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在 美 購 房 貸 款 前 這 些 問 題 要 向 貸 款
機 構 問 清 楚
房 貸 利 率 的 類 型 ?
相 信 大 家 在 貸 款 前 對 房 貸 利 率 都 有 一 定
的 瞭 解 , 固 定 利 率 , 浮 動 利 率 等 。 為 了 更 好
的 比 較 各 貸 款 機 構 利 率 的 區 別 , 一 定 要 詢 問
年 固 定 利 率 (APR Annual percentage
Rate), 這 一 利 率 通 常 比 機 構 的 報 價 要 高 。
交 易 費 用 是 多 少
大 家 可 以 看 之 前 介 紹 過 的 買 房 的 所 有 交
易 費 用 具 體 都 涉 及 到 哪 些 , 這 裡 指 的 主 要 是
貸 款 初 始 費 用 。 貸 款 方 必 須 在 三 日 內 出 具 書
面 的 手 續 費 用 估 算 清 單 。
鎖 定 利 率 的 費 用 是 多 少
為 了 避 免 在 交 易 過 程 利 率 會 突 然 發 生 變
化 , 貸 款 方 可 以 要 求 貸 款 機 構 在 鎖 定 期 內 鎖
定 利 率 , 鎖 定 期 一 般 在 9-15 天 。 一 般 來 說
鎖 定 期 越 長 , 費 用 也 越 高 。
如 果 想 提 前 還 清 貸 款 是
否 需 要 違 約 金
在 貸 款 前 一 定 要 先 搞 清
楚 提 前 還 清 貸 款 會 遇 到 的 風
險 和 限 制 , 也 問 清 楚 是 否 會
有 低 利 率 的 優 惠 。
最 低 首 付 款 是 多 少
首 付 金 額 在 一 定 程 度 上 決 定 了 貸 款 利 率
和 其 他 貸 款 條 款 。 對 於 美 國 當 地 居 民 查 收 入
貸 款 , 通 常 最 低 首 付 款 在 3%-20%。 有 的 時
候 可 以 通 過 提 高 首 付 款 金 額 為 杠 杆 來 降 低 貸
款 利 率 或 拿 到 更 優 惠 的 貸 款 條 款 。
需 要 滿 足 哪 些 條 件 才 能 拿 到
這 一 貸 款 產 品
貸 款 的 資 格 指 引 與 貸 款 申 請 人 的 收 入 ,
職 業 , 財 產 , 債 務 和 信 用 記 錄 等 。 例 如 軍 人
的 貸 款 條 件 比 其 他 職 業 就 寬 鬆 許 多 。 貸 款 申
請 審 批 需 要 多 久 ? 這 個 問 題 一 般 因 時 而 異 ,
貸 款 利 率 低 的 話 , 貸 款 申 請 人 會 特 別 多 , 這
個 時 候 貸 款 審 批 時 間 就 相 對 較 長 。 只 有 貸 款
機 構 給 出 這 個 預 估 時 間 才 能 知 道 鎖 定 利 率 需
要 的 時 長 。
哪 些 情 況 會 延 遲 申 請 的 審 批
如 果 你 提 供 的 檔 和 信 息 齊 全 , 審 批 的 時
間 一 般 就 會 與 預 期 相 符 , 如 果 你 提 供 的 資 訊
發 現 問 題 , 比 如 信 用 記 錄 有 問 題 , 就 會 延 遲
審 批 時 間 。 所 以 一 定 要 確 保 所 提 供 資 訊 的 準
確 性 , 如 果 有 什 麼 問 題 , 一 定 及 時 與 貸 款 機
構 溝 通 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)

房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
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房 地 產 業 地 震 ! 取 消 6% 佣 金 對 每 一 方 的 影 響 ?
最 近 美 國 房 地 產 行 業 出 現 了 一 條 爆 炸 性 的 大 新 聞 ——
房 產 交 易 中 ,6% 的 標 準 佣 金 制 度 或 被 徹 底 取 消 !
3 月 15 日 , 全 美 房 地 產 經 紀 人 協 會 NAR 宣 佈 , 與 反 壟
斷 訴 訟 的 房 屋 銷 售 商 團 體 達 成 和 解 , 同 意 支 付 4.18 億 美 元
的 損 害 賠 償 , 並 取 消 美 國 房 產 交 易 6% 佣 金 規 則 !
雖 然 最 終 結 果 還 要 等 待 法 院 的 判 決 , 但 這 意 味 著 美 國
的 房 地 產 行 業 或 將 迎 來 一 場 劇 變 。 對 此 , 有 人 拍 手 叫 好 ,
有 人 憂 心 忡 忡 。
那 麼 會 有 哪 些 變 化 和 影 響 呢 ?
PART/1 新 規 之 下 , 房 屋 賣 家 成 本 大 幅 降 低
最 明 顯 的 改 變 , 當 然 是 佣 金 的 下 跌 , 這 對 房 屋 賣 家 而
言 無 疑 是 利 好 的 。
長 期 以 來 , 美 國 房 產 仲 介 的 佣 金 一 直 保 持 在 6% 左 右 。
全 美 房 地 產 經 紀 人 協 會 (NAR) 將 這 稱 為 “ 合 作 補 償 規 則
“, 在 他 們 的 引 導 下 , 甚 至 成 為 了 約 定 俗 成 的 規 範 。
事 實 上 , 這 個 佣 金 遠 高 於 世 界 其 他 地 方 , 因 此 一 直 以
來 都 飽 受 爭 議 。 終 於 在 2019 年 , 有 賣 房 人 對 此 提 起 訴 訟 ,
並 在 2022 年 形 成 了 大 規 模 的 集 體 訴 訟 。
出 於 多 方 考 量 , 全 美 房 地 產 經 紀 人 協 會
(NAR) 最 終 決 定 取 消 6% 的 佣 金 制 度 。 這 表 示 ,
在 往 後 的 房 屋 交 易 中 , 賣 家 將 和 賣 方 經 紀 人 協 商
決 定 佣 金 的 具 體 金 額 。 可 以 是 不 固 定 的 百 分 比 ,
也 可 以 是 一 口 價 , 或 是 返 現 的 形 式 。
另 外 , 賣 家 大 概 率 也 不 用 再 支 付 買 方 經 紀 人
的 佣 金 了 。
消 息 釋 出 後 , 投 資 網 站 TD Cowen Insights 預
測 , 美 國 的 房 屋 交 易 佣 金 或 將 整 體 下 降
25%-50%。
PART/2 購 房 者 需 自 付 佣 金
但 長 遠 看 利 大 於 弊
不 過 對 於 購 房 者 而 言 , 新 的 佣 金 制 度 更 像 是
一 把 雙 刃 劍 。
在 之 前 的 6% 佣 金 制 度 之 下 , 購 房 者 一 方 的 房 產 經 紀 人
佣 金 也 是 由 賣 家 支 付 的 。 但 新 制 度 規 定 , 之 後 要 由 買 家 自
行 支 付 。
這 可 能 會 給 首 次 購 房 者 和 正 在 努 力 為 首 付 存 錢 的 人 帶
來 一 定 的 挑 戰 , 因 為 在 買 房 的 過 程 中 , 他 們 又 多 了 一 項 開
支 。
新 規 則 降 低 了 他 們 的 賣 房 成 本 , 或 許 會 有 更 多 人 願 意
將 手 頭 的 房 子 賣 掉 , 從 而 增 加 更 多 的 房 屋 庫 存 。 這 也 同 樣
有 助 於 抑 制 房 價 的 飆 升 。
PART/3 目 前 佣 金 制 度 存 在 哪 些 問 題 ?
現 行 制 度 已 經 實 施 了 幾 十 年 , 要 求 大 多 數 賣 家 在 將 房
屋 上 市 出 售 之 前 決 定 支 付 給 買 方 經 紀 人 多 少 佣 金 。 批 評 人
士 稱 , 這 阻 止 了 買 家 與 自 己 的 經 紀 人 談 判 , 並 使 佣 金 成 本
保 持 在 比 原 本 更 高 的 水 準 。 標 準 佣 金 —— 房 屋 售 價 的 5%
到 6% 分 配 給 賣 方 經 紀 人 和 買 方 經 紀 人 —— 在 全 球 範 圍 內
是 最 高 的 之 一 。
全 國 房 地 產 經 紀 人 協 會 表 示 , 現 行 制 度 具 有 一 定 優
勢 。 該 組 織 最 引 人 注 目 的 論 點 是 , 該 制 度 對 首 次 購 房 者 或
現 金 有 限 的 購 房 者 更 為 有 利 , 因 為 它 不 需 要 他 們 自 掏 腰 包
支 付 經 紀 人 費 用 。
PART/4 佣 金 新 規 帶 來 更 多 連 鎖 反 應
新 規 帶 來 的 連 鎖 效 應 , 不 少 相 關 企 業 的 股 價 應 聲 下
跌 。 根 據 道 鐘 斯 市 場 (Dow Jones Market Data) 資 料 , 進 入 週
五 的 交 易 時 段 , 房 產 公 司 Zillow 股 價 下 跌 高 達 約 16%。
Redfin、Compass 股 價 都 在 下 跌 , 下 跌 幅 度 分 別 為 6.1%
和 11%。 業 內 人 士 分 析 , 這 與 佣 金 制 度 的 改 變 有 著 密 不 可
分 的 關 係 。
新 的 佣 金 制 度 也 同 樣 給 房 地 產 行 業 帶 來 了 新 的 商 業 契
機 。
因 為 往 後 可 能 更 多 買 家 會 直 接 跳 過 房 產 經 紀 人 , 直 接
與 賣 方 進 行 交 易 , 所 以 他 們 迫 切 需 要 協 力 廠 商 資 訊 平 臺 的
資 訊 來 源 。 這 將 催 生 一 波 新 的 房 地 產 軟 體 熱 潮 。
業 內 人 士 還 相 信 , 隨 著 時 間 的 推 移 , 新 的 房 產 經 紀 人
業 務 模 式 也 可 能 會 出 現 。
PART/5 該 協 議 對 住 宅 房 地 產 行 業
意 味 著 什 麼 ?
去 年 10 月 , 坎 薩 斯 城 的 陪 審 團 裁 定 全 國 房 地 產 經 紀 人
協 會 和 兩 家 全 國 經 紀 公 司 是 操 縱 佣 金 居 高 不 下 的 陰 謀 集 團
的 一 部 分 , 並 判 決 對 其 處 以 18 億 美 元 的 罰 款 。
全 國 房 地 產 經 紀 人 協 會 是 美 國 最 大 的 房 地 產 行 業 協 會
之 一 , 也 是 最 具 影 響 力 的 協 會 之 一 。 該 協 會 因 該 判 決 和 一
系 列 類 似 的 訴 訟 而 面 臨 巨 額 的 法 律 賠 償 責 任 , 這 項 和 解 協
議 解 決 了 許 許 多 多 房 地 產 經 紀 人 、 經 紀 公 司 和 房 地 產 經 紀
人 協 會 數 月 以 來 的 不 確 定 性 問 題 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
美 國 買 房 貸 款 前 , 向 貸 款 機 構 問 清 楚 的 問 題 ?
