Apoio à regularização fundiária do Jardim Celeste - Mutirão - Polis

Introdução

1 ALFONSIN, Betânia de Moraes. Direito à Moradia: instrumentos
e experiências de regularização fundiária
nas cidades brasileiras. Rio de Janeiro: FASE/IPPUR,
Observatório de Políticas Urbanas, 1997, p. 24.
A regularização da terra e da moradia daqueles que vivem em assentamentos informais
tem sido um grande desafio no Brasil das duas últimas décadas, desafio
esse que ganhou mais adeptos com a recente aprovação do Estatuto da Cidade,
Lei Federal n° 10.257/01.
A regularização fundiária tem como finalidade garantir a segurança jurídica da
posse e a melhoria das condições de habitabilidade de assentamentos informais,
fazendo com que os moradores dessas áreas tenham oficialmente reconhecidas a
propriedade ou a posse da área dependendo do caso.
Esta cartilha tem como objetivo instrumentalizar a comunidade do Jardim Celeste
em busca da regularização fundiária de suas casas (terra e unidade habitacional).
Para tanto, a cartilha traz uma parte teórica referente a regularização
fundiária, seus fundamentos legais e leis que a amparam em nível federal e municipal,
traz um diagnóstico fundiário da área, além de discutir o passo a passo da
regularização fundiária no caso específico do Jardim Celeste.
o que é regularIzação fundIárIa
Regularização F undiária é o processo de intervenção pública, sob os aspectos jurídico,
físico e social, que objetiva legalizar a permanência de populações moradoras
de áreas urbanas ocupadas informalmente para fins de habitação, implicando
em melhorias no ambiente urbano do assentamento, no resgate da cidadania e da
qualidade de vida da população beneficiária 1 .
aspecto físico infra-estrutura, serviços, obras de urbanização
aspecto jurídico aprovação e registro do parcelamento do solo e titulação das
unidades habitacionais
aspecto social mobilização comunitária, resgate da cidadania e melhora na
qualidade de vida

o que é moradIa dIgna
O direito à moradia está previsto no artigo 6º da Constituição Federal desde o ano
de 2000 como um direito social. Isso significa que, a moradia é um direito humano
que garantido adequadamente implica em condições de vida digna e seguras para
seus habitantes. São componentes fundamentais do direito à moradia adequada
segundo as normas internacionais de direitos humanos 2 :
Condições adequadas de habitação: boas condições físicas da moradia e do bairro,
que não ofereçam risco à saúde e a vida.
Segurança jurídica da posse: possuir o título de concessão de uso ou de propriedade
do imóvel que possa ser registrado no cartório em seu nome.
disponibilidade de serviços de infra-estrutura: ter serviço de água, luz, saneamento
básico, iluminação pública, coleta de resíduos sólidos (lixo), pavimentação etc.
Custo acessível: preço proporcional a faixa de renda do morador, inclusive em relação
aos gastos com as tarifas de água, luz, e impostos como o IPTU.
acessibilidade às minorias: programas específicos para o acesso de grupos vulneráveis
e minorias como idosos, mulheres chefes de família, portadores de deficiência,
quilombolas, indígenas etc.
Boa localização: localização em área urbanizada, com oferta de emprego, infraestrutura
e serviços públicos.
adequação cultural: respeito à produção social do habitat, à identidade cultural e diferenças
regionais que exigem materiais, tecnologias adequados para a moradia.
o que é dIreIto à CIdade SuStentável
O direito à cidade diz respeito à realização dos direitos humanos na cidade, seja o de
morar bem, o de trabalhar, o de ter acesso ao lazer e à cultura, à saúde, educação,
ao transporte público e ao meio ambiente equilibrado, bem como o de participar da
gestão da cidade. Ele é previsto como diretriz da política urbana para os municípios
brasileiros, no artigo 2º, I, da Lei Federal nº 10.257/2001, Estatuto da Cidade.
2 Comentário Geral nº 4 do Comitê DHESC das
Nações Unidas.

