ZNALECKÝ POSUDEK č. 01-1824/2013 - Sreality.cz

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 01-1824/2013
o ceně nemovitosti, sestávající z bytové jednotky 2043/41 v domě č.p. 2042-2043 s podílem na
společné části domu ve výši 24/1000 a s podílem pozemků st.3024 a 3025 ve výši 24/1000 v
ulici Vítkovická v Nymburce.
Objednatel posudku : Mgr. Tomáš Pospíchal, soudní exekutor
Exekutorský úřad Nymburk
28.října 1474,
288 02 Nymburk
Účel posudku : Mgr. Tomáš Pospíchal,soudní exekutor
Exekutorský úřad Nymburk
sp. zn. 070 Ex 5348/11-31
Ocenění ke dni : 21.12.2012
Předpis pro ocenění : obvyklá cena dle ustanovení zákona
č.151/1997 Sb. o oceňování majetku
Posudek vypracoval : stav. Slanička Miroslav
Mládežnická ul. 1942
288 03 Nymburk
Posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve dvou
vyhotoveních. Jedno vyhotovení je založeno v archivu znalce.
V Nymburce dne 03.01.2013
1

Podklady pro ocenění:
a) Zhotovené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj,
Katastrální pracoviště Nymburk:
- výpis z katastru nemovitostí LV 4997 k.ú. a obec Nymburk ze dne 28.11.2012,
- kopie z katastrální mapy oceňovaných pozemků st.3024 a 3025 k.ú. a obec Nymburk,
b) Dodané objednavatelem posudku:
- usnesení Exekutorského úřadu Nymburk ze dne 28.11.2012 sp.zn. 070 Ex 5348/11-31,
- výpis z katastru nemovitostí LV 4997 k.ú. a obec Nymburk ze dne 28.11.2012,
c) Opatřené znalcem:
- studium usnesení Exekutorského úřadu Nymburk ze dne 28.11.2012 sp.zn.070 Ex 5348/11-31 a
katastrální mapy pozemků st.3024 a 3025 k.ú.a obec Nymburk,
- zajištění kupní smlouvy na bytovou jednotku č. 2043/41 s pozemky st.3024 a 3025 k.ú. a obec
Nymburk ze dne 20.10.2008,
- zajištění kupní smlouvy na bytovou jednotku č. 2043/41 s pozemky st.3024 a 3025 k.ú. a obec
Nymburk ze dne 30.09.1996,
- svolání a provedení místního šetření dne 20.12.2012 a 21.12.2012,
- zjištění rozměrových hodnot podlahové plochy bytové jednotky 2043/41,zjištění nebytových
prostor v domě čp. 3024 a 3025,
- zaměření podlahové plochy bytové jednotky bylo provedeno ručním laserovým délkoměrem
DISTO CLASSIC,
- zjištění konstrukčního řešení domů čp.2042-2043,
- zjištění vybavenosti domu čp.2042-2043 a bytové jednotky č.2043/41,
- zjištění technického stavu domů čp.2042-2043 a bytové jednotky č.2043/41,
- zjištění inženýrské napojenosti bytové jednotky č. 2043/41 a domů čp. 2042-2043 na vnější
inženýrské sítě,
- zjištění v radonové mapě regionu Nymburk o existenci radonu na pozemcích st.3024 a 3025
k.ú. a obec Nymburk,
- prověření dochovanosti stavební právní dokumentace v archivu stavebního úřadu Městského
úřadu v Nymburce, kde bylo znalcem zjištěno:
a) vydání stavebního povolení na předmětnou stavbu pro investora Krajský investorský
útvar v Praze, Zborovská 11 Praha 2 odborem výstavby a územního plánu MěNV Nymburk
dne 03.09.1972 pod č.j. výst./2290/72,
b) doložení archivního ověřeného paré projekt. dokumentace ke stavebnímu povolení,
c) kolaudační rozhodnutí a povolení trvalého užívání budovy čp.2042 a 2043 vydané odborem
výstavby MěNV v Nymburce dne 27.02.1979 pod č.j.výst.-57/79-332.1-Nbk (celkem 44
bytových jednotek),
d) přidělení čísel popisných dle kolaudačního rozhodnutí pro celkem dva vstupy budovy a to
čp.2042 a 2073 Nymburk,
- zjištění znalce na stavebním úřadě Nymburk, zda pro okresní město Nymburk existuje cenová
mapa pro ocenění stavebních pozemků,
2

