Fondsfinansiering af landbrug
Fondsfinansiering af landbrug
Fondsfinansiering af landbrug
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Hans Christian Jørgensen<br />
Torben Andersen<br />
Bent Kristensen<br />
Introduktion <strong>af</strong> BPT Landbrugsfonde<br />
BPT Land<br />
BPT Farm Properties<br />
8. oktober 2012<br />
www.agrofond.dk<br />
www.bptam.com & www.htcagro.dk
Agenda<br />
1. Hvorfor <strong>landbrug</strong>sinvesteringer og<br />
hvorfor nu?<br />
1. Prisudviklingen – Landbrugsejendomme<br />
2. Husleje – forpagtnings<strong>af</strong>gift<br />
3. BPT Farm Management<br />
2
Landbrugsinvesteringer – det globale perspektiv<br />
Befolkningen stiger,<br />
<strong>landbrug</strong>sarealet per<br />
indbygger falder<br />
Kilde: Laguna Bay Pastoral Company<br />
• 7 mia. mennesker globalt idag og 8.3 mia i 2030 (op 18,6%)<br />
• Madvare forbrug er stigende<br />
• Gennemsnitligt 2.780 kcal dagligt; 3.420 kcal i udviklede lande, 2.630<br />
kcal i udviklingslande<br />
• Estimat 2030: 3,050 kcal dagligt (op 9,7%) og sammenholdt med<br />
befolkningsudviklingen (+18,6%) svarer dette til ca 30% større<br />
behov<br />
• Øget levestandard medfører større forbrug <strong>af</strong> animalske produkter<br />
(kylling, svin, kvæg mm)<br />
• En kylling kræver 2 til 3 kg kilo foder (kornprodukt)<br />
• Et kilo svinekød kræver ca. 4 kg foder (kornprodukt)<br />
• Et kilo bøf kræver ca 7 kg foder (korn+grovfoder)<br />
• Jord er et knapt gode, hvor produktionen bl.a. er <strong>af</strong>hængig <strong>af</strong> vejr,<br />
vand, infrastruktur og politiske forhold<br />
• Få nye teknologier (GMO f.eks.)<br />
• Kina med 20% <strong>af</strong> jordens befolkning vil mangle vand og<br />
sandsynligvis <strong>landbrug</strong>sareal i fremtiden 3
Fakta om dansk <strong>landbrug</strong><br />
• Landbrug er grundlæggende en rentabel og inflationssikret aktivitet, hvis der<br />
er en konservativ finansiering og jordprisen er balanceret i forhold til<br />
<strong>af</strong>kastevne<br />
• Balanceret jordprisniveau ved at være nået<br />
• Stabilt udbytte <strong>af</strong> hele <strong>landbrug</strong>sproduktionen over årene<br />
• Der er stor og stabil global efterspørgsel efter danske <strong>landbrug</strong>sprodukter,<br />
hvor Danmark er verdenskendt for at levere produkter <strong>af</strong> høj kvalitet og stor<br />
effektivitet<br />
• Dansk <strong>landbrug</strong>sforskning og udvikling er i verdensklasse<br />
• Dansk fødevareproduktion har flere lokomotiver i verdensklasse – Arla,<br />
Danish Crown, Tican, Rose Poultry, Danpo, DLG, DLF m.fl.<br />
• Den seneste revision i <strong>landbrug</strong>sloven har gjort det muligt for<br />
investeringsfonde mv. at investere i <strong>landbrug</strong> i Danmark.<br />
4
Danske Landbrugspriser (ejendomme)<br />
Kr<strong>af</strong>tig stigende frem til<br />
2008.<br />
Ned ca. 30 - 50% siden<br />
Vanskeligt at få banklån<br />
både nu og i de<br />
kommende år<br />
Store krav til<br />
egenkapital<br />
Pris per ha.<br />
300000<br />
250000<br />
200000<br />
150000<br />
100000<br />
50000<br />
0<br />
Ejendomspriser<br />
Korrigeret ejendomspriser Ejendomspriser<br />
1992K1<br />
1992K3<br />
1993K1<br />
1993K3<br />
1994K1<br />
1994K3<br />
1995K1<br />
1995K3<br />
1996K1<br />
1996K3<br />
1997K1<br />
1997K3<br />
1998K1<br />
1998K3<br />
1999K1<br />
1999K3<br />
2000K1<br />
2000K3<br />
2001K1<br />
2001K3<br />
