18:49, 4 Março 2008

com a finalidade de participar da sua exploração comercial através de locação ou arrendamento.
Não constaram do Fundo, as propriedades das marcas “Fashion Mall” e “Shopping
& Charme” que pertencem a “Fashion Mall S.A.” e a “Agro Comercial Gondarém Ltda.”,
estando livres para delas disporem como desejarem, desde que não as utilizem para outro
shopping center na cidade do Rio de Janeiro.
O Patrimônio do Fundo está estimado em R$ 9.462.554,57 98 e possui 110.000
quotas com valor Patrimonial de R$ 86,0232 cada. O mercado secundário teve início em
10/02/2006.
Outros exemplos de FII’s listados na Bolsa são 99 : ABC Plaza Shopping; BB Fundo
de Investimento Imobiliário; Progressivo; Edifício Almirante Barroso; Edifício Ourinvest;
Europar; Financial Center; Guararapes; Hospital da Criança; JK; Panamby; Sigma; Square
Faria Lima; Shopping Pátio Higienópolis; Torre Norte e Via Parque.
Investir na aquisição de imóveis é uma tradição brasileira possível, somente, para as
classes A e B. Estas classes têm grande parte de seus investimentos concentrada nesses ativos,
mobilizando bilhões. Para os investidores de menor porte, os FII’s significam a possibilidade
de entrar no mercado imobiliário devido à pulverização do valor do empreendimento em
quotas vendidas a preços acessíveis.
Entretanto, apesar de os FII’s terem suas carteiras de investimentos constituídas por
imóveis ou por direitos relacionados a imóveis, a propriedade de quotas não confere aos
seus titulares a propriedade sobre os imóveis que integram o patrimônio do Fundo ou sobre
fração ideal específica destes imóveis.
Para elucidar o disposto acima, analisaremos o caso do investimento em FII’s do setor
hoteleiro, em especial, os FLAT’s.
Adquirindo quotas de um fundo de investimento imobiliário, por um valor bem inferior
ao preço de um apartamento, é possível comprar um bom flat, em localização privilegiada,
que tenha como público-alvo o cliente que se hospeda por pouco tempo. O tamanho
médio dos flat’s acompanha o dos quartos de hotel, entre 28 m² e 30 m², e é fundamental
que tenham bons serviços e estruturas modernas.
Os preços dos aluguéis de flat normalmente são elevados, podendo superar de 50% a
100% o valor da locação residencial, dependendo da localização do imóvel e da infra-estrutura
de serviços e lazer, conferindo ao investidor maior rentabilidade.
Como o fundo é formado por um sistema de quotas, a incorporadora, em vez de
vender os apartamentos, coloca várias quotas à disposição dos investidores. O lucro da aplicação
é proveniente do aluguel do imóvel, que é dividido entre os investidores. Com isso, o
investidor passa a ter uma receita mensal variável, mas garantida. Isso porque o rendimento
é sempre rateado entre os proprietários das quotas, mesmo que o seu flat não tenha sido
usado em determinado mês 100 . Dessa forma, reduz-se o risco de perdas com desocupação ou
inadimplência e garante-se um retorno, talvez menos expressivo – considerando o desconto
com o pagamento de impostos, despesas gerais e taxa de administração.
Vislumbrando a facilidade na “aquisição” do flat e não se importando com a sua metragem,
muitas pessoas procuram incorporadoras no intuito de adquirir um flat para residir (e não
alugar = investimento). O problema é que muitas incorporadoras não informam ao interessado
que aquele imóvel faz parte de um fundo imobiliário e que, na verdade, ele não estará adquirindo
a propriedade do imóvel, haja vista a desnecessidade da escritura de compra e venda.
Um outro problema enfrentado, que fere de morte os direitos do consumidor e, infelizmente,
constitui-se de práticas abusivas rotineiras de mercado, consiste na formação
ORGanIzaçãO juRíDIca Da pEquEna EmpREsa
98 Informe mensal – junho de
2006 (BOVEspa).
99 Detalhes sobre esses FII’s
estão disponíveis em: http://
www.bovespa.com.br/mercado/RendaVariavel/FundosImobiliarios/fimobiliario.htm
100 Isso acontece porque as
unidades são “vistas” como um
só grupo e a receita de cada
investidor vem do índice de
ocupação de todo o conjunto,
não importando se uma
unidade específica foi ou não
ocupada. Os proprietários das
quotas dividem os custos e os
lucros, e todos recebem pela
média de ocupação do empreendimento.
FGV DIREITO RIO
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