Anlage Nr. 7_Begründung zum Bebauungsplan Nr. 172 - Soest

Anlage Nr. 7
Stadt Soest
Abt. Stadtentwicklung und Bauordnung
Arbeitsgruppe Stadtplanung Soest, den 16.01.2012, Po.
Begründung
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 172 der Stadt Soest
- Ardey Nord -
1. Planungsanlass
Im Jahr 2000 wurde ein Gutachterverfahren für den im Westen der Stadt Soest
gelegenen Bereich - Am Ardey - durchgeführt. Der städtebauliche Rahmenplan sieht
in diesem Bereich die bauliche Entwicklung großzügig durchgrünter Wohnquartiere
vor, von denen der südliche und der mittlere Teil ( Bebauungsplan Nr. 171 ) fast
vollständig umgesetzt worden sind. Als Haupterschließungsachse dient der fertig
ausgebaute Ardeyweg. Auch die Kombibad- und Sportflächen, östlich an diese Straße
anknüpfend, haben ihren Betrieb aufgenommen.
Parallel zur städtebaulichen Rahmenplanung und Aufstellung des Bebauungsplanes
Nr. 171 - Am Ardey - sind seinerzeit Fachgutachten für die zukünftige Erschließung,
Ver- und Endsorgung, Grün- und Landschaftsplanung, Umweltverträglichkeit,
Bodenbeschaffenheit sowie die Immissionen des Straßenverkehrs und der
Freizeiteinrichtungen erarbeitet worden.
Da die Grundstücke im unteren Bauabschnitt des Wohnbaugebietes „ Am Ardey „ -
Bebauungsplan Nr. 171 - fast gänzlich, bis auf wenige Grundstücke am Ardeyweg
bebaut bzw. veräußert worden sind und nur noch wenige Grundstücke im mittleren
Bereich zur Verfügung stehen, soll nunmehr das Planungsrecht für den nördlichen
Teil mit geplanter, großzügiger Grünfläche, durch die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 172 - Ardey Nord - planungsrechtlich gesichert werden. Das
Plangebiet wurde in den vergangenen Jahren überwiegend intensiv ackerbaulich
genutzt. Für dieses Gebiet ist Anfang des Jahres 2011 eine neue,
artenschutzrechtliche Überprüfung durch das Büro Stelzig - Soest - durchgeführt
worden. Diese Überprüfung wurde hinsichtlich der Aktualisierung und Darstellung des
heutigen Zustandes notwendig. Zusätzlich ist für den Teilabschnitt 2 des
Bebauungsplanes Nr. 172 noch eine nachträgliche Prüfung erfolgt. Auch die
schalltechnischen Belastungen für den Straßenverkehr haben sich im Verhältnis zu

den damaligen Grundlagen verändert. Gleichfalls sind neben den
Verkehrsbelastungen am Ardeyweg auch die aktuellen Belastungswerte hinsichtlich
der nahegelegenen Schienentrasse für den Güterverkehr mit den zwischenzeitlich
von der Bahn angegebenen Zunahmen - Prognose bis 2025 - lärmtechnisch überprüft
worden.
Das Büro Breuer hat mit Datum von Januar 2012 eine abschließende Untersuchung
vorgelegt. Diese Untersuchung hat ergeben, dass hinsichtlich der zu erwartenden
Schallimmissionen eine Überschreitung insbesondere der zulässigen Nachtwerte zu
erwarten ist. Aus diesem Grund ist es notwendig, passive als auch aktive
Lärmvorsorge vorzunehmen und als Festsetzung in den Bebauungsplan Nr. 172
aufzunehmen. Der Bebauungsplan besteht aus dem Teilbereich 1 ( Baugebiet Ardey
Nord ) und dem Teilbereich 2 (Lärmschutzwand südlich der Bahntrasse Soest/Unna-
Dortmund zwischen Bahnkilometer ca. 215.7 und 216.2 ).
2. Räumlicher Geltungsbereich
Teilbereich 1
Das Plangebiet des Teilbereiches 1 liegt im Westen der Stadt Soest und wird südlich
durch den im Bau befindlichen mittleren, zweiten Bauabschnitt ( Bebauungsplan Nr.
171 ), östlich durch den Ardeyweg ( Bebauungsplan Nr. 170 ), nördlich durch den
vorhandenen Teil des Oelmüllerweges ( Wirtschaftsweg ) und westlich durch den
vorhandenen Feldentwässerungsgraben ( Zulauf zum Klaggesgraben ) umgrenzt.
Teilbereich 2
Das Gebiet des Teilbereiches 2 umfasst einen Teilabschnitt südlich der Bahntrasse
Soest / Unna- Dortmund , zwischen Bahnkilometer ca. 215.7 und 216.2.
( Auszug aus der Bebauungsplanübersicht der Stadt Soest )

