Bericht über das 70. Geschäftsjahr - Baugenossenschaft Donau ...

Bericht über das 70. Geschäftsjahr
2005
Seniorenwohnanlage Wehingen, Modellansicht

Geschäftsstelle:
78647 Trossingen, Löhrstraße 47
Telefon: 07425 / 939 – 0
Telefax: 07425 / 939 – 39
www.baugenossenschaft-dbh.de
Verwaltungsorgane
Aufsichtsrat Vorstand
Guido Wolf Ehrenamtliche Mitglieder
Landrat, Tuttlingen Reinhard Lindner
Vorsitzender Bürgermeister, Aldingen
Vorsitzender
Stefan Bacher Otmar Hagen
Rechtsanwalt, Aldingen Stadtkämmerer, Spaichingen
Stellv. Vorsitzender Vorstand
Josef Bär Hauptamtlich
Bürgermeister, Wehingen Dietmar Ajster, Trossingen
Prüfungsausschuss Geschäftsführer
Reinhold Burger
Betriebswirt, Trossingen
Ortwin Guhl
Sparkassendirektor, Tuttlingen
Bernd Haller
Bürgermeister, Gosheim
Clemens Henn
Rechtsanwalt, Trossingen
Schriftführer
Klaus Schellenberg
Bürgermeister, Wurmlingen
Oliver Ehret
Oberbürgermeister, Singen a.H.
bis 10.11.2005
Stefan Bär
Bürgermeister, Fridingen a.D.
ab 10.11.2005
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Bericht des Vorstandes - Lagebericht
1. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
Der Aufschwung der Weltwirtschaft hat sich
2005 nach dem starken Wachstumsanstieg des
Vorjahres mit 4,3 % fortgesetzt. In Folge dessen
hat sich die konjunkturelle Dynamik in Deutschland
wieder aus der Stagnation der (Jahre
2003/2004) gelöst. Allerdings expandierte das
reale Bruttoinlandsprodukt in Deutschland nur
mäßig.
Der Zuwachs 2005 betrug 1,3 %, also weit von
der allgemeinen Entwicklung entfernt. Deutschland
hatte neben Italien und Portugal das geringste
Wachstum im Euroraum und wird voraussichtlich
2006 nicht an das Mittelfeld aufschließen
können.
Auch im Jahr 2006 soll nach Prognosen der
Institute die Weltwirtschaft weiter wachsen und
zwar um ca. 4,5 %.
Die Aussichten in Deutschland liegen lediglich
bei ca. 2,1 %.
Die im Geschäftsbericht des Vorjahres dargestellte
Skepsis bei den Haushalten und Unternehmen
hinsichtlich einer durchgreifenden
Verbesserung der Einkommensperspektiven
und Ertragserwartungen hat sich bestätigt.
Die allgemeine Verunsicherung führte zur Verfestigung
der Sparneigung, was allerdings zum
Teil auf die zusätzliche Altersvorsorge
zurückzuführen ist. In der zweiten Jahreshälfte
2005 deutete sich zwar ein etwas verstärkter
Konsum an, diese Entwicklung hat sich jedoch
noch nicht verfestigt.
Die von der Politik zu beschließenden veränderten
Vorgaben für den breiten sozialen Bereich
und den Arbeitsmarkt lassen weiter auf sich
warten.
Bei einer Belastung der Bürger durch die Abgaben
von ca. 50 % der Einkommen dürfen keine
allzu großen Impulse für den Binnenmarkt erwartet
werden.
Real haben die Bürger in den letzten Jahren
Einkommenseinbußen hinnehmen müssen. Die
kommende Mehrwertsteuererhöhung wird sicherlich
die Kaufkraft nicht fördern.
Im Baubereich haben sich gegenüber den Vorjahren
keine wesentlichen Veränderungen ergeben.
Die Investitionen im Wohnungsbau
liegen bei ca. 60 % des Jahres 2000. Damit ist
als weiterhin ein Kontinuierlicher Investitionsrückgang
gegenüber dem Ausgangsjahr 2000
zu verzeichnen.
Die Zahl der Betriebe im Bauhauptgewerbe ist
seit 1995 um 12 % geschrumpft. Gleichzeitig
sank die Zahl der Beschäftigten allerdings um
42%.
Dies wird durch die Zahlen des Statistischen
Landesamtes bestätigt, wonach 2005 rund 6 %
weniger Wohnungen fertig gestellt wurden.
Insgesamt waren es 36000 Fertigstellungen.
Nachdem diese Entwicklung über Jahre anhält,
wird es allgemein zu einer Verknappung auf
dem Wohnungsmarkt führen, wobei hier regionale
Unterschiede bestehen.
Neueste Auswertungen ergeben zwar für 2006
eine Zunahme des Auftragsbestandes, der
allerdings vorwiegend im Bereich des Wirtschaftsbaus
erweitert wird.
Der Wohnungsmarkt in unserer Region ist in
bestimmten Marktsegmenten angespannt, wodurch
sogar stellenweise von einem Wohnungsmangel
gesprochen werden kann.
Dies stellt das Umfeld dar, in dem sich die Baugenossenschaft
2005 bewegt hat.
2. Tätigkeit unseres Unternehmens
• Vermietung
Unser Wohnungsbestand ist fast vollständig
und auf Dauer belegt. Kurzzeitige Leerstände
infolge Mieterwechsel, Modernisierung oder
Privatisierung sind ohne wesentliche Bedeutung.
Ebenfalls sind Mietausfälle minimal.
Dies zeigt zum einen, dass unsere Bestände
den Marktanforderungen entsprechen, zum
anderen, dass unsere Mieter mit dem Angebot
zufrieden sind.
