Gesch.ftsbericht 07 - Baugenossenschaft Donau-Baar-Heuberg eG

Bericht über das 72. Geschäftsjahr
2007
Schulstr. 2, Dürbheim

Geschäftsstelle:
78647 Trossingen, Löhrstraße 47
Telefon: 07425 / 939 – 0
Telefax: 07425 / 939 – 39
www.baugenossenschaft-dbh.de
Verwaltungsorgane
Aufsichtsrat Vorstand
Guido Wolf MdL Ehrenamtliche Mitglieder
Landrat, Tuttlingen Reinhard Lindner
Vorsitzender Bürgermeister, Aldingen
Vorsitzender
Stefan Bacher Otmar Hagen
Rechtsanwalt, Aldingen Stadtkämmerer, Spaichingen
Stellv. Vorsitzender Vorstand
Josef Bär Hauptamtlich
Bürgermeister, Wehingen Dietmar Ajster, VS-Schwenningen
Prüfungsausschuss Geschäftsführer bis 31.03.2007
Stefan Bär Kurt Teufel, Zimmern o. R.
Bürgermeister, Fridingen a. d. D.
Lothar Broda
Sparkassendirektor, Tuttlingen
Reinhold Burger
Betriebswirt, Trossingen
Bernd Haller
Bürgermeister, Gosheim
Clemens Henn
Rechtsanwalt, Trossingen
Schriftführer
Klaus Schellenberg
Bürgermeister, Wurmlingen
Prüfungsausschuss
Geschäftsführer ab 01.04.2007
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Bericht des Vorstandes - Lagebericht
1. Die wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen
Im Jahr 2007 hat sich in Deutschland der Konjunkturaufschwung
mit einem Wirtschaftswachstum
von 2,5 % fortgesetzt. Der Konjunkturzyklus
folgt damit dem typischen deutschen Konjunkturmuster,
bei dem ausgehend von den Exporten,
die Investitionen ansteigen und schließlich auch
der private Konsum anzieht. Der Konjunkturverlauf
2008 hängt deshalb stark davon ab, dass sich
der Konsum belebt.
Die Inflationsrate in Deutschland hat 2007 mit
2,2 % den höchsten Stand seit 13 Jahren erreicht.
Grund dafür sind die rasant gestiegenen Preise
für Kraftstoff (+ 14,3 %) und Lebensmittel
(+ 5,8 %). Die Nettokaltmieten sind dagegen 2007
im Bundesdurchschnitt nur um 1 % gestiegen.
Die Gesamtzahl der Erwerbstätigen hat 2007 mit
39,7 Mio. (Beschäftigungszunahme gegenüber
dem Vorjahr + 649.000) den höchsten Stand seit
der Wiedervereinigung erreicht. Mit durchschnittlich
3,8 Mio. Arbeitslosen im Jahr 2007 und erwarteten
3,5 Mio. im Jahr 2008 wird die Arbeitslosenquote
im Bundesdurchschnitt 2008 nur noch bei
gut 8 % liegen. In Baden-Württemberg waren im
Dezember 2007 nur 4,3 % Arbeitslose zu verzeichnen.
Wie in den vergangenen Jahren war Deutschland
auch im Jahr 2007 Weltmeister beim Export.
Der Gesamtwert der Exporte hat 2007 um 9,5 %
zugenommen, in absoluten Zahlen 980 Mrd. € .
Der Leistungsbilanzüberschuss für Januar bis
November 2007 beläuft sich auf 144,9 Mrd. €
(Vergleichszeitraum Vorjahr 98,7 Mrd. € ). Die
Exportaussichten für 2008 sind wegen des
schwierigen Umfelds (Wechselkurs, Weltkonjunktur)
gedämpft.
Das Finanzierungsdefizit des Staates hat sich
2007 weiter vermindert. Das Kieler Institut für
Weltwirtschaft rechnet für 2007 mit einer Nettokreditaufnahme
von 13,4 Mrd. € . Für 2008 werden
keine größeren Verbesserungen der Finanzlage
des Staates erwartet.
Während die Unternehmensinsolvenzen um
10,4 % auf 27.490 Fälle zurückgingen, ist nach
einer Pressemitteilung von creditreform bei den
Verbraucherinsolvenzen im Jahr 2007 mit 109.330
Fällen ein neues Rekordhoch zu verzeichnen.
Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder
Erwerbsobjekten ist die Bevölkerungsentwicklung.
Auch im Jahr 2007 hat die Bevölkerung in Baden-
Württemberg zugenommen. Die Zunahme ist
durch Wanderungsgewinne bedingt.
