bølerskogen borettslag ii forprosjekt for rehabilitering av våtrom

S. nr. 1263 Bølerskogen Borettslag II 

FORPROSJEKT 

Bølerskogen Borettslag II 

REHABILITERING AV VÅTROM 

Januar 2011

BØLERSKOGEN BORETTSLAG II 

FORPROSJEKT FOR REHABILITERING AV VÅTROM 

Utført av: OBOS Prosjekt AS v/ Rolf Asp 

Adresse: Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo 

Telefon: 22 99 18 72 / 22 86 57 96 

Bølerskogen borettslag II har engasjert OBOS Prosjekt AS til å utarbeide et forprosjekt for rehabilitering av 

våtrom. 

Vi har i denne rapporten presentert en grunnpakke, med 2 alternative tilleggspakker for utskifting av vann- og 

avløpsrør og totalrehabilitering av våtrom. Grunnpakken forutsetter utskifting av alle rør og rehabilitering av 

våtrommets gulv, tak og vegger. Tilleggspakke 1 gir økt standard for oppgradering av bad etter rørutskifting. 

Tilleggspakke 2 inkluderer egne vannmålere for varmt vann. Nivå på de ulike alternativene er avklart i møte med 

styret i borettslaget. Utover den standard som fellesskapet velger, kan den enkelte beboer gis mulighet til å heve 

standarden ved å bestille tilleggsleveranser for egen regning. 

Grunnpakke: Totale kostnader er stipulert til kr. 65.710.000,- inkl. 25 % mva. og finansieringskostnader. 

Alternativet forutsetter en husleieøkning på hhv. 20, 15, 11 og 5 % fra 01.07.11 til 01.07.14 for å kunne betjene 

beregnet økning i drifts- og kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 30 år. 

Tilleggspakke 1: Totale kostnader er stipulert til kr. 73.500.000,- inkl. 25 % mva. og finansieringskostnader. 



Tilleggspakke 2: Totale kostnader er stipulert til kr. 66.630.000,- inkl. 25 % mva. og finansieringskostnader. 



Rehabilitering av balkonger og rehabilitering av våtrom: 

Dersom boligselskapet ønsker å gjennomføre rehabilitering av balkonger, og rehabilitering av våtrom, i henhold 

til alternativ 7 i likviditetsanalysen, vil dette få følgende stipulerte kostnader: 

Totale kostnader er stipulert til kr. 126.887.484,- inkl. 25 % mva. og finansieringskostnader. 

Herav stipulert balkongtillegg til kr 637,- pr. andel pr. mnd.(36.132.184,-) 

Herav stipulerte kostnader for vedlikehold balkonger og rehabilitering av våtrom til kr 90.755.300,- inkl. 25 % 

mva. og finansieringskostnader. Alternativet forutsetter en husleieøkning på hhv. 25, 20, 12 og 5 % fra 01.07.11 

til 01.07.14 for å kunne betjene beregnet økning i drifts- og kapitalutgifter forutsatt nedbetalingstid på lån over 30 

år. I tillegg kommer balkongtillegget på kr 637,- pr. andel pr. mnd. 

Prosjekt nr.: Utarbeidet av: Kontrollert av: Godkjent: Dato: 

100411 Rolf Asp Lars Iddeng Lars Iddeng 07.01.2011

Snr. 1263 Bølerskogen Borettslag II Forprosjekt Fase 2 

Utskifting av vann- og avløpsrør, rehabilitering av bad side 1 

1 INNLEDNING 

1.1 FORMÅL/BAKGRUNN 

1.2 PROSJEKTORGANISASJON 

2 BEFARINGER 

3 TEKNISK BESKRIVELSE - ORIGINALE LØSNINGER 

3.1 GRUNNDATA FOR BOLIGSELSKAPET 

3.2 DATA TEKNISKE INSTALLASJONER - VVS 

3.2.1 Innvendige vann og avløpsrør 

3.2.2 Oppvarming 

3.2.3 Ventilasjon 

3.2.4 Elektro 

3.2.5 Bunnledninger/utrekkledninger 

2.3 FELLESAREALER I KJELLER 

2.4 BYGNINGSTEKNISKE LØSNINGER PÅ BAD OG KJØKKEN 

4 GENERELT OM SANITÆRT RØRANLEGG OG VÅTROM 

4.1 VÅTROMSSKADER OG VANNLEKKASJER 

4.2 ALDRING AV AVLØPSRØR 

4.3 ALDRING AV VANNRØR 

4.4 GJELDENDE LOVER, REGLER OG BRANSJENORMER 

4.5 REHABILITERING AV BADEROM – NOEN JURIDISKE SPØRSMÅL 

5 MODERNISERING AV SANITÆRT RØRANLEGG OG VÅTROM 

5.1 GENERELT OM MODERNISERING/REHABILITERING AV VÅTROM OG SKIFTE AV RØR 

5.2 ALTERNATIV LØSNING UTEN SKIFTE AV RØRLEDNINGER 

6 FORSIKRINGSUTBETALINGER OG SKADEERFARINGER 

6.1 NØKKELTALL FORSIKRING 

7 TILSTANDSREGISTRERINGER OG VURDERINGER 

7.1.1 Vann- og avløpsrør, gjeldende leiligheter fra 1-4 etasje. 

7.1.2 Vann og avløpsrør, påbygde 5 etasjer. 


7.1.4 Varmtvann 


7.1.6 Elektrisk anlegg 

8 UTBEDRINGSBEHOV OG NYE TEKNISKE LØSNINGER 

8.1 UTBEDRINGSBEHOV 

8.2 TEKNISKE ALTERNATIVER FOR UTBEDRING 

9 ØKONOMISKE KONSEKVENSER - FREMDRIFT 

9.1 KOSTNADSOVERSLAG 

9.2 LIKVIDITETSANALYSE 

9.3 KONSEKVENS FOR MÅNEDLIGE FELLEKOSTNADER 

9.4 MULIGE STØTTEORDNINGER 

9.5 FREMDRIFTSPLAN 

10 VEDLEGG 

10.1 LIKVIDITETSANALYSER 

10.2 LIKVIDITETSANALYSE, SAMMENSTILLING MED BALKONGREHABILITERING 

10.3 SKJEMA FRA RØR OG VÅTROMSBEFARINGER 

10.4 FOTOBILAG 

OBOS Prosjekt AS Januar 2011 

P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc 

2 

2 

3 

4 

5 

5 

6 

6 

6 

7 

7 

7 

7 

8 

9 

9 

10 

12 

14 

17 

23 

23 

25 

32 

32 

33 

33 

34 

34 

34 

34 

35 

37 

37 

43 

45 

45 

49 

49 

51 

52 

53 

53 

54 

55 

56



1 Innledning 

1.1 Formål/bakgrunn 

Bakgrunnen for forprosjektet er en vedlikeholdsnøkkel fra OBOS Prosjekt i 2010. Rapporten 

fra OBOS Prosjekt konkluderte med behov for å starte planleggingen av en rehabilitering av 

røranlegg og våtrom. Det er en del avløpsstammer som har synlige tegn (rustrenner/rustvorter) 

på at levetiden er omme. 

Med bakgrunn i overnevnte har boligselskapet ved denne rapporten fått vurdert mulige 

tekniske løsninger for utskifting/rehabilitering av avløpsstammer til bad og kjøkken og 

alternative kombinasjoner av tiltak på bad forøvrig. 

Mulige fordeler og ulemper ved alternativene, estimerte kostnader for alternativene og 

konsekvenser for felleskostnader, vedlikeholdsplikt og forskjellige juridiske forhold er også 

belyst i forprosjektet. 

Målsettingen med forprosjektet er hovedsakelig å belyse hvilke utbedringsmuligheter som 

finnes og anbefale tiltak slik at rør og bad kan blir satt i best mulig teknisk stand. Ved å følge 

foreslåtte tiltak, kan pågående og framtidige skader og lekkasjer forebygges. 

De foreslåtte tiltakene er forsøkt lagt opp til en standard som så langt som mulig svarer til 

krav i dagens byggeforskrifter og i Byggebransjens våtromsnorm (BVN). Dvs. at badene i 

etterkant av tiltakene skal kunne brukes uten at bygningen skal få vann- og fuktskader som 

følge av normal bruk. 

Et forprosjekt av denne type skal utgjøre nødvendig beslutningsgrunnlag for at boligselskapet 

som fellesskap skal kunne fatte riktige vedtak vedrørende rehabilitering av røranlegget i 

bygningen, og eventuell rehabilitering/ modernisering av våtrom. 


P:\1263\VVS\Forprosjekt våtrom 2010\3\3.04\Forprosjekt Bølerskogen 2 brl (Reparert).doc



1.2 Prosjektorganisasjon 

Følgende aktører har medvirket ved gjennomføring av dette forprosjektet: 

Boligselskap 

Selskap Bølerskogen Borettslag II 

Styreleder Mekonnen Germiso 

Adresse Bølerskogen 2 

Telefon 0691 Oslo 

E- post bolerskogen2@yahoo.no 

Forretningsfører 

Navn OBOS Eiendomsforvaltning 

Adresse Pb. 6668, St. Olavs Plass, 0129 Oslo 

Telefon 22 86 59 99 

Utførende av rapport 

Firma OBOS Prosjekt AS 

Konsulent Rolf Asp 

Adresse Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo 

Besøksadresse Vitaminveien 1A, 0485 Oslo 

Telefon 22 99 18 72 

Telefaks 22 86 59 66 

E-post rolf.asp@obos.no 





2 Befaringer 

Befaring i leiligheter er gjennomført av Rolf Asp og Petter Erstad fra OBOS Prosjekt AS. 

Styret i borettslaget har foretatt utvelgelsen av de leiligheter som er befart. 

Det er foretatt befaringer i følgende leiligheter og fellesarealer i kjeller i forbindelse med dette 

forprosjektet, den 04.10.2010 og 05.10.2010: 

Utmarkveien 12: 4 et. Høyre side 

Utmarkveien 13: 1 et. Venstre side 

Bølerskogen 12: 1 et. Venstre side 


Utmarkveien 19: 2 et. 



Bølerskogen 10: 2 et. Venstre side 

Bølerskogen 25: 2 et. 


Utmarkveien 31: 5 et. Venstre side 



Utmarkveien 12: 4 et. Midt 


Det er foretatt befaring av i alt 15 leiligheter, og av aktuelle kjellerarealer der sanitære 

rørføringer finnes. Det ble utført besiktigelse i alle blokker og i alle leilighetstyper. 

Befaringene omfattet en visuell tilstandsvurdering av våtrom med tilhørende vann- og 

avløpsrør. Det er ikke utført fysiske inngrep i bygningsmassen. Inspisering av røranlegg er 

følgelig kun utført der anlegget er visuelt tilgjengelig. 

Sluk ble kontrollert og fuktmålinger i gulv og vegger ble foretatt på steder som 

erfaringsmessig er utsatte for fuktighet. Fuktmålinger er ikke utført overalt i alle bad. 

De fleste inspiserte badene er nærmest opprinnelige, dvs. rør, overflater og sluk er de 

originale. To bad var rehabilitert i nyere tid med nytt sluk og membran. Leiligheter i 5 etasje 

er påbygget i 1990, og har av den grunn ikke samme tekniske løsning som leiligheter fra 1-4 

etasje. 

Vi mener at befaringen i de utvalgte leilighetene har gitt et akseptabelt bilde av den 

gjennomgående tilstanden for våtrom i borettslaget. 

Det ble utfylt et våtromsskjema for hver av de befarte leilighetene som i all vesentlighet dreier 

seg om den bygningsmessige biten med henhold til belegg, fliser, membran etc. Disse 

skjemaene følger i vedlegget. Skjemaene kan ikke danne grunnlag for salgstakst e.l, og gir 

kun informasjon om observerte utbedringsbehov. Skjemaene er å forstå som en del av denne 

rapporten og kan ikke tas ut av sammenhengen og benyttes separat. 





3 Teknisk beskrivelse - originale løsninger 

3.1 Grunndata for boligselskapet 

Bølerskogen Borettslag II består av 340 leiligheter fordelt over 10 boligblokker. 6 blokker ble 

påbygget i 1989/90 og har nå 5 etasjer med saltak. De resterende 4 blokkene har 4 etasjer med 

svakt hellende tak. Leilighetenes størrelse varierer fra 1 til 4 rom. Bygningene er registrert 

påbegynt i 1956 og ferdig oppført i 1958. Bølerskogen Borettslag II har beliggenhet på Bøler i 

Oslo. Blokkene ligger i landlige omgivelser med store grønt- områder mellom blokkene. 

Terrenget er lett kupert med blanding av gressplener og skogstomt. 

Boligselskapets eiendom har gnr. 164 og bnr. 21. Boligselskapet har adresse: 

- Bølerskogen 1-2 

- Utmarkveien 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29 og 31. 

Bebyggelsen består av 34 fire roms leiligheter, 195 tre roms leiligheter, 87 toromsleiligheter 

og 24 ett roms leiligheter. Blokkene er fundamentert helt eller delvis på fjell. Grunnmurer og 

kjellermurer er i støpt betong. Bærende vegger og dekker i armert betong. Lettvegger rundt 

badet er bygd i lett betong, mens lettvegger mellom soverom og stue er bygd med stenderverk 

med gipsplater. 

Blokkene har, som nevnt over, to typer takkonstruksjon for henholdsvis blokker med 4 etasjer 

og blokker med 5 etasjer. 4 etasjers blokker (4stk.) har oppforet tretak / slakt pultak med 

helling i en retning over støpte dekker tekket med takpapp. 5 etasjers blokker (6stk.)har 

saltakkonstruksjon tekket med betongtakstein. 

I forbindelse med dette forprosjektet er tegninger innhentet fra Oslo kommune ved Vann- og 

avløpsetaten og Plan- og bygningsetaten i tillegg til OBOS Prosjekts eget tegningsarkiv. 

Tegningsdokumentasjonen for sanitæranlegget er så godt som komplett for påbygde 5 etasjer. 

For opprinnelige blokker (1-4 etg) er tegningsgrunnlaget svært mangelfullt, og begrenser seg 

til bunnledningsplan fra VAV for noen blokker, samt opprinnelige plantegninger i svært 

dårlig kvalitet for blokk 1,2,3,4,5,8,9 og 10. 

Leilighetsfordelingen er: 

Leilighetstype Antall 

1-roms 24 

2-roms 87 

3-roms 195 

4-roms 34 

Sum 340 





3.2 Data tekniske installasjoner - VVS 

3.2.1 Innvendige vann og avløpsrør 

Opprinnelige leiligheter (1-4 etg): 

Avløpsrør og sluk i Bølerskogen Borettslag II er av støpejern med støpte skjøter av bly. 

Avløpsrørene (stammene) er de opprinnelige fra bygningenes oppføring, dvs. ca. 60 år gamle. 

Det ble ved befaring observert enkelte reparasjoner og utskifting av avløpsstammer i de 

befarte leilighetene og i kjellerlokaler. Avløpsrørene er utført i 4” støpejern. Sluk og 

sideledningen frem til sluk er av dimensjon 2” støpejern. 

Oversikt over antall avløpsstammer i de ulike blokker: 

Blokk 1, 6 opplegg, betjener kjøkken og bad. (iflg tegning) 

Blokk 2, 10 opplegg, betjener kjøkken og bad. 1 opplegg pr leilighet. (4”) (iflg tegning) 


Blokk 4, 7 opplegg. 1 stk betjener kjøkken, 1 stk betjener bad og 5 stk betjener bad og 

kjøkken. (iflg tegning) 





Blokk 7, 10 opplegg, betjener kjøkken og bad. 1 opplegg pr leilighet. (4”) (ingen tegninger) 




Antall avløpstammer har fremkommet av originale bunnledningsplan i noen blokker, samt 

etasjeplan i dårlig kopikvalitet. Det foreligger få originale sanitærtegninger. Det er totalt 81 

avløpsstammer i boligselskapet. 

Innvendige stigeledninger for vann er av typen sterke kobberrør, det vil si stive tykkveggede 

kobberrør for gjenger og topplodding. Vanninnlegg av kobber er ført til overkant av 

kjellergulv. I tak i kjeller er det ført horisontalt kjellerstrekk (vannrør) med oppleggskraner for 

hver oppleggsstamme (vertikal leil. rekke). 

Påbygde 5 etasjer: 

Avløpsrør er påmontert eksisterende lufteledninger fra 4 etasje. Det er montert plastsluk med 

klemring på badene i 5 etg. Det er derfor å anta at avløpsrørene i gulv er av plast, og ikke 

støpejern, som i øvrige etasjer. Plastrør var også meget vanlig på den tiden 5 etasjene ble 

bygget. 

I disse leilighetene er det montert tynnveggede kobberrør for kappilærlodding. Trolig type 

cuterlex eller tilsvarende. Vannrørene er ikke påkoblet de respektive leiligheter i etasjen 

under, men det er trukket en egen tilførselsledning for varmt og kaldt vann fra kjeller til 5 etg. 

I 5 etg fordeler vannrørene seg til de respektive leiligheter i oppforet gulv. Samtlige vann- og 

avløpsrør ligger hovedsakelig i oppforet gulv mellom 4- og 5- etasje. 


Oppvarming av leilighetene skjer med vannbåren varme, radiatoranlegg. Badene har 

opprinnelig radiatorer, men mange bad og toalettrom har nok ettermontert varmekabler. 






Ventilasjonssystemet for boligselskapet, med unntak av påbygde 5 etasjer, er basert på 

prinsippet om oppdriftsventilasjon, hvor varm luft stiger. Påbygde 5 etasjer ser ut til å ha 

mekanisk avtrekksventilasjon fra bad og kjøkken. 

Hver leilighet har opprinnelig avtrekk fra bad og kjøkken. Noen steder ble det observert tette 

spalter og tildekkede luker. Det er viktig at luker og åpninger, spesielt på bad, holdes åpne 

hele året. Hvis ikke fuktigheten blir luftet ut, vil det fort bli fuktskader og danne seg mugg og 

sopp. 

Enkelte bad er i dag helt uten ventilasjon. Dette skyldes stengte avtrekksluker og mangel på 

tilluft. Det er opprinnelig avtrekk på bad, med tilluft i spalte under dør. Flere steder var det 

manglende spalte, noen steder stengte eller tildekkede luker. Dette er svært uheldig og 

resulterer i null ventilasjon på det mest belastede rommet i hver leilighet. 

På sikt får man svertesopp og muggdannelse noe som både er helseskadelig, spesielt for 

allergikere og astmatikere, og skadelig for enkelte bygningsmaterialer. 

