Posredovanje u prometu nekretnina i uvjeti poslovanja u EU

Prof. dr.sc. Siniša Petrović 

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA – SEKTOR ZA TRGOVINU 

ŠESNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA 19 

POSREDOVANJE U PROMETU NEKRETNINA I UVJETI POSLOVANJA U EU – 

POSLOVNI NASTAN I SLOBODA PRUŽANJA USLUGA 

UVOD 

Pristupanje Europskoj uniji znači pristupanje unutarnjem tržištu slobodnog kretanja 

roba, kapitala, osoba i usluga. S motrišta hrvatskih poduzetnika to, u pravilu, znači 

širenje prostora u kojem mogu slobodno obavljati svoju djelatnost, stavljati na tržište 

robu i pružati usluge 1 . Istina je da je to već sada uvelike tako, zbog načelno liberalnih 

pravila o tim pitanjima pojedinih država članica EU-a 2 , a koja se primjenjuju i kada je 

riječ o poduzetnicima koji dolaze iz trećih država. Istodobno, to međutim, znači da 

hrvatski poduzetnici postaju više izloženi konkurenciji poduzetnika iz država članica 

EU-a, makar treba ipak voditi računa o tome da, kao što su načelno liberalna pravila 

u drugim državama EU-a, to vrijedi i za Hrvatsku te da već i pozitivno zakonodavstvo 

u velikoj mjeri nema ograničenja za obavljanje pojedinih djelatnosti, barem ne ona 

koja bi za strane poduzetnike bila diskriminirajuća u odnosu na hrvatske. Međutim, 

razlika sadašnjeg pravnog uređenja od onoga koje će vrijediti od dana pristupanja 

Hrvatske EU-u jest u bitnome u tome što će tada europsko pravo postati dio 

unutarnjeg pravnog poretka, u slučaju kolizije imati prednost ispred domaćih propisa i 

neće biti nikakve dvojbe o tome da se ono izravno primjenjuje 3 . 

Kada je riječ o djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, nema posebnih 

pravnih instrumenata europskoga prava koji bi bili posvećeni upravo toj djelatnosti. 

To znači da se primjenjuju opći europski propisi koji uređuju obavljanje gospodarske 

djelatnosti, a napose pravila koja se tiču tržišnih sloboda odnosno pristupa tržištu 

(sloboda pružanja usluga, pravo na ostvarivanje poslovnog nastana, sloboda 

kretanja kapitala). S njima moraju biti usklađeni hrvatski propisi: to ne priječi da 

hrvatsko pravo za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina 

propisuje neke druge, dodatne uvjete, ali samo utoliko ukoliko oni ne dovode do, 

pojednostavljeno kazano, zatvaranja tržišta odnosno da nisu suprotni pravilima o 

slobodama koje vladaju na unutarnjem tržištu. Ključna opća europska pravila su 

odredbe članaka 49 i dalje te 56 i dalje Ugovora o funkcioniranju Europske unije 

(dalje u tekstu UFEU) 4 , Direktiva 2005/36/EZ Europskog parlamenta i Vijeća od 

1 U odnosu na te tržišne slobode, nacrt Ugovora o pristupanje Republike Hrvatske Europskoj uniji, predviđa potpun pristup 

unutarnjem tržištu. kada je riječ o tržišnim slobodama, ograničenja u prijelaznom razdoblju postoje samo za slobodno 

kretanje radnika. 

2 Zapravo, unutarnje tržišta je temeljem Ugovora o Europskom ekonomskom prostoru prošireno i na Norvešku, Lihtenštajn i 

Island, tako da se može kazati da pristupanje Hrvatske EU‐u znači pristupanje tržištu koje će pokrivati 31 državu. V npr. 

http://www.efta.int/eea.aspx i Ugovor o Europskom ekonomskom prostoru na http://www.efta.int/legal‐texts/eea.aspx. 

3 V. čl. 145. Ustava Republike Hrvatske (Narodne novine br. 85/10) tj. čl. 141.c Ustava Republike Hrvatske u redakciji 

Ustavnog suda Republike Hrvatske od 23.3.2011, 

http://www.usud.hr/uploads/Redakcijski%20prociscen%20tekst%20Ustava%20Republike%20Hrvatske,%20Ustavni%20sud 

%20Republike%20Hrvatske,%2023.%20ozujka%202011.pdf. 

4 Official Journal of the European Union (dalje u tekstu OJ), C 83, 30.3.2010. 

prof.dr.sc. Siniša Petrović - Posredovanje u prometu nekretnina i uvjeti poslovanja u EU – poslovni 

nastan i sloboda pružanja usluga



7.9.2005. o priznavanju profesionalnih kvalifikacija 5 (dalje: Direktiva o profesionalnim 

kvalifikacijama) 6 i Direktiva 2006/123/EC Europskog parlamenta i Vijeća od 

12.12.2006. o uslugama na unutarnjem tržištu 7 (dalje: Direktiva o uslugama) 8 . S tim 

je direktivama hrvatsko pravo usklađeno donošenjem Zakona o reguliranim 

profesijama i priznavanju inozemnih stručnih kvalifikacija (dalje: Zakon o reguliranim 

profesijama) 9 odnosno Zakonom o uslugama 10 . Za pitanje mogućnosti da hrvatski 

posrednici obavljaju tu djelatnost ili da pružaju usluge posredovanja u državama 

članicama EU-a najvažnije su, pored pravila iz UFEU-a, odredbe Direktive o 

profesionalnim kvalifikacijama (preciznije kazano, odredbe nacionalnih prava država 

članica kojima je ta direktiva implementirana u ta zakonodavstva). Uvjeti pod kojima 

osobe iz država članica EU-a mogu u Hrvatskoj baviti se djelatnosti posredovanja u 

prometu nekretnina uređeni su prije svega Zakonom o reguliranim profesijama. 

Zakon o uslugama, kao hrvatski propis, odnosno odgovarajući propisi drugih država 

članica EU-a kojima su nacionalna zakonodavstva usklađena s odredbama Direktive 

o uslugama jednako se tako primjenjuju, ali 'tek' kao komplementarni propisi, u mjeri 

u kojoj neka pitanja pristupa tržištu i obavljanju djelatnosti nisu riješena Direktivom o 

profesionalnim kvalifikacijama 11 . Usto, Direktiva o uslugama i Zakon o uslugama 

primjenjuju se na pružanje svih usluga, osim onih koje su izrijekom isključene iz polja 

primjene, dok se Direktiva o profesionalnim kvalifikacijama i Zakon o reguliranim 

profesijama odnose samo na one djelatnosti koje se smatraju reguliranima u smislu 

tih propisa 12 , s osnovnom idejom da se osobama koje su pripadnici regulirane 

profesije 13 , a stekle su stručne (profesionalne) kvalifikacije u nekoj državi članici EU-a 

olakša njihovo priznavanje u drugim državama članicama EU-a. Iz toga proizlazi i 

razlika između dvaju propisa u tome što su 'korisnici' Direktive o profesionalnim 

kvalifikacijama i Zakona o reguliranim profesijama fizičke osobe, čije se kvalifikacije 

priznaju, dok se Direktiva o uslugama i Zakon o uslugama primjenjuju na sve osobe, 

pa tako i na pravne, dakako kada je riječ o obavljanju onih uslužnih djelatnosti koje 

su pokrivene tim propisima. 

5 OJ L 255/22 od 30.9.2005. i kasnije izmjene OJ L 363 od 20.12.2006, OJ L 320 od 6.12.2007, OJ L 205 od 1.8.2008, OJ L 311 

od 21.11.2008, OJ L 93 od 7.4.2009, OJ L 59 od 4.3.2011. Konsolidirana verzija na http://eurlex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CONSLEG:2005L0036:20110324:EN:PDF. 

6 U državama koje su stranke ugovornice Ugovora o europskom ekonomskom prostoru ta direktiva vrijedi temeljem čl. 30. 

Ugovora i Dodatka VII Ugovoru. V. http://www.efta.int/eea/policy‐areas/persons/professional‐qualifications.aspx. 

7 OJ L 376/36 od 27.12.2006. 

8 Za Europski ekonomski prostor v. posebno Dodatak X Ugovora o europskom ekonomskom prostoru te čl. 36‐39. Ugovora. 

9 Narodne novine br. 124/09 i 45/11. 

10 Narodne novine br. 80/11. 

11 V. npr. toč. 31 Preambule Direktive o uslugama i str. 42 Handbook on implementation of the Services directive, 

http://ec.europa.eu/internal_market/services/docs/services‐dir/guides/handbook_en.pdf. Takav pristup vidljiv je i iz svih 

ostalih odredaba Direktive o uslugama u kojima se spominje Direktiva o profesionalnim kvalifikacijama. To su: čl. 5. st. 4, 

koji glede dokumenata koji se mogu odnosno koji se ne smiju zahtijevati u postupku omogućavanju pristupu tržištu 

pružanja usluga za osobe koje imaju poslovni nastan u drugoj državi, prednost daje uređenju toga pitanja u skladu s 

Direktivom o profesionalnim kvalifikacijama; čl. 15. st. 2. točka (d), koji određuje da se kao uvjet za neku djelatnost pružanja 

usluga postave ona ograničenja koja dopušta Direktiva o profesionalnim kvalifikacijama te čl. 17. točka 6), koji propisuje da 

se pravilo o slobodi pružanja usluga kako je uređeno u Direktivi o uslugama ne primjenjuje na ona pitanja slobode pružanja 

usluga (dakle, pružanja usluga, ako je riječ o reguliranim profesijama) koja su obuhvaćena istovrsnim pravilima u Direktivi o 

profesionalnim kvalifikacijama. 

12 v. čl. 2. st.1. Direktive i čl. 2. st. 1. Zakona. 