Vlastníci bytu a nebytového prostoru LV 4997 k.ú. Nymburk:
část A: Vlastník,jiný oprávněný Identifikátor podíl
Fuka Martin Ing. 791031/0221 1/2
bytem 110 00 Praha 1, Růžová 947/8
Hálová Lucie 836031/2444 1/2
bytem 288 02 Nymburk,Vítkovická 2043
část B: Nemovitosti
Jednotky Podíl na společných
. č.jednotky způsob využití částech domu a pozemku
2043/41 byt 24/1000
Budova Nymburk čp. 2042, 2043
LV 3237 bytový dům na parcele
st.3024
st.3025
Parcely: st.3024 zastavěná plocha a nádvoří 203 m2
st.3025 zastavěné plocha a nádvoří 202 m2
Část B1 Jiná práva - Bez zápisu
Část C Omezení vlastnického práva - není věcné břemeno
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci:
Původní termín místního šetření byl stanoven znalcem na den 20.12.2012.V tomto dni se
dostavil na místní šetření jen znalec a oprávněný p.Kábrt. Povinná p.Lucie Hálová se na místní
šetření nedostavila.
Náhradní místní šetření bylo provedeno dne 21.12.2012 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka
bytu p. Martina Fuky Ing. dne 21.12.2012 od 11.00 hod.
Datum k němuž se ocenění provádí:
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 21.12.2012.
Omezení vlastnického práva:
Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV 4997 k.ú. Nymburk bylo znalcem zjištěno,že v
oddíle B1 Jiná práva a je údaj Bez zápisu.
V oddíle C - Omezení vlastnického práva jsou údaje jako Zástavní právo smluvní, Nařízení
exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo
soudcovské atd. . Není zde žádný údaj o existenci věcných břemen.
3

N Á L E Z
Na západním okraji okresního města Nymburk je situován sídlištní útvar bytových domů s
komplexní vybaveností obchodů a služeb včetně školy, jež je ohraničen silnicí Nymburk Kamenné
Zboží, silnící II. třídy Nymburk Lysá nad Labem a místní komunikací s názvem Okružní.
Výstavba byla provedena v šedesátých a sedmdesátých letech panelovým systémem dle
urbanistického územního plánu okresního města Nymburk. Panelový systém byly typové domu T
O6B a T 08B.
Obytný dům čp.2042-2043 není památkově chráněným objektem ve smyslu zákona č. zákona
č.20/1987 Sb. ve znění pozdějších změn (v dnešním platném znění).
Město Nymburk je městem, které bylo ke dni 31.12.2002 sídlem okresního úřadu a dle Malého
lexikonu obcí ČR pro rok 2011 má počet obyvatel 14.614 obyvatel.
Vstup do domů je z ulice Vítkovická a Okružní ze západní a východní strany. Okna bloků domů
čp.2042 a 2043 jsou situována na západní a východní stranu.
V místě stavby je možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod,
elektrickou rozvodnou síť, telefonní síť,na na veřejný centrální teplovod na vytápění budovy a
ohřev teplé vody a kabelovou televizi.V dané lokalitě nejsou známi negativní účinky okolí a
ztížené základové podmínky.Na pozemky st.3024 a 3025 se nevztahuje omezení užívání pozemků
místní komunikací Vítkovická a Okružní,neboť tyto komunikace jsou místní komunikací (ve
smyslu ochranného pásma dle silničního zákona č.13/1997 Sb. v dnešním platném znění) a
slouží pro vstup do bytového domu.
Pozemky st.3024 a 3025 jsou pozemkami rovinného charakteru s mírnou svažitostí terénu do 5%.
K obytnému domu čp.2042 patří pozemek st.3024 k.ú. Nymburk a k čp.2043 patří pozemek
st.3025 k.ú. Nymburk.
Dle zjištění znalce je v archivu stavebního úřadu v Nymburce dochována stavebně právní
dokumentace včetně projektu stavby z roku 1970.Lze konstatovat,že stavba jako celek je
provedena dle dochované dokumentace.
Město Nymburk nemá zpracovanou a schválenou cenovou mapu na oceňování stavebních
pozemků. Daná lokalita se nenachází v žádném ochranném pásmu vyhlášeném správním
rozhodnutím nebo jiném zákonném ochranném pásmu.
1. List vlastnictví 4997 k.ú. Nymburk:
1.1 STAVBY
1.1.1 Byt ve vícebytovém domě
1.2 POZEMKY
1.2.1 Stavební pozemky
1.3 POROSTY
4

