28_TurizmİşletmeYatırım_Ağustos

GÖRÜŞLER
YATIRIMLAR
Yatırımcı, “Danışman her şeyi yüzde 100 bilir”
beklentisi içinde olmamalıdır
aşağı çeker. Bu anlamda danışman, kendi aldığı ücretin katbekat
üzerinde kazancı yatırımcıya sağlar. Bugüne kadar ekip olarak
vermiş oluğumuz danışmanlık hizmetlerinin tamamını otellere
dönük gerçekleştirdik ve bu alanda hizmete devam etmekteyiz.
Hizmetlerimiz, uçtan uca yatırım danışmanlığının tüm başlıklarını
kapsamaktadır. Fizilibilite çalışması, otel marka ve konsept, inşaat
süresince proje yönetimi, açılış öncesi otelin ön açılış sürecine
hazırlanması, Marketing çalışması, açılış öncesi tüm departmanların
eğitimi ve açılıştan sonra periyodik denetim ve eğitim süreçlerini
başlıca konularımızdır.
Mehmet Ağıllı / Hospitality Technologies 360
Danışmanların yatırımın planlanmaya başladığı ilk günden itibaren
projenin bir parçası olması; otel için arsa seçimi, fizibilite raporlarının
hazırlanarak yatırımın geri dönüş süresinin hesaplanması ve
devamında marka seçimi, konsept seçimi, marka ve konseptin
bölge pazar dinamiklerine uyumu gibi konularda yatırımcıya katkı
sağlamaktadır. Otel yatırımcısı en başta, otel yatırım maliyetlerinin
doğru kanallara harcanması, maliyetlerin aşağı çekilmesi,
devamında ise doğru marka ve konsept seçimi ile karlılığın artması
ve yatırımın geri dönüş süresinin kısaltılabilmesi için konusunda
yetkin bir danışmanla çalışmalıdır. Günümüzde birçok yatırımcı
çeşitli şekillerde tanımış olduğu veya yeterince etkinliği olmayan
kişi veya akrabalarla ve/veya kendi görgüsüne göre yatırımlara
başlamakta, ilerleyen süreçlerde içinden çıkamayacağını anladığında
yetkin danışmanlar ile çalışmak istemektedir. Bu davranış, yapılan
yatırımın duraklamasına, yeniden kurgulanmasına ve hatta yeniden
proje çizimine kadar gitmektedir. Böylece yatırımcının zaman
ve ekonomik olarak kayıpları söz konusu olmaktadır. Hatta bazı
yatırımcılar bu durumun farkında bile olmadan yatırımı bitirmekte,
ya fazla sermaye kullanarak ya da ucuz maliyetlere bir otel yaparak
pazar ihtiyaçlarının altında kalmaktadır. Bu tür yatırımlar doğrudan
gelir kaybı anlamında olup, yatırımcıya negatif etki yapmaktadır.
Yatırımcıların, danışmanlık hizmetlerine yaklaşımları da çok
önemlidir. Projenin büyüklüğüne göre farklı alanlardaki danışmanlar
ile de çalışmak yatırımcıya avantaj sağlayacaktır. Belki çok küçük
ölçekli bir otel için uzun yıllar açılış tercübesi olan bir danışman ile
çalışmak yeterli olabilir ama proje büyüdükçe; operasyon, teknik
(mekanik, elektrik) ve dizayn konularında operasyon tercübesi olan
danışmanların projeye katkılarının çok olacağı bir gerçektir.
