×¤×× ×œ "גלובס" × ×™×¡×” לברר מתי המוסדיים ×™×™×›× ×¡×• לתחום השכרת ... - BDO זיו האפט

פאנל ״גלובס״לברר מתילתחוםהשכרת הדירותייכנסוניסההמוסדייםאוריחודי,‏״מדיניות״,‏עמ׳‏^יברת₪^rrn wrqnnrrj Wfה־^^^|‏^^270 אלףועלניסהלברר:‏מתחםמגורים״היינונכנסיםלשוקהשכירותבצורהמאסיבית״משקי בית הצטרפו בתוך שניםלמעגלהשוכרים;‏ באוצר ובמשרד השיכוןמזכירים בכל הזדמנות את זרם המשקיעים אזרחים שקונים עודועוד דירותפי כלההערכות,‏ שכר הדירה רק החל בתיקוןכלפיאיך בשוק כל כך מניב ומבטיח מסתובבים רק שחקנים קטניםלהשכרהבפלורידה.‏משבר הנדל״ן הגדולהיכהפחותבענףההשכרותלהשכרה;‏מעלה;שולחןעגול שלגלובסוחדיווריצילום:‏רויטרס^■■■■כליסכימובארץלוקהבגללפרטיים.‏ מאזשתחוםכברהדיור להשכרהשנים ארוכות,‏שהוא מוחזק בידי משקיעיםהמשברהפיננסי ב־ 2008הפיקדונות בבנקים והבורסה נהיו פחותאטרקטיביים,‏ הפךהנדל״ןליעד השקעהמועדף שמשך משקיעים פרטייםלנדל״ןהגדילפחותאתמ־ %23%2מספרם.‏ ב־ ‎2009‎היוו משקיעיםמשוקרוכשיבלבד ב־ 2002השליטההמוחלטת שלבשוק ההשכרהלמגורים,‏כאשרלאהדירותכולולעומתהמשקיעיםאינהמאפשרתהפרטייםהסדרהשלו,‏ מעכבת שכירויותלטווח ארוך,‏מקשה על פיקוח גובה שכר הדירה וגורמתלהיצעלהיות בלתי יציב.‏uiwd17118mלאקיים"‏התכנסושוק ההון של ׳גלובס/‏ בוועידת אם ואיךאקדמיה כדי לברר ואנשי אנשינדל״ן אפשרלרתום הון ציבורילהשקעותבנדל״ןבהשכרה.‏למגורים משהבהנחיית המוצא שלהדיון,‏ נקודת וסקירהבארץ שוק יציב הייתה העדר יכטמן,‏ מהמשתתפים מדועלדעתונכשלואחד של כל היוזמות והחוקים שחוקקו עד כה בתחום זה ומהישלעשות כדי לפתח שוק שכירות ממוסד.‏על פי נתוני הלשכה המרכזיתלסטטיסטיקהשכר מדדהדירהעלהבחוזיםבמצטבר מאז2008ל־ %42העלייהחדשים העלייה אף מגיעהמורגשת בכלחלקי הארץובמיוחד באזור גוש דן והמרכז.‏ על פי ניתוחיהלמ״ס ומשרד השיכון,‏ העלייה הרצופה היארקתחילתה של מגמה.‏בשניםהאחרונותעלהבהדרגההדירה במשק.‏ ב־ 1995 שיעורהיה ואילו במפקד האחרוןירד שיעורם באוכולסיהל־%66739270 אלףלזכור צריךבית משקישהצעדיםכנגד רוכשילהשפיעושיעורןהדירות יורדפתרונותלוונטית יותר.‏בעליהצטרפולמעגלשננקטומספרהדירותשוכרישנערך ב־ 2008לפי נתון זהבשנהדירותלהשקעהמתחיליםשלוהולך.‏ השאלה כיצדדיור להשכרהמעולם לא‏"שול הדיור להשכרההשוכרים.‏האחרונההדירותלהשקעה מכללניתן לקדםהייתהפשוט לא ליים בארץ״

7Pסמנכ״להתאחדות הקבלנים:‏״במצב השוק היוםקבלןיכול למכור אתכל הדירות שלו עוד עלהנייר,‏ תה תמיד ינצחכלכוללאפשרות אחרת,‏השכירות״ראשתחום השקעותנדל״ןבהראל‏"השכירותסולידי שלאביטוחהיאחיופיננסים:‏שוקאתהמחזוריות המאפיינתהנדלץ.‏ אתמוסדר,‏ היהאם היהמתאיםלנו"‏אוניברסיטת‏"ליצור ייעודלקרקע:‏שזה יהיהולעדכןאתהקיימות לפיהחדש הזה"‏תלהשכרהחדשאביב:‏בלבד,‏לנצחהתב״עותייעודההייעודמנהל‏"שוקשותףהאפ\:‏זיו ב-‏ הדירות למגוריםמייצבגורם הוא בארץ הפיננסי.