S_PB_GFB_Lysekil Gamlestan 22_1_120921.pdf - Lysekils kommun

Satellitbild visande planområdetMarkägoförhållandenFastigheten Gamlestan 22:1 ägs av Lysekils Skeppshandel AB.AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKENGrundläggande hushållningsbestämmelser, 3 kap MBI Miljöbalkens 3 kapitel föreskrivs att mark- och vattenområden skall användas för deteller de ändamål som de är mest lämpade för. Vidare föreskrivs att särskild hänsyn skatas till stora mark- och vattenområden som är opåverkade av exploateringsföretag, områdensom är ekologiskt känsliga, av betydelse för fiske eller vattenbruk, som har naturellerkulturvärden, som är värdefulla för friluftslivet, som är särskilt lämpliga för industriellproduktion, energidistribution, kommunikationer mm eller har betydelse för totalförsvaret.Dessa områden ska så långt som möjligt skyddas mot åtgärder som påtagligtkan skada dem. Om de är utpekade som riksintressen ska de skyddas mot åtgärder somkan orsaka påtaglig skada på områdena.Planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljövården enligt 3kap 6§ Miljöbalken.Detta riksintresse beaktar Lysekils olika utvecklingsepoker och hur dessa format staden.Gamlestan är ett tydligt och intressant exempel på detta.Hushållningsbestämmelserna i miljöbalken förhindrar inte utvecklingen av befintligatätorter eller samhällen. Planförslaget innebär att en redan utvecklad del av Lysekilstätort ges en nyändrad användning från småindustri och handel till bostäder.En planbestämmelse om att byggnaderna till sin skala och placering anpassas till Gamlestansunika karaktär har lagts in (framtagna riktlinjer).Särskilda hushållningsbestämmelser och Natura 2000, 4 kap MBStora delar av kustområdena i Lysekils kommun är av riksintresse enligt 4 kap Miljöbalkenmed hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i området. Exploateringsföretagoch andra ingrepp i miljön får endast komma till stånd om det kan ske på ett sättsom inte påtagligt skadar områdets natur- och kulturvärden samt inte är ett hinder förturismens och friluftslivets, främst det rörliga friluftslivets, intressen. Planområdet omfattasav 4kap 4§ Miljöbalken (högexploaterad kust). I områden som omfattas av 4kap4§ får fritidsbebyggelse endast komma till stånd i form av kompletteringar till befintligbebyggelse. Bestämmelserna är inte tänkta att utgöra hinder för utvecklingen av befintligatätorter eller det lokala näringslivet i områden som omfattas av 4kap 4§ Miljöbalken.D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N5

De förändringar som föreslås i planförslaget är en komplettering inom befintliga bebyggdakvarter i Lysekils tätort varför förslaget inte strider mot Miljöbalken i detta avseende.Någon avvikelse från Särskilda hushållningsbestämmelser enl §4 (högexploateradkust) bedöms inte ske.Översiktskarta som visar kulturmiljöområden inom Lysekils tätort samt riksintressen för kulturmiljövårdenMiljökvalitetsnormer, 5 kap MBEnligt Miljöbalken 5 kap 1 § får regeringen för vissa geografiska områden eller för helalandet meddela föreskrifter om kvaliteten på mark, vatten, luft eller miljön i övrigt, omdet behövs för att varaktigt skydda människors hälsa och miljö eller för att avhjälpaskador på eller olägenheter för människors hälsa eller miljö (miljökvalitetsnormer).Det finns idag inga indikationer på att gällande miljökvalitetsnormer överskrids ellerriskerar att överskridas inom områden som kan komma att beröras eller påverkas avaktuell planläggning. Planförslagets genomförande bedöms inte medföra överskridandeav gällande miljökvalitetsnormer.StrandskyddPlanområdet ligger inom 100 meter från strandlinjen men omfattas inte av strandskyddidag. Enligt de nya reglerna gällande strandskydd så återinträder dock strandskyddetautomatiskt då en detaljplan ändras. Då planområdet redan är i anspråktaget på ett sättsom gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften och att planområdet genomNorra Hamngatan och bebyggelse är väl avskilt från området närmast strandlinjen föreslåsstrandskyddet upphävas inom planområdet.6 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

Lokala miljömålEnligt miljömål för kommunen skall de lokala miljömålen som redovisas i ÖP 06 integrerasi samhällsplaneringen och balanseras mot sociala och samhällsekonomiska intressen.Rekommendation i Översiktsplanen om lägsta grundläggningsnivå för bostäder är +2,5m på grund av framtida havsnivåhöjning. Planförslagets bebyggelse får en plushöjd påca 3,2 m. I planförslaget ingår även ett underjordiskt garage vilket kommer att få enplushöjd på ca 0,2 m. Detta utrymme kommer att utföras som en vattentät och moteventuella lyftkrafter förankrad konstruktion. I och med detta så kommer kommunensrekommendation att uppfyllas.Övriga förordnandenPlanområdet berörs inte av några övriga förordnaden, t.ex. naturvårdsförordnanden,vattenskydd etc.TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDENÖversiktliga planer2006-06-21 antogs Översiktsplan 06 (ÖP 06) för Lysekils Kommun. 2010-10-28 aktualitetsförklaradesdensamma.Aktuellt planområde är i gällande översiktsplan (ÖP06) utpekat som befintligt områdeför verksamheter/ industri. Området gränsar i söder och öster till befintliga bebyggelseområdetGamlestan (bostäder) och i norr till område som i ÖP06 utpekas för tätortsutbyggnad.Norra Hamnen utpekas i ÖP06 även ut som område för utbyggnad av småbåtshamn.D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N7