HIStórICo do
JardIm CeleSte

SItuação atual: projetos existentes na área
O Jardim Celeste tem sua origem ligada ao “Programa FUNAPS Comunitário”,
conhecido como “Programa de mutirões” desenvolvido pela
Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano do Município
de São Paulo a partir de 25 de setembro de 1989. O programa
consistia no repasse de recursos para as associações comunitárias
para compra de material e construção das unidades em regime de mutirão
autogestionário.
No caso do Jardim Celeste foram construídos mutirões com financiamento
público do material de construção (Jardim Celeste I e II), mutirão
com recurso dos próprios moradores (Jardim Celeste IV) e unidades
habitacionais construídas por empreiteiras (prédios das operações
interligadas). Um último convênio junto a Associaçào Jardim Celeste V
foi firmado, houve repasse de recursos, mas não o suficiente para conclusão
das obras.
mutIrõeS Com fInanCIamento púBlICo
Conjunto habitacional autogestionário da associação
Jardim Celeste I
Foi firmado convênio, em 1990, entre a Prefeitura Municipal e a Associação
Jardim Celeste I para financiamento do material de construção para
200 unidades habitacionais, por meio da COHAB.
O valor total do repasse previsto era de R$ 1.353.600,00, no entanto
foram repassados R$ 1.013.284,00 que foram utilizados para construção
de 200 unidades habitacionais em regime de autoconstrução. Não
houve o repasse da última parcela prevista no convênio no valor de R$
340.316,00.
Considerando o valor repassado pela prefeitura (R$ 1.353.600,00),
o valor do financiamento do material de construção por unidade habitacional
até agora é de aproximadamente R$ 5.066,40.
Luta por melhorias
Maria Barbosa Rocha Rastele
[Moradora do Jardim Celeste I]
“Eu sou do Jardim Celeste I, hoje agente
já está morando, eu moro aqui já há 12
anos e continuamos trabalhando por
mais conquista, por mais vitória. (...)
O Celeste II já está concluído, Celeste
I ainda não foi totalmente concluído, a
Prefeitura ainda deve uma parcela para
o Movimento, para a Associação no
caso, né, e assim agente procura sempre
trabalhar por outras unidades, por
conquista de mais terrenos pra construir
casa, pro pessoal do Movimento que tem
uma demanda, aí, bastante grande, tem
quase 3.000 pessoas em busca de um teto
só aqui na região, então é um trabalho
bastante árduo...”.
“A gente aqui dentro, aqui no Jardim São
Savério, no projeto Jardim Celeste a gente
procura trabalhar pra melhorias da vida
das famílias que moram aqui e ainda falta
ser trabalhada muitas outras conquistas
(como na área do córrego etc..)”.
“Através da construção, nós viemos
pra cá e todos sábados, domingos e
feriados... Nós tinha junto com a gente
assessoria técnica, no caso arquiteto
e tudo mais. Nós tinha o curso de

formação pra poder aprender fazer
esse trabalho, nós teve o curso de
formação que nos ajudou bastante,
são muitas mulheres a qual teve esse
trabalho, nós aprendemos a fazer
o trabalho de pedreiro, carpinteiro
e assim por diante e diante. Foi
como a gente veio construir nossas
casas. Nós chegávamos às 07h00 da
manhã, voltávamos para nossas casas
às 17h00, aqui tinha o trabalho do
pessoal que carregava água, o pessoal
da cozinha que fazia comida, a creche
para as crianças...”.
Mutirão: vitória da
Reforma Urbana
Teresa Lara [60 anos, moradora do
Jardim Celeste I. Nascida no interior de
São Paulo]
“Na luta da reforma urbana, o
mutirão é uma vitória, foi um avanço
pra reforma urbana, porque é um
terreno que tinha dono, mas tava
abandonado, cheio de mato e isso
melhorou a situação, não só nossa,
mas do entorno, do pessoal do
plano 100. Eu acho que pra reforma
urbana a situação de hoje da periferia
caminhou muito, acho que foi uma
Conjunto habitacional autogestionário da associação
Jardim Celeste II
Foi firmado convênio (no ano de 1991) entre a Prefeitura Municipal e a
Associação Jardim Celeste II para financiamento do material de construção
para 200 unidades habitacionais, por meio da COHAB.
O financiamento foi concluído sendo que foram repasados aproximadamente
R$ 1.353.600,00, que foram utilizados para construção de
200 unidades habitacionais em regime de autoconstrução. O valor do
financiamento do material de construção por unidade habitacional é de
R$ 6.768,00.
terreno do Jardim Celeste v
A Prefeitura Municipal de São Paulo transferiu terreno para a Associação
Jardim Celeste V para construção de 100 unidades habitacionais. O valor
previsto do financiamento era de 1.320.000,00. No entanto, apenas
foram repassados R$ 182.000,00 (R$ 50mil para limpar o terreno e R$
132 mil para terraplanagem recebido em 14/06/2005).
Este serviços já foram perdidos pois, com a falta de recebimento das
outras parcelas para a construção das casas, o terreno permaneceu vazio
e se encontra hoje cheio de entulho.
mutIrõeS Com reCurSoS próprIoS
Conjunto habitacional autogestionário da associação
Jardim Celeste Iv
A Prefeitura Municipal autorizou a construção em regime de autocontrução
pela Associação de Jardim Celeste IV de 101 unidades (sem financiamento
do material de construção pela Prefeitura Municipal de São
Paulo), em terreno da Prefeitura por meio de convênio de 1997.

unIdadeS HaBItaCIonaIS ConStruídaS
por empreIteIraS
Conjuntos de prédios
Os prédios das operações urbanas interligadas correspondem a 480
unidades (conjunto de 24 prédios com 20 apartamentos cada) construídos
por empreiteiras com recursos da Operação Interligada definida
pela Lei Municipal nº 11.773 de 18/05/1995.

