부동산 파트너 2020년 6월호

Vol. 7 

Issue 

신종 코로나 바이러스 

“미국 부동산도 감염시켰다” 

House Market 

텍사스 하우스 마켓은 낙관적 전망 

Commercial Market 

DHL 포트워스 북부에 ‘대형 물류 창고’ 건설 

Mortgage 

모기지 부실률, 

금융위기 수준 넘어설 것으로 전망

월간 텍사스 

2020 JUN 

6 

CONTENTS 

08 

30 

32 

34 

38 

42 

에이전시(Agency)란? 

존 리 

Taking Advantage of the Government System 

데이빗 김 

포스트 코로나(Post Corona)를 준비하세요! 

사이먼 윤 

리스팅 에이전트가 왜 중요할까? 

케빈 박 

집을 비우지 않고도 할 수 있는 

홈 업그레이드, 거라지 도어 

하워드 킴 

House Market 

텍사스 하우스 마켓 

낙관적 전망 

18 

Commercial Market 

DHL 포트워스 북부에 

‘대형 물류 창고’ 건설 


“미국 부동산도 감염시켰다” 

12 

22 

Mortgage 


금융위기 수준 넘어설 것으로 전망 

26 

Economy 

텍사스 석유산업에서 

실업률 상승, 저유가 여파 

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보유하며 발행인의 사전 허가없이 이 책에 실린 모든 자료 및 디자인은 

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부동산 파트너/머니트렌드 

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부동산 파트너/머니트렌드 

2020년 6월호 통권 7호 

2019년 12월 1일 창간 

DK Media Group 

2356 Glenda Ln. P.O.BOX 59975. 

Dallas, TX 75229 

T.972-620-6296 

· 발행인 : 대표 스캇 김 

사장 김민정 

· 마케팅 : 소피아 윤, 방성미 

· 디자인 : 허종문, 케이트 박 

· 기 자 : 박은영, 김현정 

· 행 정 : 장 미

부동산 전망 

회복 전망 엇갈려 


“ 미국 부동산도 감염시켰다.” 

코로나19로 상업용 부동산 

침체 위험 증가 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 미국 

상업용 부동산시장의 침체 위험이 증가하고 있다는 경고 

가 나왔다. 전문가들은 ‘미국 상업용 부동산 시장 현황 및 

시사점’ 보고서에서 “코로나19 확산이 기업이익을 더욱 위 

축시킬 경우 상업용 부동산시장 정체는 더욱 장기화할 것” 

이라고 예상했다. 

미국 상업용 부동산은 지난 2016년 이후 가격 상승률이 

연평균 2% 수준에 그치며 수익률이 하락 추세를 보인다. 

기업이익이 정체하며 수익이 부진한 탓이다. 미국 상업용 

부동산 시장에서 기업이익 증가율은 부동산 가격 증가율 

을 약 3분기 선행한다. 

글로벌 금융위기 이후 빠른 회복세를 보이던 미국 세후 

기업이익은 2012년 이후 연간 약 1조7천억달러~1조8천억 

달러 사이에서 정체되고 있다. 문제는 미국 상장기업의 올 

해 업황 전망이 지난해 상반기 이후 중소기업을 중심으로 

악화하는 가운데 코로나19 확산까지 겹쳤다는 점이다. 미 

국 S&P500지수와 러셀2000지수 편입 기업의 올해 예상 

주당 순이익(EPS)이 최근 하락 추세를 보인다. 특히 중소 

기업 위주의 러셀2000 지수 편입 기업의 EPS가 더욱더 빠 

르게 하락했다. 

필라델피아 연준의 경제전망 전문가 설문조사에서도 올 

해 기업이익 전망이 지난해 1분기 조사 때는 약 2조2천억 

달러였는데 지난해 4분기에는 1조9천억달러로 낮아졌다. 

여기에 코로나19 확산으로 기업실적이 크게 악화하면 상 

업용 부동산에서 발생하는 현금흐름이 악화하며 상업용 

부동산 대출 연체율이 빠르게 증가할 위험이 있다는 지적 

이 나온다. 

상업용 부동산 대출 연체율은 1990년~1991년 불황기에 

는 10% 이상, 글로벌 금융위기 시에는 9%에 가까운 수준 

으로 상승했다. 경기하강이 본격화될 경우 연체율도 빠르 

게 증가할 수 있다. 

5월 들어 상업 부동산 소유자 중 모기지 원리금을 제때 

08 JUNE 2020

갚지 못하는 비율이 점 

점 커지고 있는 것으로 

나타났다. 

5월 19일 월스트리트 

저널(WSJ)은 “호텔이나 

소매업 부동산과 달리 사무 

용 건물이나 임대 아파트 등은 기 

코로나19 확산이 

기업이익을 더욱 

위축시킬 경우 상업용 

부동산시장 정체는 

더욱 장기화할 것 

이라고 예상했다. 

해지면 임대 규모는 줄어들 것으로 보인다. 영업 악화와 더 

불어 원격 근무 체제가 자리 잡게 되면 사무실 수요가 약해 

질 수밖에 없기 때문이다. 

코어넷 글로벌이 지난 4월 말 상업용 부동산 이용자들을 

대상으로 실시한 설문조사에서 응답자의 69%는 원격 근무 

를 고려해 사무실을 덜 이용할 것이라고 말했다. 이는 3월의 

51%에서 20%포인트 가까이 급증한 수치다. 

업들이 장기 임차하기 때문에 상대적으로 안전해 보였지 

만 경기침체가 깊어지면서 이제는 그렇지 않게 됐다”며 많 

은 상업용 부동산 소유주도 이미 상당히 어려운 상황이라 

고 전했다. 

금융정보 분석업체 트렙LLC에 따르면 지난 4월부터 5월 

중순까지 354곳의 사무용 건물과 아파트가 모기지 중 총 71 

억달러를 연체하기 시작한 것으로 나타났다. 

이는 모기지 채권에 포함된 대출만 고려한 수치다. 앞서 

2월과 3월까지 해당 수치가 42억달러였던 점을 고려하면 

안전자산으로 여겨지던 상업용 부동산도 코로나19 사태를 

피해갈 수 없었다는 뜻이다. 

중개업체 아비슨 영의 마이클 페이 자산정리팀 총괄은 

“이는 이제 시작일 뿐”이라며 6월과 7월에는 더 많은 임차 

인이 돈을 갚지 못할 것이고 이 때문에 올해와 내년 모기지 

디폴트(채무불이행) 비율이 증가하게 될 것이라고 전망했 

다. 월스트리트저널은 아직은 매물로 나온 부실 자산이 많 

주택 시장 전망은 다소 희망적… 

한편 주택 시장의 경우 4월에는 주택시장지수가 최악으 

로 폭락했으나 5월에는 시장 예상 이상으로 오르는 양상 

을 보였다. 

전미건설업협회(NAHB)와 웰스파고가 발표한 바에 따 

르면 5월 주택시장지수는 37로 블룸버그가 조사한 이코노 

미스트 전망치 35를 웃돌았다. 판매 및 수요 전망이 회복되 

면서 부동산 시장이 진정되고 있음을 시사했다. 지난 4월 

은 72에서 30으로 1985년 통계 작성 이후 전월 대비 최대폭 

인 42포인트 하락해 사상 최악을 기록했다. 주택시장지수 

는 50을 기준으로, 50을 웃돌면 사업환경이 좋다고 보는 주 

택건설업체가 많다는 뜻이다. NAHB의 수석 이코노미스트 

인 로버트 디에츠는 “저금리가 수요 버팀목에 기여하고 있 

다”고 발표 자료에서 진단했다. 미국의 많은 주와 지방 행 

정당국이 외출제한 명령을 해제하고 일시귀휴했던 근로자 

지는 않은데 시장 위축 속도가 빨라 많은 산업군이 정신을 

못 차리고 있기 때문이라고 진단했다. 

법무법인 모리슨&포스터의 마크 에델스타인 부동산그 

룹 책임자는 “매입자들은 반값에 부동산을 사고 싶어 하지 

만 판매자들은 여전히 9주 전 가격을 잊지 못하고 있다”며 

경기하강 속도가 너무 빨라 거래 자체가 잘 일어나지 않으 

면서 부동산 가격이 이미 얼마나 내려갔는지 제대로 파악 

하기 어렵다고 말했다. 

사무용 건물 분야에선 여전히 기업들이 임대료를 내고 

있지만 앞으로 임대 기간이 만료되고 경제 충격이 더 분명 

Monthly Real Estate Partner 09

코로나 19로 인해 

전반적으로 우울한 부동산 경기 전망에도 

집값 반등의 여지가 유지될 것이라는 

희망적인 전망도 제기됐다. 

성화에 대한 건설업자들의 확신이 이전보다 훨씬 낮았으 

며 특히 2012년 6월 이후 최저 수준인 것으로 조사됐다. 

지난해 3만 5000호 신규 주택 건설로 전국 최고의 주택 

들의 직장복귀가 진행되면서 이 같은 수요가 강해질 것 

으로 보인다고 분석했다. 

한편, 연방금융기관인 프레디맥의 데이터에 의하면, 

30년 고정 주택융자금리(평균)는 4월에 1971년 조사 개 

시 후의 최저수준으로 주택수요를 끌어올리고 있다. 

NAHB 주택시장지수 3개 항목인 단독주택 판매현황지 

수, 향후 6개월 판매전망지수, 구매예정고객지수 모두 5 

월에 상승했다고 블룸버그는 전했다. 또한 신축 주택의 

공급 부족으로 주택 시장의 회복은 다른 분야보다 빠르 

게 나타날 것이라고 전문가들은 예상하고 있다. 

전미 건설업자그룹의 딘 몬(Dean Mon) 회장은 “이전 

에 한 번도 겪어 보지 못한 코로나19 사태에 직면해 장 

기적인 시장 상황을 예견하기는 불가능한 일”이라면서 

도 “건설업계는 다른 업종보다는 노동자 해고 규모가 크 

지 않았다”고 회복 가능성을 점쳤다. 아울러 많은 주택 

시장에서 매물 공급 부족 상황이 지속되고 있어 경제 상 

황이 나아질 경우 주택 건설 부문 경기도 회복될 것으로 

기대하며 시기는 올해 4분기 혹은 내년 1분기가 될 것 

이라고 전망했다. 

그러나 모든 주택 건설업체가 낙관적인 전망을 내놓 

는 것은 아니다. 

4월 전미 주택건설협회 NAHB가 미 전역의 건설업 

체를 대상으로 한 조사에 따르면 신규 단독 주택 경기활 

시장 규모를 자랑한 DFW 지역 역시 올해 초까진 주택 

판매율과 건설율의 급증을 자신했지만 예기치 않은 코로 

나19 상황으로 큰 어려움에 직면한 상태다. 

코로나 19로 인해 전반적으로 우울한 부동산 경기 전 

망에도 집값 반등의 여지가 유지될 것이라는 희망적인 

전망도 제기됐다. 

코어로직의 프랭크 마텔(Frank Martell) 최고경영자는 

“코로나19 확산 방지를 위한 봉쇄 정책으로 경기 하락이 

심화되고 있긴 해도 주택 구매 활동을 되살릴 수 있는 기 

본적인 지지 요인이 있다”면서 “쉘터 인 플래이스 정책이 

전면 해제되면 현재 주택 구매 거래 유보 상태에 있는 밀 

레니엄 세대가 긍정적인 주택 구매 사이클을 이끌어 낼 

것”이라고 전망했다. 

부동산 온라인 중개업체 질로우(Zillow)도 “올해 남은 

기간 동안 미 전역의 집값이 2% 내지 3% 정도 하락하는 

상황은 피할 수 없을 것이고 당장 올 봄 동안 최대 60%까 

지 하락하다가 회복하기 시작할 것”이라는 부정적인 예 

측을 하면서도 10여년전의 경기후퇴기 때보다 주택 시 

장 기반이 훨씬 더 튼튼해졌음을 강조하며 “어려운 경 

제 위기 속에서도 부동산 시장의 수요와 공급 간의 거래 

가 대체적으로 안정세를 유지할 것”이라는 낙관적인 분 

석을 내놨다. 