Gamlestan är Lysekils ursprungliga stadsdel och denna stadsdel utpekas därigenom somett viktigt område i Lysekil sett ur utvecklingssynpunkt och till uppkomsten av den upplevelserikabebyggelsestruktur och pittoreska gytter som Gamlestan idag utgör.DetaljplanerFör planområdet finns idag en befintlig gällande detaljplan, 1484-P86-8, reviderad1995-08-10. Denna detaljplan omfattar största delen av Lysekils ursprungliga stadsdel,Gamlestan. Det aktuella området som det nu avses att tas fram en ny detaljplan för gälleridag beteckningen JmH, Småindustri- och Handel. Tillåten byggnadshöjd är tillstörsta delen 7,0 meter över medelmarknivån. På en mindre del mot Gamla Strandgatantillåts en lägre byggnadshöjd på 3,0 meter mätt över medelmarknivån. Hela planområdetanses som ett geotekniskt känsligt område.Gällande detaljplan. Fastigheten Gamlestan 22:1 ligger inom markerad ram är idag avsedd för småindustrioch handel.Norr om planområdet har en ny detaljplan, 1484-P74 - Södra Bansvik, Gamlestan 20:13m.fl., för bostäder och handel upprättats 2009.Nordöst om planområdet så pågår även ett arbete med detaljplan för bostäder i Bansviksbrottet,men detta arbete bedöms inte påverka aktuellt detaljplaneförslag.D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N9

Översiktskarta som med ljusblå markerade ytor visar områden där detaljplanearbete pågår.PlanprogramPlanprogram har inte upprättats.BEHOVSBEDÖMNING AV MKBUnder framtagandet av aktuellt planförslag har en behovsbedömning utförts i enlighetmed Miljöbalkens regler för att bedöma om planens genomförande kan antas medförabetydande miljöpåverkan. Behovsbedömningen presenteras i ett separat dokument, daterat2012-02-17. Behovsbedömningens slutsats är att genomförandet inte bedöms medföradetta och att en särskild miljökonsekvensbeskrivning inte behöver upprättas.SammanfattningKommunen har genomfört en behovsbedömning enligt PBL 4 kap 34 § och miljöbalken6 kap 11 § för aktuell plan. Planförslaget bedöms vara förenligt med bestämmelserna iMiljöbalken. Vid behovsbedömningen har kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4särskilt beaktats och inte ansetts vara uppfyllda. Bilaga 4 till MKB-förordningen angervilka karaktäristiska egenskaper i planen som ska bedömas samt vad som ska beaktasmed hänsyn till typen av påverkan och vilket område som kan komma att påverkas.10 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

I behovsbedömningen konstaterades att planen inte påverkar något Natura 2000-områdeeller påverkar förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som krävertillstånd enligt MKB-förordningens §3 eller bilaga 2.Planområdet ingår i ett område av riksintresse för kulturmiljö. Detta riksintresse beaktarLysekils olika utvecklingsepoker och hur dessa format staden. Gamlestan är ett intressantexempel på detta och här kan det ursprungliga fiskelägets tätbyggda stadsplan utläsasmycket tydligt. Planens genomförande bedöms inte skada riksintresset.Planområdet liksom merparten av kommunen ligger i ett område med förhöjda strålningsvärdenav radon, detta p.g.a. att bohusgraniten naturligt innehåller hög halt av uranoch ger därför en förhöjd risk för radonavgång. I Lysekil kommuns översiktsplan från2006, ÖP06, finns också ett ställningstagande om krav på radonsäkert byggande ochuppföljande radongasmätning i alla nybyggda bostäder, skolor och förskolor. Bakgrundentill detta ställningstagande är att erfarenheten har visat att även mark som vid denöversiktliga karteringen från 1980 (SGU) klassades som "normalriskmark" ibland harorsakat lokalt höga radonvärden i nya byggnader. Sprickor i berggrunden eller olämpligtmaterial av fyllnadsmassa bör vara största orsaken till detta. Om man dessutom isamband med byggnationen måste göra sprängningar, schaktningar mm uppstår en heltny situation med nya sprickor och kanaler som riskerar att leda fram ännu mera radon.Risken för radon behöver beaktas i detaljprojekteringsprocessen. En planbestämmelsehar lagt in för att säkerställa radonsäkerhet.Trafikflödet till planområdet bedöms i stort sett inte förändras. Dagens tunga trafik pågrund av varulogistik kommer, tillsammans med de olägenheter denna idag medför, attförsvinna. Antal fordonsrörelser av personbilar kommer att öka marginellt i och med decirka 20 lägenheter som planeras. Parkering planeras ske i nedgrävt garage och tillfarttill detta sker via Gamla Strandgatan, i samma läge som fastigheten idag försörjs medtrafik. De föreslagna förändringarna inom planområdet bedöms inte skapa några tillkommandebullerproblem.Kommunens ställningstagandeMot bakgrund av ovanstående ställningstaganden har Lysekils kommun i beslut 2012-08-22 tagit ställning till att planens genomförande inte bedöms medföra risk för betydandemiljöpåverkan. En miljöbedömning av planen behöver därmed inte genomförasoch behov av att upprätta en särskild miljökonsekvensbeskrivning finns inte.Länsstyrelsen har givits tillfälle att yttra sig över behovsbedömningen och kommunensförslag till ställningstagande. Länsstyrelsen har 2012-04-12 skriftligen meddelat att dedelar kommunens uppfattning att planförslaget inte kan förväntas innebära betydandemiljöpåverkan. Länsstyrelsen framför dock synpunkten att den konflikt som kan uppståmellan drivmedelshanteringen, som är belägen vid kajen, och de föreslagna bostädernabehöver särskild uppmärksamhet i planarbetet. Konsekvenserna behöver beskrivas medsamma noggrannhet som om förhållandet varit det omvända- att en drivmedelsstationföreslogs för uppförande tjugo meter från befintliga bostäder.D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N11

FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCHKONSEKVENSERSkiss, vy mot norr, sett från bryggaNATURMark och vegetationFörutsättningar: Planområdet består av en redan i anspråktagen bebyggd tätortstomt.Planområdet utgörs av fastigheten Gamlestan 22:1 och på denna finns längs NorraHamngatan och i varsin vinkel mot Gamla Strandgatan byggnader, vilka tillsammansskapar en kringbyggd öppen asfaltsbelagd gårdsyta.Området är sedan tidigare utfyllt. Planområdets öppna markyta är i stort sett plan ochligger på en plushöjd av ca +2,7 m (RH00). Planområdet ansluter mot Gamla Strandgatansom i sin södra del ligger något högre på ca +3,2 m. Norra Hamngatan, som anslutertill planområdet, har en plushöjd på ca +1,6 m.Någon naturinventering har inte utförts då planområdet består av en redan exploateradtätortstomt med obefintlig vegetation.12 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

Förändringar: Tomtens topografi föreslås i stort sett behållas som den är idag. Ett underjordisktgarage anordnas och dess golvnivå kommer att ligga på ca +0,2 m (RH00).Detta utrymme kommer att utföras som en vattentät och mot eventuella lyftkrafter frånhavs- och grundvatten förankrad konstruktion. Gården får en plushöjd på ca +3,2 m föratt ansluta till Gamla Strandgatans höjd.Konsekvenser: Planförslaget bedöms inte ge några konsekvenser för naturmiljön.GeoteknikFörutsättningar: En geoteknisk utredning har utförts 2012-05-29 av Vectura och finnsbilagt detta dokument. Utredningen syftade till att utreda stabilitetsförhållandena samtöversiktligt redogöra för grundläggningsförhållandena.Utredningen bedöms uppfylla kraven för en detaljerad utredning. Utredningen visar attett område med lera finns i det havsnära området och eventuellt under befintlig väg.Friktionsjord på berg finns i själva detaljplaneområdet. Havsnivån bedöms styra grundvattennivånsom vid mätningar varit ca 0,3 m högre än vattenytan i havet.Ett eventuellt skred med de små lermäktigheterna, samt det faktum att lera saknas inomdetaljplaneområdet, skulle endast påverka kajkonstruktionen och en bit in i gatan och ejpåverka detaljplaneområdet. Stabiliteten bedöms där vara tillfredsställande och ingasärskilda bestämmelser behöver därför anges till följd av stabilitetsförhållandena.Möjligheterna att lokalt omhänderta dagvatten bedöms som goda. Eventuella föroreningarsprids snabbt till havet eftersom uppehållstiden i jorden blir kort då havet är nära.Enligt kommunens riktlinjer ska alla byggnader göras radonsäkra.Förändringar: Belastningen på jorden kommer att bli olika då garage planeras endastunder vissa delar av byggnaden. I detaljplaneskedet ska man förutsätta att byggnadenpålas men att man kanske med hjälp av provgropar och kompletterande undersökningar,när byggnaderna rivits, kan komma fram till att plattgrundläggning kan utföras. Garagetkräver särskild grundläggning som finns beskrivet i utredningen.Konsekvenser: Stabiliteten bedöms i den geotekniska rapporten vara tillfredsställandeoch inga särskilda bestämmelser behöver anges till följd av de stabilitetsförhållandensom råder inom planområdet. Dock så skall man säkerställa att närliggande fastighetersstabilitet i väster och söder om planrådet inte påverkas av byggnadsaktiviteter inomplanområdet enligt planförslaget. De fastigheter som berörs är Gamlestan 22:1 samtKronberget 1:82 (Norra Hamngatan). En planbestämmelse införs på plankartan för attsäkerställa detta. Vidare införs en planbestämmelse som ställer krav på radonsäkert utförande.MarkföroreningarPlanområdet bedöms inte innehålla några markföroreningar.D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N13