3.2.4 Elektro 

I de opprinnelige leilighetene er det er ikke separat sikringskurs til badet. Kurs på bad er felles 

med kurs for øvrige lys og stikk i leiligheten, det vil si en 10 A kurs (1,5 mm 2 

). Det er montert 

jordfeilbryter eller jordfeilvarsler. I enkelte leiligheter er det i regi av andelseier trukket opp 

egen 16 A kurs til badet slik at man kan ha vaskemaskin og tørketrommel på badet. Alle de 

befarte leilighetene har automatsikringer i sikringsskapet. 

2 

I 5 etg leilighetene, bygget i 1989, ble det observert egne kurser til bad. (15A, 2,5mm 

tilførsel til vaskemaskin/tørketrommel.) 

3.2.5 Bunnledninger/utrekkledninger 

Bunnledninger er rørene som går under bygningen/kjellergulvet. Uttrekksledningene er 

avløpsrørene fra bygningen (forlengelsen av bunnledningen) fram til fellesnettet (offentlig 

hovedledning). Vanninnlegget er tilsvarende rør lagt i grunn fra offentlig nett i gate frem til 

innvendig hovedstoppekran ved kjellergulv. 

En vurdering av bunnledninger, uttrekksledninger og vanninnlegg inngår ikke i dette 

prosjektet. Ved gjennomføring av tiltak på avløpsrørene, bør det bli gjennomført en rens og 

videoinspeksjon av bunnledningene. 

2.3 Fellesarealer i kjeller 

Kjeller består for det meste av private boder, felles boder og søppel rom som ikke lenger er i 

bruk. I kjelleren er det begrenset med plass for etablering av lager for entreprenør og 

provisoriske dusj-/toalettløsninger for beboere under en eventuell våtromsmodernisering. 

Slike fasiliteter må etableres utvendig i containere, og det må benyttes sanitærbrakker som 

anordnes som flyttbare seksjoner. 





2.4 Bygningstekniske løsninger på bad og kjøkken 

Opprinnelige baderom 1-4 etg: 

Alle bad ligger inn mot midten av bygningskroppen, noen ligger mot gavelvegg, men alle er 

uten vindu. Tilgang på bad er via entré. Badene er tilnærmet like store, utstyrt med wc, 

servant og opprinnelig badekar, som mange har fjernet gjennom årenes løp. Dører til alle bad 

slår innover. 

Alle dekker i bygningene er støpt i betong. Originale bad hadde Terazzogulv med fall til sluk 

og hulkil løsning. Pr. i dag varierer toppsjiktet både i type og tilstand i de befarte leilighetene. 

Overflatene varierer mellom terazzo, vinylbelegg, vinylfliser, mosaikkfliser, vanlige fliser og 

maling. 

Baderom 5 etg: 

Alle bad ligger inn mot midten av bygningskroppen, med unntak av noen leiligheter, hvor 

badet ligger mot utvendig gavelvegg. Noen leiligheter har 1 stk separat wc-rom og 1 stk 

baderom med servant og dusj, mens andre har 1 stk baderom med wc, servant og dusj. Alle 

baderom er uten vindu. 

Kjøkken: 

Hva gjelder kjøkken så er det stor grad av variasjon i innhold og standard, fra det originale til 

helt nye kjøkkeninnredninger med integrerte hvitevarer, i alle leilighetstyper. 





4 Generelt om sanitært røranlegg og våtrom 

4.1 Våtromsskader og vannlekkasjer 

Vannlekkasjer fra våtrom er et problem i de fleste eldre boligselskap. Dette er en kilde til 

konflikt mellom beboerne, og ikke minst mellom kjøper og selger ved omsetting av brukte 

leiligheter. De fleste som har, eller har hatt tillitsverv, har også fått erfare dette. 

Årsaken til lekkasjene kan være flere. De vanligste årsakene er: 

- manglende membran 

- dårlig vedlikehold 

- normal aldring av sluk og avløpsrør i form av rustangrep, materialer og overflatebehandlinger 

som ikke er tilpasset bruken av våtrommene 

- feil bruk av baderom 

Behovet for reparasjoner av denne typen mangler og skader kommer stort sett brått på de 

fleste beboere, og kostnadene ved en fullverdig utbedring er så store at mange fristes til å 

velge løsninger som ikke løser alle problemene med våtrommet. 

I mange tilfeller velges det også enkle løsninger i mangel av kunnskap om riktig oppbygning 

av et våtrom. Som eksempel kan nevnes en utbedring av gulvet med membran, gulvvarme, 

påstøp og fliser. Beboeren har i god tro lagt ned store kostnader i å utbedre gulvet for å hindre 

lekkasjer, samt heve komforten og standarden på badet. Dette vil imidlertid være tilnærmet 

bortkastet hvis man har et gammelt sluk hvor det ikke er mulig å etablere en tett anslutning 

med klemring for membranen (dette gjelder uansett om tilstanden til sluket isolert sett er bra). 

I tillegg har man også risikoen ved lekkasjer rundt gamle avløpsrør fra servant og badekar der 

disse rørene går gjennom den nye membranen, og lekkasjer fra de samme rørene der de ligger 

innstøpt i dekket under den nye membranen. Det samme problemet har man også med 

avløpsrøret fra sluket og til avløpsstammen. 

Selv om en beboer isolert sett velger en fullverdig utbedring av eget baderom med nytt sluk, 

membran på gulv og vegger, nye rør til og fra sluk og nytt avløpsrør, kan man få problemer 

når naboen over og under skal skifte avløpsrør i sine leiligheter. Vi opplever sjelden at 

beboere inkluderer utskifting av rørføringer gjennom dekker over og under eget bad, når de 

iverksetter modernisering av sitt bad. 

For boligselskap er det naturlig å finne frem til helhetlige, kvalitetssikrede fellesløsninger for 

forhold som griper alvorlig inn i bygningskonstruksjonen og derved inn i boligselskapets 

felles forvaltede verdier. 

Den beste måten å ta tak i problemet på, er å skaffe seg en oversikt over tilstanden til 

rørføringer og våtrom, samt omfanget av eventuelle skader og lekkasjer. Deretter velges en 

helhetlig løsning i stedet for individuelle variable løsninger. 





4.2 Aldring av avløpsrør 

Som alle andre deler i bygningskroppen vil også sanitæranlegg med tilhørende 

rørinstallasjoner eldes. Ingen rør i sanitæranlegget er forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. 

Støpejernet vil over tid forandre struktur. Selv om støpejernet tilsynelatende ser helt ut, skjer 

det store forandringer innvendig. Jernet i støpejernsrøret ruster opp innenfra, mens kullstoffet 

blir igjen. Dette kalles grafittisering. Grafitt er porøst, slipper vann gjennom, og tåler ingen 

belastning. 

Grafitt har samme kvalitet som kullstoffet i blyanter. Denne forandringen av rørene blir først 

synlig når det kommer rustvorter på utsiden, hull med vanngjennomtrenging på deler av røret 

eller ruststriper på røroverflaten. Oppdages slike skader må de ikke "pirkes borti”, da det lett 

kan oppstå større hull på røret. 

Tilsvarende kan man ved kontroll av sluket se rustdannelser og porer hvor vannet kan sive inn 

i betongen/gulvkonstruksjonen. Ved rensing av sluk eller staking av rør som har kommet 

langt i denne grafittiseringsprosessen, vil det være overhengende fare for at man lager hull på 

røret/sluket. Figuren nedenfor illustrerer hvordan aldring av avløpsrør laget av støpejern skjer. 

Tilsvarende vil illustrasjon på neste side vise hvordan aldring av støpejernssluk skjer. 

Støpejern 

Rust 

Porøs 

grafitt 

Hull rustvorter 

Hull med vanngjennomrengning 

og ruststriper Hull med vannblemmer 

på røroverflaten under malingen 





ALDRING AV STØPEJERNSSLUK 

Fra badekar/servant Slukrist Vannstand Gulv 





4.3 Aldring av vannrør 

Kobberrør og messingdeler som er benyttet i boligselskapet har begrenset teknisk levetid og 

en anbefalt brukstid som følge av innvendig korrosjon i rørene. Figuren under illustrerer 

hvordan antall lekkasjeskader normalt utvikler seg ved for eksempel oppvaskmaskiner og 

kobberrør over tid. 

Korrosjon kommer fra det latinske navnet corrodere, som betyr å gnage i stykker eller tære 

på. Det er i hovedsak to typer korrosjon som opptrer innvendig i vannrørene, og det er lokal 

korrosjon og jevn korrosjon. Den jevne korrosjonen skjer normalt så langsomt at det ikke 

oppstår lekkasjer som følge av den. Lokal korrosjon kan derimot utvikle seg svært raskt på et 

svært lite området, kan ofte være på størrelse med knappenålshode. Lokale korrosjonstyper 

kan blant annet være groptæring, erosjonstæring og korrosjons utmatning. Foto 1 og 2 under 

viser eksempler på groptæring og erosjonskorrosjon på kobberrør. 

Groptæring (hull i røret) 

Foto 1 Eksempel på groptæring i kobberrør 





Foto 2 Eksempel på erosjonskorrosjon i kobberrør 

Erosjonskorrosjon 

(nesten hull i røret) 

Messingdeler (dvs. kobber og sinkblanding), som koplinger og ventiler kan utsettes for 

korrosjon som kalles spenningskorrosjon, erosjonskorrosjon og avsikning. 

Spenningskorrosjon kan opptre på gamle og også nyere messingdeler, mens erosjonskorrosjon 

opptrer på gamle rørdeler. Avsikning betyr at sinken i messingen løses opp og forsvinner fra 

godset. Aktuell komponent får da en sprø og porøs kobbermasse som har redusert styrke. 

Messingdeler produsert etter 1992 skal være avsinkingsbestandig. 

Som følge av innvendig korrosjon i rørene har rørene en begrenset teknisk levetid. Teknisk 

levetid defineres normalt som tiden frem til røret/rørdelen ikke lenger oppfyller tiltenkt 

funksjon, dvs. frem til funksjonssvikt. Funksjonssvikt kan da være små drypplekkasjer, store 

lekkasjer, ventiler som ikke fungerer, misfarging av vannet (utfelling av kobber), tilbakeslag 

på varmvann etc. Ved vedlikeholdsplanlegging i et boligselskap bør man planlegge for å 

skifte ut deler eller hele sanitæranlegget før funksjonssvikt opptrer. Det anbefales derfor at det 

gjennomføres tiltak ved ’’anbefalt brukstid’’ for installasjonen. Anbefalt brukstid defineres 

som det området i kurven under hvor det er en markert økning i skadefrekvens, se figur under. 

Ved denne alderen er det sikkerhetsmessig lønnsomt å vurdere utskiftning. 

Sintef Byggforsk har oppgitt anbefalte brukstider og forventede tekniske levetider for 

forskjellige sanitærinstallasjoner i boliger. Anbefalte brukstider og tilstand på sanitærinstallasjonene 

i boligselskapet er nærmere omtalt i kap. 7 Vurderinger. 





4.4 Gjeldende lover, regler og bransjenormer 

Badene er bygget i tråd med plan- og bygningslov og byggeforskrifter som var gyldig på den 

tiden da bygningene ble oppført. Det finnes ingen lover/forskrifter som pålegger borettslag 

eller den enkelte andelseier å foreta seg noe med badet i forhold til slik det så ut ved bygging. 

I borettslagsloven og borettslagets vedtekter står det en del om vedlikehold og bruk av 

leiligheten, men dette innebærer ingen krav til konstruksjonsendringer. Plan- og bygningslov 

og byggeforskrifter er revidert flere ganger siden 50-tallet, men disse har ikke tilbakevirkende 

kraft. Går man derimot i gang med et totalprosjekt for utskifting av rør og modernisering av 

våtrom, må arbeidet omsøkes til offentlig myndighet og man må i større grad forholde seg til 

dagens lover og forskrifter. 

Plan og bygningsloven 

I henhold til Plan- og Bygningslov, iverksatt 01.07.2010, er utskifting av sluk og rørstammer 

søkandspliktige arbeider. Det vil si at det er søknadsplikt for alle arbeider som medfører brudd 

på branncelle. Arbeider i gulv eller vegg mellom to eller flere leiligheter medfører brudd på 

branncelle. Det er videre søknadsplikt for alt arbeid som griper inn membransoner, dvs. 

inngrep i eller utskifting av, overflater i våte soner. 

For å få igangsettingstillatelse for søknadspliktige arbeider må prosjektet bl.a. ha en ansvarlig 

søker (SØK), - prosjekterende (PRO), - kontrollerende for prosjektering og utførelse (KPR 

og KUT). 

For denne type prosjekt er det naturlig og korrekt at utførende entreprenør tillegges alle 

ovenstående roller ved utferdigelse av byggesøknad for prosjektet. 

Byggeforskrifter 

Offentlig myndigheters fortolkning av byggeforskrift av 1985 kom tidlig på 90-tallet til 

uttrykk gjennom rundskriv fra daværende Oslo vann- og avløpsverk (OVA) som den gang var 

forvalter av byggesaker knyttet til sanitæranlegg. 

Nedenstående er utdrag fra disse rundskriv, som bl.a. omhandler utbedring av våtrom: 

”Det vil ikke lenger bli godkjent løsninger der "ikke utskiftbare" vann- og avløpsledninger blir 

støpt inn i bærende ("tunge") konstruksjoner som støpte dekker og vegger. Med "tunge" vegger 

menes også vegg mellom to våtrom som er kledd med gips, membran og fliser på begge sider. 

Det vil heller ikke bli godkjent skjøter på vannledninger som ligger skjult i lettvegger. Deler av 

avløpsledninger kan bygges inn i ikke demonterbare konstruksjoner hvis det tas forholdsregler 

slik at lekkasjer oppdages raskt. Gulvsluk med tilhørende ledninger kan imidlertid støpes inn i 

bærende konstruksjoner.” 

I byggeforskrift av 01.07.1997 ble ovenstående tatt inn og bedre presisert i forskriften. Det 

viste seg allikevel at det ble store rom for fortolkninger også etter dette. Ny byggeforskift av 

01.07.2010 har strammet grepet rundt krav til kompetanse for å få arbeide med våtrom. Det er 

videre blitt enda strengere krav til lekkasjesikring og utvidet krav til søknadsplikt som nevnt 

over. 

Det er da viktig å ikke forsøke ”å slippe unna” med minimumsløsninger men heller søke 

løsninger man har tro på at vil gi lang levetid på det som produseres. 

For våtrom innebærer dette bl.a. at rør fra f.eks. servant og badekar legges åpent på gulvet 

frem til sluk hvis det ikke legges påstøp, og åpent eller nedstøpt over membran hvis det legges 

påstøp. Horisontalførte hovedavløpsrør (fra sluk, kjøkkenbenk etc.) bør legges åpent under 

etasjeskillet, dvs. oppunder taket i underliggende leilighet eller i kjeller. 





Størst mulig tilgjengelighet til rørskjøter og bruk av sikringsløsninger der hvor skjult rørføring 

ikke er til å unngå. 

Gulv og (det meste av) vegger på bad skal utføres med materialer som tåler vann og som ikke 

slipper vann inn i bakenforliggende bygningskonstruksjon. Dvs. at membraner er påkrevet. 

Byggeforskriftens krav til avfallshåndtering 

Det foreligger egne krav til behandling/styring av produksjonsavfall fra byggeplasser i 

gjeldende byggeforskrift. Forskriften innebærer at det sammen med byggesøknaden må 

sendes inn en plan for kartlegging av miljøfarlig avfall og håndtering/kildesortering av alt 

avfall. Det er en forutsetning at man kildesorterer avfall på stedet og at miljøfarlig avfall 

kartlegges på forhånd og behandles som spesialavfall. Når prosjektet er fullført skal det 

presenteres et avfallsregnskap. Om regnskapet ikke stemmer med planen vil prosjektet kunne 

bli nektet ferdigattest og det kan bli utskrevet tvangsmulkt. Disse krav kan medføre mye 

arbeid både for konsulenter og for entreprenøren og må derfor inkluderes i prosjektets 

budsjettarbeid. 

Byggebransjens våtromsnorm 

Byggebransjens våtromsnorm, som er utarbeidet etter initiativ fra Bygghåndverksfagenes 

Landsforening (BHLF), utgis og administreres av Sintef-Byggforsk. 

Våtromsnormen skal være et styringsverktøy med det formål å heve kvaliteten på våtrom med 

hensyn til tetthet og varighet. Normen skal bidra til at de materialer som brukes, og det 

arbeidet som utføres, har en så høy standard at man unngår skader innenfor materialenes 

normale levetid. 

For å få til dette er det angitt tekniske retningslinjer for hvordan materialer skal godkjennes, 

på hvilken måte arbeidet skal utføres, samt rekkefølge og kontrollprosedyrer. I tillegg er det 

utarbeidet kurs for å sertifisere håndverkere og håndverksbedrifter som henholdsvis 

"våtromsarbeidere" og "våtromsentreprenører". 

Det er også etablert kontrollordninger som skal se til at sertifiserte håndverkere og 

håndverksbedrifter benytter godkjente materialer og etterlever de krav som er satt i 

"Byggebransjens våtromsnorm". 

Det er viktig å merke seg at normen ikke er en forskrift, men snarere en håndbok i hvordan 

man skal bygge bad på en korrekt måte i forhold til vannskadesikkerhet og levetid. 

Det lar seg ikke gjøre å følge normen fullt ut i et rehabiliteringsprosjekt, da stedlige forhold 

ofte er til hinder for dette. De løsninger som normen beskriver for vannskadesikkerhet og 

levetid på konstruksjoner er imidlertid selvsagte også i rehabiliteringsprosjekter. 





Generell kvalitet 

Forutsetningen for en varig reparasjon eller rehabilitering av våtrom, er at man ivaretar 

helheten og samhørigheten mellom de enkelte konstruksjonselementer inne i rommet, mellom 

tilstøtende rom i samme leilighet og mot tilstøtende leilighet/lokale. Videre må det stilles krav 

til materialer og teknisk utførelse. 

En fullstendig rehabilitering av våtrom forutsetter samarbeid mellom naboer, med tillitsvalgte, 

med håndverkere, og ikke minst mellom håndverkere fra forskjellige fagområder. Det finnes 

ingen snarvei eller "billige" løsninger hvis man ønsker kvalitet og lang levetid. De følgende 

punktene gir retningslinjer for å bestemme om vann- og avløpsledninger skal skiftes eller om 

de kan benyttes ved en ombygging av rommet. 