부동산 파트너 편집팀 

10 JUNE 2020

I SSUE 부동산 

Real Estate News 

텍사스 하우스 마켓 

낙관적 전망 

House Market 

4월 주택 판매율 큰 폭 감소 

5, 6월 주택 거래 경기는 ‘낙관적’ 전망 나와 

미 전국과 마찬가지로 북텍사스의 4월 주택 판매율도 코 

로나19 여파에 따른 주택 수요의 위축으로인해 급감한 것 

으로 나타났다. 지난 4월 주택 구매율은 일년 전과 비교해 

17% 줄어들었으며 이는 지난 9년간 가장 큰 폭의 하락 수준 

인 동시에 코로나19 여파가 DFW 지역 주택 시장에 미친 영 

향을 입증한 첫 통계학적 수치인 것으로 알려졌다. 

올해 1분기 동안 주택 판매율은 작년 같은 기간보다 9% 

상승한 것으로 나타났지만 지난 4월 한달 간의 감소 상황이 

이러한 상승분을 무의미하게 만들었다는 분석이다. 

텍사스 A&M 대학(Texas A&M University)의 부동산 

센터(Real Estate Center)와 북텍사스 부동산 정보시스템 

(North Texas Real Estate Information Systems)의 관련 데 

이터에 따르면 올해 초 4개월 간 DFW 지역 부동산 중개업 

자를 통한 주택 거래 건수가 3만 900여건으로 지난해 같은 기 

간 보다 고작 1% 가량 증가한 수준이다. 이 같은 상황은 대부 

분 코로나19 초기인 2월 말에서 3월 사이에 구매 계약이 추진 

되던 주택 건수를 반영했기 때문인 것으로 풀이된다. 

그러나 주택 전문가들은 주택 판매 상황이 지난 4월의 

급감 상황보다는 더 악화되지 않을 것이란 기대 섞인 전망 

을 조심스럽게 내놨다. 

달라스 기반의 주택 분석기관 레지덴셜 스트레러지스 

(Residential Strategies)의 테드 윌슨(Ted Wilson) 전문가는 

“주 정부의 영업 재개 행령명령 발령 이후 5월 들어 주택 판 

매 건수가 증가하면서 코로나19 이전의 주간 판매 플랜으 

로 회복되고 있다”고 DFW 부동산 시장 상황을 진단하며 “ 

이러한 추세가 계속될 경우 6월엔 주택 거래 상황이 더 나 

아질 것”으로 내다봤다. 

지난 4월의 경우 주택 판매율 급감 외에도 계약이 진행되 

고 있는 주택 거래 건수가 일년 전보다 무려 22% 줄어들었 

으며 신규 단독 주택 매물은 무려 26% 감소해 총 주택 매물 

량도 13% 줄은 것으로 알려졌다. 

그럼에도 전문가들은 “당장 몇 주 내에 상황이 개선될 것 

으로 기대하긴 어렵겠지만 5월 들어 부동산 중개업체와 건 

설업자들의 긍정적인 보고가 이어지고 있고 새로 진입한 주 

택 매물도 증가하고 있으며 주택 구매자들의 발길도 다시 

돌아 오고 있다”고 긍정적인 전망을 제시했다. 

또 주택 판매율 감소에도 불구하고 북텍사스의 10여개 

카운티 지역의 중간 가격대 주택 거래 가격이 일년 전보다 

5% 더 높은 것으로 전해졌다. 

다만 파크 시티스(Park Cities)와 어빙(Irving)지역에선 

중간 가격대 주택 가격이 일년 전보다 각각 35%와 14% 

12 JUNE 2020

급락했으며 파크 시티스와 노스 달라스(North 

Dallas)의 고가 주택의 가격도 무려 40%와 43% 

의 급격한 하락세를 면치 못한 것으로 알려졌다. 

주택건설업계 “북텍사스 주택 거래 시장 

활기 회복” 예상 

5월 들어 텍사스주내 경제 재개가 단계적으로 확대되고 

있는 가운데 북텍사스의 주택 건설업계도 “코로나19 여파로 

급감했던 주택 거래가 다시 살아날 것”이라는 낙관적인 전 

망을 내놨다. 

코로나19 여파로 

급감했던 주택 거래가 

다시 살아날 것”이라는 

낙관적인 전망 


써 대면 거래가 아닌 화상 채팅 사이트 줌(Zoom) 

과 페이스타임(FaceTime)을 통한 화상 홈 투어 

판매 방식을 활용한 것으로 알려졌다. 

또한 ‘구매자의 요청으로 개별적인 모델 하우스 안 

내가 이뤄지고 있으며 모델 하우스 및 매물로 나온 주택 내 

부를 소독하는 작업도 필수로 이행하고 있다”고 강조했다. 

집값 상승세는 ‘둔화’ 

달라스”내년 3월까지 1.8% 하락할 것” 

코로나19 여파로 인해 북텍사스 등 미 전역의 집값 상승 

사우스레이크(Southlake)의 주택 건설사 블룸필드 홈스 

(Bloomfield Homes)의 돈 다익스트라(Don Dykstra) 회장은 

“최근 직장 또는 구직활동 등으로 인해 때문에 달라스 지역 

으로 이주해 오는 사람들이나 아파트 등과 같은 독립 공간을 

찾거나 생애 첫 주택 장만을 준비하는 젊은이 등 다양한 주택 

구매자들이 늘고 있는 추세”라고 전했다. 

아울러 “일부 구매자들은 누군가 살고 있는 집보다는 갓 

지은 신규 주택을 선호하는 경향이 강하며 특히 트레일러와 

같은 아웃도어 편의 시설이 잘 갖춰진 주택가가 인기가 있다” 

고 설명했다. 그러나 코로나19 위기 발생 이후 많은 주택 매 

매 계약이 취소되는 경우도 종종 발생하는 것으로 전해졌다. 

이에 대해 다익스트라 회장은 “이런 경우 실직 사태에 따른 

여파로 판단해 예약금을 소비자들에게 환불하는 정책을 실 

행하고 있다”고 밝히고 “점차 주택 구매 건수가 증가할 것으 

로 기대한다”고 말했다. 

이처럼 코로나19 대유행 초기 DFW 지역 건설업계 주택 

폭에 대한 전망은 대폭 하향 조정됐다. 

부동산 컨설팅업체 코어로직(CoreLogic)은 지난 1월 미 

전역의 올해 집값 상승폭이 5%를 상회할 것이라고 예상했 

지만 4개월이 지난 최근 코로나19 영향으로 향후 1년간 전 

국 집값 상승폭이 0.5%에 그칠 것이라는 전망을 내놨다. 달 

라스 등 DFW 지역의 집값도 내년 3월까지 1.8% 하락할 것 

으로 예상됐다. 

코어로직의 프랭크 노쎄프트(Frank Nothaft) 경제전문가 

는 “지난 3월 후반 두 주간 파악된 주택 구매율은 전년보다 

26% 감소했으며 이는 같은 달 중반 이후 나타난 주택 구매 

활동의 급감에 따른 것으로 지난 4월 집값 상승 둔화를 예측 

한 주택 가격 지수 전망과도 일치한다”고 분석했다. 

또 “올해 1분기 GDP 결과를 통해 지난 3월 미 전역이 경 

기 후퇴 상황에 진입했음을 확인할 수 있었고 실업 수당 신 

청 수도 기록적인 수준에 도달한 경제적 환경 요인들이 향후 

주택 시장 동향에 상당한 영향을 미칠 것”이라고 내다봤다. 

시장 경기가 저조했지만 지난 3월 중순경 주택 거래가 조금 

씩 진행된 것에 이어 텍사스의 경제 재개 조치 이후엔 주택 

거래 건수가 상당히 늘어나 많은 업체들이 예전의 주간 거래 

상황에 가깝게 회복세를 보이고 있는 것으로 알려졌다. 

주택 건설사 하이랜드 홈즈(Highland Homes)의 두웨인 

카레라(Duwayne Carrera) 판매 매니저는 지난 4월 셀리나 

(Celina) 지역에서 8채의 주택 거래를 성사시킨 것으로 전해 

졌다. 이같은 거래 건수는 월 평균 거래 성사 건수의 두 배로 



다만 코어로직은 “코로나19 위기 이전에 진행된 주택 

거래 동향 반영으로 인해 지난 3월 전국 집값은 4.5% 상 

승했으며 같은 기간 북텍사스 지역의 집값도 일년 전보 

다 2.68% 오른 것으로 추산된다”고 진단했다. 

반면 텍사스주내 대도시들 중 어스틴과 휴스턴 집값 

은 일년 전 보다 각각 5.21%와 4.34% 상승한 것으로 조 

사됐다. 하지만 코어로직의 분석에 따르면 휴스턴의 집 

값도 내년 오일 가격 하락전망과 코로나19 여파로 인해 

1.9% 하락할 것으로 예상된다. 

고가 주택 가격 … 중저가 주택 

주택가격분석기관 와이스 어낼러틱스(Weiss Analytics) 

연구에 따르면 코로나19 대유행 전 DFW 부동산 

시장에 매물을 내놓은 매도자 4명 중 1명이 주택 가격 

이 낮게 책정되도록 요구한 것으로 조사됐다. 

올해 초 60만달러가 넘는 주택 매물에서 시세 인하 

책정이 가장 많이 이뤄졌으며 더 비싼 가격의 주택을 

소유한 매도자의 3분의 1 이상도 매매 가능성을 높이기 

위해 주택 가격을 낮춘 것으로 알려졌다. 

반면 와이스의 미 전역 30개 대도시 주택 시장 분석 

에 따르면 중저가대 주택의 매도자들은 원하는 가격에 

매물을 내놓는 경향이 강한 것으로 집계됐다. 

이에따라 북텍사스 지역의 경우 신규 매물로 나온 주 

택 가격이 약 6% 하락했으며 전국적으로는 매도자들의 

요구로 주택 가격이 평균 7.7% 떨어진 것으로 나타났 

다. 해당 기관의 알란 와이스(Allan Weiss) 최고경영자 

는 “고가의 주택일수록 매물 가격 하락폭이 더 큰 상황 

에서 저가 가격대의 주택이 상대적으로 강세를 보이고 

있어 주목할만하다”고 진단했다. 

또 모기지 대출의 어려움으로 인해 주택 거래 수요 

가 감소하고 높은 가격대의 주택을 소유한 매도자들 

이 거래 가격을 가능한 한 많이 낮추게 된 것으로 분 

석했다. 

아울러 “향후 주택 거래 시장에 나올 새 매물들은 고 

용 회복을 위한 지역 경제 재개가 지속적으로 진행될 

것인지에 대한 불확실성에 직면할 수 있겠지만 주택 

가격이 현실화되고 사람들의 소득이 어느 정도 안정 

되어 대출이 가능한 상황이 될 경우 집 구매를 계획하 

고 있는 신규 매입자의 편에선 호재가 될 수 

있다”고 전망했다. 

주택 가격이 현실화되고 

사람들의 소득이 어느 정도 안정되어 

대출이 가능한 상황이 될 경우 

집 구매를 계획하고 있는 

신규 매입자의 편에선 

호재가 될 수 있다”고 전망했다. 

한편 주택 매물 가격이 낮게 책정된 비율 

이 가장 높은 도시는 34%의 뉴욕(New York) 

과 31%의 볼티모어(Baltimore), 30%의 LA 

이며 거래 가격 인하율이 가장 높은 도시는 

20% 하락한 피츠버그(Pittsburgh)와 똑같이 

10% 인하된 볼티모어와 샌 안토니오인 것으 

로 조사됐다. 

DFW 지역의 경우 주택 거래 가격이 일년 

전보다 무려 17% 가량 하락한 반면 올해 초 

4개월간 중간 가격대 주택 판매율은 일년 전 

보다 약 5% 상승했다. 

김현정 기자 

14 JUNE 2020



TEXAS COMMERCIAL 

MARKET 

DHL 포트워스 북부에 ‘대형 물류 창고’ 건설 

240만 sf. 규모의 DFW 최대 산업용 빌딩 시장 중 한 

곳인 포트워스 북부(North Fort Worth)지역에 100만 sf. 

규모의 물류 매장 개발사업 계획이 상당한 진척을 보이 

고 있는 것으로 나타났다. 

특히 독일의 대표적인 물류 유통업체 DHL Supply 

Chain이 최근 얼라이언스 에어포트(Alliance Airport) 

인근에 건설 예정인 2개의 대형 물류 창고 건설 허가를 

포트워스 시에 제출했다. 

포트워스 시의 설명에 따르면 FM 156 부근에 들어설 

DHL Alliance 빌딩 두 동 D와 E가 110만여 sf.의 로지스 

틱스 공간을 갖추게 돼 이에 따른 시세 가치가 3600만여 

달러에 달할 것으로 알려졌다. 

