Lokalplan 221 - Gladsaxe Kommune

soap.plansystem.dk

Lokalplan 221 - Gladsaxe Kommune

gladsaxe.dk

Lokalplan 221

House of Prince

incl. Miljøvurdering


Hvorfor lokalplan?

I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en

lokalplan

når dele af kommuneplanen skal realiseres,

når der gennemføres større udstykninger eller

større bygge- og anlægsarbejder, herunder

nedrivning af bygninger,

og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres.

Hvad er en lokalplan?

En lokalplan består af to dele - en redegørelse for

planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet

med redegørelsen er at orientere kommunens borgere

og andre interesserede om den planlagte udvikling.

I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende

forhold i området. Lokalplanens indhold og dens

forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden

forklares lokalplanens retsvirkninger.

Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der

efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for

grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser

er udformet som paragraffer og supple ret

med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses

på www.plansystemdk.dk og på kommunens egen

hjemmeside, gladsaxe.dk.

Hvad er et kommuneplantillæg?

Gladsaxe Kommuneplan 2009 blev endeligt vedtaget

i juni 2009.

Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur

for kommunen, byde lene og kvartererne, dels retningslinjer

for hele kommunen og rammer for de

enkelte områder i kommu nen.

Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan

bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn

til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens

tæthed, trafi ksystemet, grønne områder m.v.

Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved

at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at

imødekomme et konkret byggeønske.

Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter

en forudgående offentlig høring af mindst 8

ugers varighed hos overordnede myn digheder og

borgerne i kommunen.

En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en

lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt

samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen.


Redegørelse for lokalplan 221

House of Prince

Baggrund

Gladsaxe Erhvervskvarter er en af perlerne i Ringbyen, et af

hovedstadsområdets største udviklingspotentialer. Ringbyen

strækker sig fra Lundtofte i nord til Ishøj og Avedøre i syd og

bygger på en forudsætning om en letbane i Ring 3.

Byrådet vedtog i juni 2011 helhedsplanen Gladsaxe Ringby,

der er Byrådets vision for Gladsaxe Erhvervskvarters fremtidige

udvikling. Helhedsplanen er en lokal udmøntning af den

fælles byvision for Ringbyen LOOP City.

I november 2011 vedtog Byrådet tillæg 10 til Kommuneplan

2009 for dele af Gladsaxe Erhvervskvarter, blandt andet for

ejendommen på Tobaksvejen 4. Tillægget har til formål at udmønte

helhedsplanens visioner i kommuneplanens rammer

for lokalplanlægningen.

Siden 1950’erne har der været tobaksproduktion på ejendommen,

men produktionen er nu fl yttet, og både produktions-

og kontorlokaler står tomme. Byrådet ønsker med denne

lokalplan at fastlægge bestemmelser, som skal sikre, at ejendommen

kan anvendes og bebygges, så den kan leve op til intentionerne

om en attraktiv bæredygtig bydel i Gladsaxe Ringby

i overensstemmelse med helhedsplan og kommuneplantillæg.

Lokalplanens område

Lokalplanen omfatter Tobaksfabrikken, et ca. 100.000 m 2 stort

område, på Tobaksvejen 4. Området afgrænses mod øst og

nord af åben-lav boligbebyggelse, mod vest af Gladsaxe Skole

og Teknisk Skole og mod syd af Ring 3.

Indhold

Lokalplanen åbner med sine bestemmelser mulighed for en

meget bredere anvendelse af området end den hidtidige. Det

bliver muligt at omdanne og nybygge et samlet bykvarter med

funktioner, der spænder fra forskellige typer af erhverv, off entlige

og private institutioner til forskellige former for boliger

samt i begrænset omfang butikker. Lokalplanområdet opdeles

i to delområder som vist på kortbilag 1.

Område 1: Området langs Boulevarden, hvor der gives mulighed

for høj og tæt bebyggelse med en bebyggelsesprocent

på maksimalt 250, svarende til et maksimalt etageareal på

85.000 m 2 og bebyggelsen skal opføres i varierende højder fra

mindst 6 etager til højest 10 etager. Området kan anvendes til

en bred vifte af erhverv, kontorerhverv o.l., kontorhotel, hotel,

bf

35

81

3

STEN

S ALLE

102

225

1ck

cl

m

11gd

11ge

11co

11cn

11kt

10a

11kx

11id 11ky

11ic 11kz

11ib 11kæ

11ia 11kø

11hø 11la

11hæ 11lb

11hz

11mm

11lf

11hy 11mh

11hx 11br

1hv 11mi

1le

11gk

11gi

11de

GVEJ

72

131 129 127

91 89

85 87

21

98

96

3

Lokalplanens formål

Lokalplanen har til formål at realisere visionerne om en attraktiv

bæredygtig bydel i overensstemmelse med helhedsplanen

for Gladsaxe Ringby, hvor Ring 3 omdannes til en

boulevard omkring den kommende letbane.

I området kan der være kontor- og serviceerhverv, undervisning,

hotel m.v. og få butikker. Nord for Tobaksvejen

kan der etableres boliger. En stor del af områdets P-pladser

skal etableres i konstruktion i kælder eller i P-hus.

Der kan bygges højt og tæt langs Ring 3 i 6 til 10 etager.

Nord for Tobaksvejen kan der bygges i 2 til 5 etager. Tobaksfabrikken,

der blev opført i 1950-51, skal bevares. Haven

og plantebæltet bevares, og der skal være attraktive

stier med forbindelse til den kommende station på letbanen.

11au

11at 11as

11cr

11cq

11cp

11bæ

11bz

120

64 66

68

73

79 75 71 69 65

AKSVEJEN

92

ÆRTEMARKEN

23a

12ch

11gl

83

81

1812

12an

12cd

118

COLUMBUSVEJ

"az"

11ap

11aq

11ar

11fø

11ga

11gb

11gc

123 121 119

11go

11gn

11gm

23f

6

62

116 114

90 86 84

5

58 56

79

117

63 6159

80

112

78

75

73 71

TOBAKSVEJEN

12ce

11cs

11gp

11ao

23n

22

24

28

30

19 17

34

38

36

5

BYGMARKEN

40

44

111

27

33

69

12ar

29

48

55

39

MASKINVEJ

12bi

41

43

45

6

67

49

4

2

109

46 44

10

65

107

53 51

70

63 61

15

105

ALSIKEMARKEN

æ

12bg

KLAUSDALSBROVEJ

68

8

15

42

101

11cx 11dø11gr

11ct

11cy

11cu

11cz

11cv

11dx

11cæ

11em

11cø

11gq

11dæ

11df

11ig

11ih

11if 11ii

11ie 11ik

"bf"

"ba"

11dy

"bl"

11fæ

11eb

11dz

11ea

11kv 11ku

11ks

23z

23u

47

64

23y 23i

13kr

13iy

13ka

11fz

11is

11ir

11iq

11ip

11io

11in

11im

11il

11kr

11fy

11gv

11gu

11gt

11gs

11kq

12ck

12cl

13iæ

38

59

13ks

99 97

36

12cm

45 41 39

62 60

55

29

6

32

53

25

17

95

TOBAKSVEJEN

12cp

12ah

11fx

"bq"

11ec

11dq

11iø

11ka

11kb

11ma

11mb

11mc

11md

11me

11kf

11kg

11kh

11ki

11kk

11kl

11kn

11ko

11kp

23e

30 26

35 33 29

56 52

51

GLADSAXE RINGVEJ

12be

12co

12ae

12cr

12cn

13al

LOKALPLANENS OMRÅDE

ab

11ed

11ft

11fu

11fv

11du

11dt

11ds

11dr

11ee

11gx

12bf

13bz

11ef

"s"

47

1311 9

31 33

ROSENKÆRET

11eg

11ha

11gø

11gæ

11gz

11gy

11it

12

18

50

24

11hn

1t

22

27 23

46 44 40

45 43 39

35

20

11iz

11mg

11ix

11iv

11iu

12 6

16 14

22A

13ba13aø

11r

14eb

11p

14cp 14en

14ec

11n 14cf 14dh 14em

14ed

11fs 11fr

14el

14ck

14dæ

14ei

14dl

"cu" 14ek 14dm

11lh 14bø 14cg

14dn

11mz

14do

14by

11lq

14cb

11mø 14dg 14bx

15fd

14bu

14as

11lk 11lr

14gb 14bo 14at

15gc

1

15k

14p 14bn 14au

14bm

14av

14ax

14bl

14ay

14bk 14fø

14fæ

14bi 14fz

14bh

14aæ

"az"