1. 房 貸 利 率 的 類 型 有 多 少
相 信 大 家 在 貸 款 前 對 房 貸 利 率 都 有 一 定 的 瞭 解 , 固 定 利
率 , 浮 動 利 率 等 。 為 了 更 好 的 比 較 各 貸 款 機 構 利 率 的 區 別 , 一
定 要 詢 問 年 固 定 利 率 (APR Annual percentage Rate), 這 一 利
率 通 常 比 機 構 的 報 價 要 高 。 也 要 問 清 楚 是 否 會 有 低 利 率 的 優
惠 。
2. 交 易 費 用 是 多 少
主 要 是 指 貸 款 的 初 始 費 用 , 貸 款 方 一 般 在 三 日 內 出 具 書
面 的 手 續 費 用 估 算 清 單 。
3. 鎖 定 利 率 的 費 用 是 多 少
為 了 避 免 在 交 易 過 程 利 率 會 突 然 發 生 變 化 , 貸 款 方 可 以
要 求 貸 款 機 構 在 鎖 定 期 內 鎖 定 利 率 。 一 般 來 說 鎖 定 期 越 長 ,
費 用 也 越 高 。
4. 如 果 想 提 前 還 清 貸 款 是 否 有 違 約 金
在 貸 款 前 一 定 要 先 搞 清 楚 , 提 前 還 清 貸 款 會 遇 到 的 風 險
和 限 制 。
5. 最 低 首 付 款 是 多 少
首 付 金 額 在 一 定 程 度 上 決 定 了 貸 款 利 率 和 其 他 貸 款 條
款 , 對 於 美 國 當 地 居 民 查 收 入 貸 款 , 通 常 最 低 首 付 款 在
3%-20%。 有 的 時 候 可 以 通 過 提 高 首 付 款 金 額 , 來 降 低 貸 款 利
率 或 拿 到 更 優 惠 的 貸 款 條 款 。
6. 需 要 滿 足 哪 些 條 件 才 能 拿 到
這 一 貸 款 產 品
參 看 貸 款 的 資 格 指 引 , 這 與 貸 款 申 請 人 的 收 入 , 職 業 , 財
產 , 債 務 和 信 用 記 錄 相 關 。
7. 貸 款 申 請 審 批 需 要 多 久
這 個 問 題 一 般 因 時 而 異 , 比 如 現 在 貸 款 利 率 是 史 低 , 貸
款 申 請 人 特 別 多 , 這 個 時 候 貸 款 審 批 時 間 就 相 對 較 長 。 只 有
貸 款 機 構 給 出 這 個 預 估 時 間 才 能 知 道 鎖 定 利 率 需 要 的 時 長 。
8. 哪 些 情 況 會 延 遲 申 請 的 審 批
如 果 提 供 的 檔 和 資 訊 齊 全 , 審 批 的 時 間 一 般 就 會 與 預 期
相 符 , 如 果 提 供 的 資 訊 發 現 問 題 , 比 如 信 用 記 錄 有 問 題 等 , 就
會 延 遲 審 批 時 間 。 所 以 一 定 要 確 保 所 提 供 資 訊 的 準 確 性 , 如
果 有 什 麼 問 題 , 一 定 及 時 與 貸 款 機 構 溝 通 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)

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住 房 負 擔 能 力 持 續 吃 緊 , 房 屋 建 造 商 開 始
轉 向 更 小 型 的 建 築
在 奧 斯 丁 及 周 邊 地 區 買 過 新 房 的 人 , 大 概 沒 有 人 不 知
道 D.R. Horton 這 家 建 商 吧 ! 這 是 一 家 成 立 於 1978 年 , 美 國
主 要 住 宅 建 築 公 司 。 由 Donald R. Horton 創 立 , 總 部 位 於 德
州 的 阿 靈 頓 。 它 在 美 國 各 地 都 有 業 務 , 提 供 包 括 單 戶 住
宅 、 公 寓 和 townhouse 等 多 樣 化 的 類 型 。D.R. Horton 以 其 廣
泛 的 房 屋 設 計 、 可 負 擔 性 以 及 在 多 個 市 場 中 的 強 大 品 牌 識
別 度 而 聞 名 。D.R. Horton 致 力 於 為 各 種 收 入 水 準 的 購 房 者
提 供 住 房 , 包 括 首 次 購 房 者 、 升 級 購 房 者 和 活 躍 的 老 年 人
社 區 。 除 了 住 宅 建 築 D.R. Horton 還 通 過 其 金 融 服 務 部 門 為
購 房 者 提 供 抵 押 貸 款 和 相 關 服 務 , 進 一 步 簡 化 了 購 房 過
程 。
隨 著 時 間 的 推 移 ,D.R. Horton 已 經 通 過 並 購 其 他 建 築
商 和 開 發 商 以 及 通 過 不 斷 擴 展 其 在 全 美 範 圍 內 的 市 場 份 額
來 擴 大 其 業 務 , 根 據 交 付 的 房 屋 數 量 和 營 業 收 入 來 衡 量 ,
它 已 經 被 認 為 是 美 國 最 大 的 住 宅 建 築 商 。
在 上 個 月 的 公 司 財 報 電 話 會 議 上 ,D.R. Horton 的 首 席
財 務 官 Bill Wheat 告 訴 分 析 師 :“ 為 了 適 應 2023 財 年 期 間 以
及 進 入 2024 財 年 的 市 場 條 件 變 化 , 本 著 為 購 房 者 提 供 更 好
的 可 負 擔 性 的 目 的 , 我 們 不 僅 增 加 了 購 買 中 的 激 勵 措 施 ,
而 且 在 必 要 時 也 降 低 了 房 價 和 我 們 的 住 宅 房 屋 的 面 積 。”
2023 年 ,D.R. Horton 將 其 建 造 的 房 屋 的 平 均 面 積 ( 平
方 英 尺 ) 減 少 了 3%。 他 們 也 向 投 資 者 表 明 , 預 計 所 建 造 的
房 屋 的 平 均 面 積 有 逐 漸 下 降 的 趨 勢 。
在 經 濟 學 中 , 有 一 個 術 語 用 來 描 述 生 產 商 在 產 品 價 格
保 持 不 變 或 僅 輕 微 上 漲 的 情 況 下 , 通 過 減 少 產 品 的 尺 寸 、
重 量 或 數 量 來 實 際 上 提 高 產 品 價 格 的 現 象 。 這 種 策 略 通 常
在 生 產 成 本 ( 如 原 材 料 或 運 輸 費 用 ) 上 升 時 被 採 用 , 因 為
生 產 商 希 望 通 過 減 少 每 個 產 品 的 內 容 量 來 維 持 利 潤 率 , 而
不 是 直 接 提 高 價 格 。 這 個 術 語 就 是 Shrinkflation( 縮 減 通
脹 )。
消 費 者 可 能 不 會 立 即 注 意 到 產 品 縮 水 , 因 為 包 裝 外 觀
和 價 格 看 起 來 沒 有 顯 著 變 化 , 但 實 際 上 他 們 為 每 單 位 產 品
支 付 了 更 高 的 價 格 。 縮 減 通 脹 常 見 於 食 品 和 日 用 品 領 域 ,
但 也 可 以 出 現 在 任 何 產 品 或 服 務
中 。 簡 而 言 之 ,shrinkflation 是 一 種
隱 藏 的 價 格 上 漲 形 式 , 讓 消 費 者 在
不 知 不 覺 中 為 較 少 的 商 品 或 服 務 支
付 更 多 的 費 用 。
為 了 找 出 新 建 築 領 域 可 能 發 生
的 縮 減 通 脹 的 程 度 ,ResiClub( 一 家 致 力 於 對 美 國 住 房 市
場 進 行 深 入 跟 蹤 、 報 導 和 分 析 的 開 創 性 媒 體 與 研 究 公 司 )
聯 繫 了 一 家 快 速 成 長 的 房 地 產 分 析 公 司 Parcl 實 驗 室 來 獲
取 確 切 資 料 。
在 深 入 瞭 解 確 切 資 料 之 前 , 重 要 的 是 要 強 調 ResiClub
使 用 “ 縮 減 通 脹 ” 這 一 術 語 並 沒 有 暗 示 任 何 負 面 含 義 。 從
經 濟 學 角 度 看 房 屋 可 負 擔 性 的 快 速 惡 化 —— 抵 押 貸 款 利 率
從 2022 年 的 3% 上 升 到 超 過 6%—— 促 使 建 築 商 採 取 策 略 ,
在 一 定 程 度 上 保 持 住 房 的 可 負 擔 性 並 保 持 銷 售 量 , 這 種 做
法 還 是 合 情 合 理 的 。
根 據 Parcl 實 驗 室 的 資 料 , 新 建 築 的 面 積 中 位 數 ( 以
平 方 英 尺 為 單 位 ) 從 2022 年 的 2,098 下 降 到 2023 年 的 2,
036。 這 3% 的 年 度 下 降 標 誌 著 過 去 十 年 中 最 大 的 單 年 降
幅 。 可 以 說 不 僅 僅 是 D.R. Horton。 許 多 房 屋 建 造 商 都 在 減
少 房 屋 內 部 面 積 。
這 一 趨 勢 因 住 房 可 負 擔 性 的 日 益 緊 張 而 加 速 , 實 際 上
在 抵 押 貸 款 利 率 激 增 之 前 , 新 建 房 屋 的 面 積 就 已 經 開 始 縮
小 了 。 根 據 Parcl 實 驗 室 的 資 料 ,2023 年 是 新 建 單 戶 住 宅 面
積 連 續 第 九 年 縮 減 的 一 年 , 從 2014 年 的 中 位 面 積 2,328 平 方
英 尺 降 到 了 2023 年 的 2,036 平 方 英 尺 。
Parcl 實 驗 室 聯 合 創 始 人 Jason Lewris 指 出 :“ 在 過 去 的
十 年 裡 , 儘 管 單 戶 住 宅 的 平 均 面 積 保 持 穩 定 , 但 在 疫 情 期
間 由 於 消 費 者 偏 好 從 城 市 向 郊 區 轉 移 , 導 致 有 更 大 面 積 的
二 手 房 屋 成 交 量 增 加 , 新 建 房 屋 的 面 積 在 過 去 十 年 中 卻 縮
減 了 超 過 12%。”
在 德 克 薩 斯 州 聖 安 東 尼 奧 由 Lennar 建 造 的 Elm Trails 社
區
Scott Davis,Location Strategy( 一 家 房 地 產 諮 詢 公 司 )
的 總 裁 去 年 在 經 過 由 Lennar 在 聖 安 東 尼 奧 建 造 的 Elm Trails
社 區 時 拍 攝 了 上 面 的 照 片 。 該 社 區 內 的 單 戶 住 宅 面 積 從 350
平 方 英 尺 到 660 平 方 英 尺 不 等 , 去 年 的 價 格 從 135,000 美 元
到 171,000 美 元 不 等 。
在 美 國 住 房 市 場 的 大 背 景 下 , 像 Elm Trails 這 樣 的 微 型
住 宅 社 區 仍 然 是 例 外 。Scott Davis 說 他 見 證 了 很 多 建 築 商 鑒
於 持 續 的 可 負 擔 性 壓 力 選 擇 考 慮 更 小 的 地 塊 和 住 宅 。
“ 近 幾 年 來 , 我 們 目 睹 了 由 於 價 格 壓 力 房 屋 面 積 略 有
縮 減 , 這 是 在 房 屋 面 積 持 續 增 加 了 四 十 年 之 後 的 情 形 。 現
在 的 新 趨 勢 是 , 建 築 商 開 始 傾 向 於 建 造 小 型 住 宅 —— 這 些
住 宅 類 似 於 我 們 在 戰 後 初 期 的 郊 區 看 到 的 樣 式 。 建 築 商 的