DHL 관련 개발사업을 수 차례 진행 한 바 있는 ARCO 

National Construction 이 건설하게 될 해당 물류 창고 빌 

딩 개발사업은 DHL이 지난해 트랜스웨스턴 투자그룹 

(Transwestern Investment Group)에 매각한 두 개의 대 

FedEx “달라스 남부에 대규모 배송 센터 연다” 

세계적 특송회사 페덱스(FedEx)가 달라스 남부 지 

역에 대규모 배송 센터를 오는 11월까지 열 예정인 것 

으로 전해졌다. 

페덱스 발표에 따르면 새 배송 센터는 인터스테이 

트 20(I-20) 인근에 위치한 상업용부동산 개발업체 트 

라멜 크로우(Trammell Crow)의 시더데일 배송 센터 

내 75만여sf.를 임대해 문을 열게 될 것으로 알려졌다. 

이와관련해 트라멜 크로우 관계자는 “페덱스 그라 

운드의 시더데일 센터 임대 결정에 기대가 크다”고 밝 

혔다. 

특히 “이같은 임대 결정이 달라스 카운티 남부 지역 

에서 페덱스의 입지가 더 확고해지도록 작용할 뿐만 

아니라 경제전문지 포춘(Fortune)이 선정한 500대 기 

업들 중 인터스테이트 20 지역에 사업장을 두는 기업 

들이 지난 10년간 엄청나게 늘어난 양상과 함께 우수 

형 물류 창고가 위치한 구역에 세워질 예정이다. 

포트워스가 포함된 북텍사스 지역은 물류 창고와 산 

업용 건설 시장이 미주에서 가장 빠른 성장세를 보이고 

있는 도시 중 한 곳으로 알려졌으며 진행중인 관련 개발 

사업 규모가 현재 2400만여 sf.에 이를 정도로 활발한 것 

으로 나타났다. 

한편 DHL은 노스 포트워스의 새 빌딩 건설 일정에 대 

해 아직 자세한 정보를 공개하지 않고 있다. 

18 JUNE 2020


한 물류 배송을 기반으로 하기 때문”이라며 페덱스의 입점 결정 

에대한 의미를 부여했다. 

페덱스 관계자는 “주요 고속도로 접근성과 소비자 배송 센터 

근접성 및 지역사회의 풍부한 인력풀을 통한 신규 직원 채용 용 

이라는 3가지 측면이 크게 고려돼 해당 배송 센터 임대를 결정한 

것”이라고 말했다. 

페덱스의 새 베송 센터 임대는 일일 패키지 양 증대를 비롯 페 

덱스 그라운드의 속도와 서비스 능력 향상을 위한 전국 네트워크 

확대의 필요에 따른 결정인 것으로 전해졌다. 

페덱스에 따르면 새롭게 들어서는 물류센터는 달라스 지역에 

서 운영되고 있는 일부 페덱스 사업장들을 보완하는 역할을 하게 

되며 이를 위해 대대적인 정규직과 시간제 일자리 채용이 이뤄질 

것으로 알려졌다. 

“플래이노 레가시에 17층 건물 들어선다” 

2022년 완공 목표 

플래이노 레가시 웨스트에 17층 높이의 또 하나의 고층 건물 

이 들어설 예정이다. 달라스에 기반을 둔 건설사 Gaedeke Group 

이 플래이노시에서 추진하는 타워 오피스 개발사업 공사를 올해 

안에 시작하기 위한 개발 계획을 마무리 지은 것으로 전해졌다. 

Gaedeke이 30억 달러를 투자해 진행중인 개발 사업은 레거시 

웨스트(Legacy West) 지역에 지난 2017년 1단계 개발 계획으로 

14층짜리 오피스 타워를 완공한 데 이어 최근 두 번째 타워 오피 

스 개발사업 계획이 최종 마무리됨에 따라 새로운 프로젝트가 진 

행될 예정이다. 

올해 안에 건설에 들어갈 새로운 고층 오피스 개발사업은 레거 

시 드라이브(Legacy Drive)와 달라스 노스 톨웨이(Dallas North 

Tollway) 사이에 있는 샘 레이번 톨웨이(Sam Rayburn Tollway) 

에 건설될 예정이어서 Gaedeke이 2015년 복합상업용 개발단지 

의 11에이커를 구입해 시작한 총 41만여 sf.규모의 레거시 웨스트 

개발사업이 마침내 완성 될 것으로 전해졌다. 

이번 프로젝트가 완공될 경우 JPMorgan Chase의 플래이노 캠 

퍼스와 어깨를 나란히 하게되며 레거시 웨스트 단지에는 마켓형 

식료품점과 커뮤니티 공원, 아웃도어 데크 웰니스 센터(outdoor 

decor wellness center) 등의 다양한 레저 휴식 공간도 함께 들어 

설 예정으로 알려졌다. 

2022년 개장 예정으로 특히 개발 계획이 마무리된 타워 오피 

스의 건물 서쪽 면의 9층부터 17층까지의 구조물로 건물을 떠 

받치는 캔틸레버(Cantillever) 스타일이 적용돼 첫 번째 타워 오 

피스의 꼭대기와 연결될 것으로 전해졌으며 이는 레거시 웨스 

트 단지의 화합과 통일성을 부여하는 의미가 담겨 있는 것으로 

알려졌다. 

달라스에 기반을 둔 건설사 

Gaedeke Group이 

플래이노 레가시에 

공사 개발 계획을 마무리 

지은 것으로 전해졌다. 



테슬라 사이버트럭 기가 팩토리, 

‘오스틴’ 유력 

테슬라의 픽업 트럭인 사이버 트럭이 텍 

사스에서 생산될 것으로 보인다. 최근 IT 전 

문매체 일렉트릭은 소식통을 인용해 테슬라 

가 사이버트럭과 모델Y를 생산할 공장 부지 

로 오스틴을 낙점한 것이 유력하다고 보도 

했다. 이미 사이버트럭의 미국 내 공장 후보 

지로 오스틴과 오클라호마주 털사가 거론되 

고 있었다. 

지난 5월 15일 로이터 

통신에 따르면 사이버트 

럭 생산공장(사이버트럭 

기가팩토리) 부지 선정 

과정에 밝은 관계자는 “ 

테슬라 임원들이 사이버 

트럭 기가팩토리 부지 선정과 관련해 최근 

털사시를 방문했다”고 밝혔다. 

이 관계자는 “테슬라는 털사와 함께 텍사 

스주 오스틴도 최종 후보지로 검토 중”이라 

면서 사이버트럭 기가팩토리에서는 사이버 

트럭뿐 아니라 테슬라 모델 Y도 생산할 예 

정이라고 설명했다. 

다만 IT매체 일렉트릭은 양측 협상 과정 

에 대해 정통한 관계자의 말을 인용해 테슬 

라 측이 텍사스주 오스틴으로 결정한 것으 

테슬라의 픽업 트럭인 

사이버 트럭이 텍사스에서 

생산될 것으로 보인다. 

이와 관련, G.T. 바이넘 털사 시장은 17 

일 올린 트윗에서 테슬라 임원들의 털사 방 

문 사실에 대해서는 자세히 언급하지 않은 

채 테슬라 공장이 들어서기에 털사가 얼마 

나 적합한지를 자랑했다. 그는 “테슬라가 세 

계 곳곳에서 교통 혁명을 주도하고 있는 가 

운데 ‘친환경 카운티(Green County)’로 불 

리는 털사만큼 교통 혁명을 구현하기에 좋 

은 지역이 더 있을까 싶다”고 주장했다. 스 

티브 애글러 오스틴 시장 

이나 테슬라 측은 이같은 

보도에 대해 아무런 입장 

도 내놓지 않았다. 

일론 머스크 테슬라 

최고경영자(CEO)는 4 

월 29일 열린 투자자들 

과 간담회에서 사이버트럭 공장의 부지를 

향후 3개월 안에 발표할 예정이라고 밝힌 

바 있다. 

텍사스 주는 주 소득세가 없는데다 테슬 

라의 우주관광 사업부문인 스페이스X도 위 

치한 만큼 지리적인 시너지 효과도 기대되 

는 곳이다. 또한 일론 머스크 테슬라 CEO 

가 기가텍사스(giga Texas)라는 용어를 쓰기 

도 해 텍사스 유치가 가장 유력하다는 전망 

이 우세하다. 

로 보인다고 보도했다. 

김현정 기자 

20 JUNE 2020



Mortgage 

코로나19 위기 속 

모기지 현황은? 


금융위기 수준 넘어설 것으로 전망 

미국 모기지 부실률이 코로나19 사태로 글로벌 금 

융위기 당시 수준을 넘어설 것으로 보인다고 옥스퍼드 

이코노믹스(OE)가 전망했다. 5월14일 마켓워치에 따 

르면 OE는 최근 보고서에서 미국 주택보유자 중 15% 

는 매월 내야 하는 모기지 비용을 연체할 것으로 예상 

했다. 

이는 글로벌 금융위기 당시 기록한 모기지 채무불 

이행률 최대치 10%를 크게 웃도는 수치다. 미국 모기 

지은행연합회(MBA)에 따르면 5월 중순까지 약 400만 

주택보유자가 모기지 유예 프로그램(forbearance plan) 

을 신청했다. 

이는 전체 모기지 시장의 7.54%에 해당하는 규모 

다. 전미저당금융금고(Ginnie Mae)가 보증하는 대출 

만 따지면 이 수치는 약 11%까지 올라간다. 최근 미국 

정부가 도입한 부양책은 연방 정부가 보증하는 모기 

지 이용자들이 최대 12개월까지 원리금 상환을 유예 

할 수 있도록 했다. 

이 기간에 모기지 대출자들은 원리금 지급을 미루 

거나 지급액을 줄일 수 있다는 의미다. 한편에선 은행 

들은 모기지 회사들이 처한 어려움을 고려해 대출 지 

원자들에게 더 까다로운 기준을 적용하고 있다. 

OE는 “모기지 시장의 불확실성으로 대출 심사 기 

준이 상당히 빡빡해졌다”며 “이는 경기가 회복되기 시 

작하더라도 지속할 것으로 보인다”고 전했다. 모기지 

유예 프로그램의 신청 속도는 5월 초에는 4월 보다 

둔화했으나 이런 흐름은 언제든 다시 변할 수 있다고 

MBA의 마이크 프라탄토니 수석 이코노미스트는 전 

망했다. 프라탄토니는 “5월 초에 모기지 유예 신청 건 

수가 줄었지만 모기지 상환 요청 건수는 증가했다”며 

“이는 5월 만기가 도래하면 모기지 유예를 신청하는 

사람들이 더 늘어날 수 있다는 뜻”이라고 말했다. 

22 JUNE 2020


‘모기지 납부 유예’ 

신청해야 혜택 받아 

코로나19 확산에 따른 주택 소유주들의 주택담보대출 

(모기지) 부담을 줄이기 위해 시행되고 있는 모기지 납 

부 유예 프로그램 신청이 폭증하고 있는 가운데 많은 주 

택 소유주들은 납부 유예 프로그램에 대한 정확한 정보 

가 부족하다 보니 오해와 혼선으로 불편을 겪고 있다. 

실업자 수가 기하급수적으로 증가하면서 모기지 상 

환 유예를 신청하는 주택 소유주들이 쇄도하고 있는데 

정작 유예 받은 모기지 상환을 하는 방법에 대한 정확 

한 지침과 안내가 부족해 대한 혼란이 가중되고 있는 

상황이다. 

연방정부가 통과시킨 코로나19 대응 ‘경기부양 법 

안’(CARES Act)에 따르면 국책 모기지 업체가 보증하 

는 모기지 대출을 받은 주택 소유주들은 모기지 납부 유 

를 사용해 납부 유예를 신청하는 것이 가장 최선책이다. 

납부 유예 신청은 국책 모기지업체뿐 아니라 주요 은 

행도 ‘경기부양 법안’에 참여하면 신청이 가능하다. 지 

불유예 신청에 따른 수수료나 벌금, 이자를 부담하지 않 

아도 된다. 

미국 내 모기지의 대부분은 국책 기관이 운영하는 모 

기지라고 보아도 무방하다. 

