P d ti E i Procena vrednosti u Evropi â pregled postupaka
P d ti E i Procena vrednosti u Evropi â pregled postupaka
P d ti E i Procena vrednosti u Evropi â pregled postupaka
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Procena</strong> vrednos<strong>ti</strong> u <strong>Evropi</strong> –<br />
<strong>pregled</strong> <strong>postupaka</strong><br />
Početna radionica<br />
Beograd,01.03.2012.<br />
dr Otmar Šuster<br />
Javno imenovani i zakle<strong>ti</strong> inženjer geodezije<br />
Milhajm na Ruri
Sadržaj:<br />
1. Opš<strong>ti</strong> evropski razvoj<br />
1.1 Oporezivanje – pokretač procene vrednos<strong>ti</strong> nepokretnos<strong>ti</strong><br />
1.2 Uloga države u proceni vrednos<strong>ti</strong> nepokretnos<strong>ti</strong><br />
1.3 Od “slobodne procene” do stručne procene<br />
1.4 Osnove procene vrednos<strong>ti</strong><br />
2. Definicije<br />
i ij<br />
3. Metode procene<br />
3.1 Utvrđivanje kompara<strong>ti</strong>vne vrednos<strong>ti</strong><br />
32Utvrđivanje 3.2 vrednos<strong>ti</strong> zemljišta<br />
3.3 Utvrđivanje vrednos<strong>ti</strong> prihoda<br />
3.4 Utvrđivanje stvarne vrednos<strong>ti</strong><br />
4. Baza podataka za procenu<br />
4.1 Zbirka kupoprodajnih cena<br />
4.2 Orijentacione vrednos<strong>ti</strong> zemljišta<br />
4.3 Indeksni nizovi<br />
4.4 Koeficijen<strong>ti</strong> preračunavanja<br />
45Kompara<strong>ti</strong>vni 4.5 faktori za izgrađeno zemljište<br />
4.6 Faktori prilagođavanja tržištu i kamatne stope za nepokretnos<strong>ti</strong><br />
5. U <strong>Evropi</strong> primenjeni postupci i metode<br />
5.1 Tržišno uobičajeni postupci p i metode u <strong>Evropi</strong><br />
5.2 Karakteris<strong>ti</strong>ke <strong>postupaka</strong> (metoda) procene<br />
6. Strukture procene u <strong>Evropi</strong><br />
7. TEGOVA
Opš<strong>ti</strong> evropski razvoj<br />
1.1 Oporezivanje – pokretač procene nepokretnos<strong>ti</strong><br />
1. Pravedan porez na imovinu<br />
2. Sistemska smetnja: rajnski plodored: pšenica, krompir, repa, građevinsko<br />
zemljište!<br />
3. Porez na promet zemljišta: instrument pro<strong>ti</strong>v “pregrevanja tržišta”<br />
4. Porez na prihode ostvarene prodajom nepokretnos<strong>ti</strong><br />
5. Ograničavajući rokovi pro<strong>ti</strong>v špekulacija<br />
6. Pokretači natržištu<br />
• Kupovina + prodaja<br />
• Podizanje hipoteka<br />
• Prinudna prodaja<br />
• Razvodi braka<br />
• Sporovi oko nasleđa<br />
• Nega starih lica<br />
• Bilansiranje
1.2 Uloga države u proceni vrednos<strong>ti</strong><br />
nepokretnos<strong>ti</strong><br />
• Država obezbeđuje imovinu i za to dobija porez, porez<br />
na imovinu koji mora da koncipira pravedno.<br />
• Usmeravanje obima tržišta (npr. porez na promet<br />
zemljišta)<br />
• Transparentnost pro<strong>ti</strong>v skrivenih novčanih transakcija<br />
• § pro<strong>ti</strong>v poreske evazije<br />
• § pro<strong>ti</strong>v pranja novca
1.3 Od slobodne procene do stručne<br />
procene<br />
(Stručna procena u smislu anali<strong>ti</strong>čke obrade)<br />
• Slobodna procena zahteva poznavanje tržišne situacije (potražnja<br />
određuje cenu)<br />
• Slobodna procena sastoji se iz iskustva i odgovornos<strong>ti</strong><br />
• Iskustvo se s<strong>ti</strong>če najpre u oblas<strong>ti</strong> stvarnih vrednos<strong>ti</strong>, pošto je broj<br />
slučajeva veći<br />
• Od slobodne procene preko klasifikacije do stručne procene<br />
• Klasifikacija zahteva definicije (npr. neuređeno građev. zemljište,<br />
uređeno građevinsko zemljište …)<br />
• Tržište zahteva brojeve kupoprodaja, anali<strong>ti</strong>ka zahteva brojeve<br />
kupoprodaja i datu sta<strong>ti</strong>s<strong>ti</strong>ku<br />