3. Planungsrechtliche Situation
Durch die 162. Änderung wurde der Flächenutzungsplan bereits im Parallelverfahren
mit Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 171 an die Ziele des Rahmenplanes
angepasst. Die neuen Wohnbauflächen werden daher in dem wirksamen
Flächennutzungsplan der Stadt Soest als „ Wohnbauflächen „ und „ Grünfläche „ –
Parkanlage dargestellt. Insofern wird der Bebauungsplan Nr. 172 ''Ardey Nord „ aus
dem Flächennutzungsplan entwickelt.
Der Regionalplan stellt die Wohnbauflächen im Planbereich als Allgemeinen
Siedlungsbereich (ASB) dar. Die südlich anhängende Freifläche ist als Allgemeiner
Freiraum und Agrarbereich dargestellt.
( Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Soest )
4. Planungsinhalte, Festsetzungen des Bebauungsplanes
4.1 Art der baulichen und sonstigen Nutzungen
Das Plangebiet, Teilbereich 1, soll gemäß der städtebaulichen Zielsetzungen und in
Anlehnung an die bereits entwickelten Bereiche südlich des Planbereiches,
überwiegend als Wohngebiet genutzt werden. Aus diesem Grund wird das Plangebiet
als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Innerhalb des Gebiets konzentrieren
sich die Bereiche mit der höheren städtebaulichen Dichte aufgrund der guten
verkehrlichen Erschließung und städtebaulich erforderlichen Einfassung entlang des
östlich gelegenen Ardeywegs und um den Quartiersplatz im Inneren des
Bebauungsplangebietes.

Mit geringer Abstufung sind die Grundstücke mit höherer Ausnutzbarkeit,
insbesondere hinsichtlich der Gebäudehöhenstruktur an den
Haupterschließungswegen vorgesehen.
Die Bereiche mit einer geringeren städtebaulichen Dichte konzentrieren sich auf die
Bereiche zwischen den zentralen Quartierserschließungsstraßen und den westlich
sowie südlich gelegenen Landschaftsräumen. Der Leitgedanke einer städtebaulichen
Gliederung des Plangebiets in geringe und stärker verdichtete Bereiche spiegelt sich
insbesondere in dem unterschiedlich festgesetzten Maß der baulichen Nutzung
wieder.
Innerhalb des Plangebietes werden die Möglichkeiten zur erweiterten
Nutzungsmischung – bestehend aus Wohnnutzungen, der Versorgung des Gebiets
dienenden Läden, Dienstleistungen (Büro und andere tertiäre Nutzungen) und nicht
störenden Handwerks- und Gewerbebetrieben – angeboten.
Die ausnahmsweise zulässigen 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. sonstigen nicht störenden Gewerbebe-
triebe,
3. Anlagen für Verwaltungen,
werden im Hinblick auf ihre städtebauliche Verträglichkeit in diesem Gebiet für
zulässig erklärt.
Um den Charakter dieses überwiegend dem Wohnen dienenden Planbereiches
städtebaulich nicht zu verändern und insbesondere lärmtechnisch nicht zusätzlich zu
belasten, werden
4. Gartenbaubetriebe,
5. Tankstellen
für nicht zulässig erklärt.
Die städtebauliche Planung sieht für den Bereich des B-Plans Nr. 172 – Ardey Nord –,
Teilbereich 1, ca. 116 Baugrundstücke vor. Demnach kann bei ca. 3,5 Personen je
Haushalt mit einer zukünftigen Wohnbevölkerung für Ein- bis Zweifamilienhäuser von
etwa 406 Einwohnern im Bereich dieses Bebauungsplans gerechnet werden.
4.2 Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahlen orientieren sich an den in § 17 BauNVO vorgegebenen
Grenzen und städtebaulichen Zielsetzungen, um der Bebauung bei der Ausnutzung
der Grundstücke einen flexiblen, aber nicht zu großen Spielraum zu geben.
Die Geschossflächenzahlen und die Festsetzungen der Vollgeschosse sowie der
maximalen Gebäudehöhen orientieren sich vornehmlich an dem nachfolgenden
städtebaulichen Konzept. In den Bereichen der Haupterschließung sind zusätzlich
auch Mindestgebäudehöhen festgesetzt um hier ein städtebaulich ausgewogenes und
verdichtetes Erscheinungsbild zu gewährleisten.

Aufgrund des eingeschränkten Stellplatzangebots und einer städtebaulich nicht
gewollten Überverdichtung in diesem Plangebiet werden die Anzahl der zulässigen

Wohneinheiten auf maximal zwei Wohneinheiten je Grundstück beschränkt. Hiervon
ausgenommen sind die Grundstücke mit der höchsten Ausnutzbarkeit um den inneren
Quartiersplatz gelegen. Hier sind maximal 5 Wohneinheiten pro Wohngebäude
zulässig.
Gänzlich von dieser Festsetzung ausgenommen sind in diesem Teilbereich 1, wie
auch in dem Bebauungsplan Nr. 171, die Bauzeilen entlang des Ardeyweges. Hier
steht genügend Parkraum zur Verfügung und eine stärker verdichtete Nutzung ist hier
gewünscht.
Die Festsetzungen nur Einzelhäuser oder nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig, für
Teilbereiche innerhalb des Gebietes, ist für einige Bereich getroffen worden, um dem
jeweiligen Quartier einen harmonischen Charakter hinsichtlich der Architektur mit
nachbarschützender Wirkung zu verleihen.
4.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Im vorliegenden Enentwurf – Teilbereich 1 - sind die Möglichkeiten zur Nutzung der
Sonnenenergie durch entsprechende Aufteilung der Grundstücke ( Süd-West-
Ausrichtung ) und der Wunsch nach kleineren, maßvollen Grundstücken
berücksichtigt worden.
Dieses neue Wohnquartier sieht eine organisch und aufgelockerte Aufteilung der
Grundstücke und Erschließungsform vor.
Die Bauweise wird in einigen Bereichen des Plangebietes als offene Bauweise
Gemäß § 22 Baunutzungsverordnung ( BauNVO ) festgesetzt, um die vorhandene,
städtebauliche Einfamilienhausstruktur aufzunehmen und auch für die zusätzlichen,
neuen Wohnbauflächen zu gewährleisten.
Die Länge und Breite der geplanten überbaubaren Fläche wird durch Baugrenzen
(Baufenster) definiert. Dabei wird die Tiefe auf 12,0 und 14,0 m bemessen, um in
Abhängigkeit zu der zulässigen Gebäudehöhe und den Abständen der Baufenster
untereinander eine Verschattung der potenziellen Gebäude weitestgehend zu
vermeiden
Die Baufenster werden in den Straßen abgewandten Bereichen und entlang der
Erschließungsstraßen durch Baugrenzen definiert. Ein Vortreten in geringfügigem
Ausmaß kann zugelassen werden. Rückwärtige, gartenseitige Baugrenzen können
von eingeschossigen Wintergärten und Terrassenüberdachungen um bis zu 3 m auf
höchstens insgesamt 6 m Breite überschritten werden. Diese Ausnahmen geben den
Bauherren einen ausreichenden Gestaltungsspielraum.