페니매와 프레디맥, 연방 주택청(FHA), 연방 보훈부 

(DVA)나 연방 농무부(USDA) 등을 통해 받은 모기지들 

이 국책 모기지에 속한다.NM연방 소비자금융보호국에 

따르면 모기지가 국책 기관인지 아닌지를 대출 담당 금 

융기관이 대출자에게 밝혀야 하는 것이 규정이다. 

연방 주택청과 연방 보훈부의 모기지는 대출 서류에 

명기되어 있다. 페니매와 프레디맥은 웹사이트를 통해 

파악이 가능하다. 연방 농무부의 모기지는 직접 연방농 

무부에 납부하는 것으로 되어 있다. 유예 기간 동안 갚지 

않은 대출금은 결국 갚아야 한다. 

예 프로그램을 신청할 수 있다. 납부 유예 프로그램은 자 

동 가입 프로그램이 아니다. 매달 모기지를 납부하는 금 

융기관에 연락해 신청해야 혜택을 볼 수 있다. 

코로나19 사태로 재정적 어려움을 겪고 있다는 것을 

증명하는 서류를 제출할 필요는 없지만 모기지 상환을 

할 수 없게 된 상황과 이유를 설명할 수 있는 준비는 필 

요하다. 자격 요건을 갖춘 주택 소유주라면 6개월에 해 

당되는 180일까지 납부 유예를 요청할 수 있다. 

경제적 상황이 호전되지 않았을 경우 180일 납부 유 

예 기간을 1차례 더 연장할 수 있다. 최장 12개월 동안 

납부를 유예할 수 있는 셈이다. 연방 소비자금융보호국 

(CFPB)의 권고에 따르면 다소 시간이 걸리더라도 전화 



납부 유예이지 상환 면제가 아니다. 그렇지만 국 

책 모기지의 경우 상환을 유예한 금액을 한번에 모 

두 갚을 필요는 없다. 사설 금융기관의 경우 상환 

조건이 다를 수 있지만 실직이나 임금 삭감이 있다 

면 정상참작을 할 수도 있다.상환 유예금의 일괄 납 

부와 관련해 금융기관들이 분명하게 설명하지 않고 

있어 혼란과 오해가 빚어지고 있다.유예금 일괄 납 

부는 모기지 대출자의 판단에 달렸다. 정부 기관들 

은 일괄 납부가 어렵다고 판단되면 대출자에게 유 

예한 대출금 상환 방식에 대한 옵션을 제시하는 것 

이 보통이다. 

유예금 상환 방식은 대출 기관에 따라 상이한 조 

건들이 있어 반드시 상담을 통해 결정해야 한다. 모 

기지 납부 유예 프로그램 신청은 모기지 대출 금융 

기관에 전화로 요청하는 것이 보통이지만 최근 신청 

자가 늘면서 전화 대기 시간이 길어지고 있다. 각 금 

융기관별로 온라인 접수 서비스가 있으니 이를 이용 

하는 것도 대안으로 적합하다. 납부 유예 프로그램 

을 신청하고 나면 신청 서류를 작성해 보관하는 것 

이 좋다. 김현정 기자 

24 JUNE 2020

I SSUE 경제 

Economy News 

Economy 

텍사스 석유산업에서 실업률 상승 

저유가 여파 

미국의 석유·천연가스·셰일오일 관련 에너지기 

업들이 모여있는 텍사스에서 대규모 감원이 이어지 

고 있다. 휴스턴 크로니클에 따르면 텍사스 미들랜 

드에 본사를 두고 있는 유전 관련기업 프로페트로 

서비스는 최근 텍사스 노동위원회에 392명을 해고 

했다고 알렸다. 유전 파이프 제조업체인 테나리스는 

200명을 감원했다. 

석유제품을 옮기는 데에 쓰이는 레일카 제조업체 

UTLX는 278명을 해고한다고 발표했다. 다른 기업 

여럿도 잇달아 감원을 발표했다. 

텍사스는 미국 석유 생산량의 약 40%를 책임지는 

미국의 최대 산유지역이다. 

페름분지가 있는 미들랜드 일대는 지역 경제의 에 

너지 산업 의존도가 매우 높다. 유가가 높던 시절 

엔 일대 고가자동차 판매량이 크게 늘고 인근 공항 

엔 개인용 제트기 보관 공간이 부족했을 정도로 경 

제가 활발했다. 그러나 요즘은 분위기가 딴판이다. 

신종 코로나 바이러스 사태로 인한 유가 폭락 이 

후 저유가세가 이어져서다. 

유가가 일부 오름세를 보이기도 했지만 올초에 

비해선 여전히 낮다. 5월15일 기준 서부텍사스원유 

(WTI) 근월물은 배럴당 28달러에 거래되고 있다. 지 

난 1월 배럴당 60달러선에 손바뀜 된 것을 고려하면 

반토막 수준이다. 텍사스 일대 기업들이 에너지 생 

산량을 줄이고 감원에 나서는 이유다. 

시장조사업체 BW리서치에 따르면 텍사스 석유 

가스부문에서 최근 일자리를 잃은 이들은 3만명 이 

상이다. 

텍사스에 있는 경제조사기업 페리먼그룹은 저유 

가가 지속될 경우 텍사스 에너지업계에서 실직자가 

총 10만명 가까이 발생할 수 있다고 보고 있다. 레이 

페리먼 페리먼그룹 최고경영자(CEO)는 “에너지업 

계 근로자들이 주 수요층인 일대 소매·접객업에도 

26 JUNE 2020

I SSUE 경제 

연쇄 타격이 갈 수 있다”며 “이 경우 텍사스 내 일자리가 100만 

개까지 줄어들 수 있다”고 경고했다. 

텍사스, 실업급여 기금 고갈 목전에 

연방 대출 정책 활용 결정 

기업 조세 부담 부작용 경고돼 

중요하다”고 조언했다. 

한편 연방 재무부(U. S. Treasury) 보고에 따르면 텍사스가 

주 실업수당 기금 고갈 상황이 우려돼 연방 대출금을 지원받 

을 수 있는 대상 지역으로 승인됐으며 캘리포니아(California) 

와 코네티컷(Connecticut) 등 8개 주도 같은 대상에 포함된 것 

으로 알려졌다. 

텍사스의 실업률이 치솟고 있는 가운데 텍사스 주정부가 실 

업 급여 기금 고갈 상황에 대비해 수십 억 달러의 연방 정부 자 

금을 빌리기로 결정했다. 

5월 말 텍사스 실업 급여 기금이 거의 바닥나서 주 정부가 매 

주 수백만 달러씩 지급되는 실업수당 마련을 위해 Title XII에 

근거해 경제 사정이 어려운 주 정부에 지원되는 연방 대출 정 

책을 활용하는 것이다. 텍사스 인력위원회 TWC는 5월과 6월 

에 18억달러와 26억달러를 빌리고 오는 7월엔 20억달러를 대 

출할 계획이라고 밝혔다. 

텍사스 주 정부의 이 같은 연방 기금 대출 결정으로 인해 

주 전역의 실직자들이 실업수당을 받지 못할 상황은 발생하 

지 않게 됐다. 

그러나 텍사스 주정부는 연방 대출금에 대해 이자를 포함해 

서 내년부터 향후 2년 동안 상환해야 하며 만약 해당 기한 내 

에 상환하지 못하면 기업들에게 부과되는 연방 실업 보험세 

가 인상되는 부담을 텍사스 내 기업들이 떠안아야 하는 것으 

로 전해졌다. 

워싱턴 D.C.(Washington D. C.) 기반의 조세 정책 연구기관 

실업수당 수혜자, 600달러 특별수당도 과세대상 

내년 세금대책 마련해야 

연방정부 경기부양책 CARES ACT에 따라 지급되고 있는 

주당 600달러의 추가 실업수당 수혜자들이 내년 세금보고 때 

세금 폭탄을 맞게 될 수 있다고 경제 매체 CNBC가 보도했다. 

CNBC는 “600달러의 연방 특별 실업수당과 주정부의 기존 실 

업수당 모두 과세대상”이라면서 “메디케어나 소셜시큐리티 택 

스는 낼 필요가 없지만 연방소득세는 부과된다”고 전했다.그 

러면서 “지금부터 세금 대책을 세우지 않으면 내년 4월15일 세 

금보고에서 곤란을 겪게될 것”이라고 경고하며 이를 예방하기 

위해서 미리 준비하는 것이 필요하다고 몇가지 방안을 제시했 

다. 이는 수당 신청시 주노동부에 세금 보류(withhold)를 신청 

하거나 스몰비즈니스의 경우 3개월에 한번씩 세금을 계산해 

납부하거나 또는 실업수당의 10%를 저축해 내년 세금보고를 

대비하는 것이다. 매체는 ‘이미 실업수당을 받고 있다면 지금 

이라도 IRS W-4V양식을 이용해 세금 위드홀드를 신청하는 

것이 좋다”고 조언했다 

Tax Foundation의 관계자 자레드 왈첵(Jared Walczak)은 실업 

급여 대출이 당장은 실업수당을 차질 없이 지급할 수 있어 좋 

은 대책일 수 있지만 실업 보험세 인상으로 인해 장기적으로 

는 기업들의 조세 부담의 원인으로 작용할 것이라고 지적했다. 

또 텍사스가 해당 대출금을 완전 상환하기까지 수년 혹은 수 

십 년이 걸릴 수 있을 것이라고 경고하면서도 “주 정부로선 기 

업들이 재고용 노력을 기울이는 때에 충격을 가하고 싶지 않을 

것이므로 지역 경제 회생 노력이 집중돼야 할 적절한 타이밍이 


I SSUE 경제 

코로나 사태 틈타 피싱메일 기승 

은행, 상품 주문 관련 사칭 스팸공격 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태를 악 

용한 피싱 메일이 기승을 부리고 있다. 

특히 자주 사용하게 되는 은행, 온라인 주문 관련 물 

류 배달 회사 등의 사이트 로그인 페이지와 똑같이 위 

장해 사용자 계정 정보를 노리는 ‘피싱 메일’ 유포가 증 

가하고 있어 사용자 주의가 필요하다. 

피싱 메일은 신뢰할 수 있는 개인 또는 기업을 사칭 

해 이메일을 보내 피해자의 비밀번호, 신용카드 정보 

등과 같은 중요 개인 정보를 얻으려는 공격 기법을 말 

한다. 지난 20일(수), 달라스에 거주하는 한인 동포 A 

씨는 제보를 통해, 최근 CHASE 은행을 사칭한, 가짜 

메일을 받았다며 한인 동포 사회가 주의를 기울일 것 

을 당부했다. 

A씨는 “메일을 열어보니 CHASE 은행 로고가 사용 

되고, 평소 받는 은행 관련 메일과 전혀 차이점을 찾을 

수 없었다”고 밝혔다. 그는 “클릭을 한 후 개인 정보 

를 입력하고 난 뒤, 상단의 적혀 있는 보낸 사람의 주 

소를 보고 피싱 메일인 줄 알았다”며 “후에 은행에 연 

락해 관련 정보를 모두 변경하느라 곤욕을 치렀다”고 

설명했다. 또다른 한인 동포 B씨는 최근 Fedex 사이트 

와 똑 같은 피싱 메일을 받았다고 밝혔는데, 그는 “ 코 

로나 19로 온라인 주문을 많이 하다 보니, 관련 메일인 

줄 알았다”고 전했다. 

최근 보안 업계에 따르면 올해 1분기 사이버 공격은 

큰 상승폭을 기록한 것으로 전해졌다. 한 보안 SW 전 

문기업이 발표한 ‘1분기 스팸메일 동향 분석 리포트’ 

를 살펴보면 전체메일 약 20억2706만건 가운데 스팸 

메일은 10억9510만건을 기록했다. 이는 전분기 대비 

6.4% 증가한 수치였는데, 특히 특정인을 노린 피싱 메 

일은 2억3000만건 유입돼 전 분기 대비 36%나 급증 

한 것으로 전해졌다. 특히 이처럼 사이버 공격이 급증 

한 것은 코로나19 상황을 노린 사례가 늘어난 때문으 

로 풀이된다. 

코로나 19로 각종 지원금 신청 및 수급 등을 확인하 

기 위해 은행 관련 메일을 확인하는 횟수가 증가했고, 

대면 쇼핑 등이 지양되면서, 온라인 주문이 활성화됨 

에 따라 늘어난 물류 주문량이 폭증한 것에 기인한다 

는 분석이다. 