13 O pojmu regulirane profesije v. dolje. 





U radu će se ukratko iznijeti temeljna pitanja prava poslovnog nastana i slobode 

pružanja usluga prema pravnoj stečevini općenito, utvrditi je li posredovanje u 

prometu nekretnina regulirana profesija te opisati pod kojim uvjetima će se nakon 

pristupanja Hrvatske EU-u hrvatski posrednici u prometu nekretnina i agenti 

posredovanja moći baviti posredovanjem u drugim državama članicama EU-a, a koja 

se pravila glede toga primjenjuju na osobe iz drugih država članica kada se 

posredovanjem žele baviti u Hrvatskoj. 

PRUŽANJE USLUGA I POSLOVNI NASTAN 

Kada je općenito riječ o mogućnosti obavljanja poslova posredovanja u prometu 

nekretnina, ključna su pravila UFEU-a o slobodi pružanja usluga i o poslovnom 

nastanu. 

Pravo poslovnog nastana obuhvaća pravo fizičkih osoba državljana država članica i 

pravnih osoba na pokretanje, započinjanje i obavljanje samostalne djelatnosti u 

drugoj državi članici, te pravo na osnivanje i upravljanje poduzećima u drugoj državi 

članici pod uvjetima koji su propisani za državljane države članice u kojoj se takav 

poslovni nastan osniva. Pravo poslovnog nastana postoji u korist državljana država 

članica odnosno u korist osoba koje se bave samostalnom djelatnošću trgovačke, 

industrijske ili obrtničke naravi ili nekom drugom samostalnom profesionalnom 

djelatnošću. Te osobe mogu biti fizičke osobe ili pravne osobe pa u tu skupinu ulaze i 

trgovačka društva. Za državljane EU-a i pravne osobe iz EU-a poslovni nastan znači 

pravo osnivanja poduzeća, posebice osnivanja trgovačkih društava na koje imaju 

prevladavajući utjecaj odnosno pravo započinjanja gospodarske djelatnosti 

(industrijske, trgovačke, profesionalne, obrtničke) osnivanjem društava kćeri i 

podružnica. Pri tome je odlučno da prema pravilima europskog prava na teritoriju 

država članica ne smije biti ograničenja u ostvarivanju poslovnog nastana za društva 

koja su osnovana u skladu s pravom neke druge države članice i koja unutar EU-a 

imaju registrirano sjedište, središte uprave ili središte iz kojega se obavljaju 

djelatnosti. Poslovni nastan obuhvaća i pravo da se upravlja trgovačkim društva u 

svakoj pojedinoj državi članici pod uvjetima koji glede toga postoje za državljane te 

države 14 . 

Sloboda pružanja usluga je pravo fizičkih osoba državljana neke države članice i 

pravnih osoba sa sjedištem u nekoj državi članici da unutar EU-a pružaju usluge 

osobama s područja drugih država članica pod istim uvjetima koja vrijede kad takve 

usluge pružaju domaći državljani. Uslugama se u smislu europskoga prava smatraju 

različite radnje, djela koja se obavljaju uz naknadu, u što naročito ulaze industrijske 

djelatnosti, trgovačke djelatnosti, obrtničke djelatnosti te djelatnosti samostalnih 

zanimanja i slobodnih profesija 15 . U tome smislu može se kazati da je pojam slobode 

pružanja usluga određen sadržajno, na način da se opisuje koje djelatnosti ta 

sloboda obuhvaća. 

14 V. čl. 49 i 54. UFEU‐a. 

15 V. čl. 56. i 57. UFEU‐a. 





S druge strane, postoji i pravo na prekogranično pružanje usluga, koje znači da 

osoba koja pruža usluge u nekoj državi članici ima po UFEU pravo da te usluge 

pruža i privremeno u nekoj drugoj državi članici pod jednakim uvjetima pod kojima to 

čine državljani odnosno pravne osobe iz te države 16 . 

Pravila o slobodi prekograničnog pružanja usluga vrijede za sve usluge koje se 

pružaju na području EU-a za koje su kumulativno ispunjene određene pretpostavke: 

1. pružanje odnosno primanje usluge mora imati međunarodni karakter, tj. odlučno 

je da usluga, primatelj ili pružatelj usluga prijeđu iz jedne države članice u drugu; 

pritom je moguće: 

– da pružatelj usluge privremeno napusti svoju matičnu državu tj. državu u kojoj 

ima poslovni nastan i u kojoj trajno obavlja svoju samostalnu djelatnost radi 

pružanja usluga u drugoj državi članici (tzv. pozitivna/aktivna sloboda 

pružanja usluga) 17 ; 

– da primatelj usluge napusti svoju matičnu državu radi primanja određene 

usluge u drugoj državi članici (tzv. negativna/pasivna sloboda pružanja 

usluga, sloboda primanja usluga) 18 ; 

– da pružatelj i primatelj usluge iz svojih matičnih država odlaze u neku treću 

državu članicu radi pružanja odnosno primanja usluge 19 ; 

– da sama usluga prelazi iz jedne u drugu državu članicu, pri čemu ni pružatelj 

niti davatelj usluga nisu napustili svoju matičnu državu već je samo usluga 

prešla iz jedne države u drugu 20 . 

2. pružanje usluge mora imati privremeni, sporadični karakter, za razliku od 

poslovnog nastana, kod kojega se usluge pružaju trajno ili razmjerno trajno 21 ; 

3. pružanje usluga mora biti naplatno 22 . 

Ako su ispunjene sve navedene pretpostavke, pružateljima odnosno primateljima 

usluga mora biti osigurano da uslugu mogu pružiti odnosno primiti pod istim 

pretpostavkama i uz iste uvjete koji vrijede za domaće fizičke i pravne osobe koje 

također pružaju odnosno primaju takve usluge u državi članici u kojoj se usluga 

pruža. Time se ostvaruje načelo jednakog postupanja kao prema domaćim 

16 Čl. 56. st. 2. UFEU‐a. 

17 Npr. hrvatski posrednik u prometu nekretnina otputuje u Sloveniju kako bi tamo sa slovenskim nalogodavcem pronašao 

treću osobu s kojom bi njegov nalogodavac sklopio ugovor o prodaji nekretnine. 

18 Npr. hrvatski prodavatelj nekretnine odlazi slovenskom posredniku u prometu nekretnina, kako bi mu ovaj pronašao 

kupca. 

19 Npr. hrvatski posrednik u prometu nekretnina nalazi se sa svojim mađarskim nalogodavcem (prodavateljem koji je vlasnik 

nekretnine u Hrvatskoj) u Austriji, kako bi tamo sklopili ugovor o posredovanju u prometu nekretnina, jer je nalogodavac 

osobito zainteresiran da treća osoba (kupac nekretnine) bude austrijsko trgovačko društvo. 

20 U ovom je slučaju teško zamisliti primjer u svezi s posredovanjem u prometu nekretnina, no situacija bi bila npr. kada 

naručitelj iz Njemačke naruči od arhitekte iz Hrvatske arhitektonski projekt za gradnju zgrade kojeg arhitekta napravi i 

pošalje ga u Njemačku. 

21 Usluge moraju pružati fizička osoba ili pravna osoba koje nemaju poslovni nastan na području države članice iz koje je 

osoba kojoj se usluga pruža odnosno usluga se mora pružati osobi koja u toj državi članici nema stalni boravak. Trajno ili 

razmjerno trajno pružanje usluga na području druge države članice iziskuje osnivanje poslovnog nastana u toj državi članici, 

a tada bi se primjenjivala pravila o slobodi poslovnog nastana. 

22 Pružanje usluga mora za pružatelja usluga imati određenu gospodarsku, profitabilnu svrhu i mora imati imovinski 

karakter. Pritom, međutim, nije odlučno tko pružatelju usluge isplaćuje naknadu za uslugu. To može biti sam primatelj 

usluga, ali i neka druga osoba koja je temeljem određenog pravnog odnosa s primateljem usluga dužna plaćati određene 

usluge koje on dobiva od trećih osoba. 





državljanima i sprečava se diskriminacija na temelju državljanstva, koja bi bila puna 

negacija pravila o unutarnjem tržištu i europskim tržišnim slobodama. 

Kada je riječ o pružanju usluga, razlika između ostvarivanja poslovnog nastana i 

prekograničnog privremenog pružanja usluga je u tome što se pravila o pravu 

poslovnog nastana primjenjuju kad neka fizička ili pravna osoba sa sjedištem u 

drugoj državi članici upravo zbog toga što će trajno ili razmjerno trajno obavljati 

određenu djelatnost u nekoj državi članici osniva u njoj svoj poslovni nastan, 

započinje svoju samostalnu djelatnost, osniva poduzeće (trgovačko društvo) ili 

proširuje svoju djelatnost osnivanjem agencije ili podružnice poduzeća (trgovačkog 

društva) kojeg je već osnovala u nekoj drugoj državi članici. Pretpostavka zasnivanja 

poslovnog nastana je upravo trajnost obavljanja određene samostalne djelatnosti na 

području druge države članice, zbog čega je potrebno u njoj osnovati poslovni 

nastan. S druge strane, kod slobode pružanja usluga nema stabilne i trajne 

gospodarske prisutnosti u zemlji u kojoj se usluga pruža. Razlikovanje poslovnog 

nastana i pružanja usluga treba se procjenjivati od slučaja do slučaja, uzimajući u 

obzir sve okolnosti, pri čemu odlučno nije samo trajanje, nego i redovitost, stalnost i 

trajnost pružanja usluga 23 . 

Državljani i pravne osobe poslovno nastanjene u nekoj državi članici moraju kad 

pružaju usluge u drugoj državi članici imati jednak tretman u pružanju usluga kao 

što ga imaju domaći državljani i pravne osobe. Zahtijeva se izjednačenost u uvjetima 

i pretpostavkama za pružanje usluga s domaćim državljanima države članice u kojoj 

se usluge pružaju. Isto vrijedi i za primatelje usluge. Državljani i pravne osobe koji u 

drugoj državi članici primaju uslugu moraju kao primatelji usluga biti izjednačeni s 

domaćim primateljima takvih usluga. U pogledu pružanja usluga zabranjena je svaka 

izravna i neizravna diskriminacija kojom se pružatelji i primatelji usluga iz drugih 

država članica stavljaju u nepovoljniji položaj prilikom pružanja ili primanja usluga. 

