Hent detailhandelsanalysen her - Køge Kyst
Hent detailhandelsanalysen her - Køge Kyst
Hent detailhandelsanalysen her - Køge Kyst
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
www.koegekyst.dk<br />
<strong>Køge</strong> <strong>Kyst</strong>, <strong>Køge</strong> Handelsstandsforening<br />
og <strong>Køge</strong> Erhvervsudviklingsråd<br />
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
November 2011
INDHOLDSFORTEGNELSE<br />
1. Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte 5<br />
2. Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte 17<br />
3. Nuværende og fremtidig konkurrencesituation 35<br />
4. Befolknings- og forbrugsforhold 45<br />
Bilag 1: Branchefortegnelse
Udvikling af detailhandelen i<br />
<strong>Køge</strong> bymidte<br />
5
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Institut for Center-Planlægning (ICP) er blevet bedt om at deltage i en proces<br />
omkring udviklingen af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
Inden for de næste 5-8 år forventes op til 20.000 m 2 detailhandel til butikker<br />
etableret i <strong>Køge</strong> bymidte i samspil med etablering af boliger og kontorer.<br />
Det er hensigten med udvidelsen af <strong>Køge</strong> bymidte, at den skal styrke <strong>Køge</strong><br />
som handelsby uden at de eksisterende butikker oplever væsentlige konsekvenser,<br />
men at synergien er i højsædet. Det handler med andre ord om såvel<br />
at fastholde bymidtens nuværende kunder som at tiltrække nye kunder.<br />
Nedenfor vil ICP komme med et forslag til, hvorledes den nye detailhandel<br />
samt caféer, restauranter etc. kan etableres i en etapedelt udbygning, <strong>her</strong>under<br />
give forslag til arealudlæg, butiksmix samt pege på konkrete butikstyper,<br />
der kan supplere de eksisterende butikker og skabe synergieffekter i forhold<br />
til bymidtens nuværende udbud.<br />
Herudover estimeres omsætningen i de nye butikker. Der foretages en vurdering<br />
af, hvorfra omsætningen til de nye butikker forventes at komme.<br />
► Analyserne<br />
ICP har foretaget en rekognoscering af samtlige butikker i <strong>Køge</strong> bymidte,<br />
<strong>her</strong>under opgjort de enkelte butikkers bruttoareal samt indsamlet informationer<br />
om omsætningen i 2010.<br />
Endvidere er der foretaget en beregning af det nuværende og fremtidige<br />
forbrug af detailhandelsvarer i <strong>Køge</strong> bymidtes markedsområde samt foretaget<br />
en analyse af <strong>Køge</strong>s placering i den regionale konkurrencestruktur.<br />
► Butikkerne<br />
Der er i alt 175 detailhandelsbutikker i <strong>Køge</strong> bymidte medio 2011, <strong>her</strong>af er<br />
ca. 77 % udvalgsvarebutikker.<br />
Det højeste antal butikker findes i Nørregade med i alt 43 butikker. Dernæst<br />
er der flest butikker på Torvet, som består af butikkerne omkring<br />
Torvet samt Torvebyen. Her er i alt 36 butikker samt det højeste antal beklædningsbutikker.<br />
Butikkernes gennemsnitlige attraktion er højest på<br />
Torvet og i Nørregade.<br />
Det samlede bruttoareal i <strong>Køge</strong> bymidte er 37.100 m 2 , <strong>her</strong>af udgør udvalgsvarer<br />
68 %.<br />
Kædeandelen i <strong>Køge</strong> bymidte er relativt lav sammenlignet med andre byer<br />
og især andre shoppingcentre. Kun 44 % af butikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte er<br />
medlem af et kædesamarbejde.<br />
Den samlede detailhandelsomsætning i <strong>Køge</strong> bymidte var 1,09 mia. kr. i<br />
2010, <strong>her</strong>af udgjorde udvalgsvareomsætningen ca. 66 %. Detailhandelsomsætningen<br />
i <strong>Køge</strong> bymidte er i forhold til den generelle omsætningsudvikling<br />
i Danmark ca. 15 % eller 120 mio. kr. lavere end den ville være, hvis<br />
den havde fulgt den generelle omsætningsudvikling for udvalgsvarer i perioden<br />
2003 til 2010.<br />
Dagligvareomsætningen i <strong>Køge</strong> bymidte er ligeledes ca. 25 mio. kr. lavere,<br />
end hvis den havde fulgt den generelle omsætningsudvikling i perioden<br />
2003 til 2010.<br />
Den manglende omsætning i butikkerne kan formentlig tilskrives flere forhold.<br />
Vi vurderer umiddelbart, at den skærpede konkurrence fra andre handelsbyer<br />
og centre, hvor <strong>Køge</strong> bymidte mangler en række markante butikskoncepter,<br />
er en meget væsentlig årsag.<br />
6
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Herudover har butikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte haft væsentlig kortere åbningstider<br />
end i mange af de konkurrerende shoppingcentre, som typisk har åbent<br />
til kl. 19 på hverdage og til kl. 16 på lørdage og søndage.<br />
Endelig skal påpeges en generel utilfredshed med bymidtens parkeringsforhold.<br />
► Forbrug<br />
Det samlede dagligvareforbrug i markedsområdet til <strong>Køge</strong> bymidte var i<br />
2010 ca. 3,9 mia. kr., mens udvalgsvareforbruget var ca. 4,2 mia. kr.<br />
Set i lyset af et forventet stabilt befolkningstal for hele markedsområdet,<br />
forventes dagligvareforbruget at stige ca. 5 % i perioden 2010 til 2020 til<br />
knap 4,1 mia. kr., mens udvalgsvareforbruget forventes at stige ca. 14 % til<br />
godt 4,8 mia. kr. i 2020.<br />
ICP regner i sin forbrugsprognose frem til 2020 med en stigning i forbruget<br />
pr. person på 0,25 % pr. år for dagligvarer og 1,25 % pr. år for udvalgsvarer.<br />
Forbrugsprognosen er beregnet i faste priser.<br />
► Konkurrenceforhold<br />
Konkurrencesituationen er blevet skærpet og bliver fortsat skærpet i <strong>Køge</strong>s<br />
markedsområde. <strong>Køge</strong> bymidte ligger med korte afstande til større udbudspunkter<br />
som Roskilde bymidte, Waves, Næstved og ikke mindst Københavns<br />
City.<br />
<strong>Køge</strong> bymidte har på dagligvareområdet fået konkurrence fra Ølby Center<br />
som ligger ca. 3,5 km fra Torvet i <strong>Køge</strong>. Her ligger en Føtex, en Netto, en<br />
Lidl, en Aldi og en Rema 1000. Herudover har <strong>Køge</strong> bymidte fået konkurrence<br />
på udvalgsvareområdet med de mange store udvalgsvarebutikker i<br />
Den Hvide By og på Københavnsvej, som ligger ca. 3 km fra Torvet. Her<br />
ligger blandt andet Elgiganten, Harald Nyborg, Jysk, Punkt 1, Legekæden<br />
og Babysam.<br />
7
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
► Udbygning af <strong>Køge</strong> bymidte<br />
I det følgende gennemgås ICP’s anbefalinger i relation til udviklingen af<br />
detailhandelen frem mod 2020 i <strong>Køge</strong> bymidte. Der er i alt mulighed for<br />
etablering af 20.000 m 2 butikker i <strong>Køge</strong> bymidte indenfor de næste 5-8 år<br />
med en forventet opstart i 2012/13. Det vil være fordelagtigt at foretage udbygningen<br />
i to etaper. Herved kan man dels sikre, at udbygningen kommer<br />
hurtigt i gang, dels sikre, at man i den senere etape har mulighed for at skabe<br />
plads til de nyeste, attraktive koncepter, som vi måske endnu ikke har<br />
kendskab til.<br />
Selvom de ny butikker etableres i direkte tilslutning til den bestående detailhandel<br />
i bymidten, er det væsentligt, at den første etape har en vis tyngde.<br />
Vi vil derfor foreslå, at der etableres ca. 12.000 m 2 i etape 1. Således vil<br />
hovedparten af udbygningen blive fortaget i første etape, mens der stadig er<br />
tilstrækkelig tyngde i anden etape. Forslaget til butiksmix i etape 1 er vist<br />
nedenfor. Indholdet er butikskoncepter, der i dag ikke er placeret i <strong>Køge</strong><br />
bymidte. Enkelte af butikkerne findes allerede i bymidten, men vurderes at<br />
have behov for flere kvadratmetre. Herudover kunne der være eksisterende<br />
butikker i <strong>Køge</strong> bymidte, som ønsker at få udvidet butikken og derved flytter<br />
til den nye del af bymidten.<br />
Tabel 1.1 Forslag til nye butikker i <strong>Køge</strong> bymidte – etape 1<br />
Branche Eksempler på butiksnavne Størrelse (m 2 )*<br />
Varehus, supermarked Føtex, SuperBest 3.700<br />
Bager m. servering Lagkagehuset 150<br />
Parfumeri Make-Up-Store, The Body Shop 75<br />
Dame, børn/<strong>her</strong>remode H&M 2.000<br />
Dame- og <strong>her</strong>remode New Yorker, IC Companys 800<br />
Damemode Gina Tricot 300<br />
Damemode Samsøe & Samsøe, Modström 150<br />
Yngre damemode Quintess, Monki 200<br />
Yngre damemode ONLY 100<br />
Herremode MR 500<br />
Yngre <strong>her</strong>remode Jack & Jones 200<br />
Yngre <strong>her</strong>remode Selected 200<br />
Yngre <strong>her</strong>remode Marcus, Jefferson, Sams 150<br />
Ung <strong>her</strong>remode Outfit, Outfitters Nation, Drop Dead 150<br />
Familiesko Deichmann Sko 500<br />
Boligbutik/køkkenudstyr Imerco 500<br />
Boligbutik/køkkenudstyr Bahne 1.000<br />
Gave/tilbehør Søstrene Grene 350<br />
Sport Stadium 800<br />
Hobby Panduro Hobby 200<br />
Læder Neye 250<br />
Spil Game Stop, Game 75<br />
Detailhandel i alt 12.350<br />
*Størrelserne er vejledende<br />
8
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Den generelle butiksstørrelse er forholdsvis lille i <strong>Køge</strong> bymidte. Her<br />
mangler generelt større udvalgsvarebutikker, som findes i andre byer på<br />
størrelse med <strong>Køge</strong> – f.eks. koncepter som Hennes & Mauritz og Stadium.<br />
Især indenfor beklædning er der mange små butikker i forhold til branchen.<br />