한편 보안 업계는 급증하는 피싱메일과 관련해 사용 

자들의 각별한 주의를 당부하고 있다. 관련 전문가들 

은 “코로나19 사태와 같은 사회적인 이슈를 악용한 이 

메일 공격이 지속되고 원격근무와 같이 보안이 취약한 

비대면 환경을 노린 공격이 증가할 것”이라면서 “개인 

뿐 아니라 기업들도 반복적인 보안 훈련을 통해 보안 

의식을 향상시키고 사이버 공격으로 인한 피해를 입지 

않도록 사전에 대비해야 한다”고 당부했다. 

박은영 기자 

28 JUNE 2020

부동산 칼럼 

랜드마크 

에이전시(Agency)란? 

John N. Lee 

CEO/Broker, Landmark Realty Group 

(est. 2005) 

27th President, 

Greater Dallas Korean American Chamber of 

Commerce 

현 재미대한체육회 농구협회회장 

현 재미대한체육회 생활체육위원장 

달라스체육회 부회장 (2013-2015) 

에이전시는 본인과 대행인 사이에 수립 

된 관계를 뜻한다. 대행인(Agent)은 어떤 사 

람을 대신하여 그를 위한 행동을 할 수 있는 

권한을 부여받은 자이다. 

텍사스에는 부동산 목적을 위해 주로 사 

용되는 대행의 3가지 형태는 구매자, 판매 

자 그리고 중개자이다. 이러한 대행은 보통 

직접적 또는 간접적으로 연결된다. 

대부분의 당사자들은 대행 동의서에 서 

명을 하는 것만이 대행 관계를 맺을 수 있는 

유일한 방법이라고 생각하는데 서면합의서 

가 아니어도 대행인이 의뢰인을 대변하는 

것처럼 일하면 간접 대행이 성립될 수 있다. 

모든 대행인은 신의 의무(복종, 충실, 공 

개, 비밀, 설명 및 합당한 주의)를 제공할 권 

한을 부여받는다. 구매자의 대행은 대행인 

이 어떠한 거래에서 구매자를 대변할 때 일 

어나는데 대행인은 어떠한 거래 내에서만 

구매자와 그들의 이익을 대변한다. 

판매자의 대행인도 동일한 요건을 지니 

는데 판매자의 대행인은 판매자의 이익에 

만 책임이 있다. 

판매자의 대행인은 대행인이 없는 구매 

자에게 직접적으로 판매할 수는 있으나 고 

객이 되는 이 구매자에게 의견이 아닌 사실 

만을 밝혀야 한다. 이 고객은 자신이 대변되 

지 않는 것을 전적으로 아는 상태에서 참여 

하며 판매자의 대행인은 이 고객에게 전문 

적인 의견을 제공할 의무가 없다. 

세 번째 대행 관계는 바로 중개자 대행이 

다. 중개자 대행은 대행인이 두 당사자를 모 

두 대변하지만 그 어느 당사자에게도 신의 

의무를 제공할 수 없는 관계이다. 당사자들 

은 이 대행을 인정하는 서명을 해야만 하며 

이러한 합의가 부재할 때는 대행인이 대개 

한 당사자를 위한 대행인이고 다른 당사자 

는 고객이 된다. 

필자는 종종 특히 상행위에서 이러한 관 

계를 수립하고 싶지 않아 하며 고객을 찾아 

달라고 많은 대행인들에게 요청하는 고객 

들을 만난다. 이는 비배타적인 대행을 통해 

허용되기는 하지만 권장되지는 않는다. 

우선 그 대행인은 누구를 대변하는가? 그 

대행인은 누구에게 신의 의무를 제공할 것 

인가? 판매자들은 중개자 관계를 고려하기 

전에 우선 자신을 대변할 평판 좋은 대행인 

을 찾는 게 최선이다. 또한 잠재적인 구매자 

들의 대행 여부를 떠나 판매자를 대행할 대 

행인은 단 한 명밖에 없다는 것을 구매자가 

이해하는 게 마케팅을 위해 더 좋다. 한 명 

이상일 경우 전달되는 정보에 혼동이 생길 

수도 있고 동일한 부동산도 가격이 달라질 

수 있으니 말이다. 

이는 물적 재산을 포함하든 고정 및 무형 

자산을 포함하든 많은 사업에도 적용이 되 

는 부분이다. 따라서 필자는 대행 관계를 수 

립해 자신을 가장 잘 대변하는 대행인을 찾 

을 것을 강력하게 추천한다. 

30 JUNE 2020

What is Agency? 

A relationship established between a principal 

and an agent. Agent is the person who is 

authorized to represent and act on the behalf 

of another person. 

In Texas, we have 3 forms of agency that is 

primarily used for real estate purposes; Buyer, 

Seller and Intermediary. These are typically 

established direct or indirect. Most parties 

believe signing a representation agreement is 

the only way to create the agency relationship. 

However, indirect agency can be created 

despite a written agreement if the agent 

works as if they represent the client. 

Every agent is empowered to provide fiduciary 

duties (Obedience, Loyalty, Disclosure, 

Confidentiality, Accounting and Reasonable 

Care). Buyer’s agency is when an 

agent represents the buyer in a transaction. 

That said, agent represents the buyer and 

their interest only in a transaction. 

Seller’s agent has the same requirement 

but is only responsible for seller’s interest. 

The seller’s agent can sell to an unrepresented 

buyer directly but can only disclose facts 

and not opinions to this buyer, who becomes 

a customer. The customer participates fully 

knowing that they are not being represented 

and thus, the seller’s agent has no obligations 

to provide professional opinions to the customer. 

The third agency relationship is Intermediary 

agency. The intermediary is a relationship 

that allows an agent to represent both 

parties but cannot provide fiduciary duties to 

either parties. The parties must both sign to 

acknowledge this agency. In the absence of 

this agreement, the agent is typically an agent 

for one party and the other party becomes a 

customer. 

Often, I find customers that do not want 

to establish this relationship and asks many 

agents to find them a customer, especially 

in commercial activity. While this is permitted 

through non-exclusive agency, it 

is not recommended. First, who does that 

agent represent? Who will that agent provide 

the fiduciary care? It is best for sellers 

to find a reputable agent to represent them 

first, before an intermediary relationship can 

be considered. It is also better for marketing 

if potential buyers, represented or not, 

understand that there is only one agent to 

represent the seller. There can be confusion 

with information conveyed and often, prices 

can be different for the same property. This 

also applies to many businesses, whether it 

includes real property or just the goodwill 

and FF&E. My strong recommendation is 

to find an agent that best represents you by 

creating an agency relationship. 

에이전시는 본인과 대행인 

사이에 수립된 관계를 뜻한다. 

대행인(Agent)은 

어떤 사람을 대신하여 

그를 위한 행동을 할 수 있는 

권한을 부여받은 자이다. 

문의_ 존리 972-689-8949 



데이빗김 

Taking Advantage of the 

Government System 

데이빗 김 REALTOR 

UCLA 졸업 

2016 RE/MAX Platinum수상 

david.kim@rmdfw.com 

미국 다른 주에서는 찾아볼 수 없는 그리고 텍 

사스에서도 달라스 지역만 유일하게 가지고 있 

는 특별 임대 인컴의 기회가 있다. 필자는 우연히 

이 기회를 4년 전에 접하게 되었고 가까이 지내 

는 투자가들과 이 정보를 같이 공유해서 꽤 좋은 

조건의 가정집 임대 사업을 지금까지 하고 있다. 

가정집 임대 사업에서 제일 중요한 것이 좋은 입 

주자이다. 제일 이상적인 입주자는 바로 높은 임 

대비를 재 때에 주면서 오래 입주하면서 임대 집 

을 깨끗이 사용하는 것이다. 이런 입주자만 매번 

만날 수 있다면....? 이 해결책을 바로 4년전에 우 

연히 찾았고 이번 글과 다음 달 글을 통해서 공 

개 하려고 한다. 

먼저 실제 진행 상황을 몇 개 예로 말씀드리면 

를 키울수 밖에 없다. 이런 악 조건에서 크는 자 

녀들은 밝은 장래가 없다. 그렇기 때문에 좋은 백 

인 지역에서 교육할 수 있게끔 정부가 보조금을 

더 내야 한다는 내용이다. Walker vs. HUD에서 

이긴 배상금과 다른 자금을 통해서 백인 밀집 지 

역에서 생활하기 원하는 몇 흑인 가족들에게는 

Walker Voucher란 특별 혜택이 제공됬다. 결과 

적으로 달라스 지역에는 Walker Program과 보 

통 Housing Choice Program이 존재하는데 대부 

분의 저 소득층은 Housing Choice Program 소속 

이고 소수의Walker Voucher는 25%를 더 추가된 

임대 보조금을 받는다. 

어쨌든 달라스 지역에는 동내에 따라서 저 소 

득층 보조금 액수가 틀리다. Housing Choice 4 

동네 (zip code) 임대비 동네 비교 임대비 투자 액수 구매 년도 

Fort Worth (76131) $2,600 $2,200 $263,000 2018 

Allen (75002) $2,800 $2,300 $350,000 2017 

Little Elm (75068) $2,675 $2,300 $302,000 2020 

Flower Mound (75028) $2,800 $2,500 $ 350,000 2018 

보다시피 동네의 임대비보다 훨씬 더 많이 

받고 있다. 해결책은 바로 미국 연방 정부 기관 

HUD를 통한 Section 8 Program이다. 미국 정부 

가 저 소득층을 돕기 위해서 임대비를 후원해 주 

는 프로그램이다. 흥미로운 것은 정부가 대신 임 

대비를 내주기 때문에 매번 정확한 시간에 임대 

비를 받을 수 있는 장점이 있다. 

위 내용처럼 달라스 지역이 정부 저 소득층 임 

대 보조금이 높은 이유는 바로 Walker vs. HUD 

의 법적 소송의 결과이다. 대충 설명하자면 달라 

스 흑인 Debra Walker란 사람이 1980년도에 미 

국 정부 HUD 상대로 고소를 해서 오랜 시일 후 

에 이겼다. 소송 내용은 기존의 책정된 한정된 정 

부 보조금으로는 가난한 흑인 지역에서만 자녀 

bedroom 집을 예로 들자면 최고 책정된 임대 

비는 Flower Mound (75028) $3390, Carrollton 

(75007) $2480, Garland (75042) $1910이다. 이처 

럼 Flower Mound 같은 좋은 동네에는 더 많은 

보조금을 주려는 의도 때문에 그 동네 기준 임대 

비 보다 더 주는 경향이 있다. 그래서 투자가를 위 

해서 필자 같은 경우 정부 기관에서 최대한의 임 

대비를 받아 주려고 노력한다. 

이처럼 높은 임대비가 나오는 이유를 설명했 

다. 또한 다들 힘들어하는 코로나 바이러스 때 도 

임대비를 못 받을 걱정을 할 필요도 없다. 다음 

달 글에 Section 8에 관련된 마무리 내용을 정리 

하려고 한다. 

문의_ 데이빗 김 469-888-9987 

32 JUNE 2020

사이먼 윤의 부동산 꿀 TIP! 

포스트 코로나 

(Post Corona)를 

준비하세요! 

코로나 이전 세상은 이제 다시 오지 않을 것이다. 

세상이 코로나 이전과 이 후로 갈릴 것이기 때문에 

앞으로 다가올 “포스트 코로나”시대를 

준비해야 한다. 

지금 미국뿐 아니라 전 세계의 경제 상황은 Covid-19으로 

인해 터널과 같은 암흑의 시기이다. 그러나 항상 터널에는 시 

작과 끝이 있듯이 지금 우리가 맞닥뜨린 암울한 시기도 곧 터 

널의 끝을 통과할 것이라는 믿음을 놓아서는 안될 것이다. 당 

장 오늘 다음 주 그리고 다음 달이 걱정되는 것은 사실이지만 

망연자실한 걱정보다는 다시 이전과 같은 미국 경제로 돌아 

오는 희망을 갖고 준비하는 자세가 필요하다. 

마치 뿌연 안개에 휩싸인 듯 앞날이 불투명할 수도 있지만 

세계 많은 바이오 연구소에서 코로나 치료제 백신을 만들기 

위한 힘찬 노력으로 성과를 기대해 볼 수도 있고 사회적인 예 

방을 통해 질병 감염 수가 줄어든다면 이는 곧 이전의 미국으 

로 돌아올 수 있다는 뜻일 것이다. 