BEBYGGELSEOMRÅDENBebyggelseFörutsättningar: Planområdet ligger beläget mitt i Lysekils gamla ursprungliga fiskeläge– Gamlestan. Norra Hamnen i Lysekil är en stadsdel i förvandling där många nyatillkommit bostäder de senaste åren och fler planeras. Hamnen har utökats med nya båtplatseroch en ny gästhamn. Samtidigt så pågår omvandlingen av det före detta industriområdetSkandiaverken och i dess förlängning har det bland annat byggts en ny gymnasieskolapå Norra Hamnens sydsida. Man har från fastigheten gångavstånd till stadenscentrum med dess service samt Södra Hamnen med sin gästhamn, nöjesliv och Havsbadsområde.Inom gångavstånd ligger även strövområdet Stångehuvud.Bild som visar Norra Hamngatan med planområdets befintliga byggnader och deras utseendeFastigheten Gamlestan 22:1 är idag avsedd för industri och handel och den används idagför Lysekils Skeppshandels egen verksamhet. På fastigheten finns längs Norra Hamngatanoch i varsin vinkel mot Gamla Strandgatan byggnader, vilka tillsammans skapar enkringbyggd öppen gårdsyta. I norr, öster och söder om planområdet ansluter Gamlestanmed sin kulturhistoriskt intressanta bebyggelse.Hela Norra Hamnområdet i Lysekil genomgår sedan ett antal år en förvandling i att gåfrån att vara ett område avsett för industri till att bli ett bostadsområde.14 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

Bild över Gamlestan under 1800-tal, som visar typisk bohusländsk bebyggelsetypologi i fiskeläge, därbyggnader orienterades med gaveln mot vattnet. I det här fallet från Gamla Strandgatan mot NorraHamnen och med byggnadernas gavlar orienterade mot Skeppsholmsfjorden. Små upplevelserika gränderoch passager uppstod mellan husen.Förändringar: Bebyggelsen föreslås utformas i två parallellt ställda trevåningshuskroppar innehållande totalt ca 20 lägenheter med handel tillåtet i bottenplan. Skälettill denna placering av de nya byggnadskropparna är att dels knyta an till Gamlestansursprungliga bebyggelsetypologi där de lite större byggnadsvolymerna placerades medgavlar orienterade närmast mot vattnet och upplevelserika gränder mellan husen skapades.Skälet är dessutom man med denna placering tillåter ljus och utblickar från NorraHamnen komma Gamla Strandgatan till del och vice versa.På detta sätt så skapas, genom kvarteret, en visuell korridor mellan Gamla Strandgatanoch Norra Hamngatan som kommer att berika miljön med avseende på dagsljus ochutsikt, såväl för gatumiljön som för bakomliggande fastigheter. Se illustration. En allmängångpassage upplåts dessutom genom kvarteret vilken kan nyttjas som smitvägmellan Gamla Strandgatan och hamnen.Eftersom fastigheten ansluter både till Norra Hamngatan och till Gamla Strandgatan fårlägenheterna dessutom utblickar mot såväl hamn och hav samt Gamlestans upplevelserikabebyggelsestruktur.D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N15

Inledningsvis prövades även en utformning med en mer sluten kvartersstruktur, menfördelarna med utformningen i två parallella huskroppar övervägde och därför har denlösningen fått ligga till grund för planförslaget.Illustration som visar förslaget med två parallella, från Gamla Strandgatan mot Norra Hamnen, långsträcktahuskroppar och med byggnadernas gavlar orienterade mot vattnet. På detta så skapas, genomkvarteret, en visuell korridor mellan Gamla Strandgatan och Norra Hamngatan.För att uppnå en visuell siktkorridor, så behöver den enligt dagens detaljplan tillåtnabyggnadshöjden omfördelas. Ytan mellan byggnadskropparna behöver säkerställas föratt förbli fri från byggnader genom att ta bort den byggrätt som finns där idag. På heladenna yta tillåts idag en byggrätt med byggnadshöjd på 7,0 meter. Denna befintligabyggrätt föreslås i mittdelen tas bort. Detta genom att planområdet ges en planbestämmelsesom innebär att denna mark ej får bebyggas annat än med underjordiskt garagesamt en högsta byggnadshöjd på mellan 3 och 4 m. På så sätt säkerställs fri sikt.På markytan där de parallellställda byggnadskropparna avses placeras behöver byggrättenhöjas från dagens 7,0 meter till ny höjd 9,2 meter. Detta för att kunna ge en byggrättpå tre våningar.Lägenhetsstorlekarna är tänkta att variera mellan 2 rum och kök upp till 5 rum och kök.Lägenhetsytorna beräknas bli från cirka 55 m2 upp till ca 130 m2. Samtliga lägenheterberäknas få havsutsikt. Byggnaderna ges ett modernt uttryck och en skala som ansluter16 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

mot övriga byggnader längs med Norra Hamngatan. Höjdskalan blir likvärdig med övriganärmsta grannbyggnader längs Norra Hamngatan Fasadmaterial är trä, puts ochglaspartier. Trappor och loftgångar utförs lätt och luftigt utan att visuellt belasta detöppna rummet/ innergården..Då delar av anslutande kvarter (Gamlestan 22:4 och 22:2) är bebyggda fram till fastighetsgränsså kommer några av lägenheter i de nedersta delarna att bli enkelsidiga. Föratt säkerställa god dagsljusförsörjning så behöver dels öppna planlösningar eftersträvasför dessa lägenheter och dels dagsljusbrunnar komma att behöva utföras. Se även illustrationsid 18.Illustration som visar planområdet i en tvärsektion genom den föreslagna öppna innergården. I sektionenses Norra Hamnen och Norra Hamngatan till vänster, följt av planområdet med sin öppna innergård.Längst till höger syns Gamla Strandgatan och den befintliga bebyggelsestrukturen. På detta så etablerasgenom kvarteret, en visuell och luftig korridor mellan Gamla Strandgatan och Norra Hamngatan.Parkering föreslås ske i underjordiskt garage som ges tillfart från Gamla Strandgatan..Det skapas möjlighet för en smitväg genom kvarteret mellan Norra Hamngatan ochGamla Strandgatan och vice versa.D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N17