• Moderna procena koris<strong>ti</strong> pozadinske informacije kao što su zbirka<br />
kupoprodajnih cena, zbirka zakupnina, indeks troškova izgradnje,<br />
kamate za nepokretnos<strong>ti</strong>
14 1.4 Osnove procene vrednos<strong>ti</strong><br />
• Procenu vrednos<strong>ti</strong> treba bazira<strong>ti</strong> na opš<strong>ti</strong>m vrednosnim<br />
okolnos<strong>ti</strong>ma na tržištu nepokretnos<strong>ti</strong> sa efek<strong>ti</strong>vnim<br />
datumom procene vrednos<strong>ti</strong> i stanju nepokretnos<strong>ti</strong> sa<br />
efek<strong>ti</strong>vnim datumom stanja kvaliteta.<br />
• Efek<strong>ti</strong>vni i datum procene predstavlja dt onaj jtrenutak tkna kji koji<br />
se procena vrednos<strong>ti</strong> odnosi<br />
• Efek<strong>ti</strong>vni datum stanja kvaliteta predstavlja ona trenutak<br />
na koji se odnosi stanje nepokretnos<strong>ti</strong> merodavno za<br />
procenu vrednos<strong>ti</strong>
U karakteris<strong>ti</strong>ke nepokretnos<strong>ti</strong> spadaju pre svega<br />
1) lokacijske karakteris<strong>ti</strong>ke,<br />
2) stepen razvoja,<br />
3) način i merilo namene za izgradnju ili druge<br />
namene,<br />
4) prava i tere<strong>ti</strong> koji u<strong>ti</strong>ču na vrednost,<br />
5) stanje u odnosu na naknade i takse,<br />
6) i ostale karakteris<strong>ti</strong>ke<br />
7) isključivanje j neuobičajenih ih i ličnih ih okolnos<strong>ti</strong>
2. Definicije<br />
2.1 Tržišna vrednost (Evropska Unija)<br />
2.2 Market Value (SAD – Međunarodni standardi procene)<br />
2.3 Prometna vrednost (Nemački građevinski zakonik)<br />
2.4 Tržišna vrednost (TEGOVA)<br />
2.5 Uobičajena vrednost<br />
2.6 Bilansna vrednost<br />
2.7 Jedinstvena vrednost<br />
2.8 Open Market Value<br />
2.9 Vrednost pri prinudnoj prodaji<br />
210 2.10 <strong>Procena</strong> naslanjajući senatržište(Švajcarski propisi za<br />
bilansiranja)
Šta razlikuje definicije?<br />
Definicije ne predstavljaju egzaktnu nauku,<br />
one predstavljaju j koncepte. Te koncepte<br />
koncipiraju pojedinci, preduzeća ili država.<br />
Vrednost čini predstavu i interpretaciju<br />
parametara od strane kupaca i prodavaca.<br />
Ti parametri mogu bi<strong>ti</strong> veoma različi<strong>ti</strong>.
3.0 Metode procene<br />
3.1 Utvrđivanje kompara<strong>ti</strong>vne vrednos<strong>ti</strong><br />
• U postupku kompara<strong>ti</strong>vne vrednos<strong>ti</strong> utvrđuje đ se<br />
kompara<strong>ti</strong>vna vrednost iz dovoljnog broja<br />
uporedivih cena. Za izvođenje uporedivih cena<br />
treba koris<strong>ti</strong><strong>ti</strong> kupoprodajne cene takvih<br />
nepokretnos<strong>ti</strong> koje poseduju dovoljan broj<br />
istovetnih karakteris<strong>ti</strong>ka kao nepokretnost čiju<br />
vrednost treba proceni<strong>ti</strong>.<br />
• Ako u području u kom se nepokretnost nalazi ne<br />
postoji dovoljan broj uporedivih cena, mogu se<br />
koris<strong>ti</strong><strong>ti</strong> i uporedive cene iz drugih kompara<strong>ti</strong>vnih<br />
područja.
32Utvrđivanje 3.2 vrednos<strong>ti</strong> zemljišta<br />
• Vrednost zemljišta prevashodno treba utvrdi<strong>ti</strong> u<br />
postupku kompara<strong>ti</strong>vne vrednos<strong>ti</strong>, bez uzimanja<br />
u obzir postojećih izgrađenih objekata.<br />
• Pri tome se vrednost zemljišta može utvrdi<strong>ti</strong> i na<br />
osnovu adekvatnih orijentacionih vrednos<strong>ti</strong><br />
zemljišta. Orijentacione vrednos<strong>ti</strong> zemljišta<br />
pogodne su kada se karakteris<strong>ti</strong>ke referentne<br />
parcele orijentacione vrednos<strong>ti</strong> u dovoljnoj meri<br />
poklapaju sa karakteris<strong>ti</strong>kama zemljišta čiju<br />
vrednost treba proceni<strong>ti</strong>.