Kaldtvannsledninger eldre enn 50 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at 

lekkasjer vil føre til vannskade. 

Varmtvannsledninger eldre enn 30 år bør vurderes skiftet, dersom de ligger slik at 

lekkasjer vil føre til vannskade. 

Er det skader på vannledninger der det tidligere har vært korrosjonsskader på 

installasjonen, skal ledningene skiftes. 

Avløpsledninger og sluk eldre enn 40 år bør normalt alltid skiftes. Sluk som ikke 

har standard klemring, og som ikke kan påsettes godkjent forhøyningsring eller annen 

godkjent forbindelse til membranen, skal skiftes. 

Skader på avløpsanlegg. Ledninger og sluk, som har hatt korrosjonsskader som 

skyldes alder, bruk eller montering, skal alltid skiftes ved full ombygging. 





4.5 Rehabilitering av baderom – noen juridiske spørsmål 

1. Andelseiernes vedlikeholdsplikt 

1.1 Ny borettslagslov – rettslig utgangspunkt 

Ny burettslagslov trådte i kraft den 15.08.05. Loven har utfyllende regler om andelseier og 

borettslagets vedlikeholdssplikt. 

Lovens § 5-12 lyder som følger; 

Vedlikehald o.a. frå andelseigaren 

(1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand. 

(2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, 

apparat og innvendige flater i bustaden. 

(3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, 

leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, 

skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av 

vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, 

berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande 

konstruksjonar. 

(4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade. 

(5) I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av 

paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta. 

I forarbeidene til loven nevnes som eksempel på andelseiers vedlikeholdsplikt at boligen må 

holdes slik i stand at den ikke er til ulempe eller skade for andre. For eksempel må gulvet på 

badet være tett og ventiler holdes åpne for å sikre tilstrekkelig utlufting. Andelseier plikter å 

rense sluk, stake rør og ellers påse at innvendige arbeider, eksempelvis ved rehabilitering av 

bad, skjer på forsvarlig måte gjennom bruk av fagkyndig arbeidskraft. 

Loven utvider andelseiers plikter noe i forhold til gjeldende lovgivning, standardvedtekter og 

standard husleieavtaler. Blant annet vil andelseier nå være ansvarlig for rør og ledninger som i 

og for seg er knyttet til felles anlegg. Ansvaret vil da gjelde fra forgreningspunktet inn i 

leiligheten. Det kan for eksempel dreie seg om rør til vannbåren varme i gulv eller 

varmekabler da disse stort sett er lagt oppå den bærende konstruksjonen. Felles rør som er 

støpt inn i bærende konstruksjoner, eksempelvis avløpsrør inklusive sluk m.v. vil imidlertid 

fortsatt være borettslagets ansvar. 

I henhold til ny burettslagslov § 5-13 og 5-15 er andelseier ansvarlig etter en såkalt objektiv 

kontrollansvarsregel for skade som oppstår som følge av manglende oppfyllelse av 

vedlikeholdsplikten. Dette innebærer at andelseier er ansvarlig uansett skyld dersom ikke 

skaden skyldes forhold helt utenfor andelseiers kontroll og det ikke er rimelig å forvente at 

andelseier skulle ha regnet med forholdet på kjøpstidspunktet eller andelseieren kunne eller 

burde ha truffet tiltak for å unngå skade. 





1.2 Vedtekter og leieavtaler 

Utgangspunktet, etter den nye burettslagslova, er at husleiekontrakten ikke gjelder lengre, jfr 

burettslagslova § 14-8 (1) . Det er da vedtektene i borettslaget samt lovens bestemmelser som 

kommer til anvendelse i forhold til vedlikeholdsplikten. 

Men; Fordeling av vedlikeholdsplikten som følger av vedtekter og de vanlige husleieavtaler 

som er benyttet i borettslaget gjelder frem til det foretas endringer i vedtektene, jfr 

burettslagslova § 14-8 (4). Særskilte avtaler mellom borettslaget og andelseier faller derimot 

ikke bort uten videre. Ny borettslagslov gir lagene en frist på 1 år for å gjennomføre 

nødvendige vedtektsendringer. Denne fristen utløp 15.08.06. 

I de tilfeller vedlikeholdsplikten ikke er fastsatt i vedtektene, gjelder de gamle 

husleiekontraktene. 

Husleiekontraktene har endret seg opp gjennom tidene, ettersom man har funnet dette 

formålstjenlig. Borettslagets andelseiere kan derfor ha forskjellige husleiekontrakter avhengig 

av når de kjøpte leiligheten. For å finne hvilke regler som gjelder for den enkelte andelseier 

må man se på kjøpsåret for å finne den husleiekontrakten som var gjeldende på denne tiden. 

I henhold til siste reviderte utgave av husleiekontrakten er den enkelte andelseier pålagt 

ansvar for indre vedlikehold av eget bad. Andelseieren har også ansvar for mislig omgang 

med vann, (her har det ikke skjedd noen endring i husleiekontrakten). Dette må forstås slik at 

den enkelte må unngå unødvendig vannsøl på gulvet, f.eks. ved å fjerne badekar og dusje 

direkte på gulv uten membran. I tillegg må man være nøye med å rengjøre sluket minst to 

ganger i året, samt være nøye med å vedlikeholde og opprettholde standarden på badene slik 

de fremstår i dag. 

Beboere som forårsaker lekkasje fra eget bad på grunn av feilaktig bruk og mangelfullt 

vedlikehold, må bekoste nødvendige reparasjoner/utbedringer i egen leilighet, samt bekoste 

utbedring av følgeskader i øvrige leiligheter. 

2. Borettslagets vedlikeholdsplikt og rett til å gjennomføre felles tiltak 

Etter ny burettslagslov § 5-17 har borettslaget plikt til å vedlikeholde alt det som etter § 5-12 

ikke er lagt på andelseier, jfr pkt 1 over. Dette inkluderer vedlikehold og utskifting av felles 

rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner. Nye fellesanlegg kan føres gjennom 

boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseier. Andelseier plikter å gi 

borettslaget tilgang til boligen for å gjennomføre slikt arbeid. Dersom ikke andelseier 

medvirker frivillig, må borettslaget imidlertid benytte seg av namsmyndighetene for å sikre 

seg tilgang til boligen. 

På den andre siden gir også lov om burettslag § 5-17 (3) andelseier rettigheter i forhold til 

hvordan felles vedlikehold skal gjennomføres. Ettersyn og utføring av arbeid skal 

gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av 

boligen. 

I Ot.prp nr 30 (2002-2003) s 279 sier departementet at det er grenser for hvilke felles 

vedlikeholdstiltak som kan gjennomføres av borettslaget uten at det kommer i konflikt med 

mindretallsvernet. Det siteres; 





Utgangspunktet må vere at laget ikkje skal gjennomføre tiltak i bustadene ut over det 

som gjeld fellesinstallasjonar, reparasjon av berande konstruksjoner m.m. Skal laget 

kunne gjennomføre felles renovering av baderom e.l må det påvisast at felles 

gjennomføring er nødvendig av tekniske grunnar eller fører med seg så store fordelar 

at det kan forsvare inngrep i bustadene. Kor langt dette kan tillatast kan vere tvilsamt 

og må vurderast konkret. 

Dette er en endring som har sin bakgrunn i ny lovs styrkede fokus på at andelseier er eier av 

boligen med bruksrett og ikke bare en leietaker slik gammel lov legger opp til. Det betyr at 

borettslaget må foreta en nøye vurdering av nødvendigheten av felles tiltak og 

gjennomføringsmåte. 

3. Har andelseier krav på erstatning eller reduksjon i felleskostnader for egen 

investering i oppussing av bad ved gjennomføring av felles vedlikehold? 

Underveis i gjennomføringsfasen av rehabiliteringsprosjekter av denne art, er det en rekke 

uklarheter og momenter som vil dukke opp. Et punkt som alltid dukker opp er om beboerne 

har krav på å få erstattet kostnadene for sitt nyoppussede flislagte bad, når rehabiliteringen 

krever inngrep i allerede utført arbeide. OBOS Prosjekt AS har tatt initiativ til å framskaffe en 

juridisk betenkning vedrørende dette og andre forhold knyttet til rehabilitering av innvendige 

vann- og avløpsrør. Denne betenkningen knytter seg til gammel borettslagslov, men 

synspunktene er fortsatt relevante etter ny lov. 

Hovedpunktene i denne betenkningen er at andelseier må godta å betale for den delen av 

kostnadene, som ved den nødvendige rehabiliteringen faller på vedkommende gjennom 

felleskostnadsøkning. Det er heller ikke, ifølge denne betenkningen, grunnlag for at 

andelseieren som har utbedret/pusset opp våtrommene for egen regning, skal kunne kreve å 

bære en mindre del av kostnadene enn det som følger av felleskostnadsnøkkelen. Heller ikke 

kan det kreves noen refusjon av kostnadene man har hatt. 

Et kortfattet sammendrag av betenkningen som er utført av Advokat Prof. Dr. Juris Kåre 

Lilleholt gjengis her: 

1. Hvis formålet med rehabiliteringen er å gjennomføre tiltak som i praksis bare kan 

gjennomføres i felleskap, (skifte nedløpsrør), er det ikke slik at utbedringer som 

andelseier tidligere har utført i våtrommet kan betraktes som en forskuttering av de 

tiltak som nå er planlagt utført. De som har utbedret våtrommet tidligere, eller har 

kjøpt en leilighet der våtrommene er rehabilitert, har gjort dette frivillig og har hatt 

glede av tiltaket i mellomtiden. Andelseierne kan således ikke kreve verken å få en 

redusert andel av felleskostnadene, eller en refusjon av kostnadene de har hatt i 

forbindelse med utbedringen av bad og kjøkken. 

2. Hvis en andelseier har forsømt sin vedlikeholdsplikt, eller har utført dårlig 

vedlikeholdseller utbedringsarbeide, uten at dette kan sies å føre til ekstra kostnader 

for fellesskapet i forbindelse med en rehabilitering, så er det ikke grunnlag for å kreve 

ekstra betaling fra andelseieren. Hvis det derimot kan påvises at andelseierens brudd 

på vedlikeholdsplikten regulert i Husleiekontrakten fører til økte kostnader for 

fellesskapet, kan det være aktuelt å kreve ekstra betaling. 





3. Hvis det i forbindelse med en rehabilitering ikke lar seg gjøre å remontere utstyr som 

før rehabiliteringen var forsvarlig, så må fellesskapet erstatte dette med nytt utstyr. 

Kun i ekstraordinære tilfeller kan det være aktuelt å kreve at andelseier dekker 

ekstrakostnadene. 

4. Fellesskapet har ikke plikt til å erstatte skader på oppussings- og utbedringsarbeide 

som andelseieren har utført, såfremt dette er en følge av nødvendige vedlikeholdseller 

oppussingsarbeider. Fellesskapet bør imidlertid innenfor rimelige rammer godta 

at kostnadene i enkelte våtrom kan bli høyere som følge av at det må benyttes flere 

typer fliser, ulike typer utstyr etc. for å tilpasse arbeidet til eksisterende løsninger i 

våtrommet. Er det tale om vesentlige tillegg som f.eks. at det er brukt sjeldne eller 

luksuspregede løsninger er dette andelseierens risiko. Det synes rimelig å legge til 

grunn at tilleggskostnader ut over 15 -20 % av kostnadene for istandsetting av 

våtrommet etter installasjon av fellesanlegg (rør mm.) må bæres av andelseier. Man er 

imidlertid ikke kjent med at det foreligger avgjørende rettspraksis knyttet til 

overnevnte. Det vil derfor fortsatt være en del usikkerhet knyttet til løsningene. 

Det presiseres at overnevnte er en juridisk betenkning og at det tas forbehold ved at det ikke 

p.t. finnes noen rettspraksis på dette området. 

4. Ansvar for fremtidige lekkasjer ved felles våtromsrehabilitering 

Når det gjelder ansvarsforholdene for eventuelle fremtidige lekkasjer fra rehabiliterte våtrom 

har vi innhentet synspunkter på dette fra advokat Prof. Dr. Juris Kåre Lilleholt og advokat 

Morten Aagenæs. 

Man kjenner ikke til at det foreligger noen rettspraksis på dette området, men det er grunn til å 

tro at borettslaget, etter utløpet av garantitiden, fortsatt må bære ansvaret for feil og mangler 

ved utførelsen, mens den enkelte andelseier må bære ansvaret for feil og mangelfullt 

vedlikehold. Vi har vanskelig for å se at borettslaget ved dette tar noen vesentlig risiko. 

Entreprenøren vil i forbindelse med rehabiliteringen bli pålagt omfattende egenkontroll av 

kvaliteten på de arbeidene som blir utført. I tillegg ber man om en utvidet garantitid i 

anbudsbeskrivelsen på 5 år. Eventuelle feil og mangler ved utførelsen bør bli avdekket i løpet 

av disse 5 årene. Sannsynligheten for at fremtidige lekkasjer etter utløpet av garantitiden 

skyldes feil og mangelfullt vedlikehold vil øke for hvert år. Forøvrig kan vi ikke se at det 

foreligger noen realistisk alternativ metode for å rehabilitere våtrom som ville redusere denne 

risikoen for borettslaget 

5. Flertallskrav i borettslaget. 

Styret i borettslaget har anledning til å treffe alle beslutninger om vedlikehold av borettslagets 

bygningsmasse, og har også en forpliktelse til å sørge for at nødvendig vedlikehold skjer. 

Dette innebærer at styret i borettslaget har anledning til å gjennomføre vedlikehold som f.eks. 

utskifting av avløpsrør m.v 

Dette arbeidets omfang og kostnad er imidlertid av en størrelse og konsekvens som gjør at de 

fleste borettslags styrer ønsker å fremme det for generalforsamlingen. Etter vårt syn er det en 

fornuftig løsning fordi alle andelseiere da kan få ta del i beslutninger som får stor innvirkning 

på den enkeltes økonomi. 





Hvilke flertallskrav vanlig flertall (simpelt flertall), ny borettslagslov § 7-11 eller 2/3 flertall 

(kvalifisert flertall), jfr ny borettslagslov § 8-9 som skal legges til grunn, er det ikke lett å gi 

presis veiledning om. 

Dersom man i forbindelse med vedlikehold av VVS anlegg også gjennomfører endringer som 

karakteriseres som en ombygging eller vesentlig endring av bebyggelsen, må tiltaket 

godkjennes av generalforsamlingen med 2/3 flertall. Når det skal vurderes om tiltaket totalt 

sett blir å anse som en ombygging i lovens forstand kan man ikke se på de enkelte elementer 

isolert. Prosjektet må vurderes som en helhet ut fra våtrommets tilstand før rehabilitering og 

hvilke krav til utførsel som stilles i henhold til gjeldende lover og regler. 

Spørsmålet var oppe til rettslig behandling i Oslo tingrett høsten 2005 der borettslaget var 

saksøkt av en andelseier med krav om at vedtaket om rehabilitering av badene var ugyldig da 

det ikke var truffet med 2/3 flertall. Borettslaget hadde da valgt en rehabiliteringsstandard 

med flislagte vegger og gulv, nedsenket tak og varmekabler i gulvet. Retten kom til, etter en 

konkret vurdering der blant annet hensynet til hva slags standard badene hadde fra før (mange 

hadde fliser, nedsenket tak og varmekabler fra før), behovet for rehabilitering av rørene, 

behovet for en hensiktsmessig løsning med varme på bad, samt at den valgte standard var av 

tidsmessig, men moderat standard, at dette var snakk om vanlig vedlikehold som kunne 

vedtas med simpelt flertall i generalforsamlingen. 

Denne dommen ble påanket av andelseier og er senere behandlet av Borgarting lagmannsrett 

som opprettholdt kjennelsen fra Tingretten. 

Selv med bakgrunn i denne dommen vil vi anbefale at borettslagene som legger opp til at 

vedtak om rehabilitering der man introduserer nye elementer, vedtar dette med 2/3 flertall. 

Dette for å unngå rettslige tvister med andelseiere som er uenige i vedtaket. Vi er dog av den 

oppfatning at en enkel og nøktern standard med tilbakeføring i form av flislegging av vegger 

og gulv og senking av tak uansett er trygt innenfor det som må anses som vanlig vedlikehold 

som kan vedtas med simpelt flertall. 

Våtromsrehabilitering er kostbar og er ofte avhengig av lånefinansiering. Enkelte 

låneinstitusjoner stiller krav om at tiltaket skal ha oppnådd 2/3 flertall før låneinstitusjonen vil 

innvilge eller utbetale noe lån. Dersom nytt felleslån skal ha prioritet foran innskuddene 

kreves også 2/3 flertall, jfr § 8-9 nr 4. 

6. Kostnadsfordeling 

Utgangspunktet i borettslagsloven er at kostnader fordeles etter felleskostnadsnøkkelen som 

ble fastsatt ved stiftelsen av borettslaget, jfr borettslagsloven § 5-19 (1). 

Dette utgangspunkt gjelder også ved felles rehabilitering av rør med påfølgende utbedring av 

baderommene. 

Mange andelseiere opplever det ofte urettferdig at kostnadene fordeles etter 

felleskostnadsnøkkel når badene i utgangspunktet er like store og koster det samme. De 

ønsker da å dele kostnadene likt på samtlige leiligheter. Loven hjemler imidlertid kun unntak 

dersom det foreligger særlige grunner. 





Vår anbefaling er at borettslaget ved felles rehabilitering av samtlige baderom holder fast ved 

kostnadsnøkkelen da dette er det grunnlag borettslaget ble stiftet på. 

Spørsmålet er prøvet i rettsapparatet ved Oslo Tingretts dom av 15.09.2005 i sak mellom 

Ulven borettslag og NN. Her mente andelseier at fordeling etter husleienøkkel krenket 

mindretallsvernet og likhetsprinsippet. Retten tok utgangspunkt i at fordeling etter nøkkel er 

hovedregelen i borettslag og at unntak må særlig begrunnes. Med referanse til øvrig 

rettspraksis kom retten til at beslutningen om gjennomføring av rehabilitering fremsto som en 

”saklig avgjørelse og innebærer en fornuftig ordning som alt i alt er til gagn for borettslaget”. 

Når alle andelseierne fikk samme ytelse, dvs rehabilitering av sine bad, kom retten til at det 

heller ikke forelå noen særlige grunner til å gjøre avvik fra normalordningen og det forelå 

heller ikke noe krenkelse av mindretallsvernet eller likhetsprinsippet. 

Dommen er på dette punktet rettskraftig og må i mangel av annen rettspraksis anses å være 

uttrykk for gjeldende rett på området. 