Illustration som visar planområdet i en tvärsektion genom kvarteret parallellt med Norra Hamngatangenom den föreslagna öppna innergården. I sektionen ses Gamlestan 22:4 till vänster och Gamlestan22:2 till höger. Genom den öppna innergården etableras genom kvarteret, en visuell och luftig korridormellan Gamla Strandgatan och Norra Hamngatan.Konsekvenser: Befintliga byggnader avses att rivas. De bedöms inte ha något kulturhistorisktvärde. De är dessutom i ett tekniskt dåligt skick med bl.a. sporadiskt förekommandevatteninträngning i källarvåning, mm. Kvartersstrukturen förändras och en nyvisuell länk och möjlig smitväg mellan Norra Hamngatan och Gamla Strandgatan skapas.En planbestämmelse införs för att säkerställa detta.18 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

Vy från båthamnenIllustration som visar de mot Norra Hamngatan anslutande gavlarna och den mellanliggande visuellakorridoren som skapas genom hela kvarteret – från Norra Hamngatan till Gamla StrandgatanD E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N19

Illustration som visar möjlig vy inifrån lägenhet mot Norra Hamnen med Skeppsholmen och Stora Kornöi bakgrundenllustration som visar de mot Gamla Strandgatan anslutande gavlarna och den mellanliggande visuellakorridoren som skapas genom hela kvarteret – från Gamla Strandgatan till Norra HamngatanI20 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

Omgivningar och serviceFörutsättningar: Närmsta livmedelsaffär ligger i Lysekils centrum ca 800 meter bort.Här finns även övrig service, bank, mm. Skolor finns inom gångavstånd. Det nya gymnasietpå andra sidan av Norra Hamnen tas i drift 2012. Här finns även Högskolecentrum.I direkt anslutning till planområdet finns viss service, butiker och även en ny restaurang.Konsekvenser: Förslaget ökar underlaget för service, om än marginellt, och kankomma att öka behovet av antalet platser i skola och förskola något. Dessa behov kantillgodoses inom ca en kilometer från planområdet.ArkeologiFörutsättningar: Inga kända fornlämningar finns belägna inom planområdet.KulturmiljöFörutsättningar: Gamlestan i Lysekil är stadens ursprungliga fiskeläge. Det var härstaden först befolkades och den ursprungliga byggnadsstrukturen är från 1500-talet.Samhället hade ett stort uppsving under 1700 talets sillperioder vilket gjorde att välståndoch befolkningsantal steg. Fisket har över tid kompletterats med fiskindustri, mekaniskindustri och stenhuggeri. Det var just här i Gamlestan som den numera legendariskatändkulemotorn av märket Skandia tillverkades. Under början av 1900-talet komsedan besöksnäringen spela en allt större roll för Lysekil med Havsbadsrörelsen sombyggdes upp omkring Södra Hamnen. Gamlestan omfattas av riksintresse för kulturmiljövården.I kommunens kulturminnesvårdsprogram är Gamlestan utpekat som ett viktigtområde som speglar stadens utveckling.Planområdet innehåller inga byggnadsminnen eller kulturhistoriskt värdefulla byggnader.Förändringar: Planförslaget tillåter byggnader med en modern utformning. En planbestämmelsepå plankartan reglerar att byggnaderna i sin skala, placering och färgsättningska anpassas till anslutande bebyggelse och Gamlestans karaktär. Planförslaget återskaparden visuella kontakten mellan Gamla Strandgatan och Norra Hamngatan/ hamnen.Konsekvenser: Planförslaget innebär att den kulturhistoriskt värdefulla miljön i Gamlestanfår ett inslag av modern bebyggelse. Men samtidigt som de föreslagna byggnadernainordnar sig i stadens väv och anpassar sig i höjd och skala till anslutande bebyggelsebedöms planförslaget ha positiva effekter på kulturmiljön eftersom de föreslagna byggnaderna,analogt med den ursprungliga bebyggelsemorfologin i Gamlestan, återskaparden visuella kontakten mellan Gamla Strandgatan och Norra Hamngatan/ hamnen.D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N21