調 整 不 僅 僅 是 對 價 格 的 回 應 ; 轉 向 更 小 房 屋 背 後 , 其 實 還
有 人 口 結 構 的 變 化 : 單 人 戶 口 的 增 加 、 孩 子 數 量 的 減 少 ,
以 及 家 庭 晚 生 育 帶 來 的 影 響 。 同 時 可 建 設 用 地 的 缺 乏 也 是
一 個 重 要 因 素 —— 建 築 商 被 迫 轉 向 那 些 以 往 被 視 為 不 適 合
建 造 單 戶 住 宅 的 地 塊 , 那 裡 更 寬 鬆 的 建 築 限 制 使 他 們 能 夠
開 發 出 更 經 濟 、 更 能 滿 足 廣 泛 消 費 者 需 求 的 產 品 ,”Davis
向 ResiClub 解 釋 道 。
在 南 卡 羅 來 納 州 查 爾 斯 頓 ,Crescent Homes 的 首 席 執 行
官 Ted Terry 也 注 意 到 了 這 一 趨 勢 。“ 我 們 一 直 在 關 注 我 們
的 產 品 線 , 並 確 保 我 們 提 供 多 樣 化 的 產 品 , 以 滿 足 不 同 的
購 房 者 需 求 。 我 們 看 到 的 是 , 更 小 的 房 屋 和 更 緊 湊 的 設 計
對 許 多 購 房 者 來 說 更 具 吸 引 力 , 這 反 映 了 對 更 高 效 空 間 利
用 和 更 可 管 理 的 生 活 方 式 的 需 求 。 這 種 趨 勢 也 反 映 了 對 更
可 負 擔 房 屋 的 需 求 , 特 別 是 對 於 首 次 購 房 者 和 年 輕 專 業 人
士 ,”Terry 告 訴 ResiClub。
對 於 購 房 者 來 說 , 這 種 趨 勢 的 好 處 是 顯 而 易 見 的 : 更
小 的 房 屋 通 常 意 味 著 更 低 的 購 買 價 格 。 然 而 這 也 意 味 著 在
一 段 時 間 內 , 購 房 者 可 能 會 發 現 自 己 為 更 小 的 空 間 支 付 更
多 。
“ 在 過 去 的 幾 年 裡 我 們 看 到 價 格 上 漲 , 但 房 屋 的 大 小
並 沒 有 相 應 增 加 。 實 際 上 , 我 們 看 到 的 是 房 屋 面 積 的 縮
小 , 這 反 映 了 建 造 商 對 市 場 需 求 的 反 應 , 以 及 他 們 試 圖 在
提 供 可 負 擔 房 屋 方 面 的 挑 戰 。 隨 著 利 率 上 升 購 房 者 對 價 格
更 加 敏 感 , 這 可 能 會 導 致 對 更 小 、 更 實 惠 的 房 屋 的 需 求 增
加 ,”Terry 補 充 道 。
對 於 那 些 想 要 更 多 空 間 的 購 房 者 來 說 , 這 可 能 意 味 著
他 們 需 要 在 預 算 範 圍 內 尋 找 替 代 方 案 , 比 如 考 慮 不 同 的 地
點 或 犧 牲 某 些 設 施 。
在 南 卡 羅 來 納 州 查 爾 斯 頓 的 土 地 開 發 商 James Hughes
看 來 , 這 種 逐 漸 轉 向 更 小 地 塊 和 更 小 住 宅 的 趨 勢 , 更 多 是
被 “ 權 利 集 團 ” (entitlement groups) 所 推 動 , 這 些 集 團 試
圖 在 以 高 價 退 出 之 前 , 盡 可 能 多 地 將 開 發 專 案 納 入 建 設 計
畫 中 。
“ 市 場 已 經 被 權 利 集 團 提 供 的 高 密 度 地 塊 所 淹 沒 。 權
利 集 團 並 非 土 地 開 發 商 , 也 不 是 房 屋 建 造 商 。 這 些 權 利 集
團 將 土 地 納 入 合 同 , 獲 取 所 需 的 許 可 證 , 並 對 地 塊 進 行 工
程 設 計 。 然 後 他 們 將 ‘ 紙 上 地 塊 ’ 賣 給 土 地 開 發 商 和 房 屋
建 造 商 。 土 地 開 發 商 和 房 屋 建 造 商 並 不 一 定 需 要 高 密 度 地
塊 , 但 市 場 上 銷 售 的 就 是 這 些 地 塊 ,”Hughes 向 ResiClub
表 示 。Hughes 補 充 說 :“ 這 是 導 致 住 宅 占 地 面 積 減 小 的 一
個 因 素 。”
總 而 言 之 , 隨 著 市 場 環 境 的 不 斷 變 化 和 人 口 結 構 的 演
進 , 我 們 正 見 證 著 住 房 市 場 上 一 場 細 微 卻 深 遠 的 轉 變 。 從
更 小 的 住 宅 到 高 密 度 的 開 發 專 案 , 這 些 變 化 不 僅 反 映 了 消
費 者 需 求 的 演 變 , 也 揭 示 了 行 業 面 臨 的 挑 戰 和 機 遇 。 正 如
Hughes 所 指 出 的 , 雖 然 有 權 利 集 團 出 於 某 種 政 治 因 素 在 推
動 市 場 向 特 定 方 向 發 展 發 揮 作 用 , 但 我 們 相 信 這 些 趨 勢 最
終 將 塑 造 出 更 加 多 樣 化 和 可 持 續 的 住 房 環 境 。 未 來 的 住 房
市 場 將 繼 續 適 應 這 些 變 化 , 為 不 同 需 求 的 消 費 者 提 供 更 合
適 的 解 決 方 案 。 隨 著 我 們 進 入 這 個 不 斷 變 化 的 新 時 代 , 保
持 靈 活 和 創 新 將 是 所 有 參 與 者 的 關 鍵 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)

房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 4 月 30 日 Tuesday Apr. 30, 2024
想 在 美 國 買 房 投 資
你 不 能 不 注 意 這 些 事
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手 邊 有 一 點 閒 錢 , 你 正 打 算 買 房 當 作 投 資 , 卻 又 怕 一 個
決 定 錯 就 成 了 後 悔 的 決 定 ? 首 先 , 房 地 產 的 投 資 地 點 是 第 一
個 重 要 的 考 慮 , 地 價 高 漲 的 地 區 回 報 率 差 , 那 不 妨 找 找 邊 緣
地 區 低 價 不 高 的 社 區 。 另 外 有 些 地 方 的 地 價 不 見 得 正 在 開
漲 , 但 是 租 金 的 回 報 率 高 的 話 , 也 很 值 得 投 資 。
如 果 想 賣 房 子 , 可 藉 由 修 繕 為 房 子 增 值 ; 房 屋 修 繕 專 業
雜 誌 調 查 顯 示 只 要 房 子 在 一 年 內 售 出 , 修 繕 工 程 回 收 報 酬 率
是 成 本 的 64.4%, 若 要 估 算 裝 修 房 間 的 費 用 ,7500 美 元 應 該
就 夠 用 。 以 下 提 供 8 種 方 法 , 讓 你 調 整 小 地 方 , 就 提 高 房 子 的
價 值 :
1. 保 持 清 潔
花 時 間 整 理 空 間 , 從 地 板 到 天 花 板 都 讓 人 看 了 眼 睛 一
亮 ; 好 比 把 個 人 物 品 整 齊 存 放 、 擦 拭 房 屋 內 外 所 有 區 域 。
2. 增 加 明 亮 度
只 要 開 窗 、 清 潔 天 窗 和 移 除 阻 擋 自 然 光 線 的 過 時 窗 簾 ,
就 可 讓 屋 子 亮 起 來 ; 此 外 , 將 舊 式 吊 燈 換 成 現 代 感 的 燈 具 或
天 花 板 風 扇 。
3. 用 木 地 板 替 換 地 毯
近 來 購 房 者 偏 好 房 屋 鋪 硬 木 地 板 , 不 再 喜 歡 地 毯 ; 自
己 拆 除 地 毯 、 修 補 木 地 板 看 似 艱 巨 , 但 只 要 有 適 當 工 具 ,
仍 可 在 預 算 內 完 成 。 換 上 硬 木 地 板 可 帶 來 顯 著 的 投 資 回
報 , 讓 房 屋 快 速 售 出 。
4. 進 行 室 內 粉 刷
粉 刷 室 內 牆 壁 是 最 具 成 本 效 益 的 裝 修 之 一 , 為 房 屋 增
值 。 油 漆 要 堅 持 選 用 中 性 色 , 讓 最 多 人 接 受 。
5. 更 新 廚 房 用 具
廚 房 是 能 夠 收 取 最 大 房 屋 修 繕 效 益 的 一 大 重 點 , 可 將 洗
碗 機 、 微 波 爐 和 爐 灶 等 用 具 升 級 , 考 慮 選 擇 不 銹 鋼 , 是 買 家 普
遍 喜 愛 的 材 質 。
6. 確 保 電 路 完 好
不 要 忽 略 了 電 線 和 插 座 。 如 果 想 通 過 房 屋 檢 測 , 必 須 有
完 好 的 電 氣 系 統 ; 請 確 實 測 試 噴 水 滅 火 系 統 和 門 鈴 、 修 理 任
何 無 法 打 開 的 燈 或 插 座 。 有 些 工 作 需 要 專 業 人 員 , 但 很 大 部
份 可 自 己 完 成 。
7. 更 新 浴 廁
包 括 將 固 定 裝 置 如 旋 鈕 和 拉 環 升 級 、 查 看 是 否 有 漏 水 的
水 龍 頭 或 排 水 不 暢 、 考 慮 重 新 整 理 淋 浴 間 或 換 裝 瓷 磚 、 保 持
清 潔 , 這 些 簡 單 工 作 可 讓 房 子 增 值 。
8. 開 放 參 觀 前 裝 點 房 屋
包 括 刪 除 個 人 物 品 、 重 新 安 排 傢 俱 打 開 房 間 、 掛 上 藝 術
品 、 甚 至 是 擺 上 鮮 花 這 樣 簡 單 的 事 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
買 房 合 同 中 最 關 鍵 的 內 容 是 什 麼
目 前 在 國 內 買 賣 二 手 房 , 一 份 購 房 合 同 只 是 薄 薄 的 兩 三
頁 紙 , 但 在 美 國 住 房 交 易 市 場 制 度 簽 訂 購 房 合 同 時 , 一 定 要
根 據 合 同 的 條 款 逐 一 梳 理 確 認 , 一 份 詳 細 的 權 責 分 明 、 流 程
清 晰 的 合 同 是 保 證 購 房 順 利 進 行 的 保 證 。
以 下 為 美 國 加 州 的 住 家 購 房 合 同 買 賣 說 明 書 , 其 中 涉 及
環 節 三 十 多 個 環 節 , 但 每 一 個 環 節 都 非 常 重 要 , 其 中 最 為 關
鍵 的 則 是 以 下 內 容 :
把 握 時 效 , 口 說 無 憑 , 整 個 合 約 變 更 以 書 面 為 主 。
要 注 意 , 購 房 的 任 何 環 節 中 , 買 房 和 賣 方 在 協 商 議 價 過
程 中 的 口 頭 承 諾 , 通 常 無 法 律 保 障 , 除 非 這 些 口 頭
承 諾 在 合 約 中 書 寫 列 舉 出 來 。
買 家 何 種 方 式 付 款
付 款 方 式 , 交 易 流 程 也 有 所 不 同 。 在 合 同 中 必
須 解 釋 買 主 將 怎 麼 樣 付 款 。 大 部 分 的 買 主 在 事 前
付 些 “ 訂 金 ”。“ 協 力 廠 商 信 託 公 司 ”Escrow Holder
是 指 一 間 不 受 買 主 或 賣 主 影 響 的 中 立 公 司 , 他 們
會 為 買 主 保 管 訂 金 。 在 這 一 段 裡 買 主 也 可 標 明 是