33Utvrđivanje 3.3 vrednos<strong>ti</strong> prihoda<br />
• U postupku kapitalizacije prihoda utvrđuje se<br />
vrednost prihoda na osnovu održivo ostvarivih,<br />
tržišno uobičajenih prihoda (najamnine,<br />
zakupnine).<br />
• Bruto prihod čini zbir prihoda koji se tržišno<br />
uobičajeno mogu ostvari<strong>ti</strong> uz propisno<br />
održavanje i upravljanje i dopuštenu namenu.<br />
• Neto prihod čini godišnji bruto prihod umanjen<br />
za opera<strong>ti</strong>vne troškove.
3.4 Utvrđivanje stvarne vrednos<strong>ti</strong><br />
• Stvarna vrednost obračunava se iz zbira vrednos<strong>ti</strong><br />
zemljišta i vrednos<strong>ti</strong> na zemljištu postojećih građevinskih<br />
i spoljnih objekata.<br />
• Vrednost zemljišta utvrđuje đ se odvojeno prema<br />
postupku kompara<strong>ti</strong>vne vrednos<strong>ti</strong>.<br />
• Vrednost građevinskog objekta prois<strong>ti</strong>če postče iz<br />
- troškova izgradnje<br />
- uz sporedne građevinske troškove u trenutku<br />
izgradnje<br />
- eventualno pomnoženo sa regionalnim faktorima i<br />
umanjeno za amor<strong>ti</strong>zaciju (linearno, Ros)<br />
• Vrednost spoljnih objekata utvrđuje se shodno tekućoj<br />
vrednos<strong>ti</strong>.<br />
• Privremena stvarna vrednost utvrđena iz zbira<br />
pojedinačnih vrednos<strong>ti</strong> prilagođava se pomoću dodataka<br />
i odbitaka (faktori prilagođavanja tržištu).
4.0 Baza podataka za procenu<br />
Što je bolja baza podataka – to je bolja procena<br />
41 4.1 Zbirka kupoprodajnih cena<br />
• U <strong>Evropi</strong> postoje veoma različite zbirke kupoprodajnih<br />
cena, privatne i javne. U nekim zemljama njihov sadržaj<br />
je zakonski normiran. Zbog toga one, među<strong>ti</strong>m, još uvek<br />
nisu uporedive. Banke imaju različite odrednice; još uvek<br />
se ne može govori<strong>ti</strong> o evropskoj, jedinstvenoj obradi.<br />
• Mogu se, među<strong>ti</strong>m, razlikova<strong>ti</strong> dve vrste:<br />
- zbirka sirovih podataka<br />
- analizirane kupoprodajne cene
42 4.2 Orijentacione vrednos<strong>ti</strong> zemljišta<br />
• Orijentacione i vrednos<strong>ti</strong> zemljišta u Nemačkoj<br />
bazirane su na analiziranim kupoprodajnim<br />
cenama ili su izvedene iz deduk<strong>ti</strong>vnih<br />
<strong>postupaka</strong>.<br />
• Po svojoj funkciji su otprilike uporedive sa<br />
orijentacionim vrednos<strong>ti</strong>ma „masovne procene“<br />
potekle iz SAD koja se u <strong>Evropi</strong> primenjuje u<br />
Švedskoj ili Holandiji.<br />
Onasetakođe bazira na analiziranim<br />
kupoprodajnim cenama i procenitelju pruža<br />
orijentaciju.<br />
j
43 4.3 Indeksni nizovi<br />
• Javno dostupni indeksni i nizovi i prate se i<br />
eviden<strong>ti</strong>raju od strane naučnih ili državnih<br />
ins<strong>ti</strong>tuta za svaku zemlju. Oni predstavljaju<br />
značajnu osnovu za sigurnost ugovaranja u<br />
zemlji. Od mnoštva takvih indeksnih nizova za<br />
procenu vrednos<strong>ti</strong> nepokretnos<strong>ti</strong> značajni su:<br />
§ Cene zemljišta<br />
§ Cene stanova u vlasništvu<br />
§ Cene jednoporodičnih kuća
44Koeficijen<strong>ti</strong> 4.4 preračunavanja<br />
• Vrednosne razlike između nepokretnos<strong>ti</strong>,<br />
pre svega u pogledu različitog merila<br />
korišćenja u građevinske svrhe ili površine<br />
parcele ili dubine parcele, treba učini<strong>ti</strong><br />
uporedivim pomoću koeficijenata<br />
preračunavanja.
