Årsredovisning 2005 - Ernst Rosén

Hyres- och fastighetsmarknaden MARKNADSANALYS
kan gälla upp till 10 år och efter tioårstidens utgång ska hyran
bestämmas enligt de nu gällande bruksvärdesreglerna. Förslaget
syftar till att ge ökad trygghet för att hyran i en nybyggd
lägenhet täcker produktionskostnaden. Enligt propositionen
föreslås den nya lagen träda i kraft den 1 juli 2006.
Under de senaste åren har en differentiering av hyrorna
skett i Göteborg, och 2005 lanserades det s.k. kvalitetshyresprojektet.
Det är ett fl erårigt projekt mellan Hyresgästföreningen
Region Västra Sverige och Fastighetsägarna Göteborg
Första Regionen där målet är att skapa rättvisare hyror för
både hyresgäster och fastighetsägare. Det ska fi nnas ett samband
mellan hyra och kvalitet. Det innebär att hyran relativt
sett blir högre vid högre kvalitet, vilket också stimulerar fastighetsägarna
att arbeta kvalitetsinriktat. Samtidigt gäller det
omvända; fastighetsägare som erbjuder låg kvalitet får räkna
med sämre lönsamhet och relativt sett lägre hyror. Grundprincipen
är att fastigheter och lägenheter med lika kvalitet
ska ha lika hyra. I projektet har parterna gemensamt defi -
nierat boendekvalitet samt arbetat fram två metoder för att
mäta densamma. Bedömningen fångas upp genom besiktningar
och enkätmätningar. Deltagandet i projektet har varit
frivilligt och inledningsvis har drygt 700 fastigheter ingått.
Under 2005 har närmare 400 privatägda fastigheter besiktigats
inom ramen för projektet samtidigt som drygt 11 300
hyresgäster fått svara på en enkät om sin boendekvalitet.
2005 varierade det generella resultatet för privata fastighetsägare
mellan 0–3,15 % hyreshöjning. De båda parterna är
överens om att fortsätta samarbetet och en ny ramöverenskommelse
har träffats som gäller till 2007. Ernst Rosén, som
sedan länge satsar på hög kvalitet, hög service till hyresgästerna
och långsiktigt underhåll, har deltagit i kvalitetshyresprojektet
under 2005 med mycket gott resultat.
Intresset från hyresgäster för ombildning av hyresrätter
till bostadsrätter är fortsatt växande. Under den senaste 5årsperioden
har cirka 7 300 lägenheter i Göteborg ombildats
och tendensen har hela tiden varit ökande. 2005 blev ett
nytt rekordår då bostadsrättsföreningar stod som köpare i
nästan 70 % av alla försäljningar av bostadsfastigheter. Antalet
berörda lägenheter var cirka 1 900. Tillskottet av hyresrätter
genom ny- och ombyggnation var cirka 500 vilket innebär
att antalet hyresrätter på bostadsmarknaden minskade med
1 400 under 2005.
Merparten av bostadsrättsombildningarna sker fortfarande
i centrala Göteborg, men under 2005 har vi även sett att
ombildningar skett utanför centrum. Eklandia Fastighets AB
sålde under början av 2005 fyra bostadsfastigheter till nybildade
bostadsrättsföreningar, varav två belägna i centrum
och två i Kålltorp. Ett par månader senare sålde Eklandia ytterligare
fyra fastigheter i centrala staden. Wallenstam sålde
innan sommaren två bostadsfastigheter, en i Linnéstan och
en i Masthugget, till bostadsrättsföreningar. De höga priser
som bostadsrättsföreningarna kan betala, pressar ned avkastningskraven
och gör det svårt för andra köparkategorier
att delta i budgivningen. En del stora affärer med andra köpare
än bostadsrättsföreningar har dock skett. Niam Fond 2
lämnade Göteborgsmarknaden när de i januari 2006 sålde
sina bostadsfastigheter i Frölunda, Tynnered och Bergsjön.
Fastigheterna i Frölunda och Bergsjön såldes till en ny aktör
på Göteborgsmarknaden, danska Centerplan. Stena Fastigheter
köpte fastigheterna i Tynnered, vilka ligger intill dem
som bolaget redan äger i Smyckeparken. Stena Fastigheter
förvärvade även Lövgärdet av CLS Holdings under början
av 2006. Dessa båda affärer innebär att Stena Fastigheters
bostadsbestånd utökats med cirka 125 000 m2 .
Diagrammet här nedan visar en sammanställning över
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1 000 kvm
Stena Fastigheter
STÖRSTA ÄGARE AV BOSTADSFASTIGHETER
I GÖTEBORG PER 2006-03-01.
Acta
Wallenstam
Byggnadsfi rman Ernst Rosén
Göteborgs Studentbostäder
Bygg Göta/Westnia
Centerplan
Diligentia
Källa: Newsec Analys.
Tobissongruppen
Chalmers Studentbostäder
Richard Börjesson och Pernilla Tilly, Lunden i Göteborg.
– Varför vi har ett speciellt biorum? Det är väl självklart. Trivs man så bra som vi gör vill man mysa till det ordentligt.
40 41