Herudover er kædeandelen i <strong>Køge</strong> bymidte relativt lav sammenlignet med<br />
andre byer af samme størrelse. Ca. 44 % af butikkerne i <strong>Køge</strong> er medlem af<br />
et kædesamarbejde, mens den tilsvarende andel er omkring 54 % i Roskilde<br />
bymidte.<br />
Prisprofilanalysen viser, at der generelt er en god fordeling af prisprofilen<br />
for damebeklædning og <strong>her</strong>rebeklædning. Prisprofilanalysen viser dog, at<br />
der mangler med tøjbutikker til de unge piger på 15 – 30 år med en mellem<br />
prisprofil. Det kunne være butikskoncepter som ONLY, Monki eller Quintess.<br />
<strong>Køge</strong> bymidte kunne ligeledes med fordel suppleres med <strong>her</strong>retøjsbutikker<br />
med en ung aldersprofil og mellem prisprofil.<br />
Herudover kunne <strong>Køge</strong> bymidte med fordel suppleres med en større køkkenudstyrs/<br />
boligindretningsbutik som for eksempel Bahne.<br />
Herudover mangler <strong>Køge</strong> bymidte koncepter som Søstrene Grene, Stadium,<br />
Panduro Hobby, Neye og Game Stop.<br />
Det er væsentligt, at etape 1 skal kunne fungere, selvom etape 2 ikke iværksættes<br />
umiddelbart efter færdiggørelsen af etape 1. Omvendt kan det medføre<br />
væsentlige gener for det eksisterende butiksliv, hvis etape 2 iværksættes,<br />
før etape 1 er blevet færdiggjort.<br />
I etape 2 skal der være plads til de eventuelle nye koncepter, som kunne<br />
være interessante at etablere i <strong>Køge</strong> bymidte. Det er vigtigt, at etape 2 ligeledes<br />
har en god sammenhæng med den resterende bymidte samt etape 1.<br />
Nedenfor vises et forslag til arealfordelingerne i etape 2. Koncepterne er<br />
endnu ikke yderligere defineret, da der <strong>her</strong> skal være plads til nye endnu<br />
ukendte butikskoncepter.<br />
Endelig kan butiksmixet i etape 2 benyttes til at tilpasse det samlede butiksudbud<br />
i <strong>Køge</strong> bymidte, dels i forhold til konkurrencesituationen, dels i forhold<br />
til indarbejdelsen af de ny butikker i etape 1.<br />
Tabel 1.2 Forslag til nye butikker i <strong>Køge</strong> bymidte – etape 2<br />
Branche<br />
Størrelse<br />
(m2)<br />
Dagligvarer 1.750<br />
Beklædning 2.250<br />
Boligudstyr 2.750<br />
Øvrige udvalgsvarer 1.250<br />
I alt 8.000<br />
9
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
► Udviklingen i handelsbalancen<br />
Ved at sætte den realiserede omsætning i butikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte i forhold<br />
til forbruget i <strong>Køge</strong> kommune fås et udtryk for dækningsgraden eller<br />
hvor stor en del af det potentielle forbrug i <strong>Køge</strong>, der svarer til omsætningen<br />
i butikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte i 2010.<br />
Dækningsgraden afspejler således ikke, hvorledes omsætningen er sammensat<br />
af køb fra lokale forbrugere og forbrugere bosat i andre områder, men er<br />
alene udtryk for, om der er overskud eller underskud på handelsbalancen.<br />
Handelsbalancen for <strong>Køge</strong> bymidte var 28 % på dagligvarer og 51 % på<br />
udvalgsvarer i 2010. Det vil sige, at dagligvareomsætningen i butikkerne i<br />
<strong>Køge</strong> bymidte er 71 % lavere end det samlede dagligvareforbrug i <strong>Køge</strong>.<br />
Udvalgsvareomsætningen er ca. 49 % lavere end det samlede udvalgsvareforbrug<br />
i kommunen.<br />
Dette har ingen sammenligning med den totale handelsbalance for hele<br />
<strong>Køge</strong> kommune, som naturligvis er en del højere især på dagligvarer. Tallene<br />
i nedenstående skal blot tages som udtryk for, hvilken udvikling der<br />
kan forventes i <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
ICP forventer, at handelsbalancen for udvalgsvarer i <strong>Køge</strong> bymidte vil falde<br />
fra 51 % i 2010 til 44 % i 2020 uden udbygning af <strong>Køge</strong> bymidte, jf. figur<br />
1.2. Den øgede konkurrence for de større udbudspunkter vil betyde at<br />
isæt kunderne i oplandet vil søge andre større udbudspunkter. Samtidig vil<br />
borgerne i <strong>Køge</strong> fortsat søge de udbudspunkter, som kan tilbyde de koncepter,<br />
som <strong>Køge</strong> bymidte i dag mangler. Hvis <strong>Køge</strong> bymidte udvides med<br />
i alt 20.000 m 2 , vurderes handelsbalancen at være 67 % for <strong>Køge</strong> bymidte i<br />
2020. Det vil sige, at <strong>Køge</strong> bymidte vil øge sin markedsandel væsentligt.<br />
Samme billede gør sig gældende for dagligvarer. Her forventer ICP, at<br />
handelsbalancen for dagligvarer i <strong>Køge</strong> bymidte vil falde fra 28 % i 2010<br />
til 24 % i 2020 uden udbygning af <strong>Køge</strong> bymidte. Dette skyldes blandt andet<br />
de forbedrede indkøbsmuligheder i resten af kommunen. Hvis <strong>Køge</strong><br />
bymidte udvides, vil det betyde en meromsætning af dagligvarer i bymidten<br />
på i alt 144 mio. kr., hvilket medfører en handelsbalance på 34 % i<br />
2020.<br />
Figur 1.1 Udviklingen i handelsbalancen for dagligvarer i <strong>Køge</strong> bymidte 2010-2020<br />
10
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Figur 1.2 Udviklingen i handelsbalance for udvalgsvarer i <strong>Køge</strong> bymidte 2010 -<br />
2020<br />
Sammenfattende kan det konkluderes, at en manglende udbygning af detailkhandelen<br />
i <strong>Køge</strong> bymidte vil indebære en kraftig forringelse af <strong>Køge</strong><br />
som handelsby. Konkurrencen fra andre byer og shoppingcentre vil blive<br />
skærpet i de kommende år, hvilket på sigt kan indebære, at det vil være<br />
vanskeligt at opretholde det nuværende udbud af butikker i <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
Da forbrugernes mobilitet fremover ikke vil blive mindre, er det således<br />
meget væsentligt gennem en udbygning af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
at kunne tilbyde et både dybt og bredt udbud af varer og butikskoncepter,<br />
således at <strong>Køge</strong> ikke blot fastholder, men også udbygger sin position som<br />
handelsby i denne del af hovedstadsregionen.<br />
► Omsætningsestimat<br />
Med udgangspunkt i omsætnings- og forbrugsforudsætningerne udarbejdes<br />
på grundlag af de foreliggende oplysninger samt vurderinger og erfaringer<br />
fra lignende analyser et indkøbsmønster i 2010.<br />
I denne model indlæses forbrugsforudsætningerne for 2020 og der fås en<br />
omsætning for 2020. Denne omsætning vil butikkerne teoretisk opnå, såfremt<br />
forbrugernes indkøbsmønster er uændret fra 2010 frem til 2020.<br />
Derefter vurderes ændringerne i detailhandelsstrukturen, blandt andet med<br />
etablering af de nævnte projekter og den generelle forventning til forbrugernes<br />
indkøbsorientering frem til 2020. På denne baggrund fremkommer<br />
omsætningen, såfremt <strong>Køge</strong> bymidte ikke udvides.<br />
Med udgangspunkt i denne beregning foretages vurderinger af, i hvor høj<br />
grad en udvidelse af <strong>Køge</strong> bymidte med 20.000 m 2 vil påvirke dette indkøbsmønster<br />
og omsætningen i butikkerne i markedsområdet til <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
Der er alene foretaget en egentlig beregning af konsekvenserne for dagligvarer<br />
og udvalgsvarer. Nedenstående tabel 1.3 viser konsekvenserne for dagligvareomsætningen<br />
og udvalgsvareomsætningen ved en udbygning af <strong>Køge</strong><br />
bymidte under forudsætning af anvendelse af ovenstående butiksmix. Om-<br />
11
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
sætningstallene i 2020 er et udtryk for et omsætningsniveau og skal ikke omfattes<br />
som præcise tal.<br />
Tabel 1.3 Konsekvenserne for omsætningen i markedsområdet til <strong>Køge</strong> bymidte<br />
(mio. kr. inkl. moms i 2010-priser)<br />
Dagligvareomsætning<br />
Konsekvens*<br />
2020**<br />
Udvalgsvareomsætning<br />
Konsekvens*<br />
2020**<br />
Udvidelse <strong>Køge</strong> bymidte +161 +414<br />
<strong>Køge</strong> bymidte i øvrigt -17 -28<br />
<strong>Køge</strong> bymidte i alt +144 +386<br />
<strong>Køge</strong> kommune i øvrigt -81 -89<br />
<strong>Køge</strong> kommune i alt +63 +297<br />
Solrød kommune -7 -20<br />
Stevns kommune -15 -18<br />
Faxe kommune -8 -16<br />
Ringsted kommune -4 -42<br />
Øvrige steder*** -29 -201<br />
I alt 0 0<br />
* forskel i omsætning 2020, hvis <strong>Køge</strong> bymidte bliver udvidet med 20.000 m 2 eller ikke bliver<br />
udvidet.<br />
** omsætningerne er udtryk for et niveau og skal ikke opfattes som præcise tal.<br />
*** primært Københavns City, Roskilde bymidte, Waves, Næstved Storcenter, Næstved bymidte,<br />
Fisketorvet, Field’s, City 2.<br />
Det forventes, at konkurrencesituationen generelt bliver skærpet i fremtiden.<br />
Det forventes, at især udvalgsvarehandelen vil centrere sig i færre,<br />
men stærkere udbudspunkter. Forbrugerne vil også i fremtiden lægge vægt<br />
på, at der er et stort vare- og/eller butiksudbud i det enkelte udbudspunkt.<br />
Samtidig har forbrugerne generelt en øget mobilitet som gør, at det er vigtigt<br />
med et stort og bredt udbud samt en god tilgængelighed.<br />
Samtidig vurderes konkurrencesituationen især fra de større udbudspunkter<br />
Roskilde bymidte, Waves, Fisketorvet og Field’s men også Næstved med<br />