1.1 STAVBY
1.1.1 Byt ve vícebytovém domě
1.1.1.1 Nález
Budova je bytovým domem s čp.2042-2043 o celkem 44 bytových jednotkách různých velikostí
(dle přílohy znaleckého posudku), jež byl dán do trvalého užívání na základě kolaudačního
rozhodnutí v roce 1979.
Konstrukční provedení:
Konstrukčně je obytný dům postaven konstrukčním systémem T08B s celkem dvěma vstupy do
budovy označenými jednotlivými popisnými čísly.Budova je podsklepena jedním podzemním
průchozím podlažím, kde jsou umístěny sklepy, kočárkárna, kolárna, dílna, žehlírna, prádelna,
sušárna a technické zázemí viz grafická část v příloze znaleckého posudku.Budova má celkem osm
nadzemních podlaží,nemá podkroví.Střecha je rovná s vnitřním odvodem dešťových vod, krytina
jsou svařované pásy,klempířské konstrukce střechy jsou provedeny (oplechování atik, komínů
ventilací a šachet a odvětrání kanalizace, oplechování střešních vstupů).Na střeše je proveden
bleskosvod.
Každá sekce bytového domu (dvě sekce) má centrální ŽB schodiště jednoramenné prefabrikované
s povrchem schodišťových stupňů z lepeného PVC nebo keramických dlaždic. Schodišťové
podesty mají podlahu keramickou nebo z PVC.
Výška konstruktivní nadzemních podlaží je 2750 mm,světlá výška bytových jednotek je 2550
mm.
Současně s vlastnictvím bytu je podílovým spoluvlastnictvím podíl na společným částech
domu,kterými jsou základy včetně izolací,obvodové konstrukce,nosné svislé a vodorovné
konstrukce, střecha,vchody do domu,schodiště v každém vstupu do domu,okna a dveře přímo
přístupné ze schodišťových prostorů.Dále do společných částí domu patří chodby a společné
suterénní prostory,prádelna, sušárna, žehlírna, kočárkárna, dílna, sklad, WC,hlavní uzávěry médií,
rozvody plynu, vody, vytápění, kanalizace, vzduchotechniky,domovní elektroinstalace, rozvody
telekomunikací,STA,rozvody tepla a teplé vody,rozvody odsávání včetně ventilátorů, výtahy včetně
strojovny a výtahové šachty,venkovní schodiště,společné technické zařízení (pračka, ždímačka,
mandl), sušáky na prádlo a měřič spotřeby tepla na vstupu do domu.
U společných částí a zařízení domu se stává každý podílový spoluvlastník v poměru velikosti
podlahové plochy své bytové jednotky k úhrnu ploch všech bytových jednotek v domě čp. 2042-
2043.
V domě čp.2042-2043 nejsou žádné nebytové prostory ,které by vznikly rozhodnutím o změně
užívání stavby ze společných prostorů,ani žádné prostory patřící jen některým uživatelům bytů.
Bytová jednotka č.2043/41 je situována v sedmém nadzemním podlažím domu čp.2042-2043.
Technická vybavenost bytu č. 2043/41 je původní z roku 1979. V roce 2006 vlastník provedl
výměnu oken za plastová okna.
Bytová jednotka má velikost 3+1 s příslušenstvím t.j. kuchyní, lázní a samostatnou prostorou
WC. Prostor sociálního zařízení t.j.lázeň a WC má zděné příčky,které jsou provedeny i do směrem
do kuchyně.Kuchyň je vybavena kombinovaným sporákem typu ZANUSSI na plyn a elektriku,
není digestoř, dřez TUV a SV,v kuchyni jsou obklady keramické mezi kuchyňskými skříňkami.
Lázeň je vybavena plastovou vanou, diturvitovým umyvadlem,v lázni jsou po obvodě provedeny
keramické obklady od podlahy ke stropu.Větrání lázně je přirozené.WC je splachovací záchod
5