Yetkin bir danışman yatırımcıya tecrübesini aktarır
Yetkin bir danışman yatırımcıya doğru ürün konumlandırma,
doğru proje, doğru marka ve konsept oluşturulması, franchise
veya management sözleşme aşamasında anlamlı oranlar ile
sözleşme yapılması gibi konulardaki tecrübesini aktarır. Danışman,
bu konulardaki tecrübesini yatırımcı lehine kullanarak projenin
büyüklüğüne göre yatırımın toplam maliyetini yüzde 15 ila 20 kadar
Yatırımcı, danışmanın karlılığın artırılmasına yardımcı olmasını
beklemelidir
Yatırımcılara öncelikli tavsiyem, yatırıma başlamadan önce mutlaka
konusuna hakim bir danışman ile çalışmalarıdır. Çalışacakları
danışmanların seçiminde referans araştırmaları mutlaka iyi şekilde
yapılmalıdır. Buna bağlı olarak yapacakları yatırımın maliyeti
kesinlikle düşecektir. Ayrıca yatırımcı, “Danışman her şeyi yüzde
100 bilir” beklentisi içinde olmamalıdır. Danışman, yatırımın
yapılacağı pazarın dinamiklerini, yapılacak yatırımın marka ve
konsept uyumluluğunu ve buna göre projelendirme aşamasında
doğru yapılanmayı, işletmeye alma prosedürlerini doğru zamanda
uygulayarak yatırımcıya fayda sağlayacaktır. Yatırımcı, danışmanın
işletme süresince doğru fiyat, doğru pazar dinamikleri araştırmasını
yaparak karlılığın artırılmasına yardımcı olmasını beklemelidir.
Yukarda da belirtmiş olduğum gibi yarımcının danışmandan
beklentisi “Danışman her şeyi bilir” yaklaşımında olmamalıdır. Bir
danışman birçok şey bilebilir ama her şeyi yüzde 100 biliyor olamaz.
Projenin büyüklüğüne yatırımcının inşaat ekibinde olan ekibin otel
yatırımlarındaki tercübesine göre farklı konularda tercübesi olan
birden fazla danışmanla çalışması projeye öncelikle maliyetlerin
düşmesi ve projenin öncelikle hizmete alınması aşamasında ve
devamıında da karlılığınına kesinllikle faydası olacaktır.
Döviz kurlarında yaşanan artış yatırımcıların maliyetlerini artırdı
2023 ve 2024 yıllarında açılmak üzere devam eden projelerimiz
bulunmakta. Bunlar tamamıyla yurtdışı projeler olup, farklı
konseptlerde ve farklı ülkelerdedir. 40 oda ile 350 oda arasında
farklı skalada oteller olup, 2023 ve 2024 yılı içerinde hizmet
vermeye başlayacaklar. Sektörün geneline bakarsak; 2023’ün
başında gerçekleşen seçimler nedeniyle, 2022’nin ikinci yarısından
sonra yatırımcıların seçim beklentisi yatırımları durma noktasına
getirmişti. Devamında ise piyasada döviz kurlarında yaşanan artış
yatırımcıların maliyetlerini artırdı ve buna bağlı olarak yatırımlarda
düşüş gözlendi. Seçim ve seçim öncesinde uygulanan ekonomik
politikaların değişmesi sonrasında kısa sürede yaşanan döviz artış
oranları, yakıt fiyatlarındaki artış bunlara bağlı olarak tüm piyasa
ürünlerine gelen zincirleme zamların turizm yatırımları üzerinde de
maliyetleri artırıcı etkileri olmuş ve olmaya da devam etmektedir.
Bu tarz kısa sürede yaşanan ani fiyat, vergi ve dövizlerdeki artışlar
yatırımcının kararlarında etkili olmakta, nakit akışını ciddi oranlarda
etkileyerek projelerinin duraklamasına ve/veya birkaç yıllık
ertelemelere neden olabilmektedir. 2023 turizm sezonu doluluk
ve gelir beklentilerinide piyasadaki bu hızlı değişimler maalesef
olumsuz etkilemeye devam etmekte. Rusya’da ve Ukrayna’da
yaşanan ve devam eden olumsuz koşullar bu ülkelerden gelen turist
sayısını etkilemektedir. Yukarda belirtmiş olduğum, iç piyasada
yaşanan fiyat artışlarının döviz/TL artış oranından çok fazla olması
da otellerin işletme maliyetlerini etkileyerek fiyat artışlarına neden
olmuştur. Piyasa şartlarının oturması ve süreklilik sağlanması
durumunda yatırımların artacağını düşünüyorum.
Turizm İşletme & Yatırım Dergisi ǀ 08’2023
18