14bg

14aø

14fo 14ba

103

24a

14bf

14bb

14be

14eæ 14g

14dp

14bc

14dq

"q" 14dr

14ds

14e14f

10ai

11hd

11hc

11hb

5

3

21

4 6

38

17

36B36A

37 35B 35A 33B 33A 31 29 25 23

39

12ca

12bx

25

24

34 32

ÆRTEMARKEN

ROSENKÆRET

7

15 1311 9 7

4

41

5

7 11 15

POPPELGÅRDVEJ

12 14 16

119 117 115

12ab

12af

12bz

12ag

"z"

13ai 13ap13ar

13i

11iy

11dv

13by

11li

1

11kc

11lp

15

13

11

7

ÆRTEKROGEN

11lo

11ln

5

3

1

21

26 28

12e

13at

5

110

12c

14

12

16

10

8

6

4

2

17

1

106

104

19

43

373

30

111

11lx

11lv

11lm 11lt

11ll 11ls

11lg

11m14fq

11dk14ca

11læ

11lz

11ly

11lu

11iæ

14br

12r

18

14bt

14bs

17 15A15

371

369

367

16

363

109

14gc

14bp

14gd

14bq

"ab"

GLADSAXE RINGVEJ

7

355

102 100

14 10 8 6

349

341

SPERG

105

13 11

GLADSAXEVEJ

SPERGELMARKEN

103

400

9 7

386

101

372

8

6

36

34

356

98 96

13kc

13ke

13kd

13kl

13e

13iu

13c

14cn

14bæ

14bz

"aæ"

13bx

"cr"

14ge

BUDDINGE HOVEDGADE

14gi

342

6

99

8

12

14

18

16

20

22

14ci

14ch

94 92

24

26

28

30

2

1

3

5

7

13

15

11

17

19

GRÆSMARKEN

21

23

25

27

31

33

29

90

93

88

GLADSAXE RINGVEJ

7ax

7an

7hf

7he

15

5 7 9 11

7al

"ba

BUDDINGE HOVEDGADE

GLADSAXEVEJ

91

14ar

384

KÅLMARKEN

14cr

14cd

7hb

64B

6 8 12 14 16 18

4

84

2

13

8a

11

402

80

74

8fp

89

318 320 322

87

68A68B 68C68D68E

66A

66B

66C

66D

66E

77

7ha 7bu 8ba

324 326

328

85

33 31

64A 64B

64C 64D

64E 64F

64G 64H

61C

330

BUDDINGE HOVEDGA

73 63A

73 63B

332

29

61B 61A

334

83

27 25

10ap

7

9f

3


fælles parkeringsanlæg og lokalcenter. Størstedelen af parkeringen

skal etableres i konstruktion i område 1 eller 2.

Område 2: Det samlede etageareal må ikke overstige 35.000

m 2 inklusiv det bevaringsværdige byggeri på ca. 13.500 m 2 .

Den oprindelige tobaksfabrik, der ligger i områdets østlige

del, og er udpeget som bevaringsværdig i Kommuneatlasset,

skal bevares. Der må kun opføres mindre tilbygninger o.l., der

er tilpasset det bevaringsværdige byggeri. Den øvrige fabriksbebyggelse

i områdets vestlige del kan erstattes af nyt byggeri.

Der kan opføres byggeri i 2 etager i området op mod boligerne

på Ærtemarken og i op til 5 etager i området ned mod Tobaksvejen,

som vist på kortbilag 2. I området må der opføres

maksimalt 35.000 m 2 i parkeringshus. Når området er udbygget,

må der maksimalt være 650 P-pladser på terræn. Området

kan anvendes til en bred vifte af erhverv, kontorerhverv o.l.,

del af lokalcenter og boliger som for eksempel kollegieboliger.

Mod nord afgrænses området af et ca. 25 meter bredt plantebælte

og mod øst af et ca. 30 meter bredt plantebælte. Plantebælter

og haven skal bevares, og der etableres en motionssti

i plantebæltet.

Lokalplanens miljømæssige konsekvenser

Der er gennemført en screening af planens miljømæssige konsekvenser

i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og

programmer. På denne baggrund er der udarbejdet en miljørapport

på emnerne skygge, forurenet jord, overfl adevand,

trafi kale konsekvenser, sikkerhed og tryghed i trafi kken samt

kulturhistoriske værdier.

OPRINDELIG PRODUKTIONSBYGNING

4

Fortidsminder

Der er gjort arkæologiske fund i området umiddelbart vest for

lokalplanområdet i form af boplads og gravfund. Kroppedal

Museum har derfor gjort opmærksom på, at der er begrundet

formodning om tilstedeværelsen af væsentlige fortidsminder

inden for dele af lokalplanområdet. Der peges konkret på den

sydvestligste del af matr. nr. 24 a, området mellem Tobaksvejen,

gangstien og Ring 3 syd for Gladsaxe Skole.

Findes der fortidsminder under gravearbejdet, vil de være

omfattet af Museumslovens § 27. (Bekendtgørelse af museumsloven,

lovbekendtgørelse nr. 1505 af 14. december 2006 §

27 stk. 2.) Kroppedal Museum anbefaler, at der udføres arkæologiske

undersøgelser i god tid, før anlægsarbejder påbegyndes.

I modsat fald kan fund af fortidsminder medføre en arbejdsstandsning,

indtil de arkæologiske udgravninger er foretaget,

dog højst op til ét år.

Kroppedal Museum indgår gerne i et samarbejde om en arkæologisk

forundersøgelse i henhold til Museumsloven § 26

og en eventuel egentlig udgravning forud for anlægsarbejdernes

igangsættelse. En arkæologisk forundersøgelse har til formål

at klarlægge arten, omfanget og kvaliteten af eventuelle

fortidsminder.

Den sydvestligste del af matr. nr. 24 a har tidligere været bebygget

med industribebyggelse, hvilket indikerer, at eventuelle

fortidsminder er ødelagt.

Kulturhistorie

I Kommuneatlas Gladsaxe er Tobaksfabrikken med administrationsbygninger,

shedtagsbygningen og forbindelsesgange


givet høj bevaringsværdi med karakteren 2. Bygningerne er

tegnet af arkitekt Hans Rahlf og opført af House af Prince i

1951-52.

I lokalplanen fastlægges der bevarende bestemmelser for

bygningerne, vist på kortbilag 3. Bestemmelsen formuleres

som et generelt forbud mod nedrivning og bygningsændringer

uden Byrådets tilladelse. En tilladelse er en dispensation, som

kan kræve forudgående naboorientering jf. planlovens § 20.

Som eksempel på ombygninger og ændringer, der kræver Byrådets

tilladelse, kan nævnes tilbygninger, udskiftning eller

ændring af tagmaterialer og skorstenspiber, af ydervægges

materialer og farver og af vinduer og udvendige døre. Et afslag

på en ansøgning om tilladelse til nedrivning kan eventuelt indebære,

at kommunen må overtage ejendommen jf. planlovens

§ 49.

Mobilitet

Mobilitetsplanlægning er en samlet betegnelse for en række

metoder og værktøjer, der gennem adfærdspåvirkninger har

til formål at ændre efterspørgslen efter transport i en mere

bæredygtig retning. Byrådet sætter fokus på fremkommelighed

og mobilitet og har en målsætning om at arbejde med

mobilitet i planlægning. Der foreligger ikke en samlet mobilitetsplan

for Gladsaxe, men i sammenhæng med lokalplan 221

gives der en række anbefalinger om transportplaner, begrænsning

af bilparkering, anlæg af attraktive byrum, cykel- og

gangstier, kampagner om miljørigtig adfærd, cykelservice m.v.

Klima- og energihensyn i byomdannelsen

Klimaforebyggelse og – tilpasning er vigtige elementer i

byomdannelsen. Byrådet vil udvikle tætte, bæredygtige byområder

i tilknytning til de kommende letbanestationer i Gladsaxe

Ringby. I lokalplanen stilles der derfor krav om lavenergibyggeri,

og at der anlægges attraktive stier, der sikrer kortest

mulig gangafstand til en letbanestation. Der opfordres til opsamling

og nedsivning af regnvand og at etablere grønne tage

og facader.