grande vitória nossa de ter isso aqui, além
de ter nossas casas, melhorar a situação
do entorno. O Mutirão trás de positivo
pra luta a convivência e o aprendizado.
Nós viemos de várias áreas diferentes,
várias comunidades diferentes, nós que
somos da coordenação, a gente conhece
os povos de cada área, de cada região,
de cada movimento, mas não tem essa
ligação de convivência”.
“(...) Essa convivência fortalece a
espiritualidade de convivência e moradia,
de organização e da união. È muito
importante na vida da gente”.
“(...) A diferença da favela pra cá é
a melhoria de condições de moradia,
de uma casa que tem telha, tem
madeiramento, tem uma janela
diferente, onde não chove, onde as
madeiras não estão podres, onde o
córrego não passa dentro da sua casa,
onde os ratos não sobem em cima da
cama. O Jardim Celeste, abaixo de Deus
e da minha família, que é uma das coisas
mais importantes que a gente tem na
vida, o Celeste também faz parte da
minha vida, parte do meu filho, parte
de uma filha que eu peguei pra criar
que hoje tem 17 anos, eu acho que ele
significa tudo, a luz e o caminho de nós
todos que moramos aqui”.
o JardIm São SavérIo é uma zeIS!
Os projetos do Jardim Celeste – que na verdade correspondem à área do
bairro Jardim São Savério, onde também está localizada a favela –, está
demarcado como Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS do tipo 1,
que corresponde a áreas ocupadas. No mapa do Plano Diretor Estratégico
de São Paulo (Lei Municipal nº 13.430/2002) o Jardim São Savério
corresponde a área de ZEIS 1 nº 191, e no Plano Regional do Ipiranga
(Lei Municipal nº 13.885/2003) corresponde a área de ZEIS 1 C030.
As ZEIS são porções do território ocupadas por população de baixa
renda, abrangendo favelas, loteamentos precários e empreendimentos
habitacionais de interesse social ou do mercado popular, em que haja
interesse público expresso por meio desta lei, ou dos planos regionais
ou de lei específica, em promover a recuperação urbanística, a regularização
fundiária, a produção e manutenção de Habitações de Interesse
Social –HIS, incluindo equipamentos sociais e culturais, espaços públicos,
serviço e comércio de caráter local. Por esta razão em 2004 foi feito
o Decreto de Aprovação Específica nº 45.675 (29/12/04) determinando
que a regularização fundiária do Jardim Celeste será feito conforme as
regras de uso e ocupação do solo da comunidade, ou seja, o reconhecimento
da situação de fato.

mapa zeIS plano regIonal do IpIranga
“Teve ameaça de invasão nas casas da
primeira demanda sem terminar. Como
tinha mudado de prefeito, as casas tavam
na primeira cinta, a maioria sem janela,
a outra sem cobrir, o povo teve que
entrar sem água e sem luz nas casas e nós
emprestamos água e luz da favela de Santa
Cristina, pra poder o povo ta entrando pra
dentro, colocava uma madeira na janela,
colocava uns couros na janela pra não ser
invadido de noite e assim foi a situação”.
Jd. São Savério ZEIS 1

10
para SaBer maIS, é necessário consultar
o 14º registro de Imóveis onde
está registrada a matrícula da área
que inclui o Jardim Celeste:
Oficial: ricardo nahat
Rua Jundiai, 50 - 7º andar - Ibirapuera
São Paulo/SP - Cep 04001-140
Telefone: 011 3885-6891
Fax: 011 3885.2707
E-mail: 14ri@globo.com.br
Site: www.14ri.com.br
Como o JardIm CeleSte apareCe no CartórIo
No cartório, a área ainda está em nome do antigo proprietário, Sr. Fernando Vergueiro,
pois a Prefeitura Municipal de São Paulo começou, mas ainda não acabou
de desapropriar a área (ver comentários mais para a frente).
A área do Jardim Celeste está registrada no 14º Cartório de Registro de Imóveis
de São Paulo, pela matricula nº 36.210, que corresponde a uma área de 107.310
m², onde estão localizados os projetos habitacionais do Jardim Celeste, localizado
no Jardim São Savério.
Os processos de desapropriação não discutem se a área poderá ou não ser
desapropriada, discutem apenas o valor que deverá ser pago pela Prefeitura ao
proprietário do imóvel. No caso, o processo de desapropriação do Jardim Celeste
ainda não acabou porque a Prefeitura e o proprietário da área discutem até hoje na
justiça o valor que a Prefeitura deve pagar.
aInda falta a prefeItura regIStrar um doCumento no
CartórIo de regIStro de ImóveIS para que a área SeJa
ConSIderada púBlICa
Esse documento chama-se “Auto de Imissão de Posse”. Foi ele que oficialmente autorizou,
em 09 de maio de 1990, a Prefeitura a oficialmente estabelecer sua posse
sobre a área, para iniciar em parceria com o movimento de moradia os projetos dos
mutirões autogestionários.
Só com o registro deste documento é que a Prefeitura vai aparecer no Cartório
como dona da área, para assim, poder passar o título para os atuais moradores.
Para os moradores terem segurança jurídica de sua posse é ncessário receber o
título da Prefeitura para registrar no Cartório de Registro de Imóveis.