Osim svake izravne ili neizravne diskriminacije po osnovi državljanstva, zabranjena 

su i sva ograničenja kojima se u pojedinim nacionalnim zakonodavstvima država 

članica kako za domaće tako i za strane državljane pretjerano i neopravdano 

ograničava ili otežava pružanje odnosno primanje usluga 24 . 

23 Izričito razlikovanje slobode pružanja usluga od prava poslovnog nastana u hrvatskom pravnom sustavu postoji u čl. 612. 

Zakonom o trgovačkim društvima. Propisano je da su inozemna trgovačka društva izjednačena u poslovanju na području 

Republike Hrvatske s domaćim osobama, pri čemu je dodatno određeno da inozemna trgovačka društva ne mogu obavljati 

djelatnosti na području Hrvatske dok ne osnuju podružnicu. Obavljanjem djelatnosti ne smatra se povremeno ili 

jednokratno obavljanje djelatnosti, odnosno obavljanje pojedinog posla. Je li riječ o trajnom obavljanju djelatnosti ocjenjuje 

se prema okolnostima konkretnog slučaja, uzimajući u obzir, primjerice, vrstu djelatnosti, njeno trajanje, učestalost, 

pravilnost i kontinuitet. Odlučno za ocjenu da je riječ o pružanju usluga, a ne o ostvarivanju poslovnog nastana je to da se 

usluge pružaju u Hrvatskoj samo privremeno, nuzgredno ili sporadično. 

24 Ograničenja koja se mogu postaviti za ostvarivanje prava poslovnog nastana za strane državljane mogu postojati samo 

ako je riječ o obavljanju javne službe ili ako to zahtijevaju razlozi javnog poretka, javne sigurnosti ili javnog zdravlja. Uvjete 

za druga ograničenja razvila je sudska praksa Europskog suda. Pri tome je važno napomenuti da se ograničenjem ne smatra 

samo ono što je formalno ograničenje, nego i svaka pretpostavka koja mora biti ostvarena da bi se započelo obavljanje neke 

djelatnosti, ako ta pretpostavka obavljanje te djelatnosti čini tu djelatnost manje privlačnom. Uvjeti za takva dopuštena 

ograničenja su da (i) mjere ograničenja ne smiju biti diskriminatorne (tj. da se moraju jednako primjenjivati na sve, kako na 

domaće, tako i na strane državljane), (ii) da moraju biti opravdane osobito važnim razlozima u općem interesu, (iii) da mjere 

moraju odgovarati cilju koji se želi postići i (iv) da te mjere ne smiju biti nesrazmjerne cilju koji se želi postići (da budu 

pretjerano teške i da idu preko onoga što je prijeko potrebno). 





Pored UFEU-a kao primarnoga izvora, za pitanje slobode pružanja usluga i prava 

poslovnog nastana, među dva najvažnija pravna instrumenta europskog 

sekundarnoga zakonodavstva spadaju već spomenute Direktiva o priznavanju 

kvalifikacija i Direktiva o uslugama. Svakako, nema sumnje da jedan od glavnih 

motivatora za donošenje i Direktive o profesionalnim kvalifikacijama i Direktive o 

uslugama bila težnja da se u potpunosti uspostavi unutarnje tržište i uklone sve 

preostale zapreke koje za to još postoje u području pružanja usluga i zasnivanja 

poslovnog nastana. U obje se Direktive posebna pažnja posvećuje administrativnim 

postupcima koji se provode u državama članicama, a prijeko su potrebna 

pretpostavka prema nacionalnim pravima da bi neka osoba iz druge države članice 

ostvarila poslovni nastan ili da bi mogla pružiti prekograničnu uslugu bez zasnivanja 

poslovnog nastana. Pored toga, jednako se detaljno uređuje suradnja između tijela 

država članica nadležnih za priznavanje kvalifikacija stečenih u drugim državama 

članica te tijela država članica koja sudjeluju na ikoji način u postupku odobravanja, 

prijave, registracije ili kontrole nad obavljanjem prekograničnih usluga odnosno u 

postupku zasnivanja poslovnog nastana. 

POSREDOVANJE U PROMETU NEKRETNINA KAO REGULIRANA PROFESIJA 

Donošenjem Zakona o posredovanju u prometu nekretnina 25 , kojim se uređuje i 

postavljaju posebni uvjeti koji moraju biti ispunjeni za obavljanje djelatnosti 

posredovanja u prometu nekretnina, ta je djelatnost u Hrvatskoj postala regulirana 

profesija. Regulirana je profesija profesionalna djelatnost ili skupina profesionalnih 

djelatnosti kod kojih je pristup i obavljanje, odnosno način obavljanja djelatnosti na 

temelju zakonskih akata, odnosno podzakonskih ili drugih akata donesenih na 

temelju zakonskih ovlaštenja, izravno ili neizravno uvjetovan posjedovanjem 

određenih stručnih kvalifikacija, kao i profesionalna djelatnost ili skupina 

profesionalnih djelatnosti kojom se bave članovi strukovnih organizacija s 

profesionalnim nazivom 26 . Razlog uređenja neke djelatnosti kao regulirane profesije 

je shvaćanje da primateljima usluga treba osigurati kvalitetu pruženih usluga 

odnosno da je riječ o takvoj djelatnosti koja zahtijeva ispunjavanje posebnih uvjeta od 

strane pružatelja usluga da bi se ona mogla obavljati. Kada je riječ o posredovanju u 

prometu nekretnina, ocijenjeno je da postoji potreba da se zaštite sudionici u 

prometu nekretnina, tj. stranke ugovora o prometu nekretninama, kojima se treba 

pružiti pouzdanje da osobe koje između njih kao stranaka posreduju, imaju dovoljno 

znanja i ovlasti da daju adekvatnu, pravno valjanu i pouzdanu informaciju o 

nekretnini koja je predmet ugovaranja odnosno posredovanja. To da je neka profesija 

regulirana, načelno zatvara pristup tržištu. Ako se neku djelatnost proglasi 

reguliranom profesijom, to znači da se u procjeni treba li pristup tržištu biti apsolutno 

slobodan ili ga treba ograničiti (dakako, u skladu s europskim pravilima o dopuštenim 

ograničenjima) radi zaštite struke i primatelja usluga, prednost daje potonjemu. 

Pojedine države članice imaju različiti pristup pojedinim djelatnostima kada je riječ o 

njihovom reguliranju. Drugim riječima, ista djelatnost u jednoj državi može biti vrlo 

25 Narodne novine br. 107/07. 

26 Čl. 3. Zakona o reguliranim profesijama. Tako i čl. 3. toč. 10. Zakona o uslugama. V. čl. 3. st. 1. točku (a) Direktive o 

profesionalnim kvalifikacijama. Na tu se definiciju poziva i Direktiva o uslugama u čl. 4. točki 11). 





strogo regulirana i pristup tržištu struke biti vrlo restriktivan, dok druga država može 

imati iznimno liberalan pristup toj istoj djelatnosti. To je u načelu isključivo na volju 

državama članicama, osim u nekim posebnim djelatnostima 27 . Kako bi se praktično 

olakšao pristup tržištu određene struke i potaknula prekogranična mobilnost kroz 

adekvatnu obaviještenost pružateljima usluga, svaka država mora donijeti popis 

reguliranih profesija 28 . Ti se popisi redovito dopunjuju ili mijenjaju, a mora se 

omogućiti njihova dostupnost 29 . 

Pored toga, u skladu s Direktivom o profesionalnim kvalifikacijama, obveza je svake 

države da uspostavi kontaktnu točku, koja svakome zainteresiranome, primateljima i 

pružateljima usluga, treba pružati potrebne informacije o priznavanju stručnih 

kvalifikacija, o nacionalnom zakonodavstvu kojim se uređuju regulirane profesije i 

bavljenje tim profesijama 30 . U Hrvatskoj je to Nacionalni ENIC/NARIC ured 31 . 

Direktiva o uslugama također zahtijeva uspostavu jedinstvene kontaktne točke, koja 

institucionalno može, ali i ne mora biti ista kontaktna točka kao prethodna. Njihova je 

nadležnost ionako različita, jer za razliku od kontaktne točke po Direktivi o 

profesionalnim kvalifikacijama, kontaktna točka po Direktivi o uslugama ima zadaću 

pružati pomoć zainteresiranim osobama da mogu obaviti sve postupke i ispuniti sve 

uvjete za pristup ili obavljanje uslužne djelatnosti 32 . Njena je zadaća, dakle, šira, jer 

informacije nisu ograničene samo na pitanja stručnih kvalifikacija kada je riječ o 

reguliranim profesijama, nego i na sve druge uvjete pristupa tržištu određenih usluga. 

Prema Zakonu o uslugama, jedinstvena kontaktna točka u Hrvatskoj djeluje pri 

Hrvatskoj gospodarskoj komori 33 . 

Za nadzor nad obavljanjem uslužnih djelatnosti u Hrvatskoj i za njihovu regulaciju 

zadužena su nadležna tijela, ovisno o kojoj je djelatnosti riječ. To mogu biti 

ministarstva, komore, profesionalne udruge i organizacije i slično 34 . 

Nadležno tijelo po Direktivi o uslugama 35 i Zakonu o uslugama može biti isto kao i 

nadležno tijelo po Direktivi o profesionalnim kvalifikacijama 36 i Zakonu o reguliranim 

profesijama, no nadležnost po jednoj odnosno drugoj skupini propisa je različit. Dok 

je po prvoj to prije svega regulacija i nadzor uslužnih djelatnosti, po drugoj je to 

izdavanje diploma i drugih dokaza o stručnoj osposobljenosti za obavljanje 

reguliranih profesija te provođenje postupka njihove provjere, kada su ih izdala 

27 Npr. doktor medicine, doktor dentalne medicine, veterinar, farmaceut, primalja, medicinska sestra opće njege, arhitekt. 