2002K1<br />
2002K3<br />
2003K1<br />
2003K3<br />
2004K1<br />
2004K3<br />
2005K1<br />
2005K3<br />
2006K1<br />
2006K3<br />
2007K1<br />
2007K3<br />
2008K1<br />
2008K3<br />
2009K1<br />
2009K3<br />
2010K1<br />
2010K3<br />
2011K1<br />
2011K3<br />
2012K1<br />
2012K3<br />
Kilde: Statistikbanken<br />
Priser på <strong>landbrug</strong>sejendomme inkluderer bygninger, stalde mm – est. ca 40.000 kr per hektar<br />
120.000kr<br />
80.000kr<br />
5
Landbrugsfonde<br />
NYT:<br />
<strong>Fondsfinansiering</strong><br />
i dansk <strong>landbrug</strong>.<br />
• Formålet med fondene:<br />
• køb, finansiering og bortforpagtning <strong>af</strong> dansk <strong>landbrug</strong>sjord (fond I)<br />
• finansiering <strong>af</strong> stalde og andre driftsbygninger, som udlejes til<br />
danske landmænd – eksisterende og nybyggeri (fond II)<br />
• Fondene skal via deres aktiviteter sikre landmændene en<br />
optimal kombination <strong>af</strong> finansiering, rådgivning og medvirken<br />
ved strukturel tilpasning og eventuel rekonstruktion<br />
• Driftsbygninger og drift <strong>af</strong> jorden opfylder alle krav til velfærd og<br />
miljø<br />
• Landmanden har den driftsmæssige risiko og ansvar<br />
• <strong>Fondsfinansiering</strong> er specielt interessant for:<br />
• unge landmænd (med lille egenkapital)<br />
• velkonsoliderede samt ved generationsskifte<br />
• nødlidende landmænd – per definition bedrifter er<br />
rentable<br />
• Fondene samarbejder med slagterier/mejerier mv. om at sikre<br />
drift <strong>af</strong> staldene - <strong>af</strong>tale om sikring <strong>af</strong> husleje i tilfælde <strong>af</strong><br />
landmandens forfald (efterbetaling, indestående på<br />
andelshaverkonti mv.) ud over 1 års garantiindskud fra<br />
landmanden.<br />
6
Landmænd til fondsinvesteringer<br />
De 3 grupper<br />
1) Unge landmænd med lille egenkapital<br />
• Landmanden vil få den største andel <strong>af</strong> profitsharing, efter betaling <strong>af</strong><br />
husleje. Der vil være en mulighed for at få et godt <strong>af</strong>kast, såfremt<br />
landmanden formår at øge produktiviteten <strong>af</strong> bedriften samt gennem<br />
prisstigninger<br />
• Landmanden vil få mulighed for at tilbagekøbe aktiverne efter nogle<br />
nærmere fastsatte regler<br />
• Landmanden vil få mulighed for at investere i en udvidelse <strong>af</strong> produktionen<br />
2) Velkonsoliderede landmænd samt generationsskifte<br />
• reducerer kapitalbindingen<br />
• Kan få finansiering til nyinvesteringer<br />
• Vanskeligt eller umuligt pt. at opnå finansiering<br />
• Fondens ledelse er pga. markedskendskab og erfaring indenfor <strong>landbrug</strong><br />
lydhør overfor investeringer<br />
• Kan købe aktiverne tilbage<br />
3) Nødlidende landmænd<br />
• Mulighed for at starte forfra via aportindskud – kræver dog accept fra banken<br />
og nedskrivninger – principielt er der ingen nødlidende landmænd i fonden<br />
7
Fondsstruktur<br />
Fondssstruktur<br />
Fondsledelse og drift<br />
Landmanden selv<br />
ansvarlig for drift<br />
Fondene investerer kun<br />
i fast ejendom – hhv.<br />
jord og bygninger<br />
• BPT Farm Management AM har<br />
ansvar for daglig drift <strong>af</strong> fonden,<br />
herunder tilsyn med lejerne,<br />
udvikling <strong>af</strong> nye projekter,<br />
forhandlinger med banker og<br />
kreditinstitutioner mv.<br />
• Landmanden driver jord og/eller<br />