否 需 要 貸 款 ,( 如 果 需 要 貸 款 , 要 貸 多 少 金 額 ); 或 者
買 主 是 否 將 以 其 他 已 有 款 項 購 屋 。
買 賣 完 成 與 交 屋
第 三 段 說 明 買 主 何 時 會 搬 進 住 屋 , 賣 主 何 時
應 該 遷 出 。 如 果 目 前 仍 有 房 客 居 住 , 則 需 注 明 現 有
房 客 將 怎 樣 安 置 , 並 可 在 此 段 注 明 買 主 何 時 可 以
取 得 鑰 匙 。
費 用 分 擔 與 支 付
合 同 中 應 注 明 買 主 或 賣 方 誰 將 付 那 些 買 賣 房 屋 的 手 續
費 。 例 如 : 房 地 產 附 近 的 環 境 ( 房 子 是 否 位 在 容 易 發 生 地 震 ,
火 災 , 和 水 災 的 地 區 ) 報 告 費 , 產 權 保 險 費 , 代 書 公 司 手 續 費 ,
地 價 稅 , 或 其 他 政 府 費 用 。
影 響 房 屋 的 狀 況
合 同 中 應 說 明 交 屋 時 , 房 屋 應 是 買 主 在 簽 合 同 時 的 狀
態 。 賣 主 不 需 整 修 任 何 已 經 損 壞 的 東 西 。 可 是 賣 主 必 須 要 告
訴 買 主 任 何 賣 主 已 知 有 損 壞 的 部 份 , 並 應 負 責 修 復 雙 方 已 簽
約 後 才 損 壞 的 任 何 部 份 。
這 一 段 也 提 醒 買 主 , 買 主 有 權 “ 檢 驗 ” 欲 購 房 屋 。 如 果 檢
查 後 有 不 滿 的 地 方 , 買 主 可 以 取 消 合 同 , 或 者 他 或 她 可 以 要
求 賣 主 整 修 。 雖 然 賣 主 不 必 修 復 全 部 的 問 題 , 如 果 買 主 提 出
要 求 後 賣 主 拒 絕 整 修 , 買 主 有 權 取 消 合 同 , 並 取 回 訂 金 。
整 修
合 同 中 應 寫 明 賣 方 如 果 同 意 負 責 修 理 , 他 們 必 須 在 交 屋
前 完 工 , 買 主 也 有 機 會 在 交 屋 前 檢 查 , 整 修 是 否 令 買 主 滿 意 。
檢 視 房 屋 若 有 損 失 時 買 主 賠 償 與 賣 主 保 障 合 同 中 應 說
明 買 主 承 諾 萬 一 買 主 或 是 買 主 雇 用 的 檢 驗 人 員 損 壞 了 房 屋 ,
買 主 需 賠 償 賣 主 的 損 失 。
產 權 及 所 有 權
合 同 中 應 為 賣 主 解 釋 保 障 權 益 的 一 些 報 單 。 例 如 : 賣 主
如 果 不 擁 有 全 部 的 產 權 , 或 是 別 人 有 權 使 用 部 份 的 地 產 ( 例
如 : 電 話 或 瓦 斯 公 司 或 鄰 居 ); 這 也 可 以 保 障 某 些 模 棱 兩 可 的
狀 況 , 例 如 : 未 經 查 或 難 以 確 認 實 際 界 限 的 地 產 。 請 記 住 , 圍
牆 和 自 然 界 限 , 例 如 樹 木 或 灌 木 不 一 定 種 在 界 限 上 。
買 主 不 能 履 行 時 的 最 大 損 失
合 同 中 應 說 明 如 果 買 主 沒 有 足 夠 的 理 由 卻 取 消 合 同 , 賣
方 可 以 告 買 主 賠 償 損 失 。 如 果 買 主 在 這 段 文 字 前 簽 名 , 然 後
買 主 假 若 無 故 取 消 合 同 , 雖 然 賣 方 仍 然 可 以 告 買 主 , 但 是 一
般 來 說 , 買 主 損 失 的 最 大 金 額 就 是 所 付 的 訂 金 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)

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達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 4 月 30 日 Tuesday Apr. 30, 2024
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A5

房 地 產 現 況 Status of Real Estate
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A6
美 國 查 信 用 : 什 麼 是 Hard Pull
和 Soft Pull?
什 麼 是 Hard Pull 和 Soft Pull?
剛 來 美 國 生 活 的 人 , 在 開 始 建 立 信 用 記 錄 和 查 詢 信 用 報
告 時 , 經 常 會 聽 到 這 兩 個 詞 語 :Hard Pull( 俗 稱 HP, 也 叫
Hard Enquiry) 和 Soft Pull( 俗 稱 SP, 也 叫 Soft Enquiry)。
Hard pull 通 常 要 本 人 授 權 , 會 降 低 信 用 分 數 、 在 信 用 報
告 上 停 留 兩 年 。
Soft pull 對 信 用 分 數 沒 有 影 響 , 一 般 不 需 本 人 授 權 。
Hard Pull
常 見 的 hard pull 情 形 包 括 : 申 請 各 種 貸 款 , 如 車 貸 、 房
貸 、 學 生 貸 款 等 ; 申 請 信 用 卡 ; 申 請 提 高 信 用 額 度 等 。
Hard pull 會 降 低 你 的 信 用 分 數 , 並 且 兩 年 內 它 會 一 直 出
現 在 你 的 信 用 報 告 裡 。 因 此 ,Hard pull 通 常 需 要 本 人 授 權 。 一
般 人 買 房 的 時 候 ,Quicken Loans 報 利 率 之 前 先 要 查 信 用 分
數 , 客 服 代 表 在 電 話 裡 就 反 復 和 你 確 認 :Do I have your authorization
to run your credit report?
Soft Pull
Soft pull 對 你 的 信 用 分 數 沒 有 影 響 , 一 般 不 需 要 本 人 的
明 確 授 權 。 常 見 的 情 形 包 括 : 自 己 使 用 Credit Karma、Credit
Sesame 等 網 站 免 費 查 信 用 分 數 ; 信 用 卡 公 司 免 費 提 供 的 FI-
CO 分 數 ; 各 種 pre-approval offer, 包 括 貸 款 、 信 用 卡 、 車 險
等 ; 入 職 及 背 景 調 查 等 。
有 些 情 形 可 能 是 soft pull、 也 可 能 是 hard pull, 如 租 房 申
請 、 租 車 、 開 通 固 話 或 寬 頻 業 務 、 開 通 checking / savings 銀 行
帳 號 、 手 機 和 話 費 合 同 等 。 如 果 對 方 問 你 “Can I run your
credit score/report?”, 一 般 來 說 就 是 hard pull。 如 果 你 不 確 定
的 話 , 應 該 事 先 問 清 楚 。
簡 單 對 比
Hard Pull 對 信 用 分 數 的 影 響
通 常 來 說 , 一 個 hard pull 會 立 刻 降 低 你 的 信 用 分 數
5 個 點 左 右 。 並 且 , 如 果 短 時 期 內 出 現 大 量 的 hard pull, 系
統 會 提 高 警 覺 , 因 為 這 通 常 意 味 著 兩 種 情 況 :
1. 你 的 財 政 狀 況 很 糟 糕 , 急 於 四 處 找 錢 。
2. 你 借 不 到 足 夠 的 錢 , 甚 至 被 拒 了 , 不 得 不 找 完 一 家
又 一 家 。
這 種 警 告 會 讓 你 的 信 用 分 數 大 幅 度 降 低 。 只 有 一 種
例 外 情 況 :rate shopping.
所 謂 “rate shopping”, 是 指 你 需 要 貸 款 的 時 候 , 比 如
買 車 , 為 了 拿 到 更 好 的 利 率 , 會 「 貨 比 三 家 」 聯 繫 多 家 金 融
機 構 , 他 們 都 會 調 用 你 的 信 用 報 告 , 每 次 調 用 都 是 一 個
hard pull, 然 而 這 並 不 代 表 你 的 風 險 突 然 增 加 了 很 多 倍 ,
因 為 你 只 是 要 借 一 份 錢 買 一 輛 車 , 不 是 要 借 很 多 份 錢 買
很 多 輛 車 。
根 據 myFICO 表 示 ,FICO 的 系 統 對 車 貸 、 房 貸 和 學
生 貸 款 的 查 詢 比 較 「 體 諒 」:
如 果 你 在 hard pull 之 後 30 天 內 拿 到 了 貸 款 , 此 次
rate shopping 不 會 降 低 你 的 信 用 分 數 。
舊 版 的 FICO 分 數 , 將 任 意 14 天 內 的 rate shopping 行 為
合 併 為 一 個 hard enquiry, 對 你 的 信 用 分 數 影 響 很 小 ; 而 新 版
的 FICO 分 數 更 是 將 此 標 準 放 寬 到 了 任 意 45 天 。 請 注 意 , 很
多 金 融 機 構 使 用 的 並 不 是 FICO 最 新 的 版 本 。 如 果 你 要 做 多
個 preapproval, 建 議 全 部 在 14 天 內 做 , 不 要 隔 很 久 分 開 做 。
不 過 , 如 果 你 同 時 申 請 多 種 不 同 的 信 用 產 品 , 比 如 一 邊
申 請 信 用 卡 、 一 邊 申 請 車 貸 , 會 被 視 為 多 個 hard pull; 申 請 多
張 信 用 卡 , 每 個 申 請 都 是 一 個 hard pull。
自 己 檢 查 和 跟 蹤 自 己 的 信 用 分 數 屬 於 soft pull, 不 會 產
生 負 面 影 響 。
然 而 , 有 些 產 品 和 服 務 在 做 背 景 調 查 時 , 可 能 會 產 生
hard pull, 如 某 些 store credit card、 某 些 房 屋 租 賃 時 對 租 客 的
信 用 調 查 、 租 車 , 甚 至 開 通 固 話 和 寬 頻 業 務 。 如 果 在 你 不 知 情
的 情 況 下 做 了 hard pull, 可 聯 繫 信 用 局 申 訴 。
怎 麼 查 信 用 分 數 ?
在 美 國 生 活 , 信 用 記 錄 報 告 (Credit Report) 和 信 用 分 數
(Credit Score) 很 重 要 。
信 用 報 告 主 要 由 三 大 信 用 報 告 機 構 Equifax、Experian
和 TransUnion 生 成 , 信 用 分 數 則 有 不 同 的 計 算 模 型 , 二 者 都
有 免 費 查 詢 或 免 費 獲 取 的 方 法 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
【 房 產 入 門 】 瞭 解 美 國 房 屋 產 權 知 識
房 屋 產 權 知 多 少 : 在 美 買 房 等 於 擁 有 土
地 ; 如 何 界 定 夫 妻 共 有 產 權 ?