GATOR OCH TRAFIKGator, gång- och cykelvägarFörutsättningar: Planområdet gränsar i väster till Norra Hamngatan och i öster tillGamla Strandgatan. Gamla Strandgatan används främst av fotgängare, men viss biltrafiktill och från fastigheter i området förekommer.Förändringar: Befintlig infart behålls mot Gamla Strandgatan och befintligt utfartsförbudmot Norra Hamngatan avses behållas intakt. Längs med Norra Hamngatan planerasen förlängning av den påbörjade gång- och cykelvägen som ska knyta ihop Norra- ochSödra Hamnen via Drottninggatan. Den öppna kvartersstrukturen innebär att en visuelllänk och en ny möjlig smitväg mellan Norra Hamngatan och Gamla Strandgatan skapas.Konsekvenser: Trafikflödet till planområdet bedöms i stort sett inte förändras. Dagenstunga trafik på grund av varulogistik kommer att försvinna. Antal fordonsrörelser avpersonbilar kommer att öka marginellt i och med de cirka 20 lägenheter som planeras.Parkering planeras ske i nedgrävt garage och tillfart till detta sker via Gamla Strandgatan,i samma läge som fastigheten idag försörjs med trafik. De föreslagna förändringarnainom planområdet bedöms inte skapa några tillkommande bullerproblem. Tillgänglighetenförbättras något mot idag, då möjlighet skapas att till fots röra sig på den nyaöppna gårdsytan som kommer att förbinda Gamla Strandgatan och Norra Hamngatan.KollektivtrafikFörutsättningar: Från hållplatsen Bansvik, ca 100 meter norr om planområdet, avgårbussar till Lysekils centrum med varierande turtäthet mellan 1-5 gånger per timme, frånkl. 5.00 till kl. 22.00. Dessutom avgår bussar mot Göteborg varje timme från kl. 5.30 tillkl 21.00 på vardagar och varannan timme på helger mellan 7.30 och 21.00. Området fåranses vara väl försörjt med kollektivtrafik.Parkering, varumottag, utfarterFörutsättningar: Det råder idag brist på parkeringsplatser för flera av de boende iGamlestan. Ny bebyggelse som tillkommer måste därför lösa det egna parkeringsbehovetinom sin fastighet.Förändringar: All parkering kommer att anordnas i parkeringsgarage under mark ochmed antalet en p-plats per lägenhet. Den p-norm som finns i kommunen, uppfylls inte iden nuvarande planen och frågan kommer därför utredas till utställningsskedet.22 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

Illustration som visar den underjordiska parkeringsytan.Konsekvenser: Det ökade parkeringsbehovet som den nya bostadsbyggnaden genererarlöses inom den egna fastigheten.TillgänglighetFörändringar: Innergårdens marknivå höjs upp till Gamla Strandgatans nivå bl.a. föratt underlätta för rörelsehindrade att röra sig i området samt för att kunna skapa en planteradinnergård över garageytan. Innergården utformas för att kunna korsas av de boendesamt för att fungera som en smitväg mellan samt underlätta direkt tillträde till bådeNorra Hamngatan och Gamla Strandgatan. Garageytan behöver vertikalt förbindas meden hiss och trapphus för att skapa en god tillgänglighet mellan garageplan och gårdsyta.Lägenheternas entréer vetter mot gårdsytan samt mot loftgångar på plan 1 tr.FRIYTORLek och rekreationsområdenFörutsättningar: Läget nära havet utgör i sig stora möjligheter till rekreation som t.ex.båtliv fiske och bad. Gamlestans upplevelserika miljö tillsammans med Norra Hamnenoch den nya strandpromenaden utgör dessutom en tillgång i närområdet med promenadstråk,bad, småbåtshamn, restaurang, café och hamnservice. Långevik och Rinkenäsudde är fina badplatser inom nära gångavstånd. En ny vollybollplan finns anlagd i Ålevik,ca 600 m norr om planområdet. Naturreservatet Stångehuvud ligger inom ca 10minuters promenadavstånd. Ett naturminne, Trollhålet, ligger inom nära promenadav-D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N23

stånd nordöst om planområdet. Tillgängligheten till naturminnet och bebyggelsen påBadhusberget ska iordningställas i samband med andra byggprojekt i området.Allmän lekplats saknas i planområdet. Den närmsta lekplatsen finns ca 250 m längreösterut på Gamla Strandgatan. Lekplatser finns även på Badhusberget och i Stadsparkensom ligger inom gångavstånd på mellan 400 och 700 m.Förändringar: Lekplats kommer att anordnas inom planområdets kvartersmark avseddför de boende inom området.TEKNISK FÖRSÖRJNINGVatten, spillvatten och dagvattenBefintlig fastighet är idag ansluten till kommunens system för hantering av vatten, avloppoch dagvatten. Då planområdet idag är exploaterat med byggnader och hårdgjordmark påverkas ej mängden dagvatten som skall ledas bort. Befintliga system skall anpassastill planförslagets byggnader. Innergårdens markyta skall utföras så att infiltrationav dagvatten möjliggörs. Taken på uthusen utförs med takvegetation. Detta läggs insom en planbestämmelse.VärmeBefintlig fastighet är ansluten till kommunens fjärrvärmesystem. Fastigheten, med sinanya byggnader, förblir ansluten till kommunens fjärrvärmesystem, alternativt värms upppå annat sätt.El, teleBefintliga anslutningar avseende EL och tele anpassas till planförslagets byggnader.AvfallshanteringAvfallshantering sker idag med hjälp av renhållningsfordon som stannar på GamlaStrandgatan. Inom det nya bostadskvarteret kommer det att inom planområdet uppförasen byggnad för avfall orienterat mot Gamla Strandgatan Tömning sker med hjälp avrenhållningsfordon som stannar på Gamla Strandgatan.HÄLSA OCH SÄKERHETBrandFörutsättningar: I dagsläget och fram till och med 2013 finns tillstånd för båtmacksägaren,Lysmar, för hantering av bränsle vid en båtmarina tvärs över Norra Hamngatan.Avståndet från pumpar till planområde/ fastighetsgräns är som minst drygt 25 meter.Avstånd från lossningsställe för tankbil till planområde/ fastighetsgräns är, beroende påexakt parkeringsplats för tankbil, cirka 15 meter till planområde/ fastighetsgräns. Avståndettill tankanläggningen underskrider de schablonavstånd som anges i gällandeföreskrifter för brandfarlig vätska.Befintliga brandposter i området bedöms vara tillräckliga.24 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