Vejbetjening og udbygningsaftale

Lokalplanområdet vejbetjenes i dag fra Ring 3. grundejer har

fået udarbejdet en vurdering af de trafi kale konsekvenser af de

byggemuligheder, som lokalplanen rummer.

Trafi kvurderingen arbejder med følgende trafi kafviklinger:

0. Trafi kafvikling via det nuværende vejnet

1. Åbning af Tobaksvejen

2. Anlæg af forbindelsesvej mellem Tobaksvejen og Ring 3

3. Krydsudvidelser ved Gladsaxevej/Ring 3/ Tobaksvejen

Trafi kvurderingen indgår i Miljørapporten under Trafi kale

konsekvenser.

Som en konsekvens af udbygningen vil det være nødvendigt

at ombygge/omlægge lyskrydset Gladsaxevej/Ring 3/ Tobaksvejen.

Grundejeren af Tobaksfabrikken har i den forbindelse

indgår en udbygningsaftale med Gladsaxe Kommune om fordelingen

af anlægsudgifterne til omlægning/ombygning af

lyskrydset, åbning af Tobaksvejen og andre ændringer og anlæg.

Lokalplanens bestemmelser i § 13.2 om vilkår for ibrugta-

TOBAKSFABRIKKEN MED MELLEMGANGEN DER FORBINDER PRODUKTIONEN I SHEDTAGSBYGNINGEN MED ADMINISTRATIONEN I BYGNINGEN TIL HØJRE.

5


gen af ny bebyggelse har sammenhæng med udbygningsaftalen.

Ved off entliggørelse af lokalplanforslaget forelå der et udkast

til udbygningsaftale efter planlovens § 21b.

Letbane og Boulevarden

I perioden 2015-2019/2020 anlægges en letbane i Ring 3. Letbanen

får en station i krydset Ring 3/Gladsaxevej/Tobaksvejen

og skaber de planlægningsmæssige forudsætninger for den

planlagte byudvikling.

Ring 3 ombygges til en boulevard omkring letbanen i midten

fl ankeret af vejtræer, to vejbaner i hver retning, allé træer,

adgangsgade til gæsteparkering, cykelstier og fodgængerareal.

Boulevarden etableres på strækningen i takt med, at ejendommene

omdannes.

Inden for lokalplanområdet anlægges Boulevarden i ca. 14

meters bredde. Den del af Boulevarden skal fungere som virksomhedernes

ankomstområde mod vej med en rabat med

træer, gæsteparkering, adgang til eventuel kælderparkering,

cykelsti og fodgængerareal, som vist på bilag 4.

Parkeringsforhold

Byudviklingen har grund i den stationsnære placering ved

kommende letbanestation, og derfor er parkeringsnormerne

6

ADMINISTRATIONSBYGNINGEN

skærpet. Planen fastsætter at der til kontorvirksomheder langs

Boulevarden kun må etableres 1 P-plads pr. 75 m 2 etageareal

mod tidligere 1 P-plads pr. 50 m 2 . Da lokalplanen omfatter den

første del af omdannelsen i Gladsaxe Ringby er der givet mulighed

for at supplere med en lempeligere norm, idet der kan

etableres maksimalt 1 P-plads pr. 50 m 2 etageareal under forudsætning

af, at parkeringspladserne etableres i et fælles P-hus

for det samlede område og eventuelle naboområder.

Vejtrafi kstøj

Støjniveauet langs Ring 3 er over 65 dB i dag, og med den øgede

trafi k må støjniveauet forventes at ændre sig. Støjniveauet

på friarealer og i bygningerne vil blive håndteret i byggesagsbehandlingen.

Varmeforsyning

Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, fj ernvarme.

Afvandingsforhold

Byrådet ønsker, at det rene regnvand kan nedsives indenfor lokalplanområdet,

for eksempel ved nedsivning på græsarealer


eller i regnbede.

Generelt er det kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen.

Derfor opfordrer Gladsaxe Kommune til, at

tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold

tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som

græsarmerede fl ader.

Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra

større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter

miljøbeskyttelseslovens bestemmelser.

Regnvand, der ikke nedsives, skal afl edes til kommunens offentlige

spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens

spildevandsplan. Det samlede afl øb må ikke overstige

den vandmængde, der svarer til de gældende afl øbskoeffi cienter

på 1/3.

Det er muligt at få gode råd om nedsivning samt information

om nedsivningsforhold ved henvendelse til By- og Miljøforvaltningen.

Vandforsyning

Lokalplanområdet ligger i Nordvand A/S’s vandforsyningsområde.

Jordforurening

Lokalplanens område er beliggende i byzone, og ejendomme,

der ligger i byzone, er som udgangspunkt klassifi ceret som let-

DEL AF HAVEN PLANTEBÆLTET MOD ØST

DEL AF HAVEN

tere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldes

områdeklassifi cering. Forureningen er opbygget gennem mange

år og skyldes f.eks. boligopvarmning, bilers udstødning, industriens

udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre

diff use kilder.

Hvis der skal fl yttes jord fra et areal, der er områdeklassifi -

ceret, skal jorden anmeldes til kommunens miljøafdeling.

Der er registreret jordforurening inden for lokalplanområdet.

Foranstaltninger omkring forureninger behandles nærmere

i miljørapporten.

Kommuneplan 2009

Lokalplanområdet er omfattet af Tillæg 10 til Kommuneplan

2009, rammeområde 17.E2.B2 og 17.E1.B1 nord for Ring 3. Der

har vist sig behov for at foretage mindre justeringer af tillæg

10. Der udarbejdes derfor et tillæg 14 til kommuneplan 2009

med det formål, at

Ændre rammen for lokalcentret i rammeområde 17.E1.B1

således, at de 3.000 m 2 deles i 1.500 m 2 til butiksformål nord

for Ring 3, og 1.500 m 2 til butiksformål syd for Ring 3,

lokalcentret udvides til at omfatte rammeområde 17.E2.B2,

området nord for Tobaksvejen

de 1.500 m 2 til butiksformål nord for Ring 3 kan enten etab-

HALL I ADMINISTRATIONSBYGNINGEN

7


leres i 17.E1.B1 eller i 17.E2.B2, med butiksstørrelser på maksimalt

1.000 m 2 til dagligvare og maksimalt 500 m 2 til udvalgsvarebutikker,

den maksimale størrelse på udvalgsvarebutikker på 100 m 2

ændres til maksimalt 500 m 2 .

gennemføre en rammeændring og boligen på Græsmarken

36 overføres fra rammeområde 11.B.13 til 17.E1.B1 og ændrer

anvendelse til erhverv,

øge den maksimale bygningshøjde for 10 etagers bygninger

fra 38 til 40 meter, og

at øge kravet om cykel- P ved boliger fra 1 pr. 50 m 2 bolig til

1,5 pr. 50 m 2 bolig.

Byplanvedtægt

Partiel byplan 10 med tillæg for industrikvarteret m.v. i Gladsaxe,

vedtaget i Gladsaxe Kommunalbestyrelse den 20. februar

1952, tinglyst 3. juni 1953, ophæves inden for lokalplanens

område.

Lokalplanens fremlæggelse og vedtagelse

Forslaget til lokalplan blev vedtaget af Byrådet 14. november

2012 og blev off entligt bekendtgjort 11.12.2012. Lokalplanforslaget

var fremlagt i perioden26.06.2012- 04.09.2012.

Fremlæggelsen gav anledning til 10 tilkendegivelser. Indsigelser

og ændringsforslag vedrørte blandt andet det maksimale

etageareal i område 2, normen for cykelparkering, motionsstien,

bebyggelsens højde i forhold til naboer, hegn og hække

og Tobaksvejens åbning.

Lokalplanen blev vedtaget på Byrådets møde 14.11.2012,

hvor der i forhold til lokalplanforslaget blev foretaget en række

ændringe. Der blev blandt andet vedtaget en justering af etagearealet

i område 2, tilføjet bestemmelse om anlæg af cykelparkering,

om højden på bebyggelse langs Boulevarden i forhold

til naboer mod øst, om bevaring af bøgehække og anvendelsesbestemmelsen

i § 3.2 er blevet tilføjet ”til helårsbeboelse”.

