bølerskogen borettslag ii forprosjekt for rehabilitering av våtrom

Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II Forprosjekt Fase 2
Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 20
3. Hvis det i forbindelse med en rehabilitering ikke lar seg gjøre å remontere utstyr som
før rehabiliteringen var forsvarlig, så må fellesskapet erstatte dette med nytt utstyr.
Kun i ekstraordinære tilfeller kan det være aktuelt å kreve at andelseier dekker
ekstrakostnadene.
4. Fellesskapet har ikke plikt til å erstatte skader på oppussings- og utbedringsarbeide
som andelseieren har utført, såfremt dette er en følge av nødvendige vedlikeholdseller
oppussingsarbeider. Fellesskapet bør imidlertid innenfor rimelige rammer godta
at kostnadene i enkelte våtrom kan bli høyere som følge av at det må benyttes flere
typer fliser, ulike typer utstyr etc. for å tilpasse arbeidet til eksisterende løsninger i
våtrommet. Er det tale om vesentlige tillegg som f.eks. at det er brukt sjeldne eller
luksuspregede løsninger er dette andelseierens risiko. Det synes rimelig å legge til
grunn at tilleggskostnader ut over 15 -20 % av kostnadene for istandsetting av
våtrommet etter installasjon av fellesanlegg (rør mm.) må bæres av andelseier. Man er
imidlertid ikke kjent med at det foreligger avgjørende rettspraksis knyttet til
overnevnte. Det vil derfor fortsatt være en del usikkerhet knyttet til løsningene.
Det presiseres at overnevnte er en juridisk betenkning og at det tas forbehold ved at det ikke
p.t. finnes noen rettspraksis på dette området.
4. Ansvar for fremtidige lekkasjer ved felles våtromsrehabilitering
Når det gjelder ansvarsforholdene for eventuelle fremtidige lekkasjer fra rehabiliterte våtrom
har vi innhentet synspunkter på dette fra advokat Prof. Dr. Juris Kåre Lilleholt og advokat
Morten Aagenæs.
Man kjenner ikke til at det foreligger noen rettspraksis på dette området, men det er grunn til å
tro at borettslaget, etter utløpet av garantitiden, fortsatt må bære ansvaret for feil og mangler
ved utførelsen, mens den enkelte andelseier må bære ansvaret for feil og mangelfullt
vedlikehold. Vi har vanskelig for å se at borettslaget ved dette tar noen vesentlig risiko.
Entreprenøren vil i forbindelse med rehabiliteringen bli pålagt omfattende egenkontroll av
kvaliteten på de arbeidene som blir utført. I tillegg ber man om en utvidet garantitid i
anbudsbeskrivelsen på 5 år. Eventuelle feil og mangler ved utførelsen bør bli avdekket i løpet
av disse 5 årene. Sannsynligheten for at fremtidige lekkasjer etter utløpet av garantitiden
skyldes feil og mangelfullt vedlikehold vil øke for hvert år. Forøvrig kan vi ikke se at det
foreligger noen realistisk alternativ metode for å rehabilitere våtrom som ville redusere denne
risikoen for borettslaget
5. Flertallskrav i borettslaget.
Styret i borettslaget har anledning til å treffe alle beslutninger om vedlikehold av borettslagets
bygningsmasse, og har også en forpliktelse til å sørge for at nødvendig vedlikehold skjer.
Dette innebærer at styret i borettslaget har anledning til å gjennomføre vedlikehold som f.eks.
utskifting av avløpsrør m.v
Dette arbeidets omfang og kostnad er imidlertid av en størrelse og konsekvens som gjør at de
fleste borettslags styrer ønsker å fremme det for generalforsamlingen. Etter vårt syn er det en
fornuftig løsning fordi alle andelseiere da kan få ta del i beslutninger som får stor innvirkning
på den enkeltes økonomi.
OBOS Prosjekt AS Januar 2011
P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc