28_TurizmİşletmeYatırım_Ağustos

GÖRÜŞLER
YATIRIMLAR
Hamit Topaloğlu / H&P Hospitality
Management & Consulting,
Kurucu Ortak
Otelcilik alanında sunulan danışmanlık
hizmetleri, otel zincirlerinin oluşmaya
başladığı dönemlerde başlayarak, zincir
otellerin gelişmesiyle gelişmesini sürdürmüş
turizm sektörünün en önemli bölümlerinden
biri haline gelmiştir. Marriott, Hilton, IHG
Hotels, Wyndham otelleri gibi büyük zincirler
büyüme stratejilerini “franchise otelcilik”
üzerine oluşturmuşlardır. 1,5 milyon oda
sayısı bulunan Marriott Otelleri 5 yıl önce
yüzde 55 olan franchise otel oranını bugün
yüzde 60’lara çıkarmıştır. Hilton Otelleri’nin
global olarak yüzde 75 olan franchise oranı,
Amerika’da yüzde 90’dır. 15 yıl önce Avrupa,
Ortadoğu ve Afrika’da Hilton Otellerinin hiç
franchise oteli yok iken bugün yüzde 50’si
franchise, Asya Pasifik bölgesinde yüzde 30’u
franchise. Otel sayılarının gittikçe artması ve
sektörün büyümesi “management” modelini
zorlanmaya başlarken, yatırımcıların da
franchise modelini tercih etmesi sebebiyle
franhcise modeli gittikçe büyümüştür.
Franchise modelinin büyümesi ve otel tecrübesi
olmayan yatırımcıların pazara girmesiyle yeni
işletme şekilleri oluşmuştur. Marriott, Hilton
gibi markalar franchise verdikleri yatırımcılara
üçüncü taraf olarak kendileri tarafından
“onaylanmış” danışmanlık şirketileri ile projenin
gerçekleştirilmesini ve işletilmesini zorunlu
hale getirmişlerdir. Böylece otel markası hem
konsept geliştirilmesi ve otelin uluslararası
standartlarda işletilmesi alanında destek
olarak yatırımın geri dönüşünü hızlandıracaktır
hem de kendi markasını koruyacaktır. Otel
Danışmanlık şirketleri aynı zamanda 3. taraf
olarak otel işletmesi de yapmaktadır. Böylece
otel yatırımı konusunda hiçbir tecrübesi
olmayan yatırımcı, “otel işletme danışmanı”
desteği ile otelini başarıyla işletecektir.
Otelin doğru yerde ve hazırlanan fizibiliteye
uygun yapılması çok önemlidir
Firmamızdan bahsetmek gerekirse; H&P
Turizm Yatırım ve İşletme Danışmanlığı otel
sektörü profesyonelleri Poğda Demircan ve
Hamit Topaloğlu tarafından otel yatırımcılarına
otel yatırım planlama aşamasından başlayarak,
projesine gerçekleştirilmesi ve işletilmesi
konusunda 360 derece destek vermek amacı
ile kurulmuştur. Danışmanlık şirketimiz, zincir
oteller tarafından onaylanmış bir danışmanlık
şirketidir. Tüm otel zincirleri ile çalışmaktadır.
Otelin doğru yerde ve hazırlanan fizibiliteye
Doğru danışman otelin yatırım maliyetini
yüzde 15 – 20 civarında aşağı çekecektir
uygun yapılması çok önemlidir. Yeni bir otel
yatırımının egonun bir kenara bırakılarak
pazarın ihtiyacı olan ve yatırımın geri dönüş
zamanın düşünülerek yapılması gerekmektedir.
Pazarın gerektirdiği ihtiyaçtan büyük veya
küçük bir otelin, gereksiz büyüklükte
bölümlerin yapılması yatırımın geri dönüşünü
olumsuz etkileyecektir. Konsept çalışmaları,
otelin doğru konumlandırılması, otelin doğru
hedef kitleye hitap etmesi konusunda ve
beklenen ilgiyi görmesi konusunda fayda
sağlayacağı gibi hedeflenen sonuçların elde
edilmesine yardımcı olacaktır. Danışmanlar
uluslararası zincir otellerde edinmiş oldukları
bilgi ve tecrübeleri, uzman ekipleri ile doğru
malzeme alımı, planlama çalışmalarının
doğru yapılması ve doğru ekibin kurulması ile
zamandan ve yatırım maliyetleride çok ciddi
tasarruf sağlayacaktır. Doğru danışman otelin
yatırım maliyetini yüzde 15 – 20 civarında aşağı
çekecektir. Marka entegrasyonu konusunda
verilen destek ile stratejik olarak en faydalı
markaya karar verilmesi, görüşmelerin
yönetilmesi ve franchise veya management
yönetim şeklimi, farklı markaların farklı
avantajlarını kullanarak farklı bir yönetim
sistemimi konusunda yatırımcıya fayda sağlar.
Otel yönetim sistemi ne olursa olsun, franchise,
management veya yatırımcının kendi bağımsız
markası farketmez, üçüncü bir göze her zaman
ihtiyaç duyacaktır. Danışmanlar, management
otellerde “yatırımcı temsilcisi ve varlık
yönetimi”, franchise otellerde “otel yönetimi”,
bağımsız marka yönetim sistemi ile her alanda
360 derece destek verir. Bu uygulamalar ile
otelin verimli işletilmesi, doğru stratejilerin
uygulanması ve kârın maksimuma çıkarılmasını
sağlar.
Projeye başlamadan önce otel yönetim
sistemine karar verilmeli
Yatırımcıların yapacakları yeni otel yatırımına
karar vermeden önce danışmanlara ciddi bir
fizibilite analizi yaptırması, yatırımın ne kadar
doğru olduğunun belirlenmesini, yapılacak olan
yatırımın ne kadar finansa ihtiyaç duyulacağını,
kaç yılda geri döneceğinin belirlenmesini
sağlamaları gerekir. Projeye başlamadan
önce otel yönetim sistemine karar vermeleri
gerekmektedir; hangi marka, management,
franchise, bağımsız kendi markaları gibi... Bu
şekilde, her markanın ve işletme sisteminin
farklı standartları olduğundan gereksiz
maliyetlerin önüne geçilecektir. Konsept
çalışmalarının yapılması gereklidir. Pazarda çok
fazla otel, farklı marka ve konseptlerle hizmet
vermektedir. Bu nedenle yeni bir otelle pazara
girip başarılı olabilmeleri için yaratıcı konseptler
üretmeleri gerekmektedir. Otel yönetimleri ne
olursa olsun, ister yeni otel ister yıllardır işletilen
otel olsun, doğru yatırımın yapıulması veya
işletilen otellerin potansiyelini maksimuma
çıkarabilmeleri için “3rd party management”
olarak bilinen üçüncü göz danışmanlarla
çalışmaları fayda sağlayacaktır. Türkiye’de
yatırımcıların danışmanlık hizmeti alma
konusunda henüz çekingen davrandıklarını ve
gereksiz maliyet gibi gördüklerini düşünüyoruz.
Sağlayacakları faydayı henüz göremiyorlar.
Fakat bizim sonradan danışman olarak
devreye girdiğimiz gerek yeni yatırımlar
gerekse yıllardır işletilen otellere sağladığımız
ölçülebilir fayda çok ciddi boyutlardadır.
Yanlış alınan bir malzeme, görülemeyen gizli
potansiyel gibi durumlar karşımıza çıkıyor.
Fakat yeni jenerasyon yatırımcılar daha ilgili
ve danışmanlarla çalışmayı tercih ediyorlar.
Danışmanlık hizmeti verdiğiniz yatırımlarda
genel olarak yatırımcı, danışmanlık hizmetine
ihtiyacı olup olmadığına karar verme noktasında
zorlanıyor. Çevrelerine sorarak da işin altından
kalkılabileceğini düşünüyorlar. Fakat proje
ilerlemeye ve sorunlar oluşmaya başladığında
geç kalmış oluyorlar. Bu da kendilerine
maliyet olarak dönüyor. Yanlış alınan tek bir
malzemeden dolayı 200 bin dolara yakın bir
hata ve maliyet artışları ile karşılaşabiliyoruz.
Çözümü çok basit “işi bilen profesyonellerle
çalışacaksınız.”
İyi bir otel işletme danışmanın otel karlılığına
katkısı minimum yüzde 15 civarındadır
Öte yandan, “Otel İşletme Danışmanlığı”nı ayrı
değerlendirmekte fayda var. Otel yatırımı hangi
modelde gerçekleşirse gerçekleşsin, açılış
sürecinin yönetilmesi ve işletilmesi konusunda
“Otel İşletme Danışmanı”ndan destek alınmalı.
Otel Management olarak açılmış ise yatırımcı
“Asset Management” alanında danışmanlık
almalı ve 3. Göz olarak danışmanı aracılığı ile
otelinin nasıl işletildiği hakkında bilimsel veriler
ve öneriler almalı. İşletme Danışmanlığının
çeşitli modelleri bulunmaktadır. Tamamen
İşletme, tam zamanlı işletme, yarı zamanlı
işletme ve benzeri modellerle destek
alınabilir. Otel İşletme Danışmanlarının, otel
işletmelerine atkisini şöyle değerlendirebiliriz;
otel kar marjı yüzde 10 - 60 arasında bir yerde
olabilir. Tüm dinamikler aynı olmasına rağmen
bu kadar geniş bir yelpazede gerçekleşebilecek
karlılık oranı otelin ne derece başarılı bir
şekilde işletildiğini gösterir. İyi bir otel işletme
danışmanın otel karlılığına katkısı minimum
yüzde 15 civarındadır.
Yatırımlar, 2023 yılında en başarılı
dönemine ulaştı
H&P Turizm Yatırım ve İşletme Danışmanlığı
olarak şu anda planlama aşamasında olan 5
otelimiz, işletme danışmanlığını yaptığımız
6 otelimiz, yurtdışı dahil açılış danışanlığını
yaptığımız otelimiz bulunmakta. Otel
yatırımlarının pandemi döneminde çoğunun
beklemeye alınması sonrasında hızlanan
yatırımlar, 2023 yılında en başarılı dönemine
ulaşmıştır. Döviz kurlarındaki hareketlilik
ve enflasyonist baskı nedeniyle inşaat
maliyetlerinin artması yatırımları olumsuz
etkilese de 2024’te daha da hızlanacağına
inanıyorum. Otel yatırımları bugünün dengeleri
düşünülerek planlanamaz. Daha uzun
projeksiyonda planlama yapılmalı.
Turizm İşletme & Yatırım Dergisi ǀ 08’2023
12