I samarbejde med Metroselskabet er der udarbejdet et nyt

tværprofi l på Boulevarden, som erstatter bilag 4.

Meddelelse om den endeligt vedtagne lokalplan blev off entligt

bekendtgjort den 11.12.2012.

Lokalplanens retsvirkninger

Efter Byrådets off entlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse

har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i § 16.

8

Mobilitetsplanlægning

En samlet mobilitetsplan for Gladsaxe er under udarbejdelse,

og dette afsnit er alene vejledende.

Mobilitetsplanlægning er en samlet betegnelse for en række

metoder og værktøjer, der gennem adfærdspåvirkninger har

til formål at ændre efterspørgslen efter transport i en mere

bæredygtig retning. Det handler kort sagt om at gøre det let

og attraktivt at vælge en bæredygtig transportform som kollektiv

trafi k, cykling eller gang. Det kan også handle om at

styrke mulighederne for at kombinere forskellige transportformer

eller at bruge bilen mere fornuftigt. Mobilitetsplanlægning

er en tilgang til trafi kplanlægning, som sætter fokus på

at sikre en høj grad af mobilitet under hensyn til miljø og klima.

Hjørnestenen i tilgangen er at påvirke rejsen, inden den

begynder, at påvirke valget af transportmiddel samt at eff ektivisere

transporten. En forudsætning for succes er, at alternativer

som velfungerende og eff ektiv kollektiv trafi k og attraktive

cykel- og gangstier er til stede.

Kø og forsinkelser på vejnettet betyder tab af arbejdstid og

øget belastning af miljøet. I fremtidens trafi kplanlægning skal

vi fi nde løsninger, der skaber den nødvendige sammenhæng

mellem transportbehov, klima og adfærd.

Biler belaster CO 2 regnskabet i betydelig grad. I mobilitetsplanlægningen

sættes mål for hvor stor en andel af trafi kken

til et givent område, der skal være bæredygtig. Målene skal

nås ved at indføre en bred vifte af virkemidler for at få beboere

og ansatte til i så stor udstrækning som muligt at vælge bæredygtige

trafi kformer i stedet for bilen.

Virkemidlerne spænder over regulering gennem den fysiske

planlægning, prioritering af bløde og kollektive trafi karter ved

investeringer i vej- og stinettet, adfærdspåvirkninger gennem

kampagner samt vejledning og dialog med de aktører, der vil

etablere sig i området. Det handler om, at skabe de bedst mulige

forhold for de bæredygtige trafi kformer.

Mobilitetsplanlægningen skal være med til at fl ytte investeringerne

i vejanlæg fra vejudvidelser og kapacitetsforøgelse til

at forbedre vilkårene for de bløde trafi kanter. Mobilitetsplanlægningen

skal sikre fremkommelighed og tryghed for alle

trafi kanter og skabe et bedre bymiljø. Det skal være oplagt at

vælge de bæredygtige trafi kformer og dermed et sundere liv

og et bedre klima for os alle.

Ses mobilitetsplanlægningen snævert, mister den sin værdi.

Mobilitetsplanlægningen må strække sig ud over kommunegrænsen

og bør tænkes ind i et regionalt perspektiv.

En række metoder og værktøjer til mobilitetsplanlægning

Letbane

En letbane i Ring 3 vil forbedre den kollektive trafi k på tværs

af byfi ngrene væsentligt, og den vil være en grundpille i en

bæredygtig trafi kudvikling i Ringbyen. Ved letbanestationerne,

hvor bebyggelse og anvendelse kan intensiveres, vil det ha-


ve afgørende betydning for fremkommeligheden at arbejde

med mobilitetsplanlægning.

Erfaringer fra udlandet viser, at en letbane vil kunne fl ytte

omkring 20-25 % af bilisterne over i den kollektive trafi k.

Lægges der samtidig fl ere begrænsninger og restriktioner på

biltrafi kken, vil der kunne opnås yderligere gevinster.

Den allerstørste udfordring ligger i tiden, inden letbanen er

etableret, og inden omdannelse er kommet i gang. Kommende

virksomheder skal kunne tro på planlægningen og på områdets

potentiale og forestille sig hvilket attraktivt byområde,

der er ved at opstå.

Transportplaner

En transportplans overordnede mål er at sikre mest muligt

bæredygtig trafi k til og fra den enkelte virksomhed og til og

fra det aktuelle område.

Transportplanen indeholder en kortlægning af de ansattes

bolig- arbejdsstedstransport og en kortlægning af den arbejdskørsel

virksomhederne har. Transportplanen kan indeholde

retningslinjer for, hvilke tjenestebiler virksomhederne

har, for tilbud om transport til de ansatte i for eksempel

shuttlebus til og fra stationer. Den kan give hjælp til organisering

af samkørsel og informationer om erhvervskort. Tilbuddet

kan også omfatte delebiler, tjenestecykler og/eller pendlercykler,

der benyttes til bolig arbejdsstedstransport. Transportplanen

kan ideelt udarbejdes i samarbejde med virksomhederne

og er ikke en lovpligtig plan.

Byrum

Det er vigtigt, at byrummet ved stoppesteder, stationer og terminaler

er udformet attraktivt. Byrummet skal være behageligt

at opholde sig i, der skal være læ, tryghed og orden. Udseendet

betyder meget for, hvordan borgerne oplever servicen.

Der skal for eksempel være gode muligheder for cykelparkering

og eventuelt cykelcentre, med servicefaciliteter for cyklister.

Byrummet skal være knyttet tæt på gang- og cykelstinettet.

Cykel- og gangstier

Et vigtigt led i en bæredygtig infrastruktur er attraktive stisystemer.

Stierne skal være sammenhængende og udformet, så

de er velegnede til de formål, de skal tjene. Det kan være som

cykelsuperstier, hvor der køres hurtigt og langt, mere lokale

cykelstier af god kvalitet eller som gang- og løbestier og gerne

oplevelsesrige stier. For hver bilist der bliver cyklist, forbedres

CO 2 regnskabet, og samtidig får cyklisten ”gratis” motion til

og fra arbejde.

For at sikre nem adgang til letbanens stationer anlægges et

fi nt forgrenet net af gangstier. Stierne kan indgå i områdets rekreative

anlæg og eventuelt anlægges over private grunde. Stier

kan benyttes til walk and talk og til motion som løbestier.

Bilparkering

At begrænse parkeringen er et virkemiddel, der skal ses i sammenhæng

med alternative trafi kformer, hvis man vil undgå at

hæmme et områdes udvikling. I områder med mange ansatte

vil en begrænsning i parkeringen fremme tilgængeligheden

uden behov for vejudvidelser.

Miljørigtig adfærd

Kommunen og den enkelte virksomhed kan ved kampagner

og vejledninger sætte fokus på miljørigtig adfærd. For mange

vil det kræve, at transportvaner ændres. Hvilke transportformer

er der aktuelt at vælge mellem, og kan den daglige transport

planlægges bedre. Der hvor cykling eller gang kan komme

ind som alternativ, helt eller som delvis transport, giver

den en sidegevinst i form af motion til den ansatte. Ansatte

opfordres til at deltage i Dansk Cyklistforbunds årlige kampagne

Cykler til arbejde og andre kampagner og konkurrencer.

Mobilitet er svær at kommunikere som begreb. Men ved

at oplyse og markedsføre konkrete alternativer til bilerne vil

fl ere ændre både holdning og adfærd.

Cykelservice

Cyklen er et godt alternativ til alle transportformer mellem

bolig og arbejdsplads.

Cyklen som transportform skaber behov for bade- og omklædningsrum,

cykelkælder og cykelværksted som den enkelte

virksomhed må etablere. Virksomhederne kan etablere fi rmacykelordninger

og stille pendlercykler til rådighed.

Cykelfremme og ”medvind” på cykelstien

Tag cyklen med i tog, bus og letbane - det vil fremme brugen

af cykel som transportmiddel.

Elcyklerne er på vej frem og ikke alene til ældre og cyklister

med helbredsproblemer. Elcyklen giver ”medvind” på cykelstien

og er et alternativ til pendlere, der har 10-15 km eller mere

til arbejde. Elcyklen er et transportmiddel, der samtidig giver

brugeren motion.