28 U Hrvatskoj je Vlada donijela Popis reguliranih profesija u lipnju 2010. godine. U izradi je internetska baza. V. 

http://db.azvo.hr/hr/profesije/ (24.9.2011.). 

29 

Na stranicama Europske komisije je popis svih reguliranih profesija u svim državama članicama. V. 

http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/regprof/index.cfm?fuseaction=home.home. 

30 http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/contact/national_contact_points_en.htm. 

31 V. čl. 66. i dalje Zakona o reguliranim profesijama. 

32 

V. čl. 6 Direktive o uslugama. Za popis jedinstvenih kontaktnih točaka u državama članicama v. 

http://ec.europa.eu/internal_market/eu‐go/. 

33 V. čl. 6 Zakona o uslugama. 

34 V. čl. 4 toč. 9. Zakona o uslugama. 

35 Čl. 4. toč. 9. Direktive o uslugama. 

36 Kako bi se osiguralo brzo, transparentno, učinkovito i nediskriminirajuće djelovanje nadležnih tijela, kao i da bi se stvorio 

željeno obrazac ponašanja, donesen je Kodeks djelovanja nacionalnih administrativnih tijela. V. 

http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/docs/future/cocon_en.pdf 





nadležna tijela drugih država članica EU odnosno postupka njihovoga priznanja, ako 

je priznanje potrebno provoditi 37 . 

Da je posredovanje u prometu nekretnina regulirana profesija proizlazi već iz 

okolnosti da postoji poseban propis koji uređuje uvjete da bi se ta djelatnost mogla 

obavljati. Da nije tako, pristup tržištu posredovanja u prometu nekretnina bio bi 

potpuno slobodan, kao što je to bilo u Hrvatskoj prije donošenja Zakona o 

posredovanju 38 . 

Posrednik u prometu nekretnina može po svome pravnom obliku biti trgovačko 

društvo 39 ili obrtnik odnosno trgovac pojedinac 40 . Posrednik u prometu nekretnina 

Zakonom je definiran 41 kao osoba koja ispunjava uvjete da se bavi posredovanjem u 

prometu nekretnina, a glede te je djelatnosti određeno da se njome uz naknadu, 

dakle obrtimice kao profesionalnom djelatnošću, mogu baviti upravo samo posrednici 

u prometu nekretnina, koji ispunjavaju uvjete da se tom djelatnošću bave. Posrednik 

može biti stručno osposobljen sam za obavljanje poslova posredovanja u prometu 

nekretnina (ako je riječ o fizičkoj osobi) ili pak imati kao zaposlenika osobu koja je za 

to osposobljena (agent posredovanja u prometu nekretnina) 42 . Agent posredovanja u 

prometu nekretnina može biti samo fizička osoba koja se upisuje u Imenik agenata 

posredovanja u prometu nekretnina. Drugim riječima, posrednik je u prometu 

nekretnina ona osoba koja je ovlaštena baviti se poslovima posredovanja u prometu 

nekretnina, dok je agent posredovanja u prometu nekretnina ona fizička osoba koja 

te poslove konkretno obavlja, bilo na temelju ugovora o radu, u osobi koja je za tu 

djelatnost registrirana (posrednik u prometu nekretnina), bilo kao fizička osoba koja 

je istodobno i posrednik u prometu nekretnina (trgovac pojedinac ili obrtnik). To znači 

da posrednik u prometu nekretnina, ako je pravna osoba, mora imati zaposlenog 

agenta za posredovanje u prometu nekretnina. Ako je posrednik fizička osoba, 

moguće je da je istodobno i agent, no ako to nije slučaj, tj. ako nije stručno 

osposobljena baviti se posredovanjem u prometu nekretnina, onda mora imati 

zaposlenoga agenta posrednika u prometu nekretnina. 

37 Zakon o reguliranim profesijama određuje u čl. 3 da je nadležno tijelo ono tijelo koje je nadležno za provođenje postupka 

i utvrđivanje uvjeta za priznavanje inozemnih stručnih kvalifikacija, izdavanje rješenja o priznavanju inozemnih stručnih 

kvalifikacija, davanje informacija o postupku i uvjetima za priznavanje inozemnih stručnih kvalifikacija, te za poduzimanje 

ostalih radnji sukladno Zakonu, a to su: nadležne strukovne organizacije ili druga nadležna tijela ili organizacije koje su 

posebnim propisima ovlaštene za provođenje postupka i utvrđivanje uvjeta za priznavanje stručnih kvalifikacija, odnosno 

ministarstva u čijem su djelokrugu određene regulirane profesije. 

38 

Za države koje posredovanje u prometu nekretnina uređuju kao reguliranu profesiju v. 

http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/regprof/index.cfm?fuseaction=profession.regProfs&profId=5290 

(24.9.2011.). 

39 Proizlazi da to može biti trgovačkog društvo bilo kojeg pravnog oblika. Budući da odredbe Zakona nemaju posebne 

odredbe koje bi se ticale unutarnjeg ustroja trgovačkog društva koje se bavi posredovanjem u prometu nekretnina, znači da 

se na njega primjenjuju sve odredbe Zakona o trgovačkim društvima (Narodne novine br. 111/93, 34/99, 121/99, 52/00, 

118/03, 107/07, 146/2008 i 137/2009) i svih drugih propisa koji se tiču osnivanja i djelovanja trgovačkih društava, ovisno o 

njihovom pravnom obliku. 

40 Trgovac pojedinac i obrtnik su pravni oblici u kojima se nekom gospodarskom djelatnošću bavi fizička osoba kao 

pojedinac. U pravilu, opseg je poslovanja obrtnika manji od opsega poslovanja trgovca pojedinca. Osobe koje se bave nekim 

obrtom, mogu se odnosno moraju se upisati u sudski registar kada njihov godišnji promet (dakle, opseg poslovanja) prijeđe 

iznose koje određuje Zakon o trgovačkim društvima. V. čl. 3. Zakona. 

41 Čl. 2. toč. 1. te čl. 4. Zakona. 

42 V. čl. 29. st. 1. Zakona. 





Da bi neka fizička ili pravna osoba mogla započeti djelatnost posredovanja u prometu 

nekretninama, mora joj se izdati rješenje o ispunjavanju uvjeta za obavljanje 

djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina. To rješenje izdaje ministarstvo 

nadležno za gospodarstvo, a kada ga ministarstvo donese, mora ga bez odgađanja 

dostaviti posredniku u prometu nekretnina, Poreznoj upravi, Državnom inspektoratu i 

Hrvatskoj gospodarskoj komori. Djelatnost se može započeti obavljati od dana 

prijema rješenja o ispunjavanju uvjeta 43 . To rješenje ministarstvo će izdati na temelju 

zahtjeva osobe koja se želi baviti posredovanjem u prometu nekretnina, ako se uz 

zahtjev priloži društveni ugovor, statut ili obrtnica, a ta osoba ispunjava dva ključna 

uvjeta: (i) mora imati sklopljen ugovor o radu na puno radno vrijeme s osobom koja je 

agent posredovanja u prometu nekretnina i (ii) mora imati sklopljen ugovor o 

osiguranju s ovlaštenim osiguravateljskim društvom za slučaj odgovornosti za štetu 

nastalu obavljanjem djelatnosti posrednika, i to za svotu osiguranja najmanje u 

iznosu od 200.000,00 kuna po jednome štetnom događaju, odnosno 600.000,00 

kuna za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini, pri čemu se 

osiguranje od odgovornosti, koju bi posrednik mogao prouzročiti nalogodavcu ili 

trećim osobama, mora obnavljati 44 . 

Pored toga, posrednik mora ispunjavati i uvjet da posluje u prostoru koji je primjeren 

za poslovanje i koji je u cijelosti odvojen od stambenog prostora, a ima posebnu 

prostoriju za povjerljive razgovore sa strankama 45 . 

Posrednik u prometu nekretnina upisuje se u poseban Registar, kojega vodi Hrvatska 

gospodarska komora. Registar je javan, a podaci moraju biti dostupni i preko 

interneta. Zainteresirane osobe mogu tražiti i prijepis podataka upisanih u registar uz 

odgovarajuću naknadu koju propisuje Hrvatska gospodarska komora. Upis u 

Registar, Hrvatska gospodarska komora obavlja odmah, a najkasnije u roku od 

petnaest dana po primitku rješenja nadležnog ministarstva kojim se utvrđuje da neka 

osoba ispunjava uvjete koji se traži da se registrira kao posrednik u prometu 

nekretnina. Suštinski, rješenje nadležnoga ministarstva ima karakter dozvole 

odnosno suglasnosti za početak obavljanja djelatnosti, jer se djelatnost posredovanja 

u prometu nekretnina može započeti obavljati od trenutka kada posrednik u prometu 

nekretnina primi takvo rješenje ministarstva. U Registru se moraju obaviti i sve 

promjene relevantnih podataka, pa stoga posrednik mora svaku promjenu prijaviti 

Hrvatskoj gospodarskoj komori u roku od trideset dana od nastanka promjene tih 

podataka. Po obavljenom upisu promjena, Hrvatska gospodarska komora mora 

obavijestiti nadležno ministarstvo u daljnjem roku od trideset dana 46 . 

Sličan je postupak propisan i u slučaju brisanja posrednika za promet nekretnina iz 

Registra. Do toga dolazi na temelju rješenja nadležnog ministarstva, ako je posrednik 

43 U slučaju da se djelatnost posredovanja u prometu nekretnina obavlja bez rješenja nadležnog ministarstva, inspektor 

Državnog inspektorata može osobi koja to čini rješenjem zabraniti obavljanje djelatnosti. V. čl. 32. Zakona. 

44 Čl. 5. i 6. Zakona. 

45 Taj uvjet proizlazi iz odredbe Zakona u kojoj se uređuje pitanje općih uvjeta ugovora o posredovanju u prometu 

nekretnina, pa taj uvjet (koji nije dio općih uvjeta, nego uvjet koji mora biti ispunjen da bi se mogla obavljati djelatnost 

posredovanja u prometu nekretnina) svakako smisleno ne spada u odredbe o općim uvjetima, koje uređuje i Zakon o 

obveznim odnosima. V. čl. 18. st. 4. Zakona. 

