conceito natureza jurídica princípios que regem a hipoteca

CONCEITO
A palavra hipoteca é derivada do grego hypothéke onde teve origem este instituto jurídico,
cujo significado é coisa entregue pelo devedor, por exigência do credor, para garantia de
uma obrigação. Os gregos, cautelosos e cuidadosos, costumavam assinalar a propriedade
imóvel dada em garantia com postes, ou com marcos de pedra, a fim de que os transeuntes
ficassem cientes da existência do ônus hipotecário.
Hipoteca é um direito real de garantia que tem por objetivo bens imóveis, navio ou avião
pertencentes ao devedor ou a terceiro e que, embora não entregues ao credor, asseguramlhe,
preferencialmente, o recebimento do seu crédito
Assim sendo, não paga a dívida, cabe ao credor o direito de excutir o bem dado em
garantia, para com o produto apurado em praça pagar-se, preferentemente e com exclusão
dos outros credores, que só terão direito às sobras, se houver.
Como se infere da conceituação acima mencionada, não há dúvidas de que a hipoteca é um
direito real, inscrito no registro imobiliário, que adere à coisa, assegurando ao credor o
cumprimento da obrigação pelo Devedor, conferindo-lhe, ainda, o direito de perseguir a
coisa em mãos de quem quer se encontre, até que seu crédito seja plenamente satisfeito.
NATUREZA JURÍDICA
Não há qualquer divergência em se considerar a hipoteca como direito real, pois assim o
declara a lei de modo expresso (art. 674 do Código Civil). É direito de garantia, ou seja,
traduz-se pela sua acessoriedade, tendo em vista que depende de uma obrigação principal,
que é a obrigação assumida pelo devedor, a qual procura assegurar. Uma vez extinta a
obrigação, ela desaparece.
Ressalte-se, todavia, que o atributo real desse direito somente se evidencia quanto ocorre a
inscrição do ato constitutivo no Registro de Imóveis da circunscrição onde se situa a coisa
dada em garantia. Antes da inscrição da hipoteca, como ela é ignorada por terceiros, é
ineficaz em relação a eles. Porém, uma vez inscrita, torna-se patente o direito real de
garantia, com todos os seus efeitos.
PRINCÍPIOS QUE REGEM A HIPOTECA
Existem dois princípios que regem a hipoteca, quais sejam: princípio da especialização e o
da publicidade. Sendo convencional a hipoteca, a especialização contém-se no próprio
instrumento constitutivo, pois que dele constam os nomes das partes, o valor e a espécie da
dívida garantida, bem como a descrição dos bens hipotecados.
Vale dizer que a hipoteca incide tão-somente sobre os bens especificados na escritura, ou
na cédula hipotecária. Os bens hipotecados devem ser detalhadamente descritos, com todos
os seus pormenores, tais como, localização topográfica, número da matrícula,

confrontações, e outros dados suficientes para a exata individuação do imóvel que está
sendo dado em garantia.
Além disso, a hipoteca não pode incidir sobre bens futuros ou não concretizados, não
materializados. Tal hipótese escapa da realidade jurídica e transforma-se em mera
esperança. Todavia, uma vez hipotecado o bem imóvel, a garantia atinge, também, todos os
seus acessórios.
O segundo princípio que rege a hipoteca é o da publicidade, esta, se dá através da inscrição
da hipoteca no Registro de Imóveis. É a inscrição que dá ciência a todos de que o bem
imóvel dado em garantia está sujeito ao ônus hipotecário, impedindo que terceiros possam
alegar ignorância da incidência da hipoteca.
Acresce mencionar, ainda, que nos termos do art. 676, do Código Civil, os direitos reais
sobre imóveis só se constituem após o devido registro no Cartório Imobiliário.
Se não for inscrita a hipoteca no Registro de Imóveis, ela passa de direito real para direito
pessoal, sem seqüela e sem preferência.
REQUISITO SUBJETIVO
A lei estabelece que só pode hipotecar aquele que pode alienar (Código Civil, art. 756).
Então, somente quem é dono pode hipotecar. No entanto, se ela for constituída por quem
não seja proprietário, anula-se, salvo, conforme ensina CAIO MÁRIO, em se tratando de
possuidor de boa-fé que revalidará a garantia pela aquisição ulterior de domínio (Cód.
Civil, art. 756, parágrafo único), com efeito "retrooperante à data da inscrição".
Ressalte-se que se o hipotecante for procurador, deverá exibir mandato com poderes
especiais, sob a forma pública (não é essência do ato, mas construção jurisprudencial.
REQUISITO OBJETIVO
O requisito objetivo necessário para que a hipoteca seja considera válida encontra-se
estabelecido pelo art. 810, do Código Civil, o qual traz os bens que podem ser objeto de
hipoteca: I- os imóveis; II- os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; III- o
domínio direto; IV- o domínio útil; VI- as estradas de ferro; VI- as minas e pedreiras,
independentemente do solo onde se acham; VII- os navios.
Mas essa enumeração não é taxativa. As aeronaves também podem ser objeto de hipoteca,
conforme estabelece o De. Lei nº 32, de 18-11-1966, arts. 18 a 28.