I 2009 var 10 % af de cykler, der sælges i Holland elcykler,

mens andelen i Danmark lå på 3-4 %.

9


Resumé

Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres en markant

facadebebyggelse i 6-10 etager langs Ring 3. Bebyggelsen bag

facadebebyggelsen bliver lavere fra højest 5 etager ved Tobaksvejen

og ned til 2 etager nærmest åben-lav boligområdet nord

for lokalplanområdet. Anvendelsen fastsættes til erhverv, kontor-

og serviceerhverv m.v. uden miljøgener og udendørs oplag,

og der kan opføres eller indrettes boliger i området nord

for Tobaksvejen. Der planlægges etableret en ind/udkørsel til

Ring 3 i områdets vestlige del. Den oprindelige fabrik og haven

øst herfor samt plantebæltet skal bevares.

I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer

er der foretaget en screening af forslaget til lokalplan, som

viser, at planen vil kunne påvirke miljøet væsentligt. Kommunen

har derfor valgt at udarbejde en miljøvurdering omkring

følgende parametre:

Skyggeforhold

Forurenet jord

Overfl adevand

Trafi kale konsekvenser

Sikkerhed og tryghed i trafi kken

Kulturhistoriske værdier

Skyggeforhold

Fra facadebebyggelsen i op til 10 etager vil der falde en skygge

på bebyggelsen nord og øst herfor afhængig af hvor solen står

på himlen. Højden på bebyggelse i feltet mellem indkørslen og

Græsmarken er særlig kritisk. I forbindelse med et konkret

projekt, er det en forudsætning for byggetilladelse, at det vurderes

i hvilket omfang boligerne på Græsmarken påvirkes af

skygge i perioden forårs-sommer- efterår.

O-alternativet

Der er ingen skyggegener fra eksisterende bebyggelse.

Forurenet jord

Jordforureninger registreres i Danmark på matrikelniveau opdelt

i kortlægninger på vidensniveau 1 (V1)og vidensniveau 2

(V2). V1 er områder, hvor der er mistanke om forurening,

mens V2 er områder, hvor der er påvist forurening. Herudover

er der en generel registrering af primære byzoner som områdeklassifi

cerede.

I Gladsaxe er stort set hele kommunen områdeklassifi ceret,

dvs. jorden betragtes som lettere forurenet, selv om der nødvendigvis

ikke foreligger jordprøver, der dokumenter dette.

Konsekvensen af områdeklassifi ceringen er blandt andet, at al

jordfl ytning skal anmeldes til kommunen for at sikre, at forurenet

jord ikke spredes til uforurenede arealer.

10

Miljørapport for lokalplan 221

House af Prince

Lokalplan 221 omfatter fl ere steder, hvor der er registreret

forurening. Forureningen ved Ringvejen med trichlorethylen

er problematisk i forhold til indeklima og er en del af Region

Hovedstadens off entlige indsats. Den nordlige forurening med

triacetin forventes at blive fj ernet af BAT i et omfang, så den

ikke længere udgør en risiko for jord eller grundvand. Dette

område vil kunne frigives til boligbyggeri, men vil muligvis

blive kortlagt som forurenet af Region Hovedstaden.

Hvis der skal bygges på en kortlagt ejendom, kræver det en

tilladelse efter jordforureningsloven. Formålet er at sikre, at

ejendommen er grundigt undersøgt, at projektet ikke fordyrer

en fremtidig off entlig indsats mod forureningen, og at byggeriet

kan benyttes uden sundhedsrisiko overfor beboere eller

brugere. I forhold til en fremtidig ændret arealanvendelse er

der især to forhold, der har betydning, nemlig om forureningen

er immobil eller fl ygtig. De immobile stoff er spredes ikke

særlig let i hverken jord, vand eller luft, hvilket typisk er tjærestoff

er, metaller og tungere olier. De fl ygtige stoff er spredes

modsat de immobile stoff er som regel meget let i jord, vand og

luft og er ofte lette benzin- og olieprodukter samt diverse opløsningsmidler.

Denne type forurening vil ofte kunne sive

hurtigt ned til grundvandet, men vil også kunne dampe af til

omgivelserne, dvs. i luftform trænge ind i omkringliggende

bygninger.

Forureningen med trichlorethylen ved Ringvejen er en fl ygtig

forurening og har betydning for, hvordan området kan anvendes.

O-alternativet

Der er ikke noget incitament til at fj erne forureningen, der vil

blive foretaget de afl edende foranstaltninger som miljølovgivningen

kræver.

Overfl adevand

I de senere år er det oftere og oftere sket, at nedbør falder som

ekstrem regn, og det vil sige, at meget store regnmængder falder

på kort tid og skaber oversvømmelser. Den gældende afløbskoeffi

cient på 1/3 skal overholdes, og det betyder, at overfl

adevandet herudover skal nedsives eller på anden måde

håndteres på egen grund.

Der er en række forskellige metoder, som kan anvendes enkeltvis,

men ofte med fordel kombineres. Overfl adevandet kan

håndteres ved nedsivning, ved forsinkelse, ved fordampning

og ved transport. I pjecen ”Regnvand – hvordan håndterer du

regnvand lokalt” er der eksempler på de forskellige metoder.

Lokalplanområdet skulle være egnet til nedsivning, men da

det er en tidligere industrigrund, skal der være særlig opmærksomhed

på, hvor der tillades nedsivning. Der vil ikke


kunne gives tilladelse til nedsivning på forurenede eller formodet

forurenede arealer. Som udgangspunkt vil der kunne

etableres nedsivningsanlæg i haven og i plantebæltet.

O- alternativet

Meget store dele af lokalplanområdet er enten bebygget eller

asfalteret. Det forurenede område ved Ringvejen henligger p.t.

ubebygget, men her er der særlige afværgeforanstaltninger,

som sikrer, at regnevandet ikke trækker forureningen med

ned til grundvandet.

Trafi kale konsekvenser

Der foreligger en trafi kvurdering, senest revideret 13.11.2012.

I trafi kvurderingen opstilles en række scenarier for, hvordan

trafi kken vurderes at udvikle sig på baggrund af det planlagte

nybyggeri i området. Der peges på, at der vil være behov for en

række forskellige trafi kløsninger for at sikre trafi k til og fra

Tobaksgrunden:

Trafi kafviklingen i det nuværende lyskryds ved

Ring3/Gladsaxevej/Tobaksvejen

Åbning af Tobaksvejen så trafi kken kan afvikles til

Gladsaxe Møllevej og i krydset ved Ring 3.

Anlæg af vej mellem Tobaksvejen og Ring 3 i områdets vestlige

del

Udvidelse af krydset Ring 3/Gladsaxevej/Tobaksvejen

med ekstra svingbaner

O-alternativet

Fabrikkens hidtidige virke gav ikke anledning til trafi kale

problemer. Området er p.t. ubenyttet.

Sikkerhed og tryghed i trafi kken

Der planlægges for en markant intensivering af aktiviteterne,

og den vil skabe mere trafi k for alle trafi karter. Trafi ksikkerheden

skal derfor vurderes og følges nøje både i og uden for

området. En væsentlig stigning i trafi kken på Tobaksvejen kan

udløse behov for cykelstier.

O-alternativet

Der er cykel- og gangsti langs Ring 3 i den nordlige side.

Kulturhistoriske værdier

Tobaksfabrikken blev opført i 1951-52 og er optaget i Kommuneatlas

Gladsaxe. Det oprindelige fabrikskompleks blev tegnet

af arkitekt Hans Rahlff og omfatter administrationsbygningerne

mod øst og shedtagsbygningen samt forbindelsesgangene

mellem. Dette byggeri er udpeget med høj bevaringsværdi

karakteren 2 i kommuneatlasset. Lokalplanen vil indeholde et

generelt forbud mod nedrivning og bygningsændringer uden

Byrådets tilladelse.

O-alternativet

Produktion og administration er fl yttet og ejendommen henligger

ubenyttet p.t. Ejeren arbejder med at udvikle ejendommen,

så den kan leve op til visionerne i helhedsplanen for

Gladsaxe Ringby. Der udarbejdes ikke andre alternativer.