Borettslaget kan med tilslutning fra samtlige andelseiere beslutte en likefordeling, jfr 

borettslagsloven § 5-19 (2). 





5 Modernisering av sanitært røranlegg og våtrom 

5.1 Generelt om modernisering/rehabilitering av våtrom og skifte av rør 

I løpet av de seneste år er det registrert mange store skader på våtrom i leiligheter, noe som 

primært skyldes vanngjennomgang på badegulv (manglende membran) og aldring 

(grafitisering) av soilrør og sluk. Dette innebærer, for alle typer boligselskaper, et stort behov 

for å foreta en utskifting av røranlegg og modernisering av våtrom. Slike arbeider er 

kostnadskrevende og krever at det legges ned en omfattende og grundig planlegging og 

tilrettelegging. Det er naturlig at dette er en tung beslutning som gjerne tar lang tid for et 

borettslag å fatte. I mellomtiden bedrives flikking og mer eller mindre gjennomtenkt 

reparasjon. 

Flikking og utskifting på deler av rørstammer og provisoriske tettinger gjøres gjerne akutt og 

blir dyrt og lite hensiktsmessig i lengden. Når man har rørføringer som har oppnådd forventet 

levetid, kan det forventes brå og uforutsette vannlekkasjer som følge av rørbrudd. 

Vår tids levesett med andre krav til hygiene, har resultert i hyppigere bruk av våtrommene ved 

at det dusjes/bades oftere enn før. Belastningen på overflatene, spesielt gulv og vegger, er 

større enn forutsatt da bygningen var ny. Dette forsterkes ytterligere ved at badekar ofte er 

fjernet og det dusjes rett på gulvet, uten at det er tatt nødvendige forholdsregler på grunn av 

den ekstra fuktbelastningen. 

Det bør videre legges til grunn at forsikringsselskapet etter hvert ikke vil dekke kostnader ved 

utbedring/reparasjon av brudd på gamle rør. Dette begrunnes med at omfanget av lekkasjene 

etter hvert blir så mange og store, og alderen på anlegget er så høy, at skadene ikke lenger kan 

karakteriseres som "brå og uforutsette", men i stedet er en naturlig konsekvens av manglende 

vedlikehold og/eller feil bruk av våtrom. Forsikring mot skader som skyldes vanninntrengning 

som følge av bruk, og ikke et brudd/hull på rør, er det uansett ikke mulig å få tegnet. 

Dersom det av en eller flere grunner ikke er ønskelig å gjennomføre en total rehabilitering av 

våtrom, må det forventes at vedlikeholdskostnadene vil øke i årene som kommer. 

I tillegg kan det for den enkelte beboer påløpe kostnader ved følgeskader hos naboer. 

Rehabilitering bør etter vårt skjønn, gjennomføres før alt for mange beboere pusser opp 

badene sine på egen hånd uten samtidig å skifte sluk og rør. Etter som tiden går vil flere og 

flere beboere ønske/bli tvunget til å gjøre dette. Senere rehabiliteringsarbeider vil bli mer 

kostnadskrevende ved at f.eks. flislagte gulv, vegger og innkassinger må hugges opp og 

gjenoppbygges. 

En komplett utskifting av sluk og innvendige vann- og avløpsrør i leiligheter, innebærer en 

voldsom belastning i den praktiske gjennomføringen. Rør og sluk må borres ut, fjernes og nye 

monteres. 

Membran med tett anslutning til sluk må legges på gulv. Veggoverflater må også sikres mot 

fuktighet. Fortrinnsvis gjøres dette med smøremembransystemer og en kledning av keramiske 

fliser, men kan også gjøres med vinyl. 





Å skifte ut alle rør og modernisere et bad medfører relativt store kostnader. Det er i den 

sammenheng av avgjørende betydning at den "usynlige" delen (rørføringer, membraner, 

tetteløsninger, brannsikring etc) tillegges minst like høy, om ikke høyere, kvalitet som den 

synlige delen (fliser, utstyr, innredning, design etc) 

Sluk og avløpsrør er normalt borettslagets ansvar. Siden det normalt ikke lar seg gjøre å skifte 

ut slike rør uten å sanere hele, eller det meste av badet, er den eneste løsning vi kan anbefale 

at borettslaget også besørger utskiftning av stikkledninger, påføring av membraner og 

istandsetting av badet i tråd med dagens krav. Først da kan borettslaget sikre seg at det blir en 

kvalitetsmessig helhet og varighet på arbeidene som utføres og at installasjonene utformes 

mest mulig vannskadesikkert. 

Ved en modernisering av våtrommene kan man velge mellom ulike alternative løsninger og 

standarder. Kostnaden for å få oppgradert standarden i våtrommene med f.eks. elektrisk 

gulvarme og fliser fordyrer prosjektet, men kostnadsøkningen utgjør som regel en meget liten 

kostnad i forhold til totalen. Dette fordi de aller nødvendigste rehabiliteringskostnadene er så 

store og omfattende i seg selv. 

Det finnes flere rørtyper, materialer og systemer som kan benyttes i avløpsrør. Dagens 

støpejernsrør med nye skjøtemetoder kan brukes, eller man kan benytte forskjellige typer 

plastrør og stålrør. Støpejernsrør er best med hensyn til demping av lyd og brannsikkerhet. 

Det finnes imidlertid også rør laget av ulike typer tunge plastmaterialer som har en tilnærmet 

like god lyddemping som støpejern. 

Det er likevel viktig og merke seg at det ikke finnes noe nytt produkt som lydisolerer like 

godt som et gammelt støpejernsrør belagt med “skitt” innvendig. Uansett valg av rørmateriale 

så må rørene innkasses for å tilfredstille krav til lydoverføring som kreves i henhold til 

gjeldende byggeforskrifter. Når det gjelder plastrør må en i tillegg gjøre spesielle tiltak for å 

ivareta brannisolering mellom dekkene. 

Rør for fremføring av varmt og kaldt vann leveres også i flere ulike materialer i dag. Kobber 

er stadig i bruk, men plast og kombinasjoner av plast og metall blir stadig mer vanlig. 

Moderne avløpsrør av i dag antas å ha lengre levetid enn støpejernsrørene som var enerådende 

før 1970 og i særdeleshet lengre enn de mange svake plasttyper som ble benyttet fra ca. 1970 

til et godt stykke opp på 80-tallet. 

For vannrør er det dessverre derimot slik at de svært så tykke kobberrørene som var den mest 

benyttede kvalitet frem til slutten ca. 1970, har hatt lengre levetid enn det er grunn til å tro at 

dagens vannrør vil få. Dette går vel så mye på skjøtemetoder som på kvaliteten til selve 

rørmaterialet. 

Godkjenning fra offentlige myndigheter. 

I henhold til Plan- og bygningslov fra 01.07.2010 er denne type arbeide som nevnt tidligere, 

søknadspliktig tiltak til Plan- og bygningsetaten (PBE). Det er en del arbeid å lage underlaget 

til en byggesak. Det kan ofte være ventetid på å få saken behandlet hos PBE, men når den 

først tas til behandling foreligger det normalt en tillatelse i løpet av 3-4 uker. 

Rehabiliteringsarbeidet underlegges dagens byggeforskrifter, noe som betyr at badet etter 

rehabilitering må tilfredsstille dagens forskrifter så langt mulig og ikke de forskrifter som 

gjaldt den gang badene ble oppført/installert. 

Søknadsplikt utløses ikke om man ikke skifter rør, dvs. hvis man velger en av de nedenfor 

skisserte løsninger med innvendig rehabilitering av eksisterende avløpsrør. 





5.2 Alternativ løsning uten skifte av rørledninger 

På det norske markedet finnes det foretak som tilbyr "rehabilitering" av eksisterende 

avløpsrør. I prinsipp går dette ut på å belegge eksisterende avløpsrør innvendig. Så langt vi er 

kjent med foreligger det i dag tre prinsipielle metoder. Av disse 3 metodene er 2 tilnærmet 

like. 

Ett av de selskapene som tilbyr innvendig rehabilitering av avløpsrør har som første selskap i 

Norge fått en teknisk godkjenning fra SINTEF Byggforsk for sin løsning etter fullskala 

funksjonsprøving. Dette skjedde i 2010. Etter vår oppfatning er det ikke stor forskjell på de 

produktene som benyttes av aktørene i denne bransjen og graden av suksess kan derfor i større 

grad henvises til kompetansen hos de som utfører arbeidet. Det har vært en god utvikling på 

både produktsiden og utførersiden innen for området de senere år, men samtidig er det flere 

som ser et marked i dette og derved er det muligheter for å få mindre seriøse aktører på 

arenaen også. 

Etter vår oppfatning fremstår denne bransjen fremdeles som å være under utvikling når det 

gjelder bruk av systemet i små/trange dimensjoner med mange retningsforandringer og 

forgreninger på liten plass. Metodene er i utgangspunktet utviklet til bruk i bunnledninger og 

uttrekksledninger i grunnen og er senere justert til bruk også i innvendige avløpsrør i 

bygninger. Den store forskjellen mellom bunnledninger og innvendige avløpsrør er 

dimensjonen på rørene. I grunnen har rørene ofte dimensjon 5” og 6” og man har ikke 

utfordringen med mindre grenrrør (2”, 2 ½” og 3”). Ved store dimensjoner er det mye enklere 

å betjene påføringsutstyret enn i små dimensjoner. Når det gjelder rør i grunnen vil heller ikke 

oppsprekking av massene ha samme konsekvens da vannet kun trekker ut i grunnen, hvor det 

normalt ikke gjør skade. 

Levetiden for metodene er vanskelig å estimere, slik det ofte er for nye produkter/løsninger. 

Den ene metoden har fått en vurdering hos Sveriges Provnings- og forskningsinstitut (SP) i 

Sverige, som indikerer at metoden ved riktig utførelse bør kunne få en levetid som overstiger 

15 år. I Norge har metodene vært benyttet i ca. 5-6 år i innvendige avløpsrør og det er derfor 

vanskelig å si noe sikkert om levetiden på metodene i praksis, da også utførelsen vil ha stor 

betydning for levetiden. 

I Sverige har metodene vært benyttet i flere år og der har bransjen sett et behov for å stille 

tekniske krav til metodene, da det har vært forskjellige erfaringer med disse. Man har også 

stilt spørsmål ved at det ikke har vært gjort store fullskalaprøvinger av systemene, og at det 

kun har vært tilstrekklig å levere inn 1 meter med rett rør ved prøving hos SP. 

Konsulentfirmaet Rotpartner i Sverige har tatt ut mye rørprøver fra prosjekter i Sverige som 

har gjennomført innvendig rørrenovering, og de har uttalt at det har vært en del dårlige 

resultater og da spesielt for metodene uten strømpe. Det som i følge Rotpartner har sviktet 

mest, er selve utførelsen. Rørrenoveringsbransjen i Sverige har også sett utfordringen ved at 

det ikke finnes tilstrekklig god nøytral dokumentasjon og prøvemetoder for å bedømme 

levetiden. Det forligger heller ikke god dokumentasjon som viser at man har mulighet til å 

rense rørene med høytrykksspyling eller mekanisk, etter et gitt antall år, uten at massen i 

rørene ødelegges. 





Metodene og enkelte problemstillinger ved bruk av metodene er beskrevet under: 

Sprøytemale med epoksy 

Metoden går i korte trekk ut på at eksisterende avløpsnett høytrykksspyles, tørkes og 

"sprøytemales" med en epoksy. Også sluket og gulv/vegger på badet kan eventuelt belegges 

med et epoksybelegg. Dette skal medføre "hel ved" fra rom til bunnledning. De prosjektene 

som hittil er utført i Norge har konsentrert seg om rør og sluk. Gulv og vegger er ikke 

behandlet med epoksy så langt vi kjenner til. 

Følgende kommentarer gis til denne metoden: 

Noen leverandører gir inntil 10 års garanti/reklamasjonsrett på utførelse og produkt. 

Det kan være vanskelig å etterkontrollere kvaliteten på utførelsen. Kontrollen gjøres 

av leverandøren selv. 

Materialet som benyttes har ingen norsk godkjenning for bruk som membran i bad 

eller som membran ved bruk i overgangen mellom sluk og eventuell membran på 

golvet. 

Det kan være vanskelig å få påført massen jevnt med riktig tykkelse og det er 

utfordrende å kontrollere tykkelsen under utførelsen og i etterkant. 

Å skifte ut rørføringen medfører betydelige inngrep i bygningsmassen, slik eksisterende 

rørføring er lagt. Med epoksymetoden unngår man rørutskifting og rørplasseringen blir 

uendret. Hvorvidt det er god økonomi å velge epoksymetoden i stedet for en full rørutskifting, 

vil avhenge mye av levetiden på epoksymetoden. Vi har ikke data nok til å kunne gi en 

kvalifisert uttalelse om dette. Ved epoksymetoden vil eksisterende sluk bli beholdt og 

overgangen til membran i gulv blir ikke utført i tråd med krav i Byggebransjens våtromsnorm. 

Epoksymetoden vil falle rimeligere ut enn løsningen med å skifte sluk og deler av rørføringen, 

og man vil slippe mye støv og støy. Den totale gjennomføringstiden i hver leilighet vil også 

bli betydelig kortere enn ved tradisjonell rørutskifting. 

Sprøytemale med polyester 

Fremgangsmåten er tilnærmet lik overnevnte metode, men det benyttes glassarmert 

polyesterplast i stedet for epoksy. Først rengjøres røret ovenfra og ned ved høytrykkspyling 

og man får samtidig inspisert skadeomfang/ tilstand på rørene. Så føres en roterende 

munnstykke ned i røret og det sprøytes inn armert plast. Plasten herder i løpet av ca. 1 time. 

Prosessen gjentas to til tre ganger til man skal ha et heldekkende lag som skal være minimum 

ca. 3 mm tykt. 

Strømpetrekking 

Den siste metoden kalles ”Strømpetrekking”. I Norge er denne metoden hovedsakelig benyttet 

ved små oppdrag så som korte rørstrekk og enkelte sluk, men også store prosjekter har de 

siste årene benyttet denne metoden. OBOS Prosjekt har også hatt oppfølgingen ved 

gjennomføring av 4-5 prosjekter med strømpe, da hovedsakelig på bunnledninger i grunnen. 

Vi har også hatt prosjektadministrasjonen i enkelte boligselskap hvor man har renovert 

separate avløpstammer på kjøkken, og vi har også fulgt opp to prosjekter hvor styret har valgt 

å bruke metoden på avløpstammer i bad. 





Metoden går ut på å blåse/trekke inn en strømpe mettet med polyester i avløpsrør, så vel 

stammer som stikk, for så å la strømpen herde. Ferdig resultat minner mer om et homogent rør 

inne i røret. De som utfører denne metoden har også løsning for sluket som går ut på å 

montere ny vannlås og belegge eksisterende sluk i samme materiale som er benyttet inne i 

avløpsrøret. Vanntettingen mellom innsatsen i sluket og selve sluket er basert på bruk av 

limstoff. Det er uklart om limstoffet vil gi varig vanntetting mellom selve sluket og 

vannlåsinnsatsen, og hvordan det motstår temperaturvekslinger over tid. 

Løsningen med strømpe i selve avløpsrørene synes så langt å ha en bedre kvalitet enn de 

øvrige metodene, ved at man har god kontroll på tykkelsen. Metoden er betydelig dyrere å 

gjennomføre en de øvrige to metodene. En ulempe med denne metode er at innvendig 

rørdimensjon (tverrsnitt) blir redusert (omtalt nærmere i neste avsnitt). For mindre 

dimensjoner er dette uheldig og kanskje sågar i strid med sanitærreglement og forskrift. En 

begrensning ligger i man ikke har strømper for 2” avløpsrør, slik det er i boligselskapet 

mellom sluket og avløpstammen. 

Illustrasjonen under viser prinsippet ved rørrenovering med strømpe. 

Illustrasjonen viser 5 trinn fra gammelt til ”nytt” rør. 

Trinn 1: Opprinnelig rørføring med innvendig belegg. 

Trinn 2: Rørføringen rengjøres/renses. 

Trinn 3: Tube in-slangen trekkes inn i det gamle røret. 

Trinn 4: Slangen kobles til i begge ender. 

Trinn 5: Vanntrykk settes på 

Kilde: AS Rehab. “Tube-In” 





Problemstillinger relatert til metodene 

Disse alternative løsningene gir rom for mindre utgifter enn ved en tradisjonell rehabilitering, 

med utskifting av alle avløpsrør etc. Løsningene er utgangspunktet for dem som ikke er i 

økonomisk stand til å foreta en helhetlig rehabilitering, eller ved at det er særskilte årsaker 

som f.eks kompliserende/innstøpte rørføringer som gjør det fordelaktig å velge en alternativ 

løsning. 

Selv om man rehabiliterer med et nytt rør inni det gamle, er det gamle røret fortsatt montert 

som utvendig bærende skall. Hvor lenge dette nye røret inni det gamle vil vare er ukjent. 

Pr. i dag er klosetter med P-lås i utstrakt bruk. Videre er det normalt mange som ønsker seg 

vegghengte toaletter. P-lås betyr at avløpet fra toalettet tilknyttes avløpstamme i eget 

bad/etasje. Ved å gjøre dette forplanter støyen fra nedskylling seg i mindre grad til andre 

leiligheter. Ved alternativ rehabilitering er det naturligvis ikke mulig å etablere en slik 

løsning. 

En av utfordringene ved bruk av innvendige rørrenoveringsmetoder er svakhetene i systemene 

når det gjelder behandling av støpjernsluk med anboring slik det er i boligselskapet. I badene 

går originale avløpsrør fra servant og badekar i selve etasjeskilleren og de er anboret på sluket 

over vann-nivået i sluket, se fig. 1. 

Eventuell membran under 

fliser i eksisterende bad 

Vann trenger inn her – 

vanskelig å oppnå 

vanntetting 

Avløp fra servant og 

badekar 

Figur 1 Rødfargen indikerer påført epoksy/polyester i selve sluket. 

Anboring 

Vannlås med stakeplugg 

Slukene har heller ikke klemring slik at det er mulig å få vanntett forbindelse mellom 

eventuell nylagte golvmembraner og eksisterende sluk. Dette problemet vil bestå også etter en 

eventuell innvendig renovering av sluk og avløpsrør. 

Flere av de som driver med rørrenovering har forsøkt å utvikle metoder for å ivareta dette, 

som nevnt tidligere. Metoden går ut på at man fjerner eksisterende vannlås i sluket, se fig 1, 

og monterer ned toppdelen av ett nytt sluk ned i eksisterende sluk, dvs. en del med klemring 

beregnet for å kunne etablere vanntett forbindelse mellom sluk og eventuelle nye membraner. 