4.4 Garagen und Stellplätze
Garagen, offene Garagen ( Carports ) und Stellplätze sind nur auf den überbaubaren
und nicht überbaubaren Grundstücksflächen bis zur hinteren Baugrenze zulässig um
die Gartenbereiche und Freiräume vom Autoverkehr und Garagenbauten freizuhalten.
Die erforderlichen privaten Stellplätze sind gemäß der Vorschriften des § 51 BauO
NW bzw. der zukünftigen Verwaltungsvorschrift zu § 51 BauO NW auf den jeweiligen
Grundstücken nachzuweisen. Bei der Konzeption des Gebietes wurde nach
Möglichkeit von zwei Stellplätzen pro Gebäude ausgegangen. Die Stellplätze bzw.
Garagen oder offene Garagen sind innerhalb der seitlichen Grenzabstände generell
zulässig. Garagen und offene Garagen müssen einen Abstand von 6,00m von der
zugeordneten Verkehrsfläche einhalten. Diese Festsetzung garantiert, dass vor einer
Garage bzw. offenen Garage eine weitere Abstellmöglichkeit für einen
Personenkraftwagen besteht. Selbst bei möglichen zwei Wohneinheiten können
innerhalb der seitlichen Grenzabstände insgesamt bis zu 4 Stellplätzen angeordnet
werden.
Der seitliche Abstand von Garagen und offenen Garagen zu öffentlichen
Verkehrsflächen muss mindestens 1 m betragen um diese oft architektonisch nicht
ansprechenden Nebengebäude städtebaulich von den offenen Erschließungsanlagen
etwas abzurücken und begrünen zu können.
Besucherparkplätze werden in den jeweils zugeordneten öffentlichen Verkehrsflächen
angelegt.
4.5 Verkehrsflächen
Das Plangebiet – Teilbereich 1 - wird überwiegend über den Ardeyweg an die äußere
Erschließung angebunden. Der ausgebaute Ardeyweg erhält im städtischen
Straßennetz die Funktion einer kommunalen Hauptverkehrsstraße. Er wird Bestandteil
bzw. Erweiterung des bestehenden 'äußeren Rings', der im jetzigen Bestand vielfache
Verknüpfungen mit dem klassifizierten Straßennetz aufweist und die Erreichbarkeit
wichtiger Einrichtungen der Wirtschaft, des Einzelhandels und des Gemeinbedarfs
sicherstellt.
Neben der Bedeutung für den gesamtstädtischen Verkehr als Bestandteil des
'äußeren Rings' und der Erschließungsfunktion für die neuen Wohnquartiere
übernimmt der ausgebaute Ardeyweg auch die Funktion der äußeren Erschließung für
das geplante Kombibad und die nördlich an das Kombibad angrenzende Sportanlage.
Im Norden wird der Ardeyweg an den Hattroper Weg (L 747) über einen neu
geplanten Knotenpunkt angebunden. Im Süden erfolgt die Anbindung an den Senator-
Schwartz-Ring und den Paradieser Weg über einen neuen Kreisverkehrsplatz.
Die innere Erschließung des neuen Wohngebietes erfolgt über eine gebietsbezogene
Schleifenerschließung. Die an den Ardeyweg angebundene 'Schleife' hat die Funktion
einer Wohnsammelstraße innerhalb einer straßenverkehrsrechtlich geregelten Tempo
30-Zone.
Die innere Erschließung und Anordnung der Baufelder des neuen
Bebauungsplangebietes Nr. 172 erhält eine organische Formgebung um sich
städtebaulich gewollt von dem bisher stringenten Erschließungssystem der beiden
unteren Bauabschnitte (Bebauungsplangebiet Nr. 171 ) abzuheben. Diese etwas
aufgelockerte Erschließung soll dem neuen Wohngebiet eine besondere Adresse und
einen städtebaulich besonderen Charakter verleihen.