Como eStá a ação de deSaproprIação da área do JardIm
CeleSte movIda pela prefeItura?
Ação de desapropriação do Jardim Celeste corresponde ao processo nº 646/89 A
Prefeitura já pagou quase metade do valor devido ao proprietário Fernando Vergueiro.
Os processos de desapropriação costumam ser longos pela discussão em torno
do valor a ser pago pela Prefeitura ao proprietário da área, o mesmo acontece entre
a Prefeitura e o proprietário da área que discutem judicialmente o valor a ser pago.
Falta pagar por volta de R$ 87 milhões. A Prefeitura declarou que a área não vale
mais do que 8 milhões, e esta brigando para não pagar mais.
Como eStá a ação CIvIl púBlICa movIda pelo
mInIStérIo púBlICo eStadual?
Quando existiam apenas os Jardim Celeste I e II, em 1997, o Ministério Público Estadual
de São Paulo, por meio da promotoria de Habitação e Urbanismo, entrou com
uma Ação Civil Pública nº 342/97 na 3ª Vara da Fazenda Pública contra a Prefeitura
de São Paulo para que ela regularizasse os conjuntos habitacionais dessa área.
No mesmo ano Ministério Público Estadual de São Paulo venceu a ação, e a
Prefeitura de São Paulo foi condenada a efetivar a regularização do parcelamento,
edificação, uso e ocupação do solo do Conjunto Habitacional Jardim Celeste I e II,
sob pena de multa diária de R$ 1 mil.
Como a Prefeitura não cumpriu a decisão do juiz, ela está devendo uma multa
gigantesca. É importante exigir que a Prefeitura cumpra a sentença. Para isso
pode ser feito um Termo de Ajustamento e Conduta (TAC) com a participação do
Ministério Público Estadual para a regularização fundiária e inclusão das demais
áreas (Jardim Celeste IV, e prédios das Operações Urbanas Interligadas) na obrigação
de regularizar.
A Prefeitura está devendo quase R$ 1 milhão de multa. Isso porque não cumpriu
até hoje a sentença do ano de 1997 que manda regularizar o Jardim Celeste I e II.
11

egularIzação fundIárIa
do JardIm CeleSte

anteS da regularIzação fundIárIa...
Hoje o Jardim Celeste aparece como está a imagem abaixo no 14º Cartório de Registro
de Imóveis e em nome de Fernando Vergueiro.
Matrícula: 36.210 -14° SRI
107.310.03m 2
depoIS...
Queremos que a situação de fato do Jardim Celeste hoje (com as ruas, quadras, lotes,
casas, apartamentos) seja registrado em nome da associação e dos moradores.
1

Não tem coisa melhor
Manuel José da Silva
[Morador do Jardim Celeste II]
“Porque em 90 nós começamos a limpar
o mato, limpamos todo esse mato aqui,
em 91 começamos a obra, até a data de
hoje não terminamos. Isso aí é o que eu
lembro, eu posso falar pra você como
pioneiro, que encheu o primeiro radie,
mais umas 9 pessoas, isso é um orgulho
que eu tenho. Isso é importante pra gente
que é trabalhador, a gente que trabalha,
e tem vontade de trabalhar também, tem
vontade de chegar onde a gente quer. Não
tem coisa melhor do que você morar numa
casa que você mesmo que construiu, não
tem coisa melhor”.
“Aqui nós não tinha água, não tinha luz,
eu vim pra cá pra essa rua, Gonçalves Dias,
e o Mauro ficou morando na Gonçalves
Dias mais lá em baixo. Nós compramos
uma mangueira com 120 metros. Essa
mangueira foi dividida em 10 pessoas pra
poder fornecer água. Que aconteceu?
Nós tinha que ficar até 1hr00 da manhã
aqui esperando a água chegar, porque ela
abastecia todo o bairro pra poder chegar
até aqui. Nós tinha que ficar até o dia
amanhecer pra tá fornecendo água pra nós,
esperando água. A caixa d’água tinha que
ficar no chão, ficou por um bom tempo,
14
eStratégIa para ConSeguIr a regularIzação
fundIárIa: nova ação Civil pública com
defensoria pública
Qual a estratégia para conseguirmos a regularização fundiária e o registro
dos títulos?
Além de continuar pressionando a Prefeitura a cumprir sua obrigação
de regularizar os projetos do Jardim Celeste, entrar com uma nova ação
coletiva chamada Ação Civil Pública, pedindo:
• pedido liminar (pedido emergencial)
Registro da imissão de posse no Cartório de Registro de Imóveis.
• pedido principal
Regularização Fundiária do Jardim Celeste. Solicitar que a Prefeitura
Municipal de São Paulo proceda a regularização fundiária, reconhecendo
as normas de uso e ocupação do solo da comunidade da área
que está localizada em ZEIS no Plano Diretor de São Paulo e Regional
do Ipiranga mediante:
(a) Criação do Conselho gestor das zeIS
• Elaboração do Memorial Descritivo do Plano de Urbanização
• Regularização por Decreto
(b) outorga dos títulos de cessão de posse.registro dos títulos de
cessão de posse. de acordo com o passo a passo da regularização
fundiária descrito a seguir:
Registro da imissão de posse Regularização urbanística
Registro no cartório Titulação Regularização jurídica
Segurança da posse
(c) quitação das unidades habitacionais junto à CoHaB

