PLANBESKRIVELSE - Fredrikstad kommune

PLANBESKRIVELSE
Reguleringsplan for
Åle Øvre, Onsøy
Fredrikstad kommune
(Nasjonal plan-ID: 01061030)
Dato: 22.12.2010 Sist revidert: 17.04.2013
1.0. Bakgrunn for planarbeidet.
Arealene som omfattes av planen har gjennom en årrekke vært avsatt til eksisterende
og framtidig område for boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Grunneier
ønsker nå å utnytte ledige areal til boligutbygging i samsvar med kommuneplanen.
Området er uregulert.
Det planlegges for en utbygging med et begrenset antall frittliggende eneboliger,
eneboliger i rekke, og konsentrert rekkehusbebyggelse. Sistnevnte boligtype kan evt.
tilrettelegges som et boligtilbud for førstegangsetablerere eller tilrettelegges som
omsorgsboliger.
Planforslaget er utarbeidet av Rambøll AS som forslagsstiller på vegne av Øivind
Utne som eier av gnr/bnr 50/9.
2.0. Overordnet planstatus og eiendomsgrenser.
2.1 Kommuneplanen
I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til eksisterende og framtidig
boligområde - B442. Området B442 (totalt 41 daa) omfatter, foruten eiendommen som
omfattes av denne planen, eiendommer videre sørover langs Gamle Ålevei mot Kleva
og Vollebergveien. Planarbeidet er således i samsvar med gjeldende overordnet plan.

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
Kart 1: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel der planområdet er avsatt til eksisterende og
framtidig boligformål.
2.2 Reguleringsplaner.
Eiendommen er ikke regulert tidligere. I nord grenser planområdet mot
reguleringsplan nr 398: ”Reguleringsplan for Gressvik idrettsanlegg – Trondalen”
vedtatt 26.09.1996. Denne planen omfatter bl.a. Trondalsveien fram til Gamle Ålevei.
Det pågår et parallelt planarbeid for nytt boligområde i Trondalen. Plangrensen for
pågående planarbeid er vist i kart 2. Valgt plangrense i vårt planforslag er lagt inntil
plangrensen for nylig vedtatt reguleringsplan (PlanID0106606).
Side 2 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
Kart 2. Utsnitt av tilgrensende reguleringsplan; Reguleringsplan for Gressvik
idrettsanlegg – Trondalen” samt skravur som viser grense for pågående planarbeid
for ny boligplan.
2.3 Eiendomsgrenser.
Eiendomsgrensene er hentet fra kommunens digitale kartverk. Grensene er kontrollert
mot målebrev og grensemerker i fjell langs planområdets vestside. Eiendomsgrense
mot nabo i syd er målt inn av RG oppmåling etter offentlig ettersyn. Planavgrensingen
er justert slik at denne er sammenfallende med eiendomsgrensen. Avviket mellom det
innmålte faktiske grensemerket og anvist eiendomsgrense i kartverket var ca 3 meter.
Nye grenser mot veiformål i nord og øst må måles inn etter at planen er vedtatt.
2.4 Konsekvensutredning.
Detaljreguleringen kommer ikke inn under verken § 2 og vedlegg 1 (planer og tiltak
som alltid skal konsekvensutredes) eller § 3 og vedlegg 2 (planer og tiltak som skal
vurderes etter forskriftens § 4) i forskrift om konsekvensutredninger.
Side 3 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
3.0 Beskrivelse av planområdet - eksisterende situasjon
3.1 Beliggenhet
Planområdet har en størrelse på ca. 17 daa. Arealet består av eksisterende gårdstun i
nord med tilliggende dyrket mark i syd. Bebyggelsen består av våningshus, bryggerhus
og låve/garasje. Eiendommen har i dag adkomst fra Gamle Ålevei.
Området ligger nært opp mot Gressvikmarka og idrettsanleggene i Trondalen. I
Trondalen er det også barnehage. Avstanden til Hurrød barneskole er ca. 1,1 km, til
Rød barneskole ca. 1,4 km, og til Gressvik ungdomsskole ca 0,8 km. Avstanden til
Gressvik Torg med dagligvarebutikker og andre servicetilbud er ca 1 km.