COMBI,v zadní stěně WC je šachta bytového jádra,kde jsou umístěna měřidla odběru studené a
teplé vody. Větrání WC je přirozené. Byt je vytápěn centrálně,v místnostech jsou osazeny
litinové radiátory s regulačními termostatickými hlavicemi na UT a poměrovými měřícími
zařízeními na UT. Taktéž teplá užitková voda v bytě je z centrálního zdroje v domě.V bytě jsou
převážně podlahy betonové s položeným PVC,jen v kuchyni a obývacím pokoji jsou položeny
plovoucí podlahy.Okna v bytě jsou plastová,dveře převážně plné v ocelové zárubni.
Elektroinstalace v bytě je 220V.
V bytě je domácí telefon propojený funkčně s venkovním mluvítkem a zvonkem. Vnitřní omítky
bytu jsou vápenné štukové s malbou,vnější fasáda domu je omítka drásaná na vnější zateplený plášť
z polystyrénu.
Jednotlivé elektroměry s jištěním s automatickými jističi pro jednotlivé bytové jednotky jsou
umístěny na schodišťových podestách,jištění bytů pojistkovými automaty na chodbách bytu.
Oceňovaný byt č.2043/41 nemá lodžii nebo balkon.
Oceňovaný byt č.2043/41 má následující podlahovou plochu:
pokoj 16,47 m2
pokoj 8,24 m2
pokoj 12,35 m2
kuchyň 10,30 m2
předsíň 7,40 m2
koupelna 2,55 m2
WC 0,97 m2
šatna 1,97 m2
komora-chodba 0,85 m2
celkem plocha 61,10 m2
k b.j. patří
sklepní drátěná
koj 3,12 m2
Všechny společné části domu jsou společně všem jednotkám.
Spoluvlastnický podíl vlastníků bytu č.2043/41 na společných částech domů č.2042-2043 činí z
celkové podlahové plochy všech jednotek v domech t.j.24/1000.
Spoluvlastnický podíl vlastníků bytu č.2043/41 na zastavěné ploše pozemků st.3024 o výměře
203 m2,st.3025 o výměře 202 m2 k.ú. a obec Nymburk činí z plochy těchto pozemků t.j.24/1000.
Technický stav bytové jednotky č.2043/41:
Byt byl dán do užívání v roce 1979.V roce 2006 byla provedeny stavební úpravy a to výměna
oken za plastová, provedení zděných příček v lázni,WC a kuchyni,provedení keramických dlažeb v
lázni a WC, provedení keramických obkladů v lázni,WC a kuchyni.V lázni byla osazena plastová
vana a diturvitové umyvadlo, na WC splachovací záchod typu COMBI.V kuchyni byl osazen
kombinovaný sporák typu ZANUSSI. Na podlahách kuchyně a obývacího pokoje je neodborně
položena plovoucí podlaha typu PARADOR.
V bytové jednotce nebyla provedena celková rekonstrukce, protože nedošlo u stavby k
výměně aspoň 60% objemových podílů prvků konstrukcí a vybavení.
V roce 2010 došlo v bytové jednotce k požáru v dětském pokoji,je ohořelý rám plastového okna
6

včetně křídla plastového okna. Zdvojené dvojsklo DITERM v oknu je rozbité.
Bytová jednotka v poslední době není užívána, není elektroměr a plynoměr.Technický stav je
zhoršený, není prováděna běžná údržba.
V oddíle tržních hodnot Kritérium jinde neuvedené je hodnota -5 z důvodu nutné výměny
ohořelého plastového okna v dětském pokoji a výměny některých vnitřních dveří (lázeň, WC,
komora), které jsou poškozeny zaschlým lepidlem při strhávání plakátů z dveří a pod. Taktéž je
nutno dodělat plovoucí podlahu v kuchyni a obývacím pokoji.
1.1.1.2 Výměry podlahové plochy
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│Část Výměra│
├───────────────────────────────────────────────────────────────┤
│bytová jednotka 61,10 61,10 m2│
│sklep I.PP 3,12x0,10 = 0,31 m2│
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│Podlahová plocha celkem 61,41 m2│
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
1.1.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny
Stáří nemovitosti: 2012 - 1979 = 33 r.
Stavba po celk. rekonstrukci: ne
Kraj: Středočeský
Oblast/obec/kategorie: Nymburk
1.1.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│
├───────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ 1 Situace na trhu IV. 0,05 │
│ poptávka je vyšší než nabídka │
│ 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 │
│ stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) │
│ 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 │
│ negativní │
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│ Index trhu = 1 + 0,00 = 1,000 │
│ │
│ 1 Poloha nemovitosti III. 0,00 │
│ v souvisle zastavěném území │
│ 2 Význam lokality II. 0,00 │
│ bez vlivu │
│ 3 Okolní zástavba a životní prostředí III. 0,00 │
│ převažující objekty pro bydlení │
│ 4 Dopravní spojení II. 0,00 │
│ dobrá dostupnost centra obce, │
│ dobré dopravní spojení │
│ 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti II. 0,00 │
│ omezené │
│ 6 Obyvatelstvo II. 0,00 │
│ bezproblémové okolí │
│ 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0,00 │
│ bez vlivu │
│ 8 Vlivy neuvedené II. 0,00 │
│ bez dalších vlivů │
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│ Index polohy = 1 + 0,00 = 1,000 │
│ │
7