Den nye toppdelen limes så fast mot eksisterende sluk. Det er usikkerhet om hvorvidt 

løsningen, når det gjelder vanntettingen mellom den nye delen og det originale sluket, vil vare 

over tid, da den nye toppdelen limes fast til det originale sluket. Da det ikke finnes 

dokumenterte løsninger for dette, vil det i praksis medføre at de som ønsker å pusse opp badet 

sitt iht. Byggebransjens våtromsnorm (BVN), ikke kan gjøre det ved bruk av disse metodene. 





Dersom man skjøter seg på en innvendig renovert stamme vil det være problematisk å oppnå 

varig tetting mellom strømpen/massen og det nye grenrøret. De som har metodene sier at man 

kan løse dette ved at eier da kan bestille en jobb av dem hvor de går inn røret og smører ut 

massen i overgangen mot det nye røret. Erfaring derimot viser at denne massen ikke vil hefte 

til de nye røret og begynne å løsne, noe som kan være svært uheldig. Erfaringsmessig er det 

også slik at det er svært lite sannsynlig at andelseierne vil ta kontakt med entreprenøren ved 

en slik jobb, spesielt ikke etter det har gått noen år siden tiltaket ble gjennomført. 

Det samme gjelder dersom noen andelseiere har ønske om å flytte sluket. Dersom man 

monterer nytt sluk mot originalt innvendig renovert avløpsrør i dekket vil vann også trekke 

inn mellom strømpen og originalt rør der man skjøter seg inn på røret. På samme måte er det 

utfordringer i de badene hvor eier allerede har byttet sluket. Hvor skal man da avslutte 

massen/strømpen? 

I praksis har det vist seg at det utfordrende å få til en varig vanntett forbindelse mellom 

massen som påføres og det nye sluket, da det er vanskelig å oppnå heft mellom massen og 

støpejern-/plast- eller stålrør/sluk. Det er også viktig å merke seg at epoksy og polyester ikke 

hefter godt mot PP-plast som det er i plastsluk. 

Effekten på kapasiteten i rørene ved påføring av et tykt belegg i selve sluket og i de små 2’’ 

avløpsrørene er ikke godt dokumentert. Det er krav i plan- og bygningsloven § 87 at tiltak på 

byggverk ikke må utføres, hvis det vil føre til at byggverket kommer i strid med bestemmelser 

gitt i eller i medhold av loven, eller fører til at byggverket kommer ytterligere i strid med de 

nevnte bestemmelser enn det allerede er. Det å innføre reduksjoner av tverrsnittet på avløpsrør 

med 2’’ dim. vil nødvendigvis medføre redusert kapasitet på avløpet i forhold til når bygget 

var nytt. Det samme gjelder ved tverrsnittsreduksjoner ved vannlåsen i de originale slukene 

og i utløpsrørene fra kjøkkenbenkene. 

Renovering av separate kjøkkenstamme og bunnledninger 

Når det gjelder separate avløpstammer på kjøkken så er det mindre usikkerhet knyttet til å 

bruke de innvendige renoveringsmetodene der. Man har gode erfaringer med bruk av 

metodene med strømpe i bunnledninger og uttrekksledninger. Metodene er nettopp utviklet til 

bruk i disse og. Erfaringer i slike rør har vist at renovering med strømper i bunnledninger 

fungerer godt. 

Når man renoverer separate avløpstammer fra kjøkken går man inn via vannlåsen på kjøkken 

eller man demonterer nyere avløpsrør helt under kjøkkenkummen. Det som kan være en 

utfordring er å få lagt på strømpen/massen riktig inn i grenrøret og inn mot kjøkken uten at 

det blir kanter som ting kan feste seg til. Ved å trekke strømpen helt inn i nytt/nyere avløpsrør 

i kjøkkenkummen kan man benytte en ’’smokk/gummipakning’’ som går inn i det renoverte 

røret slik at man får en god avslutning på strømpen/massen, se figur 2. 

Har man kjøkkenstammer som har svært dårlig tilstand kan metodene være egnet til å 

forlenge brukstiden på rørene, men det anbefales at det kun benyttes metoder med 

strømpeløsning da dette gir større sikkerhet i forhold jevn tykkelse på massen. 

For Bølerskogen borettslag II vil det uansett bli et problem med at forbindingsrøret mellom 

kjøkkenbenk og stamme kun holder 2” dimensjon 





Figur 2 Avslutning mot plast avløpsrør fra oppvaskkummen i kjøkkenbenk 

En klar fordel ved å bruke metodene på kjøkkenstammer er at man ikke trenger å gjennomføre 

større demonteringsarbeider av kjøkkeninnredning og innkassinger etc., så lenge man ikke 

samtidig skal skifte ut de originale vannrørene i kjøkkenbenken og stigerørene for varmt og 

kaldt forbruksvann. 

Dersom man skal skifte ut stigerør for varmt og kaldt forbruksvann og montere 

avstengningsventiler på avgreningene slik det er krav om i dag, vil man uansett måtte 

gjennomføre inngrepen i innredningen og da vil det mest fornuftige være å samtidig skifte ut 

selve avløpstammen, da differansen i kostnadene da er begrenset. 

Oppsummering, innvendig rørrenovering: 

Minst usikkerhet relatert til bruk på separate avløpstammer, slipper store 

bygningsmessige inngrep i innredning (bør eventuelt benytte metode med strømpe). 

Kan benyttes dersom man av økonomiske grunner ikke ønsker å skifte ut de originale 

rørene. 

Godt egnet til bruk på bunnledninger og uttrekksledninger i grunnen (anbefaler med 

strømpe). 

Større usikkerhet knyttet til bruk på badestammer pga. små dimensjoner på grenrør og 

problemstillinger relatert til sluk. 

Usikkerhet ved levetid. 

Billigere enn tradisjonell utskiftning av rørene. 

Kortere byggetid og mindre støy. 





Det er viktig å merke seg at dersom det ikke gjennomføres samordnet utskiftning av vann- og 

avløpsrør og modernisering av baderom, får man ikke løst følgende problemstillinger når eier 

eventuelt ønsker å pusse opp badet i egen regi: 

Eier kan ikke pusse opp badet iht. krav og anbefalinger i BVN når det gjelder krav 

til vann- og avløpsrør og tetteprinsipper ved sluk. 

Vanskelig å skifte ut stamme, sluk og grenrør som går gjennom baderomsgolvet, 

dvs. må etablere himling hos nabo under. Eier under må da samtykke til dette. Eier 

må søke Plan- og bygningsetaten i egen regi pga. tiltak i brannskille, og brudd på 

membraner. 

Hvis punktene over ikke ivaretas må eier være forberedt på at nytt bad fullt eller 

delvis må rives, når boligselskapet eventuelt gjennomfører utskiftning senere. 

Når nabo over eventuelt skal skifte ut sin avløpstamme, sluk og grenrør må ’’ny’’ 

himling i eget bad rives. 

Eier mister mulighet for å flytte plassering av avløpstammen og stigerørene. 

Dersom boligselskapet velger å bruke strømpeløsning er det problemmatisk for eier 

som senere ønsker å skifte sluk, grenrør, avløpstamme, montere vegghengt toalett (i 

noen tilfeller) i eget bad pga. utfordringer med strømpeavslutning mot nye rør. 

Dette betyr at dersom man ikke gjør noe systematisk med badene, så er boligselskapet nødt til 

å utarbeide en kravspesifikasjon for hvordan badene skal pusses opp i egen regi for å begrense 

risikoen for at badet må rives ved en eventuell senere utskiftning av stigerør og avløpstammer. 

Det er svært vanskelig å beskrive tiltak som medfører at man ikke må rive deler av badet. 

Man må som et minimum skifte avløpstammen fra tak hos nabo under til tak i eget bad, skifte 

sluket og grenrøret til sluket. Stigerørene gjennom golvet må skiftes til taket hos naboen 

under til tak i eget bad. Ny etablert himling må alltid rives helt eller delvis når de samme 

tiltakene gjennomføres i badet over det som er pusset opp. 





6 Forsikringsutbetalinger og skadeerfaringer 

6.1 Nøkkeltall forsikring 

Vi har innhentet opplysninger fra OBOS' database vedrørende borettslagets forsikring. 

Bølerskogen borettslag II har hatt følgende vannskader som er innmeldt til 

bygningsforsikringen i perioden 2004 og fram til i dag: 

Skadedato Skadeårsak Utbetalt Beskrivelse 

2004 V 1909 Lekkasje radiator 

2004 V 0 Utv. Fjernvarmerør 

2004 V 16 276 Brudd på utv stikkledning 

2004 A 11 567 

2004 V 61 436 Brudd på varmerør i varmeanlegg 

2004 B 10 271 Tørrkokt kjele 

2004 V 52023 Lekkasje i kobling under kjøkkenbenk 

2004 V 2 253 Tilbakeslag kloakk 

2005 V 16 388 Brudd på utv vannledning 

2005 V 0 Kloakkstopp i kjeller 

2006 X 16 000 

2006 V 56 285 Tilbakeslag kloakk 

2006 V 8 746 Brudd på kran i kjøkken 

2007 V 6 344 Brudd på vannledning i skap. 

2007 V 0 Lekkasje fra kaldtvannsrør 

2008 V 0 

Lekkasje fra kaldtvannsrør under 

kjøkkenbenk 

2008 V 0 Skade i tak 

2008 0 

2008 V 0 Lekkasje fra avløpsrør 

2008 V 0 Utett bad 

2008 V 0 Utett bad 

2009 V 0 Tett kloakkavløp 

2009 V 0 Lekkasje fra radiator 

2009 V 33061 Lekkasje fra radiator 

2009 V 127 864 Utett bad 

2009 B 31391 Brann 

2009 V 6 882 Lekkasje avløpsrør fra kjøkken 

I ovenstående tabell angir bokstaven V i kolonne 2 at det er vannlekkasje som er skadeårsak. 

Der hvor summer i kolonne 3 er beskrevet til kroner 0, er dette ikke ensbetydende med at 

skaden ikke har fått økonomiske konsekvenser, men at endelig sum ikke er oppgitt i de 

papirene vi har fått oversendt fra forvaltningen. 

Det er sannsynlig at det også er mørketall for vannskader som skyldes feil eller mangelfullt 

vedlikehold, samt feil bruk av våtrommene. Denne typen skader dekkes ikke av forsikringen, 

og blir derfor normalt ikke registrert verken hos forsikringsselskap eller andre. Dessuten blir 

mindre skader ikke innmeldt som forsikringsskade dersom kostnadene ikke overstiger 

egenandelen. 





7 Tilstandsregistreringer og vurderinger 

7.1.1 Vann- og avløpsrør, gjeldende leiligheter fra 1-4 etasje. 

Nedløpsstammer for avløp er utført i 4” støpejern. Sluk og sideledningen frem til sluk er av 

varierende typer og dimensjoner. Avløpsrøret var i mange leiligheter helt eller delvis skjult i 

etasjeskilleren. Det ble observert dimensjoner på både 2” og 2½”rør. 2” er en knapp 

dimensjon som etter mange år gjør at røret blir tett av hår, fett etc. Dette avdekkes i første 

omgang av beboere som merker oppstuving av vann ved uttapping av badekar og servant, 

eller når prosessen er kommet lengre. 

Det ble observert enkelte reparasjoner og utskifting av avløpsstammer i de befarte leilighetene 

og i kjellerlokaler. 

I de fleste av de befarte leilighetene, var vannlås i kjøkkenbenk, helt eller delvis skiftet til 

plast, men enkelte leiligheter har nok fremdeles de opprinnelige vannlåser i støpejern. Kun to 

av de befarte leiligheter hadde nytt/moderne sluk med klemring for membran. 

Innvendige stigeledninger for vann er av typen sterke kobberrør, det vil si stive tykkveggede 

kobberrør for gjenging og topplodding. Sterke kobberrør har normalt sett lang levetid. Det ble 

ved befaringene ikke påvist synlige skader på vannrørene, men det har vært foretatt stedvise 

utbedringer etter brudd på rør. 

I de befarte leilighetene var vannrørene opprinnelige, med unntak av noe lokal utskiftning. 

Ingen rør i sanitæranlegg er forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. All erfaring tilsier at rørnettet 

er modent for utskifting innen denne tid. Normaltilstanden for ca. 50 år gamle avløpsrør og 

sluk er ikke særlig oppløftende. Selv om røret ser helt ut på utsiden, kan mye av støpejernet i 

røret og sluket ha forandret struktur. Under befaringene ble det funnet soilrør med synlige 

rustflekker, rustrender og/eller rustvorter. Se bildevedlegg 1. 

Fuktmålinger viste høye verdier i området rundt sluk på mange bad. Dette gjelder stedvis både 

ved tak og ved gulv. Målinger av vegger ga noe lavere verdier. De høye verdiene skyldes 

sannsynligvis i hovedsak "mislig" omgang med vann (dusjing). Det kan allikevel ikke 

utelukkes, (snarere antas) at fuktigheten også skyldes svakheter i avløpsrør og sluk. 

Det er vårt inntrykk at sluk og rør samlet sett har kvalitet som forventet i forhold til alder. 

Avløpene er stedvis meget svake. 

Ved en eventuell rehabilitering av bad og utskifting av avløpsstammer og stigeledninger, må 

alle oppleggsrør fra kjeller til den enkelte leilighet skiftes samtidig. Dette både på grunn av 

alder, og gjennomføringen av det praktiske arbeidet. Vi vil anbefale boligselskapet å skifte 

kjellerstrekket i samme momentet som man skifter øvrig anlegg. I leilighetene er det originalt 

montert en slusekran i kjeller til hvert opplegg. Nye stoppekraner må monteres i alle 

leiligheter ved gjennomføring av et prosjekt for utskifting av røranlegget. 

En undersøkelse av bunnledninger, uttrekksledninger og vanninnlegg er ikke foretatt i 

forbindelse med dette prosjektet. Generelt har bunnledninger kortere levetid enn røropplegg i 

leiligheter, men eventuelle lekkasjer får ikke samme konsekvens. Utskifting av slike ledninger 

kan imidlertid bli en kostbar affære, ettersom kjellergulvene som regel må hugges opp og 

terreng graves opp. 





7.1.2 Vann og avløpsrør, påbygde 5 etasjer. 

Vann og avløpsrør er hovedsakelig fra byggeår, 1990. Avløpsrørene er i plast, påkoblet 

opprinnelige avløpsrør i dekke mellom 4 og 5 etasje. Avløpsrørene antas å ha en lang 

restlevetid. Vi innehar ingen historikk på at det har vært lekkasje på disse. 

Vannrørene er av type tynnveggede kobberrør for kappilærlodding. Trolig type cuterlex eller 

tilsvarende. Vannrørene er ikke påkoblet de respektive leiligheter i etasjen under, men det er 

trukket en egen tilførselsledning for varmt og kaldt vann fra kjeller til 5 etasje leilighetene. I 5 

etg fordeler vannrørene seg til de respektive leiligheter i oppforet gulv. Samtlige vann- og 

avløpsrør ligger hovedsakelig i oppforet gulv mellom 4- og 5- etasje. Vannrørene har en 

forventet levetid på 30-40 år. Det betyr at man kan forvente at vannrørene i 5 etasje er utslitt 

om 10-20 år. Når røret er utslitt vil man oppdage lekkasjer i raskere og raskere intervall. 

Rørene er montert på en ikke vannskadesikker måte. En vannlekkasje i disse rørene vil ikke 

nødvendigvis oppdages raskt. Det vil kunne medføre store bygningsmessige skader når et 

vannrør, i etasjeskiller mellom 4 og 5 etasje, begynner å lekke. Om boligselskapet vedtar å 

gjøre noe med vann og avløpsrørene i 1-4 etasje, bør vannledninger i 5 etasje byttes i samme 

momentet. Bildevedlegg 2 viser opprinnelige vannrør i femteetasjeleiligheter. 

På grunn av utskifting av vannrørene, vil det medføre at alle baderom med vannrør fra 

byggeår i vegger og gulv, rehabiliteres på lik linje med øvrige 1-4 etasje leiligheter. 


Oppvarming av leilighetene skjer med vannbåren varme, radiatoranlegg. Badene har 

opprinnelig radiatorer, men mange bad og toalettrom har nok ettermontert varmekabler. 

5 etasje- leilighetene har varmekabler på sine bad i dag, originalt fra byggeår i 1990. 

7.1.4 Varmtvann 

Varmt forbruksvann leveres fra sentralt plasserte varmtvannsberedere plassert i hver blokk. 

Varmtvannstankene er rehabilitert i tidsrommet fra 1989-1996. Tilstanden på selve tankene 

ansees som grei, men opprinnelige vannrør i de tekniske rommene anbefales byttet. 


Ventilasjonssystemet er bygget opp etter prinsippet for naturlig oppdriftsventilasjon. Tilførsel 

av uteluft skjer over ventiler/luker i yttervegg og eventuelt spalteventiler i vinduer og trekkes 

ut på kjøkken og bad som er tilknyttet ”luftepiper” over tak. Hver leilighet har opprinnelig 

avtrekk fra både bad og kjøkken. Tilførsel av luft til rom som ikke har luftinntak i yttervegg 

(bl.a. bad) skjer via åpen spalte under dør / ved terskel til aktuelt rom. 1-4 etasje leiligheter er 

basert på naturlig oppdriftsventilasjon. Påbygde 5 etasjer ser ut til å ha mekanisk 

avtrekksventilasjon fra bad og kjøkken. 

Noen steder ble det observert tette spalter og tildekkede luker. Det er viktig at luker og 

åpninger, spesielt på bad, holdes åpne hele året. Hvis ikke fuktigheten blir luftet ut, vil det fort 

bli fuktskader og danne seg mugg og sopp. 

Noen steder ble det oppdaget mekaniske vifter påkoblet ventilasjonsanlegget på badet. Dette 

medfører at ”brukt” luft presses inn i ventilasjonskanalen. Dette skaper et overtrykk i kanalen, 

som igjen kan føre til at andre andelseiere får ”brukt” luft presset ut i sitt bad eller kjøkken. 

Mekaniske vifter må ikke tilkobles naturlig oppdriftsventilasjon. Bildevedlegg 3 viser 

mekanisk vifte påkoblet avtrekk på bad. 





Enkelte bad er i dag helt uten ventilasjon. Dette skyldes stengte avtrekksluker og mangel på 

tilluft. Det som oftest gikk igjen var opprinnelig avtrekk på bad, med tilluft i spalte under dør. 

