fm update - Dansk Facilities Management

More documents

Recommendations

Info

sourcing af flemming Wulff hansen, vedligeholdschef københavns ejendomme 16 effekTivis paradoks logik Den enkle og traditionelle forklaring er, at nogle leve- randører har opfundet dimser og metoder der gør dem mere effektive end konkurrenterne. Det er åbenlyst i visse brancher, men ikke i byggebranchen, og slet ikke når det drejer sig om i drift og vedligeholdelsesopgaver. Der er teknologien jo ens for alle leverandører – de bruger alle de samme deWalt eller John Deer maskiner. en anden forklaring kan være at de løber hurtigere i det ene firma end i det andet, men det er ikke nok til at nogle kan løse den samme opgave til halv pris. eller det kan skyldes den måden leverandøren organiserer udførelsen på er mere effektiv i det ene firma end i det andet. her tror jeg det meste af forklaringen kan ligge. Det kan selvfølgelig også være markedet og den enkleste leverandørs ordre situation der har indflydelse på prisen, men det vil jeg antage kun gælder på de høje priser. på de lave priser er der nødt til at være overensstemmelse mellem indtjening og produktionsomkostninger. ingen leverandører kan tåle en 5 årig underskudsforretning, og de erfaringer jeg bringer i spil har ikke medført konkurser. så ”dumping priser” som forklaring udelukker jeg. cbs/center for ledelse i byggeriet gennemførte en undersøgelse hvor man spurgte entreprenører der hav- de vundet en licitation om det var en god pris de fik eller der var ”regnet ind til benet”, og når sagen var slut blev der så spurgt om entreprisen gav overskud. og der var det overraskende resultat, at de entrepriser der var regnet ind til benet ofte gik bedre end dem der på forhånd så ud til at give overskud. Mine erfaringer og denne undersøgelse peger i retning af, at leverandørens fokus på en opgave er vigtig, og en vanskelig opgave vil medføre skærpet fokus, som (formentlig) betyder at leverandøren organiserer sin produktion effektivt, for der er jo ikke råd til spild. i københavns ejendomme har vi derfor vedtaget den indkøbsstrategi at vi som kunde skal levere entrepriser der er attraktive for leverandørerne og som understøtter leverandørernes fokus på organisering af opgaven – en strategi hvor vi kan dokumenterer gode resultanter. Da opgavernes karakter er bestemmende for entreprisens udformning vil jeg i denne situation bruge drifts og vedligeholdsopgaver som udgangspunkt. Der arbejdes med følgende primære parametre i entrepriserne: 1. Økonomisk incitament 2. fleksibilitet i planlægningen 3. leverandøren definerer opgavens omfang 4. lederskab
eringernes eller simple det er en udbredt antagelse at pris og kvalitet hænger sammen. god kvalitet koster mere end dårlig kvalitet. det er efter min opfattelse rigtigt i mange tilfælde, specielt der hvor man på forhånd kan sammenligne produkteterne. men jeg har også oplevet at få meget høj kvalitet til en pris der ligger langt under det halve af hvad den næst billigste og gennemsnittet af leverandører mener det koster at producerer det. hvad kan forklaringen på det være? lad mig uddybe Økonomisk incitament betyder at hvis en leverandør under vejs finder ud af at noget kan gøres mere effektivt så tilfalder denne effektivisering leverandøren i hele kontraktperioden. De bliver ikke straffet ved at deres omsætning falder, hvis de kan løse opgaven på den halve tid. Metoden er funktionskontrakt, hvor vi køber en funktion og ikke en aktivitet. Dette påføre leverandøren en risiko, for hvad nu hvis de ikke kan effektivisere og det koster mere end beregnet at opretholde funktionen? Ja, det er her incitamentet til effektivitet ligger! og i de elementer af entreprisen der afregnes efter aktiviteter, bliver der givet omsætningsgaranti. vi tilbyder også fleksibilitet i form af få bindinger. hvis funktionen er i orden og de enkelte projekter løses kontinuerligt, så stiller vi ikke krav om at det skal være i uge 32 eller hver tirsdag der skal arbejdes. Det betyder at leverandøren kan servicere de kunder der ikke kan planlægge, formentlig til en anden pris end den vi giver! at leverandøren definerer opgavens omfang lyder som det rene tag selv bord, men i de tilfælde hvor vi køber en funktion er der jo fokus på outputtet, og der hvor det er en aktivitet vi køber, fx 500 m2 tegltag, så er omfanget jo defineret, men vi udnytter leverandørens kompetencer til at identificere de vigtigste opgaver og hvilken metode der skal tages i anvendelse. typisk er det små og mellemstore vedligeholdsopgaver på klimaskærmen det handler om. i denne situation er det afgørende at vi som kunde samarbejder aktivt med leverandøren om bestemmelse af opgaven, og det bringer mig hen til den sidste parameter, lederskab. Det er jo et stort ord at bruge i relation til noget så ordinært som vedligehold, men ikke desto mindre mener jeg det er en afgørende faktor. kundens evne til at give leverandøren positiv opmærksomhed er i kontrakter med partnerskabs elementer ret afgørende. Der skal efter min opfattelse bruges de samme ledelsesmetoder som ved almindelig personale ledelse. Den skal tage udgangspunkt i de personer der samarbejdes med. kontrakterne er ens men det er leverandørerne ikke, og man skal tage hensyn til hvilke personligheder man samarbejder med. Man skal give feedback på leverandørens arbejde ved at rose eller give konstruktiv kritik. kundens opmærksomhed på leverandøren er lige frem proportionalt med leverandørens opmærksomhed på entreprisen. hold regelmæssige driftsmøder, etabler systemer som skaber en naturlig interesse hos leverandøren til at styre sin entreprise. 17
Page 1 and 2: #3 okTober 2009 fm update Tema: udv
Page 3 and 4: fra dfm’s besøg i dr-byen udvikl
Page 5 and 6: udviklingen af faciliTies managemen
Page 11 and 12: sourcing De virksomheder, der opnå
Page 13 and 14: sourcing konkurrence og partnerskab
Page 15: Forenede serviceløsninger Service
Page 19 and 20: ISS skaber overskud hos DAKO ”Vi
Page 21 and 22: sammen med beslutningen om at søge
Page 23 and 24: esøg i df byen sommerudflugt i hel

fm update - Dansk Facilities Management

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?