Kart 3: Nordre del av området består av eksisterende gårdstun, søndre del av dyrket mark.
Side 4 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
3.2 Avgrensning av planområdet.
Planområdet grenser mot Trondalsveien i nord og Gamle Ålevei i øst. Området
avgrenses av eiendomsgrense i sør mot nabogrunneiers dyrket mark og mot en åsrygg
med frittliggende enboligbebyggelse i vest.
3.3 Nåværende arealbruk
Eksisterende gårdstun utgjør 5 daa av planområdet. Tilhørende dyrkamark utgjør 7
daa. Ca 1,5 daa av planområdet kan betegnes som randvegetasjon langs dyrkamarka
mot åsryggen i vest. Det øvrige arealet utgjøres av veikorridoren for Game Ålevei,
samt gårdsveien til gnr. 50, bnr. 45. Tilstøtende arealer er i hovedsak utbygde
boligområder, utmark og noe dyrkamark.
3.4 Landskap
Planområdet ligger vest i Åledalen og faller svakt mot øst fra foten av høydedraget
mellom Trondalen og Åledalen. Området har svært gode solforhold, og vurderes slik
sett å være godt egnet som boligområde. Område er lite eksponert mot omgivelsene
som følge av sin beliggenhet mellom eksisterende bebyggelse og nært inntil åsryggen
mellom Åledalen og Trondalen. De lokalklimatiske forholdene vurderes ikke å skille
seg spesielt fra de nærliggende områdene for øvrig, men de topografiske forholdene
gir en god skjerming mot vind fra sydvest, vest og nordvest.
3.5 Grunnforhold
Det er utført fullstendige geotekniske registreringer innenfor området i forbindelse
med reguleringsplanarbeidet. Rapport fra geotekniske undersøkelser med anbefalte
tiltak følger planen som vedlegg. Området har stedvis utfordrende grunnforhold.
Det er ingen kjente tilfeller av forurenset grunn innenfor området.
3.6 Naturforhold (forholdet til naturmangfoldlovens §§ 8-12)
§ 8: Det er ikke registrerte verneverdige naturområder eller objekter innenfor området
i følge naturbasen/artsdatabanken hos Direktoratet for naturforvaltning, kommunens
rapport om biologisk mangfold ”Rapport 1-1997” eller ut fra det som forøvrig
fremkommer av kartdata på kommunens hjemmeside. Vi forutsetter imidlertid at
randvegetasjonen langs foten av høydedraget videreføres som et viktig
landskapselement og ferdselsåre for både mennesker og dyr.
§9: Vi mener virkningene av tiltaket er tilstrekkelig kjent, at tiltaket er begrenset, og at
det ikke foreligger risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet.
§10: Så langt vi har brakt på det rene er det ikke registrert rødlistede eller særlig
hensynskrevende arter innenfor det arealet som berøres av tiltaket. Vi anser at arealet
ikke har stor betydning for samlet utbredelse av de artene som finnes der.
§11: Tiltaket er svært begrenset og representerer etter vår oppfatning ingen skade på
naturmangfoldet. Bestemmelsen vurderes ikke å være relevant.
§12: Tiltaket er forsøkt tilpasset eksisterende landskap og inngrep vil bli begrenset til
det som er nødvendig for gjennomføring.
3.7 Eksisterende bebyggelse
Bebyggelse i området består av frittliggende eneboliger av eldre dato med et
tradisjonelt arkitektonisk uttrykk. Saltak er dominerende takform, men det er også
bebyggelse med valmet tak og halvvalm. Det har ikke vært feltmessig utbygging
umiddelbart inntil planområdet og de fleste boligene har beliggenhet på romslige
tomter som er utparsellert enkeltvis fra de gamle gårdsbrukene i området. Innenfor
Side 5 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
planområdet er det kun et gårdstun med bolighus, uthus/bryggerhus og låve. Låve og
bryggerhus er registrert i SEFRAK-registeret som bebyggelse fra før 1900.