‏ זובשוק שבמשברהסיבה במצבלא היינו האחרון הברית"‏ארצות של %0של תעלומה כילפי הנתוניםשלנו אין מחסורפתח ואמר ערןניצן,סמנכ״ל התאחדות נרל״ן כמו שקורה בארצות הברית.‏ אבלבלי שוק סולידי.‏ הוא לא חי אתהקבלניםומנהל אגף יזמותובנייה;‏ ״היינו רוצים מעורבות ממשלתית זה לאילך.‏ נכוןלהיום הנדל״ן כמו תחומים אחרים.‏ בארה״ב עיקר בדירותלהשכרה.‏ עוד נקודה למחשבה בנושאלהשתוותלמקומות אחריםבחו״ל שם מדובר זה פשוט לא כדאי,‏ התשואה נמוכה מאוד ונעה הנפילה במשבר הייתה בבתים בבעלות.‏ זה היא ששוק הדירותלמגורים בארץ הוא גורםהואלעודד חברות הממשלה היום מנסהלצנן את מחירי הדירות מייצב של השוק הפיננסי.זו הסיבה שבמשבראלטרנטיבה אמינה ובטוחה למגורים.‏ אבל סביב ה־ %3-0ואם היה היום דיורלהשכרה,‏ הביקושים היו האחרון לאהיינו במצב של ארצות הברית.‏אולי אנחנו עומדים היום בפנישינוי.לאחרונה חדשות שייכנסולתחום".‏הולכיםלשם.‏ צריך שוק ממוסד אבללתקופה צריך לקחת בחשבון שדיור להשכרהמוביל גםתיקנו את חוקעידוד השקעותהון וקיבלנו רוחהמוטו הגרמניארוכה יותר מ־ שנים.‏ חייבלהיות בטחון לכיוון הזה ואסורליצור יותרמידיי".‏גבית להגמשת קריטריונים בתחום.‏גם לדיירים אבל גםלמשקיעים אחרת זה לא יגאל רונאי,יו״ר ריט ״הקבלנים הם לאד״ר אפרת טולוקובסקי,‏ העומדת בראש״היום קל מאודלהגיעלמרכז השקעותליהנות מהטבות משמעותיות אם משכירים מכון כצמן גזיתגלובלנדל״ן באוניברסיטת יעבוד.‏ אם היה שוק שכירות מוסדר בארץ אין משקיעים לטווח ארוך,‏ הם חיים מפרויקטמפרויקטלתקופה של שנים.‏ זה נכון תל אביב:‏ ״תקופת השכרה של שנים קצרה לי ספק שהיינו נכנסיםאליו בצורה מאסיבית.‏ לפרויקט.‏ ערבוב בין הדבריםהללו ייצורקושי.‏ הגופיםהגדולים לא נמצאים בשוק הזהשבמצב שוקהנדל״ן של היוםיכולקבלן מדי.‏ חייביםלמצוא ידיים חזקות כמו ריטים זה תואם את היעדיםשלנו״.‏למכור את כל הדירות שלו עוד עלהנייר,‏ וזה או משקיעים מוסדייםואולי גם ללכתבכיוון רו״ח שחרזיו,‏ שותףמנהל ב־ ‎13‎זיו כי התשואות נמוכות.‏ הן נמוכות עד כדי כךתמיד ינצח כל מתווה אחר,‏ אבל ברגע שהשוק המודל הגרמני שבו הדיירים שגרים בפרויקט האפט:‏ ״יש היום די הרבה דירותלהשכרה.‏ שהגדלת מינוףתגדיל רק סיכוןולא תשואה.‏אבל בידיים פרטיות.‏ המשקיעים הפרטיים הריטים לא נמצאות במגוריםבגלל התשואותיירגע המצב שזה ישתנה.להערכתי זהיוכל גם לשכירות מחזיקים בעצמם בחלק מהקרן.‏להכשיר את הקרקעלגיוסים משוקההון״.‏ הפתרון הטוב ביותרלדעתי הואליצורייעוד מסתפקים במשהו שחברותגדולות לא יסתפקו ובגללשהניהול הרבה יותר מסובך.‏ הדברחדשלקרקע השכרהבלבד,‏ שזה יהיהייעודה בו.‏ במצב של היום אני לא רואה כניסה של הראשון שצריךלעשות זהליצור מנגנוניםד״רדניאל באראזמנהל מרכז פישמןוכלכליתירושליםלמימון יזמות ונדל״ן לנצח,‏ ולעדכן בו אתהתב״עותהקיימות״.‏ מוסדיים לשוק השכירות.כולם מדברים כל להשקעהבתחום״.‏באוניברסיטה העברית בירושלים:‏ ״הפתרון גדי בן חיים,‏ ראש תחום השקעות נדל׳׳ן הזמן על מצוקת דירות להשכרה אבל מצדבתחום זהיגיע מקרנותהנדל״ן)ריטים(‏ וחברות בהראל ביטוח ופיננסים:‏ ״שוק השכירות הוא שני התשואה על דירות בשוק אינה עולה.זו המשך בעמי49 הרעיוןהמעגליות10