Os moradores que vivem e moram no Jardim Celeste têm direito à
segurança da posse. Isso porque ali construíram suas vidas e muitas
com seu próprio esforço suas próprias casas, sempre lutando por condições
dignas de vida na cidade, tornando a área de interesse social pelos
projetos habitacionais populares alí conquistados e construídos.
paSSo 1: regIStro da ImISSão de poSSe
Para que a posse da área no cartório passe do:
FERNANDO V. PREFEITURA MORADORES
Registro da
Imissão de Posse
Título de Cessão
de posse em nome
da Prefeitura para
as associações de
moradores
Sem isso, Prefeitura não pode repassar a posse da área para os moradores.
paSSo : regularIzação urBaníStICa
O Plano Diretor de São Paulo (Lei Municipal n° 13.340/2003) em seu art.
175 sobre regularização por Decreto só para áreas definidas como ZEIS,
define o Jardim Celeste, que é uma área do Jardim São Silvério, como
ZEIS 1 (localizada no Quadro 14 PD/SP, Nº4B PDR/Ipiranga).
Já o Decreto Municipal nº 44667/2003 que regulamenta a ZEIS, em
seus arts. 18 à 22, define os requisitos para a elaboração do Decreto e
do memorial Descritivo do Plano de Urbanização.
porque não tinha condições. A casa não
tinha contra piso, porta e janela foi nós
que colocamos, tudo isso aí foi nós que
fizemos”.
“Nós tivemos muito problemas, nós
tinha que ficar tomando conta daqui.
Eu trabalhava a noite, mas sábado e
domingo era folga minha e eu tinha
que ficar de plantão em casa acordado,
porque, o pessoal sempre tava
querendo invadir, nós fazia cerca e eles
vinham e tiravam a cerca, foi assim
um bom tempo. (...) Aí veio a primeira
construção que foi o primeiro radie
(...) Nós arrumamos luz emprestado
do Jardim São Savério (...) Fizemos o
primeiro radie, que justamente foi a
primeira casa que é a casa hoje onde
fica, no começo do Memorial de
Aires, a primeira casa que era um dos
protótipos, é a casa do Cícero”
Só tinha mato aqui
Clementina R. Barros [70 anos, moradora do
Jardim Celeste II]
“Vixe, foi tantos. A gente dormia aí,
tomava conta aqui... Nós começamos
do nada, só tinha mato aqui, a
gente capinava aquele mato, alto
encontramos cobra, ninho de cobras.
1

1
Como regularIzar a zeIS
Implantar um Conselho gestor da zeIS
O Plano Diretor do Município de São Paulo e o Decreto Municipal 44667/03 definem
a necessidade de implantação de um Conselho Gestor para cada ZEIS para discutir
a regularização fundiária.
o que é o conselho gestor e qual é o seu papel
É um conselho formado por representantes dos moradores da área demarcada
como ZEIS e da Prefeitura que deverão decidir as “regras do jogo” para regularização
das ZEIS.
A função do Conselho é discutir e elaborar proposta do Decreto e do Memorial
Descritivo do Plano de Urbanização da ZEIS.