3.8 Rekreasjon
Området er i dag tydelig todelt: mellom gårdstunet med sin tradisjonelle bebyggelse
og dyrkamark. Arealet anses ikke å ha noen spesiell verdi som rekreasjonsområde slik
det fremstår i dag med unntak av sonen langs foten av høydedraget som vil kunne ha
verdi som del av en grønn forbindelse mellom Trondalsveien og Kleva. Området
ligger imidlertid tett opp mot Gressvik marka med store områder urørt natur og også
oppmerkede turløyper. Videre vurderes idrettsanlegget i Trondalen som et
rekreasjonselement i nærmiljøet.
3.9 Barn- og unges bruk av området
Området er lite benyttet som lekeområde. Dette har sammenheng med nåværende
arealbruk som gårdsbruk og tilhørende dyrkamark, men også omgivelsenes mer
attraktive kvaliteter som naturlig tiltrekker barn og unge. Den vestre delen av området
har kvaliteter som kan gjøre området attraktivt som lekeområde, og ny situasjon med
opparbeidet lekeplass anses å gi området en klart økt kvalitet som lekeområde.
3.10 Antikvarisk verneverdi
Det er gjort arkeologiske registreringer av planområdet uten at det ble gjort funn av
automatisk fredete kulturminner. Registreringene er utført av fylkeskonservator i
tidsrommet 14.09.10 – 15.09.10. Rapporten følger planen som vedlegg. Bebyggelsen
innenfor området vurderes ikke som verneverdig.
3.11 Trafikkforhold/-sikkerhet
Området ligger umiddelbart inntil Gamle Ålevei som i innspill fra Statens vegvesen er
anslått til en ÅDT ca 1000. Gamle Ålevei har en total kjørebanebredde på 5,5 meter
inkludert skulder. Veibredden foreslås videreført i reguleringsplanen. Det er ikke
utbygd gang-/sykkelveinett langs Gamle Ålevei. Det foreslås regulert fortau/gang-
/sykkelveiforbindelse mellom Trondalsveien og Kleva. Skoleveien mot Rød
barneskole vil naturlig følge veisystemet via Kleva og Vollebergveien som begge er
lite trafikkerte boliggater. Mellom Kleva og Vollebergveien er det opparbeidet en
gangveiforbindelse som ikke fremgår av kartverket. Dette er en gruset gang-/sykkelvei
som pr. 10.12.2010 ikke blir vintervedlikeholdt. Eventuell avtale med kommunens
veivedlikeholdsavdeling om vinterbrøyting av denne bør vurderes i en
utbyggingsavtale.
Forbindelse mellom planområdet og Gressvik ungdomsskole går via Haugeveien. Det
er opparbeidet fortau langs Haugeveien mellom Bjerkelundsveien forbi skolen frem til
Storveien. Det er imidlertid regulert fortau frem til Gressvik Kirke gjennom
reguleringsplan nr 537, vedtatt 16.06.2005 uten at dette er opparbeidet. Videreføring
av fortau fra Gressvik Kirke til Gamle Ålevei (250 meter) bør vurderes som en del av
kommunens fremtidige trafikksikkerhetstiltak. Det er av teknisk drift meddelt at fortau
langs Haugeveien mellom Gamle Ålevei og Gressvik kirke ikke blir tatt inn i
trafikksikkerhetsplanen som rulleres vinteren 2010/2011. Ettersom ny
trafikksikkerhetsplan ikke foreslår etablering av fortau langs Haugeveien må det
forstås som at eksisterende situasjon er en tilfredsstillende løsning også for kommende
planperiode. Planlagte tiltak vil med 5 bevegelser pr boenhet generere en økning i
ÅDT = 85 bevegelser.
Side 6 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
3.12 Kollektivtilbud
Det er bussforbindelse mot Fredrikstad via ruter som trafikkerer Gamle Ålevei og
Haugeveien mot Gressvik lokalsenter. Det er etablert busstoppesteder i Gamle Ålevei
og i Haugeveien umiddelbart utenfor planområdet. Det er med bakgrunn i dette ikke
foreslått regulert bussholdeplasser innenfor planområdet.