포스트 코로나 시대를 미리 준비하면서 지속적으로 추이 

를 주의 깊게 관찰해야 한다. 그리고 최소한 경제와 주택 시 

장이 반등하고 있다는 징후를 어떻게 짐작할 수 있을지 알아 

보도록 하자. 

1. 새로운 확진자 수의 평행/하향 곡선 

경제의 어두운 터널이 곧 끝날 것임을 나타내는 첫 번째 전 

사이먼 윤 

Remax DFW Associates 

SIMON.YOON@RMDFW.COM 

제 조건은 새로운 감염 사례의 그래프가 증가세를 멈추고 평 

평하게 유지 또는 하락으로 바뀌는 것이다. 

처음에 가장 엄격한 통행 조치가 시행된 중국 우한 지방에 

34 JUNE 2020

서는 바이러스의 감염 궤도가 증가에서 수평을 이루기까 

지 2개월이 걸렸다. 또한 12월 첫 사례부터 새로운 감염이 

없다고 보고 되기까지 4개월의 기간이 걸렸다. 

하고 이전과 같은 상황으로 돌아가려면 바이러스가 없어 

진 후에도 꽤 오랜 시간이 걸리 것이기에 준비하고 인내 

심을 가져야 한다. 

언론과 여론을 강력하게 통제한 중국 사례라 정확한 

정보라고 신뢰할 수는 없겠지만 만약 미국이 중국 사례 

를 최고의 시나리오로 간주하고 그 타임 라인을 적용한다 

면 미국에서 처음 코로나 바이러스 확진자가 Jan 20 일에 

Washington State 나왔고 그렇다면 5월 말부터는 적어도 

확진자 수가 낮아질 것을 기대해 볼 수 있었다. 하지만 대 

다수의 주에서 3월부터 시행하던 Shelter at Home 명령 

을 5월 중순 시점부터 부분적으로 해제 또는 완화하며 점 

3. 산업 부문의 활력 증가 추세 

경제 하락세가 멈추면 가장 어려웠던 사업 분야 일부 

부터 먼저 회복세를 보일 것이다. 식당 산업, 항공사, 호 

텔, 엔터테인먼트, 라이드 쉐어 및 가스 산업의 현황을 지 

속적으로 관찰하고 지켜봐야 하는 업종이다. 더 많은 사 

람들이 일하러 가고 정상적인 삶으로 돌아갈 때 위와 같 

은 업종에서부터 픽업 될것이다. 

차 경제 활동을 재개 시키고 있다. 

그와 더불어 미국 당국은 감염 테스트하는 숫자를 전폭 

적으로 늘리면서 감염 추이를 낮추려고 애쓰고 있다. 이 

러한 데이터를 바탕으로 관련된 전문가들은 빠르면 6월 

에는 새로운 확진자 곡선이 평평 해지거나 감소 추세로 

갈 것이며 9월 즈음에는 바이러스 문제를 통제할 수 있을 

것으로 예상하고 있다. 

바이러스 상황으로 공황에 직면한 미국이 4, 5월이 가 

장 힘든 시기였다면 6월부터는 이 상황을 헤쳐 나가기 위 

한 도약과 포스트 코로나를 준비해야 하는 중요한 시기이 

다. 코로나-19 사태로 인해 우리 일상생활 전반에 큰 변 

화가 있었다. 학교 현장에서는 온라인 교육이 시행되었 

고 관공서, 대다수 회사에서도 재택근무제를 도입했다. 

소비문화 트렌드도 직접 마트나 백화점에서 물건을 구매 

2. “Shelter at Home” 해제 및 경제 활동 재개 

경제가 정상화될 것이라는 두 번째이자 전제 조건 지표 

는 자택 대피 해제 및 경제 활동 재개이다. 미국에서 코로 

나 바이러스가 발생하기 전인 올해 1~2월까지의 경제 데 

이터는 강력했다. 

이 두 달 동안의 일자리 증가는 2020년 예측 범위를 훨 

씬 능가하는 월평균 244,500 증가가 되었다. 소매 판매는 

해마다 증가하고 있었으며 미국 대다수 지역의 제조업 라 

하는 일이 줄고 인터넷 쇼핑과 배달, 택배 등이 큰 호황 

을 누리고 있다. 

이처럼 일상 생활과 소비, 교육, 업무, 의료 등 다양한 

분야에서 비대면 문화가 정착되면서 경제와 산업 전반에 

변화가 일고 우리 일상의 반경과 생활 패턴이 바뀌고 있 

다. 확실한 것은 코로나 이전 세상은 이제 다시 오지 않을 

것이다. 세상이 코로나 이전과 이후로 갈릴 것이기 때문 

에 앞으로 다가올 “포스트 코로나”시대를 준비해야 한다. 

인도 긍정적인 추세를 보이고 있었다. 새 주택 판매 및 기 

존 주택 판매에서도 꾸준한 증가세를 달성했다. 

다시 말해, 코로나 바이러스 이전에는 2020 년 경제가 

침체되지 않았었다. 그러나 현재 대부분의 국가가 시행하 

고 있는 자택 대피는 기본적으로 경제를 완전히 차단하 

게 되었다. 우리가 지금 경험하고 있듯이 치명적인 손실 

을 입는 데에는 즉각적이었지만 경제적 피해를 다시 재건 


에이전트 노트 

내집 잘 팔기 (1) 

리스팅 에이전트가 왜 중요할까? 

어떻게 준비하면 집을 잘 팔까요? 부동산 에 

이전트로서 가장 많은 질문이고 또 짧은 질문이 

지만 답변을 위해서는 많은 경험과 전문성이 필 

요한 어려운 질문이기도 하다. 

현재 COVID-19의 특수한 상황으로 인하여 

부동산 시장은 움직임이 좀 다른 방향으로 움 

직이는 시점에서 집을 판매하고자 하는 셀러에 

게는 좀 더 신중하고 잘 준비된 에이전트와 거 

래를 준비하는 것이 어느 때 보다도 중요한듯 

하다. 

어려울 때일수록 기본에 충실한 것이 해답일 

것이다. 현재의 특이한 상황으로 물론 바이어 

가 좀 줄어든 것도 사실이지만 그보다는 턱없 

이 부족한 매물로 인하여 잘 준비하여 리스팅을 

한다면 생각보다 좋은 결과를 얻을 수 있는 상 

황이기도 하다. 

요즘은 많은 정보로 인하여 무지한(?) 바이 

어보다는 오히려 현명한(?) 바이어가 다시 말 

해 Less Informed 보다 Overly Informed 바이 

어가 많음을 명심하고 각각의 집에 따라 상황이 

다를 수는 있지만 공통적으로 해당될 중요한 항 

목 크게 청소, 정리와 관련된 부분과 수리, 업데 

이트의 관련된 부분으로 나누어 10가지로 정리 

해 보고자 한다. 아래 내용들을 기본으로 처음 

부터 리스팅 에이전트와 더도 말고 덜도 말고 

꼭 필요한 부분들을 빠짐없이 준비하는 전략이 

Kevin Park, 박충원 부동산, Realtor, SRS, ABR 

THE KP GROUP, Coldwell Banker Residential 

Brokerage 

연세대학교, U of Arizona졸업 

CB National Top 2% Agent 상 수상 (2019) 

469-955-6877, Kevin.Park@cbdfw.com 

38 JUNE 2020

필요하다. 

1. 주택의 겉모습 단장 

겉모습 단장은 첫인상으로 집안 

을 구경하기전 좋은 인상으로 시작하는 

것이 상당히 중요하다. 상대적으로 비용이 많이 들지 않지만 

좋은 효과를 얻을 수 있는 준비이다. ‘커프 어필’은 나무나 부 

쉬 등을 잘 정리해 주는 죽은 식물들을 정리하고 출입문을 새 

로 스테인 한다든지 하다못해 물청소 라도 하는것 외부에 전 

등을을 확인하는 것만으로도 많은 변화를 줄 수 있다. 좀더 

나아가서 외부 페인트가 필요한 부분이 있다면 리스팅전에 

끝내는 것이 좋다. 

2. 가구정리 

상대적으로 적은 사이즈의 집 일수로 가능한 가구를 줄이 

는 것이 넓게 보니는 효과가 있다. 특히 이사를 하면서 가져 

가지 않을 가구는 리스팅전 또 사진 촬영전에 미리 자선단체 

에 기부한다든지 중고 매매를 한다든지 하여 정리하는 것이 

많은 도움이 된다. 또 개인적 취향이 많이 섞여있는 가구는 미 

리 정리하여 치워놓는 것도 좋다. 

3. 잡동사니 정리 

평소 사용을 위해 꺼내어 놓은 주방용품, 작은 액자, 사진, 

장식품 등은 전혀 집 판매에 도움이 되질 않는다. 리스팅전 과 

감히 정리하여 산뜻한 상태를 만들어 놓는 것이 좋다. 빽빽이 

걸려있는 옷장의 옷들도 옷장을 작아 보이게 한다. 철이 아닌 

옷은 과감히 치워놓는 것도 쉽게 할 수 있는 작업이다. 

4. 개인적 취향 지우기 

살고 있는 동안이야 내 취향에 맞도록 하고 살지만 집을 

팔기로 맘먹은 이상 많은 사람이 좋아할 만한 상태로 만드는 

것이 좋다. 개인적 취향이 강한 장식, 가족사진, 상장, 트로피, 

정치 또는 종교적 성향의 물건 등을 정리하자. 특히 가족사진 

의 경우 바이어가 집을 보는 과정에서 사진을 보면 집을 둘러 

봄에 집중력을 잃을 수도 있다. 


5. 본격적인 청소 

이제 가구나 물건 등을 정리하였다면 

여기저기 손이 잘 안 가는 곳 등을 포함하 

여 깔끔히 청소를 한다. 어쩌면 가장 중요한 준비이 

다. 애완동물이나 있거나 카펫이 오래된 경우엔 교체할 것 

이 아니라면 우선은 카펫 샴푸를 하여 바이어를 맞이할 준 

비를 하여야 할 것이다. 

여기서부터는 각집의 상황마다 다를 수 있지만 업데이트 

가 필요한 부분들이 있을 수 있다. 작동은 하지만 낡았거나 

디자인이 오래되었거나 정상적으로 작동을 안 하는 등 여 

러 상황이 다를 수 있지만 확인하여야 하는 부분들이다. 바 

이어 입장에서 Move In ready라 생각할 때 생각하는 필수 

요소는 부엌, 욕실, Flooring, 냉난방 정도이다. 

다음 표는 필자가 리스팅전 눈으로 확인할 수 있는 인스 

이다. 인스펙션에서 Major 아이템이라고 부르는 부분들은 

다음과 같다. 

FOUNDATION, ROOF, HVAC, ELECTRIC, WATER 

HEATER, WDI. 리스팅 에이전트로서 매물로 올리기 전에 

눈으로 확인하는 과정을 통하여 전문가를 부를지 핸디맨 등 

의 수리를 요할지 등을 판단하여 흠잡을 곳 없는 리스팅을 

만들기 위해 준비하는 것이 리스팅 에이전트로서 중요한 과 

정 중에 하나이다. 

지면 관계상 이 부분에 관해서는 다음 호에서 나머지 5가 

지의 항목에 관해 구체적으로 다루고자 한다. 

집을 잘 팔기 위한 전략은 믿을만한 에이전트를 찾아 처 

음부터 최소의 비용으로 최대의 효과를 얻을 수 있는 전략 

을 세우고 차근차근 준비한다면 좋은 결과를 기대해 보아 

도 될 것이다. 

펙션과 관련된 부분을 확인하고 상태를 확인할 때 쓰는 표 

40 JUNE 2020

하워드킴, REALTOR® 

Coldwell Banker Residential Brokerage 

The KP Group 

연세대 건축과, 뉴욕주립대 MFA 

howkim@gmail.com 


집을 비우지 않고도 할 수 있는 

홈 업그레이드, 거라지 도어 

얼마나 더 오랜 기간을 COVID-19 접할 수 있는 3가지 거라지 도어 재질을 보자. 

의 영향 때문에 전 세계가 이전과는 다 

른 모습으로 살아가야 하게 될지 내다 

보기 어려운 실정이다. 