46 V. čl. 6, 7, 9. i 10. Zakona. 





brisan iz sudskog, odnosno obrtnog registra, ako nema ugovor o radu na puno radno 

vrijeme s osobom koja je agent posredovanja u prometu nekretnina, ako nema 

ugovor o osiguranju s ovlaštenim osiguravateljskim društvom za slučaj odgovornosti 

za štetu nastalu obavljanjem djelatnosti posrednika, i to za svotu osiguranja najmanje 

u iznosu koji je određen Zakonom, ako je posrednik pravomoćno osuđen za prekršaj 

ili kazneno djelo, pa mu je izrečena zaštitna mjera zabrane obavljanja djelatnosti dok 

ta mjera traje te ako posrednik poslove posredovanja obavlja protivno odredbama 

Zakona ili provedbenim propisima donesenim na temelju Zakona. To rješenje 

ministarstva o brisanju posrednika iz Registra dostavlja se posredniku, Poreznoj 

upravi, Državnomu inspektoratu, Hrvatskoj gospodarskoj komori te, osim ako do 

brisanja dolazi na temelju toga što je posrednik već izbrisan iz trgovačkog odnosno 

obrtnog registra, nadležnom trgovačkom sudu, odnosno obrtnom registru. Odmah po 

prijemu rješenja o brisanju, Hrvatska gospodarska komora će bez odgađanja, a 

najkasnije u roku od petnaest dana izvršiti brisanje posrednika iz Registra. Protiv 

rješenja ministarstva o brisanju posrednika iz Registra nije dopuštena žalba ali 

nezadovoljna stranka može pokrenuti upravni spor 47 . 

U kontekstu europskoga prava i Direktive o profesionalnim kvalifikacijama, zapravo 

treba istaknuti da je regulirana profesija agenta posredovanja u prometu nekretnina. 

To je zato, jer kao što je kazano, ta se direktiva odnosi na fizičke osobe koje 

obavljaju onu djelatnost, pristup kojoj je uvjetovan nekom stručnom kvalifikacijom. 

Stručna osposobljenost agenta za posredovanje u prometu nekretnina znači da je on 

položio stručni ispit za posredovanje u prometu nekretnina. Taj ispit provodi Hrvatska 

gospodarska komora prema posebnom programu osposobljavanja za agenta 

posredovanja u prometu nekretnina 48 . Ispit se polaže pred ispitnom komisijom koju 

imenuje ministar nadležan za gospodarstvo, a čine ju predstavnici ministarstva 

nadležnog za poslove gospodarstva, Hrvatske gospodarske komore i Hrvatske 

obrtničke komore. Potvrdu o položenome ispitu izdaje Hrvatska gospodarska 

komora, koja i vodi evidenciju o ispitima. Program osposobljavanja za agenta 

posredovanja propisuje ministar nadležan za gospodarstvo na prijedlog Hrvatske 

gospodarske komore, a način i postupak provedbe ispita, visinu naknade za pristupa 

ispitu te oblik i način vođenja evidencije propisuje Hrvatska gospodarska komora uz 

suglasnost ministarstva. Ono provodi i nadzor nad zakonitošću organizacije i 

provedbe stručnih ispita 49 . 

Kao što se za posrednike u prometu nekretnina vodi poseban registar, tako za 

agente posredovanja u prometu nekretnina postoji poseban imenik, kojega vodi 

Hrvatska gospodarska komora, a oblik, sadržaj i način vođenja propisuje ministar 

nadležan za gospodarstvo posebnim pravilnikom. Zahtjev za upis u imenik, agent 

podnosi ministarstvu, a ono rješenje o upisu u imenik dostavlja Hrvatskoj 

gospodarskoj komori. Ministarstvo izdaje rješenje kojim se nekoj osobi odobrava upis 

u imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina, ako ta osoba dokaže da 

ispunjava uvjete za obavljanje te djelatnosti. Ti su uvjeti najmanje srednja stručna 

sprema te položeni poseban stručni ispit za agente posredovanja u prometu 

47 V. čl. 8. Zakona. 

48 Pravilnik o stručnom ispitu za agenta posredovanja u prometu nekretnina, Narodne novine br. 56/08. 

49 Čl. 30. Zakona. 





nekretnina. Ako neka osoba ne ispunjava uvjete za upis u imenik agenata, 

ministarstvo će donijeti rješenje kojim se upis odbija. Protiv rješenja ministarstva 

kojim se odobrava upis u imenik agenata, nezadovoljna strana može pokrenuti 

upravni spor, jer žalba nije dopuštena. Do brisanja agenata iz imenika dolazi na 

temelju rješenja ministarstva. Ni protiv toga rješenja nije dopuštena žalba, ali 

nezadovoljna strana može pokrenuti upravni spor. Promjene podataka koje se 

upisuju u imenik agenata moraju se u roku od trideset dana prijaviti Hrvatskoj 

gospodarskoj komori 50 . 

POSREDNIK U PROMETU NEKRETNINA IZ EU U HRVATSKOJ 

Obzirom na područja koja uređuju, za mogućnost da se posrednici iz drugih država 

članica EU-a bave poslovima posredovanja u prometu nekretnina u Hrvatskoj, važni 

su i Zakon o uslugama i Zakon o reguliranim profesijama. Zakon o reguliranim 

djelatnostima propisuje uvjete priznavanja stručnih kvalifikacija stranog posrednika, a 

uz to se njime uz komplementarnu primjenu Zakona o uslugama uređuje pravo na 

poslovni nastan i slobodu pružanja usluga na teritoriju Republike Hrvatske za 

posrednika iz druge države članice EU-a. Važno je naglasiti da se u slučaju različitog 

uređenja po Zakon o uslugama i Zakona o reguliranim profesijama, primjenjuju prije 

svega odredbe potonjega 51 . Pritom treba voditi računa o tome da se Zakon o 

reguliranim profesijama odnosi na fizičke osobe koje su pripadnici reguliranih 

profesija. U tome smislu, on sadrži odgovor na pitanje pod kojim uvjetima će se 

fizičkoj osobi koja je stručno osposobljena u drugoj državi članici da se bavi 

posredovanjem u prometu nekretnina dopustiti da se time bavi u Hrvatskoj. No, npr. 

Zakon o reguliranim profesijama ne uređuje može li posrednik u prometu nekretnina 

iz druge države članice EU-a koji je pravna osoba ostvariti poslovni nastan u 

Hrvatskoj ili pružati usluge. To je područje uređenja Zakona o uslugama, ali 

istodobno valja voditi računa o Zakonu o reguliranim profesijama, jer se njime 

propisuju uvjeti koje mora ispunjavati fizička osoba koja radi za posrednika u prometu 

nekretnina pravnu osobu. 

Prekogranično pružanje usluga 

Posrednik koji je fizička osoba, a želi u pružati usluge na privremenoj ili povremenoj 

osnovi, bilo kao osoba zaposlena kod određenog poslodavca ili osoba koja obavlja 

samostalnu djelatnost može to činiti 

– ako je poslovno nastanjen u drugoj državi članici prema propisima za bavljenje 

posredovanjem u prometu nekretnina u toj državi ili 

– ako u državi u kojoj ima poslovni nastan, posredovanje u prometu nekretnina nije 

regulirana profesija, on je u državi poslovnog nastana obavljao djelatnost 

posredovanja dvije godine tijekom zadnjih deset godina koje je prethodilo 

pružanju usluga. 

50 Čl. 11‐13. Zakona. 

51 V. čl. 3 Zakona o uslugama. 





Strani posrednik podliježe svim hrvatskim propisima koji se odnose na definiciju i 

opseg poslovanja posrednika u prometu nekretnina, uporabu profesionalnog naziva, 

profesionalnu pažnju, zaštitu potrošača i sigurnost te na disciplinsku odgovornost. 

Da bi pružao usluge, od stranog se posrednika ne smije tražiti ishođenje neke 

dozvole strukovne organizacije posrednika ili odobrenje nadležnog tijela 

(ministarstva). No, ono što se može zahtijevati je automatska privremena 

registracija 52 , pri čemu ta registracija ne smije otežavati ili odgađati početak pružanja 

usluga posredovanja. Posrednik koji želi pružati usluge u Hrvatskoj po prvi puta, 

mora o tome obavijestiti nadležno tijelo. Ta obavijest ne znači odgađanje mogućnosti 

pružanja usluge, jer doista mora biti riječ o obavijesti, a ne postupku koji bi suštinski 

sadržavao odobrenje . Uz tu izjavu, posrednik mora priložiti dokaz o državljanstvu, 

potvrdu kojom se potvrđuje da je poslovno nastanjen u državi članici poslovnog 

nastana za bavljenje djelatnostima o kojima je riječ i da u trenutku izdavanja potvrde 

nema, čak ni privremeno, zabranu bavljenja profesijom, dokaz o stručnim 

kvalifikacijama, a ako posrednik ima poslovni nastan u državi u kojoj posredovanje u 

prometu nekretnina nije regulirana profesija, bilo koji dokaz da je kandidat obavljao 

djelatnost posredovanja najmanje dvije godine tijekom desetogodišnjeg razdoblja. 

Strani posrednik pruža usluge u Hrvatskoj pod profesionalnim nazivom države u kojoj 

ima poslovni nastan 53 . To je dakako, određeno zbog zaštite i informiranosti primatelja 

usluga. Radi zaštite primatelja usluga i garancije kvalitete pružanja usluga, Zakon o 

uslugama dodatno predviđa koje mu potrebne informacija mora dati pružatelj 

usluga 54 . 

