H Ø R I N G S U T K A S T - Fredrikstad kommune

1. Funksjoner2. Reg.plan for Kongsten Hageby3. Reg.plan for Vaterland4. Reg.plan for deler av Ringverven - Vaterland5. Reg.plan for Øra6. Planområde med omkringliggende reg.planer2 3 4 5 61BoligKontor/NæringBarnehageIndustri1.3 Beskrivelse av planområdetLokaliseringPlanområdet er lokalisert på østsiden i Fredrikstad avgrenset av Vaterland,Kongsten hageby, Øraveien og Øra industripark ved Glomma.Eksisterende situasjonPlanområdet består i dag hovedsaklig av eldre industribebyggelsemed liten aktivitet. Noen enkeltbygg er allerede transformert til nybruk og lettere næringsformål. Flere eldre bygg må vurderes mht. verneinteresser.Denofas gamle administrasjonsbygg er delvis i bruk somfør til kontorformål. Administrasjonsbygget har en tilligende klassiskpark som er godt vedlikehold. Gartneritomta hvor det tidligere lågarnerier er inngjerdet og ikke offentlig tilgjengelig. Planområdetforøvrig inneholder en rekkehusbebyggelse mot krysset Øraveien ogHeibergsgate. Det er også en barnehage innenfor planområdet vedsiden av boligbebyggelsen. To enkeltbygg på Garneritomta er i bruksom utleiebygg for bolig.KontekstOpprinnelig bebyggelse på Vaterland er en av de tidligste bebyggelsenei Fredrikstad. Stedet er nevnt som vadested så langt tilbakesom 1500-tallet. Den eldre bebyggelsen brant i 1716, og det vi kjennersom Vaterland idag er bygd etter dette. Restriksjoner i gamlebyenpå 1700-tallet stimulerte også utbyggingen av Vaterland. På det mestevar det opp mot 500 beboere innenfor området, mens det idag kunbor 90 personer der - fordelt i 39 boligeiendommer. Hovedstrukturer vokst frem uten noen overordnet plan, men geometri er tildelsbasert på elvebredden og bekken fra nordøst ned til elva. Dennebekken endret seg senere til Lodsgaten. Omkring 1740 etablerte manen Christ kirkegård syd for Vaterland, og denne eksisterte frem tiletableringen av industriområdet rundt århundreskiftet. Gravplassenble da gravd opp og fjernet. Industriområdet på Øra er utbygd i enkontinuerlig prosess siden ca. 1900. Utbyggingen startet med selskapeneDeNoFa og Lilleborg. Som en konsekvens av industriutviklingenble Vaterland den første bydelen i Fredrikstad med elektrisitet.Vaterland ble i denne perioden både bosted for fabrikkarbeidere ogfergested for arbeidere bosatt på Kråkerøysiden.Med industriutviklingen ble området like mye knyttet til en internasjonalkontekst med produksjon av varer for leveranse til hele verden,og skipsankomster fra nært og fjernt. Interessen for bevaringav Vaterland med sin spesielle trehusbebyggelse og identitet vokstefrem på 50-tallet. Kongsten Hageby er basert på en plan utviklet avSverre Pedersen. Tidlig etter krigsårene ble store deler av Gamlebyensmarker utbygd som boligområde. Bebyggelsen er i hovedtrekkhomogen med et stort innslag av 4-manns boliger og noe eneboligersamt enkeltgrupper med rekkehus. Øra Industriområde har isamme periode utviklet seg til å bli kombinert industriområde ogindustrihavn. DeNoFa’s opprinnelige arealer er omdisponert i flereomganger og har gitt rom for et stort antall aktører hvorav flere eraktive fortsatt idag.1.4 Planens avgrensningerPlanområdet er plassert syd for Gamlebyens vollanlegg og utgjør ca.70 daa. Området strekker seg fra Vaterland og Østerelva i vest og avgrensesav Øraveien i øst samt strekker seg fra Skippergaten i nord tilsyd for Hydrogenfabrikken. Nøyaktig avgrensning av planområdet vilbli klargjort i den videre reguleringsprocessen. Detaljplanen vil leggeseg inntil eksisterende reguleringer der dette er mulig og overlappeder det er nødvendig med en formålsendring.1.5 Dagens ArealbrukArealressurskartet viser at planområdet idag inkluderer følgendeformål. Alle tall er ca. tall:Bolig -4,1 daaBlandet bebyggelse*-54,0 daaBarnehage -1,4 daaIndustribygg -3,2 daaIndustribygg -6,7 daaKai/elvebredd -5,0 daasamlet areal -70,3 daa*) del av nåværende ISPS-område med blandet næring, bolig og kulturverksted- regulert til næring.1.6 Gjeldende reguleringsplanerPlanområdet:- Nr. 87 for Øra, Fredrikstad Kommune, 03.11.1976. - Regulert tilindustri.- Overlapper ca. 4 daa av reguleringsplan nr. 132 for Vaterland av04.09.1980. Regulert til boligformål.Tilgrensende- Nr. 132 for Vaterland av 04.09.1980. Regulert til boligformål.- Regulering for del av Ringverven, 14.02.2008. - Vaterland, sak. nr.155/07. Regulert til boligformål- Plan nr. 13, 18.12.1951. 8 tomter ved Heibergsgt., Øravn., Jens Langsgt.,ikke utarbeidet reguleringsbestemmelser.- nr. 6, 24. 04.1947.- nr. 3, 16.04.1946. Område ved Spôrchs, Grûners og Rehbindersgate.Regulert til åpen villa bebyggelse.6 Reguleringsplan Vaterland Vaterland Eiendomsutvikling AS/Griff Arkitektur AS 7