Næstved Storcenter, fortsat at være stærk. Endelig er en stor del af borgerne i<br />
<strong>Køge</strong> pendlere og dermed tættere på det store udbud i Københavns City.<br />
ICP forventer, at <strong>Køge</strong> bymidte ikke i samme grad vil kunne tiltrække forbrugerne<br />
i fremtiden, hvis de ikke tilføres en del af de kendte kædekoncepter,<br />
som findes i de øvrige større, konkurrerende udbudspunkter.<br />
En manglende udbygning og supplering af de nuværende butikker kan med<br />
andre ord true <strong>Køge</strong>s position som en attraktiv handelsby på længere sigt.<br />
12
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Hvis <strong>Køge</strong> bymidte udvides med 20.000 m 2 , vurderes udvidelsen at kunne<br />
genere ca. 161 mio. kr. dagligvareomsætning og 414 mio. kr. i udvalgsvareomsætning,<br />
svarende til i alt 575 mio. kr.<br />
Butikkerne i <strong>Køge</strong> kommune i øvrigt forventes at skulle afgive ca. 89 mio.<br />
kr. udvalgsvareomsætning til udvidelsen i <strong>Køge</strong> bymidte og 81 mio. kr. dagligvareomsætning.<br />
De eksisterende udvalgsvarebutikker i <strong>Køge</strong> bymidte forventes<br />
at skulle afgive ca. 28 mio. kr.<br />
En udvidelse af <strong>Køge</strong> bymidte vil betyde, at bymidten bliver et mere attraktivt<br />
udbudspunkt både for forbrugerne i <strong>Køge</strong> kommune og for forbrugerne i<br />
det øvrige markedsområde. Det vurderes, at <strong>Køge</strong> bymidte i alt vil opnå en<br />
omsætningsvækst på udvalgsvarer på ca. 386 mio. kr. og ca. 144 mio. kr. på<br />
dagligvarer i 2020.<br />
<strong>Køge</strong> bymidte vil således øge sin markedsposition væsentligt. Forbrugerne i<br />
Solrød, Stevns og Faxe handler i dag en væsentlig del af deres udvalgsvarer<br />
udenfor de respektive kommuner. Butikkerne i Solrød kommune forventes at<br />
miste omkring 20 mio. kr. i udvalgsvareomsætning og 7 mio. kr. i dagligvareomsætning.<br />
Det vurderes, at detailhandelen i Ringsted kommune vil miste ca. 42 mio. kr.<br />
i udvalgsvareomsætning samt ca. 4 mio. kr. i dagligvareomsætning, når <strong>Køge</strong><br />
bymidte udvides.<br />
Det forventes, at flere især udvalgsvareindkøb vil blive lagt i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
på bekostning af udbudspunkterne i det øvrige markedsområde, men også på<br />
bekostning af de større udbudspunkter som for eksempel Roskilde, Københavns<br />
City, Waves og Næstved. De øvrige større udbudspunkter vurderes i<br />
alt at miste godt 200 mio. kr. i udvalgsvareomsætning i 2020 som konsekvens<br />
af, at <strong>Køge</strong> bymidte udvides med 20.000 m 2 .<br />
13
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
► Fysiske forhold<br />
I forbindelse med den konkrete etablering af de ny butikker og de andre<br />
kundeorienterede funktioner er der en række forhold, der vil have en væsentlig<br />
indflydelse på mulighederne for at skabe en succesfuld udbygning af <strong>Køge</strong>s<br />
bymidte.<br />
Det er således meget vigtigt, at der sker en naturlig sammenbinding af de<br />
nye og bymidtens nuværende butikker.<br />
Denne sammenbinding vil bedst kunne opnås ved at etablere et parallelstræde<br />
til Brogade/Nørregade, der skaber mulighed for rundgange via slipperne,<br />
så alle butikker principielt passeres. Rundgangene skal således opfattes som<br />
”naturlige strøg”, der dels omfatter nogle af de nuværende butikker, dels omfatter<br />
de ny butikker.<br />
Der skal være butikker på begge sider af forløbet, hvorved forbrugerne opfordres<br />
til at følge et naturligt, ubrudt forløb af spændende butikker, caféer<br />
og kulturoplevelser.<br />
I forbindelse med etape 2 skal der ske en videre bearbejdning af rundgangsforholdene,<br />
så det sikres, at der ikke skabes dead ends eller områder, hvor<br />
kundeflowet bliver så begrænset, at det ikke vil være muligt at drive rentable<br />
butikker.<br />
Det vil umiddelbart styrke kundeflowet, hvis der kan etableres en dagligvarediscountbutik<br />
eller en anden ankerbutik syd for underføringen.<br />
De ny ankerbutikker skal placeres med passende mellemrum på rundgangen,<br />
hvorved kundeflowet understøttes bedst muligt.<br />
Dagligvareankerbutikken på Stationspladsen skal kunne omfatte 3.700 m 2 ,<br />
hvoraf det kun er et mindre areal til personalefaciliteter, der placeres på 1.<br />
sal.<br />
Butikker som H&M, Stadium og Bahne kan etableres med et mindre areal i<br />
stueplan og hovedparten på 1. sal. Bygningskroppenes udformning kan være<br />
en udfordring i forhold til mulighederne for at indrette butikker, som ikke<br />
bliver for smalle eller for dybe i forhold til bredden af butikken.<br />
Det kan være problematisk at etablere butikker, der alene har indgang fra<br />
slipperne eller fra Ivar Huitfeldtsvej.<br />
Butikker med forholdsvis tunge varer bør fortrinsvis placeres således, at de<br />
kan få varelevering fra Ivar Huitfeldtsvej. Den fremtidige vareadgang til såvel<br />
nogle af de eksisterende butikker som til de ny skal formentlig begrænses<br />
til bestemte tidspunkter, som det kendes fra gågader.<br />
Det vil typisk kun være store dagligvarebutikker, der vil kræve etablering af<br />
en egentlig, integreret varegård med direkte adgang fra Ivar Huitfeldtsvej.<br />
Kulturelle funktioner kan fint indpasses mellem butikkerne og restauranterne/caféerne,<br />
men det er vigtigt at undgå lange, døde facader.<br />
Det er en vigtig forudsætning, at der etableres tilstrækkeligt med parkeringspladser<br />
i en tæt afstand til butikkerne og at parkeringsanlæggene er lettilgængelige.<br />
Der bør fra starten etableres et elektronisk parkeringshenvisningssystem, så<br />
bilisterne ledes direkte hen til de ledige p-pladser og unødig p-søgningstrafik<br />
undgås.<br />
Skiltningen til p-anlæggenes nedkørsler er meget væsentlige, ligesom det er<br />
vigtigt at markere op- og nedgange til p-anlæggene, så man ikke vil være i<br />
tvivl om at finde vej.<br />
14
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Placeringen og markeringen af op- og nedgange til p-anlæggene skal ske under<br />
hensyntagen til såvel synlighed (både nedefra og oppefra) som til en naturlig<br />
indpasning i kundeflowet i stueplan.<br />
Det er samtidig væsentligt, at afstanden mellem op- og nedgangene til panlæggene<br />
ikke bliver så stor, at nogle af p-pladserne opfattes som mindre<br />
attraktive.<br />
Endelig er det af stor betydning, at den underjordiske parkering skal være lys<br />
og imødekommende og ikke indeholder nogle ”dunkle”, uoverskuelige områder.<br />
For at understrege sammenhængen mellem de eksisterende og de ny butikker<br />
i <strong>Køge</strong> bymidte foreslås etablering af elektroniske informationstavler – som<br />
det kendes fra visse shoppingcentre - placeret på strategiske steder i bymidten.<br />
Udover at informationstavlerne vil give bymidten en unik identitet, vil der<br />
være mange anvendelsesmuligheder. Tavlerne skal være interaktive, så man<br />
kan søge konkrete butikker eller andre informationer om bymidten.<br />
Herudover kan informationstavlerne benyttes til oplysninger om events,<br />
kampagner etc.<br />
Styringen af informationstavlerne skal ske i en organisation, som omfatter<br />
såvel de eksisterende som de nye butikker og andre kundeorienterede erhverv,<br />
f.eks. af en citychef som beskrevet nedenfor.<br />
15
Udvikling af detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
► Shoppingcenter Management<br />
I forbindelse med etablering af detailhandel og andre oplevelsesbaserede<br />
funktioner på <strong>Køge</strong> <strong>Kyst</strong>’s arealer, er det af afgørende betydning, at de nye<br />
og de eksisterende kommercielle/oplevelsesbaserede funktioner i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
bringes i så tæt dialog, at det kan resultere i et forpligtende samarbejde,<br />
der i sin form og funktion vil være meget lig det samarbejde, der forpligter<br />
lejere og ejere i et moderne shoppingcenter.<br />
<strong>Køge</strong> bymidte skal stå som et troværdigt og attraktivt alternativ til de andre<br />
større kommercielle udbud i regionen som f.eks. Waves, Næstved Storcenter,<br />
Københavns City og de store shoppingcentre tættere på København, og<br />
derfor er et forpligtende samarbejde afgørende.<br />
Udgangspunktet er umiddelbart tilstede: Hvilken anden by kan fremvise en<br />
velbevaret, historisk bymidte med en perlerad af attraktive ejendomme, som<br />
tilsammen danner rammen om et enestående bymiljø? Når bymidten suppleres<br />
med nye koncepter, vil det samlede udbud fremstå endnu mere attraktivt i<br />
forbrugernes opfattelse.<br />
Ad den vej kan der skabes en markedsføringsplatform, der effektivt kan<br />
formidle kommercielle budskaber omkring hele <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
Forpligtelsen skal omfatte f.eks. fælles åbningstider, fælles, entydig kommunikationsstrategi<br />
samt fælles, kommerciel markedsføring.<br />
Ligeledes skal samarbejdet styre etablering af nye butikker i den eksisterende<br />
bymidte og på de nye arealer. På den måde sikres, ligesom i de større<br />
shoppingcentre, at butiksmixet hele tiden er optimalt i forhold til forbrugernes<br />
forventninger. Man kan ad den vej også aktivt opsøge nye lejere, der kan<br />