Förändringar: Med anledning av de föreslagna bostädernas närhet till båtmacken såhar en riskutredning genomförts som en förstudie 2012-05-24, av Säkerhetspartner NordenAB. Utredningen finns bilagt detta dokument. En utgångspunkt för förstudien harvarit att beskriva konsekvensen med samma noggrannhet som om förhållandet för nyetableringvarit det omvända – att en drivmedelsstation föreslogs 20 m från befintligabostäder. Syftet med utredningen var att bedöma vilka avvikelser som föreligger gentemotgällande föreskrifter samt att bedöma möjligheterna att upprätta bostäder inom angränsandefastighet genom att upprätta en riskutredning.Enligt handboken ”Hantering av brandfarliga gaser och vätskor på bensinstationer” skaföljande skyddsavstånd uppfyllas:Mellan bostad (A-byggnad) och lossningsplats:Mellan bostad (A-byggnad) och mätarskåp:Mellan bostad (A-byggnad) och avluftningsrör:25 m18 m12 mUtifrån ovanstående bedöms problematiken främst avse skyddsavstånd mellan bostadoch lossningsplats vilket ej uppfylls. För att utreda vilka byggnadstekniska åtgärder somkan bli aktuella för att medge god skyddsnivå krävs strålningsberäkningar inom en fullständigriskutredning. Enklare värmestrålningsberäkningar har utförts för en initial bedömningsgrund.Resultatet indikerar att med byggnadstekniska skyddsåtgärder såsombrandklassade fönsterpartier för glaspartier 25 m inom lossningsplatsen etc. så är detmöjligt att uppföra de aktuella flerbostadshusen. Inga skyddsåtgärder för tankanläggningenbedöms i detta skede behövas.De byggnadstekniska skyddsåtgärderna kräver dock vidare utredning. Vidare bör ävenen utrymningsstrategi tas fram samt brandskyddsdokumentation stämmas av och integrerasi riskutredningen.Konsekvenser: Kompletterande utredning ska göras för att bl.a. utreda vilka byggnadstekniskaåtgärder som krävs för att uppnå fullgod säkerhet. Detta läggs in som en planbestämmelse.BullerFörutsättningar: Trafiken på Norra Hamngatan har 3000 fordonsrörelser per dygn ochav dessa är ca 10% tung trafik. Norra Hamngatan är hastighetsbegränsad till 30km/t.Förändringar: Planförslaget innebär att trafiken kommer att öka marginellt från dagensnivå. En trafikbullerutredning har utförts 2012-04-10 av Tyréns. Utredningen finns bilagtdetta dokument.Konsekvenser: Utredningen visar att med avseende på utomhusmiljön så fordras ingaåtgärder eftersom den nivåskillnad mellan gata och gård som föreslås ger erforderligavskärmning för den större delen av gården.För att uppnå krav med avseende på inomhusnivån erfordras fönster på gavel mot NorraHamngatan på RW = 45 dB och på övriga fasader Rw = 38-43 dB.Gällande gränsvärden har säkerställts med en planbestämmelse.D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N25

HavsnivåhöjningFörutsättningar: Avsmälning av havsisar i polartrakterna gör att en ökning av medelvattennivånär sannolik. Lysekils Kommun har fastslagit riktlinjer att bebyggelse meden plushöjd lägre än 2,5 m över havets normalnivå är olämplig. Då kommunen användersig av höjdsystem RH00 innebär det en lägsta angiven höjd på +2,2 m utifrån det kartunderlagsom kommunen redovisar.Förändringar: Planförslagets bebyggelse får en plushöjd på ca 3,2 m. I planförslagetingår även ett underjordiskt garage vilket kommer att få en plushöjd på ca 0,2 m. Dettautrymme kommer att utföras som en vattentät och mot eventuella lyftkrafter förankradkonstruktion.Konsekvenser: Vid vattennivåer högre än 2,0 m så kommer inte fastigheten att bli möjligatt angöra med bil från Norra Hamngatan. Tillfällig tillfart till fastigheten får då ordnasvia Gamla Strandgatan.GENOMFÖRANDEFRÅGORHuvudmannaskapMed huvudmannaskap avses bl.a. iordningställande och underhåll samt ansvaret förallmänplatsmark inom ett planområde. I föreliggande planförslag är exploatören huvudmanför hela planområdet. Planen innehåller inte någon Allmän plats.AnsvarsfördelningHär nedan redovisas förslag till ansvarsfördelning.Anläggning(kartbeteckning)AnläggningensägareGenomförandeansvarigDriftsansvarigMed ”BH” betecknat områdeExploatörExploatörExploatörVatten-, spillvatten- och dagvattenledningarExploatörExploatörExploatörlekExploatörExploatörExploatörx Exploatör Exploatör Exploatör26 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