Nach einer 2007 veröffentlichten Wohnungsbedarfsprognose
des Statistischen Landesamtes
Baden-Württemberg kann in Abhängigkeit von
der Höhe der Zuwanderung bereits ab dem Jahr
2011 die Bevölkerung in Baden-Württemberg
zurückgehen, spätestens soll aber nach dem
Jahr 2025 die Bevölkerung in Baden-
Württemberg schrumpfen.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage
ist aber vor allem die Zahl der Haushalte. Das
Statistische Landesamt Baden-Württemberg hat
festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte
in Baden-Württemberg ausgehend von
annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007 voraussichtlich
auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen
wird. Die Angaben für Baden-Württemberg
geben nur einen groben Gesamtrahmen für
einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf
an, bei einer kleinräumigeren Betrachtung ist
mit deutlich regionalen Unterschieden zu rechnen.
Nach dieser Wohnungsbedarfsprognose dürfte
bis 2025 der Bau von mindestens 480.000
Wohnungen erforderlich sein. Bis 2010 müssten
danach jährlich 28.000 Wohnungen errichtet
werden; in den Jahren 2011 bis 2025 wäre der
Bau von nur noch 22.000 Einheiten erforderlich.
Damit würde der jährliche Bedarf gegenüber
dem aktuellen Fertigstellungsvolumen in den
nächsten Jahren erheblich zurückgehen.
Ein wesentlicher Kostenfaktor für die Wohnungswirtschaft
sind die Fremdfinanzierungszinsen.
In der ersten Jahreshälfte 2007 war ein
kräftiger Zinsanstieg zu verzeichnen. Ab dem
Sommer 2007 sind die Kapitalmarktzinsen und
damit auch die Baugeld-Konditionen wieder
gesunken. Für 2008 wird mit tendenziell leicht
höheren Zinssätzen und einer steileren Zinsstrukturkurve,
d. h. einem größeren Abstand
zwischen kurzen und langen Zinsbindungen
gerechnet.
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Bericht des Vorstandes - Lagebericht
2. Tätigkeit unseres
Unternehmens
Vermietung
Unser Wohnungsbestand ist fast vollständig
und auf Dauer belegt. Nach wie vor sind die
Wohnungen nach Wechsel in der Regel in kurzer
Zeit weitervermietet. Leerstände ergeben
sich im Wesentlichen durch Modernisierung
oder Privatisierung. Im Berichtsjahr mussten zur
restlichen Hagelschadensbeseitigung erhöhte
Leerstände in Kauf genommen werden. Nach
vollständiger Behebung dieser Mängel wird sich
die Leerstandsquote wieder auf das gewohnte
niedrige Niveau einstellen.
Der Wohnungswechsel von 9,4 % bzw. 44 Fälle
(im Vorjahr 64) kann bei einem Bestand von
460 Wohnungen als normal bezeichnet werden.
Bei den Nebenkosten ist unter anderem auch
deshalb eine Steigerung zu verzeichnen, da die
Müllentsorgungskosten nicht mehr von den
Mietern direkt bezahlt werden, sondern von den
Vermietern, die diese Kosten in die Nebenkosten
einrechnen.
Ein weiterer Grund für die Steigung der Nebenkosten
sind die hohen Heizkosten, die uns und
den Mietern Sorge bereiten. In der Zukunft
muss verstärkt auf Wärmedämmung, optimierte
Heizsysteme und energiesparende Techniken
geachtet werden.
Die gute Nachfrage nach unseren Wohnungen
zeigt, dass preiswerte Wohnungen in unserer
Region gesucht sind. Da Investoren im Mietwohnungsbau
derzeit kaum zu finden sind, wird
sich diese Nachfrage verstärken. Aber auch wir
sind uns bewusst, dass eine Wirtschaftlichkeit
bei der Vermietung von Neubauwohnungen
kaum erreicht werden kann.
Modernisierung des Bestandes
Die Modernisierung des Bestandes wurde auch
im Berichtsjahr konsequent weiterverfolgt. So
wurden die Liegenschaften Theodor-Heuss-Str.
21/23 sowie 33/35 im Jahr 2006/2007 umfassend
renoviert. Die neusten Anforderungen
der EnEV bei der Dämmung und bei der Heizungserneuerung
wurden dabei beachtet, so
dass zinsvergünstigte Kredite der KfW-Bank
abgerufen werden konnten.
Seit dem Jahr 2000 hat die Baugenossenschaft
damit über 8.500.000,-- Euro in die Modernisierung
des Bestandes eingesetzt.
Privatisierung eines Teils des Bestandes
Die im Jahr 2003 von unserer Baugenossenschaft
begonnene Privatisierung des Altbestandes wurde
auch im Berichtsjahr fortgesetzt. Hierdurch haben
unsere Mieter die Möglichkeit, zum Teil über Jahrzehnte
bewohnte Wohnungen zu äußerst günstigen
Bedingungen zu erwerben. Im Jahr 2007
haben 2 unserer Mieter ihre Wohnungen gekauft.