3.13 Miljøforhold
Luftkvalitet
En rapport utgitt av Klima- og forurensningsdirektoratet (KLIF) 29.04.2010 beskriver
status for lokal luftforurensing i noen av Norges største byer basert på beregnede og
faktisk målte konsentrasjoner av svevestøv og NO2-utslipp. Rapporten konkluderer
med at svevestøv (PM10) er det mest skadelige av de to. Det gjøres daglige målinger
av luftkvalitet i Fredrikstad sentrum som bør kunne legges til grunn for en vurdering
av luftkvaliteten på Gressvik. Rapporten fra målinger utført i Mars 2008 viser at
luftkvaliteten i St.Croix krysset overskrider grenseverdien på PM10µg/m3 kun 8
ganger. I 78% av tiden har luften vært lite forurenset, noe forurenset 16% av tiden og
mye- eller svært mye forurenset 6 % av tiden. Siste oppdaterte trafikktellinger for
St.Croix krysset viser en ÅDT på 28000 bevegelser, mot kun 1000 i Gamle Ålevei. På
bakgrunn av disse opplysningene vurderes luftkvaliteten i planområdet som
tilfredsstillende.
Støy
Det er utført støyberegninger i støyberegningsprogrammet Novapoint Støy basert på
opplysninger hentet fra trafikkanalyse for området utført av Sweco 29.05.2008,
terrengmodell for området og registreringer på stedet.
Novapoint Støy er utviklet av SINTEF i samarbeid med Statens vegvesen og beregner
veitrafikkstøy etter nordisk beregningsmetode, fransk beregningsmetode og gjeldende
EU-krav for kartlegging.
Fremskrevet ÅDT i et 20-års perspektiv for fv 413 er beregnet til 2500 bevegelser jmf
trafikkanalyse utført av Sweco i forbindelse med planarbeid for Trondalen syd.
Hastigheten er satt tilsvarende skiltet hastighet på stedet – 30 km/t. Beregningen er
gjennomført med en antatt andel tungtrafikk på 5 % - også med hastighet 30 km/t. Det
er gjort beregninger av eksisterende situasjon med fremskrevede trafikkmengder som
angitt over. Resultatet av beregningene er vist i kart 1 og kart 2 presentert med rød-,
gul- og grønn støysone ihht veileder T-1442).
Side 7 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
Kart 1: Nåværende situasjon med fremskrevet ÅDT=2500.
Resultatet av beregningene viser at gul støysone strekker seg ca 25 meter fra
senterlinjen i Gamle Ålevei (V1). Detaljreguleringsplanforslaget som ble lagt ut for
offentlig ettersyn viste en byggegrense på 15 meter mot V1 basert på de opplysninger
som Statens vegvesen oversendte i forbindelse med varsel om oppstart. Beregninger
viser imidlertid at det er behov for avbøtende tiltak langs gamle Ålevei. Det er i kart 2
vist resultater av beregninger foretatt med 1,5 meter høy skjerm.
Kart 2: Resultat av beregninger med 1,5 meter høy støyvoll langs Gamle Ålevei.
Ved etablering av en støyskjerm med høyde 1,5 meter langs gamle Ålevei vil
avgrensingen av gul støysone nærmest være sammenfallende med foreslått
byggegrense i det utlagte planforslaget. Det er i bestemmelsene tatt inn krav som
sikrer at tilfredsstillende støyforhold oppnås for ny bebyggelse.
Side 8 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
3.14 Energiforsyning
Fortum har nettstasjon umiddelbart utenfor området som må påregnes utvidet. Fortum
planlegger en utvidelse av dagens 18 kV høyspentlinje mot hovedlinje i Åledalen.
Tiltakshaver og Fortum er i dialog angående et samarbeid om utbyggingen.
Forskriftsmessig sikkerhetsavstand mot 18 kV høyspentlinje er i følge Fortum AS
angitt til 6 meter (gjelder avstand til nærmeste bygningsdel). Nærmeste planlagt
bebyggelse ligger mer enn 30 meter fra linjen.
Videre er det lavspent luftlinje innenfor området – i hovedsak langs Gamle Ålevei i
tillegg til stikkledning mot gårdsbruket. Området ligger utenfor konsesjonsområdet for
Fredrikstad fjernvarme.
3.15 Overvannshåndtering
Trondalsbekken krysser Trondalsveien ved krysset Trondalsveien/Gamle Ålevei og
har sitt løp gjennom planområdets østre del - langs Gamle Ålevei. Trondalsbekken er
tørr det meste av året, men fungerer som en flomvei ved store nedbørsmengder.