Ako je strani posrednik u prometu nekretnina pravna osoba, na njega se primjenjuju 

odredbe Zakona o uslugama o slobodi pružanja usluga. Zakon sadrži uvelike opća 

pravila, a određuje općenito da uvjeti pod kojima pruža usluge moraju biti 

nediskriminatorni u odnosu na uvjete koje mora ispunjavati hrvatski pružatelj usluga, 

tj. hrvatski posrednik kada pruža usluge. Stranom je posredniku osiguran slobodan 

pristup pružanja usluga na cijelom teritoriju Hrvatske, a osobito mu se sloboda 

pružanja usluga ne smije ograničiti npr. obvezom ostvarivanja poslovnog nastana u 

Hrvatskoj, obvezom upisa u registar kao uvjet obavljanja djelatnosti, obvezom 

posjedovanja javne isprave koja bi bila potrebna za početak pružanja usluga ili pak 

zabranom uspostave određenog oblika infrastrukture u Hrvatskoj 55 . 

Iz opisanoga se može općenito zaključiti da kod slobode pružanja usluga europsko 

pravo polazi od načela povjerenja u nacionalne sustave stručne osposobljenosti za 

obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina. Drugim riječima, ako jedna 

država smatra da je neka osoba osposobljena baviti se tom djelatnošću, druge 

države pouzdaju se u njenu procjenu te se od stranog posrednika koji ima poslovni 

nastan u jednoj državi ili se u njoj posrednik neko vrijeme bavio posredovanjem u 

prometu nekretnina neće tražiti da, kada želi pružati usluge u drugoj državi, ispuni 

52 Npr, pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, upis u poseban imenik stranih pružatelja usluga. 

53 V. čl. 4‐7. te čl. 9. Zakona o reguliranim profesijama. 

54 V. čl. 21. Zakona o uslugama. V. i čl. 10. Zakona o reguliranim profesijama. 

55 V. čl. 14. i 15. Zakona o uslugama. 





neke posebne dodatne uvjete ili da se pak provjerava njegova stručna 

osposobljenost ili stečene profesionalne kvalifikacije. 

Poslovni nastan 

Za razliku od stanja kod slobode pružanja usluga, prilikom ostvarivanja poslovnog 

nastana od stranih se posrednika traži dokaz o ispunjavanju uvjeta određene razine 

stručne osposobljenosti. U tome smislu za sve regulirane profesije stručne se 

kvalifikacije dijele na pet razina: 

1. potvrda kompetencije koju izdaje nadležno tijelo države ugovornice EEP-a na 

temelju ili: 

– tečaja osposobljavanja koji ne čini sastavni dio svjedodžbe ili diplome u smislu 

razine 2, 3, 4 ili 5, ili na temelju posebnog ispita bez prethodnog 

osposobljavanja, ili na temelju bavljenja profesijom na puno radno vrijeme u 

drugoj državi EU-a tri godine zaredom ili u istom trajanju na pola radnog 

vremena u proteklih 10 godina, ili 

– općeg osnovnog ili srednjeg obrazovanja, potvrđujući da je nositelj stekao 

opća znanja; 

2. svjedodžba koja potvrđuje uspješan završetak srednjeg obrazovanja: 

– općeg sadržaja, dopunjenog planom i programom stručnog osposobljavanja 

različitog od onog iz razine 3 i/ili vježbeničkom ili stručnom praksom koja je 

obvezna uz taj program, ili 

– tehničkog ili stručnog sadržaja, kada je potrebno dopunjenog planom i 

programom stručnog osposobljavanja kako je utvrđeno pod 1. i/ili 

vježbeničkom ili stručnom praksom koja je obvezna uz taj program; 

3. diploma koja potvrđuje uspješan završetak: 

– programa osposobljavanja na razini nakon završetka srednjeg obrazovanja, 

različitog od onog iz razine 4 ili 5, u trajanju od najmanje jedne godine ili u 

odgovarajućem trajanju povremeno, a za koji je jedan od uvjeta upisa, kao 

opće pravilo, uspješno završen program srednjeg obrazovanja koji omogućuje 

upis programa visokog obrazovanja ili završen istovjetan program srednjeg 

obrazovanja, kao i profesionalno osposobljavanje koje može biti uvjet uz taj 

program na razini nakon završetka srednjeg obrazovanja, ili 

– programa osposobljavanja s posebnom strukturom osposobljavanja, istovjetno 

razini osposobljenosti pod 3.a, koja pruža usporedive stručne standarde i koja 

polaznika priprema za usporedivu razinu odgovornosti i funkcija; 

4. diploma koja potvrđuje uspješan završetak obrazovanja na razini nakon završetka 

srednjeg obrazovanja, u trajanju od najmanje tri i najviše četiri godine, ili 

istovjetnog trajanja kad se odvija povremeno, na visokom učilištu (sveučilištu, 

veleučilištu, visokoj školi) ili nekoj drugoj ustanovi jednake razine i, kada je 

primjenjivo, uspješan završetak stručnog osposobljavanja koje je obvezno uz 

takvo obrazovanje; 

5. diploma koja potvrđuje uspješan završetak obrazovanja na razini nakon završetka 

srednjeg obrazovanja, u trajanju od najmanje četiri godine, ili istovjetnog trajanja 

kad se odvija povremeno na visokom učilištu (sveučilištu, veleučilištu, visokoj 





školi) ili nekoj drugoj ustanovi jednake razine i, kada je primjenjivo, uspješan 

završetak stručnog osposobljavanja koje je obvezno uz takvo obrazovanje 56 . 

Obzirom na tu podjelu, čini se ispravnim tvrditi da bi hrvatski agenti posredovanja u 

prometu nekretnina bili na razini 2. To je usporedivo s razinama u drugim državama 

članicama EU-a u kojima je posredovanje u prometu nekretnina regulirana profesija, 

ali je u odnosu u odnosu ne većinu država to manja razina 57 . 

Kada je strani posrednik fizička osoba, nadležno tijelo dužno mu dopustiti pristup 

profesiji agenta posredovanja u prometu nekretnina i bavljenje tom profesijom pod 

istim uvjetima koji se primjenjuju na državljane i državljanke Republike Hrvatske, ako: 

a. je stekao stručnu kvalifikaciju u državi ugovornici EEP-a i posjeduje potvrdu o 

kompetencijama ili dokaz o formalnoj osposobljenosti koji traži država 

ugovornica EEP-a za obavljanje regulirane profesije, ili 

b. ako dolazi iz države u kojoj posredovanje nije regulirana profesija, ako je 

djelatnost obavljao u punom radnom vremenu najmanje dvije godine u zadnjih 

deset godina, pod uvjetom da kandidat posjeduje jednu ili više potvrda o 

kompetencijama ili dokaza o formalnoj osposobljenosti. 

Te potvrde o kompetencijama ili dokaz o formalnoj osposobljenosti moraju 

ispunjavati sljedeće uvjete: moraju ih izdati nadležna tijela države članice EU-a, 

moraju potvrđivati minimalno onu razinu stručne kvalifikacije koja neposredno 

prethodi razini kvalifikacije koja se zahtijeva u Republici Hrvatskoj 58 i, ako dolazi iz 

države u kojoj posredovanje nije regulirana profesija, moraju potvrđivati da je 

kandidat bio osposobljen za bavljenje profesijom 59 . 

Postupak priznavanja 60 se pokreće zahtjevom kojeg se podnosi nadležnom tijelu. 

Nadležno tijelo, u roku od mjesec dana od dana primitka zahtjeva o tome pisanim 

putem obavještava posrednika kojega, u slučaju primitka nepotpune dokumentacije, 

poziva da istu u roku od 90 dana dopuni. Ukoliko podnositelj zahtjeva tome pozivu ne 

udovolji, nadležno tijelo će zahtjev odbaciti kao nepotpun, osim ako posrednik 

opravda razloge propuštanja roka. Zahtjev mora sadržavati dokaz o državljanstvu 

kandidata i dokaz o ispunjavanju uvjeta za priznavanje stručnih kvalifikacija (potvrda 

o kompetencijama, dokaz o formalnoj osposobljenosti te stručnom iskustvu gdje je to 

primjereno). U slučaju opravdane sumnje, nadležno tijelo može zatražiti od nadležnih 

56 Čl. 11. Zakona o reguliranim profesijama. 

57 

V. npr. za Švedsku 

http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/regprof/index.cfm?fuseaction=regprof.show&RPId=3224, za Sloveniju 

http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/regprof/index.cfm?fuseaction=regprof.show&RPId=6443, za Poljsku 

http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/regprof/index.cfm?fuseaction=regprof.show&RPId=7088, za Austriju 

http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/regprof/index.cfm?fuseaction=regprof.show&RPId=636 , za Norvešku 

http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/regprof/index.cfm?fuseaction=regprof.show&RPId=3196, za Dansku 

http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/regprof/index.cfm?fuseaction=regprof.show&RPId=375. Za Cipar 

(http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/regprof/index.cfm?fuseaction=regprof.show&RPId=5360) vrijedi 

sustav automatskog priznavanja na temelju profesionalnog iskustva odnosno obavljanja profesije određeno razdoblje. V. čl. 

24. Zakona o reguliranim profesijama. 

58 Npr. ako Hrvatska zahtijeva opisanu razinu 2, njemu je dovoljno da je stekao razinu 1. 

59 Čl. 13. Zakona o reguliranim profesijama. 

60 Postupak je detaljno razrađen u čl. 15‐20. Zakona o reguliranim profesijama. 





tijela države članice EU-a (iz koje dolazi podnositelj zahtjeva ili u kojoj je stekao 

kvalifikacije ili u kojoj je obavljao djelatnost) potvrdu o autentičnosti dokaza koji služe 

kao temelj zahtjeva za ostvarivanje poslovnog nastana. 