tilføre hele det kommercielle miljø et løft.<br />
Eksempelvis kan man søge at oprette en stilling som en form for citychef for<br />
både de ny og de eksisterende butikker i bymidten, som under hele udviklingsforløbet<br />
kan være med til at styre og sikre, at bymidten tilføres de rigtige<br />
koncepter i forhold til byens behov etc.<br />
Et forpligtende samarbejde bør inddrage de foreninger, der i dag repræsenterer<br />
<strong>Køge</strong> bymidte f.eks. <strong>Køge</strong> Handelsstandsforening, der arbejder på at sætte<br />
de kommercielle funktioner i <strong>Køge</strong> bymidte på det mentale landkort samt<br />
andre aktører som f.eks. <strong>Køge</strong> <strong>Kyst</strong>.<br />
I nyere shoppingcentre er vilkårene for det fælles samarbejde udarbejdet, så<br />
det er en del af kontraktgrundlaget. Dette betyder, at samarbejdet implementeres<br />
umiddelbart ved centrets etablering. Alle butiksdrivende har således<br />
accepteret vilkårene ved samarbejdets start.<br />
For så vidt angår de eksisterende kundeorienterede funktioner som f.eks. detailhandel,<br />
caféer, restauranter og banker i <strong>Køge</strong> bymidte, vil indtrædelse<br />
skulle ske ad frivillighedens vej. De skal acceptere delvist at afgive deres suveræne<br />
selvbestemmelse for så vidt angår f.eks. åbnings- og lukketider, annoncekampagner,<br />
start- og slutdatoer på udsalg. Desuden vil de skulle betale<br />
et fælles afstemt beløb til fælles profilmarkedsføring af <strong>Køge</strong> bymidte som<br />
helhed samt til markedsføring af deres egen butik.<br />
Et så forpligtende samarbejde med mange aktører etableres ikke umiddelbart,<br />
men vil kræve et længevarende forløb, hvor de enkelte detailhandlere,<br />
de forskellige foreninger og andre interessegrupper skal inddrages og komme<br />
tættere på hinanden og ad den vej nærme sig et forpligtende samarbejde.<br />
Et sådant samarbejde kan udelukkende etableres, hvis alle deltagende parter<br />
kan se fordelene ved at indgå i samarbejdet – uanset om der er tale om en ny<br />
eller en eksisterende butik.<br />
16
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
17
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
ICP har medio 2011 foretaget en rekognoscering af samtlige detailhandelsbutikker<br />
i <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
ICP har opgjort de enkelte butikkers bruttoareal samt indhentet oplysninger<br />
om omsætningen i 2010.<br />
Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning,<br />
boligudstyr og øvrige udvalgsvarer på baggrund af deres hovedaktivitet.<br />
Har en butik aktiviteter indenfor flere hovedbranchegrupper, er omsætningen<br />
fordelt indenfor disse.<br />
For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de<br />
enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. Herudover har<br />
ICP vurderet samtlige butikkers størrelsesprofil samt beklædningsbutikkernes<br />
pris og aldersprofil.<br />
Geografisk er resultaterne opdelt i de enkelte gader: Brogade, Nørregade,<br />
Vestergade, Jernbanegade incl. Stationspladsen samt Torvet incl. Torvebyen.<br />
Figur 2.1 <strong>Køge</strong> bymidte<br />
18
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Antal butikker<br />
I nedenstående figur 2.2 vises antallet af butikker i <strong>Køge</strong> bymidte, mens figur<br />
2.3 viser andelen af butikker i de 4 forskellige hovedbranc<strong>her</strong>.<br />
Der er i alt 175 butikker i <strong>Køge</strong> bymidte, <strong>her</strong>af er ca. 77 % udvalgsvarebutikker,<br />
som dækker over beklædnings-, boligudstyrs- og øvrige udvalgsvarebutikker.<br />
Der er i alt 40 dagligvarebutikker i <strong>Køge</strong> bymidte svarende til 23 % af butikkerne,<br />
mens ca. 38 % er beklædningsbutikker og 19 % er boligudstyrsbutikker<br />
og ca. 20 % er butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer.<br />
Nørregade har det højeste antal butikker. Her er 43 butikker, <strong>her</strong>af er knap<br />
halvdelen beklædningsbutikker.<br />
Det højeste antal beklædningsbutikker findes på Torvet. Her er i alt 20 beklædningsbutikker,<br />
hvilket svarer til 30 % af det samlede antal beklædningsbutikker<br />
i bymidten.<br />
I Jernbanegade incl. Stationspladsen er 16 butikker, <strong>her</strong>af er langt hovedparten<br />
udvalgsvarebutikker.<br />
Brogade har den højeste andel af dagligvarebutikker er højest.<br />
Der findes 4 større dagligvarebutikker i <strong>Køge</strong> bymidte. Det er varehuset<br />
Kvickly i Vestergade, discountbutikkerne Netto i henholdsvis Torvebyen og<br />
på Toldbodvej samt supermarkedet Irma på Nørre Boulevard. Herudover<br />
findes der 2 Døgn Netto på henholdsvis Nørre Boulevard og Nørregade.<br />
Figur 2.2 Antal detailhandelsbutikker fordelt på branc<strong>her</strong> i 2011<br />
19
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Figur 2.3 Antal detailhandelsbutikker fordelt på branc<strong>her</strong> i 2011<br />
Tabel 2.1 viser udviklingen i antallet af butikker i <strong>Køge</strong> bymidte. Heraf ses<br />
det, at antallet af butikker generelt er steget fra 2004 til 2011. Især antallet af<br />
beklædningsbutikker er steget fra 54 butikker i 2004 til 66 butikker i 2011.<br />
Tabel 2.1 Udviklingen i antal detailhandelsbutikker 2004 og 2011<br />
Dagligvarer <br />
Udvalgsvarer<br />
i alt<br />
Beklædning <br />
Boligudstyr<br />
Øvrige<br />
udvalgsvarer <br />
Detailhandel<br />
i alt<br />
<strong>Køge</strong> bymidte 2004 40 121 54 30 37 161<br />
<strong>Køge</strong> bymidte 2011 40 135 66 33 36 175<br />
20
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Butikkernes attraktion<br />
For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP i forbindelse med rekognosceringen<br />
af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver<br />
enkelt butiks attraktion.<br />
Der er blandt andet taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment<br />
i vurderingen. Herudover spiller faktorer som butikkens størrelse i forhold<br />
til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens<br />
indretning og fremtoning – <strong>her</strong>under skilte og facader ind på vurderingen af<br />
den enkelte butiks attraktion.<br />
Følgende skala er anvendt:<br />
5: Meget høj<br />
4: Høj<br />
3: Middel<br />
2: Lav<br />
1: Meget lav<br />
Vurderingen skal opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks<br />
attraktion. Nedenstående figur 2.4 til 2.10 vises de gennemsnitlige attraktioner<br />
fordelt på branc<strong>her</strong> og gader.<br />
Figur 2.4 Den gennemsnitlige attraktion fordelt på branc<strong>her</strong><br />
21
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Figur 2.5 Dagligvarebutikkernes gennemsnitlige attraktion<br />
Figur 2.6 Beklædningsbutikkernes gennemsnitlige attraktion<br />
Figur 2.7 Boligudstyrsbutikkernes gennemsnitlige attraktion<br />
22
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Figur 2.8 Gennemsnitlig attraktion for butikker der forhandler øvrige udvalgsvarer<br />
Figur 2.9 Udvalgsvarebutikkernes gennemsnitlige attraktion<br />
Figur 2.10 Gennemsnitlig attraktion for samtlige butikker<br />
23
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Den gennemsnitlige attraktion ligger noget over middel for alle branc<strong>her</strong> og i<br />
alle gader i <strong>Køge</strong> bymidte. Især den gennemsnitlige attraktion for beklædningsbutikkerne<br />
i hele <strong>Køge</strong> bymidte ligger noget over middel.<br />
Der er dog forskel på de gennemsnitlige attraktioner fordelt på branc<strong>her</strong> i de<br />
enkelte gader. Den gennemsnitlige attraktion for udvalgsvarer er generelt højest<br />
på Torvet og i Brogade, mens den er lavest i Vestergade.<br />
Den gennemsnitlige attraktion for dagligvarer er omvendt højest i Vestergade<br />
og Torvet, mens den er lavest i Brogade.<br />
De gennemsnitlige attraktioner indeholder en vis spredning. Figur 2.11 viser<br />
spredningen i attraktionen i <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
40 % af butikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte har en høj eller meget høj attraktion,<br />
mens kun 13 % har en lav eller meget lav attraktion. Knap halvdelen af butikkerne<br />
i <strong>Køge</strong> bymidte en attraktion på middel.<br />
Figur 2.11 Attraktionens spredning i % i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
24
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Kædetilknytning<br />
Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af<br />
indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i<br />
den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig<br />
kæde.<br />
Kædebutikker har nogle fordele for et udbudspunkt i at kunne tilbyde kundeservice<br />
som for eksempel landsdækkende bytteservice, gavekort, ensartede<br />
butikker samt mulighed for et større markedsføringsprogram end en enkelt<br />
uprofileret butik. Omvendt kan uprofilerede butikker på en helt anden måde<br />
tilpasse sortiment og personlig service til lokale forhold og kan medvirke til,<br />
at et indkøbssted ikke bare ligner alle de andre steder.<br />
Ca. 44 % af butikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte er medlem af et kædesamarbejde,<br />
<strong>her</strong>af er hovedparten del af en kapitalkæde. Over halvdelen af butikkerne er<br />