│ 1 Typ stavby III. 0,00 │
│ budova panelová, zateplená │
│ 2 Společné části domu II. 0,00 │
│ kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, │
│ sušárna, sklad │
│ 3 Příslušenství domu II. 0,00 │
│ bez dopadu na cenu bytu │
│ 4 Umístění bytu v domě II. 0,00 │
│ ostatní podlaží nevyjmenované │
│ 5 Orientace obytných místností III. 0,03 │
│ ostatní světové strany - s výhledem │
│ 6 Základní příslušenství bytu III. 0,00 │
│ příslušenství úplné - standardní provedení │
│ 7 Další vybavení a užívané prostory II. -0,01 │
│ standardní vybavení - balkon nebo lodžie │
│ nebo komora nebo sklepní kóje │
│ 8 Vytápění bytu III. 0,00 │
│ dálkové, ústřední, etážové │
│ 9 Kriterium jinde neuvedené II. -0,05 │
│ mírně snižující cenu │
│10 Stavebně-technický stav III. 0,85 │
│ byt se zanedbanou údržbou │
│ (předpoklad provedení menších stavebních úprav) │
│ Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 │
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│ Index konstrukce a vybavení = (1 - 0,03) x 0,85 x 0,8 = 0,660 │
│ │
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│ Index cenového porovnání I = 1,000 x 1,000 x 0,660 = 0,660 │
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
1.1.1.5 Ocenění (§ 25)
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│Index. průměrná cena IPC (příloha č. 19) 25.147,00 Kč/m2│
│Index cenového porovnání I x 0,660 │
│ ────────────────────│
│Cena upravená CU 16.597,02 Kč/m2│
│Výměra podlahové plochy x 61,41 m2 │
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│Zjištěná cena - byt ve vícebytovém domě 1.019.223,00 Kč │
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
1.1.2 CELKEM STAVBY
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│1.1.1 Byt ve vícebytovém domě 1.019.223,00 Kč│
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│Zjištěná cena celkem 1.019.223,00 Kč│
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
8

1.2 POZEMKY
1.2.1 Stavební pozemky
1.2.1.1 Nález
Pozemky st.3024 a 3025 k.ú. a obec Nymburk jsou přístupné z místní komunikace Okružní a
Vítkovická a jsou plně zasíťované. Město Nymburk je hojně turisticky navštěvované z důvodu
historických cihlových hradeb se střílnami, dochovaných vodních opevnění Malé a Velké Valy,
gotického kostela sv. Jiljí a musea spisovatele Bohumila Hrabala.V okolí Nymburka směrem do
Mělníka a Poděbrad jsou provedeny cyklostezky Bohumila Hrabala.
1.2.1.2 Ocenění (§ 28 odst. 2)
Město: k 31.12.02 sídlo okres. úřadu
Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. i) činí 400,00 Kč/m2
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│
├───────────────────────────────────────────────────────────────┤
│3024 203 m2 400,00 81.200,00 Kč│
│3025 202 m2 400,00 80.800,00 Kč│
│ ──────────────────│
│Základní cena celkem 162.000,00 Kč│
│Úprava základní ceny (příloha č. 21): │
│1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití │
│1.2.3 ve městech dle odst.1 písm.g),i) 80 % 129.600,00 Kč│
│1.4 Výrazně vyšší sjednané ceny stavebních pozemků │
│1.4.2 turisticky významná obec 100 % 162.000,00 Kč│
│ ──────────────────│
│Základní cena po prvotní úpravě 453.600,00 Kč│
│2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 45.360,00 Kč│
│ ──────────────────│
│Základní cena upravená 498.960,00 Kč│
│Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,139 │
│Prodejnost Kp (příloha č. 39, Nymburk, sl.7) x 1,144 │
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│Zjištěná cena - stavební pozemky 1.220.963,10 Kč│
│Vlastnický podíl 24/1000 29.303,11 Kč│
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
1.2.2 CELKEM POZEMKY
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│1.2.1 Stavební pozemky 29.303,11 Kč│
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│Zjištěná cena celkem 29.303,11 Kč│
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
1.3 POROSTY
1.3.1 CELKEM POROST
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│Zjištěná cena celkem 0,00 Kč│
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
9