Das Gebäude Wagnerstr. 18/20 in Trossingen
wurde umfassend renoviert. Die Wohnungen
werden ebenfalls zum Kauf angeboten.
Wie in den Vorjahren, wurden die Erlöse für die
Modernisierung unserer Liegenschaften eingesetzt
und damit in den Bestand reinvestiert.
Barrierefreies Wohnen in
Wehingen
Das alte Schulhaus der Gemeinde Wehingen aus
dem Jahr 1911 wurde von der Baugenossenschaft
übernommen, um auch in Wehingen „Betreutes
Wohnen“ anbieten zu können. Im Berichtsjahr
standen die umfangreichen Umbauarbeiten an.
Durch mehrere Auflagen in Verbindung mit dem
Brandschutz haben sich die Kosten im Vergleich
zur ursprünglichen Planung spürbar erhöht.
Am 03. Juni 2007 wurde ein „Tag der offenen Tür“
angeboten, der bei der Wehinger Bevölkerung viel
Interesse fand. Das Angebot der durch die Stiftung
St. Franziskus betreuten Wohnungen wurde
allerdings von den Bürgerinnen und Bürgern aus
Wehingen und Umgebung nicht angenommen, so
dass die Betreuung aufgegeben wurde und die
Wohnungen nun an alle Wohnungsinteressenten
verkauft werden.
Eine Wohnung wurde an die Sozialstation Spaichingen-Heuberg
verkauft. Im Übrigen wurden 7
Wohnungen im Erdgeschoss und im 1. Stock für
die Vermietung frei gegeben. 5 Wohnungen sind
bereits vermietet. Die 4 Wohnungen im 2. Stock
werden weiterhin zum Kauf angeboten.
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Bericht des Vorstandes - Lagebericht
Wohn- und Geschäftshaus in
Dürbheim
In Dürbheim, in unmittelbarer Nähe des Rathauses, hat
die Baugenossenschaft auf einer freien Sanierungsfläche
mit dem Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses
begonnen. Die Gemeinde hat die Ladenfläche erworben.
Darüber entstehen 10 Wohnungen, die eine Lücke im
Wohnungsmarkt in Dürbheim abdecken werden.
Die Gemeinde sieht einen dringenden Bedarf an einem
Lebensmittelmarkt (einschließlich Postangebot), um die
Grundversorgung der Bevölkerung zu gewährleisten.
Das Gebäude wird von einem Contraktor mit Holzpellets
beheizt.
Bauplätze in Wurmlingen
Die Gemeinde Wurmlingen hat das Baugebiet Riedenstall
II, in dem die Baugenossenschaft über Grundstücke
verfügt, erschlossen. Die Baugenossenschaft hat einen
Bauplatz verkauft und 8 in den Bestand übernommen.
Auf den Baugrundstücken sind Einzelgebäude, Doppelhäuser
und Ketten- bzw. Reihenhäuser vorgesehen. Auf
zwei Grundstücken sind Mehrgeschossgebäude ausgewiesen.
Das Team der Baugenossenschaft DBH eG
Ihre Ansprechpartner:
Geschäftsleitung: Herr Teufel
Sekretariat: Frau Schmitt
WEG-Verwaltung: Herr Kohler
Mietverwaltung: Herr Bänsch
Frau Schneider
Frau Hartelt
Buchhaltung: Frau Schulze
Herr Paravia, unser langjähriger Hausmeister und Teamkollege,
befindet sich in der Freistellungsphase und geht
im Jahr 2008 in Rente.
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Bericht des Vorstandes – Lagebericht
Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft sind
geordnet.
Erläuterung zur Bilanz:
Aktiva:
Anlagevermögen:
Die Bilanzsumme hat sich um 129.074,66 Euro, dies sind
0,5 %, auf 24.170.103,96 Euro erhöht. Das Anlagevermögen
hat sich im Berichtsjahr um 735.874,23 Euro verringert.
Dies ist im Wesentlichen auf die Umwidmung von 6
Wohnungen in der Wagnerstr. 18/20 in Trossingen ins
Umlaufvermögen und die ordentlichen Abschreibungen
zurückzuführen. Vermindert wird das Anlagevermögen um
den Verkauf von 2 Altwohnungen mit einem Buchwert in
Höhe von 8.299,12 Euro.
Umlaufvermögen:
Das Umlaufvermögen hat um 864.948,89 Euro zugenommen,
das sind 22 %. Die Erhöhung ergab sich durch den
Baufortschritt in Wehingen, Kugelstr. 11 und in Dürbheim,
Schulstr. 2.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände
haben sich um 275.212,17 Euro vermindert.