Infere-se que, em regra, são os bens imóveis objetos da hipoteca. E tais imóveis, são
aqueles definidos pelo art. 43, inciso I, do Código Civil, bem assim, os prédios, terrenos,
sítios, chácaras, fazendas e apartamentos.
REQUISITO FORMAL
Sem embargo da observância dos requisitos objetivos e subjetivos, um terceiro requisito se
faz necessário para a validade da hipoteca: o título ou instrumento constitutivo, gerador da
garantia.
Como nesse estudo estamos tratando da hipoteca convencional, é aqui que esse requisito
mais se destaca.
Com efeito, para a válida constituição da hipoteca há necessidade de um título, um
documento, um instrumento que, nos dizeres de CAIO MÁRIO, "perpetua a declaração de
vontade das partes ou que materializa a incidência do ônus em determinado objeto."
ESPÉCIES DE HIPOTECA
A hipoteca pode ser: convencional, legal ou judicial. É convencional quando se origina de
um contrato, da livre manifestação dos interessados; é legal quando emana da lei para
garantir determinadas obrigações (Art. 1.489 do Código Civil), e é judicial quando decorre
de sentença judicial, assegurando sua execução.
EFEITOS DA HIPOTECA
O direito real de hipoteca produz efeitos a partir do registro do título constitutivo, mas só se
apresenta em toda a sua plenitude quando o titular promove sua execução judicial, seus
efeitos podem ser analisados sobre três aspectos: em relação ao devedor, em relação ao
credor e em relação a terceiros. Com relação ao dono, se o mesmo deu seu imóvel em
garantia hipotecária, ele não pode, por exemplo, deteriorá-lo ou depreciá-lo, bem como
alterar sua substancia bem como o modo normalmente de explorar o imóvel, se tal
modificação implicar risco de diminuição do seu valor.
Caso vença a hipoteca e a mesma não seja paga, pode o credor promover a execução
hipotecária, na qual será penhora e levado a hasta pública.
A hipoteca produs efeitos a terceiros, uma vez que, depois de registrada, é oponível erga
omnes, conferindo ao credor hipotecário, o direito de seqüela.
DA EXTINÇÃO DA HIPOTECA

O artigo 1.499 do Código Civil reza as causas que conduzem à extinção da hipoteca:
“ A hipoteca extingue-se:
I- pela extinção da obrigação principal;
II- pelo perecimento da coisa;
III- pela resolução da propriedade;
IV- pela renúncia do credor
V- pela remição
VI- pela arrematação ou adjudicação”.
BIBLIOGRAFIA
MONTEIRO, Washington de Barros, Curso de Direito Civil, 3º volume, Editora Saraiva,
24a. ed., 1995, pgs. 398 a 437.
SILVA PEREIRA, Caio Mário da, Instituições de Direito Civil, 5 ª ed., 2 ª tiragem, vol. I,
Rio, Forense, 2004.
RODRIGUES, Silvio, Direito Civil, vol. 5, 2a. edição, 2005, Editora Saraiva.

Faculdades Integradas de Itapetininga
Fundação Karnig Bazarian
Faculdade de Direito
HIPOTECA