1.4 CELKOVÁ REKAPITULACE LV 4997
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │
├───────────────────────────────────────────────────────────────┤
│1.1 STAVBY │
│1.1.1 Byt ve vícebytovém domě 1.019.223,00 1.019.223,00 Kč│
│1.1 CELKEM STAVBY 1.019.223,00 1.019.223,00 Kč│
│1.2 POZEMKY │
│1.2.1 Stavební pozemky 25.614,61 29.303,11 Kč│
│1.2 CELKEM POZEMKY 25.614,61 29.303,11 Kč│
│1.3 POROSTY │
│1.3 CELKEM POROST 0,00 0,00 Kč│
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│Cena bez opotřebení celkem 1.044.837,61 1.048.526,11 Kč│
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │
├───────────────────────────────────────────────────────────────┤
│1.1 STAVBY │
│1.1.1 Byt ve vícebytovém domě 1.019.223,00 1.019.223,00 Kč│
│1.1 CELKEM STAVBY 1.019.223,00 1.019.223,00 Kč│
│1.2 POZEMKY │
│1.2.1 Stavební pozemky 25.614,61 29.303,11 Kč│
│1.2 CELKEM POZEMKY 25.614,61 29.303,11 Kč│
│1.3 POROSTY │
│1.3 CELKEM POROST 0,00 0,00 Kč│
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│Cena po odpočtu opotř. celkem 1.044.837,61 1.048.526,11 Kč│
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │
├───────────────────────────────────────────────────────────────┤
│1.1 STAVBY │
│1.1.1 Byt ve vícebytovém domě 1.019.223,00 Kč│
│1.1 CELKEM STAVBY 1.019.223,00 Kč│
│1.2 POZEMKY │
│1.2.1 Stavební pozemky 29.303,11 Kč│
│1.2 CELKEM POZEMKY 29.303,11 Kč│
│1.3 POROSTY │
│1.3 CELKEM POROST 0,00 Kč│
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│Zjištěná cena celkem - zaokr. 1.048.530,00 Kč│
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
Výsledná zjištěná cena 1.048.530,00 Kč
Slovy: =Jedenmiliónčtyřicetosmtisícpětsettřicetkorunčeských=
10

Rekapitulace dle vlastnických podílů - LV č. 4997
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│Podíl Vlastník Částka │
├───────────────────────────────────────────────────────────────┤
│1/2 Fuka Martin Ing. 524.265,00 Kč│
│1/2 Hálová Lucie 524.265,00 Kč│
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│Kontrolní součet 1.048.530,00 Kč│
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
Rekapitulace dle vlastníků - LV č. 4997
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│Vlastník Částka │
├───────────────────────────────────────────────────────────────┤
│Fuka Martin Ing. 524.265,00 Kč│
│Hálová Lucie 524.265,00 Kč│
│───────────────────────────────────────────────────────────────│
│Kontrolní součet 1.048.530,00 Kč│
└───────────────────────────────────────────────────────────────┘
11