uafhængig af kædesamarbejde.<br />
Kædeandelen i <strong>Køge</strong> bymidte er relativt lav sammenlignet med andre byer<br />
og især andre shoppingcentre.<br />
Det kan f.eks. nævnes, at andelen af butikker uden kædetilknytning i Waves<br />
og Ros’ Torv ligger på henholdsvis 16 % og 20 %. Omvendt ligger andelen i<br />
Greve Midtbycenter, Solrød Center og Roskilde bymidte på niveau med <strong>Køge</strong><br />
bymidte.<br />
Figur 2.12 Andel af kædebutikker i % i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
25
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Pris – aldersprofil<br />
Udover en vurdering af den enkelte butiks attraktion, har ICP vurderet beklædningsbutikkernes<br />
pris- og aldersprofil. På den måde skabes et overblik<br />
over, hvor velforsynet <strong>Køge</strong> bymidte er i de forskellige pris- og aldersgrupper.<br />
Prisprofilen er ligesom attraktionen kategoriseret ud fra en 5-trins skala med<br />
et spænd for den meget lave prisprofil – typisk butikker, hvor der er gjort<br />
opmærksom på, at det er et lavt prisniveau for at trække kunder til – til den<br />
meget høje prisprofil, hvor prismærkningen er diskret eller ikke eksisterende.<br />
En meget høj prisprofil findes kun i meget få tilfælde i Danmark som for eksempel<br />
i de internationale luxusbutikker som for eksempel Gucci, Hermes og<br />
Louis Vuitton. Kategoriseringen sker ud fra, hvilken forventning forbrugeren<br />
må have ved mødet med butikken.<br />
Aldersprofilen relaterer sig til den eller de primære aldersgrupper, som butikken<br />
henvender sig til.<br />
Af figur 2.13 ses pris- og aldersprofilen for damebeklædningsbutikkerne i<br />
<strong>Køge</strong> bymidte, mens figur 2.14 viser pris- og aldersprofilen for <strong>her</strong>retøjsbutikkerne<br />
i bymidten.<br />
Figur 2.13 Pris- og aldersprofil for damebeklædningsbutikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
26
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Der er i alt 36 dametøjsbutikker i <strong>Køge</strong> bymidte, <strong>her</strong>udover er der 11 butikker<br />
som både sælger <strong>her</strong>re og dametøj samt børnetøj. Der er i alt 8 rene <strong>her</strong>retøjsbutikker<br />
i <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
Der er generelt en god fordeling af prisprofiler for damebeklædningsbutikkerne<br />
i <strong>Køge</strong> bymidte. Der er både butikker med en høj, mellem og lavprisprofil.<br />
Der synes dog at være en overvægt af dametøjsbutikker til aldersgruppen<br />
over 40 år, mens der med fordel kunne suppleres med dametøjsbutikker<br />
til de 15-30 årige med en mellem prisprofil.<br />
Generelt er prisprofilen for <strong>her</strong>retøjsbutikkerne på et normalt niveau. Der er<br />
især en del <strong>her</strong>retøjsbutikker med en mellem og høj prisprofil, mens der er<br />
færre med en lav prisprofil. Trods det forholdsvis lave antal af <strong>her</strong>retøjsbutikker<br />
er der både <strong>her</strong>retøjsbutikker, der henvender sig til de unge og de ældre.<br />
Figur 2.14 Pris- og aldersprofil for <strong>her</strong>retøjsbutikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
27
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Størrelsesprofil<br />
Til brug for en vurdering af bymidtens kapacitet samt attraktion er de enkelte<br />
butikkers størrelse vurderet i forhold til deres branche. ICP har kategoriseret<br />
dem efter, om det er en meget lille, lille, mellem, stor eller meget stor butik i<br />
forhold til andre butikker i samme branche.<br />
Nedenstående figur 2.15 til 2.21 vises de gennemsnitlige størrelser på butikkerne<br />
fordelt på branc<strong>her</strong> og gader.<br />
Figurerne viser, at butikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte er gennemsnitlig mindre end<br />
andre butikker i samme branche. Især udvalgsvarebutikkerne er mindre end<br />
lignende butikker andre indkøbssteder. Specielt butikkerne på Torvet og i<br />
Brogade er små i forhold til andre indkøbssteder.<br />
Samme billede gør sig gældende i figur 2.22, som viser størrelsesprofilens<br />
spredning på de 5 kategorier. Omkring 36 % af butikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte er<br />
meget små eller små, mens kun 10 % af butikkerne er større end andre butikker<br />
i samme branche.<br />
Figur 2.15 Den gennemsnitlige størrelsesprofil fordelt på branc<strong>her</strong><br />
Figur 2.16 Den gennemsnitlige størrelsesprofil for dagligvarer<br />
28
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Figur 2.17 Den gennemsnitlige størrelsesprofil for beklædning<br />
Figur 2.18 Den gennemsnitlige størrelsesprofil for boligudstyr<br />
Figur 2.19 Den gennemsnitlige størrelsesprofil for øvrige udvalgsvarer<br />
29
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Figur 2.20 Den gennemsnitlige størrelsesprofil for udvalgsvarer i alt<br />
Figur 2.21 Den gennemsnitlige størrelsesprofil i alt fordelt på gader<br />
Figur 2.22 Spredningen af butiksstørrelse i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
30
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Bruttoareal<br />
ICP har foretaget en grov opmåling af bruttoarealet i samtlige butikker i <strong>Køge</strong><br />
bymidte.<br />
Bruttoarealet er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket<br />
vil sige salgsareal og eventuelle kontorer, lager- og personalerum.<br />
Bruttoarealerne er opgjort efter butikkens hovedbranche, det vil sige, at for<br />
eksempel i dagligvarebutikker med aktiviteter inden for flere branchekategorier<br />
bliver bruttoarealet henvist til hovedbranchen dagligvarer, mens omsætningen<br />
bliver fordelt på de 4 branchegrupper dagligvarer, beklædning, boligudstyr<br />
og øvrige udvalgsvarer.<br />
Tabel 2.2 viser bruttoarealerne for detailhandelsbutikkerne i <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
Der er i alt godt 37.000 m 2 bruttoareal til detailhandel i <strong>Køge</strong> bymidte, <strong>her</strong>af<br />
er 68 % svarende til godt 25.000 m 2 disponeret til udvalgsvarebutikker.<br />
Der er ca. 10.000 m 2 bruttoareal til beklædningsbutikker, <strong>her</strong>af er 63 % placeret<br />
på Torvet og i Brogade.<br />
I Vestergade er den største andel af dagligvarebruttoareal, hvilket skyldes<br />
placeringen af bymidtens eneste varehus.<br />
Tabel 2.2 Bruttoareal i 2011 i m 2<br />
Dagligvarer <br />
Udvalgsvarer<br />
i alt<br />
Beklædning <br />
Boligudstyr<br />
Øvrige<br />
udvalgsvarer <br />
Detailhandel<br />
i alt<br />
Brogade 1.400 4.400 1.500 1.700 1.200 5.800<br />
Torvet 1.700 6.200 3.300 1.500 1.400 7.900<br />
Nørregade 900 7.100 3.000 1.900 2.200 8.000<br />
Jernbanegade 600 1.600 900 200 500 2.200<br />
Vestergade 3.500 4.500 1.200 2.200 1.100 8.000<br />
Bymidten i øvrigt 3.600 1.600 100 1.300 200 5.200<br />
<strong>Køge</strong> bymidte i alt 11.700 25.400 10.000 8.800 6.600 37.100<br />
Det samlede butiksbruttoareal er steget fra 2004 til 2011, jf. tabel 2.3. Bruttoarealet<br />
til dagligvarer er steget ca. 13 %, mens bruttoarealet til udvalgsvarer<br />
er steget 6 %. Især bruttoarealet til beklædning er steget 12 %, mens bruttoarealet<br />
til boligudstyr er faldet med ca. 7 %.<br />
Tabel 2.3 Udviklingen i bruttoareal i 1998 og i 2010 (m 2 )<br />
Dagligvarer <br />
Udvalgsvarer<br />
i alt<br />
Beklædning <br />
Boligudstyr<br />
Øvrige<br />
udvalgsvarer <br />
Detailhandel<br />
i alt<br />
<strong>Køge</strong> bymidte 2011 11.700 25.400 10.000 8.800 6.600 37.100<br />
<strong>Køge</strong> bymidte 2004 10.400 23.900 8.900 8.600 6.400 34.300<br />
31
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Omsætning<br />
Tal for omsætningen i 2010 er blevet indhentet ved direkte henvendelse til<br />
de enkelte butiksindehavere. For enkelte butikker har ICP måttet skønne omsætningen,<br />
da indehaverne ikke har ønsket at oplyse omsætningen. Af tabel<br />
2.4 fremgår de indsamlede daglig- og udvalgsvareomsætninger i bymidten.<br />
Tabel 2.4 Omsætning i 2010 i mio. kr. incl. moms<br />
Dagligvarer <br />
Udvalgsvarer<br />
i alt<br />
Beklædning <br />
Boligudstyr<br />
Øvrige<br />
udvalgsvarer <br />
Detailhandel<br />
i alt<br />
<strong>Køge</strong> bymidte 370 721 327 212 182 1.091<br />
<strong>Køge</strong> bymidte 2003* 347 645 262 195 188 992<br />
*i 2003-priser<br />
Den samlede detailhandelsomsætning i <strong>Køge</strong> bymidte var ca. 1,1 mia. kr.<br />
inkl. moms i 2011, <strong>her</strong>af udgjorde udvalgsvareomsætningen ca. 66 %.<br />
Sammenlignet med 2003 er den samlede omsætning i <strong>Køge</strong> bymidte steget<br />
ca. 10 %. Dagligvareomsætningen i bymidten er steget ca. 7 %, mens udvalgsvareomsætningen<br />
er steget med ca. 12 % i perioden 2003 til 2010 målt i<br />
løbende priser. I samme periode er den generelle dagligvareomsætning i<br />
Danmark steget godt 14 %, mens udvalgsvareomsætningen i Danmark er<br />
steget ca. 30 % i perioden 2003 til 2010.<br />
Hermed har <strong>Køge</strong> bymidte reelt set oplevet et fald i både dagligvare- og udvalgsvareomsætning.<br />
Hvis udvalgsvareomsætningen havde fulgt den generelle<br />
omsætningsudvikling fra 2003 til 2010,ville omsætningen have været<br />
ca. 120 mio. kr. højere i 2010. Faldet i dagligvareomsætningen skyldes<br />