qual a sua composição
Coordenado pela-Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento
Urbano (SEHAB) e composto por representantes do Poder Público,
incluindo concessionárias de serviços públicos, e da sociedade civil,
abrangendo moradores, suas associações e proprietários de imóveis
localizados em ZEIS, observada a paridade entre o número de representantes
do Poder Público e da sociedade civil. Decreto 45.127/04.
procedimento administrativo específico do Jardim Celeste
Instaura-se, assim, o procedimento administrativo em COHAB e os documentos
que devem constar no procedimento são os seguintes:
• Delimitação da área (croqui, memorial descritivo, foto aérea)
• Indicação das Bacias Hidrográficas
• Indicação e Delimitação da ZEIS
• Análise Urbanística
• Análise Fundiária
• Características socioeconômicas
• Levantamento Planialtimétrico
• Planta AU
• Portaria com nomeação do Conselho Gestor
elaboração do memorial descritivo do plano de
urbanização e da minuta do decreto
Requisitos definidos no art. 18 à 22 do Decreto Municipal nº
44667/2003, que regulamenta a parte das ZEIS do Plano Diretor, para
elaboração do Plano de Urbanização:
• Parcelamento
• Índices Urbanísticos
• Lotes
• Restrições à ocupação
• Áreas institucionais (áreas verdes e sistema viário)
• Sistema Viário
Mas, foi muito difícil limpar todo
aquele mato, capina”.
“Eu vinha pro mutirão pra trabalhá,
eu fui atravessar a rua, aqui na
frente do Simba Safari e o carro me
atropelo quase na calçada. Eu quebrei
o tornozelo, que a sola do pé ficou
virada pra cima, assim e eu na hora
desvirei (risos). Eu olhei pro pé e
o pé tava virado pra cima. Eu disse
assim: “Uai, eu acho que eu quebrei
o meu pé”, peguei e desvirei. Mas,
aí eu fiquei internada 15 dias, fui
operada, tudo... Deus me ajudou que
eu fiquei boa, mesmo mancando,
andano com bengala até hoje, mas eu
não desanimei, continuei nas obra,
construindo as casa.”.
“Eu sei que foi muito difícil pra nós,
muito difícil pra nós consegui essas
casas. Muita luta. Muita luta. Eu não
desisti”.
Isso não é passeio, não!
Antonieta Dantas da Silva
“Eu carregava massa no carrinho,
carregava tijolo, a mulher fazia aqui
trabalho de homem. Até hoje eu ainda
tenho uma canseira disso... eu fazia
assim, uma rodinha de pano, botava 4,
1

1
5 tijolão, botava aqui, e trabalhemo nessa
luta. E foi valioso”.
“Eu tenho a minha casa como que se
fosse uma mansão, quando eu chego na
minha casa, assim vivo, não vegeto e
faço muito por viver, com meus vizinhos,
ajudo em todas as coisas que eu posso, to
ali junto, não tenho nada contra, graças
a Deus. E todo mundo está bem, mas foi
muito sacrifício, foi muito sacrifício e até
hoje ainda ta com muito sacrifício pra
regularizar, mas eu espero que nóis vai
regularizar, se Deus quiser”.
Só dependia de nós
Maria Cícera Alves dos Santos
“Eu conheci o movimento nas reuniões
da Igreja, aí comecei a participar desde o
início, que foi no início de 1990. (...) Eu
fui passando de demanda a demanda, até
chegar nos predinho”.
“A primeira instância eu acreditei, eu
vim porque eu acreditei que ia dar certo,
como deu. O projeto, que foi um projeto
vindo da política da Erundina, um projeto
vindo do movimento da Erundina, um
projeto confiável, né, só dependia de nós e
a experiência foi ótima, porque eu conheci
um outro lado social, do qual eu nem
imaginaria que existia, que é aquele lado
• Infra-estrutura básica
• Situação Fundiária
aprovação no Conselho gestor das zeIS e na Comissão de
avaliação de empreendimentos Habitacionais de Interesse
Social (CaeHIS)
O caminho que será percorrido para a aprovação do do Memorial Descritivo
do Plano de Urbanização e da Minuta de Decreto será o seguinte:
(1) Aprovação no Conselho Gestor das ZEIS
(2) Aprovação na CAEHIS - Comissão de Avaliação de Empreendimentos
Habitacionais de Interesse Sociais
(3) Aprovação na Assessoria Técnico legislativa da Secretaria de Governo
Municipal (ATL/SGM)
publicação do decreto
Publicação do Decreto informando que o chefe do Executivo (Prefeito)
aprova o Plano de Urbanização Específico do Jardim Celeste localizado
na ZEIS 1. A publicação é feita no Diário Oficial do Município(DOM).
Aprovado o Plano de Urbanização o órgão competente (RESOLO 2) de
posse dos documentos necessários emite o documento chamado Auto
de regularização.
Com o Auto de Regularização se conclui a regularização técnica e
urbanística gera a oficialização das ruas, o desdobro do IPTU (fazendo
com que cada morador passe a pagar pelo IPTU referente a sua
unidade habitacional), permite a destinação de áreas para a implantação
de equipamentos públicos e autoriza subprefeitura a realizar
intervenção na área.