在 中 國 , 購 房 者 只 有 房 子 的 使 用 權 , 非
私 人 所 用 。 但 美 國 法 律 規 定 , 私 人 財 產 神 聖
不 可 侵 犯 ; 購 房 者 等 於 擁 有 這 塊 土 地 。 如 果 合
夥 購 買 , 產 權 持 有 方 式 則 根 據 各 州 法 律 規 定
而 不 同 , 以 紐 約 州 為 例 , 多 人 產 權 持 有 方 式
主 要 有 三 種 : 夫 妻 共 有 產 權 、 聯 合 產 權 以 及
按 份 共 有 產 權 。
以 夫 妻 共 有 產 權 為 例 , 美 國 很 多 州 一 般
結 婚 後 購 買 的 房 子 就 歸 夫 妻 共 同 擁 有 , 不 管
產 權 人 是 寫 一 個 人 的 名 字 , 還 是 兩 個 人 的 。
但 是 在 紐 約 州 則 有 所 區 別 , 紐 約 州 的 法 律 是
保 護 產 權 擁 有 人 , 產 權 寫 了 誰 的 名 字 , 誰 就
擁 有 這 個 房 屋 買 賣 權 。 所 以 夫 妻 共 同 擁 有 的
房 產 產 權 需 要 將 雙 方 名 字 都 寫 入 產 權 證 。
夫 妻 產 權 若 只 有 一 方 名 字 , 產 生 糾 紛 只
要 舉 證 也 可 分 得 部 分 財 產
如 果 房 產 證 只 有 一 方 名 字 , 則 該 人 擁 有
處 置 房 屋 的 買 賣 與 出 租 的 權 利 。 另 外 , 紐 約
婚 姻 法 秉 承 夫 妻 財 產 秉 承 公 平 分 配 原 則 , 假
如 房 產 證 上 只 有 一 方 名 字 , 一 旦 產 生 糾 紛 ,
另 一 方 則 可 舉 證 自 己 對 家 庭 的 貢 獻 , 也 可 分
得 部 分 財 產 。
聯 合 產 權 拼 “ 活 得 久 ”: 買 賣 須 雙 方 同
意 , 不 可 轉 手 他 人 。 父 母 聯 合 子 女 購 買 , 則 不
必 交 遺 產 稅
聯 合 產 權 具 有 產 權 一 致 , 時 間 一 致 , 利
益 一 致 和 佔 有 一 致 的 特 點 。 產 權 人 同 時 獲 得
產 權 , 確 權 依 據 的 檔 也 相 同 。 各 產 權 人 不 區
分 產 權 份 額 , 也 不 能 單 獨 處 分 各 自 的 產 權 。
如 果 某 一 產 權 人 去 世 後 , 其 他 在 生 的 產 權 人
按 份 自 動 獲 得 其 產 權 ,。 因 此 聯 合 產 權 是 不 能
用 遺 囑 的 形 式 處 置 的 。 法 律 規 定 , 聯 合 產 權
的 產 生 必 須 有 書 面 檔 明 確 約 定 , 各 產 權 人 是
以 聯 合 共 有 的 方 式 共 同 持 有 產 權 的 。 例 如 ,
一 些 州 規 定 稱 夫 妻 雙 方 以 聯 合 產 權 的 形 式
持 有 產 權 。
很 多 父 母 選 擇 與 子 女 聯 合 購 買 房 產 , 這
樣 一 旦 父 母 百 年 之 後 , 父 母 名 下 的 房 產 則 自
動 歸 給 子 女 , 省 去 立 遺 囑 的 各 種 手 續 , 也 不
必 繳 遺 產 稅 。 但 聯 合 產 權 繼 承 的 房 產 出 售 時
將 有 較 高 稅 務 , 個 人 還 應 諮 詢 會 計 師 以 權 衡
利 弊 。
共 有 產 權 : 產 權 清 楚 , 可 以 獨 立 買 賣 股
份
產 權 持 有 人 按 百 分 比 共 有 產 權 , 各 自 可
以 獨 立 買 賣 股 份 。
完 善 的 產 權 保 障 制 度 : 美 國 產 權 保 險 保
護 房 產 持 有 者
美 國 很 多 房 子 動 輒 就 有 上 百 年 歷 史 , 因
此 有 些 房 子
則 可 能 存 在
拖 欠 貸 款 稅
務 等 產 權 問
題 , 這 就 使 得
美 國 產 權 保
險 顯 得 十 分
必 要 。 相 比 廣
受 大 家 瞭 解
的 房 屋 保 險 , 產 權 保 險 主 要 為 房 產 持 有 者 在
遇 到 產 權 糾 紛 或 者 資 金 貸 款 問 題 時 提 供 保
障 。
產 權 保 險 是 一 次 性 購 買 , 不 需 要 每 年 都
交 錢 的 。 因 此 , 地 產 律 師 提 醒 民 眾 , 儘 管 產 權
保 險 並 非 強 制 , 但 仍 建 議 屋 主 購 買 , 以 防 出
現 產 權 糾 紛 。( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,mei-
fang8kefu)

稅 務 Taxation
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 4 月 30 日 Tuesday Apr. 30, 2024
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A7
錯 過 了 四 月 的 報 稅 截 止 日 怎 麼 辦 ?
趕 快 報 稅 以 避 免 罰 款 和 利 息 ; 能 拿
到 退 稅 的 也 不 要 忘 記 報 稅
美 國 國
稅 局 鼓 勵 錯
過 四 月 報 稅
截 止 日 期 的
納 稅 人 盡 快
報 稅 。
國 稅 局 提 供
不 同 的 資 源
來 幫 助 那 些
可 能 無 法 全
額 繳 納 稅 款
的 人 。 那 些
錯 過 了 報 稅
截 止 日 但 欠
稅 的 人 應 該 迅 速 申 報 , 以 盡 量 減 少 罰 款 和 利 息 。
納 稅 人 應 記 住 , 即 使 他 們 申 請 延 期 報 稅 , 仍 需 在 4 月 15
日 截 止 日 之 前 繳 稅 。 報 稅 的 延 期 不 是 付 款 的 延 期 。
報 稅 並 支 付 所 欠 金 額 以 減 少 罰 款 和 利 息
仍 欠 稅 的 納 稅 人 應 提 交 稅 表 並 儘 快 繳 納 所 欠 稅 款 , 以 減
少 罰 款 和 利 息 。 在 全 額 支 付 餘 額 之 前 , 所 欠 稅 款 會 產 生 利 息
和 罰 款 。
納 稅 人 即 使 無 法 立 即 全 額 繳 納 所 欠 稅 款 , 仍 然 應 該 提 交
稅 表 並 儘 可 能 繳 納 稅 款 。 這 減 少 了 未 償 還 金 額 的 利 息 和 罰
款 , 並 可 能 有 助 於 避 免 可 能 的 逾 期 報 稅 罰 款 。
納 稅 人 如 果 拖 欠 國 稅 局 稅 款 但 無 力 支 付 ( 英 文 ), 有 多 種
選 擇 。 欲 了 解 更 多 信 息 , 請 參 閱 IRS.gov 上 的 罰 款 頁 面 。
如 果 納 稅 人 在 過 去 三 年 內 及 時 申 報 並 繳 納 稅 款 , 並 滿 足
其 它 重 要 要 求 , 包 括 繳 納 或 安 排 繳 納 任 何 到 期 稅 款 , 則 可 能
有 資 格 獲 得 罰 款 減 免 。 如 需 了 解 更 多 信 息 , 請 參 閱 IRS.gov
上 的 首 次 罰 款 減 免 頁 面 。
電 子 繳 納 所 欠 稅 款
個 人 安 全 繳 納 所 欠 稅 款 的 一 種 快 速 、 簡 單 的 方 法 是 透 過
國 稅 局 直 接 付 款 、 借 記 卡 、 信 用 卡 或 數 位 錢 包 或 其 國 稅 局 線
上 帳 戶 。 納 稅 人 也 可 以 在 線 申 請 付 款 計 劃 ( 包 括 分 期 付 款 協
議 )。
以 電 子 方 式 付 款 的 人 在 提 交 付 款 後 會 立 即 得 到 確 認 。
聯 邦 電 子 繳 稅 系 統 (EFTPS) 和 直 接 付 款 允 許 納 稅 人 接 收 付 款
電 子 郵 件 通 知 。 在 IRS.gov/ payments 上 尋 找 更 多 付 款 選 項 。
有 些 納 稅 人 可 自 動 獲 得 額 外 時 間 報 稅 和 繳 納 到 期 稅 款 , 而 無
需 繳 納 罰 款 和 利 息 , 包 括 :
● 某 些 災 區 的 納 稅 人 。 這 些 納 稅 人 無 需 申 請 延 期 ; 由 於 災
難 , 自 動 給 予 額 外 時 間 。 有 關 災 難 情 況 的 最 新 稅 收 減 免 的 資
訊 可 在 國 稅 局 網 站 上 找 到 。
● 在 美 國 和 波 多 黎 各 境 外 生 活 和 工 作 的 美 國 公 民 和 稅 法 定
義 居 民 ( 英 文 ) 的 報 稅 時 間 將 自 動 延 長 兩 個 月 ( 英 文 )。 今 年
他 們 可 以 在 6 月 17 日 之 前 提 交 稅 表 。 不 過 , 稅 金 仍 在 4 月
15 日 到 期 , 否 則 將 收 取 利 息 。
● 在 美 國 和 波 多 黎 各 境 外 服 役 的 軍 人 。 詳 細 資 訊 請 參 閱
《 第 3 號 出 版 物 , 軍 隊 稅 務 指 南 》( 英 文 )。
● 在 戰 區 ( 英 文 ) 服 役 的 人 員 在 離 開 戰 區 後 最 多 有 180
天 的 時 間 提 交 稅 表 並 繳 納 任 何 應 繳 稅 款 。
有 欠 稅 ? 不 要 忽 視 報 稅 ;2020 年 未 申 領 退 稅 的 截 止
日 是 5 月 17 日
有 些 納 稅 人 因 為 收 入 未 達 申 報 要 求 而 選 擇 不 報 稅 ,
可 能 會 因 潛 在 的 可 退 稅 稅 收 抵 免 而 錯 過 拿 到 退 稅 的 機
會 。 例 如 低 收 入 家 庭 福 利 優 惠 、 子 女 稅 優 惠 ( 英 文 ) 等 。
納 稅 人 有 時 沒 有 提 交 稅 表 併 申 請 這 些 抵 免 以 及 其 他 可
能 有 資 格 獲 得 的 抵 免 。
如 果 納 稅 人 可 以 獲 得 退 稅 , 那 麼 在 4 月 15 日 截 止
日 之 後 報 稅 將 不 會 受 到 處 罰 。 然 而 , 可 退 稅 的 納 稅 人 仍
應 考 慮 盡 快 提 交 稅 表 。 國 稅 局 估 計 , 每 年 有 近 百 萬 納 稅
人 本 來 可 拿 到 退 稅 、 卻 未 提 交 上 一 年 稅 表 。
對 於 未 提 交 2020 年 稅 表 的 納 稅 人 來 說 , 申 領 這 些
退 稅 的 時 間 不 多 了 。 提 交 2020 年 稅 表 的 截 止 日 期 是
2024 年 5 月 17 日 。
國 稅 局 鼓 勵 仍 需 要 報 稅 的 納 稅 人 使 用 電 子 報 稅 選
項 , 包 括 國 稅 局 Free File( 英 文 )( 可
在 IRS.gov 上 訪 問 , 使 用 截 至 10 月 20 日 ) 以
電 子 方 式 準 備 和 提 交 2023 年 稅 表 。
納 稅 人 可 以 使 用 IRS.gov、IRS2Go 上 的
「 我 的 退 稅 在 哪 裡 ?」 工 具 來 查 詢 退 稅 或 撥 打
退 稅 自 動 熱 線 800-829-1954。 納 稅 人 想 要 使 用 該 工 具 , 需