blandt andet etableringen af flere dagligvarebutikker i Ølby Centret, mens<br />
faldet i udvalgsvareomsætningen i <strong>Køge</strong> bymidte blandt andet skyldes etableringen<br />
af flere store udvalgsvarebutikker i det nordlige <strong>Køge</strong> i den hvide<br />
by samt konkurrencen fra de konkurrerende byer og shoppingcentre så som<br />
for eksempel Roskilde, Ro’s Torv, Waves, Næstved Storcenter, Field’s og<br />
ikke mindst Københavns City.<br />
32
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Kundeorienterede servicefunktioner<br />
Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et<br />
udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det<br />
væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner.<br />
Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner<br />
i <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
Servicefunktionerne er med til at gøre bybilledet mere varieret. Servicefunktioner<br />
som pengeinstitutter og solcentre m.v. har oftest en facade uden meget<br />
liv og kan derfor være problematisk for kundernes oplevelse af et udbudspunkt.<br />
De udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der efterspørges af kunderne<br />
og er således medvirkende til at tiltrække kunderne til et udbudspunkt.<br />
Der er i alt 131 kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
Ca. 34 % af de kundeorienterede servicefunktioner er spisesteder som caféer,<br />
restauranter, grillbarer etc.<br />
Der er i alt 50 frisører eller anden skønhedspleje som f.eks. hudklinik, fitness,<br />
solcenter, fodpleje. Der er 12 pengeinstitutter eller ejendomsmæglere i<br />
<strong>Køge</strong> bymidte i stueplan, mens der er 19 andre kundeorienterede servicefunktioner<br />
i bymidten i stueplan såsom renseri, skrædder, bedemand, køreskole<br />
etc.<br />
Herudover er både bibliotek, biograf og museer med til at tiltrække kunder<br />
til bymidten men også med til at øge bevidstheden om de andre tilbud, som<br />
<strong>Køge</strong> bymidte har.<br />
Samspillet mellem detailhandelen og de kulturelle funktioner er i stigende<br />
fokus, da oplevelsesøkonomien stadig oftere bliver nævnt som et væsentligt<br />
element i bestræbelserne på at fastholde og tiltrække kunder. Det er derfor<br />
meget afgørende, at man søger at indtænke, hvorledes synergien ved nye<br />
kulturelle funktioner bedst udnyttes, når deres lokalisering skal fastsættes.<br />
Nedenstående figurer viser antallet og andelen af kundeorienterede servicefunktioner<br />
i <strong>Køge</strong> bymidte.<br />
33
Detailhandelen i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Figur 2.23 Antal kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
Figur 2.24 Andel af kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i <strong>Køge</strong> bymidte<br />
34
Nuværende og fremtidig<br />
konkurrencesituation<br />
35
Nuværende og fremtidig konkurrencesituation<br />
<strong>Køge</strong> bymidte er med ca. 175 butikker i bymidten og et bredt udvalg af servicefunktioner<br />
– <strong>her</strong>under ca. 40 spisesteder, caféer mv. – et attraktivt udbudspunkt<br />
for borgerne i især <strong>Køge</strong> kommune, men også for forbrugere bomange<br />
gader og smøger. Dertil kommer en række funktioner og spisesteder<br />
ved havnen. I dag mangler <strong>Køge</strong> bymidte dog bedre rummelighed til flere<br />
større butikker, ligesom byen synes at vende ryggen lidt mod havnen.<br />
Figur 3.1 viser udbudspunkterne med regional detailhandel i Københavns<br />
kommune og sydvest <strong>her</strong>for. <strong>Køge</strong> bymidte er naturligvis også i konkurrence<br />
med detailhandelen i andre byer – ikke mindst i relation til de mere standardiserede<br />
udvalgsvarer – men det er detailhandelens beskaffenhed og udvikling<br />
i de regionale udbudspunkter, der præger hvortil mange af regionens<br />
borgere kører, når de vil shoppe. Strømmen går især indad i strukturen; dels<br />
fordi København byder på det største og mest varierede udbud, men også<br />
fordi mange mennesker er vant til at køre indad i strukturen i forbindelse<br />
med deres arbejde, kulturelle aktiviteter mv.<br />
Byer som Næstved og <strong>Køge</strong> tiltrækker ikke i stort omfang kunder bosiddende<br />
i eller tæt på København, men detailhandelen i netop disse byer (og f.eks.<br />
shoppingcentre som Waves) indvirker i et væsentligt omfang på, hvorvidt<br />
forbrugere bosat i disse byer vælger at handle og shoppe ”hjemme” – eller<br />
køre til andre udbudspunkter i regionen. Samme effekt ses i relation til forbrugere<br />
bosat i det mellemliggende opland, hvor flere, stærke udbudspunkter<br />
konkurrerer om det samme opland. Solrød er ikke at betragte som et udbudspunkt<br />
med regional betydning, men er medtaget grundet nærheden til <strong>Køge</strong>.<br />
Figur 3.1 Regionale udbudspunkter i Hovedstadsområdet<br />
36
Den nuværende konkurrencesituation<br />
De primære regionale, konkurrerende udbudspunkter til <strong>Køge</strong> bymidte vist i<br />
figur 3.1, er Københavns city, shoppingcentrene Field’s, Fisketorvet, City 2<br />
og Waves, Roskilde bymidte inkl. shoppingcentret ROs Torv, Ringsted by,<br />
Næstved by, Næstved Storcenter og Solrød.<br />
Københavns City<br />
Københavns City fungerer med sine ca. 760 butikker som det overordnede<br />
centrum i Hovedstadsområdet og Øresundsregionen. En meget stor del af butikkerne<br />
har en høj attraktion, ligesom en række af butikkerne ikke findes andre<br />
steder i Danmark.<br />
Der ligger i dag 2 stormagasiner i Københavns City. Magasin ved Kongens<br />
Nytorv er det største med et salgsareal på godt 30.000 m 2 . Det andet stormagasin,<br />
Illum, har gennemgået en større renovering.<br />
Illum er profileret som et city shoppingcenter med et stort udbud inden for<br />
især beklædning, parfume og andre livsstilsprodukter.<br />
Området mellem Magasin og Illum er yderligere blevet styrket med Galleri<br />
K og senest åbningen af butikker i Berlingske Karréen.<br />
Københavns Indre by er Danmarks og Sydsveriges største udbudspunkt med<br />
en omsætning på omkring 12 mia. kr. i 2010.<br />
Der sker løbende udskiftninger og styrkelser af detailhandelen i city. Af<br />
stærke koncepter, der er kommet til inden for det seneste år, skal nævnes<br />
Abercrombie & Fitch samt Disney Store.<br />
Disney åbnede en filial af deres nye butikskoncept på Strøget i København i sommeren<br />
2011.<br />
Field’s<br />
Field’s er Danmarks eneste superregionale shoppingcenter. Det tiltrækker<br />
ikke alene kunder fra Hovedstadsområdet, men også fra resten af Sjælland<br />
og den sydlige del af Sverige.<br />
37
Den nuværende konkurrencesituation<br />
Shoppingcentret er i alt på 74.000 m 2 og har 130 butikker og andre servicefunktioner,<br />
<strong>her</strong>af er godt 60 % beklædningsbutikker. Som ankerlejere er lavprisvarehuset<br />
Bilka, stormagasinet Magasin, Elgiganten og Toys’’R’’Us<br />
samt H&M.<br />
Omsætningen i Field’s var i 2010 på ca. 2,7 mia. kr. med 6,8 mio. besøgende.<br />
Field’s i Ørestaden.<br />
Der er sket en række tiltag i Field’s inden for især det seneste år, hvor gangforløbet<br />
på 1. sal er ændret og området – nu benævnt Hi’Street – har fået ny<br />
gulvbelægning og skarpere fokus på mode. Desuden er nye koncepter som<br />
Hamley’s legetøj og Salomon fritidsudstyr netop kommet til.<br />
Der er planer om at udvikle Field’s med en fase 2 (50.000+ nye m 2 ), men det<br />
er usikkert, hvor stor en andel <strong>her</strong>af, der bliver ny detailhandel. Field’s ventes<br />
at blive styrket med et biografkompleks en gang i fremtiden.<br />
Fisketorvet Shoppingcenter<br />
Fisketorvet Shoppingcenter, som ligger på Kalvebod Brygge, er et væsentligt<br />
shoppingcenter i Hovedstadsregionen. Centret tiltrækker kunder fra hele Hovedstadsregionen,<br />
men især fra den sydvestlige del af Hovedstadsregionen.<br />
Her er omkring 90 butikker og 25 kundeorienterede servicefunktioner <strong>her</strong>under<br />
biografkomplexet CinemaxX. Over halvdelen af butikkerne er beklædningsbutikker.<br />
Ankerbutikkerne er Føtex, Bahne og Silvan.<br />
Den samlede detailhandelsomsætning var 1,5 mia. kr. i 2010 og det samlede<br />
antal besøgende 8,2 mio.<br />
En større renovering til 335 mio. kr. med bl.a. nye gulve, nye lofter, ny lyssætning<br />
og flere nye butikker og en aktiv havnepromenade pågår i 2011 og<br />
2012. Det er hensigten, at indsatsen skal give centret et både design- og indholdsmæssigt<br />
løft.<br />
38
Den nuværende konkurrencesituation<br />
Fisketorvet Shoppingcenter gennemgår lige nu en større renovering.<br />
Udviklingen har bestemt ikke stået stille i regionen, siden Fisketorvet blev<br />
bygget i 2000 – f.eks. er Field’s kommet til og København city og brokvarterer<br />
er blevet styrket med mange attraktive butikskoncepter, spisesteder og<br />
renoveringer – så Fisketorvets fremtidige relative styrker afhænger af, hvorvidt<br />
centret formår fortsat at ligge i fronten af regionens mest attraktive<br />
shopping-tilbud.<br />
City 2<br />
Shoppingcentret City 2 er som regionalt udbudspunkt et væsentligt indkøbssted<br />
for forbrugerne i den sydvestlige del af Hovedstadsregionen.<br />
Centret er et af Danmarks største shoppingcentre. Her er omkring 80 butikker<br />