Flüssige Mittel haben sich auf 340.588,61 Euro vermindert,
durch die hohen Ausgaben in Wehingen und Dürbheim.
Passiva:
Eigenkapital:
Das Eigenkapital hat sich von 9.743.305,42 Euro auf
9.290.945,29 Euro vermindert, das sind 38,4 % (Vorjahr
40,5 %) der Bilanzsumme.
Jahresfehlbetrag:
Der Jahresfehlbetrag beträgt 423.071,21 Euro (im Vorjahr
1.286.097,75 Euro). Diese positive Veränderung ist unter
anderem auf die von 2.061.871,63 Euro auf 1.825.888,51
Euro verminderten Ausgaben für die Hausbewirtschaftung
zurückzuführen.
Es mussten auch Forderungen aufgrund Gerichtsvergleichen
und aus laufenden Verfahren zurückgenommen
werden.
Im Berichtsjahr wurden im Vergleich zum Vorjahr weniger
ertragswirksame Grundstücksverkäufe getätigt.
Der Jahresfehlbetrag konnte durch Entnahme aus den
Rücklagen gedeckt werden.
Verbindlichkeiten:
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben um
10,4 % auf 13.573.625,32 Euro zugenommen. Hiermit
wurde insbesondere der Umbau Kugelstr. 11 in Wehingen
und der Neubau des Wohn- und Geschäftshauses in Dürbheim
finanziert. Für die Sanierung der Gebäude Theodor-
Heuss-Str. 21/23 und 33/35 wurden zwei zinsvergünstigte
Kredite bei der KfW-Bank im Rahmen des CO²-Programms
aufgenommen. Die Tilgung betrug 531.435,55 Euro.
Gewinn- und Verlustrechnung:
Die Mieteinnahmen mit 1.768.194,57 Euro haben
sich um 36.056,05 Euro erhöht. Leerstand und andere
Mietausfälle sind, unter Berücksichtigung des
Leerstandes aufgrund der restlichen Hagelschadenbeseitigung,
nicht wesentlich.
Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich von
522.289,20 Euro auf 1.006.840,56 Euro erhöht,
insbesondere deshalb, weil Ersatz für Hagelschäden
in Höhe von 754.449,04 Euro zu verzeichnen ist. In
diesem Posten enthalten sind 105.183,62 Euro (im
Vorjahr 400.976,72 Euro) aus der Privatisierung von
Anlagevermögen, das in den Bestand wieder investiert
wurde.
Neben den reinvestierten Abschreibungen sind die
Gewinne aus Anlageverkäufen wichtig für den Erhalt
und die nachhaltige Sicherung des Bestandes und
dessen Vermietbarkeit.
Die Anzahl der Wohnungen beträgt zum Jahresende
466 Wohnungen. 6 Wohnungen wurden ins Umlaufvermögen
übernommen und 2 verkauft. Die durchschnittliche
Miete beträgt 4,64 Euro/m².
Die Modernisierungsquote 2007 betrug 68,4 % der
Mieteinnahmen (Kennzahl in der Wohnungswirtschaft).
Die durchschnittliche Modernisierungsquote
liegt im Verbandsbereich bei ca. 15 - 22 %.
Die Personalausgaben haben sich von 471.569,50
Euro auf 526.719,01 Euro erhöht.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen verminderten
sich von 417.250,99 Euro auf 209.087,95
Euro. Im Vorjahr (2006) sind erhebliche Forderungen
ausgebucht worden.
Die Zinsaufwendungen sind um 11,2 % auf
574.537,67 Euro gestiegen.
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Bericht des Vorstandes – Lagebericht
Risikobeurteilung
• Das Risiko aus dem Bauträgergeschäft ist
einschätzbar. 10 Wohnungen werden derzeit
in Dürbheim errichtet und stehen zum Verkauf
an. Hier besteht das Risiko, dass nicht
alle verkauft werden und die nicht verkauften
Wohnungen in den Bestand übernommen
werden. Dies kann als Ausgleich für die wegfallenden
Flächen infolge der Privatisierung
gesehen werden.
Ein Reihenhaus in Wurmlingen steht
noch zum Verkauf an.
• Wesentliche Finanzierungsinstrumente bestehen
in Form von Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten.
• Risiken aus dem Auslaufen öffentlicher Förderung
sind überschaubar. Das Zinsänderungsrisiko
wird im Auge behalten und gegebenenfalls
abgesichert.
• Durch den enormen Einsatz der Genossenschaft
bei der Sanierung von Wohnungen in
der Vergangenheit, wird das Vermietungsrisiko
sehr klein gehalten.
• Mietrückstände und Leerstände sind nicht
von wesentlicher Bedeutung und stellen kein
Risiko dar.
