שיוך דירות - החלטה 979 - BDO זיו האפט

שיוך דירות-‏ החלטה 979דורון שטיין,‏ רו"ח BDOזיו האפטאפריל,‏ 2012

---1. אבחנה2. העברת3. מכירת‏"דירת מגורים".‏בין ‏"מגרש"‏ ל נתפסת כמכירה.‏דירה לחברים דירה חייבת במס שבח על האגודה,‏ ומס רכישהאצל החברים ‏)כפוף לפטורים(.‏לערכיםהדירה ערך את מקבע היום מס לקיבוץ בן אין חבות מס.‏עכשוויים שיטות להפחתת שבח מקרקעין,‏ להקטנת נטלהמס.‏- טוב4. אירוע5. פותחושיוך דירות2 עמוד

זו במצגתהחלטה 979 של מנהל מקרקעי ישראלמוצגתההחלטה לרבותעדכונהבהחלטה 1155.ההחלטה עוסקת בקביעת הזכויותבישובים חקלאיים.‏מחליפה את החלטה 751.למגורים•••3 עמוד

שיוך דירות לפני ההחלטהחבר חדשבסךבקרקע.‏1566%‏)ותק עד שנה(-‏ תשלום דמי היווןמערך הקרקע למגורים בעד הזכויותחבר ותיק-‏ ייהנה מהנחהעד לשיעור מינימאלי של 11%.)751(של 2%המועד הקובע לשיוך הדירות 2/9/03.לכל שנת ותק,‏•••4 עמוד

החלטה 979 של מנהל מקרקעי ישראל979מאפשרת לחבר הקיבוץ לעגןבקרקע תמורת סכום השווה להקרקע ולקבל זכויות בנייה.‏בעת מכירההחבר-‏)רק מכירה בתמורהמהתמורה,‏ למינהלאת3.75%33%.)29.25%חבר חדש,‏ שלא היה חברלשיוך דירה בכפוף לתשלוםאפשרות דחיית התשלום.‏שינוי היום הקובעביום33%לתאריך 27/3/07.זכויותיומשוויכספית(,‏ ישלם‏)השלמה שלזכאיהקובע,‏ ללאמראש,‏ ••••5 עמוד

השטח המיועד למגוריםחלקת המגורים ‏)מספר המגרשים לצורך שיוךהדירות(‏ תיקבע לפי מספר בתי אב ביום הקובע אוהנחלות המוקצות לקיבוץכפול 2.33.יש לשים לב להשפעת ההבדל ביום הקובע עלגודל הקרקע למגורים.‏מחוץ לחלקת המגורים לא ניתן לשייך קרקעותלחברים.‏•••6 עמוד

•לחברים החדשים,‏ מעברלהחלטה 979תיתכן •.979•פגיעהבחבריםהותיקיםבמעברכדאי.‏להחלטהקיבוצים אשר החליטו באסיפה הכללית על שיוךדירות על פי החלטה יצטרכו לדאוג לחבריםהותיקים לכך שלא יצטרכו לשלם מעבר למה שהיונדרשים לשלם לפי החלטה ‏)התחייבות שלהקיבוץ ולא של ממ"י(.‏751,751•עמודמעבר מהחלטה 751ל-‏‎979‎קיבוצים אשר החלו בתהליך לפייוכלו לבחור האם להמשיך במתווהלחדש.‏7517החלטהזה או לעבור

עיקרי תנאי הכניסה להסדרהסדרת כל חובות הקיבוץ למינהל מקרקעי ישראלבנוגע לשטח המדובר.‏תשלום דמי חכירהשל חלקת המגורים.‏כי התחייבותבשיעור 3.75%לתמ"א 35.מערך הקרקעמספר יחידות הדיור יהיה בהתאם•••8 עמוד

ההשלכות המהותיותישנה השלכהחלקת המגוריםלהעברת היום הקובע,‏לקיבוצים שקלטו משפחות.‏הגדלת•751הבדל בין החלטות ‏)טובה לחבריםל-‏‎979‎ שמשפרת את מצב החדשים.‏הותיקים(‏•9 עמוד

מימון דירה למגורים - הקשיים1. כל2. בנקעוד אין בעלות,‏ אין משכנתא.‏למשכנתאות חייב,‏ על פי חוק,‏ בבטוחה שהיא ‏"זכותבמקרקעין".‏מוכנים לתת הלוואות עיסקיות,‏ עם בטוחותחליפיות,‏ אך לא משכנתא.‏דורש שהקיבוץ יהיה צד להסכם הלוואה.‏ הקיבוץמסכים ‏"שלא להפריע"‏ בפינוי חברים אשר אינם עומדיםבהחזר חוב.‏3. הבנקים4. הבנק10 עמוד

מימון באמצעות תאגיד מקרקעיןמצב קייםועד מקומי קיבוץ עתיד חבריםאחזקותמפעל א'‏מפעל ב'‏מפעל ג'‏תיירותבמצב הקיים. אין דמי שכירות בכללאוב.‏ יש דמי שכירות לקיבוץחקלאות:א .:11 עמוד

מימון באמצעות תאגיד מקרקעין - המשךועד מקומי קיבוץ עתיד חבריםתאגיד נדל"ןאחזקות‏)ניהול(‏דמי שכירותמפעל א'‏‏)פעילות(‏תיירות‏)פעילות(‏דמי שכירותחקלאות‏)פעילות(‏מפעל ב'‏מפעל ג'‏12 עמוד

מימון באמצעות תאגיד מקרקעין - המשך: מה השתנה••••••הקמת תאגיד נדל"ן.‏זרם דמי שכירות מהוות הכנסה בתאגיד.‏התאגיד יכול לגייס חוב או להנפיק.‏כספי הגיוס הינם מנוף להקמת מבנים ופיתוח נדל"ן.‏המפעלים והתאגידים מחוייבים במיסי ועד מקומי ‏)ישיר(.‏שאלת החקלאות והתיאגוד של תאגיד הנדל"ן בהתאםלאופי הקיבוץ.‏זיקה לקרקע לעומת איגוח של תזרים מזומנים.‏-•13 עמוד

תודה רבה,‏נייד,‏דורון שטיין,‏054-8182710, אי מייל:רו"חdorons@bdo.co.il