Overvågning

Formålet med overvågningen er at sammenholde de reelle,

aktuelle miljøpåvirkninger med de påvirkninger, der blev

identifi ceret i miljørapporten. Det er endvidere formålet, at

identifi cere og håndtere væsentlige negative virkninger og

eventuelt uventede indvirkninger, at indsamle data om miljøstatus

samt at sikre, at foreslåede afbødende foranstaltninger

føres ud livet.

Følgende punkter bør overvåges for at sikre, at der bliver fulgt

op på eventuelle problemer:

Som en del af byggetilladelsen skal der foreligge skyggediagrammer

for de enkelte byggeprojekter, som gør det muligt

at vurdere eventuelle skyggegener for den omkringliggende

boligbebyggelse

Efterhånden som omdannelsesplanerne bliver mere konkrete,

vil det være nødvendigt at søge mere detaljeret viden om

områdets forureningsmæssige kompleksitet. Miljøafdelingen

inddrages ved plan- og byggesagsbehandlingen, fordi

der er tale om byggeri på en ejendom, hvor der er konstateret

jordforurening, og hvor der sker en ændret anvendelse.

Håndtering af overfl adevand eller regnvand vil der fortsat

blive sat fokus på i Klimatilpasningsplanen.

Trafi kale konsekvenser er vurderet i trafi kanalyse senest revideret

13.11.2012. På et overordnet plan er det vurderet

hvilke tiltag på vejnettet, der er nødvendige for at sikre en

acceptabel afvikling af trafi kken. Udbygningsaftalen skal

være med til at sikre, at der udføres de ændringer, som trafi

kudviklingen medfører behov for på det off entlige vejnet.

Ved ændringer af veje og stier vil der være særlig fokus på

sikkerhed for cyklister og forgængere j.f. Trafi ksikkerhedsplanen.

Detailprojekter for trafi kprojekter skal forelægges

for Trafi k- og Teknikudvalget til godkendelse.

Ved ombygninger af og tilbygninger til de bevaringsværdige

bygninger skal opmærksomheden være særlig skærpet på

vurdering af byggeriets arkitektoniske udtryk.

Sammenfatning

De væsentligste miljøgener, planen skaber, er den øgede trafi k,

og biltrafi kken vil, uanset der kommer en letbane, forventes at

stige mærkbart.

Den positive eff ekt af planen er omdannelsen fra nedslidt

industriområde til bæredygtig bydel med kontor- og serviceerhverv

m.v.

Redegørelse om Miljørapportens betydning for lokalplan

221

Fremlæggelsen af lokalplanen med tilhørende miljørapport

gav anledning til 10 tilkendegivelser, som har medført en tilføjelse

til lokalplanens § 4.1.2 om bygningshøjder. For at tage

hensyn til grundejere på Græsmarken suppleres bestemmelsen

med bygningsreglementets regel om det skrå højdegrænseplan

for en bygnings højde i forhold til naboskel. Bebyggelsens

højde på 6-10 etager må med tilføjelsen ikke overstige 1,4

gange afstanden til naboskel mod Græsmarken. Samtidig fast-

11


sætter miljørapporten, at der skal foreligge skyggediagrammer

for de enkelte byggeprojekter.

En indsiger ønsker ikke, at Tobaksvejen genåbnes, som lokalplanen

giver mulighed for. De trafi kale konsekvenser er vurderet

i miljørapporten, og der peges blandt andet på, at en åbning

af Tobaksvejen skal sikre, at trafi kken kan afvikles. Byrådet

ændrer derfor ikke bestemmelsen om Tobaksvejen.

12


Lokalplan 221

House of Prince

I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af

24.09.2009) med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser

for det i § 2 nævnte område:

§ 1 Lokalplanens formål

Denne lokalplan har til formål:

at fastlægge det planmæssige grundlag for, at Tobaksfabrikken

kan omdannes til en attraktiv bæredygtig bydel med erhverv

og andre byfunktioner i overensstemmelse med helhedsplanens

visioner for Gladsaxe Ringby,

at fastlægge de overordnede principper for placering og omfang

af ny bebyggelse, herunder at bebyggelsen langs Boulevarden

skal have facade hertil,

at fastlægge principper og retningslinjer for nybyggeriets arkitektoniske

kvalitet og for variation i facadebebyggelsen

mod Boulevarden udtrykt ved, at bebyggelsen gives forskellige

højder og gennemskæres af passager,

at sikre områdets arkitektoniske kvaliteter i den bevaringsværdige

bebyggelse, og at omdannelse og nybyggeri sker i

samspil med den bevaringsværdige bebyggelse,

at stille krav om, at haven og plantebæltet skal bevares og

sammen med veje, stier og passager medvirke til at give området

et helhedspræg af høj kvalitet,

at sikre en bæredygtig udvikling, som for eksempel ved at

rent regnvand nedsives indenfor området, i nedsivningsanlæg

og eller ved andre klimatilpasningsanlæg i haven og i

plantebæltet,

at sikre off entlig adgang til områdets stier og motionsstien,

og at området er attraktivt at bevæge sig gennem,

at fastlægge en maksimumsnorm for parkering og stille krav

om, at størstedelen af parkeringspladserne ved fuld udbygning

skal etableres i konstruktion, og

at give mulighed for, at nedlægge boligen på Græsmarken 36

og inddrage ejendommen i lokalplanens område.

§ 2 Område og zonestatus

2.1

Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses og

opdeles i delområde 1 og 2, som vist på kortbilag 1.

2.2

Lokalplanområdet omfatter følgende matr. nr., alle af Gladsaxe

24 a, 14 e (Græsmarken 36).

§ 3 Områdets anvendelse

3.1

Område 1

Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsområde, erhvervsformål

med kontor, kontorhotel, hotel, hotellejligheder,

konference og udstillingsfaciliteter, laboratorier, uddannelse

og forskning, off entlig- og privat service, fælles faciliteter for

området som restaurant og caféer, kultur og fritidsaktiviteter,

lokalcenter samt fælles parkeringsanlæg.

3.1.1

Det samlede bruttoetageareal til butikker må ikke overstige

1.500 m 2 . Dagligvarebutikker må højst have et bruttoetageareal

på 1.000 m 2 og udvalgsvarebutikker højst 500 m 2 .

3.1.2

Lokalcentret, med et maksimalt butiksareal på 1.500 m 2 , kan

etableres enten helt eller delvist i område 1 eller i område 2.

3.2

Område 2

Områdets anvendelse fastlægges til blandet bolig og erhverv

med kontor, kontorhotel, hotel, hotellejligheder, konference og

udstillingsfaciliteter, laboratorier, uddannelse og forskning,

off entlig- og privat service, fælles faciliteter for området som

restaurant og caféer, kultur og fritidsaktiviteter, lokalcenter,

boliger, kollegier i forbindelse med uddannelsesinstitutioner

samt fælles parkeringsanlæg. Ved boligbyggeri skal der

opføres mindst 40 boliger til helårsbeboelse.

3.2.1

Det samlede bruttoetageareal til butikker må ikke overstige

1.500 m 2 . Dagligvarebutikker må højst have et bruttoetageareal

på 1.000 m 2 og udvalgsvarebutikker højst 500 m 2 .

13


§ 4 Bebyggelsens omfang og placering

4.1

Område 1

Der må maksimalt opføres 85.000 m 2 etageareal i område 1.

4.1.1

Inden for byggefeltet, vist på kortbilag 2, skal bebyggelse opføres

i mindst 6 og højest 10 etager med en mindste højde på 22

meter og en største højde på 40 meter.

4.1.2

Bebyggelsen skal opføres i varierende højder fra 6 til 10 etager.

Bebyggelsens højde må dog ikke overstige 1,4 gange afstanden

til nakoskel mod øst (til åben-lav boligbebyggelse).

4.1.3

Facadebebyggelsen mod boulevarden skal opføres med facadelinje

i den fastlagte byggelinje, vist på kortbilag 2. Ved bebyggelse

som ikke har en klar facadelinje skal mindst en bygningsdel

(et hjørne, en søjle e. c.) opføres i den fastlagte byggelinje.

Bebyggelsen skal orienteres mod boulevarden.

4.1.4

Bebyggelsen mod boulevarden skal gennembrydes af 3-4 passager

og/eller sigtelinjer som vist i princippet på kortbilag 2.