paSSo : entrega doS títuloS
A Prefeitura deve entregar os títulos de cessão de posse para as associações
de moradores, nomeando cada família moradora de cada casa
ou apartamento.A cessão de posse é título que deve ser utilizado quando
área que a ser regularizada O art. 26 da Lei Federal n° 6766/79 prevê
que nos parcelamentos populares em que estiverem provisoriamente
imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades
delegadas poderá ocorrer a cessão da posseAssim que o processo de
desapropriação terminar, a cessão de posse será convertida em propriedade
definitiva ou em compromisso de compra e venda. Se o morador
já tiver quitado todas as parcelas de comercialização da unidade junto à
COHAB a cessão de posse será convertida em propriedade definitiva. Se
o morador ainda estiver pagando as parcelas será convertida em compromisso
de compra e venda.
O título da cessão de posse pode ser dado de forma gratuita.
O título de cessão de posse pode ser usado como garantia em contratos
de financiamentos habitacionais.
O título da cessão de posse pode ser dado de forma coletiva em nome
da Associação de Moradores de cada projeto, especificando o nome dos
moradores que ali moram.
paSSo 4: regIStro doS títuloS no CartórIo
Assim os moradores do Jardim Celeste passaram a ter segurança de
posse reconhecida no Cartório.
atenção! a população de baixa renda tem direito ao 1º registro
gratuito. a cessão de posse deve ser registrada no 14º Cartório de
registro de Imóveis em nome da associação de moradores de cada
projeto, especificando o nome dos moradores, através do nome da
mulher e/ou do homen morador de cada casa ou apartamento.
de pessoas carentes de verdade e aquelas
pessoas que se faz de carente.
“(...) A convivência em comunidade foi
excelente, você ter que compartilhar,
dividir com outro, sábado e domingo, as
amizades no sentido de compartilhação,
de convivência, no inicio, do respeito.
Foi um trabalho bem pesado, mas um
trabalho compensador, que todo mundo
fazia com amor. Você fazia com alegria,
você fazia cantando, você fazia dando
risada o tempo todo. Então houve, no
início, muito, muito amor e confiança
e esperança de que um dia nós íamos
realizar esse grande sonho de cada
um, que virou coletivo. Então a minha
experiência foi ótima, é ótima e está
sendo ótima, porque a partir desse
momento eu voltei a estudar, voltei a me
dedica um pouco mais, dentro do possível,
na comunidade, conheci um pouco do
que é o serviço social, que cabe a cada um
de nós fazer a nossa parte, independente
de você estar ou não formado, mas o
social está dentro de nós mesmo”.
1

fInanCIamento HaBItaCIonal
de IntereSSe SoCIal

qual o preço JuSto para a ComerCIalIzação
(valor a ser pago pelos moradores à CoHaB pela
unidade habitacional)?
Quem vai ao Jardim Celeste aprende que alí é um território de luta e de conquistas.
Os projetos de mutirão, com o esforço e suor de muitas mãos, conseguiram, apesar
de todas as dificuldades, erguer casas dignas para todos.
Após a regularização fundiária da área, a próxima conquista é o título de propriedade,
mas para que haja uma justa comercialização com a Prefeitura de São
Paulo e com a COHAB é preciso fazer uma reflexão sobre o valor da terra, o valor
da mão-de-obra dos mutirantes, o valor do material de construção e das unidades
habitacionais construídas, nos casos em que houve ou não financiamento, para que
se pague o que é justo.
proBlemaS do fInanCIamento HaBItaCIonal
Ainda no Brasil, apesar da moradia ser um direito social fundamental (art. 6º da
Constituição Federal de 1988), não há regras próprias para o financiamento habitacional
de interesse social. As mesmas regras do sistema financeiro bancário de
remuneração de capital (utilizada para financiar carros, por exemplo) são utilizadas
para os financiamentos habitacionais. As tabelas de correção aplicadas são a
Price e a SAC, todas elas provém de uma lógica bancária devendo ser revistas para
a população de baixa renda.
Tabela de financiamento SAC PRICE
Prestação Decrescente Constante
Amortização Constante Crescente
Juros Decrescente Decrescente
Vantagem
Saldo devedor diminui
mais rápido
Prestação inicial é menor
Desvantagem Prestação inicial é maior
Saldo devedor diminui mais
devagar
Tabela elaborado por Paulo Mitio da Grão Assessoria Técnica, considerando inflação zero.
1

O uso da Tabela Price tem sido contestado e restringido pela justiça brasileira.
“A aplicação da Tabela Price aos contratos de prestações diferidas no tempo
impõe excessiva onerosidade aos mutuários devedores do SFH, pois no sistema
em que a mencionada Tabela é aplicada, os juros crescem em progressão
geométrica, sendo que, quanto maior quantidade de parcelas a serem pagas,
maior será a quantidade de vezes que os juros se multiplicam por si mesmos,
tornando o contrato, quando não impossível de se adimplir, pelo menos abusivo
em relação ao mutuário, que vê sua dívida se estender indefinidamente e o
valor do imóvel exorbitar até transfigurar-se inacessível e incompatível ontologicamente
com os fins sociais do Sistema Financeiro da Habitação.” (Min José
Delgado, STJ, REsp 668795 / RS ; Recurso Especial2004/0123972-0, 2005).
parâmetroS para uma ComerCIalIzação JuSta
Regras mais acessíveis e democráticas de financiamento são condições para que
as famílias de baixa renda consigam acesso à moradia digna.Na hora de negociar o
financiamento habitacional devemos ficar atentos com os fatores que influenciam no
preço a ser pago.O comprometimento da renda: limite de 30% da renda da familiar.
A Lei nº 8.692, de 28 de julho de 1993 cria o Plano de Comprometimento de Renda
(PCR) que assegura ao mutuário não deve comprometer mais de 30% da renda familiar
com as prestações mensais do financiamento. Conheça o Art. 2º desta lei:
“Os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade
com o Plano de Comprometimento da Renda estabelecerão percentual de no
máximo trinta por cento da renda bruta do mutuário destinado ao pagamento
dos encargos mensais. (Vide Medida Provisória nº 2.223, de 4.9.2001)”.
Juros zero
Nos últimos anos a COHAB tem cobrado juros de 2% ao ano.
Exigência de que nos financiamentos de projetos habitacionais de interesse social,
como o caso do Jardim Celeste que é uma ZEIS, não sejam cobrados juros.