og 14 andre kundeorienterede servicefunktioner som restauranter, biograf<br />
og frisører fordelt på i alt 63.000 m 2 butiksareal til udlejning. Ankerlejeren<br />
er varehuset Føtex samt et Silvan byggemarked. Omsætningen var i 2010<br />
på mere end 1 mia. kr. med 3,8 mio. besøgende.<br />
City 2, som er opført i 1975, er på nuværende tidspunkt ved at foretage en<br />
gennemgribende renovering med nye torvedannelser, nye gulve samt nye butikker.<br />
Centret har dog en del udfordringer i disse år, da en stor del af de store lejere<br />
har opsagt deres lejemål. Centret har dog fortsat 80 butikker og er stadig et<br />
væsentligt udbudspunkt ikke mindst i Høje Taastrup kommune. Resultatet af<br />
ombygningerne og tiltagene for så vidt angår butiksmikset vil være afgørende<br />
for City 2’s fremtidige styrke i regionen.<br />
39
Den nuværende konkurrencesituation<br />
City 2 i Høje Taastrup. Centret gennemgår for tiden en gennemgribende renovering.<br />
Waves<br />
I efteråret 2009 åbnede Waves (det tidligere Hundige Storcenter) efter en renovering<br />
og udvidelse på 12.000 m 2 af den østlige del af centret. Der er omkring<br />
90 detailhandelsbutikker og 20 kundeorienterede servicefunktioner.<br />
Waves i Hundige.<br />
Centret er på omkring 75.000 m 2 og er dermed et af de største shoppingcenter<br />
i Danmark.<br />
Målet er, at omsætningen i Waves er 2,8 mia. kr. i 2012, samt at der er omkring<br />
8 mio. besøgende. Hermed må det forventes, at Waves får en markant<br />
større betydning for forbrugerne i Hovedstadsområdet end hidtil.<br />
40
Den nuværende konkurrencesituation<br />
Roskilde bymidte og ROs Torv<br />
Roskilde bymidte er et af de absolut største butiksudbud på Sjælland og er<br />
således et væsentligt indkøbssted for forbrugerne i hele regionen. Roskilde<br />
bymidte ligger omkring 14 km fra Jyllingecentret.<br />
Der er omkring 182 butikker i Roskilde bymidte, som er koncentreret på gågaden<br />
Algade. Mere end 80 % af butikkerne svarende til ca. 146 butikker er<br />
udvalgsvarebutikker. Bymidten rummer mange butikker inden for mange<br />
branchegrupper <strong>her</strong>under også mere specialiserede butikker.<br />
Få hundrede meter fra bykernen ligger shoppingcentret ROs Torv, som har<br />
66 butikker i et overdækket shoppingmiljø. Centret blev i 2009 udvidet med<br />
omkring 10.000 m 2 . Ankerbutikkerne er Føtex, Hennes & Mauritz og Stadium.<br />
Herudover findes en lang række attraktive kædebutikker. Omkring 80 %<br />
af butikkerne i ROs Torv er medlem af et kædesamarbejde.<br />
ROs Torv havde i 2009 en omsætning på 527 mio. kr. og havde 3,3 mio. besøgende.<br />
Herudover rummer Københavnsvej en lang række store udvalgsvarebutikker<br />
som for eksempel Elgiganten, Jysk, Jem & Fix, Silvan, Harald Nyborg og<br />
Maxi Zoo.<br />
Roskilde bymidte byder på mange store butikker.<br />
Ringsted<br />
Der er ca. 150 butikker i Ringsted bymidte, men udbuddet er noget fragmenteret<br />
og fremstår derfor mindre, end det reelt er. Den funktionelle bymidtes<br />
udbud vurderes ikke at have en væsentlig oplandseffekt, men i og med Roskilde<br />
er nærmeste store by nord for Ringsted, konkurrerer byerne alligevel i<br />
et vist omfang om forbrugerne i det mellemliggende landområde.<br />
I 2006 åbnede shoppingcentret RingStedet tæt ved motorvej E20, hvilket alt<br />
andet lige har styrket Ringsted som udbudspunkt. Centret har tilført byen<br />
stærke koncepter som Føtex og H&M, men RingStedet er med sine ca.<br />
41
Den nuværende konkurrencesituation<br />
16.000 m 2 langt mindre end mange af regionens øvrige centre (f.eks. ROs<br />
Torv).<br />
Detailhandelen i Ringsted er spredt i en række udbudspunkter. Outletcentret Premier<br />
Outlets er unikt i Danmark og har en langt større oplandseffekt end byens øvrige<br />
udbud.<br />
Outletcentret Premier Outlets består af ca. 30 enheder, men centret er langtfra<br />
fuldt udlejet og ICP vurderer, at centret reelt er berammet til ca. 60 enheder.<br />
Generelt er butikkerne flotte og attraktive, men som udbudspunkt ville<br />
Premier Outlets være en større attraktion, hvis <strong>her</strong> var flere butikker.<br />
Stærke enheder som Nike Factory Store, Hugo Boss, Puma, Reebok og Levi<br />
Strauss betyder, at centret har en vis oplandseffekt. Formår ejerne af centret<br />
at få flere enheder udlejet (til stærke koncepter), kan centret meget vel øge<br />
sin betydning fremover.<br />
42
Den nuværende konkurrencesituation<br />
Foto: Dinby.dk<br />
Premier Outlets i Ringsted byder på mange attraktive butikker, men <strong>her</strong> er<br />
fortsat mange tomme lokaler.<br />
Der er fra flere sider planer om at udvikle Ringsteds funktionelle bymidte,<br />
<strong>her</strong>under Ringstedcentret, men ICP har ikke på nuværende tidspunkt kendskab<br />
til konkrete tiltag. De projekter ICP har hørt om i de senere år, vil ikke<br />
forrykke styrkeforholdet mellem Roskilde og Ringsted nævneværdigt.<br />
Næstved by og Næstved Storcenter<br />
Næstved by og især Næstved Storcenter er betydelige udbudspunkter for<br />
forbrugerne i Sydsjælland. Næstved Storcenter byder på ca. 70 butikker –<br />
<strong>her</strong>under Bilka – og omsætningen rundede i 2010 1,4 mia. kr. Der er pt. ikke<br />
planer om udvidelse eller omdannelser af Næstved Storcenter, som blev renoveret<br />
kraftigt i 2001.<br />
I Næstved bymidte findes ca. 150 butikker fordelt i en række gader med flere<br />
torvedannelser. Trods de relativt mange butikker i bymidten vurderer ICP, at<br />
det er Næstved Storcenter, der har det største opland. Man kan sige, at <strong>Køge</strong><br />
og Næstved i vid udstrækning ”deler” oplandet byerne imellem. På sigt vil<br />
markante tiltag og udbygninger i enten <strong>Køge</strong> eller Næstved kunne forrykke<br />
balancen i større eller mindre grad.<br />
Solrød<br />
Detailhandelen i Solrød er især koncentreret i Solrød Centret, hvor ca. 40 af<br />
de 70 butikker i kommunen er lokaliseret. Detailhandelen i Solrød har ikke<br />
et væsentligt opland uden for kommunen, men detailhandelen er dog på et<br />
niveau, hvor dagligvarer og mange udvalgsvarer kan købes inden for kommunen<br />
– det sparer alt andet lige kommunens borgere for indkøbsture, der<br />
måske ville være gået til <strong>Køge</strong> eller shoppingcentret Waves.<br />
Der pågår planer om at udvikle og omdanne Solrød Centret. Realiseres disse,<br />
vil Solrød Centret givetvis blive styrket med et varehus og måske en række<br />
butikker i øvrigt, hvilket – alt andet lige – vil styrke Solrød Centret som ud-<br />
43
Den nuværende konkurrencesituation<br />
budspunkt. Disse tiltag vurderes ikke at øge centrets oplandseffekt væsentligt,<br />
men vil dog give borgerne i Solrød kommune en nærhed til nogle butikskoncepter,<br />
som de i dag skal udenfor kommunen for at benytte.<br />
I øvrigt<br />
På den modsatte side af Øresund i Hyllie er der planer om at bygge et stort<br />
shoppingcenter Emporia. Udlejningsarealet bliver på 68.000 m 2 til detailhandel<br />
og skal huse op til 200 butikker og godt 20 spisesteder og leisurefunktioner.<br />
Herudover er der planlagt boliger, kontorer og parkeringshus i 7<br />
etager. Malmö Arena med plads til 12.500 siddepladser åbnede ultimo 2008<br />
og ligger ved siden af Emporia.<br />
Med en beliggenhed kun ca. 20 minutters bilkørsel fra København og en ny<br />
togstation lige ved Emporia, må det forventes, at det kommende shoppingcenter<br />
også vil kunne tiltrække kunder fra Københavnsområdet og i mindre<br />
omfang fra Nord- og Midtsjælland – dette afhænger dog meget af kursen på<br />
den svenske krone, transportudgifter og naturligvis centrets endelige beskaffenhed.<br />
Emporia er planlagt at åbne efteråret 2012.<br />
44
Befolknings- og forbrugsforhold<br />
45
Befolknings- og forbrugsforhold<br />
Til brug for vurderinger af udviklingsmulighederne for detailhandelen i <strong>Køge</strong><br />
kommune belyses størrelsen af det nuværende og fremtidige forbrug af<br />
detailhandelsvarer i såvel <strong>Køge</strong> kommune som i de omkringliggende kommuner,<br />
der især vurderes at udgøre markedsområdet for detailhandelen i <strong>Køge</strong>.<br />
I alt er forbruget for kommunerne <strong>Køge</strong>, Solrød, Stevns, Faxe og Ringsted<br />
beregnet (se det samlede område i figur 4.1).<br />
Forbruget er beregnet for dagligvarer og udvalgsvarer, hvor sidstnævnte indeholder<br />
branchegrupperne beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer.<br />
Figur 4.1 Markedsområde for detailhandelen i <strong>Køge</strong>.<br />
Datagrundlag og horisontår<br />
Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICP’s bearbejdning af Danmarks<br />
Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomst-,<br />
bolig- og befolkningsforhold, ligeledes fra Danmarks Statistik.<br />
Beregningerne og opgørelserne knytter sig til 2010 samt horisontåret 2020,<br />
hvor en væsentlig del af <strong>Køge</strong> <strong>Kyst</strong>-projektet – <strong>her</strong>under detailhandelen –<br />
vurderes at stå opført.<br />
46
Befolknings- og forbrugsforhold<br />
Befolknings- og indkomstforhold<br />
Figur 4.2 viser udviklingen i befolkningstallet i hver af de 5 kommuner.<br />