要 提 供 稅 表 上 的 主 要 社 會 安 全 號 碼 、 報 稅 身 分 和 預 期 退 稅 金
額 。 退 稅 狀 態 資 訊 每 天 更 新 一 次 , 通 常 是 隔 夜 更 新 , 因 此 無
需 更 頻 繁 地 查 看 。
選 擇 可 信 賴 的 稅 務 專 業 人 士
納 稅 人 如 果 仍 需 要 報 稅 , 不 妨 諮 詢 代 報 稅 人 。 國 稅 局 提 供
資 源 幫 助 納 稅 人 選 擇 稅 務 專 業 人 士 。 國 稅 局 具 有 證 書 與 精
選 資 格 的 聯 邦 稅 表 代 報 稅 人 名 錄 ( 英 文 ) 等 工 具 可 讓 納 稅 人
找 到 已 完 成 國 稅 局 年 度 報 稅 季 項 目 要 求 或 持 有 國 稅 局 認 可
的 專 業 證 書 的 代 報 稅 人 。
納 稅 人 權 利 法 案
納 稅 人 在 與 國 稅 局 打 交 道 時 享 有 法 律 保 護 的 基 本 權
利 。 納 稅 人 權 利 法 案 將 其 分 為 10 類 。 國 稅 局 《 第 1 號 出 版
物 , 您 作 為 納 稅 人 的 權 利 》 重 申 了 這 些 權 利 以 及 國 稅 局 保 護
這 些 權 利 的 義 務 。
(IRS 新 聞 中 心 )

稅 務 Taxation
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 4 月 30 日 Tuesday Apr. 30, 2024
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A8
骯 髒 十 二 條 騙 術 : 年 度 納 稅 人 反
詐 騙 宣 傳 活 動 收 尾 篇 , 虛 假 避 稅
策 略 、 具 有 國 際 元 素 的 騙 局 ( 上 )
美 國 國 稅 局 為
2024 年 「 骯 髒 十 二
條 騙 術 」 反 詐 騙 宣
傳 活 動 劃 上 句 點 ,
提 醒 納 稅 人 警 惕 兜
售 虛 假 稅 收 策 略 的
推 廣 人 和 企 圖 減 稅
或 完 全 避 稅 的 欺 詐
性 離 岸 騙 局 。
威 脅 納 稅 人 的
各 種 詐 欺 騙 局 可 以
採 取 不 同 的 形 式 ,
包 括 與 聯 合 保 護 地
役 權 和 微 型 專 屬 自 保 保 險 安 排 相 關 的 剝 削 協 議 。 這 些 騙 局 也
可 能 具 有 國 際 性 , 例 如 將 資 金 和 數 位 資 產 隱 藏 在 外 國 帳 戶 中
或 使 用 外 國 自 保 保 險 和 馬 耳 他 外 國 個 人 退 休 帳 戶 。
「 納 稅 人 應 該 對 任 何 試 圖 完 全 消 除 合 法 納 稅 責 任 的 行 為
保 持 警 惕 。」 美 國 國 稅 局 局 長 Danny Werfel 表 示 :「 推 廣 人 繼
續 兜 售 精 心 設 計 的 減 稅 騙 局 並 賺 取 可 觀 的 利 潤 。 考 慮 這 些 安
排 的 納 稅 人 應 該 始 終 尋 求 值 得 信 賴 的 稅 務 專 業 人 士 的 建 議 ,
而 不 是 聽 信 專 注 於 推 廣 可 疑 交 易 來 賺 錢 的 激 進 推 廣 人 的 話 。
國 稅 局 年 度 「 骯 髒 十 二 條 騙 術 」 活 動 的 最 後 一 天 。 自
2002 年 開 始 , 國 稅 局 的 年 度 「 骯 髒 十 二 條 騙 術 」 活 動 列 出 了
12 種 騙 局 和 騙 術 , 這 些 騙 局 和 騙 術 使 納 稅 人 、 企 業 和 稅 務 專
業 人 士 面 臨 損 失 金 錢 、 個 人 資 訊 、 數 據 等 的 風 險 。 雖 然 「 骯 髒
十 二 條 騙 術 」 不 是 一 份 法 律 文 件 , 也 不 是 機 構 執 法 優 先 事 項
的 正 式 清 單 , 但 教 育 工 作 旨 在 提 高 認 識 並 保 護 納 稅 人 和 稅 務
專 業 人 員 免 受 常 見 稅 務 詐 騙 和 騙 局 的 侵 害 。
今 天 的 2024 年 」 骯 髒 十 二 條 騙 術 「 反 詐 騙 宣 傳 活 動 系 列
的 最 後 一 部 分 包 括 清 單 上 的 第 十 一 和 第 十 二 項 : 具 有 國 際 元
素 的 虛 假 避 稅 策 略 和 騙 局 。 清 單 中 的 每 項 都 有 幾 個 部 分 反 映
了 納 稅 人 可 能 面 臨 的 各 種 詐 騙 和 騙 局 。 儘 管 國 稅 局 重 點 關 注
「 骯 髒 十 二 條 騙 術 」 清 單 中 的 12 項 , 但 提 醒 納 稅 人 , 鑑 於 稅 收
制 度 的 複 雜 性 和 這 些 騙 局 的 不 斷 變 化 , 納
稅 人 全 年 應 對 更 多 事 項 保 持 警 惕 。
虛 假 避 稅 策 略 包 括 聯 合 保 護 地 役 權 、
微 型 專 屬 自 保 保 險
聯 合 保 護 地 役 權
保 護 地 役 權 是 不 動 產 使 用 的 限 制 。 一
般 來 說 , 如 果 轉 讓 符 合 《 國 稅 法 規 》 第 170
章 節 的 規 定 , 納 稅 人 可 以 就 轉 讓 給 慈 善 機
構 的 保 護 地 役 權 的 公 平 市 場 價 值 來 申 請 慈
善 捐 贈 扣 除 。
在 濫 用 安 排 中 , 推 廣 人 聯 合 保 護 地 役
權 交 易 , 試 圖 讓 投 資 者 有 機 會 申 領 慈 善 捐
款 扣 除 和 相 應 的 節 稅 , 金 額 大 大 超 過 投 資
者 的 投 資 金 額 。 這 些 濫 用 安 排 為 推 廣 人 帶
來 了 高 額 費 用 , 企 圖 透 過 嚴 重 誇 大 的 稅 收
扣 除 來 欺 騙 稅 務 體 系 。
在 近 期 的 立 法 中 , 國 會 修 訂 了 第 170
章 以 遏 制 某 些 濫 用 保 護 地 役 權 的 交 易 。 國
稅 局 致 力 於 確 保 執 行 修 訂 的 保 護 地 役 權 扣
除 的 相 關 法 條 , 並 將 繼 續 關 注 「 好 得 令 人 難
以 置 信 」 的 交 易 。
微 型 專 屬 自 保 保 險 安 排
微 型 專 屬 自 保 ( 也 被 稱 為 小 型 專 屬 自 保 ) 是 其 所 有 人 選
擇 僅 對 其 投 資 收 入 徵 稅 的 保 險 公 司 。 濫 用 微 型 專 屬 自 保 涉 及
缺 乏 合 法 保 險 的 許 多 屬 性 的 騙 局 。 這 些 架 構 通 常 包 括 難 以 置
信 的 風 險 、 無 法 滿 足 真 正 的 業 務 需 求 , 在 許 多 情 況 下 , 會 不 必
要 地 重 複 納 稅 人 的 商 業 保 險 。 此 外 , 根 據 這 些 安 排 所 支 付 的
「 保 費 」 往 往 過 高 , 反 映 了 非 公 平 交 易 定 價 。
濫 用 微 型 專 屬 交 易 仍 然 是 國 稅 局 執 法 領 域 的 優 先 重 點 。
自 2017 年 以 來 , 國 稅 局 在 稅 務 法 院 和 上 訴 法 院 所 有 微 型 專 屬
類 案 件 都 根 據 案 情 裁 定 取 得 了 勝 利 。
涉 及 國 際 元 素 的 騙 局 包 括 馬 耳 他 退 休 安 排 、 數 位 資 產
《 海 外 帳 戶 稅 收 合 規 法 案 》(FATCA) 在 打 擊 持 有 離 岸 帳 戶 和
其 它 離 岸 金 融 資 產 的 美 國 稅 法 定 義 居 民 的 逃 稅 方 面 發 揮 著
關 鍵 作 用 。 它 要 求 大 多 數 在 美 國 境 外 持 有 金 融 資 產 的 美 國 納
稅 人 向 美 國 國 稅 局 報 告 這 些 資 產 。 它 還 要 求 某 些 外 國 金 融 機
構 直 接 向 美 國 國 稅 局 報 告 美 國 納 稅 人 持 有 的 金 融 帳 戶 。 這 些
機 構 不 僅 包 括 銀 行 , 還 包 括 其 他 金 融 機 構 , 例 如 投 資 實 體 、 經
紀 人 和 某 些 保 險 公 司 。 申 報 要 求 會 對 未 申 報 的 進 行 處 罰 。
不 擇 手 段 的 推 廣 人 繼 續 引 誘 美 國 稅 法 定 義 居 民 將 其 資
產 放 入 離 岸 帳 戶 和 架 構 中 , 並 表 示 國 稅 局 無 法 觸 及 。 這 些 說
法 並 不 屬 實 。 國 稅 局 可 以 識 別 和 追 蹤 外 國 金 融 帳 戶 的 匿 名 交
易 。
其 中 許 多 騙 局 都 是 在 網 路 上 進 行 宣 傳 和 廣 告 的 , 但 所 有 這 些
騙 局 都 有 一 個 共 同 點 , 即 它 們 把 承 諾 的 節 稅 好 得 令 人 難 以 置
信 , 並 且 可 能 會 對 使 用 它 們 的 納 稅 人 造 成 法 律 損 害 。
( 未 完 )

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A9
骯 髒 十 二 條 騙 術 : 年 度 納 稅 人 反
詐 騙 宣 傳 活 動 收 尾 篇 , 虛 假 避 稅
策 略 、 具 有 國 際 元 素 的 騙 局 ( 下 )
利 用 馬 耳 他 個 人 退
休 安 排 濫 用 稅 收 協
定
此 騙 局 涉 及 美
國 公 民 或 稅 法 定 義
的 居 民 , 他 們 試 圖 透
過 向 馬 耳 他 或 其 它
國 家 的 外 國 個 人 退
休 安 排 供 款 來 逃 避
美 國 稅 收 。 這 些 國
家 允 許 以 現 金 以 外
的 形 式 供 款 , 並 且 不
根 據 就 業 或 自 僱 活
動 來 限 制 供 款 金 額 。 透 過 不 恰 當 地 將 其 聲 稱 為 美 國 稅 收 協
定 目 的 的 “ 退 休 基 金 ”, 美 國 納 稅 人 不 恰 當 地 要 求 對 外 國 個 人
退 休 安 排 的 收 益 、 收 入 以 及 分 配 免 徵 美 國 所 得 稅 。
數 位 資 產
數 位 資 產 是 價 值 的 數 位 表 現 , 記 錄 在 加 密 安 全 的 分 散 式
帳 本 或 任 何 類 似 技 術 上 。 常 見 的 數 位 資 產 包 括 :
● 可 兌 換 虛 擬 貨 幣 和 加 密 貨 幣 。
● 穩 定 幣 。
● 不 可 替 代 代 幣 (NFT)。
不 擇 手 段 的 推 廣 者 經 常 將 數 位 資 產 推 銷 為 國 稅 局 無 法
追 蹤 和 發 現 的 資 產 。 然 而 事 實 是 , 國 稅 局 可 以 識 別 和 追 蹤 全 者 和 參 與 者 。
球 數 位 資 產 的 匿 名 交 易 。
提 醒 一 下 , 納 稅 人 應 該 :
出 於 聯 邦 稅 收 目 的 , 數 位 資 產 被 視 為 財 產 。 適 用 於 財 產 ● 在 將 此 類 有 問 題 的 安 排 納 入 稅 表 之 前 請 三 思 而 後 行 , 因