AVTALPlankostnadsavtalKommunen och Exploatören har upprättat ett detaljplaneavtal.FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGORMarkägandeFastighetsägare till Gamlestan 22:1 är Lysekils Skeppshandel AB (Exploatören).Någon fastighetsreglering är inte aktuell.Allmän platsPlanområdet innehåller ej någon allmän platsmark.GemensamhetsanläggningarPlanområdet innehåller ej någon gemensamhetsanläggning.Servitut/LedningsrättServitut ska bildas inom med ”x” markerat område. Servitutet skall belasta Gamlestan22:1 till förmån för Kronberget 1:82. Exploatören ansvarar för att ansöka om servitut.Planområdet innehåller i övrigt ej några servitut eller ledningsrätter och detaljplanenbedöms inte påverka några befintliga servitut.EKONOMISKA FRÅGOREkonomiska konsekvenser för kommunenDetaljplanen bedöms inte medföra några kostnader för kommunen utöver vad som reglerasi detaljplaneavtal.Ekonomiska konsekvenser för ExploatörenPlanområdet är detsamma som fastigheten Gamlestan 22:1 och exploatören ansvarar förutbyggnad av samtliga anläggningar på egen mark, anslutningsavgifter (VA, el, tele,mm) samt kostnader enligt detaljplaneavtal och för servitut.Ekonomiska konsekvenser för övrigaDetaljplanen bedöms inte medföra några kostnader för någon övrig.Va- anläggningsavgiftVa-anläggningsavgift utgår enligt gällande taxa.D E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N27

FjärrvärmeMöjlighet till fjärrvärme finns inom planområdet, för eventuell anslutning skall avtal tecknasmed LEVA i Lysekil AB. Anslutningsavgifter utgår enligt gällande taxa.GeoteknikGeotekniska åtgärder som krävs för byggnader och anläggningar inom kvartersmarken bekostasav berörd fastighetsägare.Markmiljö och fyllnadsmassorÅtgärder som krävs för markmiljö och fyllnadsmassor inom kvartersmarken bekostas av exploatör.PlanavgiftVid bygglovsprövning kommer inte planavgift att tas ut. Bygglovsavgift att tas ut enligt gällandetaxa.TEKNISKA FRÅGORVatten, avlopp och dagvattenDetaljplanen förmodas ej medföra några VA-tekniska problem.Brand och säkerhetNärheten till båtmack beaktas i bygglovsskedet. I dagsläget och fram till och med 2013finns tillstånd för hantering av bränsle vid en båtmarina tvärs över gatan. Därför skall enkompletterande riskutredning ske.Detaljplanen förmodas ej medföra några problem avseende brand och säkerhet i övrigt.El och TeleDetaljplanen förmodas ej medföra några problem avseende el- och teleförsörjning.GeoteknikMarken är utfylld av delvis okända fyllnadsmassor. Fastigheten är i gällande detaljplanutpekad som geotekniskt känsligt område. En geoteknisk utredning har därför genomförts.I detaljplaneskedet ska man förutsätta att byggnaden pålas men att man kanskemed hjälp av provgropar och kompletterande undersökningar, när byggnaderna rivits,kan komma fram till att plattgrundläggning kan utföras. Garaget kräver särskild grundläggningsom finns beskrivet i utredningen.Stabiliteten bedöms i den geotekniska rapporten vara tillfredsställande och inga särskildabestämmelser behöver därför anges till följd av de stabilitetsförhållanden sområder inom planområdet. Dock så skall man säkerställa att närliggande fastigheters stabilitetinte påverkas negativt av planförslaget. En planbestämmelse införs på plankartan28 D E T A L J P L A N F Ö R G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N

för att säkerställa detta. Vidare införs en planbestämmelse som ställer krav på radonsäkertutförandeTrafik och ParkeringParkeringsbehov för planerade bostäder skall lösas inom fastigheten genom anläggandeav underjordiskt p-garage. I garaget kommer det att finnas plats för ca 20 personbilar.PLANPROCESSENPlanprocessenPlanprocessen drivs med så kallat normalt planförfarande, vilket bland annat innebär attförslaget till detaljplan kommer att samrådas och ställas ut för granskning innan det kantas upp för godkännande och antagande. Tidpunkten för laga kraft förutsätter att antagandebeslutetinte överklagas.Föreliggande detaljplaneförslag är en samrådsversion. Kommunen fattar beslut att förslagetska skickas ut för samråd och under vilken tid samrådet ska ske. Under dennaperiod kommer berörda sakägare och myndigheter ges möjlighet att granska och lämnasynpunkter på planförslaget. De synpunkter som lämnas sammanställs och kommenterasi en samrådsredogörelse. Den kan innehålla förslag om ändringar och tillägg. Samrådsredogörelsenligger till grund för kommunens beslut om fortsatt planarbete.Preliminär tidplan för planarbetetSamråd September - november 2012Granskning Januari – februari 2013Godkännande i KS Mars 2013Antagande i KF April 2013MEDVERKANDE I PLANARBETETSAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGENEmelie GreiffPlaneringsarkitektLysekils KommunMartin Häller, plankonsultArk SAR/MSATirsén & Aili ArkitekterD E T A L J P L A N F ÖR G A M L E S T A N 2 2 : 1L Y S E K I L S K O M M U N29