Flere steder var det manglende spalte, noen steder stengte eller tildekkede luker. Dette er 

svært uheldig og resulterer i null ventilasjon på det mest belastede rommet i hver leilighet. 

På sikt får man svertesopp og muggdannelse noe som både er helseskadelig, spesielt for 

allergikere og astmatikere, og skadelig for enkelte bygningsmaterialer. 

7.1.6 Elektrisk anlegg 

I de opprinnelige leilighetene er det er ikke separat sikringskurs til badet. Kurs på bad er felles 

med kurs for øvrige lys og stikk i leiligheten, dvs en 10 A kurs (1,5 mm 2 

). Det er montert 

jordfeilbryter eller jordfeilvarsler. I enkelte leiligheter er det i regi av andelseier trukket opp 

egen 16 A kurs til badet slik at man kan ha vaskemaskin og tørketrommel på badet. Alle de 

befarte leilighetene har automatsikringer i sikringsskapet. 

I 5 etg leilighetene ble det observert egne kurser til bad. 

Gjeldende forskrifter 

Etter gjeldende forskrifter for elektriske bygningsinstallasjoner deles våtrom inn i soner, med 

krav til installasjoner og utstyr innenfor de enkelte sonene (Norm Nek 400). Se skisse på side 

41-42. 

I henhold til nevnte forskrift blir som regel elektriske installasjoner i våtrom, hvor det er 

plassert badekar og/eller dusj, begrenset. Dette har sammenheng med at plasseringen av 

badekar/dusjhode bestemmer utgangspunktet for oppdeling av målsatte områder. Våtrommet 

er delt opp i område 0, 1 og 2. Skisse på side 41-42 viser målsatte områder hvor forskjellige 

installasjoner og utstyr kan monteres. 

Varmekabler i gulv 

Varmekabler i gulv kan være installert i alle områder når de er dekket av et jordet metallnett 

eller har metallisk kappe eller skjerm, og er beskyttet av jordfeilbryter eller tilsvarende vern 

med utløserstrøm høyst 30 mA. 

Stikkontakter og belysningsutstyr i kapslingsgrad IP44 

Disse kan monteres utenfor sone 2 når de er beskyttet av forankoplet jordfeilbryter eller 

tilsvarende vern med utløserstrøm høyst 30 mA. Stikkontakter og utstyr skal være plassert 

minst 2,25 m over gulv. I sone 2 er stikkontakter til barbermaskin og lignende tillatt og i 

tillegg installasjonsmateriell inkludert stikkontakter for kurser beskyttet med SELV eller 

PELV. 

Bruk og plassering av vaskemaskin i våtrom 

Stikkkontakt for vaskemaskin og tørketrommel skal plasseres utenfor sone 1 og 2. 

Vaskemaskin og tørketrommel skal generelt plasseres utenfor sone 1 og 2. Produsenten kan 

angi at vaskemaskin og/eller tørketrommel eventuelt kan plasseres innenfor sone 2. 

Nek400 gjelder for alle nye installasjoner på våtrom. Dette innebærer at det kan kreves at 

elektrisk anlegg i våtrom skal legges om og utstyres med jordfeilbryter hvis det må gjøres 

inngrep i det eksisterende elektriske anlegget på baderommene. 

Det er tilnærmet umulig å foreta en våtromsrehabilitering uten å gjøre inngrep i el.anlegget. 





Øvrige registreringer og vurderinger av bygningsmessige og tekniske forhold 

Alle dekker i bygningene er støpt i betong. På badet er det originalt lagt en Terazzo påstøp 

med fall til sluk. Pr. i dag varierer toppsjiktet både i type og tilstand i de befarte leilighetene. 

Bad i 5 etasje leiligheter er bygget på tilfarergulv i tre, med påstøp og fliser. 

Overflatene varierer mellom vinylbelegg, vinylfliser, mosaikkfliser, vanlige keramiske fliser 

og maling. I noen få bad har det blitt utført noe arbeider i den senere tid og i en leilighet var 

badet fullstendig ombygget og nytt sluk etablert. 

Med mulig unntak for de to ombygde badene, tilfredsstiller ingen av de befarte badene i 

borettslaget dagens standard, med belegg/ membran ført ned i nye sluk med klemring. Det må 

likevel antas at noen andelseiere på eget initiativ har gjennomført en rehabilitering som helt 

eller langt på vei oppfyller dagens krav. 

Noen av de befarte leilighetene hadde badekaret intakt. 8 leiligheter hadde montert et tett 

dusjkabinett. I de øvrige leilighetene ble det dusjet rett på gulv. De fleste av de befarte badene 

som dusjet rett på gulv var pusset opp i nyere tid. Man må likevel anta at mange andelseiere i 

øvrige leiligheter dusjer rett på gulv på originale- eller kosmetisk oppussede gulv, uten 

membran. Dusjing direkte på gulv uten membran utsetter gulvet for høy fuktbelastning og vil 

før eller siden påføre underliggende bad skader i tak. 

Dusjing direkte på gulv uten membran bør ikke forekomme, da gulvet ikke er vanntett. 

Verken fliser, fuger eller betonggulv er vanntett. Gulv med vinylbelegg som ikke er klemt fast 

til sluket er heller ikke vanntett. 

Dusjing direkte på gulv er uproblematisk dersom badet er totalrehabilitert med godkjente 

membraner i gulv og på vegg. 

Ved befaring ble slukene kontrollert i den utstrekning det lot seg gjøre. Slukene var stort sett 

lett tilgjengelig. Renholdet var dårlig i flere av slukene. Når slukene ikke rengjøres, renner 

vannet dårlig unna. Da stuves vannet opp i sluket og trenger inn i betongen over slukkanten. 

Over tid vil fukt trekke gjennom gulvet til underliggende bad, og forårsake skade i taket der. 

Bilde av opprinnelig sluk kan sees på bildevedlegg 4. 

I de befarte leilighetene var standarden variabel fra god (rehabilitert bad) til meget svak. 

Fuktskader i hovedsak på gulv ble påvist flere steder og høyt fuktinnhold ble indikert i flere 

gulv/himlinger. Det ble målt forhøyet fuktighetsnivå på mange flater i flere av de besiktigede 

badene. 

Den visuelle observasjonen i de befarte leilighetene viser at aldringsprosessen til mange bad 

er kommet langt. Noen bad er pusset opp, men om dette er en reell forbedring eller en 

kamuflering av underliggende skader er ikke så lett å konstatere. 

I vaskeriet er det et moderne maskineri for selvbetjening, bestående av en rekke 

vaskemaskiner og tørketromler. Mange beboere har nok allikevel valgt å installere 

vaskemaskin og i noen grad tørketrommel i egen leilighet. Opplegg for montering av 

vaskemaskin i hvert bad bør inngå i et ev. våtromsprosjekt selv om plassen på bad er liten. 





8 Utbedringsbehov og nye tekniske løsninger 

8.1 Utbedringsbehov 

OBOS Prosjekt AS konkluderer med at den gjennomgående tilstanden for våtrom, rørføringer 

og sluk i Bølerskogen borettslag II er akseptabel alderen tatt i betraktning. Røranlegget 

vurderes til å ha en kvalitet som gjennomsnittet for anlegg av denne alder. Da er det slik at 

moderniteten, forventet gjenværende levetid og dagens bruk, gjør det relevant å planlegge 

utskifting av rør og modernisering av våtrom i nær fremtid. 

Den modernisering og utskifting som etter vårt skjønn bør planlegges i løpet av nærmeste 

fremtid, vil medføre følgende helt nødvendige generelle arbeidsomfang: 

Alle avløpsrør for kjøkken og bad skiftes fra kjellergulv, frem til ethvert utstyr t.o.m. 

overkant av tak i 4 etasje. I den grad gulv åpnes opp i 5 etasje, vil avløpsrør byttes ut 

også her. 

Alle rør for kaldt og varmt vann skiftes fra stoppekran i kjeller frem til hvert utstyr på 

kjøkken og bad. 

Alle bad får banemembran på gulv og smøremembran på alle vegger 

I alle bad legges det nye overflater på gulv og vegger 

Alt av utstyr og innredning på bad blir de- og remontert så langt dette lar seg gjøre. 

Ny elektrisk kurs til våtrom etableres fra 1-4 etg. 

Rør for sirkulasjon på kjellerstrekk for varmt forbruksvann skiftes ut. 

Utover ovenstående kan arbeidsomfanget variere slik det blir skissert i nedenstående foreslåtte 

løsning med tilleggspakker. Løsningene er satt opp i samarbeide med styret i borettslaget. 

Alternativene gir variert standard for oppgradering av bad etter rørutskifting. Nivå på de ulike 

alternativene er avklart i møte med styret i boligselskapet. Utover den standard som 

fellesskapet velger kan den enkelte beboer gis mulighet til å heve standarden ved å bestille 

tilleggsleveranser for egen regning. 

Styret kan velge å utføre reparasjon/utbedring av våtrom uten å legge opp til det omfang som 

ovennevnte alternativ tilsier. Det vil i tilfelle ikke gi vannskadesikre våtrom og vil neppe 

kunne tilfredsstille dagens forskriftskrav. 

Beskrivelse av tiltakene er utdypet nedenfor, mens detaljert omkostningsoverslag og 

konsekvenser for fellesutgifter er presentert i kapittel 9. 





Vann- og avløpsrør, leiligheter fra 1-4 etasje. 

En fullstendig utskifting av alle vann- og avløpsrør er nødvendig om en vannskadesikker og 

funksjonell løsning for våtrom skal oppnås for samtlige leiligheter. Avløpsrørene skiftes fordi 

de er utslitt og fordi sluket ikke er konstruert med klemring for vanntett membran. 

Vannrørene fordi de også er gamle og slitte, og fordi rørene vil stå i veien ved en forsvarlig 

sanering av avløpsrør og baderom for øvrig. 

Utskiftingen av avløp, sluk og vannrør må foretas samtidig i alle leiligheter som i dag er 

tilknyttet samme stamme (nedløp/ opplegg for avløp og vann) 

De nye vertikale rørføringene for avløp antas ført opp i bad og kjøkken omtrent på samme 

sted som de er plassert i dag. Vertikal stamme for kaldt- og varmt vann føres opp ved siden av 

avløpsstamme, slik det er i dag. 

Horisontale rørføringer for avløp sluk og eventuelt toalett føres ved tak i underliggende 

leilighet. Rørene kasses inn ved tak, eller taket senkes i form av hel himling. 

Rørføringer for vann i det enkelte bad legges synlig på vegg eller ført over senket himling ved 

kryssing av rommet. Vannrør til kjøkken vil bli lagt synlig fra stamme til kjøkkenkum. 

Det monteres avstengningsventiler for varmt og kaldt vann mellom stammer og fordeling i 

leilighet. 

Sluket plasseres i dusjområdet, forskjøvet noe i forhold til dagens plassering. Avløpsrør fra 

servant, vaskemaskin og hjelpesluk/badekar føres i påstøp over membran og ledes til sluk. 

Vann- og avløpsrør, leiligheter i 5 etasje. 

I senere påbygde 5 etasjer vil man ikke bytte avløpsrør i større utstrekning enn nødvendig. 

Dette fordi disse ansees for å ha en lang restlevetid. Vannrørene derimot anbefales byttet ut i 

samme momentet som øvrig arbeid, slik at disse kan påkobles stammer i 4 etasje. Dette vil 

medføre at samtlige vannrør byttes ut i 5 etasje. I mange av 5 etasje leilighetene grenser ikke 

kjøkkenet inn mot baderommet. Her vil det bli ført nye vannrør oppunder tak fra baderom til 

kjøkken. Vannrørenes føringsvei kasses inn. 

Sanitærutstyr: 

Utskifting av gammelt sanitærutstyr inngår ikke i fellesarbeidet utover skifte av klosett. Skifte 

av klosett til løsning med avløp over gulv i stedet for gjennom gulv reduserer støy til 

underliggende leilighet. Nytt klosett inngår derfor i grunnstandarden for alle leiligheter. I 

tilleggspakker som hever standarden utover grunnstandard er det utredet forskjellige løsninger 

presentert nedenfor. I 5 etasje leilighetene vil avløpet fra klosettet gå ned i oppforet gulv, her 

vil man se i hvert enkelt tilfelle om det etableres nytt klosett med P- eller S- lås. 

I den grad sanitærutstyr ikke skiftes ut blir det remontert på samme plass som det er montert i 

dag. Sanitærutstyr som pga. monteringsmetode eller vedlikeholdstilstand ikke lar seg de- og 

remontere uten at utstyret ødelegges, må påregnes skiftet. 

Det er påkrevd å gjøre det meste av veggarealet og hele gulvet vannavvisende/vanntett. 

Tak, vegger og gulv på bad: 

Figuren nedenfor viser hva Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) definerer som våtsoner i et 

baderom. BVN sier også at i små (< 4 m 2 ) baderom skal det være membran på alle vegger. 





Badene anbefales oppgradert til framtidig 30-års standard med vanntett membran, påstøp, 

varmekabler og fliser på gulv. Vinylbelegg på gulv kan benyttes, men gulvet bør da ikke 

støpes opp av hensyn til den lange tørketiden et gulv må ha før belegg kan legges, dvs. uten 

golvvarme. Flislagte gulv er lagt til grunn i grunnpakken her. 

På vegger velges det smøremembran og fliser i våte soner. Siden så godt som hele badet er våt 

sone etter våtromsnormen, (se figur over) innebærer dette i praksis at det blir fliser på alle 

vegger. Erfaringsmessig koster splittede løsninger med bruk av maling og annet, like mye 

som flis på alle vegger på grunn av dyrere forarbeider. 

Fliser på alle vegger på bad er derfor lagt til grunn her. 

Ev. kasser for å skjule rør el.l. gis samme overflatebehandling som omkringliggende vegg. 

Ved tak bygges kasser eller himling av gips som sparkles, pusses og males. Innfelt belysning 

kan monteres i himling som tilvalg, eller i fellesskapets regi i samtlige leiligheter dersom 

dette velges som felles standard. 





For alle alternativene bygges golvet opp med tykk banevare som membran under påstøpen, 

med XPS som varmeisolasjon og med påstøp og varmekabler, se prinsippskisse under. Tykk 

banevare som membran er svært solid og har erfaringsmessig svært lang levetid sammenliknet 

med bruk av påstrykningsmembraner rett under golvflisene. 

Fall bygges iht. Byggebransjens våtromsnorn (BVN) se figurer under. 

Detalj med eksempel på overgang 

mellom teglvegg/siporeksvegg og 

gulv med påstøp. Løsningen er 

tilsvarende som er tiltenkt benyttet i 

Bølerskogen borettslag II ved en 

eventuell rehabilitering med bruk av 

vegg- og gulvfliser som 

overflate.Denne løsning kan benyttes 

for 1-4 etg. 

Kilde: Våtromsnormen. 32.300, fig. 52. 

Detalj med eksempel på overgang 

mellom bindingsverksvegg og gulv på 

trebjelkelag. Løsningen er tilsvarende 

som er tiltenkt benyttet i Bølerskogen 

borettslag II ved en eventuell 

rehabilitering med bruk av vegg- og 

gulvfliser som overflate. Denne 

løsning kan benyttes i 5 etasje. 

Kilde: Våtromsnormen. 32.110, fig 4b. 

Figuren viser krav til fall til sluk for 

gulv på baderom. Figuren viser også 

avstandskrav til membran 

Kilde: Våtromsnormen. 30.100, fig. 3a.. 





Figuren viser nedslagsfelt for dusj. 

Nedslagsfeltet regnes for hele det 

arealet som ligger nærmere enn 0,8m 

fra dusjhode eller sluk. 

Figuren viser også krav til avstand 

mellom sluk og vegg. 

Kilde: Våtromsnormen. 30.100, fig. 3b. 

Elektrisk anlegg: 

Varmekabler i gulvet anbefales, både fordi det øker komforten og fordi opptørkingen av 

overflaten på gulvet skjer hurtigere (flislagt gulv). Har man keramiske fliser på golv er det 

helt nødvendig med golvvarme. Legging av varmekabler gjør det dessuten mulig å fjerne 

eksisterende varmekilder på bad. 

Varmekabler gir beboer mulighet til selv å bestemme temperaturen på badet året rundt. 

Varmekabler er inkludert i grunnpakken. 

Det elektriske anlegget på badet legges om i den utstrekning det er nødvendig for å 

tilfredsstille gjeldende elektriske forskrifter, se også krav til utstyr i NEK 400 (fig. under) og 

det monteres jordfeilbryter og egen 16 A kurs til badene fra 1-4 etg, slik at det er tilstrekkelig 

kapasitet til vaskemaskin og oppvaskmaskin. Eksisterende godkjent belysning kan 

remonteres. 

Figuren viser områdedefinisjoner 

for å oppnå foreskreven 

el.sikkerhet. 

Område 0 er området der vann 

kan samles i badekar, dusjkar 

eller dusjkabinett. 

Sone 1 er området over karet og 

opp til 2,25m over golv. 

Område 2 ligger innenfor en 

radius på 0,6m målt fra badekar. 

Over 2,25m over er det ingen 

soneinndeling. 

Kilde: Våtromsnormen. 45.110, fig. 

121 a. 





Figuren viser områdedefinisjoner 

for å oppnå foreskreven 

el.sikkerhet ved dusjløsninger. 

For dusj uten dujskar er det ingen 

sone 2. 

Kilde: Våtromsnormen. 45.110, fig. 

121b. 

Kjøkken 1-4 etg: 

Kjøkken blir berørt i forbindelse med utskifting av rørføring frem til kjøkkenbenk. 

Kjøkkeninnredning blir de- og remontert så langt som nødvendig og hull i vegg mellom bad 

og kjøkken mures igjen etter utskifting av rør. Eventuelle skader skal utbedres, men det kan 

ikke garanteres at utbedringen ikke avviker fra originalt utseende på skadet del. 

Kjøkken 5 etg: 

Avløpet til kjøkken vil beholdes. Det vil legges nye vannrør i gang fra bad til kjøkken, der 

hvor bad og kjøkken ikke grenser til hverandre. Nødvendige veggplater og kjøkkeninnredning 

blir de- og remontert. Eventuelle skader skal utbedres, men det kan ikke garanteres at 

utbedringen ikke fraviker fra originalt utseende på skadet del. 

Kjeller: 

I kjeller foreslås det å skifte hele det horisontale fordelingsnettet for kaldt vann fra 

bygningens inntakskran. 

Felles beredere foreslås ikke byttet i denne omgang. 