긍정적인 시각으로 본다고 해도 앞으로도 한동안은 

‘사회적 거리’, ‘마스크 착용’ 등 주택을 사고파는 과정 

도 코로나 전과는 다른 모습이 이어질 것으로 예상하 

고 있는 것을 접한다. COVID-19이 미국에 본격화되 

기 전에 집을 팔려고 내놓았다가 다시 거둬드린 경우 

도 있고 상황이 좋아질 때까지 보류하는 셀러들도 있 

는 상황이다. 이런 상황이라면 다시 부동산 시장이 활 

발해지기 시작할 때를 미리 대비해서 몇 가지 집의 가 

치를 높여주는 업그레이드를 준비해보는 것은 어떨까. 

요즘같이 마땅히 갈 곳 없는 시기에 집 밖으로 피난하 

지 않고도 비교적 쉽게 집의 가치를 높여줄 수 있는 업 

그레이드로 거라지 도어를 들 수 있겠다. 

게다가 투자 대비 효과로만 본다면 키친, 마스터 화 

장실 리모델링보다도 차고문 곧 거라지 도어 (Garage 

목재 (Wood) 

나무로 된 차고문은 자연스러움과 고급스러운 멋이 

배어있어서 집의 품위와 가치를 높야주는 데에 큰 일 

조를 한다. 많은 인공소재 제품으로 이런 나무의 특성 

을 따라 하려는 이유도 여기에 있다. 목재 거라지 도어 

는 견고하고 어떠한 사이즈로도 주문 제작이 가능한 

것이 장점이다. 또 단열재를 삽입한 합판으로 기능을 

높이는 동시에 가격을 낮추며 원목보다 가볍게 가공한 

제품도 있다. 일반적으로 중간보다 비싸거나 나무 종 

류와 제작 과정에 따라서 매우 높은 가격으로 유통되 

며 워런티가 1년 정도로 다른 소재에 비해 매우 짧다. 

원래의 상태를 유지하기 위해서는 정기적인 칠과 관 

리가 필요하며 습기에 대한 처리를 해야 오랜 기간 수 

명을 유지할 수 있다. 고급 주택이나 자연으로부터 온 

원목의 진가를 아는 거주자들을 위해서 적합한 소재 

라고 볼 수 있다. 

Door)를 업데이트하는 것이 가장 남는다라고 미국 리 

얼터 협회 (NATIONAL ASSOCIATION OF REAL- 

TORS®)가 의외의 결과를 최근 발표했다. 그렇다면 

거라지 도어에는 어떤 종류가 있는지 그리고 그 장단 

점은 무엇인지 알아보자. 그럼 시중에서 일반적으로 

철재 (Steel) 

목재 거라지 도어의 가격과 유지에 들어가는 노력 

이 걱정된다면 철(steel) 소재를 고려하는 것이 좋다. 

철은 많은 관리 없이도 매우 오래가며 나무의 많은 장 

점을 나누고 있다. 

매우 견고하면서도 가격이 훨씬 저렴한 동시에 수리 

가 용이하다는 점. 그러나 단점으로는 공놀이나 차에 

부딪히면 움푹 파이는 자국이 남을 수 있다. 긁힘이 생 

겼을 때 바로 처리하지 않으면 쉽게 녹슬기 시작하게 

된다. 이런 상황을 방지하기 위해 표면에 특수 처리가 

된 제품들도 많이 나와있으니 기능을 잘 살펴보자. 유 

리섬유로 표면을 입힌 경우 보다 단단해서 충격에 강 

42 JUNE 2020

하고 부식되는 것을 방지한다. 단 텍사스의 여름 태양에 변색될 

수 있으므로 워런티가 길거나 보수가 쉬운 제품인지 확인하자. 

철재 차고문은 창을 뚫거나 무늬를 내는 것이 쉽게 가능하고 다 

양한 맞춤 옵션을 제공하기 때문에 집의 스타일과 고객의 기호 

에 맞는 여러 형태의 문을 디자인할 수 있다는 것이 큰 장점이다. 

기능적으로 사계절에 강하고 웬만한 우박에도 거뜬히 견디고 수 

명이 길기 때문에 철재 거라지 도어는 가장 선호하는 옵션이다. 

의로 생기는 각종 충격에 약하다는 점이 단점이라고 볼 수 있다. 

그러나 저렴하고 가볍다는 점을 무시할 수 없어서 특별히 넓고 

알루미늄 (Aluminum) 

알루미늄은 나무의 정반대라고 보면 어떨까. 휘거나 습기에 

쉽게 변형되지 않고 썩지 않고 관리가 쉬우며 상당히 저렴하다. 

큰 문을 설치해야 하거나 외부 충격을 많이 받지 않는 상황에 적 

합하며 복합소재나 특수소재로 표면처리되어 단점을 보완한 제 

품들이 있으므로 비교해 볼 만하겠다. 

그렇다고 완벽한 소재는 물론 아니다. 뜨거운 여름, 알루미늄을 

손으로 만질 수 없을 정도로 뜨거워지며 차고안을 찜통처럼 만 

들게 된다. 집과 연결된 차고라면 건물 전체의 냉방비에 영향을 

끼칠 수 있을 것이다. 그리고 주차된 차 속도 덥게 만들어 차를 

탈 때 불편하고 차고 안에 보관한 물건들이 필요 이상의 고온에 

노출된다. 철재에 비해 아이들이 놀면서나 우박, 태풍, 운전 부주 

거라지 도어는 시각적으로 집 외관의 매우 큰 면적을 차지할 

뿐 아니라 매일같이 사용하게 되는 실용적 가치가 크므로 업그 

레이드된 거라지 도어는 집을 보러 오는 바이어들에게도 상당 

히 매력적으로 보이게 된다. 집을 비우지 않고 간편히 할 수 있는 

거라지 업그레이드 지금 고려해보기에 적합한 시기가 아닐까.

부동산 용어사전 

A 

▣ Absolute ownership 무조건 소유권 

▣ Abstract of title 소유권 요약 

▣ Accelerated depreciation 자산의 수명으로 몇년에 걸쳐 많 

은 액수의 감가 상각을 시키는 방법 

▣ Accrued Depreciation 건물을 감정할 때 감정 가격을 현재 

그 건물을 새로 짓는다고 가정 할때의 가격에서 뺀 차액 

▣ ARM(Adjustable Rate Mortgage) 시장의 이자율 변동에 따 

라 대부 이자율을 조정 하는 융자 

▣ Administrator 유서를 남기지 않고 죽은 사람의 재산을 공정 

히 처분하여 분배 하도록 법원 임명을 받은 재산관리인 

▣ Adverse Possession 불 특정인이 타인의 부동산을 법이 정 

한 기간 만큼 점유하여 소유권을 차지하는 행위 

▣ Alienation Clause 채무기간 만료전 판매시 부채 청산조항 

▣ Amortized Loan 일정한 기간동안 원금과 이자를 합해서 같 

은 액수나 또는 거의 같은 액수로 분할 지불하는 부채 

▣ APR(Annual Percentage Rate) 연방준비은행이사회의 Z 조 

항(Regulation Z)에 따라서 정한 차용비용, 선이자 등을 계 

산한 실제 대부 이자율 

▣Appurtenance 다른 물건에 따라가는 물건 

▣ Assessed Value 재산 산정 가치 

▣ Avulsion 홍수 등에 의한 토지의 자연 분리 

B 

▣ Balloon payment 빚을 분할 상환할 때 마지막 상환 금액이 

평소의 분할 상환 액수보다 불어 나서 많아진 지불형태 

▣ Beneficiary 저당권에 의해 채권을 가지고 있는 자 

▣ Bequeath (동산을)유언으로 양도하다, 부동산을 남기다 

▣ Bill of sale 동산 양도증서 

▣ Blockbusting 인종 분포가 달라지고 있는 주택가의 주택소유 

주들에게 부동산 투기 업자나 부동산 업자들이 공포감을 불어 

넣어 싼값에 팔도록 하는 불법 행위 

▣ Breach 법적인 의무를 지키지 않는 것 

▣ Bundle of Right 재산 소유와 관련 된 사용, 점유, 담보, 매각 

처분권 등의 모든 권리 

C 

▣ Capitalization Rate 투자 회수율 

▣ Chin of title 부동산 소유권에 영향을 미칠 수 있는 소유권 매 

도 기록, 담보, 지역권등을 그 토지의 첫 소유주 때부터 조사 

하여 모은 기록 

▣ Chattel Mortgage 동산을 담보로 잡히고 써주는 증서 

▣ Cloud on title 소유권 악영향조건, 완전한 부동산 소유권에 

의심이 갈만한 조건이나 문서. 소유권 포기 증서를 받거나 법 

정에 소유권 확인 소송을 제기 해야 할 경우가 생김 

▣ Collateral Security 근저당 

▣ Community Property 부부 공유 재산 

▣ Condemnation 정부 기관에서 공공의 목적으로 개인 소유 재 

산을 댓가를 지불하고 빼앗는 것. Eminent domain 

▣ Confession of Judgment 채무자의 자진 진술에 따라 내려 

44 JUNE 2020 

진 판결 

▣ Confiscation 압수, 정부기관에서 개인 재산을 보상 없이 빼 

앗는 행위 

▣ Constructive Fraud 원래는 사기 의사가 없었으나 결과적으 

로 사기 행위가 되었다고 법이 판정하는 경우를 일컬음. 

▣ Conversion 한 형태에서 다른 형태로 바꾸는 것. 

▣ Conveyance 양도 증서 재산권을 타인에게 넘길 때 쓰이 

는 문서 

▣ Correlation 부동산 감정시 세 가지 방법(원가산정, 시장비교, 

수입)을 모두 동원한 뒤 상관 관계를 다시 따져서 새로운 가격 

을 산출하는 방법 

▣ Cost Approach 부동산 감정 방법으로 감정 대상 건물을 현시 

세로 다시 짓는다고 할 때의 건축비에서 감가 상각을 뺀 다음 

시장 가격 대로의 땅값을 보태면 됨 

D 

▣ Debenture 사채, 채권 

▣ Decree of foreclosure 저당권 설정을 하고 돈을 꾸었던 사람 

이 채무 행위를 이행하지 못하여 담보로 잡았던 물건을 강제 

로 팔아서 채무 청산을 하도록 법원이 명령하는 것 

▣ Dedication 토지 소유자가 공공사용 목적으로 자기 땅을 관 

계기관에 바치는 것 

▣ Deed 양도증서 

▣ Deed in lieu of forclosure 채권자가 담보 잡은 부동산을 유 

질 처분하지 않는 대신 채무자에게서 받는 양도증 

▣ Deed of Restriction 부동산을 양도할 때 양도증서에 일정한 

제한 사항을 기재한 것 

▣ Defeasible Fee 취소 가능 재산권, 일정 재산을 타인에게 양 

도하며 조건을 붙여서 만일 그 조건을 지키지 않으면 먼저 주 

인에게 재산권이 돌아올 수 있도록 한 것 

▣ Deficiency Judgment 부족액 배상 판결, 채무 불이행 때문에 

담보물을 처분 했지만 원래 채무액을 그 처분 액수로 모두 갚 

을 수 없을 때 모자라는 액수를 따로 채무자에게 받을 수 있도 

록 법원에서 얻어낸 판결 

▣ Devise 유서에 의해 부동산을 상속 시키거나 처분 하는 것 또 

는 그렇게 상속된 재산 

▣ Dispossess 부동산 사용권을 박탈 하다 

▣ Due on sales clause 판매시 잔액 상환 조항 

E 

▣ Easement 지역권, 출입권 

▣ Economic obsolescence 간접 경제적 요인에 의한 가치 하락 

▣ Encroachment 타인 소유지를 자기의 부동산이 불법으로 침 

해하고 있는 것 

▣ Encumbrance 부동산 소유권에 영향을 미치는 항목, 저당권, 

담보, 지역권 따위 

▣ Equity of redemption 유질 처분 기간 동안에 저당권 설정자( 

채무자)가 빚을 청산하고 부동산을 다시 소유할 수 있는 권리 

▣ Escalator Clause 임대차 계약에서 임대자가 임차자의 세 

를 일정한 기준에 따라 자동적으로 올릴 수 있도록 만든 계약 

상의 조항 

▣ Escheat 상속인이 없는 사람이 유서도 남기지 않고 사망했 

을 때 주정부가 일정한 기간 보관 후에 주정부 금고에 귀속 시 

키는 행위 

▣ Estate inheritance 유산 상속인에게 넘길수 있는 재산 

▣ Estate for life 종신 부동산권 Periodic tenancy라고 도 함 

▣ Estate at sufferance 무허가 임차 부동산 권 Tenancy at 

sufferance 라고도 함 

▣ Estoppels 먼저 한 주장을 나중에 부인하여 그것을 믿고 행 

동한 사람에게 손해를 입힐 수 없다는 법 이론 

▣ Eviction 법원 명령을 받아 부동산 소유주가 점유주를 내 쫓 

는 것 

F 

▣ FANNIE MAE 연방 전국 담보회사(Federal National Mortgage 

Association-FNMA) 