bygninger i eget driftsselskab.<br />
BPT AM har indsigt i driften via<br />
<strong>af</strong>tale samt bestyrelsesmedlem<br />
• Lejen for jord og bygninger<br />
fastsættes som en<br />
minimumsbetaling plus<br />
overskudsdeling<br />
Fond 1<br />
Forpagtnings<strong>af</strong>gift<br />
Profit sharing<br />
BPT Farm Management<br />
• Asset management<br />
• Driftsmanagement<br />
• Udvikling, projekter mv.<br />
Landbrugsjord<br />
Betaling <strong>af</strong><br />
forpagtnings<strong>af</strong>gift<br />
til fond 1<br />
1<br />
2<br />
Landmandens<br />
driftsselskab<br />
Fond 2<br />
Husleje<br />
Profitsharing<br />
Landbrugs-<br />
bygninger<br />
Betaling <strong>af</strong> leje<br />
til fond 2<br />
8
Land<br />
Generationsskifte<br />
Tilbagekøbsret<br />
Jordleje<br />
Konkurrencedygtig<br />
finansiering<br />
Overskudsdeling –<br />
investor deler risiko for<br />
driftsresultat<br />
25% <strong>af</strong> landmændene er over 65 år og ejer ca 21% <strong>af</strong> <strong>landbrug</strong>sjorden<br />
Farm fonden køber og bortforpagter jorden på en lang kontrakt.<br />
Farm fonden ejer jorden og får værdien <strong>af</strong> eventuelle jordprisændringer<br />
Landmanden kan købe jorden tilbage efter 10 år til <strong>af</strong>talt pris, f.eks. reguleret med samme<br />
procentsats som jordprisændringerne i regionen.<br />
Jordlejen består <strong>af</strong> en grundleje samt en overskudsdeling.<br />
Grundhuslejen er markeds<strong>af</strong>hængig, men udgør pt. 5.25 %<br />
Sammenlignet med et 100% finansieret brug med 60% i et 30 årigt realkreditlån til 4,5% inklusiv bidrag samt et<br />
banklån på resterende 40 % over 15 år til 7,5% - meget urealistisk.<br />
Rente svarer til 5,7%, ydelse til 8,22% og <strong>af</strong>drag 2,52%<br />
Grundhuslejen er konkurrencedygtig med dette<br />
Overskudsdelingen beregnes <strong>af</strong> nettodækningsbidraget efter variable omkostninger,<br />
kapacitetsomkostninger samt basis<strong>af</strong>lønning til landmanden. Alt måles på gruppen <strong>af</strong> de 25%<br />
bedste indenfor området. Investor gruppens andel vil være på 30% <strong>af</strong> nettodækningsbidraget.<br />
(i årene fra 2005 til 2010 ville der have været en lille overskudsdeling i 2007)<br />
9
Bygninger<br />
For lave investeringer<br />
Fonden finansierer<br />
100% <strong>af</strong> byggeriet<br />
Basishusleje<br />
konkurrencedygtig<br />
Overskudsdeling –<br />
investorer andel <strong>af</strong><br />
overskud<br />
Investeringer i dansk <strong>landbrug</strong> har været under det nødvendige niveau i 3 år<br />
BPT Farm Fonden køber og bygger stalde<br />
Staldene bortforpagtes<br />
Landmanden kan købe staldene tilbage efter 10 år til en <strong>af</strong>talt nedskrevet værdi<br />
Huslejen består <strong>af</strong> en grundhusleje samt en overskudsdeling<br />
Grundhuslejen består <strong>af</strong> <strong>af</strong>skrivninger og forrentning <strong>af</strong> kapitalen, i alt pt 11.9 %<br />
(<strong>af</strong>skrivning ca. 5.3% renter mv. 6.6%)<br />
Sammenligning med traditionel finansiering, eksempel: 25 årigt realkreditlån<br />
(=<strong>af</strong>skrivningsperioden) for 50% <strong>af</strong> byggeprisen og resten finansieret ved banklån over 15 år til 8%.<br />
Rente og <strong>af</strong>drag vil her udgøre 6,25% og 2,82%.<br />
Overskudsdelingen beregnes <strong>af</strong> nettodækningsbidraget efter variable omkostninger,<br />