交 易 的 一 般 稅 務 原 則 也 適 用 於 使 用 數 位 資 產 的 交 易 。 為 一 旦 簽 署 , 他 們 就 要 對 稅 表 上 的 內 容 負 責 。
報 告 數 位 資 產 收 入
● 聘 用 他 們 認 識 並 信 任 的 信 譽 良 好 的 稅 務 專 業 人 士 。
涉 及 數 位 資 產 的 交 易 通 常 需 要 在 聯 邦 稅 表 上 報 告 。 例 國 稅 局 保 持 警 惕
如 , 持 有 數 位 資 產 作 為 資 本 資 產 並 在 2023 年 出 售 、 交 換 或 轉 無 論 是 在 海 外 還 是 在 美 國 , 濫 用 型 交 易 和 騙 局 仍 然 是 國
讓 該 數 位 資 產 的 投 資 者 , 必 須 使 用 表 格 8949, 資 本 資 產 的 銷 稅 局 的 高 度 優 先 事 項 。 國 稅 局 一 直 在 尋 找 此 類 騙 局 的 推 廣
售 和 其 他 處 置 ( 英 文 ) 來 計 算 他 們 在 交 易 中 的 資 本 收 益 或 損 者 和 參 與 者 , 並 在 適 當 的 情 況 下 對 他 們 提 出 質 疑 並 實 施 處
失 , 然 後 將 其 在 附 表 D( 表 格 1040), 資 本 收 益 和 損 失 ( 英 文 ) 罰 。
中 進 行 申 報 。
國 稅 局 透 過 利 用 新 的 和 不 斷 發 展 的 數 據 分 析 工 具 和 增
透 過 禮 物 處 置 任 何 數 位 資 產 的 納 稅 人 可 能 需 要 提 交 表 格 強 的 文 件 匹 配 , 繼 續 改 進 這 些 領 域 的 調 查 和 執 法 。
709, 美 國 贈 與 ( 和 隔 代 轉 讓 ) 報 稅 表 ( 英 文 )。
檢 舉 詐 欺 行 為
如 果 員 工 被 支 付 了 數 位 資 產 , 他 們 必 須 將 收 到 的 資 產 價 舉 報 稅 務 詐 騙 計 畫 和 無 良 代 報 稅 人 是 「 骯 髒 十 二 條 騙
值 作 為 工 資 申 報 。 同 樣 地 , 如 果 他 們 作 為 獨 立 承 包 商 作 業 並 術 」 反 詐 騙 宣 傳 活 動 的 一 部 分 , 美 國 國 稅 局 鼓 勵 個 人 舉 報 那
被 支 付 了 數 位 資 產 , 他 們 必 須 在 附 表 C( 表 格 1040), 營 業 利 些 宣 揚 濫 用 稅 務 行 為 的 人 以 及 故 意 提 交 錯 誤 稅 表 的 代 報 稅
潤 或 虧 損 ( 個 體 經 營 ) 中 報 告 該 收 入 。 任 何 向 與 貿 易 或 業 務 人 。
相 關 的 客 戶 出 售 、 交 換 或 轉 讓 數 位 資 產 的 人 , 也 可 使 用 附 表 若 要 檢 舉 濫 用 型 稅 務 騙 局 或 代 報 稅 人 , 應 使 用 線 上 《 表
C。
格 14242, 檢 舉 涉 嫌 濫 用 型 稅 務 推 廣 或 代 報 稅 人 》( 英 文 ), 或
關 注 合 規 性
郵 寄 或 傳 真 填 妥 的 紙 本 《 表 格 14242, 檢 舉 涉 嫌 濫 用 型 稅 務
在 適 當 的 情 況 下 , 國 稅 局 將 質 疑 如 今 「 骯 髒 十 二 條 騙 局 」 推 廣 或 代 報 稅 人 》 連 同 任 何 支 持 材 料 發 送 至 國 稅 局 推 廣 者 調
中 所 列 交 易 和 其 他 可 疑 安 排 中 所 謂 的 稅 收 優 惠 , 並 在 必 要 時 查 辦 公 室 的 領 導 發 展 中 心 。
處 以 處 罰 。 國 稅 局 刑 事 調 查 部 門 繼 續 追 查 此 類 騙 局 的 推 廣 郵 件 :
Internal Revenue Service Lead Development Center
Stop MS5040
24000 Avila Road
Laguna Niguel, California 92677 3405
Fax: 877 477 9135
納 稅 人 和 稅 務 專 業 人 士 也 可 以 將 此 資 訊 提 交 給 國 稅 局
檢 舉 者 辦 公 室 ( 英 文 ), 在 那 裡 他 們 可 能 有 資 格 獲 得 獎
勵 。 有 關 詳 細 信 息 , 請 參 閱 濫 用 型 稅 務 騙 局 和 濫 用 型 代
報 稅 人 部 分 。
(IRS 新 聞 中 心 )

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A10
國 稅 局 2024 年 報 稅 季 表 現 強 勁 ; 在
新 增 撥 款 的 幫 助 下 , 透 過 電 話 、 面 對
面 和 線 上 方 式 為 數 百 萬 人 提 供 服 務
在 4 月 報 稅 截
止 日 之 際 , 美 國 國
稅 局 總 結 了 一 系 列
改 進 措 施 , 這 些 措
施 在 2024 年 報 稅
季 大 幅 擴 大 了 為 數
百 萬 納 稅 人 提 供 的
服 務 。
在 《 通 貨 膨 脹
削 減 法 案 》 撥 款 的
幫 助 下 , 國 稅 局 繼
續 提 高 納 稅 人 服 務
水 平 , 這 是 十 多 年 來 未 見 的 , 並 在 關 鍵 領 域 出 現 了 兩 位 數 的 增
長 。 與 去 年 同 期 相 比 , 本 報 稅 季 國 稅 局 接 聽 的 納 稅 人 電 話 增
加 了 100 多 萬 通 , 面 對 面 幫 助 的 人 數 增 加 了 17 萬 多 人 , 在 新 的
和 擴 展 的 “ 我 的 退 稅 在 哪 裡 ?” 工 具 的 推 動 下 ,IRS.gov 訪 問 量
增 加 了 7,500 萬 次 。
「 在 2024 年 報 稅 季 , 納 稅 人 繼 續 看 到 國 稅 局 的 重 大 改
進 。」 美 國 國 稅 局 局 長 Danny Werfel 表 示 :「 對 於 納 稅 人 來 說 ,
資 金 充 足 的 國 稅 局 是 完 全 不 同 的 。 在 更 多 資 金 和 資 源 的 幫 助
下 , 本 報 稅 季 為 納 稅 人 提 供 的 服 務 超 過 了 過 去 十 年 的 水 平 。
gov。
「 我 們 還 有 很 多 工 作 要 做 , 既 要 完 成 2024 年 報 稅 季 , 也 要
落 實 《 通 貨 膨 脹 削 減 法 案 》 資 金 所 帶 來 的 持 續 改 進 。」Werfel
表 示 :「 但 這 個 報 稅 季 是 我 們 改 善 了 納 稅 人 服 務 的 又 一 個 重
要 篇 章 , 繼 續 加 速 國 稅 局 改 革 的 進 程 。
截 至 4 月 6 日 , 國 稅 局 已 處 理 超 過 1 億 份 個 人 稅 表 。 在
四 月 份 的 最 後 期 限 之 前 , 也 是 一 年 中 最 繁 忙 的 報 稅 時 間 , 還 將
收 到 數 千 萬 份 稅 表 。 國 稅 局 還 預 計 約 有 1,900 萬 納 稅 人 將 申
請 延 期 , 延 遲 截 止 日 至 10 月 15 日 。
自 1 月 報 稅 季 開 始 以 來 , 截 至 4 月 初 , 國 稅 局 已 發 放 超
過 2,000 億 美 元 的 退 稅 款 。 平 均 退 稅 金 額 為 3,011 美 元 , 比 去
年 4 月 的 平 均 退 稅 金 額 2,878 美 元 增 加 了 4.6%。
以 下 是 10 個 關 鍵 領 域 的 主 要 報 稅 季 數 據 。 這 些 數 字 通
常 來 自 3 月 底 和 4 月 初 , 反 映 了 國 稅 局 歷 史 性 的 2024 年 報 稅
季 :
● 改 進 的 電 話 服 務 。 國 稅 局 延 續 了 去 年 新 增 5,000 名 電
話 專 員 後 的 趨 勢 , 主 要 電 話 線 路 的 服 務 水 準 達 到 了 88% 以
上 。 這 高 於 去 年 84% 的 水 平 , 比 疫 情 期 間 的 電 話 服 務 水 平
(2022 年 的 服 務 水 平 在 僅 為 15%) 增 長 了 五 倍 多 。
● 接 聽 的 電 話 增 加 。 今 年 , 國 稅 局 即 時 電 話 熱 線 接 聽 了
更 多 納 稅 人 電 話 , 比 2023 年 增 加 了 16.8%。 國 稅 局 專 員 處 理
了 7,608,000 通 電 話 , 高 於 去 年 的 6,513,000 通 。 國 稅 局 自 動
熱 線 又 處 理 了 大 約 700 萬 通 電 話 , 比 前 一 年 增 加 了 28 萬 通 。
● 更 快 回 覆 時 間 。 納 稅 人 透 過 國 稅 局 主 電 話 熱 線 尋 求 幫
助 平 均 只 需 等 待 三 分 鐘 多 一 點 。 這 比 2023 年 的 4 分 鐘 和
2022 年 報 稅 季 的 28 分 鐘 有 所 下 降 。
● 更 多 回 撥 選 項 。 在 本 報 稅 季 , 國 稅 局 為 97% 的 電 話 線
路 提 供 了 回 撥 選 項 。 國 稅 局 在 本 報 稅 季 為 超 過 400 萬 納 稅 人
提 供 了 回 電 服 務 , 是 2023 年 180 萬 通 電 話 的 兩 倍 多 。 此 選 項
在 電 話 線 路 繁 忙 時 提 供 , 為 納 稅 人 節 省 了 近 140 萬 小 時 的 電
話 等 待 時 間 。
● 更 多 面 對 面 幫 助 。 與 2023 年 相 比 , 國 稅 局 在 本 報 稅 季
面 對 面 幫 助 的 納 稅 人 增 加 了 17 萬 人 。 納 稅 人 協 助 中 心
(TAC) 的 國 稅 局 員 工 今 年 為 648,000 名 納 稅 人 提 供 了 服 務 ,
比 2023 年 的 474,000 名 增 加 了 37%。
● 延 長 面 對 面 服 務 時 間 。 國 稅 局 在 全 國 242 個 納 稅 人 協
助 中 心 地 點 延 長 了 工 作 時 間 , 在 2024 年 報 稅 季 為 納 稅 人 提 供
了 超 過 11,000 個 小 時 額 外 服 務 時 間 。 除 了 延 長 服 務 時 間 外 ,
國 稅 局 還 在 70 多 個 地 點 提 供 週 六 納 稅 人 協 助 , 這 些 晚 上 和 周
六 的 時 間 讓 成 千 上 萬 辛 勤 工 作 的 納 稅 人 更 方 便 地 獲 得 幫 助 。
● 志 工 網 站 的 額 外 免 費 協 助 。 繼 免 費 報 稅 服 務 (VITA)
和 老 年 人 稅 務 輔 導 (TCE) 站 點 所 進 行 的 工 作 , 國 稅 局 觀 察 到
本 報 稅 季 志 工 站 點 的 報 稅 工 作 增 加 至 超 過 230 萬 份 稅 表 , 比
去 年 增 加 了 20 萬 份 。
● 更 多 納 稅 人 免 費 報 稅 。 除 了 志 工 站 點 外 , 國 稅 局 今 年