Planforslaget forutsetter at løpet for Trondalsbekken justeres noe vest for Gamle
Ålevei slik at flomvann kan følge ny grøft langs planlagt fortau. Bekken ligger i rør
under Trondalsveien. Det forutsettes at røret forlenges med ca 6 meter sammenliknet
med dagens situasjon for å komme under nytt fortau. Deretter vil bekkeløpet følge
nåværende trase og bli liggende som en del av boligformålet.
Takvann forutsettes sluppet til terreng for lokal fordrøyning. Det forutsettes vanlig
drenering av byggeområder samt uteoppholdsarealer som slippes til kommunalt nett
eller mot Ålebekken i øst. Utbyggingen vil således ikke føre til spesielt store endringer
av eksisterende situasjon.
3.16 Renovasjonsløsning
Området er dekket av offentlig renovasjonsordning. Det legges opp til avfallsbøtter
ved hver enkelt tomt. Intern infrastruktur er dimensjonert for renovasjonskjøretøy.
4.0 Beskrivelse av planen.
4.1 Arealbruk
Arealfordelingen mellom ulike reguleringsformål i planen følger under:
PBL § 12-5 Reguleringsformål:
1. Bebyggelse og anlegg
Frittliggende småhusbebyggelse (BF1-2)
Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-3)
Lekeplass (L1)
Annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg (T1)
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Kjørevei (V1-3)
Annen veggrunn grøntareal (AVG1-5)
Fortau (F1-2)
Gang-/sykkelveg (GS)
Parkeringsplasser (P1)
3,65 daa
4,46 daa
2,6 daa
25 kvm
2,5 daa
698 kvm
1,57 daa
206 kvm
188 kvm
Side 9 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
3. Landbruks, natur og friluftsformål samt reindrift
Jordbruk (J)
116 kvm
PBL § 12-6 Hensynssoner:
Sikringssoner
Frisikt (inngår i annet arealformål)
Faresoner
Trafo (T1)
Totalt omfatter detaljreguleringen et areal på ca. 16,1 daa. Planområdets beliggenhet
og avgrensning fremgår av kartene nedenfor.
Kart 4. Planområdets beliggenhet.
Side 10 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
Kart 5. Planområdets avgrensing vist med stiplet linje.
4.2 Eksisterende bebyggelse.
Det legges opp til at eksisterende bolig og uthus/bryggerhus i gårdstunet opprettholdes
som eneboligtomt med en avgrensing som vist i plankartet. Eksisterende driftsbygning
og bryggerhus forutsettes revet til tross for at dette er et SEFRAK-registrert bygg.
Låven er i hovedsak oppført etter 1940. SEFRAK-registeret er et i utgangspunktet en
database med registrerte bygg som er bygget før 1900. En eldre del av låven mot vest
er sannsynligvis oppført før 1900, men hoveddelen av bygget burde således ikke vært
SEFRAK-registrert.
4.3 Ny bebyggelse.
Det er i planen lagt opp til en høy utnyttelse av byggeområdene med hensyn til at
området beslaglegger dyrket mark samtidig som det har en sentral beliggenhet. Den
nye bebyggelsen vil omfatte til sammen 3 nye tomter for frittliggende eneboliger, 8
parselltomter for kjedehus og 5 parselltomter for rekkehusbebyggelse. Det er innenfor
området BK3 foreslått en bygningstype med små boenheter hvor målgruppen er
eksempelvis ungdom eller enslige som ønsker et rimeligere alternativ til mer
tradisjonelle leiligheter. Idéen er rimelige leiligheter for inntil 2 personer og med
hovedvekt på unge da leilighetene er over to plan. Valgt boligtype følger opp ett av
hovedmålene for boligområder i kommuneplanens arealdel som er å tilrettelegge for
en variert sammensetning i boligtilbudet.
Den nye bebyggelsen bør i best mulig grad harmonere med bebyggelsesstrukturen i
området forøvrig. Det er derfor lagt opp til en blanding av frittliggende eneboliger,
kjedehusbebyggelse med carport mellom enhetene og eventuelt rekkehus med krav om
saltakkonstruksjon for alle enheter. Bebyggelsen vil naturlig føye seg til det
eksisterende byggeområdet i øst, nord og vest. All parkering for enebolig- og
kjedehusbebyggelsen forutsettes å skje på egen tomt. For rekkehusbebyggelsen er det
foreslått regulert en felles parkeringsplass P1.