Die Wohnquartiere werden über die Wohnsammelstraßen als verkehrsberuhigte
Bereiche erschlossen. Die Anliegerstraßen weisen ebenfalls organische Formen auf
und münden an den Kreuzungsbereichen wie auch in Teilabschnitten in kleine
Aufweitungen, die den einzelnen Straßenräumen einen unverwechselbaren Charakter
geben und den Bewohnern die Wiedererkennung und Identifikation mit der 'eigenen
Straße' erleichtern. Die organische Straßenführung mit gelegentlichen Aufweitungen
wurden auch vor dem Hintergrund gewählt, dass Anliegerstraßen nicht nur eine
Verkehrsfunktion haben, sondern auch eine wichtige Funktion als Spiel- und
Kommunikationsbereiche. Zudem erleichtern Aufweitungen eine flexible Anordnung
von Stellplätzen und gefahrlose Begegnungsmöglichkeiten.
Die Anliegerstraßen sollen im Rahmen der Erschließung als Mischverkehrsfläche und
als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut werden. Die Anlage von separaten Fuß-
und Radwegen ist in diesen Straßenverkehrsflächen nicht vorgesehen. Durch die
Gestaltung der Straße als Mischverkehrsfläche soll ein gleichberechtigtes
Nebeneinander von Fußgängern, Radfahrern und Autofahrern gefördert werden.
Die “Haupterschließungsstraße” soll eine Verkehrsflächenbreite von 9,50m erhalten.
Diese wird wie folgt aufgeteilt:
1,50m Gehweg
5,50m Fahrbahn
2,00m Parken
0,50m “Bedarfsstreifen”
Der Gehweg wird im vorliegenden Konzept durch einen Rundbord mit einem
“Anschlag” von 5,00cm von der Fahrbahn bzw. vom Parkstreifen getrennt. Der
Übergang zwischen Parkstreifen und Fahrbahn ist niveaugleich. Bei dem
vorliegendem Konzept ist die Ausweisung der “Haupterschließungsstraße” als Tempo-
30 Zone vorgesehen.
Die “Anliegerstraßen” sind mit einer Verkehrsflächenbreite von 7,50m geplant . Diese
sollen als Verkehrsberuhigte Bereiche wie folgt aufgeteilt werden:
7,50m Mischverkehrsfläche; optische
Aufteilung durch Rinnen bzw. Pflaster-
materialien;
1,50m (“Gehweg”)
4,00m (“Fahrbahn”)
2,00m (“Parken”)
Es sind zusätzlich Fuß- und Radwegeverbindungen zu den Straßen Oelmüller- und
Ardeyweg sowie zu den öffentlichen Grünflächen vorgesehen.
Eine Erschließung durch den vorhandenen Öffentlichen Personennahverkehr ist über
die Haltestellen Schulzentrum und Harbortweg gegeben. Im städtebaulichen
Gesamtprojekt 'Wohnen am Ardey' ist für die Planung der Haupterschließungsstraße
Ardeyweg die Option für eine ÖPNV-Erschließung durch entsprechende Querschnitte
und Radien berücksichtigt.
4.6 Grünanlagen
Der westliche Randbereich im Teilbereich 1 des Plangebietes sowie der nordöstliche
Bereich am Oelmüllerweg und am Ardeyweg ist als öffentliche Grünfläche festgesetzt.
Diese Bereiche dienen dem landschaftlichen Übergang in die Acker- und sonstigen

Freiflächen. Innerhalb der Fläche am Ardeyweg verläuft der Hauptsammler – West.
Da es sich hier um den tiefsten Geländepunkt handelt, ist an dieser Stelle auch die
Anlage einer kleineren, wechselfeuchten Mulde denkbar.
Im südlichen Planbereich ist eine große, zusammenhängende öffentliche Grünfläche
festgesetzt. Diese Grünfläche ist die zweite große Freifläche innerhalb des gesamten
Wohngebietes am Ardey. Diese Grünfläche dient auch gleichzeitig als Ausgleichs-
und Ersatzfläche für die geplanten Eingriffsmaßnahmen. Entsprechend ist für diese
Fläche die Festsetzung „ Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft „ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 Baugesetzbuch ( BauGB )
festgesetzt worden.
Innerhalb dieser Grünfläche ist ein Kinderspielplatz für Kinder zwischen 6 – 12 Jahre
und Rad- Wegeverbindungen vorgesehen. Die Vorhaltung dieser Grünfläche
entspricht auch dem damaligen Klimagutachten, aus dem der Wunsch nach der
Schaffung von Kaltluftschneisen bzw. von Kaltluftentstehungsgebieten hervorgeht.
4.7 Wasserflächen
Innerhalb des Planbereiches verläuft entlang der westlichen Plangebietsgrenze ein
vorhandener Feldentwässerungsgraben, der durch die Festsetzung als Wasserfläche
planungsrechtlich gesichert werden soll. Dieser notwendige Graben dient
insbesondere der Entwässerung der direkt anschließenden landwirtschaftlichen
Flächen.
5. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelungen
Die Bewertung der Biotoptypen des Bestands und des Eingriffes ist in der
nachfolgenden Tabelle aufgezeigt. Aus der Gegenüberstellung der
Bestandsaufnahme und der Planung geht hervor, dass durch die Planung kein
Biotopdefizit entsteht. Aus der nachfolgen Gegenüberstellung ist erkennbar, dass
hingegen ein nicht unerheblicher Überhang an Biotopwertpunkten geschaffen wird.
Blick vom Ardeyweg auf den Oelmüllerweg Blick vom Ardeyweg in südwestliche Richtung