Bewirtschaftet und verwaltet werden zum Bilanzstichtag:
466 Wohnungen
276 Garagen
1 Bürogebäude
1 Verwaltungsgebäude
401 Eigentumswohnungen (davon 63 eigene)
2 Gewerbeeinheiten
35 Stellplätze
10 Carports
Der Geschäftsverlauf 2007 war geprägt
• vom Umbau der alten Schule in Wehingen zu
12 Eigentumswohnungen;
• durch den Neubau des Wohn- und Geschäftshauses
in Dürbheim;
• durch die Totalrenovierung des Gebäudes
Wagnerstr. 18/20 in Trossingen;
• von der Beseitigung der Restschäden, die der
verheerende Hagel am 28.06.2006, insbesondere
bei den Liegenschaften in Trossingen,
angerichtet hat;
• von der Modernisierung und Instandsetzung
der Mehrfamilienhäuser Theodor-Heuss-Str.
21/23 und 33/35 in Trossingen und weiteren
Modernisierungen.
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Bericht des Vorstandes – Lagebericht
Ausblick:
Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen.
Jeder Mensch wünscht sich eine zufrieden stellende
Wohnung und ein gutes Wohnumfeld. Der
Erwerb eines eigenen Hauses oder einer eigenen
Wohnung ist für viele Menschen auch in unserem
Land unerschwinglich. Der Wohnungsmarkt ist ein
wichtiger Bestandteil unserer Daseinsvorsorge.
Die Bereitstellung von Wohnungen ist für die Baugenossenschaft
das wichtigste Ziel. Bezahlbare
Wohnungen in einem ansprechenden Zustand für
die Mitglieder und Wohnungssuchende bereitzustellen
ist eine anspruchsvolle Aufgabe, zumal auf
die langfristige Erhaltung der Substanz unbedingt
geachtet werden muss.
Da es in der Finanzwelt lukrativere Geschäftsfelder
gibt, ist die Nachfrage nach Wohnungen, um
diese zu vermieten, sehr gering und wird dies
auch in Zukunft bleiben. Die mieterfreundliche
Rechtssprechung trägt auch nicht dazu bei, dass
mehr Wohnungen gekauft werden, um diese als
Mietwohnung anzubieten.
Da die Baukosten steigen und die Zinsen sich
ebenfalls nach oben bewegen, wird das Vermietungsgeschäft
in Zukunft noch schwieriger. Trotzdem
hat sich die Baugenossenschaft zum Ziel gesetzt,
die vorhandene Substanz langfristig zu erhalten,
neue Mietwohnungen anzubieten und dies
zu einem günstigen oder zumindest akzeptablen
Preis. Renditeziele dürfen nicht ganz vernachlässigt
werden, sie müssen aber öfters zurücktreten.
Beim Neubau wird angestrebt in Dürbheim Wohnungen
zu verkaufen. Dabei wird neben der soliden
Ausstattung besonders auf die energetische
Optimierung geachtet. Da es sich beim Wohnungsbau
um eine sehr langfristige Investition
handelt, ist uns dieser Gesichtspunkt wichtig. Die
Kosten für die fossilen Energieträger werden sich
in den kommenden Jahren weiter nach oben bewegen.
So ist es ökonomisch angeraten, den
Energieverbrauch so gering wie möglich zu halten.
Auch ökologisch spricht alles für ein energetisch
optimiertes Haus, da die Vorräte an Öl und
Erdgas begrenzt sind und deren Verbrennung das
Klima schädigen.
Im Jahr 2009 wird die Baugenossenschaft verstärkt
neue Heizungen installieren, da die Gesetzeslage
sich ab 2010 verschärfen wird. Die
Baugenossenschaft hat sich im Sommer 2008
an der Nahwärme Renquishausen GmbH mit
33,33 % beteiligt. Die Gesellschaft hat sich zum
Ziel gesetzt, die gesamte Gemeinde mit Wärme
aus einer Biogasanlage zu versorgen. Dadurch
könnten ca. 300.000 Liter Heizöl im Jahr eingespart
werden. Auch der Umwelteffekt ist
enorm, denn die CO²-Einsparung würde über
700
Tonnen im Jahr bedeuten. Mit der Inbetriebnahme
der Nahwärmeleitung wird noch im Jahr
2008 gerechnet. Hierbei sieht die Baugenossenschaft
Chancen in neuen Geschäftsfeldern.
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Abschluss
des Geschäftsjahres haben sich nicht
ereignet.
Aufsichtsrat und Vorstand schlagen der Mitgliederversammlung
die Verteilung des Bilanzgewinns
wie folgt vor:
Ausschüttung von 6 % Dividende € 19.943,14
Gewinnvortrag für 2008 € 2.882,87
8

Dank
Der Vorstand bedankt sich beim Aufsichtsrat mit
seinem Vorsitzenden, Herrn Landrat Guido Wolf
MdL, für seine umfangreiche und aufgeschlossene
Mitarbeit.