Side 11 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
4.4 Bebyggelse og anlegg - lekeplass
Felles lekeplass L1 skal fungere som sentrallekeplass for store og små barn, og
forutsettes utrustet med lekeapparater og utstyr tilpasset dette. L1 er foreslått regulert
ut mot plangrensen med gode forbindelseslinjer til foreslåtte byggeområder og intern
grønnstruktur og skjermet for trafikk. Deler av lekeplassen forutsettes opparbeidet med
en liten ballbane. Det vil være viktig å opparbeide området på en måte som ikke
medfører store inngrep i terreng eller vegetasjon. Det er til sammen satt av 2936 kvm
lekeareal innenfor planområdet. Kommuneplanens krav til lekeareal (50 kvm/boenhet)
synes med dette å være godt dekket.
4.5 Samferdselsanlegg - kjørevei
Fylkesvei 413 (V1) reguleres til senterlinjen langs utbyggingsområdet med en
kjørebanebredde på 5 meter i tillegg til 0,25 meter skulder på begge sider. Det foreslås
regulert grøft langs veiens østside med en totalbredde 1,75 meter.
Hovedadkomstveg V2 er er foreslått regulert med en samlet korridor på 7 meter
inklusiv kjørebane og grøfter. Dette fordeles med en kjørebanebredde på 5 meter i
tillegg til 1 meter grøft/skulder på hver side. V2 skal gi adkomst til alle boenheter
innenfor planområdet. Avkjørsel mot sydøstre tomt innenfor BF1 foreslås benyttet
som vendehammer for renovasjonsbiler, brøytebiler og lignende.
Adkomstvei V3 til eiendommen gnr. 50, bnr. 45 er regulert med kjørebanebredde 3
meter. Mot sør er det regulert 1 meter grøft mens det mot fortau (F2) i nord er 0,25
meter veiskulder.
4.6 Samferdselsanlegg – annen veggrunn grøntareal
AVG1-3 er tenkt som areal til grøft og støyskjerm mellom fortau og byggeområdet.
Område AVG4 forutsettes holdt av til forlengelse av V2 mot syd ved en eventuell
utbygging av de øvrige arealene innenfor kommuneplanområdet B442.
4.7 Samferdselsanlegg – fortau
F1-2 er tenkt som del av gang-/sykkelvegforbindelse mellom Trondalsveien og Kleva.
4.8 Samferdselsanlegg – gang-/sykkelveg
GS er tenkt som en del av gang-/sykkelvegforbindelsen mellom Trondalsveien og
Kleva.
4.8 Samferdselsanlegg – parkeringsplasser
P1 foreslås regulert som parkeringsplasser for området BK3. Det er tenkt 1
parkeringsplass til hver leilighet i tillegg til 3 gjesteplasser. Kommunens vedtekter
ville normalt kreve 1,5 biloppstillingsplass pr boenhet ved oppføring av leiligheter
med et areal fra 40-80 kvm. Samtidig ville tilsvarende leilighetsstørrelser utløse krav
om 1 biloppstillingsplass pr boenhet innenfor sentrumsområdet. Da dette er en
leilighetstype som ikke egner seg spesielt for en større familie vurderes
parkeringsdekningen for delfeltet som tilfredsstillende.
4.9 Sikringssone – frisiktsone
Formålet er nyttet der kravet til frisiktsone berører annet formål enn areal i tilknytning
til vei. I henhold til vegnormalen fra Statens vegvesens krav til siktsoner er
Side 12 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
frisiktsonen i avkjørselene fra Fv 413 satt til 10 x 50 meter og frisiktsonen mellom
gang-/sykkelvegen og veien Kleva satt til 4x20.
4.10 Faresone – høyspenningsanlegg
Området T1 er satt av til ny trafostasjon.