Nadležno tijelo dužno je donijeti rješenje o zahtjevu i dostaviti ga kandidatu 

najkasnije u roku od 3 mjeseca od dana zaprimanja potpunog zahtjeva. Taj se rok 

može produljiti najviše za 1 mjesec, ako je to predviđeno posebnim propisima koji 

uređuju uvjete za priznavanje inozemne stručne kvalifikacije. U slučaju da postupak 

provodi nadležno ministarstvo 61 , ono je dužno u postupku priznavanja zatražiti 

mišljenje nadležne strukovne organizacije, ili drugog nadležnog tijela ili organizacije, 

koje su dužne svoje mišljenje dostaviti najkasnije u roku od 15 dana od dana 

zaprimanja takvog zahtjeva. U protivnom, nadležno ministarstvo može izdati rješenje 

bez takvog mišljenja. Za izdavanje toga mišljenja nadležna strukovna organizacija ili 

drugo nadležno tijelo ili organizacija ne može tražiti plaćanje pristojbe ili naknadu 

drugih troškova. Mišljenje nadležne strukovne organizacije ili drugog nadležnog tijela 

ili organizacije za nadležno ministarstvo nije obvezujuće. Ako nadležno tijelo, u 

postupku pokrenutom na uredan zahtjev kandidata, ne donese rješenje o zahtjevu i 

ne dostavi ga kandidatu u propisanom roku, smatrat će se da je zahtjev kandidata 

usvojen. U tom slučaju kandidat ima pravo tražiti od nadležnog tijela donošenje 

rješenja kojim se utvrđuje da je zahtjev kandidata usvojen, a koje je nadležno tijelo 

obvezno izdati u roku od osam dana od dana traženja kandidata. 

Nadležno tijelo uspoređuje dokumentaciju o stručnim kvalifikacijama kandidata sa 

stručnim kvalifikacijama koje kao uvjet traže hrvatski propisi. Ako na temelju te 

usporedbe ocijeni da kvalifikacije kandidata ne odgovaraju, odnosno da postoje bitne 

razlike između stručnih kvalifikacija kandidata i stručnih kvalifikacija koje se za 

obavljanje poslova posredovanja u prometu nekretnina zahtijevaju u Republici 

Hrvatskoj, prethodno donošenju privremenog rješenja, s obzirom na okolnosti 

konkretnog slučaja, poziva kandidata da izabere jednu od sljedećih dopunskih mjera: 

– da kandidat obavi provjeru osposobljenosti u profesiji, ili 

– da kandidat obavi razdoblje prilagodbe do tri godine. 

Ipak, i u tom slučaju, prilikom određivanja dopunske mjere nadležno tijelo dužno je 

utvrditi je li znanje koje je kandidat stekao tijekom svojeg stručnog iskustva u drugoj 

državi članici EU-a ili trećoj državi takve prirode da u cijelosti ili djelomično obuhvaća 

bitne razlike koje postoje u stručnom osposobljavanju. 

Nadležno tijelo može od kandidata zahtijevati da obavi razdoblje prilagodbe ili 

provjeru osposobljenosti ako: 

61 Kod posrednika u prometu nekretnina odnosno agenta posredovanja treba jasno riješiti pitanje nadležnog tijela, kako bi 

se otklonile nedoumice. Mnistarstvo izdaje rješenje o ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u prometu 

nekretnina, ali se provjera stručne osposobljenosti agenta posredovanja provodi polaganjem ispita pri Hrvatskoj 

gospodarskoj komori, a HGK i izdaje potvrdu o tome da je stručni ispit položen. No, s druge strane, temelj za upis u Imenik 

agenata posredovanja je rješenje o upisu koje izdaje ministarstvo. Iz toga bi se nametao zaključak da je nadležno tijelo za 

agente posredovanja u prometu nekretnina u smislu Zakona o reguliranim profesijama ministarstvo, kao mi da je ono 

nadležno tijelo po Zakonu o uslugama. 





a. je dužina trajanja osposobljavanja za koje dostavlja dokaz najmanje jednu godinu 

kraća od one koja se zahtijeva za profesiju agenta u prometu nekretnina u 

Hrvatskoj, ili 

b. osposobljavanje koje je prošao obuhvaća znatno drukčije sadržaje od onih koje 

obuhvaća dokaz o formalnoj osposobljenosti koji se traži u Hrvatskoj, ili 

c. profesija agenta u Republici Hrvatskoj sadrži jednu ili više aktivnosti koje ne 

postoje u toj profesiji u kandidatovoj državi podrijetla, a ta se razlika odnosi na 

posebno osposobljavanje koje se traži u Hrvatskoj i koje obuhvaća znatno 

drukčije sadržaje od sadržaja koje obuhvaća potvrda o kompetencijama ili dokaz 

o formalnoj osposobljenosti 62 . 

Ako strani pružatelj usluge izabere obavljanje razdoblja prilagodbe, nadležno tijelo 

dužno je u privremenom rješenju odrediti i uvjete za njegovo obavljanje s mogućim 

dodatnim obrazovanjem ili stručnim usavršavanjem i osposobljavanjem, imenovati 

osposobljenog stručnjaka za nadzor, te kriterije za ocjenu uspješnosti obavljanja 

razdoblja prilagodbe. 

Ako pak kandidat izabere obavljanje provjere osposobljenosti, nadležno tijelo dužno 

je, ako postoje bitne razlike između stručnih kvalifikacija kandidata sa stručnim 

kvalifikacijama traženih propisima Republike Hrvatske i koji nisu obuhvaćeni u 

kandidatovim dokazima o formalnoj osposobljenosti, u privremenom rješenju, utvrditi 

predmete koji nisu obuhvaćeni kandidatovim dokazima o formalnoj osposobljenosti, 

te predmete koji podliježu provjeri osposobljenosti, a bitni su za bavljenje reguliranom 

profesijom u Republici Hrvatskoj. 

Prilikom utvrđivanja trajanja vremena prilagodbe odnosno sadržaja provjeravanja 

osposobljenosti, nadležno tijelo bi moralo uzeti u obzir sve okolnosti slučaja, a 

osobito koliko se vremena strani posrednik bavio posredovanjem, u kakvom svojstvu 

(npr. zaposlenik, upravljačka uloga u trgovačkom društvu, član društva i slično), koje 

je poslove konkretno obavljao, je li se nakon stjecanja formalnih stručnih kvalifikacija 

dodatno stručno osposobljavao, gdje je to činio, koliko dugo i slično. 

Strani pružatelj usluge nema pravo izbora između obavljanja razdoblja prilagodbe i 

provjere osposobljenosti u profesiji u slučaju kad bavljenje profesijom zahtijeva 

precizno poznavanje pravnog sustava i pozitivnih propisa Republike Hrvatske i kada 

je savjetovanje i/ili pomoć vezano uz poznavanje pravnog sustava i pozitivnih propisa 

Republike Hrvatske stalni i bitni sadržaj obavljanja regulirane profesije 63 . 

Naposljetku, na temelju završenog postupka, nadležno tijelo izdaje rješenje o 

priznavanju inozemne stručne kvalifikacije za obavljanje profesije agenta 

posredovanja u prometu nekretnina u Republici Hrvatskoj: 

a. ukoliko na temelju zahtjeva ocijeni da stručne kvalifikacije kandidata odgovaraju 

stručnim kvalifikacijama koje za obavljanje profesije traže propisi Republike 

Hrvatske, 

62 Ovaj treći slučaj se čini da u konkretnom slučaju agenta posredovanja ne bi došao u obzir. 

63 Trebalo bi smatrati da ova mogućnost nema mjesta kada je riječ o posredovanju u prometu nekretninama. 





b. kada kandidat nadležnom tijelu podnese dokaz o uspješno obavljenom razdoblju 

prilagodbe ili provjere osposobljenosti u profesiji na temelju privremenog rješenja. 

Rješenjem o priznavanju stručne kvalifikacije stranom se posredniku u Republici 

Hrvatskoj omogućava obavljanje profesije agenta posredovanja pod jednakim 

uvjetima koji vrijede za državljane Republike Hrvatske. 

Glede sadržajnih uvjeta koje mora ispunjavati strani posrednik da bi u Hrvatskoj 

mogao zasnovati poslovni nastan 64 odnosno da bi mu se priznala stručna kvalifikacija 

da može raditi kao agent posredovanja, može se rezimirati sljedeće. 

Ako posrednik fizička osoba dolazi iz države članice EU-a mora proći postupak u 

kojem mu nadležno tijelo u Hrvatskoj izdaje rješenje da mu se priznaju stručne 

kvalifikacije. To je preduvjet za zasnivanje poslovnog nastana u Hrvatskoj. Ako taj 

posrednik dolazi iz države u kojoj je posredovanje regulirana profesija, priznat će mu 

se stručne kvalifikacije stečene u drugoj državi 65 . S druge strane, ako strani 

posrednik dolazi iz države u kojoj posredovanje u prometu nekretnina nije regulirana 

profesija, trebao bi mu se dopustiti pristup profesiji posredovanja u prometu 

nekretnina, pod uvjetom da se u drugoj državi bavio profesijom najmanje dvije godine 

u punom radnom vremenu unutar razdoblja od zadnjih deset godina. Međutim, u 

slučaju da je dužina trajanja njegovoga osposobljavanja najmanje godinu dana kraća 

od trajanja toga osposobljavanja u Hrvatskoj ili u slučaju da osposobljavanje koje je 

prošao obuhvaća znatno drukčije sadržaje od onih koji su pokriveni 

osposobljavanjem u Hrvatskoj, nadležno tijelo može tražiti od stranog posrednika da 

obavi provjeru osposobljenosti (npr. provjera kroz ispit) ili da obavi razdoblje 

prilagodbe u trajanju od najviše tri godine. U načelu, na njemu je da izabere koju će 

od kompenzacijskih mjera koristiti, kako bi u konačnici ostvario pravo na zasnivanje 

poslovnog nastana u Hrvatskoj. 

