Netsel Marina / Marmaris - Torunlar GYO

6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI
6.1. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
SvP_11_TRGYO_18 20
S v P
Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan
herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
6.2. Hakların Bağlı Olduğu Gayrimenkullerin Teknik Özellikleri ve Değerlemede
Baz Alınan Veriler
Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalıĢmasında baz alınan verilere
Rapor‟un 5.1.2„nci bölümünde detaylı olarak yer verilmiĢtir.
6.3. Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar
Raporun 3.5‟inci bölümünde, ana hatlarıyla belirtilen analiz ve değerleme yöntemlerinden, Rapor‟a
konu olan gayrimenkuller ve gayrimenkule bağlı hakların özellikleri dikkate alınmak suretiyle
kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalıĢmaları gerçekleĢtirilmiĢtir.
316, 318 ve 5 numaralı parsellerin üst hakkı ve yapı değerinin belirlenmesinde;
AyrıĢtırma Yöntemi kullanılarak,
o Piyasa (emsal) yaklaĢımı çerçevesinde değerleme konusu gayrimenkule benzer Ģekilde, üst
hakkı tesisi ile marina olarak geliĢtirilen gayrimenkullerden, aynı bölgede ve benzer nitelikteki,
emsal olabilecek mülklerden yola çıkılmıĢ ve değerleme konusu gayrimenkulün özel nitelikleri
ve emsallerden farklılıkları da dikkate alınmak suretiyle gerekli düzeltmeler yapılarak üst
hakkı değerine ulaĢılmıĢ ve
o Bulunan bu üst hakkı değerine, maliyet yaklaĢımı esasları çerçevesinde tespit edilen
yapılaĢma maliyeti eklenerek yapı değeri + üst hakkından oluĢan gayrimenkul toplam
değerine ulaĢılmıĢtır.
Alternatif karĢılaĢtırma yöntemi olarak AyrıĢtırma Yöntemi ile bulunan değerleme konusu
gayrimenkullerin toplam (Üst Hakkı+Yapı) değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teĢkil edip etmediğinin
belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi
çalıĢmasına yer verilmiĢtir.
Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi çerçevesinde, gelirlerin
öngörülmesinde, değerleme konusu tesisin gerçekleĢen, yapılan kira sözleĢmelerine göre, kira gelirleri
ve kira artıĢ oranları esas alınmıĢ; gider öngörülerinde ise irtifak hakkı sabit ve ticari kar üzerinden
ödenen ciro payları dikkate alınmıĢtır. Bu analiz sonucunda değerleme konusu gayrimenkullerin irtifak
hakkı + yapı değerinden oluĢan gayrimenkul toplam değerine ulaĢılmıĢtır.
6.4. AyrıĢtırma Yöntemi Ġle Gayrimenkul Değerinin Tespiti
6.4.1. Ġrtifak Hakkı Değerinin Tespiti:
Değerleme konusu parsellerin, “Liman Ġmarlı” olmaları ve söz konusu imarlı parsellerin genellikle devlet
kontrolü altında olması sebebiyle, marina kullanım fonksiyonlu parsellerin “Devlet Liman
ĠĢletmeleri - DLH” tarafından, yap-iĢlet-devret esaslarına uygun olarak ihaleye çıkarılmak suretiyle
geliĢtirildiği görülmektedir.
Bu sebeple, değerleme konusu 316, 318 ve 5 numaralı parseller ve üzerinde konumlandırılan tesisin
toplam (Üst hakkı) değerinin tespiti amacıyla, değerleme konusu gayrimenkul ile ortak
niteliklere sahip yakın zaman Yap ĠĢlet Devret Modeli ile ihaleye çıkarılmıĢ Marina
araĢtırılmalarına gidilmiĢtir. Yetkili mercilerin basın açıklamaları esas alınarak Ġzmir – ÇeĢme
Marina ihale Ģartları aĢağıda sunulmuĢtur.