de wei. Voor de voormalige agrariër met de wens voor eenkleinschalige agrarische nevenactiviteit, wordt de mogelijkheid geboden ommaximaal 250m2 aan bijbehorende bouwwerken bij de bestaande (eerste)bedrijfswoning te realiseren. Voorwaarden hiervoor zijn:- minimaal 2 hectare grond direct aansluitend aan het woonperceel;- de activiteiten mogen niet boven de 11Nge’s zijn en moeten planologischvoldoen aan het gebruik “hobbymatig” en ondergeschikt zijn aan dewoonfunctie;- De nieuwe bestemming blijft een woonbestemming. De agrarischebedrijfsbestemming vervalt definitief.5

Financiële regeling:Door de functiewijziging van agrarisch gebied naar een woonbestemming vindt ereen waardevermeerdering plaats. Deze waardevermeerdering wordt gebruikt om desloop van het gehele complex te bekostigen en eventuele asbestsanering en debestemmingsplan procedure te financieren. Daarnaast vraagt de gemeente vaniedere deelnemer een bijdrage in het gemeentelijk plattelandsfonds. Door middel vandit plattelandsfonds kan de gemeente projecten uitvoeren voor verbetering van deruimtelijke kwaliteit en het verhogen van de leefbaarheid van het platteland. Dehoogte van deze bijdrage zal bepaald worden op basis van een nader uit te voerentaxatie. Voorgesteld wordt om voor ieder Rood voor Rood project dezelfde bijdrage tevragen.Verankering in het bestemmingsplan:De Rood voor Rood regeling wordt planologisch vastgelegd in het bestemmingsplan.De (agrarische) bedrijfsbestemming zal gewijzigd worden in een woonbestemming.Door middel van een aanduiding zal aangegeven worden dat het gaat om een Roodvoor Rood woning. Op de locatie zal in de toekomst niet opnieuw een agrarischbedrijf zich kunnen vestigen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt binnen een jaar, nahet principebesluit van het college om medewerking te verlenen, ter inzage gelegd.Wanneer dit niet gebeurt, zal het verzoek opnieuw getoetst moeten worden en zalhet college opnieuw een besluit moeten nemen om al dan niet medewerking teverlenen aan de Rood voor Rood regeling.Gemeentelijk Plattelandsfonds:Het doel van het gemeentelijk plattelandsfonds zal nog nader gespecificeerd moetenworden. Één van de doelen zal is een saneringsregeling voor buiten gebruik gesteldebedrijfsbebouwing. Hiermee kunnen agrariërs die geen gebruik willen maken vanRood voor Rood, dan wel te weinig m2 hebben om in aanmerking te komen voorRood voor Rood, een tegemoetkoming krijgen in de sloopkosten. Overige doelen vanhet plattelandsfonds zullen de leefbaarheid van het buitengebied en investeringen inde ruimtelijke kwaliteit.Samengevat:De nieuwe Rood voor Rood regeling kan als volgt samengevat worden:- minimaal 850m2 aan landschapsontsierende gebouwen wordt gesloopt;- Er vinden geen taxaties meer plaats;- Alle te maken kosten zijn voor rekening van de aanvrager (leges, sloopkosten,asbestsanering etc.);- De aanvrager levert een compleet ontwerpbestemmingsplan met de wettelijkverplichte onderzoeken en een goedgekeurd landschapsplan waarmee delandschappelijke inpassing wordt gewaarborgd;- Ter compensatie wordt er een bouwkavel toegekend om de bouw van éénwoning mogelijk te maken;6

- Voor de investering in de ruimtelijke kwaliteit dient elke deelnemer eenbijdrage te doen aan het gemeentelijk plattelandsfonds. Deze bijdrage wordtgerekend per compensatie bouwkavel die toegekend wordt. Het bedrag zalnader bepaald moeten worden.Het voordeel van de nieuwe regeling is meer duidelijkheid voor de aanvrager voorafen een eenvoudiger procedure met een kortere doorlooptijd.7

4. ProcedurebeschrijvingVoor de Rood voor Rood regeling geldt de volgende procedure:1. Principeverzoek wordt ingediend met het verzoek om medewerking te verlenenaan een Rood voor Rood regeling. In het verzoek wordt tenminste het volgendeomschreven:a. Huidige situatie: situatietekening van de slooplocatie waarop de teslopen bebouwing aangegeven staat;b. Nieuwe situatie: situatietekening van de nieuwe situatie met gewenstecompensatie bouwkavel;2. Het college neemt een principebesluit om al dan niet medewerking te verlenenaan het verzoek. Wanneer er een positief besluit volgt, wordt de commissiegrondgebied hierover geïnformeerd;3. Bij elke bestemmingsplanprocedure wordt er een overeenkomst gesloten met deinitiatiefnemer waarin het volgende onder andere wordt geregeld:a. De deelnemer zorgt voor de sloop van de voormalige agrarischebedrijfsbebouwing;b. De deelnemer levert een compleet ontwerpbestemmingsplan met dewettelijk verplichte onderzoeken; Totale bedrijfsbeëindiging moet geregeld worden in hetbestemmingsplan; Voorkomen moet worden dat er nieuwe bedrijfsbebouwing in detoekomst wordt opgericht;c. Bij ontmenging moet voorkomen worden dat er nieuwvestiging dan welomschakeling naar intensieve veehouderij plaatsvindt in nieuwe ofbestaande bebouwing;d. De deelnemer dient een landschapsplan in waarin de landschappelijkeinpassing van de nieuwe situatie gewaarborgd wordt;e. Ter compensatie voor de sloop van de bebouwing, wordt de deelnemereen compensatie bouwkavel toegekend van maximaal 850 m2;f. De deelnemer stort voor elke compensatie bouwkavel op deslooplocatie €25.000 euro in het gemeentelijke plattelandsfonds;g. De deelnemer stort voor elke compensatie bouwkavel elders €100.000euro in het gemeentelijke plattelandsfonds;4. Nadat het college het ontwerpbestemmingsplan en het landschapsplangoedgekeurd heeft, wordt het ontwerpbestemmingsplan in procedure gebracht*;5. De milieuvergunning moet in overeenstemming met de nieuwe situatie wordengebracht/worden ingetrokken;6. De gemeenteraad stelt het definitieve bestemmingsplan uiteindelijk vast.* Binnen een jaar na het principebesluit van het college dient hetontwerpbestemmingsplan in procedure gebracht te zijn.8