kapacitetsomkostninger samt <strong>af</strong>lønning til landmanden. Alt måles på gruppen <strong>af</strong> de<br />
25% bedste indenfor området. Investor gruppens andel vil være på 30% <strong>af</strong><br />
nettodækningsbidraget herudover.<br />
(I årene fra 2005 til 2010 ville der have været en overskudsdeling hvert år for svineproducentere)<br />
10
Tilbagekøbsordninger<br />
• Alle lejekontrakter kan indeholde<br />
tilbagekøbsrettigheder, der træder i kr<strong>af</strong>t i år 10<br />
• For aktiverne i BPT Land vil tilbagekøbsretten<br />
være til markedsværdi eller til en på forhånd<br />
<strong>af</strong>talt pris plus ændringer i jordpriser<br />
• For aktiverne i BPT Farm Properties vil<br />
tilbagekøbsretten være til en anslået nedskrevet<br />
værdi<br />
11
Bygninger<br />
Grundlag for tilbagekøb <strong>af</strong> stal.de<br />
8.098.375<br />
+<br />
6 mdr husleje<br />
2013 2014 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029<br />
1 2 9 10 11 12 13 14 15 16 17<br />
Bindingsperiode normalt 10 år Exitperiode<br />
Fortsættelse <strong>af</strong> arrangeme<br />
% Landmand køber eller får ny revideret kontrakt reinvest:<br />
0<br />
Rentesats 5,90 sum sum Evt. ny rente rest <strong>af</strong> periode<br />
7,10 evt . ny ydels<br />
hovedstol 20.000.000 18.960.000 9.743.508 8.098.375 6.246.945 4.395.515 2.434.850 947.724 -656.360 -2.355.085 -4.154.035<br />
tilbagebet 1.040.000 1.553.478 1.645.133 11.901.625 1.851.430 1.960.665 15.713.720 1.487.126 1.604.084 1.698.725 1.798.950 1.905.088<br />
<strong>af</strong>skrivning bygning 4,00 70 560.000 560.000 560.000 5.040.000 560.000 560.000 6.160.000 560.000 560.000 560.000 560.000 560.000<br />
<strong>af</strong>skrivning inventar 8,00 30 480.000 480.000 480.000 4.320.000 480.000 480.000 5.280.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000<br />
<strong>af</strong>skrivning i alt 100 1.040.000 1.040.000 1.040.000 9.360.000 1.040.000 1.040.000 11.440.000 1.040.000 1.040.000 1.040.000 1.040.000 1.040.000<br />
<strong>af</strong>skrevet værdi 5,20 20.000.000 18.960.000 11.680.000 10.640.000 9.600.000 8.560.000 8.560.000 7.520.000 -2.880.000 6.480.000 -3.920.000 5.440.000<br />
akk "opsparing" 0 1.936.492 2.541.625 2.541.625 811.430 920.665 4.273.720<br />
renteudgift 786.667 1.180.000 666.522 574.867 8.865.042 368.570 259.335 9.492.947 172.874 55.916 -38.725 -138.950 -245.088<br />
Administration 0,70 140.000 140.000 140.000 140.000 1.400.000 140.000 140.000 1.680.000 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000<br />
Ydelse % (cash flow) 11,80 1. år ny ydelse<br />
Ydelse (fast) 11,00 926.667 2.360.000 2.360.000 2.360.000 22.166.667 2.360.000 2.360.000 26.886.667 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000<br />
12
Pipeline Stalde<br />
Pipeline > Est. 1 mia<br />
Totalt behov for<br />
at vedligeholde<br />
produktionen<br />
est. DKK 3 til 4 mia.<br />
• MTH Højgård, Gråkjær samt andre har en kr<strong>af</strong>tig<br />
pipeline, men landmændene har vanskeligheder med<br />
finansieringen<br />
• Rådgivningscentrene finder nye potentielle<br />
investeringsmuligheder<br />
• Bankerne er normalt <strong>af</strong>visende med ny<br />
byggefinansiering, men vil gerne levere cases<br />
• Bankerne er generelt interesserede i at levere<br />
driftsfinansieringen under visse forudsætninger<br />
13
Other pipeline to be checked<br />
2200 Sows for Piglet production<br />