5.0 Alternativvurderinger
Det er i løpet av prosessen vurdert forskjellige alternativer for plassering av
grøntområder og fordeling av boligtyper. Hovedgrepet med utformingen av feltet med
hensyn til infrastruktur har imidlertid vært et element som i liten grad har vært
fraveket sammenliknet med idéskissen som ble utarbeidet som grunnlag for
reguleringsplanen. Hovedadkomsten til feltet er i reguleringsplanforslaget foreslått
plassert mellom de konsentrerte boligfeltene på Utnes eiendom i motsetning til hva
ideskissen viser.
Illustrasjon 1: Idéskisse.
Idéskissen viser et helhetlig forslag til utbygging av hele området mellom Kleva og
Trondalsveien. Nabogrunneier i syd, Hans Hurrød, ønsker imidlertid ikke å bebygge
sin eiendom nå og ønsker derfor at eiendommen holdes utenfor planområdet.
Side 13 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
6.0 Konsekvenser av planforslaget
6.1 Konsekvensen av planforslaget er i hovedsak at området endres fra et jordbruksområde
til et boligområde. Det biologiske mangfoldet vil sannsynligvis reduseres som følge av
etablering av bygninger og anlegg.
Driftsbygningene på gårdstunet vil bli revet og erstattet av ny boligbebyggelse.
7.0. Risiko- og sårbarhetsanalyse
7.1 Naturbasert sårbarhet
- Radonstråling: Tiltak mot eventuell stråling vil bli gjort i byggefasen. Det er ikke
kjente målinger av radonstråling, men tiltakene vil uansett være enkle og av
byggeteknisk art for å hindre inntrenging fra undergrunn og omfyllingsmasser.
7.2 Drikkevann og avløp
- Drikkevann i eksisterende bebyggelse er koblet opp mot offentlig nettverk.
- Avløpsanlegg er koblet opp mot offentlig nettverk.
7.3 Terrorisme og sabotasje
Terrorfaren anses som liten.
7.4 Biologisk mangfold
Det er i reguleringsplanen lagt opp til å beholde grønne områder internt. Foreslåtte
grøntområder består i hovedtrekk av dyrket mark og noe kantvegetasjon. Planområdet
er ellers omgitt av kulturlandskap og naturlandskap som hver på sin måte gir grunnlag
for et stort biologisk mangfold. Eksisterende eiendommer rundt planområdet er enten
bebygd, opparbeidet som gårdsplass eller tilsådd med plen. Ingen av disse gir stort
biologisk mangfold.
7.5 Elektroniske magnetfelt
Umiddelbart utenfor planområdet er det plassert en trafo i mast med et høyspent
luftstrekk mot Åledalen. Luftstrekket er en 18kV linje som krever en
sikkerhetsavstand fra nærmeste bygningsdel på 6 meter fra nærmeste leder. Den
planlagte bebyggelsen ligger mer enn 30 meter fra trafostasjonen. Nytt elektrisk
anlegg forusettes lagt i bakken og utgjør således ingen risiko for nye boliger.
7.6 Grunnforhold
Det er utført geotekniske undersøkelser av hele planområdet. Rapporten fra
grunnboringer og analysearbeidene følger planen som vedlegg. Nødvendige tiltak som
anbefalt av geoteknikere er tatt inn i planens bestemmelser.
Side 14 av 15

Reguleringsbestemmelser til detaljregulering for Åle Øvre, Onsøy, Fredrikstad kommune
_________________________________________________________________________________________________________________
8.0. Tekniske anlegg, renovasjon m.m.
Det forutsettes inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen før utbygging
skjer som omhandler standard på kommunaltekniske anlegg, vilkår for overtagelse av
disse, utbyggingstakt m.m.
Avfall skal håndteres i h.h.t. det til enhver tid gjeldende reglement i kommunen -
herunder hvor avfallsbeholdere skal plasseres.
9.0. Planprosess.
Planarbeidet er varslet på ordinær måte med annonser i lokalavisene og brev til berørte
parter samt offentlige etater med interesse i planarbeidet. Varslingsdato (utgående brev
fra konsulent) var 29.04.2010. Planområdet ble varslet utvidet 27.02.2013 etter at det i
planutvalgsmøtet 14.02.13 ble vedtatt å utvide planområdet slik at det kan reguleres
fortau/gang-/sykkelveg hele veien mellom Trondalsveien og Kleva.
Side 15 av 15