Uz Zakon o reguliranim profesijama, i Zakon o uslugama primjenjuje se kada netko 

želi zasnovati poslovni nastan u Hrvatskoj za djelatnost posredovanja u prometu 

nekretnina. S obzirom na to da pravo na poslovni nastan obuhvaća i pravo stranih 

fizičkih i pravnih osoba da započnu neku djelatnost osnivanjem trgovačkoga društva, 

valja imati na umu da su ta pravila već sada na snazi u Hrvatskoj temeljem Zakona o 

trgovačkim društvima da u tome nema nikakvih ograničenja za strane osobe. One 

mogu slobodno birati hoće li same ili s drugim stranim ili domaćim osobama osnovati 

64 U ovom slučaju, prema Zakonu o reguliranim profesijama, zasnivanje poslovnog nastana treba shvatiti uvjetno, jer dolazi 

u obzir samo u onim situacijama kada strani posrednik koji je fizička osoba želi u Hrvatskoj početi obavljati djelatnost kao 

obrtnik ili trgovac pojedinac koji se bavi posredovanjem u prometu nekretnina, pri čemu će on sam djelovati kao agent 

posredovanja u prometu nekretnina. To je iz razloga što je polje primjene Zakona na fizičke osobe kojima se priznaju 

stručne kvalifikacije, kako bi na temelju toga mogle u Hrvatskoj ostvariti poslovni nastan. Strani posrednik, koji traži 

priznanje stručnih kvalifikacija kako bi mogao se baviti profesijom agenta posredovanja, ali bez zasnivanja poslovnog 

nastana, nego zato da bi se mogao zaposliti kod pravne osobe koja je posrednik u prometu nekretnina, jednako se tako 

može pozvati na odredbe Zakona o reguliranim profesijama radi priznavanja stručnih kvalifikacija stečenih u drugoj državi 

članici EU‐a. 

65 To ne bi bio slučaj, kada bi razina koja se stječe stručnim osposobljavanjem za obavljanjem poslova posredovanja u državi 

iz koje dolazi bila barem dva stupnja ispod razine koja se za djelatnost posredovanja traži u Hrvatskoj. Kako tako ne može 

praktično biti, iz razloga što se nameće zaključak da Hrvatska traži razinu 2, ispada da bi Hrvatska trebala priznati načelno 

svaku stručnu osposobljenost za obavljanje poslova posredovanja u prometu nekretnina koja je stečena u drugoj državi 

članici. Dakako, to je samo onda, ako država iz koje posrednik dolazi posredovanje uređuje kao reguliranu profesiju. 





trgovačko društvo koje će se baviti posredovanjem te tko će tim društvom upravljati 

odnosno koga će imenovati u njegove organe. Jednako tako, već su i sada 

usklađena pravila koja omogućavaju da strani posrednik koji je pravna osoba u 

Hrvatskoj osnuje društvo kćerku ili podružnicu. 

Odredbe Zakona o uslugama o pravu na poslovni nastan određuju da ako posrednik 

iz druge države članice želi u Hrvatskoj ostvariti poslovni nastan, mora dobiti 

odobrenje nadležnog tijela (ministarstva određenog Zakon o posredovanju). To je 

logično, jer i domaće osobe ne mogu započeti obavljati djelatnost posredovanja u 

prometu nekretnina, dok ne dobiju rješenje ministarstva kojim se potvrđuje da 

ispunjavaju uvjete za obavljanje djelatnosti. To je u skladu sa Zakonom o uslugama, 

prema kojemu postupak odobrenja mora prije svega biti jednak kao i onaj koji važi za 

hrvatske osobe (nediskriminirajući) 66 . Od pružatelja usluge ne smije se zahtijevati 

ponovno ispunjenje uvjeta koji su istovrijedni ili po vrsti i svrsi usporedivi s uvjetima 

koji su već ispunjeni u Republici Hrvatskoj ili u drugoj državi EU-a 67 . Nadležno tijelo 

usvojit će zahtjev kada provjeri da su ispunjeni uvjeti koji se traže za obavljanje 

djelatnosti. Na temelju odobrenja, strani pružatelj usluge (posrednik) stječe pravo 

obavljanja djelatnosti u pravilu bez vremenskog ograničenja 68 . 

HRVATSKI POSREDNIK U PROMETU NEKRETNINA U EU 

Budući da su pravila UFEU-a izravno primjenjiva u državama članicama EU-a, a da 

svaka država članica ima obvezu uskladiti svoje zakonodavstvo s odredbama 

Direktive o profesionalnim kvalifikacijama i Direktive o uslugama, pravila koja vrijede 

za strane posrednike u prometu nekretnina u Hrvatskoj bit će po prirodi stvari 

odgovarajućima onima koja se primjenjuju na hrvatske posrednike u prometu 

nekretnina odnosno na hrvatske agente posredovanja u prometu nekretnina kada u 

drugoj državi članici žele zasnovati poslovni nastan ili tamo privremeno pružati 

usluge. 

Obzirom na to, ovdje treba dati samo nekoliko napomena u svezi sa zasnivanjem 

poslovnog nastana i slobodom pružanja usluga odnosno istaknuti ključne razlikovne 

elemente, koji mogu biti posljedica način uređenja djelatnosti posredovanja u drugim 

državama članicama EU-a. 

Za hrvatske posrednike u prometu nekretnina i agente posredovanja vrijede ovdje 

opisana sva opća pravila europskoga prava, osobito ona sadržana u UFEU-u o pravu 

na poslovni nastan i o slobodi pružanja usluga, kao i na odgovarajući način pravila 

koja vrijede za strane posrednike kada se posredovanjem u prometu nekretnina žele 

baviti u Hrvatskoj. 

No, ako se hrvatski agent posredovanja želi baviti tom profesijom u državi u kojoj 

djelatnost posredovanja nije regulirana profesija, nisu primjenjive odredbe Direktive o 

profesionalnim kvalifikacijama. No, to ne znači da se on tom djelatnošću ne može 

66 V. posebno čl. 8 Zakona o uslugama. 

67 Npr. ako je strani posrednik pravna osoba (dakle, ima poslovni nastan u drugoj državi), a želi u Hrvatskoj osnovati 

podružnicu ili društvo kćer. 

68 Postupak je detaljno uređen u čl. 9‐13 Zakona o uslugama. 





baviti, nego samo da se na pitanja zasnivanja poslovnog nastana i pružanja usluga 

primjenjuju sva opća pravila europskoga prava, napose ona kojima se te slobode 

izravno uređuju u UFEU-a. 

U svemu ostalome konkretno postupanje nadležnoga tijela te prava hrvatskog agenta 

posredovanja ovisit će o okolnostima slučaja, napose razini stručne kvalifikacije koja 

se traži u državi u kojoj se hrvatski agent posredovanja želi baviti tom profesijom. 

ZAKLJUČAK 

Hrvatska pravila o pravu na poslovni nastan i o slobodi pružanja usluga, pa i kada je 

riječ o djelatnosti posrednika u prometu nekretnina, usklađena su u cijelosti s 

pravnom stečevinom EU-a. Pravila europskoga prava su možda naizgled složena, ali 

mora se imati na umu da su ona rezultat kompromisa država članica, a da su uvijek 

usmjerena na ostvarivanje sloboda unutarnjeg tržišta. Shodno tome, načelno se 

može kazati da bi svaka dvojba trebala biti tumačena u korist sloboda kretanja 

odnosno mogućnosti prekograničnog obavljanja djelatnosti. To vrijedi i za djelatnost 

posredovanja u prometu nekretnina. 

Zbog atraktivnosti nekretnina u Hrvatskoj, doista se može očekivati da bi strani 

posrednici u prometu nekretnina mogli biti zainteresirani obavljati djelatnost u 

Hrvatskoj, Uostalom, i dosadašnja praksa to pokazuje. Budući da su opća pravila 

poslovnog nastana u Hrvatskoj već dulje vrijeme usklađena s europskima i da su 

strana ulaganja, a što uključuje i pravo osnivanja trgovačkih društava ili stjecanja 

udjela u njima, liberalizirana, pristupanjem Hrvatske EU-u se u tom pogledu neće 

desiti dramatične razlike. No, one bi mogle biti izraženije upravo kada je riječ o 

priznavanju stručnih kvalifikacija fizičkih osoba, koje su te kvalifikacije stekle u drugim 

državama članicama EU-a. 

Sa stajališta potrošača odnosno primatelja usluge, to može biti samo dobrodošlo, jer 

će dovesti do jačanja natjecanja između posrednika u prometu nekretnina. 

Istodobno, pravila jamče zaštitu i sigurnost te kvalitetu usluga. Dapače, jednaku 

kvalitetu pravila jamče i u odnosu na hrvatske posrednike u prometu nekretnina i 

agente posredovanja. Slijedom tih razmišljanja, potrošačima pristupanjem EU-u 

mogu nastati koristi. 

S aspekta hrvatskih posrednika u prometu nekretnina i agenata posredovanja, 

pristupanje EU-u donosi po prirodi stvari vjerojatno još veću konkurenciju iz drugih 

država članica EU-a, ali to je logičan ishod slobodnog poduzetništva i tržišnih 

sloboda. Opstaju najbolji, a potrošači bi u konačnici trebali prepoznati kvalitetu 

pružene usluge. Pored toga, hrvatskim se posrednicima i agentima posredovanja 

otvara puno veće tržište od onoga na kojem u pravilu djeluju sada. Pristupanjem EUu 

hrvatski posrednik u prometu nekretnina moći će u načelu slobodno svoju 

djelatnost obavljati i u drugim državama članicama, a jednako tako i hrvatski agenti 

posredovanja, čije će kvalifikacije stečene u Hrvatskoj moći biti priznate u drugim 

državama članicama. 





Da bi se doista mogle realizirati europske tržišne slobode, jedan od ključnih je 

preduvjeta adekvatna administrativna sposobnost nacionalnih tijela, kako 

ministarstava, tako i strukovnih udruga i komora. Postupci koje oni poduzimaju 

moraju biti brzi, učinkoviti, jasni, nediskriminatorni i moraju jamčiti pravnu sigurnost. 

Bitno je pritom voditi računa o tome da to nije važno samo za strane posrednike kada 

žele obavljati poslove posredovanja u Hrvatskoj, nego i za hrvatske posrednike. 

Dapače, iskustvo drugih država pokazuje da nametanje europskih normi i standarda 

ponašanja kada je riječ o europskom (prekograničnom) kontekstu prirodno dovodi do 

pozitivnih učinaka u na praksu u kojoj je zastupljen isključivo domaće element.

Posredovanje u prometu nekretnina i uvjeti poslovanja u EU

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?