Vertikalførte avløpsstammer skiftes ned til kjellergulv. 

Bunnledninger berøres ikke. 

Loft: 

Det må vurderes individuelt om det er nødvendig å skifte avløpsrørene helt over tak. I så fall 

kan dette tilpasses et eventuelt tilbudsdokument som en regulerbar post. Utskifting av lufterør 

inkluderes normalt ikke i prosjektet og er således heller ikke inkludert her. 





Generelt: 

Alle arbeidene utføres i henhold til gjeldende forskrifter. Byggebransjens våtromsnorm 

benyttes så langt det er mulig. Det er ikke lagt opp til oppretting av eksisterende overflater. 

Krav til toleranseklasser etter NS3420 for overflater kan derfor ikke legges til grunn. 

Rehabiliteringen tar tid, og alle leilighetene blir uten vann og avløp fra demonteringen starter i 

den første leiligheten på en stamme, til alle arbeider er ferdigstilt i den siste på samme 

stamme. Det vil si ca. 4-5 uker på bad og ca. 5-7 dager på kjøkken. 

Det er viktig å være klar over (og akseptere) at arbeidet medfører både støv og støy, selv om 

det legges et godt arbeide i å dekke til og benytte støysvake metoder. 

Pga. manglende tilgang til bad i egen leilighet i byggeperioden, må man belage seg på å 

benytte provisorisk toalett og dusj. Slike forutsettes etablert i kjellere eller i egne hus/brakker 

utenfor oppgangene. 

8.2 Tekniske alternativer for utbedring 

I samråd med styret har vi satt opp en grunnpakke, tilleggsløsninger og kombinasjoner av 

tillegg (tilleggspakker) som kan legges til grunn for utskifting av rørstammer og rehabilitering 

av baderommene, og som skal betales av borettslaget. 

Grunnpakken er beskrevet i tabellen under: 

OVERFLATE GRUNNPAKKE 

Gulv på baderom Fliser, påstøp, og membran (påstøp for å skjule varmekabler og 

avløpsrør fra servant/ badekar etc.) 

Vegger på 

baderom 

Fliser og membran. 

Tak på baderom Etablering av nedsenket himling for å skjule nye avløpsrør ført ved tak. 

I 5 etg baderom beholdes eksisterende himling. 

Sanitæranlegg på Alt eksisterende utstyr og innredning de- og remonteres unntatt klosett 

baderom som leveres nytt med P-lås. (S- eller P- lås i 5-etg) 

Vannrør Alle rør skiftes ut. Nye stoppekraner på kaldt- og varmt vann i 

leilighet. Stammer føres opp, hovedsaklig i originale føringsveier. Nye 

synlige rør på bad legges i forkrommet utførelse. 

Avløpsrør Alle røropplegg og sluk skiftes. Stammer føres opp i originale 

føringsveier. 

Avløp knyttes til eks. lufting og skiftes ned til kjellergulv. 

5 etasje leiligheter bytter kun avløp der dette er hensiktsmessig. 

Oppvarming på Eksisterende oppvarming på bad demonteres og det monteres 

baderom elektriske varmekabler. 

El.anlegg på bad Omtrekking av elektrisk anlegg på bad. Alt elektrisk utstyr de- og 

remonteres. Ny 16A kurs til badet med jordfeilbryter leveres. 

Kjøkken Vann og avløpsrør til kjøkkenbenk skiftes ut. Alle vannlåser i 

kjøkkenbenker som ikke er i nyere plastutgave skiftes ut. 

Klosettrom i 5 etg Tak males, det legges strie på vegg, og fliser på gulv i de flater som 

berøres. 

Tillegg 1: 

Montering av nytt vegghengt klosett, ferdig med fliser og inkludert trykknapp, montert som 

halvhøy innkassing med hylle. Kostnad er estimert til kr. 5.100.000,- inkl. mva. 





Tillegg 2: 

Innfelt belysning i himling med lysdimmer. Kostnad er estimert til kr. 2.375.000,- inkl. mva. 

Tillegg 3: 

Egne vannmålere for varmtvann i hver boenhet. 

Kostnad er estimert til kr. 687.500,- inkl. mva. Årlige forvaltningskostnader er ikke medtatt. 

Tilleggspakke 1: 

Vegghengt klosett (tillegg 1) 

Innfelt belysning i himling (tillegg 2) 

Tilleggspakke 2: 

Egne vannmålere for varmtvann i hver boenhet. (tillegg 3) 

Ved en rehabilitering skal det legges opp slik at den enkelte beboer selv kan være med å sette 

sitt personlige preg på badet. I tillegg til borettslagets valgte standard skal det derfor tilbys 

tilleggsleveranser til fast pris, som beboerne står fritt til å bestille og bekoste selv, f.eks.: 

alternative fliser, eventuelt dekor- og/eller bordfliser. 

skifte sanitærutstyr ut fra spesifisert liste, f.eks. ny wc, servant, speil, etc. 

skifte sanitærarmatur for kjøkkenbenk, servant, dusj etc. 





9 Økonomiske konsekvenser - fremdrift 

9.1 Kostnadsoverslag 

Omkostningsoverslaget baserer seg på erfaringstall, samt tilbudspriser innhentet i 2009/2010 

for tilsvarende prosjekter. Det understrekes imidlertid at postene kun er ment som et overslag, 

og ved innhenting av tilbud vil naturlig nok postene og prisene kunne variere noe for dette 

konkrete prosjektet. Kostnader ved "spesialbad" hvor borettslaget eventuelt bekoster 

tilbakesetting til opprinnelig nyoppusset standard etc. er ikke inkludert, men legges inn i 

uforutsettposten. 

Dersom rørgjennomføringer i dekker og vegger er isolert med asbest, må asbesten saneres i 

tråd med Arbeidstilsynets forskrift. Det samme gjelder for rørisolasjon i kjelleren. Kostnader 

for eventuell asbestsanering er anslått. 

Påfølgende side viser en sammenstilling av kostnadene for de ulike alternativene. 





Prosjekt: 

Forprosjekt Våtrom, Bølerskogen II 

Borettslag 

GRUNN- Tilleggs- Tilleggs- 

POST KOSTNADSOVERSLAG PAKKE pakke 1 pakke 2 

1.1 Bygningsmessige arbeider 21 080 000 21 080 000 21 080 000 

Hulltaking/gjenstøping for vann- og avløpsrør, og sluk. 

Demontering og remontering av innredning/innkassing. 

Klargjøring av badegulv. Gulv med påstøp og belegg, 

eventuelt membran og fliser. Malte veggflater. 

Tilpasse dører. 

1.2 Sanitærarbeider 11 600 000 14 320 000 12 150 000 

Utskifting av avløpsstammer m/tilknytninger. 

Utskifting av rørstammer for kaldtvann og varmtvann, 

m/avstengningsventiler. Demontering/remontering av 

innredning og utstyr. 

1.3 Elektriske arbeider 3 430 000 5 330 000 3 430 000 

Omtrekking av elektrisk anlegg på bad 

1.4 Provisorier 200 000 200 000 200 000 

Montering/demonterong av vann, dusj, wc mm. 

1.5 Eventuell asbestsanering 1 200 000 1 200 000 1 200 000 

1 BYGNINGSMESSIGE KOSTNADER: 37 510 000 42 130 000 38 060 000 

2.1 Rigg og drift av byggeplass 3 000 000 3 370 000 3 040 000 

2 ENTREPRISEKOSTNADER eks. mva.: 40 510 000 45 500 000 41 100 000 

25 % merverdiavgift 10 130 000 11 380 000 10 280 000 

3 ENTREPRISEKOSTNADER Inkl. 25%mva.: 50 640 000 56 880 000 51 380 000 

(*) 4.1 Prosjektadministrasjon og prosjektering inkl. mva 2 310 000 2 310 000 2 310 000 

4.2 Byggemeldingsgebyr 100 000 100 000 100 000 

(**) 4.3 Øvrige byggherrekostnader 300 000 300 000 300 000 

(***) 

4.4 Prisstigning % pr.år: 3 3 040 000 3 410 000 3 080 000 

4.5 Finansieringskostnader 3 240 000 3 670 000 3 290 000 

4.6 ENØK - tilskudd 

4 FORVENTET PROSJEKTKOSTNAD 59 630 000 66 670 000 60 460 000 

5.1 UFORUTSETTE KOSTNADER 6 080 000 6 830 000 6 170 000 

5 TOTALE KOSTNADER 65 710 000 73 500 000 66 630 000 

340 leiligheter gir følgende totalkostnad pr. leilighet: 

leiligheter gir følgende entreprisekostnad pr. 

193 000 216 000 196 000 

340 leilighet: 148 941 167 294 151 118 

(*) Posten inkluderer prosjekt- og byggeledelse, samt bistand fra byggeteknisk/vvsteknisk konsulent 

(**) Posten inkluderer kostnader til byggherregaranti, utvidet forvaltningsavtale, kopiering, forsikring m.m. 

Basert på at prosjektet er ferdigstilt om ca. 

(***) måneder: 36 





Orientering om kostnadsoverslaget 

Kostnadsoverslaget følger et standard oppsett for de ulike aktiviteter og i det etterfølgende er 

det gitt forklaring på hva de ulike konti inneholder: 

1. Bygningsmessige kostnader 

Denne posten inneholder alle bygningsmessige arbeider innenfor hvert 

hovedalternativ. Posten inneholder material- og monteringskostnader, samt 

nødvendige forarbeider som for eksempel fjerning av gamle rør og sluk mm. 

2. Entreprisekostnader 

Entreprisekostnader inneholder bygningsmessige kostnader, og rigg og drift av 

byggeplass. Rigg og drift omfatter entreprenørens kostnader til å rigge seg til med 

brakker, lager, produksjonsanlegg etc., samt kostnader til driften av disse gjennom 

hele byggeperioden. 

3. Entreprisekostnader inkl. mva. 

4. Forventet prosjektkostnad 

Denne posten inneholder entreprisekostnader med tillegg av byggherrens generelle 

kostnader. Disse kostnadene er i hovedsak: 

Prosjektadministrasjon og prosjektering som omfatter nødvendig bistand fra tekniske 

konsulenter og prosjekt-/ byggeleder for gjennomføring av arbeidene. 

Øvrige byggherrekostnader er en samlepost av ulike aktiviteter som kopiering, 

garantistillelse overfor entreprenøren, ekstra forsikring, utvidet forretningsføreravtale 

gjennom byggeperioden, gebyrer mv. 

Forventet prisstigning er inkludert fram til tidspunkt for utbetaling til entreprenør i 

henhold til antatt framdriftsplan. 

Finansieringskostnader inneholder kostnader til å betjene nødvendig lån i byggetiden. 

5. Totale kostnader 

Totale kostnader er summen av alle kostnader i prosjektet. Her er inkludert en post for 

uforutsette kostnader. Under denne posten er det lagt inn sikkerhet for de priser som er 

oppgitt. Markedet og prisene påvirkes på en måte som ikke lar seg forutsi med stor 

nøyaktighet. Denne posten vil fange opp dette sammen med ev. usikkerhet i 

kostnadsoverslaget. 

I ovenstående kostnadstabell er det linjen under pkt. 5 som angir totalkostnader. 

Prosjektets minimumskostnad er m.a.o. kr. 65.710.000,-. 

I tilleggspakke 1 og 2 er det medregnet noe høyere standard, prisen her blir hhv. 

kr. 73.500.000,- og kr. 66.630.000,-. 

I kostnadsoverslagene er alle kostnader boligselskapet kan forvente å få i forbindelse med 

gjennomføringen av rehabiliteringsprosjektet inkludert. Kostnadsoverslagene er basert på de 

ferskeste erfaringspriser OBOS Prosjekt AS sitter inne med. Prisene kan variere innenfor et 

høyeste og et laveste nivå, avhengig av de forskjellige entreprenørers kapasitet. 

Kostnadsoverslagene er lagt i et normalnivå av dette prisspektret. 

Hvilken vei prisutviklingen vil gå er vanskelig å spå. De siste månedene har markedet snudd 

og vi har hatt svak/ingen prisutvikling. Hvordan dette vil utvikle seg i tiden fremover 

avhenger av mange faktorer, men i dette prosjektet er det beregnet en prisstigning på 3% per 

år. 





I gode tider igangsettes naturlig nok flere byggeprosjekter som bidrar til økt prispress. Det er 

ikke nødvendigvis de samme entreprenørfirmaene som er aktuelle for Bølerskogen borettslag 

II ved en rehabilitering av våtrommene, som ved store kjente byggeprosjekter. (Tunneler, 

flyplass, sykehus, opera etc.) 

Det er svært mange boligselskap som står overfor den samme problemstillingen som 

Bølerskogen borettslag II. Det er et kontinuerlig press på bransjen ettersom stadig flere 

boligselskap setter i gang prosessen med en rehabilitering av våtrommene. 

Momenter mht. valg av tidspunkt for byggestart er følgende: 

Oppsparing av egenkapital kan gi redusert lånebehov. 

Betale formueskatt av oppspart egenkapital fram til byggestart, alternativt få 

skattefradrag på betalt rente ved rehabilitering i dag. 

Forsikringsforhold, eventuell økt premie ved økt skadeomfang. 

Dersom man venter må det forventes stadig flere småreparasjoner - omfang uvisst. 

Ved oppstart nå unngår man at det brukes penger på tiltak som likevel må gjøres på ny 

senere. 

Ved oppstart av våtromsrehabilitering nå kan beboere som ønsker en oppgradering av 

badene sette i gang raskere. 





9.2 Likviditetsanalyse 

OBOS Prosjekt AS har et godt omfang av erfaringstall for denne typen prosjekter. 

I forbindelse med kostnadsoverslaget for dette forprosjektet har vi tatt utgangspunkt i tilbud 

for sammenlignbare arbeider innhentet i 2009/2010. 

Bilag 1 inneholder likviditetsanalyse for finansieringsberegning av de 3 alternativene, i tillegg 

er det beregnet 3 alternativer for betongrehabilitering, samt et alternativ hvor 

betongrehabilitering og våtromsrehabilitering er sammenstilt. Alternativer for 

betongrehabilitering vil ikke bli ytterligere kommentert her. Sammenstilt alternativ er omtalt i 

vedlegg 2. 

I bilag 1 ligger også oppstilling fra OBOS Finans datert 15.12.10, hvor beregningsgrunnlaget 

og hvilke generelle forutsetninger som er lagt til grunn fremgår. 

Ovennevnte analyse bygger på en rekke forutsetninger, og angitte økninger i fellesutgifter/ 

husleiene vil derfor være indikasjoner. Nivået på felleskostnadene vil til enhver tid måtte 

vurderes ut fra nivået på driftsutbetalinger, vedlikeholdsplaner og lånerentenivået. 

Framdriften av prosjektet kan også ha betydning for totale byggekostnader. 

9.3 Konsekvens for månedlige fellekostnader 

For alle alternativene er rehabiliteringen forutsatt finansiert med et lån med nedbetalingstid på 

30 år, avdragsfrihet i byggeperioden og med en nominell rentesats på 4,7%. Borettslaget har 

noen ulike satser for felleskostnader med få kroner i forskjell. Vi har gjort et utvalg på 3 

forskjellige som grunnlag for fremstillingen. 

Grunnpakke 

Totale kostnader: Kr. 65.710.000,- inkl. finansiering 

Estimert lånebehov: Kr. 58.100.000,- 

Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for grunnpakken med 30 års 

nedbetalingstid på lån. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres 

med en økning av månedlige felleskostnader som skissert i nedenstående tabell. 

Grunnpakke 01.12.2010 01.07.2011 01.07.2012 01.07.2013 01.07.2014 Kr tillegg: 

Økning i % 20 % 15 % 11 % 5 % 

1-roms 1799 kr 2 159 kr 2 483 kr 2 756 kr 2 893 kr 1 094 



Effektiv økning i felleskostnader: 61% 





Tilleggspakke 1 



Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for tilleggspakke 1 med 30 års 



Tilleggspakke 1 01.12.2010 01.07.2011 01.07.2012 01.07.2013 01.07.2014 kr tillegg 

Økning i % 20 % 15 % 15 % 5 % 





Tilleggspakke 2 



Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for tilleggspakke 2 med 30 års 



Tilleggspakke 2 01.12.2010 01.07.2011 01.07.2012 01.07.2013 01.07.2014 kr tillegg 

Økning i % 20 % 15 % 12 % 5 % 









9.4 Mulige støtteordninger 

Kommunale utbedringstilskudd og utbedringslån 

Det eksisterer i dag en kommunal støtteordning for utbedring og tilpassing av boliger for 

funksjonshemmede, eldre og andre med særlige boligbehov. 

Ved rehabilitering av bad kan det for eksempel være aktuelt for enkelte som syns det er 

tungvint med badekar og montere inn dusj. Dette tiltaket kan det søkes tilskudd om for å få 

gjennomført. De viktigste vilkårene for tildeling er: 

Formålet med tilskudds- og låneordningen er å medvirke til å gjøre boliger tjenlige for 

beboerne i rimelig framtid. 

Eldre, funksjonshemmede og husstander med særlig sosialt behov kan få lån eller 

tilskudd til utbedring av bolig. Ordningen er behovsprøvd. Ved begrensede midler 

prioriteres funksjonshemmede foran andre søkere. 

Som funksjonshemmet regnes alle som får uførepensjon etter lov om folketrygd av 17. 

juni 1966. Også andre funksjonshemmede kan få tilskudd eller lån hvis 

utbedringsarbeidene er nødvendige på grunn av funksjonshemmingen. 

I tilskuddssaker stilles det i hovedsak ikke krav til boligens alder. 

Lån innvilges mot pant i bolig eller adkomstdokumenter. 

Etter utbedringen skal boligen være tjenlig for husstanden i rimelig framtid. Lån og 

tilskudd gis som hovedregel ikke til boliger i byfornyelsesområder der 

utbedringsarbeider er planlagt igangsatt innen 3 år. Dette kan avvike fra bydel til bydel 

Støtten er inntektsavhengig, og er begrenset oppad til kr. 40.000,- uten pant i bolig. Over 

denne sum kreves pant i bolig. Eventuell realiserbar formue går først til fradrag. 

Statlig bostøtte: 

Beboere som har etterlatte-, alders- eller uførepensjon, samt husstander med svak økonomi, 

kan søke om statlig bostøtte gjennom kommunen. Husbanken finansierer denne ordningen. 

Denne bostøtteordningen gis til boliger med husbankfinansiert lån. Boliger som har 

etableringslån og utbedringslån gjennom kommunen kan også søke ordningen. 