Zjištění obvyklé ceny Nymburk:
Dle usnesení Exekutorského úřadu v Nymburce ze dne 28.11.2012 sp.zn. 070 Ex 5348/11-31 má
znalec zjistit obvyklou cenu bytové jednotky č.2043/41 v domě čp.2042, 2043 včetně
spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.2042,2043 a pozemcích st.3024 a st.3025
k.ú.a obec Nymburk ve výši 24/1000 které jsou zapsány na LV 4997 k.ú.a obec Nymburk,okres
Nymburk.
Při zjišťování obvyklé ceny je nutno se nejdříve seznámit s pojmem obvyklá cena.
OBVYKLÁ CENA?
Pojem obvyklá cena je řešen v § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku.
Majetek a služby se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji
stejného,popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností
trhu,osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými
okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,důsledky
přírodních či jiných kalamit.Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,rodinné
nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
CENY BYTU UVEDENÉ V INZERCÍCH:
Ceny uvedené v inzercích (vývěsky,noviny a pod.) jsou převážně ceny inzertní realitních
kanceláří.Uvedené ceny jsou stanoveny před koupí a prodejem dané nemovitosti - bytové jednotky
a proto nesplňují podmínku výše citovaného zákona,že cena by byla dosažena při prodeji. Uvedené
inzertní ceny jsou pouze přáním prodávajícího,nejsou to skutečné ceny, za které byly nemovitostibytové
jednotky skutečně prodány a jež jsou obsahem dohodnutých cen kupních smlouvách.
Inzertní ceny zpravidla obsahují i cenové položky za zprostředkování prodeje nemovitostíbytových
jednotek, za vypracování znaleckých posudků a za právní služby (vypracování kupních
smluv) a pod.
STANOVENÍ KRITERIÍ:
Pro správné porovnání jednotlivých údajů o konstrukcí a vybavení jednotlivých bytů musí
znalec provést porovnání získaných podkladů a hodnot.Podmínkou je,že se musí jednat o
prodej bytových jednotek obdobného charakteru, pokud možno v obvyklém obchodním styku,
ve stejné poloze a ve stejném čase v tuzemsku.
ZJIŠTĚNÍ KUPNÍ CENY KUPOVANÉ JEDNOTKY č.2043/41 v ROCE 2008:
Dle kupní smlouvy ze dne 20.října 2008, u které vklad práva byl povolen rozhodnutím
Katastrálního pracoviště Nymburk č.j.V-6321/2008,vklad práva byl zapsán v katastru nemovitostí
dne 24.11.2008 a právní účinky vkladu vznikly dnem 10.11.2008 byla sjednaná kupní cena ve výši
12

1.700.000,00 Kč (slovy: jedenmilionsedmsettisíckorunčeských).
ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÝCH CEN ZNALCEM:
Znalec na základě svých zkušeností jednal s advokátními kancelářemi v Nymburce s cílem
zjistit dohodnuté smluvní ceny bytových jednotek v Nymburce. Dále znalec zjišťoval sjednané
ceny v kupních smlouvách na Katastrálním pracovišti v Nymburce. Z již uzavřených smluv v
roce 2012 byly převzaty podklady,které znalec potřeboval pro vypracování znaleckého posudku.
OBVYKLÉ CENY ZÍSKANÉ Z KUPNÍCH SMLUV:
Předem je nutno zdůraznit,že bytová jednotka č.2043/41 v domě č.2042, 2043 v Nymburce je
panelová bytová jednotka. Kupní ceny tedy byly převzaty z domů,vystavených panelovým
systémem. Znalec provedl porovnávací tabulku,kde porovnávacím způsobem se po přepočtu na
Kč/m2 zjistí průměrná dohodnutá cena 1 m2 podlahové plochy panelové bytové jednotky na sídlišti
v Nymburce.
průměrná
č.b.j. výměra b.j. dohodnutá cena dohodnutá cena Kč/m2
Nymburk m2 celkem v Kč podlahové plochy b.j.
1883/11 56,28 1.150.000,00 20.433,54
405/4 58,53 1.200.000,00 20.502,30
392/40 55,71 1.250.000,00 22.437,60
1935/4 79,80 1.450.000,00 18.170,40
1928/49 74,16 1.500.000,00 20.226,50
2119/1 80,39 1.550.000,00 19.281,00
součet 121.051,34
zaokrouhleně 121.050,00
Propočet průměrné dohodnuté ceny Kč/m2 podlahové ploch jedné bytové jednotky:
121.050,00 : 6 = 20.175,00 Kč/m2
zaokrouhleně 20.180,00 Kč/m2
PŘEDPOKLÁDANÁ OBVYKLÁ CENA BYTOVÉ JEDNOTKY č.2043/41:
- Celková podlahová plocha bytové jednotky
dle kupní smlouvy ze dne 30.09.1996 61,41 m2
- Cena 1 m2 podlahové plochy při použití
průměrné ceny za 1 m2 podlahové plochy 20.180,00 Kč/m2
- Cena b.j.2043/41 Nymburk:
61,41 m2 * 20.180,00 Kč/m2 1.239.253,80 Kč
zaokrouhleně 1.239.250,00 Kč
13