In gutem Einvernehmen mit allen staatlichen Stellen,
dem Verband baden-württembergischer Wohnungs-
und Immobilienunternehmen, der Treuhandgesellschaft,
allen Kreditinstituten, Notaren, Architekten
und Bauhandwerkern war es möglich, das aufgezeichnete
Ergebnis zu erreichen.
Allen genannten Stellen gilt unser Dank.
Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern,
die mit großem Engagement und Leistungsbereitschaft
sich für die Belange der Baugenossenschaft
DBH eG eingesetzt haben.
Danken möchten wir besonders unseren Mitgliedern
für ihre Treue zur Genossenschaft.
Trossingen, den 25.09.2008
Der Vorstand: Lindner, Hagen, Teufel
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm durch
Gesetz und Satzung vorgeschriebenen Aufgaben
wahrgenommen. In gemeinsamen Sitzungen mit dem
Vorstand hat dieser den Aufsichtsrat regelmäßig über
die Lage und Entwicklung der Genossenschaft sowie
über wesentliche Geschäftsvorfälle unterrichtet.
Die vorgeschriebenen Überprüfungen hat der Aufsichtsrat
während des Geschäftsjahres durchgeführt.
Beanstandungen haben sich dabei nicht ergeben. Den
Jahresabschluss mit Anhang und den Lagebericht zum
31. Dezember 2007 hat der Aufsichtsrat geprüft und
den Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr
2007 gebilligt. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Gewinnverteilungsvorschlag
des Vorstandes an.
Die gesetzliche Prüfung und die Prüfung des Jahresabschlusses
2007 mit Anhang und Lagebericht hat der
Verband baden-württembergischer Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e. V., Stuttgart, durchgeführt.
Das Prüfungsergebnis wurde in einer gemeinsamen
Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand besprochen.
Wesentliche Beanstandungen ergaben sich nicht.
Satzungsgemäß scheiden in diesem Jahr
Herr Josef Bär, Bürgermeister
Herr Stefan Bär, Bürgermeister
Herr Klaus Schellenberg, Bürgermeister
aus dem Aufsichtsrat aus.
Die Wiederwahl der Herren Josef Bär, Stefan Bär und
Klaus Schellenberg ist zulässig.
Trossingen, den 25.09.2008
Der Vorsitzende des Aufsichtsrats
Guido Wolf MdL, Landrat
9
9

Aktiva Bilanz zum
Anlagevermögen
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
Immaterielle Vermögensgegenstände………………………………….. 3.249,00 3.249,00 4.691,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten ……….. 15.582.870,46 16.029.223,44
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten …………………………………………………………….... 3.506.624,57 3.629.691,73
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten ………….… 108.137,88 191.869,59
Betriebs- und Geschäftsausstattung …………………………………….... 94.740,00 104.921,00
Bauvorbereitungskosten ………………………………………………….… 0,00 19.292.372,91 71.099,38
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen ……………………………………………………... 70.500,00 70.500,00 70.500,00
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten …............... 632.620,24 246.512,94
Bauvorbereitungskosten…………………………………………………..… 0,00 183.923,21
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten….. 2.530.322,93 856.427,41
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten ……. 269.829,81 1,00
Unfertige Leistungen ………………………………………………………... 624.074,86 4.056.847,84 608.818,62
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung ……………………………………………... 28.378,75 16.749,26
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken ……………………… 109.697,40 231.072,36
Forderungen aus der Betreuungstätigkeit ………………………………… 996,11 910,48
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen ……………….. 2.283,86 2.219,41
Sonstige Vermögensgegenstände …………………………………….….. 264.165,51 405.521,63 429.782,29
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Guthaben bei Kreditinstituten ……………………………………………… 340.588,61 340.588,61 1.361.490,66
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten ……………………………………………….…... 1.023,97 1.023,97 1.125,52
Bilanzsumme € 24.170.103,96 € 24.041.029,30
10

31. Dezember 2007 Passiva
Eigenkapital
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder……… 26.282,64 34.624,31
der verbleibenden Mitglieder……………………………………………….. 333.711,69 359.994,33 334.064,65
Rückstände fälliger Einzahlungen auf Geschäftsanteile € 625,00
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage……………………………………………………..… 1.315.193,00 1.315.193,00
Andere Ergebnisrücklagen………………………………………………….. 7.592.931,95 8.908.124,95 8.037.931,95
davon für das Geschäftsjahr € 445.000,00 entnommen
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag…………………………………………………………...…… 897,22 58.587,77
Jahresfehlbetrag…………………………………...………………………… -423.071,21 -1.286.097,75
Entnahme aus den Ergebnisrücklagen……………………………………. 445.000,00 22.826,01 1.249.001,49
Rückstellungen
Steuerrückstellungen………………………………………………………… 3.549,94 4.606,33
Sonstige Rückstellungen……………………………………………………. 151.375,35 154.925,29 212.741,44
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten……………………………. 13.573.625,32 12.289.580,20