Eingriffs- und Kompensationsbilanz
Bezeichnung des Vorhabens: Bebauungsplan Nr. 172 – Ardey Nord -
Nr.
lt.
Liste
Nutzungs-/Biotoptyp
Grund-
wert-
faktor
Zusatz-
wert-
faktor
Gesamt-
wertfaktor
(Sp. 3+4)
Fläche
in qm
Nutzungs-/
biotopwert
(Sp. 5 x Sp. 6)
1 2 3 4 5 6 7
A. Bestandsaufnahme der Eingriffsfläche
Teilbereich 1:
3.1 Intensiv genutzter Acker
Teilbereich 2:
2 0 2 113.700 227.400
7.1 öffentliche Grünfläche, intensiv gepflegt (ca. 530 lfdm LS- Wand
mit 0,40m Breite = 208 m² )
3 0 3 208 624
Summe: 228.024
B. Planung für die Eingriffsfläche
Teilbereich 1:
10.2 Überbaubare Flächen nach GRZ ( 0,3 ) + 0.1 für Wege u.
Freisitze = 40 % Versiegelung vom Nettobauland bei
überwiegender Einzelhausbebauung
0 0 0 24.400 0
9.1 Verkehrsflächen asphaltierte Straßen ( für Haupterschließungsachsen,
Fahrbahn Asphalt, Gehwege jedoch gepflaster
0 0 0 7.060 0
9.2 Verkehrsflächen, Wege gepflastert 1 0 1 8.140 8.140
6.1 Ziergärten ( Hausgärten ) 60 % vom Nettobauland bei
überwiegender Einzelhausbebauung
3 0 3 36.600 109.800
11.3 öffentliche Grünfläche, Begrünungsmaßnahmen gem. § 9 (1 )
Nr. 20 BauGB
6 0 6 35.500 213.000
7.1 öffentliche Grünfläche Spielplatz, intensiv gepflegt, 3 0 3 2000 6.000
Teilbereich 2: 0 0
Versiegelte Fläche, Lärmschutzwand ( ca.520 lfdm LS- Wand mit
0,40m Breite = 208 m² )
0 0 0 208 0
Summe: 336.940
Biotopwertdifferenz
C. Gegenüberstellung Bestand / Planung der Eingriffsfläche + 108.916
D. Bestandsaufnahme der Kompensationsfläche
E. Planung für die Kompensationsfläche
F. Gegenüberstellung Bestand / Planung der Kompensationsfläche *
G. Ergebnis (C plus F)
*Diese Differenz muss der Differenz aus Zeile C entsprechen, um eine Vollkompensation zu erzielen (siehe G.-Ergebnis).
Stand: Nov. 2011
Summe:
Summe:
Die Ausgleichsbilanzierung zeigt einen deutlichen Überhang auf. Der Ausgleich ist hinreichend
erreicht.
Biotopwertdifferenz

Biotop- und Nutzungstypen mit Wertfaktoren
Biotoptyp
Nutzungstyp
Grundwertfakt
Wertfaktor
Zusatzwertfakt
or
Gesamtwertfakt
or
1. Wald 1.1 Naturnaher, standortgerechter Laubwald / Mischwald 10 0 10
1.2 Standortfremde Fortmonokulturen (Pappel, Fichte, Kiefer, Tanne) 4 0 4
1.3 Waldsaum / Waldmantel 8 0 8
2. Kleingehölze 2.1 Standortheimische bedeutsame Einzelbäume, Baumreihen/gruppen, Obstbäume 8 0 8
2.2 Feldgehölze, Gebüsche, Hecken, standortheimisch 8 0 8
2.3 Feldgehölze, Gebüsche, Hecken, überwiegend nicht standortheimisch 5 0 5
2.4 Ufergehölze, standortheimisch 7 0 7
2.5 Hohlwege 8 0 8
2.6 Feldgehölze, Gebüsche, Hecken, intensiv beschnitten 4 0 4
3. Acker 3.1 Intensiv genutzter Acker 2 0 2
3.2 Extensiv genutzter Acker 3 0 3
3.3 Ackerbrache, Ackerrain 5 0 5
4. Extensiv 4.1 Straßenrain, Wegrain 5 0 5
und 4.2 Straßenböschungen 4 0 4
ungenutzte 4.3 Böschungsflächen mit Gehölzbewuchs 6 0 6
Flächen 4.4 Böschungsflächen mit krautigem Bewusch 5 0 5
4.5 Dörfliche Ruderalflächen 6 0 6
4.6 Abgrabungs-/Aufschüttungsbrache 6 0 6
5. Grünland 5.1 Neueinsaaten, intensiv genutztes Grünland 4 0 4
5.2 Extensiv genutztes Grünland 5 0 5
5.3 Extensiv genutzte Feuchtwiesen, Haltrockenrasen, Grünlandrain 6 0 6
5.4 Grünlandbrache 7 0 7
5.5 Nasswiesen, Trockenrasen, Streuobstwiesen 8 0 8
6. Gärten 6.1 Ziergärten (Vor-/Hausgärten), Kleingärten, Grabeland, Ostplantagen,
Baumschulen
3 0 3
6.2 Nutzgarten, Obstgarten 4 0 4
6.3 Gartenbrache 5 0 5
6.4 Trockenmauern 8 0 8
7. Grünflächen 7.1 Öffentliche Flächen, intensiv gepflegt 3 0 3
Parkanlagen 7.2 Öffentliche Flächen, extensiv gepflegt 4 0 4
Sportanlagen 7.3 Naturnahe Parkanlagen 8 0 8
7.4 Sportanlagen, Intensivrasen 2 0 2
8. Gewässer 8.1 Naturnahe Gewässer, Bäche und Quellbereiche, stille Gewässer, Teiche 10 0 10
8.2 Schledden 8 0 8
8.3 begradigter Bach, teilweise Vegetation 7 0 7
8.4 begradigter Bach, ohne Vegetation 3 0 3
8.5 Graben 5 0 5
8.6 Fischteich, Löschteich 4 0 4
9. Verkehrs- 9.1 asphaltierte Straße, Wege und Plätze 0 0 0
flächen 9.2 gepflasterte, wassergebundene Wege 1 0 1
9.3 unbefestigte Wege 2 0 2
10. Bebaute Flächen/ 10.1 bebaute / versiegelte Flächen, Asphalt, Beton 0 0 0
Versiegelte Flächen 10.2 überbaubare Flächen nach GRZ 0 0 0
11. Begrünungs- 11.1 Rasengittersteine, Rasenfugensteine 1 0 1
Maßnahmen 11.2 Dachbegrünung, Fassadenbegrünung 2 0 2
11.3 Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB-Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft -u.a. Anpflanzung
standortgerechter Bäume und Sträucher im Biotopverbund, Entwicklung
naturnaher Bachläufe und sonstiger Gewässer, Feuchtwiesen, etc.
6 0 6
11.4 Pflanzgebote gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB –Standortger. Bäume u. Sträucher 5 0 5
11.5 Verkehrsgrünflächen 2 0 2
11.6 Verkehrsgrünflächen mit Baumpflanzungen 4 0 4
Bei Flächen, die durch ihren Bestand eine Bedeutung für das Klima (K), Landschaftsbild (L), Biotopverbund (B), Grundwasser (G)
haben, wird der Wertfaktor um einen Zusatzfaktor bis 2 erhöht! Abzüge für nicht voll entwickelte Biotoptypen bis zu 2 Punkten.
Stand Januar 2012