המשך מעמיחנן מור,יו״רומנכ״ל״העלייהבקרוב.‏החברותשלהן כאן,‏במחירידיור להשכרה זההגדולותקבוצת חנן מור:‏השכירות תגיע גם היאאחרהפתרונות.‏צריכותלהשקיע את הכסףבפתרונותהללוולאבחו״ל.‏ צריךשיהיהבעל בית אחד ומשרד אחד שיהיהלוהכוח לטפל בתחום הזה.ייעוד קרקע להשכרהזה בהחלט פתרון טוב ומה שצריך היום זה צוותבין תחומי של משרדי האוצר הפנים והשיכוןשיטפלו בנושא״.‏‏"בנדל״ןהיום °8/0עםמה־ °3/0מינוף.‏מניבלפניריט יררלקבל אפשרמינוף ו־ %21התשואותחייבותבשכירות זההיום.‏ של כדי עדתגדילאתכךרקשהגדלתאתהתשואה״לעלותנמוךמינוףהסיכון ולאתשואהכדילהבין איךהעיקריים שמונעיםלהרים אתלהערכתםלפרויקטכמובנדל״ומניבמתגברים על החסמיםמהגופיםהגדולים במשקהכפפהנשאלוגובההתשואהחבריהפאנל מההמינימאליתלכניסהמגורים להשכרהולכמה זמןפרויקטצריךלהישאר באותוהייעוד כדי שיהיה כדאי.‏התשובות לא היו רחוקות אחת מהשנייהוכולם הסכימו שדיור להשכרה חייבלהיותלטווח ארוך.לגבי התשואות אנשי שוק ההוןמבקשיםלהגיע לרמה שלהנדל״ן המניב,‏ בעודאנשי האקדמיה חושבים שדיבור על תשואהבמצב השוק של היום הוא בכלל לא רלוונטי.‏מור:‏קונה״התשואהאת הכסף.לגביחייבלהיותלפחותמשתנהוהכלתלוי10תקופתשניםהזמן איןבכמה אנישזה ספקואףלמעלהמזה״.‏רונאי:‏ ״התשואה חייבתלעלות היום.‏בנדל״ן המניב אפשר לקבל היום‎%8‎ לפנימכ־‎%3‎מינוף\״ %21חייבותלעלותעם מינוף.‏ זה יפה.‏לכיווןהזמן היא חייבתלהיותואפילויותר״.‏זיו:‏ ״צריך לקחתהמניב.לגבידוגמאבשוק והכי דומה.‏ מעונותומקבצי דיור.‏אורך החייםהתשואותתקופתארוכה 01, 25 02,01-52שנהזה מינימום הזמןאםהתשואההשכרהתרדכאשרלדעתיכדי לקבללא ייכנסשנהממהשפועל היוםסטודנטים,‏ דיור מוגןשל פרויקטיםכאלו20מ־‎%6‎מהמוםדייםלתחום״.‏בן חיים:״איןשוק מאורגןשנהתשואות סבירות.‏אחד אףבארץוזובעיה.‏אנחנו ניכנס אם יהיה שוק בטוח ומסודר.‏ אנחנולאיכוליםלהתחיל ללקט דירותולנהל אותן.‏מה בכלשקשורלטווח הזמןאלו חייביםלהיותפרויקטיםלטווח ארוך עםידיעה ברורה מהיקרה בסוף התקופה.‏ חייבים שוק עם ודאות,‏ מהשלא קיים היום.‏ בכל מה שנוגע לתשואה,‏ אםיהיהשוויון ביןאכנס בוודאייעוד20דיור להשכרהלנדל״ןלתחום״.‏קבועלהשכרההמניבטולוקובסקי:״זמן השכירות צריךלהיותארוך,‏ שנהלפחות.‏ ואני חוזרת שוב לייעודהקרקע הוא צריךלהיותלתמידלהשכרה״.‏באראז:״הדיון על התשואה הוא לא רלוונטי.‏היא צריכהלהיות מתואמת סיכון וכאן בארץ,‏אין לאף אחד מושג על התחום.לוועדתהשקעות איןכלי אמיתילהחליט.‏ אם היינומביאים משקיע זרלכאן שישקיע בתחום הזההוא אף פעם לא היהנכנם״.‏ניצן:‏ ״אני די אופטימי.‏ דיור להשכרהזותרבותדיור והיא צפויהלהתפתח כאן.