<strong>Køge</strong> kommune er med godt 57.000 indbyggere den folkerigeste af de 5<br />
kommuner efterfulgt af Faxe og Ringsted kommuner. Færrest bor der i Solrød<br />
og Stevns kommuner.<br />
Der ventes ikke voldsomme udsving i folketallet frem mod 2020, men der er<br />
forskelle i udviklingen de 5 kommuner imellem: i <strong>Køge</strong> og Ringsted kommuner<br />
ventes folketallet at være steget med hhv. 6 % og 5 % i 2020 set i forhold<br />
til 2010, mens folketallet ventes at være faldet en smule i Solrød,<br />
Stevns og Faxe kommuner.<br />
I 2020 ventes det samlede folketal i de 5 kommuner betragtet under ét at ligge<br />
på lige godt 172.000 personer, hvilket er knap 4.000 personer flere end i<br />
2010.<br />
Figur 4.2 Udviklingen i befolkningstallet i markedsområdet (antal personer)<br />
Niveauer for husstandsindkomst og - størrelse<br />
Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau<br />
samt antallet af personer pr. husstand.<br />
Niveauet for den gennemsnitlige husstandsindkomst i hver af de 5 kommuner<br />
fremgår af figur 4.3. Niveauet er i alle kommunerne højere end landsgennemsnittet<br />
(ca. 460.000 kr.) – højest er niveauet i Solrød kommune og<br />
lavest i Ringsted kommune.<br />
47
Befolknings- og forbrugsforhold<br />
Figur 4.3 Gennemsnitlig husstandsindkomst i markedsområdet (bruttoløn i kr.)<br />
Figur 4.4 Gennemsnitlig husstandsstørrelse i markedsområdet (personer pr. husst.)<br />
Som det ses af figur 4.4, er niveauet for den gennemsnitlige husstandsstørrelse<br />
i alle 5 kommuner større end landsgennemsnittet, der ligger på ca. 2,05<br />
personer. Størst er husstandene i Solrød kommune (2,42 personer) og mindst<br />
i Faxe kommune (2,31 personer).<br />
48
Befolknings- og forbrugsforhold<br />
Forbrugsforhold<br />
På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene<br />
samt ICPs specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser<br />
er forbruget af detailhandelsvarer for 2010 og 2020 beregnet.<br />
Det samlede dagligvareforbrug blandt husstandene i <strong>Køge</strong> kommune er beregnet<br />
til godt 1,3 mia. kr. i 2010, jf. figur 4.5.<br />
Det forventes, at det samlede dagligvareforbrug i kommunen stiger ca. 8 % i<br />
perioden 2010 til 2020. Således forventes det samlede dagligvareforbrug i<br />
<strong>Køge</strong> kommune at ligge på ca. 1,45 mio. kr. i 2020.<br />
Som det ligeledes fremgår af figur 4.5, svinger dagligvareforbruget i de omkringliggende<br />
kommuner noget (bl.a. med baggrund i forskellene i antallet af<br />
borgere og de gennemsnitlige husstandsindkomster) og ligger omkring 800<br />
mio. kr. i Faxe og Ringsted kommuner, mens niveauet er godt 500 mio. kr. i<br />
Stevns og Solrød kommuner.<br />
I alle 5 kommuner betragtet under ét er dagligvareforbruget for 2010 beregnet<br />
til ca. 3,95 mia. kr., hvilket ventes at være steget til knap 4,15 mia. kr. i<br />
2020.<br />
Figur 4.5 Udviklingen i dagligvareforbrug 2010 til 2020 (i mio. kr.)<br />
Forbruget af udvalgsvarer – det vil sige hovedbranchegrupperne beklædning,<br />
boligudstyr og øvrige udvalgsvarer – er for 2010 beregnet til i alt ca. 1,4 mia.<br />
kr. i <strong>Køge</strong> kommune. Det forventes, at udvalgsvareforbruget vil være steget<br />
med ca. 20 % til godt 1,7 mia. kr. i 2020.<br />
Også i de øvrige kommuner ligger udvalgsvareforbruget lidt højere end dagligvareforbruget,<br />
ligesom stigningstakten frem mod 2020 er højere.<br />
I alle 5 kommuner betragtet under ét er udvalgsvareforbruget for 2010 beregnet<br />
til ca. 4,2 mia. kr., hvilket ventes at være steget til godt 4,8 mia. kr. i<br />
2020.<br />
49
Befolknings- og forbrugsforhold<br />
Figur 4.6 Udviklingen i udvalgsvarebrug 2010 til 2020 (i mio. kr.)<br />
Afslutningsvis vises (i figur 4.7) det samlede forbrug af detailhandelsvarer i<br />
hver af de 5 kommuner – det vil sige forbruget af daglig- og udvalgsvarer<br />
betragtet under ét.<br />
Størst er forbruget i <strong>Køge</strong> kommune efterfulgt af Ringsted og Faxe kommuner.<br />
Det samlede forbrug af detailhandelsvarer i de 5 kommuner betragtet<br />
under ét er beregnet til ca. 8,2 mia. kr. i 2010. I 2020 ventes dette at være<br />
steget til godt 9,0 mia. kr.<br />
Figur 4.7 Udviklingen i det samlede forbrug af detailhandelsvarer 2010 til 2020 (i<br />
mio. kr.)<br />
50
Bilag 1<br />
Branchefortegnelse
1. DAGLIGVARER<br />
10.71.20 Fremstilling af friske bageriprodukter<br />
50.50.20 Servicestationer med kiosksalg<br />
47.11.10 Købmænd og døgnkiosker<br />
47.11.20 Supermarkeder<br />
47.11.30 Discountforretninger<br />
52.12.10 Varehuse. Selvbetjeningsbutikker med fuldt fødevaresortiment, hvor<br />
omsætningen af non-food-varer udgør mere end 20% af den samlede<br />
omsætning og hvor salgsarealet udgør mindst 1.500m 2 .<br />
47.21.00 Frugt- og grøntforretninger<br />
47.22.00 Slagter- og viktualieforretninger<br />
47.29.00 Anden detailhandel med fødevarer i specialforretninger<br />
47.23.00 Fiskeforretninger<br />
47.24.00 Detailhandel med brød, konditori- og sukkervarer<br />
52.24.20 Chokolade- og konfektureforretninger<br />
52.25.00 Vinforretninger<br />
47.26.00 Tobaksforretninger<br />
52.27.10 Osteforretninger<br />
52.27.30 Helsekostforretninger<br />
52.27.90 Detailhandel med føde- drikke- og tobaksvarer fra specialforretninger i<br />
øvrigt.<br />
47.73.00 Apoteker<br />
47.74.00 Detailhandel med medicinske og ortopædiske artikler<br />
52.33.10 Parfumerier<br />
52.33.20 Materialister<br />
47.76.00 Blomsterforretninger<br />
71.40.10 Udlejning af videobånd<br />
Bilag 1<br />
Side 2
2. BEKLÆDNING<br />
52.12.20 Stormagasiner<br />
47.51.00 Detailhandel med kjolestoffer, garn, broderier mv.<br />
52.42.10 Dametøjsforretninger<br />
52.42.20 Herretøjsforretninger<br />
52.42.30 Herre- og dametøjsforretninger (blandet)<br />
47.71.20.1 Babyudstyrs- og børnetøjforretninger<br />
47.72.10 Skotøjsforretninger<br />
52.50.90 Forhandlere af brugt tøj<br />
47.91.20 Detailhandel fra postordreforretninger<br />
Bilag 1<br />
Side 3
3. BOLIGUDSTYR<br />
45.31.00 El-installatører med butikshandel<br />
45.33.00 VVS-installatører og blikkenslagerforretninger<br />
47.53.00 Detailhandel med tæpper, vægbeklædning og gulvbelægning<br />
45.44.20 Glarmesterforretninger med butikshandel<br />
47.59.10 Møbelforretninger *)<br />
47.59.20 Boligtekstilforretninger<br />
47.59.30 Detailhandel med køkkenudstyr, glas, porcelæn, bestik, vaser, lysestager<br />
m.v.<br />
47.59.90 Detailhandel med belysningsartikler samt husholdningsartikler i .a.n.”<br />
47.54.00 Detailhandel med elektriske husholdningsapparater<br />
47.43.00 Radio- og tv-forretninger<br />
52.46.10 Isenkramforretninger<br />
47.52.20 Byggemarkeder og værktøjsmagasiner<br />
47.52.10 Farve- og tapetforretninger<br />
47.78.30 Forhandlere af gaveartikler og brugskunst<br />
47.78.40 Kunsthandel og gallerivirksomhed<br />
47.41.00 Detailhandel med computere, ydre enheder og software<br />
47.42.00 Detailhandel med telekommunikationsudstyr<br />
52.50.20 Antikvitetsforretninger<br />
47.79.00 Detailhandel med brugte varer i forretninger<br />
47.91.10 Detailhandel fra postordreforretninger<br />
52.48.99 Detailhandel med køkken og badeværelseselementer<br />
52.74.60 Låsesmede – hvis salgslokale<br />
71.33.10 Udlejning af edbmaskiner – hvis salgslokale<br />
71.33.20 Udlejning af kontormaskiner – hvis salgslokale<br />
*) Planloven definerer visse møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt<br />
pladskrævende varegruppe. ICP behandler omsætningsmæssigt både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i<br />
en tømmerhandel som boligudstyr.<br />
Bilag 1<br />
Side 4
4. ØVRIGE UDVALGSVARER<br />
50.30.20 Detailhandel med reservedele og tilbehør til biler mv.<br />
(autoudstyrsforretninger)<br />
50.40.00 Detailhandel med motorcykler, reservedele og tilbehør<br />
47.72.20 Lædervareforretninger<br />
47.63.00 Pladeforretninger<br />
47.59.40 Forhandlere af musikinstrumenter<br />
47.61.00 Detailhandel med bøger<br />
47.77.00 Detailhandel med ure, smykker og guld- og sølvvarer<br />
47.78.10 Optikere<br />
47.78.20 Fotoforretninger<br />
52.48.40 Frimærke- og møntforretninger<br />
47.64.10 Forhandlere af sports- og campingudstyr<br />
47.65.00 Detailhandel med spil og legetøj<br />
47.64.20 Cykel- og knallertforretninger<br />
47.76.30 Dyrehandel<br />
52.48.95 Pornobutikker<br />
52.48.99 Detailhandel med andre varer, barnevogne, børstevarer, skumgummi, ovne<br />
og pejse, skibsproviantering med butikshandel.<br />
52.50.10 Bogantikvariater<br />
52.50.90 Andre forhandlere af brugte varer.<br />
52.61.00 Detailhandel fra postordreforretninger - hvis salgslokale<br />
Bilag 1<br />
Side 5
5. BUTIKSTYPER DER FORHANDLER SÆRLIGT PLADSKRÆVENDE<br />
VAREGRUPER<br />
50.10.20 Detailhandel med biler<br />
50.10.30 Detailhandel med campingvogne mv.<br />
47.76.20 Planteforhandlere og havecentre<br />
52.44.10 Møbelforretninger *)<br />
52.48.55 Forhandlere af lystbåde og udstyr <strong>her</strong>til<br />
Tømmerhandler og butikker med større bygningsmaterialer *)<br />
*) Planloven definerer visse møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt<br />
pladskrævende varegruppe. ICP behandler detailhandelsomsætningen i både møbelforretninger og<br />
byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr.<br />
Bilag 1<br />
Side 6