Passagerne kan udformes som byrum mellem to bygninger,

som passage under byggeri og gennem gårdrum eller som passage

hen over en bygningsdel.

4.1.5

Inden for byggefeltet, vist på kortbilag 2, skal bebyggelse placeres,

udformes og indrettes på en sådan måde, at opholdsrum

og arbejdsrum opnår tilfredsstillende lysforhold. Bygningsdele

med facader uden lyskrav kan bygges sammen.

4.1.6

Ud over bestemmelserne i § 4.1.1-4.1.4 for nyt byggeri kan der

opføres tilbygninger i én etage som en integreret del af bebyggelsen.

4.1.7

Ved butikker skal varegårde være overdækkede og integreret i

byggeriet. Varegårde må ikke placeres ud mod Boulevarden.

4.2

Område 2

Der må maksimalt opføres 35.000 m 2 etageareal i område 2.

Det vil sige 19.000 m 2 etageareal og 2.500 m2 etageareal indføjet

i det bevaringsværdige byggeris ydre rammer, i alt 21.500

m 2 .

4.2.1

Ved butikker skal varegårde være overdækkede og integreret i

byggeriet.

4.2.2

Der må, udover det angivne etageareal i § 4.2, opføres parke-

14

ring i konstruktion med et samlet maksimalt etageareal på

35.000 m 2 .

4.2.3

I den vestlige del af område 2 må ny bebyggelse opføres i 2-5

etager. Ny bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager op mod

boligbebyggelsen i nord og i maksimalt 5 etager i den sydligste

del ved Tobaksvejen, som vist på kortbilag 2. Mellem bebyggelsen

i 2 og 5 etager må bebyggelsen opføres jævnt stigende i

3 og 4 etager.

4.2.4

For bebyggelse i maksimalt 2 etager må bygningshøjden ikke

overstige 9 meter, og for bebyggelse i maksimalt 5 etager må

bygningshøjden ikke overstige 20 meter.

Parkeringshus må uanset antallet af etager opføres med

sammen bygningshøjde som den øvrige bebyggelse.

4.2.5

Bebyggelse skal placeres, udformes og indrettes på en sådan

måde, at opholdsrum og arbejdsrum opnår tilfredsstillende

lysforhold. Bygningsdele med facader uden lyskrav kan bygges

sammen. Ved boligbyggeri lægges vægt på bolignære grønne

udearealer.

4.2.6

Der må opføres mindre bygninger, som er nødvendige for områdets

drift, samt tilbygninger til det bevaringsværdige byggeri,

når byggeriets ydre fremtræden er tilpasset bebyggelsens

arkitektoniske udtryk.

§ 5 Bebyggelsens ydre fremtræden

5.1

Som overordnet retningslinje gælder, at bygninger skal fremstå

med et arkitektonisk formsprog, der både medvirker til, at

området samlet set fremstår varieret, og at de enkelte bygninger

fremstår som byarkitektoniske helheder.

5.2

Bygningsoverfl ader må som helhed ikke være refl ekterende og

spejlende og må ikke virke generende for omgivelserne.

5.3

For parkeringshuse gælder, at de skal fremstå arkitektonisk

velintegrerede i den omkringliggende bebyggelse eller som arkitektonisk

markante enheder. Der skal være variation i facadernes

udtryk, gerne med kunstnerisk udsmykning og/eller

med grønne facader.

5.4

Tekniske anlæg og installationer, herunder blandt andet ventilation,

elevatortårne og trappehuse til tagterrasser, skal så vidt

muligt placeres inden for bygningens volumen. Anlæg og installationer

placeret oven på tag kræver Byrådets godkendelse


og skal placeres og udformes således, at de fremtræder som

integrerede dele af bygningens arkitektur.

5.5

Facader og tagfl ader, der har en god orientering mod solen,

kan udformes med mulighed for at udnytte solenergi. Bæredygtige

elementer, solceller og lignende skal integreres i facadens/tagfl

adens arkitektur eller udformes som selvstændige

arkitektoniske elementer af høj kvalitet. Solpaneler på tag, der

ikke er integreret i tagfl adens arkitejtur, må ikke være synlige

fra terræn.

§ 6 Bevaring af bebyggelse og grønne områder

6.1

Administrationsbygningerne, shedtagsbygningen samt forbindelsesgangene,

vist på kortbilag 3, må ikke nedrives, ombygges

eller på anden måde ændres uden Byrådets godkendelse.

6.2

Haven og plantebæltet, med beliggenhed som vist på kortbilag

3, skal bevares. Der må foretages almindelig vedligeholdelse,

hvor fældninger erstattes af nyplantninger. Den eksisterende

bøgehæk skal bevares i sin nuværende form, og den kan ikke

ændres uden Byrådets godkendelse.

§ 7 Klima - regnvand

7.1

Der kan etableres regnbede og nedsivningsanlæg i græs o.l.,

som sikrer, at rent regnvand nedsives i lokalplanområdet.

Nedsivningsanlæg, der kan integreres på en naturlig måde og

uden større indgreb i den eksisterende beplantning, må etableres

i haven og i plantebæltet mod øst og nord. Regnvand kan

i øvrigt nedsives på nærmere angivne vilkår, såfremt jordbunds-

og forureningsforhold tillader det.

7.2

Ved afvanding af regnvand til kloaksystemet må den maksimale

vandmængde ikke overstige de gældende afl øbskoeffi -

cienter på 1/3.

§ 8 Veje, overkørsler og stier

8.1

Området har vejadgang fra Boulevarden/Ring3 i krydset ved

Gladsaxevej. Der kan etableres en ny adgangsvej som privat

fællesvej til Ring 3 i områdets vestlige del, som vist i princippet

på kortbilag 2. Ind- og udkørsel til adgangsvej må ikke

krydse over Boulevarden/Ring 3 (letbanen).

8.2

Tobaksvejen genåbnes som privat fællesvej inden for lokalplanens

område, og der anlægges interne veje eller private fællesveje,

som vist i princippet på kortbilag 2. Med Byrådets tilladelse

kan der anlægges andre interne veje eller private fællesveje

i området, end de på kortbilag 2 viste.

8.3

Del af Boulevarden etableres inden for lokalplanens område i

ca. 14 meters bredde med adgangsveje, gæsteparkering, eventuel

tilkørsel til parkeringskældre, cykel og fortove, rabatter og

beplantning, som vist i princippet på kortbilag 2 og på bilag 4.

8.4

Der udlægges areal til stier, som sikrer kortest mulig gangafstand

til den kommende station på letbanen. Herudover kan

der anlægges stier med en beliggenhed og udstrækning, der er

tilpasset bebyggelsens struktur og anvendelse.

Der skal være off entlig adgang til områdets stier.

8.5

Der anlægges en motionssti, som en ”skovsti” igennem plantebæltet,

som vist i princippet på kortbilag 3. Stien skal have forbindelse

til andre stier eller fortove.

§ 9 Byggelinjer og parkering

9.1

Langs Ring 3 gælder en vejbyggelinje på 25 meter fra vejmidte

og en (bebyggelsesregulerende) byggelinje på 30 meter fra vejmidten.

Der fastlægges ikke byggelinjer langs Tobaksvejen.

9.2

For område 1 gælder følgende parkeringsnorm:

Ved nybyggeri og omdannelse etableres maksimalt

1 P-plads pr. 75 m 2 kontorerhverv

1 P-plads pr. 50 m 2 andre erhverv

1 P-plads pr 25 m 2 detailhandel

Ved fuld udbygning skal mindst 80 % af P-pladserne etableres

i konstruktion indenfor lokalplanens område. Parkeringspladser

til gæster kan etableres på terræn på den strækning af

Boulevarden, som er vist på kortbilag 2.

9.3

For område 2 gælder følgende parkeringsnorm:

Ved nybyggeri og omdannelse etableres maksimalt

1 P-plads pr. 50 m 2 kontor- og andre erhverv

1 P-plads pr bolig

9.4

Parkeringskravet i det enkelte område kan udmøntes i hele lokalplanens

område.

15


9.5

Der må maksimalt etableres 650 P-pladser på terræn i hele lokalplanområdet.