‏כששוקהשכירותיעלה,‏ זהיתחיל לדברצריךלשכנע גם את הרמה הפוליטית.‏ צריךלדחוף את הציבורלפתרונותלהשכרה״.‏רות שרשלום,‏ רכזת צוותיועציםלמדיניותדיורבעיריית תל אביב:‏ ״אני לא רואה שוםבעיהלייעד קרקעלהשכרה.‏ אבל אסורליצורמובלעות וגטאות של דיור בר השגה.‏ הפתרוןהואלשלב.בעיריית תל אביב אנחנו מקדמיםעכשיו תוכניותלדיור בר השגה גם בהשכרה.‏תל אביבזו לא ישראל ואין טעם לסבסדמגורים בבעלות.‏ תל אביב לא צריכה לתתגם אל היזמים.‏מתנותלאנשים שאחר כך ימסחרו את ההטבה.‏המינהל מוכןלעשותפיילוט שללהשכרה אבל הבעיה שלנו היום היא שכלחטיבות הקרקע המתאימות מלאות פולשים״.‏בסיכום הדיוןBOTהסכימולמעשהכולםהשכירות חייבלעבור שינויישיתפתח וכדיולהשקיע בו.לגבי מהלקדםמהותי כדיששוקשגופיםגדולים ירצולהיכנסאת הדברים,‏ כאן כבר היומגוונות.‏ נציגסבורשהכוליתחילשצריךלעשות כדיהתאחדותהקבלניםמשכנוע שלתשובותלמשלהממשלהאביב:‏שחטיבותלדיור ברעיריית תל״הבעיה שלנו היאבכלפולשים.‏ ליצור מובלעותהשגה ותלבר דיור לתתצריכה לא שימסחרולעסוק בנושאולהקצותדיורלהשכרה.‏ נציגהאצבע אתמתאימותקרקע מלאותהשגה אותה"‏מקרה אסורוגטאות שלאביבמתנות למיקרקעלפרויקטים שלהאקדמיה,‏ באראז,‏ שםהמאשימה על התשואות הנמוכותוחוסר הכדאיותהכלכלית והוסיף שגם חוקיהגנת הדייר במדינת ישראל מהווים מכשוללא פשוטלהשכרה.‏למצואליישום בדרךסיבהפרויקטיםלדיורלהשקעהנציגי שוק ההון,‏ בן חיים ורונאי המשיכולדבר על הצורךלהסדיר את השוק כדישהגופיםהגדולים ימצאו סיבהלהשקיעבהם.‏ רו״חזיו חושבשלפני מיסוד תחוםהשכירותלמגוריםישלהשקיע מאמציםבדיור בר השגהשיכול גם הואלהיותשל שכירות.לדבריו ישנםשיכוליםלעבודלמשלולא בטוחאצל המוסדיים.‏אתהדבריםואמרבמתווהפתרונות בינייםכמו הרחבת בניינים קיימיםשהתשובה נמצאת בכללנציגהיזמים,‏ חנן מור,‏שההסדרהחשובה הןסיכםמור:‏ ״העלייהקבוצתחנןבמחירהשכירות תגיע בקרוב.‏החברות הגדולות צריכותלהשקיע את הכסף שלהןכאן,‏בפתרונותלבנייהלשכר דירה בארץ ולאלשכירות בחו״ל״‏"שוקדרךכמוהאוניברסיטהדיורריטיםשקורההברית.‏ממשלתיתזה פשוט לאזה לא ילך"‏מהבחינהלהשכרההעברית:‏יצמחוחברותנדל״ן,‏בארצותמעורבותאבל בלי כזה,‏בתהליך התכנונית והןהתחתונה,‏בשורה רחוקאותנו לא יעבוד,‏בהיבט המימון.‏מסקנות הדיוןמנקודתההתחלה.‏השכירות עדיין נשלט רובו ככולופרטיות ורובדירהמאשרלשכורהשאירושוקבידייםתושביישראל מעדיפים לקנותאותה,למרות ניצני שינויהמגמה שמראים הנתונים.‏ככל הנראה אנחנו לא צפויים לראות בקרובהסתערות של קרנות או גופים מוסדיים עלפרויקטיםלשכירות כי זה לא והםכלכלי,‏ימשיכולעשותחיל בתחום מחוץלגבולותישראל.‏צמיחה של התחום תגיע כשמחירייתחילו לעלות,‏ אםהקובעת כי עדיף לרכושאםהתפיסההחברתיתהשכירותדירה תשתנה אוהדבריעלה על סדר יומו שלהרגולטורשיחליט כי הגיע הזמןלהקצותלכיווןזה.‏ בינתיים,‏ נקודת האורבפיילוט שלהמינהלועיריית תלגם הואתלויבפולשים.‏משאביםנמצאתאביב.‏ אבל