還 發 現 更 多 納 稅 人 免 費 報 稅 。 志 工 站 點 、Direct File 和 Free
File 總 共 提 交 的 稅 表 增 加 了 450,000 多 份 。 新 的 Direct File 試
點 在 12 個 州 有 限 提 供 , 自 3 月 中 旬 廣 泛 開 放 以 來 , 已 提 交 了
60,000 多 份 稅 表 。 同 時 , 國 稅 局 透 過 與 Free File 合 作 夥 伴 所 建
立 的 合 作 夥 伴 關 係 , 在 IRS.gov 上 提 供 私 營 企 業 軟 體 免 費 使
用 , 提 交 的 稅 表 超 過 200 萬 份 , 比 2023 年 增 加 了 20 萬 多 份 , 增
幅 11.2%。
● IRS.gov 的 使 用 率 較 高 。 受 到 2024 年 報 稅 季 「 我 的 退
稅 在 哪 裡 ?」 擴 展 資 訊 的 使 用 增 加 的 推 動 ,IRS.gov 的 訪 問 流 量
大 幅 增 加 。 該 網 站 訪 問 量 近 5 億 , 成 長 18%。 其 中 「 我 的 退 稅 在
哪 裡 ?」 訪 問 量 超 過 2.75 億 次 , 比 2023 年 增 加 6,200 萬 次 , 增
加 29%。
● 更 多 聊 天 機 器 人 的 使 用 。 國 稅 局 在 IRS.gov 的 關 鍵
頁 面 上 看 到 了 更 多 使 用 其 虛 擬 助 理 工 具 的 情 況 。 本 報 稅 季 有
832,000 次 使 用 , 比 2023 年 的 330,000 次 增 長 近 150%。
Werfel 表 示 :「 這 些 數 字 說 明 了 今 年 報 稅 季 的 實 力 , 但 國
稅 局 需 要 繼 續 努 力 做 出 更 多 改 進 , 並 繼 續 轉 型 以 服 務 納 稅 人
—— 不 僅 是 在 四 月 的 報 稅 截 止 日 之 前 , 而 且 是 全 年 以 及 未
來 。
隨 著 四 月 截 止 日 的 臨 近 , 國 稅 局 提 醒 納 稅 人 有 很 多 方 法 可 以
獲 得 最 後 一 刻 的 幫 助 。 他 們 可 以 訪 問 IRS.gov 上 的 特 殊 「 免 費
幫 助 」 頁 面 。
對 於 需 要 延 期 報 稅 的 納 稅 人 , 有 多 種 選 項 可 以 自 動 延 期
至 10 月 15 日 。 雖 然 延 期 可 以 延 長 報 稅 時 間 , 但 不 會 延 長
2024 年 4 月 15 日 到 期 的 繳 稅 時 間 。 為 了 避 免 罰 款 和 逾 期 費
用 , 欠 稅 的 納 稅 人 應 在 4 月 15 日 截 止 日 之 前 全 額 或 至 少 盡 可
能 支 付 所 欠 稅 款 。
國 稅 局 預 估 1,900 萬 納 稅 人 將 申 請 自 動 延 期 。
緬 因 州 和 馬 薩 諸 塞 州 的 納 稅 人 可 以 在 4 月 17 日 之 前 報
稅 並 繳 納 今 年 到 期 的 稅 款 。 這 是 因 為 這 些 州 今 年 4 月 15 日 慶
祝 愛 國 者 日 假 期 , 而 4 月 16 日 是 哥 倫 比 亞 特 區 的 解 放 日 假 期 。
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A11
為 明 年 做 好 準 備 : 國 稅 局 預 扣 稅 估 算 器
有 助 於 確 保 2024 年 預 扣 正 確 的 稅 額
美 國 國
稅 局 鼓 勵 納
稅 人 使 用 國
稅 局 預 扣 稅
估 算 器 , 以 確
保 從 2024 年
的 薪 水 中 預
扣 正 確 金 額
的 稅 款 。
該 電 子
工 具 為 有 工
資 收 入 的 員
工 、 自 僱 人 士 和 退 休 人 員 提 供 了 一 種 用 戶 友 好 的 資 源 , 可
以 有 效 調 整 從 工 資 中 預 扣 的 所 得 稅 金 額 。
如 果 納 稅 人 2023 年 稅 表 的 退 稅 太 大 、 太 小 , 或 收 到 意
外 稅 單 , 預 扣 稅 估 算 器 將 有 助 於 納 稅 人 避 免 在 2024 年 出
現 意 外 結 果 。
使 用 估 算 器 的 好 處
對 於 受 僱 個 人 , 預 扣 稅 是 指 從 其 工 資 中 扣 除 的 聯 邦 所
得 稅 金 額 。 納 稅 人 可 以 根 據 預 扣 稅 估 算 器 的 計 算 結 果 來
決 定 是 否 應 填 寫 新 的 W-4 表 格 並 將 其 交 給 雇 主 。 例 如 ,
該 過 程 可 以 :
• 確 保 預 扣 正 確 的 稅 款 , 防 止 報 稅 季 出 現 意 外 稅 單 或 罰
款 , 以 及
• 決 定 是 否 減 少
預 扣 稅 、 增 加 實 得
工 資 並 可 能 減 少 納
稅 年 度 結 束 時 的 任
何 退 稅 。
納 稅 人 甚 麼 時 候 應
該 使 用 這 個 工 具 ?
國 稅 局 建 議 納
稅 人 每 年 至 少 檢 查
一 次 預 扣 稅 。 對 於
最 近 完 成 2023 年
稅 表 的 納 稅 人 而
言 , 現 在 檢 查 預 扣
稅 是 理 想 時 機 。 在
結 婚 、 離 婚 、 買 房 或
生 孩 子 等 重 大 生 活
事 件 之 後 使 用 這 個
工 具 也 是 明 智 的 。
使 用 預 扣 稅 計
算 器 時 , 納 稅 人 應
考 慮 所 有 形 式 的 收
入 , 包 括 兼 職 工 作 、 副 業 或 通 常 在 表 格 1099-K
中 報 告 的 商 品 或 服 務 銷 售 。
需 要 什 麼 記 錄 ?
如 果 輸 入 的 資 訊 準 確 , 預 扣
稅 估 算 器 的 計 算 結 果 才 會 準
確 。 為 了 幫 助 做 好 準 備 , 國 稅
局 建 議 納 稅 人 收 集 :
● 他 們 最 近 的 薪 資 單 , 以 及 配
偶 的 薪 資 單 ( 如 果 已 婚 ),
● 其 它 收 入 來 源 的 訊 息 ,
● 如 果 可 能 的 話 , 他 們 最 近 的
2023 年 所 得 所 得 稅 表 。
雖 然 預 扣 稅 估 算 器 適 用 於
大 多 數 納 稅 人 , 但 稅 務 情 況 較 複 雜 的 人 士
附 加 資 訊
應 使 用 《 出 版 物 505, 預 扣 稅 和 預 估 稅 》
( 英 文 ) 中 的 說 明 。 這 包 括 欠 替 代 性 的 最
低 限 額 稅 或 某 些 其 它 稅 的 納 稅 人 , 以 及 擁
有 長 期 資 本 利 得 或 合 格 股 息 的 人 。
預 扣 稅 估 算 器 常 見 問 題 ( 英 文 )
查 看 工 資 ( 英 文 )
(IRS 新 聞 中 心 )

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( 休 斯 頓 / 秦 鴻 鈞 報 導 ) 美 南 河 南 同 鄉 會
2024 年 的 老 鄉 春 季 聚 會 將 在 5 月 4 日 星 期 六 的 中
午 11 點 半 -3 點 在 中 國 城 的 ( 康 樂 活 動 中 心 ) 舉
行 , 歡 迎 踴 躍 參 加 , 共 敘 濃 濃 老 鄉 情 !
【 地 址 】:9630 Clarewood Drive, Suite A2,
Houston, TX 77036
【 時 間 】 : 5 月 4 日 星 期 六 的 中 午 11 點
半 -3 點
我 們 將 以 敬 老 愛 幼 的 方 式 舉 行 ,【60 歲 以
上 老 鄉 免 費 】 和 【 八 歲 以 下 孩 子 免 費 】
【 鼓 勵 自 備 家 鄉 菜 的 老 鄉 可 免 費 參 與 、 菜
的 份 量 要 與 自 己 參 加 的 人 數 相 符 均 衡 】, 其 餘
的 將 以 每 人 $15 收 費 。
【 聚 會 內 容 】: 午 餐 , 抽 獎 , 精 彩 節 目
等 , 這 次 春 季 活 動 由 康 樂 活 動 中 心 贊 助 場 地 。
為 鼓 勵 老 鄉 們 互 相 支 持 , 同 鄉 會 特 別 推 出 贈 送
禮 物 獎 紅 包 等 活 動 , 並 且 以 後 的 同 鄉 會 活 動 也
都 有 優 惠 。 凡 有 Medicaid, 符 合 資 格 的 長 者 當
天 加 入 康 樂 中 心 會 員 的 , 都 有 紅 包 贈 送 ! 同 時
也 歡 迎 所 有 有 愛 心 的 老 鄉 們 捐 獻 費 用 禮 物 等 為
我 們 同 鄉 會 盡 一 份 力 量 , 報 名 截 止 日 期 4 月 30
號 , 請 老 鄉 們 踴 躍 接 龍 ! ! !
1. 劉 根 明 會 長 10 人 、 捐 贈 $500 現 金 、 抽 獎
禮 物 10 個 功 夫 包 和 功 夫 扇 、 和 及 兩 個 價 值 $450
的 暑 假 功 夫 課 程 卷
2. Susan Zhao 副 會 長 1 人 、 康 樂 活 動 中 心 提
供 所 有 60 歲 以 上 老 鄉 的 免 費 午 餐 、 及 部 分 抽 獎
禮 物 紅 包 等
3. wendy 王 文 5 大 人 (2 人 60 歲 以 上 )3 小
孩 捐 100 現 金 , 一 大 鍋 胡 辣 湯 , 一 Tray 開 封 炒
涼 粉 , 烤 年 糕
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每 年 的 五 月 是 美 國 亞 裔 傳 統 文 化 月 ,
2024 年 5 月 份 德 州 的 亞 裔 文 化 月 活 動 , 即 將
播 放 紀 錄 片 《People Power》, 這 部 獲 得 三
個 國 際 電 影 節 紀 錄 片 獎 項 的 電 影 , 由 奧 斯 汀
電 影 人 曉 白 製 作 , 影 片 記 載 了 德 州 華 人 反 抗
德 州 歧 視 法 案 SB147 的 過 程 。 抗 議 活 動 創 造
了 德 州 華 人 歷 史 。
電 影 將 在 奧 斯 汀 和 休 士 頓 的 華 人 社 區 播
放 , 歡 迎 德 州 華 人 前 來 觀 賞 。
奧 斯 汀 播 放 時 間 : 5 月 3 日 星 期 五
7PM—9PM
地 址 : Asian American Cultural Center
11713 Jollyville Rd, Austin, TX 78759
在 奧 斯 汀 觀 影 的 人 請 提 前 登 記 , 場 地 座
位 有 限 https://bit.ly/3QjLcfs
休 士 頓 播 放 時 間 : 5 月 18 日 星 期 六
2PM—4PM
地 址 : 美 福 陽 光 活 動 中 心 , 6501
Westline Drive, Houston, TX 77036
本 次 觀 影 活 動 由 奧 斯 汀 華 盟 Austin
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