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern……………………. 4.141,48 5.266,32
Enthaltene Anzahlungen…………………………………………………… 701.629,21 658.158,92
Verbindlichkeiten aus Vermietung………………………………………… 715,01 1.994,89
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit……………………………….. 1.689,60 1.701,32
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen……………….…….. 379.940,75 871.523,56
Sonstige Verbindlichkeiten………………………………………………… 58.877,25 14.720.618,62 251.019,04
Rechnungsabgrenzungsposten 3.614,76 3.614,76 1.131,86
Bilanzsumme € 24.170.103,96 € 24.041.029,30
11

Gewinn- und Verlustrechnung 2007
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung……………………………………………. 2.388.918,79 2.241.004,56
b) aus dem Verkauf von Grundstücken……………………………………. 9.675,66 468.246,66
c) aus der Betreuungstätigkeit……………………………………………… 63.999,62 61.164,72
d) aus anderen Lieferungen von Leistungen……………………………… 210,08 2.462.804,15 206,90
Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen
Leistungen……………………………………………………………………. 1.505.228,55 517.652,81
Sonstige betriebliche Erträge………………………………………………. 1.006.840,56 522.289,20
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung………………………………. 1.825.888,51 2.061.871,63
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke………………………………. 1.591.093,46 986.073,98
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen……………… 7.101,92 3.424.083,89 7.071,16
Rohergebnis 1.550.789,37 755.548,08
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter………………………………………………………. 427.012,95 390.340,63
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für die Altersversorgung und
Unterstützung……………………………………………………………… 99.706,06 526.719,01 81.228,87
davon für die Altersversorgung € 34.044,87
Abschreibung auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen……………………………………… 620.750,43 587.446,76
Zinsen und ähnliche Aufwendungen………………………………………. 574.537,67 516.631,07
Sonstige betriebliche Aufwendungen……………………………………… 209.087,95 1.404.376,05 417.250,99
Erträge aus anderen Finanzanlagen………………………………………. 40,00 35,00
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge…………………………………….. 18.539,24 18.579,24 15.938,99
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit -361.726,45 -1.221.376,25
Steuern von Einkommen und Ertrag………………………………………. 9.429,47 9.537,35
Sonstige Steuern…………………………………………………………….. 51.915,29 55.184,15
Jahresfehlbetrag -423.071,21 -1.286.097,75
Gewinnvortrag……………………………………………………………….. 897,22 58.587,77
Entnahmen aus Ergebnisrücklagen……………………………………….. 445.000,00 1.249.001,49
Bilanzgewinn € 22.826,01 € 21.491,51
12

Verbindlichkeiten Insgesamt
davon Restlaufzeit
Die Angaben in Klammern betreffen das
Vorjahr unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre
€ € € €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten,
die durch Grundpfandrechte gesichert
sind 13.573.625,32 534.917,33 2.305.375,93 10.733.332,06
(12.289.580,20) (476.724,91) (2.056.585,59) (9.756.269,70)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen 4.141,48 1.125,00 3.016,48
Kreditgebern (5.266,32) (1.125,00) (4.141,32)
Erhaltene Anzahlungen 701.629,21 701.629,21 *
(658.158,92) (658.158,92) *
Verbindlichkeiten aus Vermietung 715,01 715,01
(1.994,89) (1.994,89)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 1.689,60 1.689,60
(1.701,32) (1.701,32)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen 379.940,75 143.230,93 236.709,82
und Leistungen (871.523,56) (589.826,80) (281.696,76)
Sonstige Verbindlichkeiten 58.877,25 58.877,25
(251.019,04) (251.019,04)
Gesamtbetrag 14.720.618,62 1.442.184,33 2.545.102,23 10.733.332,06
* steht zur Verrechnung an (14.079.244,25) (1.980.550,88) (2.342.423,67) (9.756.269,70)
Entwicklung des
Anlagevermögens Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen
Herstellungs- (kumulierte) 31.12.2007 des
€ € € € € €
kosten Geschäftsjahres
Immaterielle Vermögensgegenstände
19.725,01 2.763,61 298,10 18.941,52 3.249,00 4.205,61
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche 25.234.557,63 236.368,08 17.048,08 9.560.805,41 15.582.870,46 404.593,13
Rechte mit Wohnbauten 310.201,76*
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
4.209.366,19 702.741,62 3.506.624,57 123.067,16
Grundstücke und grundstücksgleiche 191.869,59 9.721,26 108.137,88
Rechte ohne Bauten 74.010,45*
Betriebs- und Geschäftsausstattung 276.651,98 7.604,15 29.506,66 160.009,47 94.740,00 17.785,15
Bauvorbereitungskosten 71.099,38 71.099,38 0,00 71.099,38
29.983.544,77 243.972,23 511.587,59 10.423.556,50 19.292.372,91 616.544,82
* Umwidmung
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 70.500,00 70.500,00
13

Anhang des Jahresabschlusses 2007
A. Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Für die
Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren
gewählt.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung
wurden folgende Bilanzierungsmethoden angewandt:
Von dem Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten
wurde Gebrauch gemacht.