4.5 Kompara<strong>ti</strong>vni faktori za izgrađeno<br />
zemljište<br />
• Poravnanje između različi<strong>ti</strong>h stepena<br />
izgrađenos<strong>ti</strong> vrši se preko faktora prinosa i<br />
preko faktora građevinskih objekata. Oni<br />
se baziraju na prosečnom prinosu odn. na<br />
prosečnoj izgrađenos<strong>ti</strong>.
4.6 Faktori prilagođavanja tržištu i<br />
kamatne stope za nepokretnos<strong>ti</strong><br />
• Sa faktorima prilagođavanja tržištu i kamatnim stopama za<br />
nepokretnos<strong>ti</strong> obuhvataju se opšte vrednosne okolnos<strong>ti</strong> na<br />
tržištu nepokretnos<strong>ti</strong>. Faktori prilagođavanja tržištu su pre<br />
svega<br />
§ faktori za prilagođavanje stvarne vrednos<strong>ti</strong><br />
§ faktori za prilagođavanje finansijsko-matema<strong>ti</strong>čki<br />
obračuna<strong>ti</strong>h vrednos<strong>ti</strong> naslednih prava gradnje ili<br />
zemljišta sa po osnovu naslednog prava izgrađenim<br />
objektom (faktor naslednog prava ili faktor zemljišta<br />
sa objektom naslednog prava).
5.0 U <strong>Evropi</strong> primenjeni postupci i<br />
metode<br />
51 5.1 Tžiš Tržišno uobičajeni i postupci i metode u<br />
<strong>Evropi</strong><br />
U <strong>Evropi</strong> primenjeni postupci i metode su raznovrsni, pošto stručnjaci<br />
za procene dolaze do individualnih rezultata i pošto je rezultat uvek<br />
u velikoj meri pod u<strong>ti</strong>cajem “slobodne procene”. Samo u zemljama u<br />
kojima postoji zakonska kodifikacija <strong>postupaka</strong> (npr. Nemačka,<br />
Austrija, Holandija) su metode i njihovi rezulta<strong>ti</strong> u većoj meri<br />
uporedivi i sigurniji.<br />
5.2 Karakteris<strong>ti</strong>ke <strong>postupaka</strong> (metoda)<br />
p p ( )<br />
procene
60 6.0 Strukture procene u <strong>Evropi</strong><br />
Strukture u kojima deluju stručnjaci za<br />
procene u <strong>Evropi</strong> veoma su različite.<br />
• Državne ins<strong>ti</strong>tucije<br />
ij<br />
o<br />
o<br />
o<br />
poreske e uprave<br />
opš<strong>ti</strong>ne<br />
poslovnice veća veštaka
6.0 Strukture procene u <strong>Evropi</strong><br />
• Poslovni sektor<br />
o<br />
banke i štedionice<br />
o inves<strong>ti</strong>tori<br />
o<br />
fondovi<br />
• Privatni veštaci<br />
o javno imenovani i zakle<strong>ti</strong> veštaci (Indust. i trgov. komora)<br />
o javno imenovani inženjeri geodezije<br />
o ser<strong>ti</strong>fikovani procenitelji prema ISO 90014 / ISO 17024 /<br />
EN 45013<br />
o samoprozvani procenitelji
7.0 TEGOVA<br />
• TEGOVA osnovana je 80-<strong>ti</strong>h godina pod veselim<br />
nazivom TEGOVOVA. Odobravanje sve većeg<br />
stepena zbližavanja Evrope povezali su se<br />
predstavnici najrazliči<strong>ti</strong>jih udruženja (BDVI, BVS,<br />
BDGS, DMV i dr.).<br />
• Ubrzo se ispostavilo da se shvatanja u<br />
Engleskoj (više rukovođena tržištem) i na<br />
kon<strong>ti</strong>nentu (rukovođena ins<strong>ti</strong>tucijama) teško<br />
mogu podves<strong>ti</strong> pod zajednički imenitelj. it
70 7.0 TEGOVA<br />
• 2003. god. pošlo je za rukom uspostavljanje j „Evropskog<br />
standarda procene“ koji se nastavio u „plavoj knjizi“.<br />
• Dalji evropski razvoj u ovom sektoru je težak, pošto<br />
procenu pra<strong>ti</strong> kapital. To se može tačno pra<strong>ti</strong><strong>ti</strong> prema<br />
talasastom razvoju kapitala.<br />
• Dragoceni rad TEGOVA zaslužuje potpunu podršku u<br />
svojim nastojanjima za uspostavljanje transparentnos<strong>ti</strong> u<br />
ovoj privrednoj grani, jer sigurna procena vrednos<strong>ti</strong><br />
nepokretnos<strong>ti</strong> predstavlja značajnu potporu privrednog<br />
rasta bez puko<strong>ti</strong>na.