▣ Federal Housing Administration FHA 연방 주택청 저당권 

설정자의 채무를 보험에 가입 시켜주는 연방 정부 기관 

▣ Fee simple defeasible 앞으로 일어날 어떤 조건에 따라서 전 

주인이나 그 후손이 다시 재산을 차지할 수 있는 부동산 권 

▣ Fee simple defeasible 부동산에 관한 권리로서는 최고의 형 

태. 양도 증서에 조건이 붙어있지 않은 순수한 부동산 권 

▣ First trust deed 신탁증서 방식으로 담보를 잡힐때 가장 먼저 

등기하여 우선권이 있는 신탁 증서 

▣ Fixtures 토지, 건물에 부속된 정착물 

▣ Foreclosure 담보잡은 물건을 처분하여 빚을 갚는 절차 

▣ Freehold estate 기한을 정하지 않고 소유할 수 있는 상속 부 

동산권이나 종신 부동산권 

G 

▣ General lien 채무자의 모든 재산이 담보로 잡혀 처분할 수 

있는 유치권 

▣ Goodwill 주인이 바뀌어도 계속해서 손님이 올 것이라는 보 

이지 않는 기대치를 계산해 놓은 권리금 

▣ Gross income 비용을 제하기 전에 나온 부동산이나 사업의 

모든 수입 

▣ Gross rent multiplier 총수입 배수 감정 방법, 수입 부동산 가 

격을 산출하는 방법 중의 하나로서 전체의 렌트를 주어진 숫 

자로 곱해서 가격 계산을 하는 것 

H 

▣ Hold over tenant 임차기간이 끝났는데도 나가지 않고 남아 

있는 차용자 

▣ Homestead 주택 소유자가 빚을 갚느라고 자기의 집을 팔아 

야 될 경우 이를 보호 하기 위한 법적 조치 

▣ Hypothecate 저당 잡히다, 채무자가 채무 상환을 보증하기 

위해 자기의 부동산을 그대로 소유한 채 저당권을 채권자에 

게 주는것 

I 

▣ Impound 저당권을 설정한 채무자가 그 담보물의 부동산세, 

보험료 등을 미루지 않고 지불 하도록 저당권자(채권자)가 이

돈을 매달 조금씩 나눠 받아 넣어 놓고 대신 세금이나 보험료 

를 지불 하는 신탁 계정 

▣ Income(Capitalization) approach 수입에 의한 감정 방법, 수 

입 부동산(아파트, 상가건물등)의 가격을 결정하는 감정 방법 

으로써 1 년의 순수입을 적당한 투자회수율로 나누면 됨 

▣ Interest only loan 대부 기간 동안 매월, 또는 매년 이자만 먼 

저 갚고 마지막에 원금을 갚는 대부 방식. 

▣ Interplead 똑같은 권리를 주장 하는 소송 당사자들에게 그 

권리를 제공해야 하는 제3자가 법정의 확인 절차를 밟는 것 

▣ Involuntary Lien 강제유치권, 부동산세, 연방소득세 같이 강 

제로 담보를 잡은 빚 

J 

▣ Joint tenancy 2인 이상이 한가지 재산을 공동으로 소유하면 

서 소유주 가운데 1인이 죽으면 나머지 소유주들이 사망자의 

소유분을 똑같이 나눠 가질 수 있는 방식. 생길때 부터 같은 

시간에(time), 같은 문서로(title), 같은 소유분을 (interest), 

함께 소유(possession) 하도록 만들어야 함 

▣ Judgment Lien 소송에서 진 채무자의 재산을 처분하여 빚을 

상환하도록 만든 판결에 의한 유치권 

L 

▣ Leasehold estate 임차인이 빌린 부동산에 관해서 가지고 있 

는 권리. 이 권리는 동산으로 취급함 

▣ Legal description 법이 인정한 방식의 토지 주소를 적는 방 

법. 정부 측량 방식이나 등기부 주소를 사용함 

▣ Life estate 자기나 남의 수명만큼 부동산을 가지고 자기 것처 

럼 사용할 수 있는 권리 

▣ Liquidity 현금 전환성, 부동산을 처분하고 현금을 가질 수 있 

는 가능성이나 현금 자체 

▣ Lis pendens 어떤 부동산의 소유권에 대한 법정 소송이 계류 

중에 있음을 세상에 알리기 위한 통지서 

M 

▣ Margin of security 실제 감정 한 가격과 대부 금액의 차액 

▣ Mechanics liens 부동산의 건축이나 개조를 위해 노동력 또 

는 재료를 제공한 사람들을 위해 법이 그 해당 부동산을 담보 

로 잡고 빚을 받을 수 있도록 보장한 권리 

N 

▣ Net lease 임차인이 집세에 덧붙여 부동산세, 유지비, 보험료 

까지 지불하도록 한 임대차 계약 

▣ Nominal interest rate 대부 계약서에 적혀 있는 액면 이자율 

▣ Novation 채무, 계약 갱신 

O 

▣ Obsolescence 건물이 오래돼서 형태가 낡아 값이 떨어지는 

것(physical), 건물 구조가 시대에 뒤떨어져 제 기능을 발휘 

하지 못해 가치가 내려가는 것(functional), 그리고 건물 자체 

에는 잘못이 없는데 바깥의 영향 때문에 가격이 하락하는 것 

(economic or social ) 등 세 가지로 나눌 수 있음 

P 

▣ Partition action 재산의 공동 소유주 들이 그 재산을 분할하 

여 헤어지기 위한 법적 절차 

▣ Percentage lease 임차자의 사업량(판매량)에 따라서 그 비 

율로 임대액을 결정하는 것 

▣ Personal property 부동산이 아닌 재산 전부. 자동차, 가구, 

냉장고, 유가증권 등 

▣ Planned unit development(PUD) 주택 개발 단지의 일종으 

로서 수영장, 테니스 코트 등 공동 지역은 그 단지 내의 거주 

자 전원이 공동 소유로 하는 주택 단지 

▣ Pledge 채무자가 채권자에게 동산을 저당 잡히고 돈을 꾸 

는 것 

▣ Power of sale 담보를 잡힌 채무자가 일정 기간 채무 조건을 

이행하지 못할 때 채권자가 법원을 거치지 않고 담보물을 처 

분할 수 있도록 저당 계약서에 정해 놓은 것 

▣ Power of Delegation 대리 권리의 이양 

▣ Powers of Discretionary 대리인의 자유 재량권 

▣ Prescription 취득 시효, 법이 정한 기간만큼 남의 땅을 사용하 

든지 점유하고 있어서 생기는 지역권(Easement)이나 역점유 

▣ PMI: Private mortgage insurance 저당권 설정자가 채무를 

갚지 못할 위험성에 대비하여 가입하는 보험 

▣ Principal of Progression 나쁜 집이 좋은 집들의 동네에 있 

어서 저절로 값이 올라 간다는 원칙 

▣ Proration of taxes 부동산을 양도, 양수하면서 미리낸 세금은 

소유권 이전 일자를 기준으로 비례 하여서 지불 하는 것 

Q 

▣ Quantity survey method 부동산 가격 산출 감정 방법으로 

건축에 소요된 모든 재료와 노동력을 산출해서 건축비를 계 

산하는 방법 

▣ Quit title action 부동산에 관한 소유권이나 사용권을 확인해 

달라고 법원에 소송하는 것 

▣ Quit claim deed 소유권 포기 증서 

R 

▣ Real estate settlement 금융 기관이 채무자에게 소정 양식 

에 따라서 채무 계약 시의 절차와 비용을 알려 주도록 요구 

한 연방법 

▣ Real property 부동산, 땅 및 땅에 붙어 있는 재산으로서 대 

체로 움직일 수 없는 것 

▣ Recapture 투자 회수, 투자한 액수를 감가상각 등의 방법으로 

다시 되돌려 받는 것 

▣ Reconveyance 부동산 소유권(Title)을 주인에게 다시 양도 

하는 것 

▣ Redemption 경매된 물건을 빚을 갚아 돼 찾아 오는 것 

▣ Redlining 금융 기관에서 어떤 지역을 주택 융자를 해 주지 못 

할 나쁜 지역으로 정하는 행위 

▣ Release deed 해제 양도 증서 

▣ Reproduction Cost 해당 건물을 똑같은 자료, 기술, 형태, 설 

계로 건축 한다고 가정할 때의 비용 

▣ Reversion 반환권, 현재의 부동산 사용자가 사용을 끝낸 뒤 

부동산 소유주가 되돌려 받을 수 있는 권리 

▣ Right of survivorship 생존자의 권리, 사망한 부동산 소유 

주의 남긴 부동산을 차지할 수 있는 잔존자의 권리. 합유형태 

(Joint Tenancy)에서는 죽은 자의 소유권이 생존자에게 분 

배됨 

▣ Riparian rights 치수권(하천부지 소유자의 권리), 자기 토지 

옆으로 물이 지나갈 때 그 물을 쓸 수 있는 토지 소유자의 권리 

S 

▣ Section 정부 측량 방식 토지 구획의 하나. 사방이 1마일 

(5,280 피트)씩이며 면적은 640에이커. 36섹션이 타운쉽 

을 이룬다 

▣ Setback ordinance 건물을 토지 경계선, 커브, 도로에서부터 

일정 거리만큼 떼어서 짓도록 한 시군의 규정 

▣ Severalty ownership 단독 소유 재산권 

▣ Simple interest 원금에 대해서만 부과하는 이자 Compound 

Interest(복리)와 비교 

▣ Special assessment 행정 기관에서 가로등 설치, 보도, 도 

로포장 등에 따른 비용을 건물 주인에게 부과하는 것 

▣ Statutory warranty deed 부동산 판매자가 자기가 양도하는 

부동산이 자기의 것이며 양도할 권리가 있고 만일에 필요하 

면 소유권을 주장하는 타인으로부터 구입자를 보호해주겠다 

고 보증하는 보증 양도증서 

▣ Statute of Limitations 고소 시효기간, 원인 행위가 생긴 뒤 

일정 기간내에 고소를 해야 유효 하다는 법 

▣ Straight line depreciation 정액 감가 상각 방법 

▣ Subpoena 법정 출두 명령, 법원에서 증인을 소환하여 증언 

을 듣겠다는 출두 명령 

▣ Syndicate 부동산 공동 투자를 위한 동업 형태. 동업자들은 

유한 또는 무한책임 동업자로 나눌 수 있음 

T 

▣ Tax Sales 재산세 미납에 따른 공매 처분 

▣ Tenancy in common 2인 이상이 한 재산을 공동으로 소유 

하고 있는 형태로서 살아남는 공동 소유주가 사망자의 소 

유분을 이어 받을 권리는 없다. 소유분은 서로 꼭 같지 않아 

도 된다. 

▣ Tenancy by entireties 부부 전체 공동 소유 재산 

▣ Time of the essence 시간제한 조건, 계약상의 중요한 조건 

을 시간 내 이행이라는 것을 따로 밝힌 조항 

▣ Title Insurance 소유권 보증 보험 

▣ Trade Fixture 상업용 비품 

▣ Trust Account 신탁계정 신탁계정과 대리인 자신의 계정을 

섞었을 때는 Commingling (혼합), 손님의 돈을 썼을 때는 

Conversion (횡령)으로 처벌의 대상이 된다 

V 

▣ Variable interest Rate 변동이자율 

▣ Void 무효의, Valid 의 반대말 

▣ Voluntary Lien 소유자의 자발적인 의사에 의해 담보를 잡 

은 유치권 

W 

▣ Warranty of Authority 대리인의 권한보증 

▣ Warranty Deed 부동산 판매자가 개인적으로 자기 부동산 

의 소유권이 완전 하다는 것과 잘못 되어 있으면 보상 하겠 

다는 것을 구입자에게 보증 하면서 내어 주는 양도 증서 

Provided by Annette Bang Realtor

부동산 파트너 2020년 6월호

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