ZÁVĚR
Úkolem znalce dle usnesení Exekutorského úřadu v Nymburce ze dne 28.11.2012 sp. zn. 070
Ex 5348/11-31 bylo zjistit obvyklou cenu bytové jednotky č. 3023/41 v domě čp.2042,2043 v
Nymburce.
A/
Dle současných oceňovacích předpisů vyhlášky č.3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb,
ve znění vyhlášky č.460/2009 Sb.,ve znění vyhlášky č.364/2010 Sb. a ve znění vyhlášky č.387/2011
Sb. je zjištěná cena bytové jednotky č.2043/41 a spoluvlastnického podílu nebytových prostor a
pozemků st.3024 a st.3025 k.ú. a obec Nymburk
B/
Cena realizovatelná dle kupních smluv:
1.048.450,00 Kč
1.239.250,00 Kč
C/
Cena kupní z roku 2008 snížená z důvodu celosvětové krize od roku 2008 do roku 2012 u
panelových bytů o 25%:
1.275.000,00 Kč
D/
Dle usnesení o příklepu v exekuční věci 103 Ex 44456/11 ze dne 05.04.2011 v neprospěch
povinného p.Dušana Hály, bytem Vítkovická 2043 v Nymburce, soudní exekutor udělil vydražiteli
p.Martinu Fukovi Ing.,bytem Praha 1, Růžová 947/8 příklep na vydražený spoluvlastnický podíl ve
výši 1/2 bytové jednotky č.2043/1 v Nymburce.
Dražba byla konaná dne 08.08.2012, nejvyšší podání bylo 323.333,00 Kč. Cena
spoluvlastnického podílu 1/2 bytové jednotky dle oceňovacích předpisů ve znaleckého posudku
byla 625.511,80 Kč. Tržní obvyklá cena dle znaleckého posudku 1/2 spoluvlastnického podílu
byla znalcem stanovena ve výši 485.000,00 Kč.
Celková cena bytové jednotky č. 2043/41 dle oceňovacích předpisů byla:
1.251.023,60 Kč
Obvyklá cena 1/2 spoluvlastnického podílu v exekuční věci 103 Ex 44456/11 byla znalcem
stanovena ve výši:
485.000,00 Kč t.j. celková obvyklá cena 970.000,00 Kč
14

E/
Cena obvyklá dle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku k roku 2012:
Znalec se domnívá po zohlednění a vyhodnocení všech faktorů,zejména polohy budovy čp.3024,
3025, orientace světových stran a blízkosti bytové jednotky k centrum Nymburk a zejména
technickému stavu bytové jednotky (stav po požáru) je
slovy: = jedenmilionkorunčeských =
1.000.000,00 Kč
Rozdělení obvyklé ceny dle spoluvlastnických podílů:
┌──────────────────────────────────────────────────────────
│ vlastník podíl částka Kč
├──────────────────────────────────────────────────────────
│ Fuka Martin Ing. 1/2 500.000,00
│ Hálová Lucie 1/2 500.000,00
├──────────────────────────────────────────────────────────
│ kontrolní součet 2/2 1.000.000,00
└──────────────────────────────────────────────────────────
Spoluvlastnický podíl p.Hálové Lucie je 500.000,00 Kč.
slovy: = pětsettisíckorunčeských =
15
Slanička Miroslav
Mládežnická 1942
288 03 Nymburk

Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Praze 2 dne
28.05.1981 č.j. K 614/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro
základní obor stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a zemědělské.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 01-1824/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle
přiložené likvidace na základě dokladu.
V Nymburce dne 03.01.2013
Přílohy:
_
- dopis Exekutorského úřadu v Nymburce ze dne
28.11.2012 psaný pod sp.zn.070 EX 5348/11-32,
- usnesení Exekutorského úřadu v Nymburce o
ustanovení znalce ze dne 28.11.2012 psaný pod
sp. zn. 070 EX 5348/11-31,
- výpis z katastru nemovitosti LV 4997 k.ú. a obec
Nymburk ze dne 28.11.2012,
- plán města Nymburk v měřítku 1:11800,
- kopie katastrální mapy st.3025 a 3024 k.ú. a
obec Nymburk,
- půdorys podzemí (I.PP) domu čp.2042-2043 v
Nymburce,
- - půdorysy 1.NP až 8.NP.domu čp.2042-2043 v
Nymburce,
16
stav. Slanička Miroslav
Mládežnická 1942
288 03 N y m b u r k