Netsel Marina / Marmaris - Torunlar GYO
Netsel Marina / Marmaris - Torunlar GYO
Netsel Marina / Marmaris - Torunlar GYO
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
6.4.3. Gayrimenkulün Toplam Değeri<br />
SvP_11_TR<strong>GYO</strong>_18 24<br />
S v P<br />
Gayrimenkulün toplam değeri, gayrimenkulün yapı maliyet değerine parselin üst hakkının bugünkü<br />
değeri ilave edilerek hesaplanmıĢ ve aĢağıdaki tabloda gösterilmiĢtir.<br />
316, 318 ve 5 Numaralı Parsellerin Ġrtifak Hakkı Değeri (TL) 22.551.630<br />
Yapıların Bugünkü Maliyet Değeri (TL) 43.506.061<br />
NETSEL MARĠNA ĠRTĠFAK HAKKI VE YAPI DEĞERĠ (TL) 66.057.690<br />
Yukarıda yapılan hesaplamalar sonucunda;<br />
- 316, 318 ve 5 numaralı parsellerin üst hakkının bugünkü değeri 22.551.630-TL<br />
- <strong>Marina</strong> tesisi fonksiyonlu yapının fiili değerleme tarihi itibari ile yeniden yapım maliyeti<br />
43.506.061,-TL<br />
- Değerleme konusu taĢınmazın toplam değeri (parsellerin bugünkü üst hakkı değeri + yapı<br />
maliyeti) 66.057.690,-TL<br />
olarak hesaplanmıĢtır.<br />
6.5. Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠNA Analizi<br />
Piyasa YaklaĢımı ile hesaplanan değerin, mevcut piyasa (risk ve getiri oranları) koĢullarında<br />
gayrimenkulün gelecekte yaratacağı nakit akımlarının (kira gelirlerinin) toplamına eĢit olacağı<br />
varsayılmıĢ olup değerleme konusu olan bölgede yapılan emsal araĢtırmaları sonucunda türetilen kira<br />
bedeli esas alınarak hesaplanan değerin, Piyasa YaklaĢımı sonucunda bulunan değeri destekleyip<br />
desteklemediği test edilmiĢtir.<br />
Bu çalıĢmada; Ġki husus önem arz etmektedir.<br />
- Iskonto Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının<br />
günümüz değerlerine indirgenmesinde kullanılmakta olup gerçekçi tahmini çok önemlidir.<br />
- Büyüme Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit akımlarının<br />
dönemsel (yıllık) ve nominal olarak büyüme oranını ifade etmekte olup, genelde kullanılan<br />
para birimi ile ilgili enflasyon oranı olarak kabul edilmektedir.<br />
Iskonto Oranı 10,1%<br />
Risksiz Getiri Oranı(*) 5,4%<br />
Piyasa Risk Primi 2,7%<br />
Sektör Risk Primi 2,0%<br />
(*) Risksiz getiri oranı, T.C.„nin uzun dönemli (2020 vadeli) Euro bazlı Eurobondların verim oranı baz alınmıĢtır.<br />
- Yıl ortası düzeltme faktörü: Proje gelir ve giderlerinin yıl içerisinde normal dağılacağı<br />
varsayımıyla, net proje gelirleri yıl ortası düzeltme faktörüyle düzeltilmiĢtir. Iskonto oranı<br />
bileĢik olarak düĢünüldüğünden, yıl ortası düzeltme faktörünün belirlenmesinde yıllık<br />
ıskonto faktörünün karekökü kullanılmıĢtır.<br />
Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, kiralama konusu mülklerin büyük ölçüde € cinsinden kiralamaya<br />
konu edilmiĢ olmaları sebebiyle, bu çalıĢmada TL olarak hesaplamalardan kaynaklanan sapmaların<br />
önlenmesi amacı da güdülerek analizlerin AVRO(€) bazlı yapılması uygun görülmüĢtür.<br />
ĠNA Analizi çerçevesinde esas alınan veriler aĢağıda sunulmuĢtur.<br />
i. Kira Gelirleri: Değerleme konusu <strong>Marina</strong>nın gelir kalemleri<br />
- Yat Bağlama Gelirleri,<br />
- AVM Gelirleri,<br />
- <strong>Marina</strong> Sahası Kira Gelirleri ve<br />
- Bakım Onarım Sahası Kira Gelirlerinden<br />
oluĢmakta olup söz konusu gelir kalemleri gerçekleĢmeleri aĢağıda verilmiĢtir.
Change language