720 Sows for Piglet production<br />
1300 Sows<br />
2200 Sows for piglet production (approval from the bank?)<br />
1400 Sows for Piglet production (approval from the bank?)<br />
3200 Sows<br />
1100 Sows for piglet production<br />
2000 Sows (breeding sales)<br />
370 Cows (approval from the bank?)<br />
135 Cows plus pigs (approval from the bank?)<br />
Close to DKK 400 million and more coming<br />
14
Total pipeline<br />
Pipeline på jord er på 3.132 hektar.<br />
Overvægt i Midt og Sydjylland<br />
Al jord er i forbindelse med stuehuse og produktionsbygninger<br />
15
Jord<br />
16
Minimums<strong>af</strong>kast beregninger<br />
Resultat opg Kommentar<br />
Husleje 5,2% Inkl omk<br />
Fonds omkostninger (0.2%) Beregnet på indskud, min 1m p.a<br />
Årlig Management fee (0.25%) Beregnet på indskud, min 2.5m p.a.<br />
EBITDA 4,75%<br />
Indtjening før skat 4,75% Minimums<strong>af</strong>kast<br />
Herudover kommer 80% <strong>af</strong> jordværdiændringer samt evt profit sharing.<br />
Fonden er ikke forpligtigt til at sælge under indkøbspris inkl. transaktionsomkostninger<br />
17
Location: Funen<br />
• Top 25% farmer<br />
• good track record<br />
• Depending on approval from<br />
the bank<br />
PROPERTY FACTS<br />
Address Funen<br />
No of hectare 425<br />
Construction 2013<br />
Rent Guarantee 1 years<br />
INVESTMENT FACTS<br />
Acquisition level DKK 45 to 50 million<br />
Ekspansion interested<br />
Expected net yield 5,2%<br />
Tenant(s) Farmer<br />
Deal structure Asset Deal<br />
Sourcing Off Market<br />
18
Location: Give<br />
• Generational change<br />
• good track record<br />
• Presently includes a pig farm<br />
and several farm houses but<br />
the buildings might be divested<br />
PROPERTY FACTS<br />
Address Give<br />
No of hectare 450<br />
Ekspansion n.a.<br />
Rent Guarantee 1 years<br />
INVESTMENT FACTS<br />
Acquisition level DKK 40 million<br />
Ekspansion n.a.<br />
Expected net yield 5,2%<br />
Tenant(s) New<br />
Deal structure Asset Deal<br />
Sourcing Off Market<br />
19
Risici ved dansk <strong>landbrug</strong><br />
Politiske indgreb:<br />
• EU Støtte genforhandles pt.<br />
• Forslag: ubehandlet gylle må ikke spredes fra 2020<br />
• Øget krav til miljø og velfærd fra politikerne<br />
Landmandens betalingsevne:<br />
• Vil blive overvåget nøje<br />
• Afhængig <strong>af</strong> global prisudvikling<br />
• Vind og vejr for planteavl<br />
• Aftaler med landmænd om indeståender/fødevarevirksomhed<br />
• Dækkes via <strong>af</strong>taler og overvågning<br />
Investeringsmuligheder:<br />
• Finansieringsinstitutternes og landmændenes manglende villighed<br />
til at sælge jord<br />
• Byggepriser<br />
• Juridisk og økonomisk adskillelse kan være udfordrende<br />
20
BPT Farm Management AM - kompetencer<br />
Fonds management<br />
Landbrugsspecifik<br />
ekspertise<br />
• Management <strong>af</strong> leje<strong>af</strong>taler, indgåelse <strong>af</strong> nye <strong>af</strong>taler mv. og<br />
dermed også udvælgelse <strong>af</strong> egnede landmænd<br />
• Regnskabsføring/accounting fakturering <strong>af</strong> lejere,<br />
budgetopfølgning, selskabets og fondens regnskaber (IFRS)<br />
• Forsikring og treasury management<br />
• Håndtering <strong>af</strong> debitorer<br />
• Kvartalsvis rapportering til ejerne<br />
• Årsbudgetter, årsregnskaber og årsrapporter<br />
• Afsøgning <strong>af</strong> markedet for nye engagementer/investeringsobjekter<br />