Bewertungsmethoden:
Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs-
oder Herstellungskosten angesetzt.
Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet:
Immaterielle Vermögensgegenstände linear 33,33 %.
Wohngebäude:
Die Abschreibungen entsprechen für die vor dem 21. Juni 1948
erstellten Gebäude einer 66jährigen, für die nach dem
20. Juni 1948 erstellten Gebäude einer 50- bzw. 80jährigen
Nutzungsdauer. Von den im Jahr 1991/92 bezugsfertig gewordenen
Objekten werden 3 degressiv gemäß § 7 Abs. 5 EStG
abgeschrieben. Das im Jahr 1997 aus dem Umlaufvermögen
übernommene Objekt „Am Wagnerplätzle“ wird degressiv abgeschrieben.
Die aus dem Umlaufvermögen umgewidmeten Wohnungen
(„Am Wagnerplätzle“ 1998 und „Herrengasse“ 2000
bzw. 2001) werden mit 2 % linear abgeschrieben.
Geschäftsbauten linear: 4 % bzw. 3 %
Außenanlagen linear: 10 % bzw. 6,67 %
Einrichtung in Geschäftsbauten
linear: 12,50 %
Betriebs- und Geschäftsausstattung
linear: 6,67 % - 33,33 %
Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden im Jahr der Anschaffung
in voller Höhe abgeschrieben und im Anlagespiegel als Abgang
ausgewiesen.
Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
bewertet.
Die aktivierten Geldbeschaffungskosten werden über die
jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben.
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe der
voraussichtlichen Inanspruchnahme.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur
Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind
621.474,86 € (Vorjahr 606.218,62 € ) noch nicht
abgerechnete Betriebskosten enthalten.
2. Von den Forderungen haben die sonstigen Vermögensgegenstände
in Höhe von 49.916,60 €
eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.
3. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende
Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen
Umfang enthalten:
Für noch zu erwartende Baukosten
42.575,35 € , Verwaltungskosten 35.800,00 € ,
unterlassene Instandhaltung, die in den ersten 3
Monaten des folgenden Geschäftsjahres nachgeholt
wird, 50.000,00 € .
4. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die
zur Sicherheit gewährten Pfandrechte stellen
sich auf der Seite 13 dar.
14

II. Gewinn- und Verlustrechnung
In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende
wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen
enthalten:
Buchgewinne aus dem Verkauf
von Anlagevermögen 105.183,62 €
KfW-Teilschulderlass 96.700,00 €
Schadensersatz aus Hagelschäden 754.449,04 €
Aufwendungen für Hagelschäden 641.266,63 €
Die „Sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ mit
209.087,95 € (Vorjahr: 417.250,99 € ) beinhalten
u. a.:
Zuführung Wertberichtigung
Forderungen 40.000,-- €
EDV-Kosten und Kosten des
Zahlungsverkehrs 34.260,46 €
Aufwendungen für den Aufsichtsrat
15.013,24 €
Steuerberatung, Prüfungsgebühren
und Verbandsbeitrag 20.684,82 €
Abschreibungen auf Forderungen
D. Sonstige Angaben
17.519,71 €
1. Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von
Grundpfandrechten für fremde Verbindlichkeiten
bestanden in Höhe von 595.000,00 € .
2. Mitgliederbewegung
Mitgliederstand am Anfang des
Geschäftsjahres 793
Zugang von Mitgliedern 42
Abgang von Mitgliedern 60
Mitgliederstand am Schluss des Ge-
schäftsjahres (verbleibende Mitglieder) 775
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder
haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um
352,96 € vermindert.
3. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Kaufmännische Mitarbeiter:
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
5 1
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte, etc.:
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
1 32
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband baden-württembergischer Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V.
Herdweg 52
70174 Stuttgart
Trossingen, den 30.04.2008
Der Vorstand: Lindner, Hagen, Teufel
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Löhrstr. 47, 78647 Trossingen
Telefon: 07425 / 939-0 Telefax: 07425 / 939-39
info@baugenossenschaft-dbh.de
www.baugenossenschaft-dbh.de
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