Eine artenschutzrechtliche Prüfung für den Teilbereich 1 ist Anfang des Jahres 2011
durch das Büro Stelzig erstellt worden. Für den Teilbereich 2 ist eine zusätzliche
Prüfung erfolgt. Auszüge mit den wesentlichen Aussagen dieser Prüfungen sind der
Begründung im Anhang beigelegt.
Im Umweltbericht zu dem Bebauungsplan Nr. 172 – Ardey Nord – sind alle weiteren
Details behandelt und dargelegt.
6. Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung des Gebietes hinsichtlich Strom, Gas und Schnutzwasser
wird im Zusammenhang mit der neu herzustellenden Erschließungsanlage
geschaffen. Die Ver- und Entsorgung an das gesamtstädtische Netz sind
gewährleistet. Die Bauflächenanordnung ist so gewählt worden, dass auch
hinreichend alternative Energiequellen ausgeschöpft werden können.
Die Regenwasserabführung für den ersten Bauabschnitt innerhalb des Telabschnittes
1 kann wie die bisherige Abführung des Regenwassers für das südliche Wohnquartier
( Bebauungsplangebiet 171 ) erfolgen. Entsprechende Genehmigungen werden im
Zuge der Ausführung von dem beauftragten Fachbüro eingeholt.
Mit Anfang des zweiten Bauabschnittes innerhalb des Teilbereiches 1 wird es
nottwendig, auf einer Fläche östlich des Ardeyweges und nördlich des
Oelmüllerweges zusätzlich neue Regenrückhaltung zu errichten. Die Planungen
hierfür sind bereits seinerzeit durch das Ingenieurbüro Sowa bereits erstellt worden.
Die konkrete Ausführung und die erforderlichen Genehmigungsverfahren werden
durch das Ingenieurbüro Baumgarten, Soest, bearbeitet und eingeholt.
7. Denkmalschutz und Denkmalpflege
Denkmalschutzbelange werden durch die Planung nicht berührt.
Bodenfunde sind durch bereits intensiv durchgeführte Untersuchungen seitens der
Stadtarchäologie dokumentiert und gesichert. Gleichwohl wird in den Bebauungsplan
aber der Hinweis aufgenommen, dass bei weiteren Bodenfunden etc. die
entsprechenden Behörden unverzüglich zu informieren sind.
8. Hinweis zu Kampfmitteln
Die bisherigen Unterlagen geben Hinweise auf Kampfmittelbestände. Seitens des
Erschließungsträgers ist über die Abteilung Bürger- und Ordnungsangelegenheiten
bereits eine Oberflächendetektion in Auftrag gegeben worden, die vor ersten
Bautätigkeiten durchgeführt wird. Allgemein ist darüber hinaus bei der Durchführung
der Bauvorhaben darauf zu achten, ob der Erdaushub auf außergewöhnliche
Verfärbung hinweist oder verdächtige Gegenstände beobachtet werden. Ist dies der
Fall, sind die Arbeiten sofort einzustellen und der Kampfmittelräumdienst ist über die
Abt. Bürger- und Ordnungsangelegenheiten zu verständigen.

9. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Durch den nördtlich verlaufenden Schienenverkehr und durch den Verkehrslärm des
Ardeyweges sind Auswirkungen auf die Umwelt, d.h. insbesondere für die geplante
Wohnbebauung, zu erwarten.
Intensive Recherchen und Rückfragen bei der Bahn haben ergeben, dass hinsichtlich
der derzeitigen Belegungszahlen und bis zum Jahr 2025 prognostizierten Zunahmen
der Belegungen auf der nordwestlich verlaufenden Bahntrasse Soest / Unna –
Dortmund, insbesondere durch die Bahn, mit erheblichen Beeinträchtigungen zu
rechnen ist
In der schalltechnischen Untersuchung des Büros Breuer werden diese Ergebnisse
dargelegt und nach intensiver Voruntersuchung mögliche Gegenmaßnahmen, die in
den Bebauungsplan Nr. 172 durch Festsetzungen aufgenommen worden sind,
aufgezeigt.
Aus der abschließenden vorgenannten Untersuchung ergibt sich die Notwendigkeit,
im Hinblick auf den zu erwartenden Verkehrslärm am Ardeyweg und insbesondere die
nächtlichen Belastungen durch die nordwestlich verlaufende Bahntrasse, neben einer
passiven Lärmvorsorge auch aktive Lärmvorsorge - Installation einer Lärmschutzwand
- südlich der Bahntrasse Soest/ Unna – Dortmund, festzusetzen ( siehe
schalltechnische Untersuchung des Büros Breuer von Januar 2012 ).
Die prognostizierten Geräuschbelastungen für den Tagzeitraum liegen zwischen 49
und 56 dB(A). Der Überschreitungswert beträgt somit nur 1 dB(A) am nördlichen Rand
des Plangebietes. Im überwiegenden Teil des Bebauungsplanes Nr. 172 –
Teilabschnitt 1 – wird der schalltechnische Orientierungswert eingehalten.
Für den Teilabschnitt 1 des Plangebietes werden nachts zwischen 51 und 58 dB(A)
prognostiziert. Der Abstand zum Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine
Wohngebiete ( WA = 45 dB(A) nachts ) beträgt somit bis zu 13 dB(A).
Damit besteht Handlungsbedarf im Hinblick auf passive und aktive
Schallschutzmaßnahmen wegen der deutlichen Überschreitungen zum
Nachtzeitraum.
Die Erschließung und Vermarktung des Baugebietes Ardey Nord ist in zwei
Bauabschnitten geplant. Mit dem ersten Bauabschnitt soll wegen verstärkter
Nachfrage und fast gänzlich vermarkteter Baugrundstücke der Flächen am Ardey
sofort nach Planreife begonnen werden. Er umfasst das südliche Plangebiet, das
direkt an die öffentliche Grünfläche anschließt. Der zweite Bauabschnitt soll zu einem
späteren Zeitpunkt erschlossen werden und betrifft den nördlichen Teil des
Baugebietes.
Für den ersten Bauabschnitt ist zur Einhaltung der zulässigen, nächtlichen
Immissionswerte ausreichend und beabsichtigt, neben den festgesetzten passiven
Maßnahmen, aktive Lärmvorsorge ( Errichtung einer gleisfernen Lärmschutzwand mit
abgestufter Höhenfolge von 3.50 – 4,00 m ) vorerst nur für einen Teilabschnitt
vorzusehen. Das betrifft den südlichen Bereich der Bahnstrecke Soest/ Unna-
Dortmund, zwischen Streckenkilometer 215.7 und 216.2. Innerhalb dieser
Lärmschutzwand liegt der Bahnübergang Oelmüllerweg. Um eine Befahrbarkeit und
Überquerung an diesem Bahnübergang aus und in Richtung Hattrop auch weiterhin
zu gewährleisten, ist hier eine versetzte Wandstellung vorzusehen.

Die Grundstücksflächen, auf denen diese Lärmschutzwand errichtet werden soll,
befinden sich in städtischem Besitz.
Aus den vorgenannten Gründen sind für das weitere Verfahren zwei Teilabschnitte für
den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 172 zu bilden, die sowohl das Baugebiet Ardey
Nord als auch die festzusetzende Lärmschutzwand erfassen.
Teilabschnitt 1 beinhaltet wie bisher das neue Baugebiet Ardey Nord. Teilabschnitt
2 beinhaltet aktiven Lärmschutz, der südlich der Bahntrasse Soest/ Unna-Dortmund
zwischen Bahnkilometer 215.7 und 216.2 die Errichtung einer Lärmschutzwand
festsetzt.
Der zweite Bauabschnitt umfasst den nördlichen Bereich des Bebauungsplanes Nr.
172 – Ardey Nord -.
Hier kann aufgrund höherer Belastungswerte durch den Schienenverkehr in der Nacht
erst nach Fertigstellung und Weiterführung der Lärmschutzwand in östliche Richtung
bis zum Bahnübergang Hattroper Weg mit ersten Bautätigkeiten begonnen werden.
Hierzu wird derzeit mit der Bahn noch verhandelt, die Lärmschutzwand direkt neben
dem Gleis auf Bahnflächen ( gleisnah ) weiterzuführen. Aus dem Gutachten geht
hervor, dass die Wand mit einer abgestuften Höhenfolge vom westlichen Anschluss
bis in östliche Richtung zum Übergang Hattroper Weg von 3,50m bis 2,50m Höhe zu
errichten ist. Die vorgenannte, geplante Weiterführung der Lärmschutzwand bis zum
Hattroper Weg wird in einem gesonderten, späteren Planverfahren gesichert.
Aus dem vorgenannten Gründen ist für die betroffenen Baugrundstücke im 2. Bauab-
schnitt eine entsprechende Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 ( zul. Nutzung erst
nach Eintritt bestimmter Umstände ) in den Bebauungsplan aufgenommen worden.
10. Umweltbericht
In den Umweltbericht sind die Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher
Belange sowie die Aussagen der Fachgutachten Stelzig, Soest ) konkretisiert und
soweit erforderlich, auch in die Planung aufgenommen und dokumentiert worden. Im
Wesentlichen sind keine Beeinträchtigungen bzw. keine Hinderungsgründe für die
Umsetzung der geplanten Bebauung zu erkennen. Für die Berücksichtig der
beschriebenen Maßnahmen, insbesondere zum Schutz der Kibitzbrut, sind
zwischenzeitlich mit den Pächtern der umliegenden Ackerflächen Verhandlungen
geführt worden. Bei der späteren Erschließung und Umsetzung der Planung sind
diese Maßnahmen zu befolgen.
11. Bodenordnung
Die für die Realisierung der Wohnbebauung erforderlichen Flächen befinden sich im
Eigentum der Stadt Soest bzw. des Vorhabensträgers, der die Realisierung des
Gesamtprojekts umsetzt. Ein sich aus den Bauvorhaben ergebender zusätzlicher
Regelungsbedarf ist nicht erkennbar und erforderlich.