9.5 Fremdriftsplan 

Videre framdrift av prosjektet er avhengig av hvilket vedtak borettslaget gjør. 

Saksbehandlingstiden i Plan- og bygningsetaten er anslått til 4 uker. Oppstarttidspunkt er også 

avhengig av ledig kapasitet hos entreprenørene. 

I samråd med styret har vi kommet fram til følgende framdriftsplan, med byggestart i januar 

2012, forutsatt positivt vedtak på generalforsamling. 

Informasjonsmøte /generalforsamling: 2. kvartal 2011 

Prosjektering: 3. kvartal 2011 

Anbudsutsendelse: 3. kvartal 2011 

Anbudsinnlevering: 4. kvartal 2011 

Kontrahering: 

Anbudsvurdering, oppklarende møter, 

kontraktsforhandlinger og inngåelse av 

kontrakt med entreprenør. 

4. kvartal 2011 

Innsende byggesøknad: 4. kvartal 2011 

Byggestart: 1. kvartal 2012 

Ferdigstillelse: 4. kvartal 2013 

Oslo 07.01.2011 

Lars Iddeng /s/ Rolf Asp /s/ 

Avdelingsleder Prosjektleder 





10 Vedlegg 

10.1 Likviditetsanalyser 

Vedlegg 1 



Vedlegg 2 

Økonomiske konsekvenser ved utførelse av balkonger og våtrom 

samtidig. 

I Bølerskogen borettslag 2 blir det foretatt et forprosjekt våtrom, og et forprosjekt balkonger. 

En oppstart av begge prosjektene samtidig vil få større økonomiske konsekvenser enn kun 

oppstart av ett prosjekt. Tilstanden, og nødvendigheten av tiltakene er beskrevet i de enkelte 

forprosjektrapportene. Vi går derfor ikke nærmere inn på dette her. 

De økonomiske konsekvensene ved en samtidig rehabilitering er beskrevet i 

likviditetsanalysen som et syvende alternativ. Dette er egentlig ikke noe som normalt inngår i 

utarbeidelsen av et forprosjekt, men det ville blitt helt feil å ikke se disse to forprosjektene i 

sammenheng, da man vil tære på det samme økonomiske grunnlaget, ved begge 

forprosjektene. 

Alternativ 7 inkluderer Grunnpakken (alt4) i et våtromsprosjekt, og alternativ 1-Balkongervedlikehold 

(alt1) i et balkongprosjekt. 

Alternativ 7 

Totale kostnader er estimert til Kr.: 126.887.484,- inkl. finansiering 

Herav estimert kost oppgradering balkonger: Kr.: 36.132.184,- 

Estimert lånebehov oppgradering balkonger: Kr.: 36.132.000,- 

Balkongtillegg pr. andel pr. mnd: Kr.: 637,- 

Herav estimert kost. Vedlikehold balkong/rehab våtrom: Kr.: 90.755.300,- 

Estimert lånebehov vedlikehold balkong/rehab våtrom: Kr.: 80.700.000,- 

Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for Alternativ 7, med 30 års 



Tilleggspakke 01.12.2010 01.07.2011 01.07.2012 01.07.2013 01.07.2014 

Kr tillegg uten 

balkongtillegg 

Kr tillegg med 

balkongtillegg 

Økning i % 25 % 20 % 12 % 5 % 

1 roms 1799 kr 2 249 kr 2 699 kr 3 022 kr 3 173 kr 1 374 kr 2 011 



Effektiv økning i felleskostnader: 76% uten 

balkongtillegg.



10.2 Likviditetsanalyse, sammenstilling med balkongrehabilitering 

Vedlegg 2 





10.3 Skjema fra rør og våtromsbefaringer 

Vedlegg 3 



Godkjent av: REDCOM 01.03.2010 

V38-041 

Selskap Bølerskogen borettslag II Snr. 1263 Leil.nr 

Etasje 4 etg høyre 

Adresse Utmarkveien 12 Type 

BAD Overflate Merknad 

Gulv Terazzo 

Vegg Malt 

Tak Malt 

Ventilasjon x Naturlig 

God 

Mekanisk 

Utstyr x Klosett 

x Håndvask 

Badekar 

El.arbeid Lyskuppel 

Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 

x Dusjkabinett 

Dusjhjørne 

Dusj 

x Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

Vaskemaskin 

Membran Gulv Vegg Orginal 

Sluk Originalt Terskelhøyde/påstøp 

Rør Originalt 

KJØKKEN Overflate Merknad 

Gulv Parkett 

Vegg Malt 

Tak Malt 

Innredning Nyere, flis mellom over og underskap 

Utstyr Kum, nyere 

Rør Blanding mellom nytt og orginalt. 

Vannlås Plast. 

Div 

Plassering Alder 

V.v.bereder Sentralt varmtvann. 

El.anlegg 

Div. 

Dato Utført av Tilstede 

05.10.2010 RA/PE EIER


V38-041 

Selskap Bølerskogen borettslag II Snr. 1263 Leil.nr 6104 

Etasje 1 ETG VENS 

Adresse UTMARKVEIEN 13 Type 


Gulv TERAZZO 

Vegg TAPET 

Tak PLATER 

Ventilasjon X Naturlig 

God 

Mekanisk 

Utstyr X Klosett 

X Håndvask 

X Badekar 

El.arbeid X Lyskuppel 

Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 

Dusjkabinett 

Dusjhjørne 

Dusj 

Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

RADIATOR 

Membran Gulv Vegg ORGINAL 

Sluk ORGINALT STØPEJERNSSLUK Terskelhøyde/påstøp 

Rør ORG, INNKASSET. 


Gulv VINYL 

Vegg PLATER 

Tak MALT 

Innredning ORGINAL 

Utstyr KUM, ORGINAL 

Rør ORGINAL 

Vannlås PLAST 

Div 


V.v.bereder SENTRAL 

El.anlegg 

Div. 


05.10.2010 RA/PE EIER


V38-041 



Adresse BØLERSKOGEN 12 Type 


Gulv FLIS 

Vegg FLIS 

Tak TAKPLATER 


God 

OK 

Mekanisk 


X Håndvask 

X Badekar 


X Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 

Dusjkabinett 

Dusjhjørne 

Dusj 

Stikkontakt 

Varmeovn 

X Varmekabler 

Membran Gulv Vegg TROLIG IKKE 

Sluk ORGINALT Terskelhøyde/påstøp 

Rør INNKASSET, ORGINALT 10CM/8-10CM HØYERE EN OVRIG 

LEIL. 


Gulv PARKETT 

Vegg PANEL 

Tak TAKPLATER, M/SPOTTER 

Innredning NYERE 

Utstyr KUM, MULIGHET FOR OPPV.M. 

Rør ORGINALT, NOE ER NYERE 


Div 



El.anlegg 

Div. 


05.10.2010 RA/PE EIER 

TAKH 238 CM.


V38-041 


Etasje 5 ETG 



Gulv FLIS 

Vegg TAPET 

Tak MALT 

Ventilasjon Naturlig 

God 

VENT LUKE I TAK. 

Mekanisk 

Utstyr Klosett 

XHåndvask 

Badekar 


Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 

X Dusjkabinett 

Dusjhjørne 

Dusj 

Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

Membran Gulv Vegg 

Sluk SLUK UNDER DUSJKABINETT Terskelhøyde/påstøp 

Rør FRA BYGGEÅR, PLAST AVL OG 

CUTERLEX VANNRØR. 

12CM/5CM OVER ØVRIG LEILIGHET 

TOALETT Overflate Merknad 

Gulv FLIS 

Vegg TAPET 

Tak MALT 

Innredning SERVANT OG WC 

Soilrør 


Gulv PARKETT 

Vegg TAPET 

Tak MALT 

Innredning FLIS MELLOM BENK OG OVERSKAP 

Utstyr KUM + OPPV.MASK. 

Rør CUTERLEX/PLAST 


Div 



El.anlegg 

Div. 


05.10.2010 RA/PE EIER


V38-041 


Etasje 2 ETG 



Gulv FLIS PÅ ORG TERAZZO 

Vegg FLIS 

Tak TAKPLATER 


God 

Mekanisk 


X Håndvask 

Badekar 


Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 


Dusjhjørne 

Dusj 

Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 



Rør ORGINALT 10CM/LIKT SOM ØVRIG LEILIGHET 


Gulv LAMINAT 

Vegg TAPET 

Tak MALT 

Innredning NYERE, FLIS OVER BENK. 

Utstyr 

Rør ORG, NOE NYER OMGJØRINGER. 


Div 



El.anlegg 

Div. 


05.10.2010 RA/PE EIER


V38-041 

Selskap Bølerskogen borettslag II Snr. 1263 Leil.nr 2H 

Etasje 2 ETG HØYR 



Gulv 

Vegg 

Tak 

MALT TERAZZO 


God 

PÅKOBLET MEKANISK AVTREKK 

Mekanisk 


X Håndvask 

Badekar 


Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 


Dusjhjørne 

Dusj 

Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

V.M. 

RADIATOR 

Membran Gulv Vegg ORG 

Sluk ORG Terskelhøyde/påstøp 

Rør ORG. 


Gulv PARKETT 

Vegg MALT 

Tak MALT 

Innredning OMGJORT ORGINALT, FLIS MELLOM 

OVER OG UNDERSKAP. 

Utstyr KUM 

Rør ORG 


Div 



El.anlegg 

Div. 


05.10.2010 RA/PE EIER


V38-041 


Etasje 4 ETG HØYR 



Gulv FLIS 

Vegg FLIS 

Tak MALT 


God 

DÅRLIG 

Mekanisk 


X Håndvask 

Badekar 


X Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 


Dusjhjørne 

Dusj 

Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

RADIATOR PLUGGET. 

VANNBÅREN VARME 

DIREKTEKOBLET PÅ 

RADIATORKURS. VARMT!!! 



Rør KASSET INN. 


Gulv VINYL 

Vegg TAPET 

Tak MALT 

Innredning ORGINAL 

Utstyr KUM 

Rør ORGINALE V/A RØR 

Vannlås OPPRINNELIG STØPEJERN 

Div V.M. PÅ KJØKKEN 



El.anlegg 

Div. 


05.10.2010 RA/PE LEIER


V38-041 





Gulv TERAZZO 

Vegg TAPET 

Tak MALT 


God 

Mekanisk 

Utstyr XKlosett 

X Håndvask 

Badekar 


Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 


Dusjhjørne 

Dusj 

X Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

V.M. 

RADIATOR 



Rør ORG SOIL/CU 12CM/ORG, 4 CM HØYERE EN ØVRIG 

LEILIGHET. 


Gulv VINYL 

Vegg TAPET 

Tak MALT 

Innredning ORGINALT, MED KUM 

Utstyr KUM 

Rør ORGINALT 

Vannlås ORGINAL SOIL FRA BYGGEÅR 

Div 



El.anlegg 

Div. 


05.10.2010 RA/PE EIER 

TAKH=2,5M


V38-041 


Etasje 2 ETG 



Gulv MOSAIKK 

Vegg FLIS 

Tak NEDFOREDE TAKPLATER 


God 

OK - LUKE 

Mekanisk 


X Håndvask 

Badekar 


X Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 

Dusjkabinett 

Dusjhjørne 

X Dusj 

X Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

OPPUSSET FOR 1,5 ÅR SIDEN 

V.M. 

RADIATOR, NYERE. 

Membran X Gulv Vegg NYERE BANEMEMBRAN 

Sluk NYERE, MED KLEMRING Terskelhøyde/påstøp 

Rør TROLIG ORG VERTIKALE RØR 15CM/PÅSTØP 


Gulv LAMINAT 

Vegg MALT 

Tak MALT 

Innredning ORG, BENKEPLATE LAMINAT. FLIS OVER BENK 

Utstyr KUM 

Rør ORG 


Div 



El.anlegg 

Div. 


04.10.2010 RA/PE EIER


V38-041 


Etasje 2 ETG 



Gulv TERAZZO 

Vegg MALT 

Tak MALT 


God 

OK 

Mekanisk 

Utstyr XKlosett 

X Håndvask 

Badekar 


Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 

Dusjkabinett 

Dusjhjørne 

XDusj 

Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

TILNÆRMET ORGINALT BAD. 

RADIATOR 



Rør ORG 10 CM/ 2 CM OVER ØVRIGE GULV. 


Gulv BELEGG 

Vegg MALT 

Tak MALT 

Innredning ORGINALT FRA BYGGEÅR 

Utstyr ORG KUM. 

Rør ALT ORGINALT FRA BYGGEÅR 

Vannlås ORGINAL FRA BYGGEÅR. SOIL. 

Div 



El.anlegg 

Div. 


04.10.2010 RA/PE EIER 

TAKH. 2,5M


V38-041 

Selskap Bølerskogen borettslag II Snr. 1263 Leil.nr 5V 

Etasje 5ETG VENS 



Gulv FLIS 

Vegg FLIS 

Tak GIPS 


God 

OK 

Mekanisk 

Utstyr X Klosett VEGG 

XHåndvask 

Badekar 


X Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 

Dusjkabinett 

Dusjhjørne 

X Dusj 

Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

BAD OPPUSSET I 2009, CUTERLEX I 

VEGGER. 

Membran X Gulv Vegg BANEMEMBRAN 

Sluk NYERE Terskelhøyde/påstøp 

Rør SKJULT 

INTET TOALETT. 


Gulv PARKETT 

Vegg TAPET 

Tak MALT 

Innredning OK, LAMINAT BENKEPLATE, FLIS 

MELLOM OVER OG UNDERSKAP. 

Utstyr KJØKKENKUM 

Rør 


Div 



El.anlegg 

Div. 


04.10.2010 RA/PE EIER 

TAKH 2,04M


V38-041 

Selskap BØLERSKOGEN BORETTSLAG II Snr. 1263 Leil.nr 4301 

Etasje 4 ETG 



Gulv TERAZZO 

Vegg TAPET 

Tak MALT 


God 

PÅKOBLET MEKANISK VIFTE 

Mekanisk 


X Håndvask 

Badekar 


XLysarmatur 

Downlights 

Dårlig 


Dusjhjørne 

Dusj 

X Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

V.M. 

RADIATOR 


Sluk ORG SOIL Terskelhøyde/påstøp 

Rør SOIL. SVÆRT DÅRLIG STAMME!! 


Gulv LAMINAT 

Vegg MALT 

Tak MALT 

Innredning NYERE, LAMINATBENK, FLIS 

MELLOM OVER OG UNDERSKAP. 

Utstyr KUM OG OPPV MASKIN 

Rør ORG, NOE OMGJØRINGER 


Div 



El.anlegg 

Div. 


04.10.2010 RA/PE EIER 

TAKH=2,5M


V38-041 


Etasje 3 ETG 

Adresse UTMARKVEIEN 8 Type 2 ROMS 


Gulv TERAZZO 

Vegg MALT 

Tak MALT 


God 

OK 

Mekanisk 


X Håndvask 

X Badekar 


Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 

Dusjkabinett 

Dusjhjørne 

Dusj 

Stikkontakt 

X Varmeovn 

Varmekabler 

RADIATOR – RØR PÅ BAD. 



Rør ORG SOIL 8 CM/ORG BAD 2 CM HØYERE ENN 

ØVRIGE GULV. 


Gulv LAMINAT 

Vegg TAPET 

Tak MALT 

Innredning OK – LAMINAT BENKEPLATE 

Utstyr KUM, OPPV MASK 

Rør ORG, NOE ER NYERE 

Vannlås NYERE 

Div STÅLPLATE MELLOM OVER OG 

UNDERSKAP 



El.anlegg 

Div. 


04.10.2010 RA/PE EIER


V38-041 

Selskap BØLERSKOGEN BORETTSLAG II Snr. 1263 Leil.nr 

Etasje 4 ETG 

Adresse UTMARKVEIEN 12 Type MIDTEN 


Gulv MALT TERAZZO 

Vegg MALT 

Tak MALT 


God 

OK, VENT LUKE. 

Mekanisk 


X Håndvask 

Badekar 


X Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 


Dusjhjørne 

Dusj 

Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

RADIATOR PÅ BAD 



Rør ORG SOIL 10CM/ ORG, BAD 2 CM HØYERE ENN 

ØVRIGE GULV. 


Gulv LAMINAT 

Vegg TAPET 

Tak MALT 

Innredning NYERE KJØKKEN, LAMINAT BENKEPL 

Utstyr KUM, OPPV.MASK. 

Rør ORG, NOE NYERE 

Vannlås PLAST. 

Div 



El.anlegg 

Div. 


04.10.2010 RA/PE EIER


V38-041 


Etasje 4 ETG 



Gulv TERAZZO 

Vegg TAPET 

Tak MALT 


God 

MEKANISK VIFTE PÅKOBLET. 

Mekanisk 


Håndvask 

Badekar 


X Lysarmatur 

Downlights 

Dårlig 

Dusjkabinett 

Dusjhjørne 

Dusj 

X Stikkontakt 

Varmeovn 

Varmekabler 

RADIATOR PÅ BAD 

V.M. 

Membran Gulv Vegg ORGINALT 


Rør ORGINALT (INNKASSET) 7CM/ORG. LIKT NIVÅ PÅ BAD SOM 

ØVRIG LEILIGHET. 

EL ANLEGG. 32 A HOVEDSIKRING 

20 A TEKNISK 

16 A BADEROM 

10 A DIVERSE 

10 A DIVERSE 


Gulv LAMINAT 

Vegg STRIE, FLIS OVER BENK 

Tak MALT 

Innredning NYERE. LAMINAT BENKEPLATE 

Utstyr KJØKKENKUM, OPPV. MASKIN. 

Rør ORIGINALE CU/SOIL 


Div 


V.v.bereder SENTRALT 

El.anlegg 

Div. 

VENTILASJON LAVT PÅ VEGG. 


04.10.2010 RA/PE EIER



10.4 Fotobilag 

Vedlegg 4 



Bilde 1: Tydelig gjennomrustet avløpsrør. Her har grafittiseringsprosessen kommet langt.

Bilde 2.: Tynnveggede, plastmantlede kobberrør, ført i vegger og gulv i 5 etg leilighetene. 

Bilde 3: Mekanisk vifte påkoblet avtrekkskanalen på baderom. Skaper ubalanse i den naturlige 

oppdriftsventilasjonen.

Bilde 4: Orginalt støpejernssluk fra byggeår. Disse slukene har ingen klemring for membran. 

Bilde 5: Orginal støpejernsvannlås fra byggeår.

Bilde 6: Opprinnelige radiatorer på baderom.

bølerskogen borettslag ii forprosjekt for rehabilitering av våtrom

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?