Índice de correção
A referência para a correção das prestações e do saldo devedor
deve ser a variação da renda familiar do período. A variação salarial
é um critério adequado para a correção do contrato.
Seguro
O seguro do financiamento do material de construção para idosos
chega a 25% do valor total. Sendo que para os mais novos é em
torno de 6%. No caso de homens e mulheres idosos sem renda fixa
é necessário afastar a cobrança abusiva do seguro.
Carência
Para evitar inadimplência nos casos de desemprego e outras graves
adversidades sofridas pela família, pode ser previsto um prazo
de carência em que se suspende o pagamento enquanto extraordinariamente
o morador não puder pagar a prestação.
Experiência do Município de Santo André: direito a 2 períodos
de até 6 meses de carência durante o contrato. O pagamento da
carência pode ser feito no final do financiamento, sem correção
de juros ou mora, ou, pode se pagar a carência em até 2 anos após
regularizar os pagamentos.
A vantagem da carência é suspender juros e correção das parcelas
e do saldo devedor enquanto dura a dificuldade financeira
que impossibilite o pagamento das prestações.
Tijolo na cabeça
Floriza Maria da Conceição [73 anos, moradora do
Jardim Celeste, antiga moradora de Heliópolis,nascida
em Pernambuco]
“Faz 50 anos que moro aqui e no tempo que a
Erundina veio tocar aqui fazia 6 anos que ía nas
reuniões, assinando ponto, assinando ponto,
com um aparelho na perna esquerda, onde tinha
reunião eu ia, e quando ela chegou pra fazer o
mutirão eu toquei, toquei, toquei e quando ela
foi-se embora minha casa não saiu porque não
tinha dinheiro pra terminar a casa, aí, mudaram
pra segunda (demanda), aí fiquei na segunda,
ficou parado quatro anos, mas a gente assinando
ponto, eu assinando ponto, todo canto que tinha
reunião, eu ia assinando ponto. Aí quando o
Pitta entrou ele batalhou, eu batalhei também,
aí foi o tempo que ele foi-se embora e deixou
parado. Aí a Marta veio, tocou tudo e terminou
tudo e eu batalhei até o fim e mês passado fez
quatro anos que eu tomei posse da minha casa”.
“Eu carreguei canaleta, tijolo, na cabeça,
quando tinha, carregava aqui nessa cabeça.
Tinha noite que eu não aguentava dormir
de tanta dor de cabeça carregando aqueles
tijolos. (...) São 26 anos de luta. Eu criei três
netos trabalhando no mutirão, eles moravam
no Heliópolis e vinham, todo dia, ficavam
brincando e eu trabalhando no mutirão,
trabalhando carregando tudo que fosse
preciso”.

4
reflexão SoBre o valor daS unIdadeS HaBItaCIonaIS
no JardIm CeleSte ConStruídoS em regIme de
autoConStrução
Para composição do valor a ser pago pelo mutirante à COHAB é preciso considerar
três elementos estrutuantes desse valor: o valor a ser pago pela terra, o valor a ser
devolvido pelo material de construção financiado e o seguro cobrado pela COHAB.
No Celeste I, por exemplo, deverá ser pago o preço da terra por unidade habitacional,
o valor do material de construção de aproximadamente R$ 5.066,40 e o
valor do seguro de 6% do valor total da unidade.
Já no caso do Jardim Celeste IV, que foi construído com recursos dos próprios
moradores, apenas serão devidos os valores referente a terra e ao seguro de 6%.
Já o Jardim Celeste II terá, como no caso do Jardim Celeste I, pagar tanto pela terra
como pelo material de construção (R$ 6.768,00) e um seguro de 6%.
Quanto ao preço a ser pago pela terra este valor deverá ser negociado junto à CO-
HAB. Vale lembrar que em 2003 foi editado Decreto Municipal estabelecendo um teto
de R$ 12.000,00 para o lote social, decreto revogado pela atual gestão muncipal.