12. Flächenbilanz
Bruttobauland ca. 113.700 qm
Nettobauland
Verkehrsflächen
Öffentliche Grünflächen, Kinderspielplatz,
Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft,
Niederschlagswasserrückhaltung, Graben u.a.
ca. 61.000 qm
ca. 15.200 qm
ca. 37.500 qm
Größe des Plangebiets (vgl. Bruttobauland) ca. 113.700 qm
Größe des Plangebiets Teilabschnitt 1 (vgl. ca. 113.700 qm
Bruttobauland)
Grundfläche der Lärmschutzwand im Teilabschnitt
2, ca. Angabe ( 520m Länge 0,40m Grundfläche )
208 ca. qm
13. Örtliche Bauvorschriften
Dacheindeckung
Aus stadtgestalterischen Gründen wird in Anlehnung an die Bebauung in der näheren
Umgebung und an die südlichen Wohnquartiere festgesetzt, dass Dachflächen
alternativ nur in den Farbtönen rot bis braun bzw. grau bis schwarz oder mit einer
Metalleindeckung ( grau bis schwarz bzw. rot bis braun ) eingedeckt werden dürfen.
Flachgeneigte Dächern bis 5 ° können auch als exten sives Gründach ausgeführt
werden. Dachflächen von Nebenanlagen oder untergeordneten baulichen Anlagen ( z.
B. Vordächer ) können begrünt oder auch verglast werden.
Für die Dacheindeckungen entlang des Ardeywegs ( Bauzeilen westlich des
Ardeyweges ) sind wie im südlich gelegenen Planbereich des Bebauungsplanes Nr.
171 nur grau bis schwarze Farbtöne zulässig.
Dachaufbauten
Zur Sicherung einer klaren und übersichtlichen Dachlandschaft ist die Breite der
Dachaufbauten wie Zwerchhäuser und Dachgauben nur in einer maximalen
Gesamtbreite bis zu 2/3 der darunter liegenden Gebäudeseite zulässig.
Sie müssen einen Abstand zum First von mindestens 1 m (senkrecht gemessen) und
zum seitlichen Dachrand aufweisen. Übereinanderliegende Dachaufbauten sind
unzulässig
Photovoltaik und Solaranlagen
Aufgeständerte Photovoltaik- und Solaranlagen sind auf den Dachflächen der
Hauptbaukörper und den Dachgauben unzulässig um ein städtebaulich harmonisches
Erscheinungsbild zu bewahren. Hiervon ausgenommen ist mit Einschränkung das
Flachdach. Auch bei der direkten Anbringung von Photovoltaik- und Solaranlagen auf
der Dachfläche sind diese in gleicher Neigung auszurichten. Das gilt nicht für die
Installation an der Fassade und auf Nebengebäuden.
Doppel- und Reihenhausbebauung
Um städtebaulich ein harmonisches Gesamtbild zu erzielen ist bei Doppel- und
Reihenhäusern eine einheitliche Dachform und Dachneigung zu verwenden. Diese

Gebäude sind auch in ihrer Fassadengestaltung und Dacheindeckung in einem
einheitlichen Material und Farbton auszuführen.
Einfriedungen
Gegenüber den öffentlichen Grün- und Verkehrsflächenflächen sind zwecks
Optimierung der gestalterischen und ökologischen Qualität der Grün- und öffentlichen
Räume sonstige private Einfriedungen nur als Hecken mit innerhalb der Pflanzung
liegenden Zäunen bis max. 1,80 m zulässig. Gegenüber den öffentlichen
Verkehrsflächen sind Einfriedungen im Bereich der Vorgärten zwischen
Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze bzw. bei Eckgrundstücken
seitlicher Baugrenze zwecks Sicherung einer hohen Qualität der Straßenräume nur
bis zu einer max. Höhe von 1,00 m zulässig.
14. Kostenschätzung
Für die Stadt Soest bzw. den Vorhabenträger werden durch die Planaufstellung die
Kosten entstehen, die durch den erforderlichen Aufwand für den Ausbau der
Erschließungsmaßnahmen und Schutzmaßnahmen hinsichtlich vorhandener
Immissionen erforderlich sind.
Konkrete Aussagen können hierzu erst nach der endgültig abgeschlossenen
Ausbauplanung getroffen werden.

Anhang:
Auszüge aus der artenschutzrechtlichen Prüfung des Büros Stelzig von
Mai 2011 und Januar 2012.