• Optimering <strong>af</strong> jord/bygninger så der opnås en rationalisering mht. beliggenhed,<br />
specialisering, brug <strong>af</strong> arbejdskr<strong>af</strong>t og daglig ledelse.<br />
• Udviklingsprojekter, byggeri, vedligehold, forsikringer mv.<br />
• Faglig support til landmændene, herunder opfølgning på deres drift v.<br />
deltagelse i driftsbestyrelser. En del <strong>af</strong> dette arbejde sker i samarbejde med<br />
<strong>landbrug</strong>ets konsulenttjeneste 21
BPT Farm Management<br />
Navn Stilling Uddannelse Baggrund Født Nationalitet<br />
Bent<br />
Kristensen<br />
Hans Christian<br />
Jørgensen<br />
Torben Andersen<br />
Senior Portfolio<br />
Manager<br />
Direktør<br />
HTC Agro<br />
Direktør<br />
HTC Agro<br />
HD i Finansiering<br />
B.Sc. i<br />
<strong>landbrug</strong>søkonomi<br />
Forsikrings –<br />
aussurandør<br />
M.Sc. Agriculture –<br />
Agronom, Life<br />
Københavns<br />
Universitet<br />
Team Leader, Nordea Investment<br />
Management<br />
International aktie- og obligationschef A.P.<br />
Møller<br />
International salgsdirektør I dansk<br />
staldudstyrsfirma<br />
Projektchef for inter-nationale farmprojekter<br />
Forsikrings assurandør -<strong>landbrug</strong><br />
Befalingsmand i Den Kgl. Livgarde<br />
Direktør Steff Houlberg slagteri<br />
Chefkonsulent <strong>landbrug</strong>srådgivning<br />
Kontorchef Danske Slagterier , Axelborg<br />
1958 Dansk<br />
1970 Dansk<br />
1956 Dansk<br />
22
Samarbejde med <strong>landbrug</strong>et<br />
Politiske opbakning<br />
Samarbejdspartnere/<br />
initiativtagere/<br />
sponsorer<br />
Jurister<br />
Andre<br />
Landbrug & Fødevarer, Axelborg København<br />
Centrovice, Fyn<br />
Gefion, Sjælland<br />
LMO, Midtjylland<br />
Jysk Landbrugsrådgivning<br />
Landbo Nord, Nordjylland<br />
Kromann Reumert<br />
Videncenter For Landbrug<br />
Life (Landbohøjskolen)<br />
BPT Farm Management AM ønsker samarbejde med kvalificerede personer, som<br />
medvirker til at opnå det fælles mål om at skabe gode og sikre forretninger, som er<br />
rentable og som opfylder samtlige krav til godt landmandskab.<br />
23
Kontakter<br />
Hans Christian Jørgensen<br />
Direktør og partner<br />
HTC Agro<br />
Torben Andersen<br />
Direktør og partner<br />
HTC Agro<br />
Mobile: +45 2165 0022<br />
hcj@htcagro.dk<br />
Mobile: +45 40 10 78 77<br />
Fax: +45 33 69 07 35<br />
toa@htcagro.dk<br />
24
Disclaimer<br />
Dette materiale stilles kun til rådighed med information for øje. Inden man investerer i noget BPT Asset Management A/S (BPT) produkt bør man undersøge<br />
juridiske og skattemæssige konsekvenser, valutarestriktioner eller valutakontrolkrav som man kan komme ud for i henhold til landets love. BPT har taget alle<br />
mulige forholdsregler for at sikre, at de oplysninger dette dokument indeholder er pålidelige, men vi giver ingen garanti eller foregiver, at den information,<br />
der er i dette dokument, er nøjagtig eller fuldstændig. Tidligere resultater er ingen rettesnor for fremtidige resultater. Investorer i BPT fonde skal være<br />
opmærksomme på, at sådanne investeringer er risikable og at værdien <strong>af</strong> investeringerne kan variere over tid, og at man som investor måske ikke får det<br />
fulde investerede beløb tilbage. BPT opfordrer alle investorer til at søge professionel rådgivning om ovennævnte emne såvel som om andre relevant emner,<br />
før der investeres i vore produkter.<br />
25
Change language