Parkeringspladser på terræn skal ved beplantning

eller belægning gives et grønt præg. I udviklingsfasen

vil der midlertidigt kunne tillades placeret fl ere P-pladser

på terræn.

9.6

Langtidsparkering er ikke tilladt, dog må lastbiler og større

varevogne over 3.500 kg egenvægt med ærinde i området parkere

tidsbegrænset i forhold til ærindet.

9.7

Der kan etableres yderligere P-pladser svarende til normen 1

P-plads pr. 50 m 2 etageareal i fælles konstruktion/parkeringshuse

for området.

9.8

Der gælder følgende norm for cykelparkering:

1,5 cykel P-plads pr 100 m 2 etageareal til kontor, liberale erhverv

og lignende

Mindst 1 cykel P-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal til detailhandel

Mindst 1,5 cykel P-plads pr. 50 m 2 boligareal

Halvdelen af det krævede antal cykelparkeringspladser ved

kontor, liberale erhverv og lignende skal anlægges fra starten

af, og resten senest, når enten grundejerforeningen eller Byrådet

kræver det.

§ 10 Ubebyggede arealer og hegning

10.1

Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til torve, opholdszoner,

parkering eller vej i de dele af området, der er omdannet, skal

anlægges og vedligeholdes som grønne arealer.

10.2

Udendørs oplag må ikke fi nde sted, heller ikke udendørs oplag

fra butikker i form af emballage, transportpaller og aff aldscontainere

m.v.

10.3

På ubebyggede arealer, som efter Byrådets skøn henligger i

skæmmende, forsømt eller uordentlig tilstand, kan Byrådet

stille krav om foranstaltninger, der bringer den ønskede situation

til ophør.

10.4

Der skal sikres udendørs opholdsarealer svarende til mindst

50 % af bruttoetagearealet ved boliger og 5 % ved erhvervsarealer.

I beregningen af udendørs opholdsarealer til erhvervsvirksomheder

og boliger kan tagterrasser, torve og opholdszoner,

haven eller plantebæltet inden for lokalplanens område

medregnes.

16

10.5

Belægninger, træplantninger, belysning og inventar skal udformes

på en måde, så det medvirker til at give bydelen en

kvalitativ og bymæssig fremtræden.

Ved valg af belægninger og afvandingssystem skal der tages

hensyn til muligheden for nedsivning af regnvand.

10.6

Ved anlæg og vedligeholdelse af adgangs- og opholdsarealer

skal der tages hensyn til bevægelseshæmmedes færden.

10.7

Der må ikke opsættes hegn inden for området eller mod Boulevarden.

Byrådet kan under særlige omstændigheder tillade,

at der opsættes hegn mod naboarealer udformet som levende

hegn, eventuelt som et beplantet trådhegn.

10.8

Belysning langs veje skal udføres som parkbelysning. Belysning

derudover skal tilpasses de enkelte bygninger.

§ 11 Antenner og skiltning

Skiltning og reklamering skal begrænses og tilpasses bygningernes

arkitektoniske udtryk og følge retningslinjerne i Designmanualen

for Gladsaxe Kommune (1998). Skiltning må

kun fi nde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde.

§ 12 Energiforbrug

12.1

Nybyggeri må kun udføres som lavenergiklasse i henhold til

det til enhver tid gældende bygningsreglement.

12.2

Bygninger, der er udpeget som bevaringsværdige, er undtaget

for § 12.1.

§ 13 Vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse

13.1

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den er tilsluttet kollektiv

varmeforsyning, fj ernvarme.

13.2

Når Byrådet vurderer, at trafi kbelastningen i krydset Gladsaxevej/Ring

3/Tobaksvejen er nået op på et niveau svarende

til trafi kken i 2000, skal der iværksættes foranstaltninger for

trafi kafviklingen, og når det viser sig nødvendigt, gennemføres

ombygninger i krydset i overensstemmelse med den indgåede

udbygningsaftale.


13.3

I område 1 må ny bebyggelse med et etageareal, der overstiger

45.000 m 2 , ikke tages i brug, før der er etableret parkering i

konstruktion. Kravet kan lempes i forhold til eventuel etablering

af parkeringskældre.

13.4

Ny bebyggelse med et etageareal, der overstiger ca. 40.000 m 2 ,

må ikke tages i brug før Tobaksvejen er åbnet, og motionsstien

gennem plantebæltet er anlagt.

§ 14 Grundejerforening

14.1

Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for

samtlige ejere af ejendomme, der udstykkes inden for lokalplanområdet.

Foreningen har pligt til at optage ejere af allerede udstykkede

ejendomme. Foreningen skal oprettes, når Byrådet forlanger

det.

14.2

Grundejerforeningen skal forestå etablering af de i § 8.1, 8.2 og

8.4 nævnte private fællesveje og stier.

14.3

Grundejerforeningen fastsætter regler for drift og vedligeholdelse

af haven og plantebæltet som fastlagt i § 6 og af de i § 8

fastlagte veje og stier og andre fællesanlæg som P-huse.

14.4

Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som kan

henlægges til foreningen i medfør af lovgivningen.

14.5

Grundejerforeningen kan varetage medlemmernes interesser

af enhver art i forbindelse med de ejendomme, der henhører

under foreningens område.

§ 15 Ophævelse af byplanvedtægt

Byplanvedtægt nr. 10, tinglyst den 3. juni 1953, ophæves for de

ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan.

§ 16 Lokalplanens retsvirkninger

16.1

Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes,

bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens

bestemmelser.

Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte

som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en handlepligt i

form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør.

16.2

Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra

lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke

er i strid med principperne i planen.

Videregående afvigelser kan kun fi nde sted ved tilvejebringelse

af en ny lokalplan.

16.3

Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige

med lokalplanen, fortrænges af planen.

Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 13.06.2012.

Karin Søjberg Holst

/

Philip Hartmann

Lokalplanen er i henhold til planlovens § 27 vedtaget endeligt

af Gladsaxe Byråd 14.11.2012

Karin Søjberg Holst

/ Philip Hartmann

17


34

38

36

40

44

69

MASKINVEJ

48

55

39 43

17

45

49

6

67

4

BAKSVEJEN

41

10

Lokalplan 221

Kortbilag 1

2

46

53 51

70

65 63

44 42 38

15

68

8 6

Gladsaxe Kommune byplanafdelingen

47

61

64

45 41 39

59 55

62 60

53

35 33 29

56 52

51 47

50

1311

31 33

27 23 21

46 44 40

35

22A

38

36B36A

ÆRTEMARKEN

9 7 5

39

3432

45 43 39 37 35B 35A 33B 33A 31 29 25 23

Delområde 2

24a

41

24 26 28

4

1513

11

Delområde 1

GLADSAXE RINGVEJ

ROSENKÆRET

7

5

3

1

21

5

16

1412

108

6

4

2

19

43

373

30

18

17

371

369

367

16

363

105

14

15A15 1311

GLADSAXEVEJ

103

400

386

101

10 8

372

6

9 7

6

8

12

36

99

14e

14

18

16

20

22

24

26

28

30

GRÆSMARKEN

3 4

2

1

Lokalplan 221

Delområder

3

5

2 90

7

13

15

11

17

19

21

23

25

27

31

33

29

93

88

1:3.000

9

384


Skolesti

Lokalplan 221

Kortbilag 2

Gladsaxe Ringvej

Skolesti

2 Etager

Gladsaxe Kommune byplanafdelingen

5 Etager

Tobaksvej

Del af Gladsaxe Boulevard

Lokalplan 221

Facadelinje

Byggefelter

Princip for grønne passager

Plantebælte

Del af Boulevard

Princip for ny vej

N

1:2.000


Skolesti

Skolesti

Lokalplan 221

Kortbilag 3

Gladsaxe Ringvej

Skolesti

Gladsaxe Kommune byplanafdelingen

Tobaksvej

Del af Gladsaxe Boulevard

Lokalplan 221

Facadelinje

Princip for motionssti

Bevaringsværdigt byggeri

Princip for ny vej

Princip for grønne passager

Plantebælte

Have

Del af Boulevard

N

1:2.000


Lokalplan 221

Bilag 4

Gladsaxe Kommune byplanafdelingen

Princip for tværprofil

af Gladsaxe Boulevard


Lokalplan 221

More magazines by this user
Similar magazines