wohnrecht für wohnungseigentümer - Arbeiterkammer Wien

Ein Vertreter der Eigentümergemeinschaft kann aber immer nur im Geschäftskreis
der Eigentümergemeinschaft tätig sein, also nur bei Angelegenheiten
der Verwaltung der Liegenschaft.
a) Prinzipiell wird die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten.
Das heißt, dieser tritt nach außen hin auf und schließt für die und im
Namen der Eigentümergemeinschaft Verträge ab, bezahlt ihre Rechnungen
und treibt ihre Forderungen ein. Er wickelt also den gesamten laufenden
Zahlungsverkehr der Eigentümergemeinschaft ab. Dem Verwalter
steht die nach außen hin unbeschränkbare Vertretung der Eigentümergemeinschaft
und weiters die Verwaltung der Liegenschaft zu.
Es gibt keine Pflicht, einen Verwalter zu bestellen. Solange noch kein gemeinsamer
Verwalter bestellt ist, kann aber jeder einzelne Wohnungseigentümer
und auch jeder Dritte, der ein berechtigtes Interesse an einer
Verwalterbestellung hat, einen Antrag bei Gericht auf sofortige Bestellung
eines nur vorläufigen Verwalters stellen. Ein Dritter könnte in diesem Fall
zB ein Handwerker sein, der in dem Haus eine Reparatur durchführt bzw
durchführen soll oder auch eine Behörde, die eine „Ansprechperson“ der
Eigentümergemeinschaft braucht.
Wenn ein Verwalter bestellt ist, kommt – nach den neuen gesetzlichen
Regeln – den Wohnungseigentümern keine Macht mehr zu, nach außen
hin wirksame Handlungen für die Eigentümergemeinschaft zu setzen. Der
Verwalter hat nun also – im Gegensatz zur früheren Rechtslage – ein absolutes
Handlungsmonopol. Diese Neuregelung ist jedenfalls zu kritisieren.
Beispiel:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt mit Mehrheit, den bestehenden
Versicherungsvertrag der Eigentümergemeinschaft zu kündigen und mit
einer anderen Versicherungsanstalt eine günstigere, neue Gebäudeversicherung
(laut Anbot der Versicherung XY vom ...) abzuschließen. Ist ein
Verwalter bestellt, muss diesem eine Weisung erteilt werden, die Beschlüsse
nach außen hin (gegenüber den Versicherungsanstalten) umzusetzen.
Der Mehrheit kann den alten Versicherungsvertrag nicht (mehr)
selbständig kündigen. Setzt der Verwalter die Weisung nicht um, bleibt der
alte Versicherungsvertrag bestehen. Den Schaden, den die Eigentümergemeinschaft
daraus hat, muss sie mittels einer Schadenersatzklage gegen
den Verwalter geltend machen.
Nach früherer Rechtslage hatte der Oberste Gerichtshof der Eigentümergemeinschaft
eine Handlungsmacht nach Außen hin nicht abgesprochen;
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