Die erhöhten Wohnungswechsel im Vorjahr
waren keine dauerhafte Situation, wie die nachfolgende
Darstellung zeigt.
Wohnungswechsel von 1987 bis 2005
Jahr Gesamt- Wohnungs-in
bestand wechsel %
1987 462 43 9,3 %
1989 459 35 7,6 %
1991 492 20 4,1 %
1993 505 21 6,1 %
1995 509 35 6,9 %
1997 526 41 7,8 %
1999 535 46 8,6 %
2001 538 57 10,6 %
2003 529 48 9,1 %
2005 482 51 10,6 %
Durchschnitt 42,4 8,5 %
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Bericht des Vorstandes - Lagebericht
Der Wohnungswechsel hat sich auf das allgemeine
Niveau stabilisiert.
Sorge bereiten uns die zum Teil überproportional
gestiegenen Nebenkosten, die in erster
Linie auf die Entwicklung der Energieperiode
zurückzuführen sind.
Hier haben wir kaum Möglichkeiten der Einflussnahme.
Privatisierung eines Teils des
Bestandes
Die im Jahr 2003 begonnene Privatisierung hat
sich 2005 fortgesetzt. 20 Wohnungen aus dem
Altbestand wurden vorwiegend an unsere Mieter
veräußert.
Hier werden Mieter zu Eigentümern!
Wie in den Vorjahren, werden die Erlöse für die
Modernisierung unserer Liegenschaften eingesetzt
und damit in den Bestand reinvestiert.
Vorausschauend zur Privatisierung hat die
Baugenossenschaft modernen neuen Wohnraum
in der Wagnerstr. 15 in Trossingen geschaffen.
Hier entstanden, durch einen Aufzug
gut zugänglich, 18 Wohnungen für unsere älteren
Mieter. Die Konzeption ermöglicht im Alter
ein leichteres Wohnen ohne Treppen, mit Zentralheizung
und moderner Sanitäreinrichtung.
Das Gebäude wurde im Oktober 2005 fertig
gestellt und war Ende des Jahres 2005 vollständig
bezogen.
Ansicht Wagnerstr. 15
Unsere Mieter fühlen sich sehr wohl. Die Anlage
besticht durch eine schöne, zweckmäßige
Architektur und durch ihre Funktionalität.
Modernisierung des Bestandes
Nachdem die Hochhäuser in Aldingen und
Wurmlingen (insgesamt 85 Wohnungen) im
Wesentlichen saniert sind (Kosten ca.
2.500.000,00 Euro), wurde neben weiteren
kleineren Maßnahmen, die Modernisierung der
Liegenschaften Theodor-Heuss-Str. 21/23 und
Theodor-Heuss-Str. 33/35 im Jahr 2006 begonnen.
Diese Maßnahme wird auf ca. 900.000,00
Euro veranschlagt. Neben der zeitgemäßen
Gestaltung der Sanitärräume erhalten die Wohnungen
Zentralheizung. Fassade und Dach
werden nach den neuesten Anforderungen der
EnVO gedämmt.
Die Maßnahme wird durch das CO² Programm
der KfW gefördert.
Ansicht während der Modernisierung
Unsere Mieter freuen sich schon heute auf den
neuen Komfort.
Seit dem Jahre 2000 hat die Baugenossenschaft
ca. 7.500.000,00 Euro in die Modernisierung
des Bestandes eingesetzt.
Dabei werden der Modernisierung der Liegenschaften
auch neue Wege beschritten.
Als Beispiel dient hier das Blockheizkraftwerk
bei unserer Liegenschaft in Aldingen, In Stocken
51, das in Zusammenarbeit mit der Energieversorgung
Rottweil geschaffen wurde.
Dieses Blockheizkraftwerk versorgt nicht nur
unsere Liegenschaft, sondern auch die angrenzenden
Eigentümergemeinschaften.
Zusätzlich wird Strom ins allgemeine Netz gespeist.
Gegenüber der alten Beheizung ergibt sich ein
jährlicher Minderausstoß von 157 Tonnen CO².
Hier kommt nicht nur die Umwelt zu ihrem
Recht, sondern diese Maßnahmen rechnen sich
zudem.
Wo es uns sinnvoll erscheint und technisch
machbar ist, werden wir diesen Weg weiter
verfolgen.
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Bericht des Vorstandes - Lagebericht
• Neubaufertigstellungen 2005
Wurmlingen – Baugebiet Riedenstall I
Im Neubaugebiet Burgsteig hat die Baugenossenschaft
in den letzten 10 Jahren (seit 1995) Häuser und Wohnungen
in einer Größenordnung von ca. 6.000.000,00
Euro erstellt. Zusammen mit der Seniorenwohnanlage in
der Herrengasse waren es, also alleine in Wurmlingen
ca. 10.000.000,00 Euro.
Als letzte Maßnahme des Jahres 2005 wurde noch mit
dem Neubau von 3 Reihenhäusern begonnen. Diese
weisen eine völlig neue, aber erneut recht ansprechende
Architektur auf.
Zwei Häuser sind bereits bezogen, das letzte Haus wird
2006 fertig gestellt.
Ansicht der Reihenhäuser
• Zukünftige Baumaßnahmen
Neues Baugebiet in Wurmlingen
Nachdem die Grundstücke in diesem Gebiet in Wurmlingen
beinahe komplett bebaut sind, hat die Gemeinde
beschlossen, das angrenzende Gebiet „Riedenstall II“ zu
erschließen. Die Baugenossenschaft als Miteigentümer
von Bauerwartungsland wird nach Erschließung über 25
Baugrundstücke mit 6.059 m² verfügen.
Hier bieten wir wieder die Möglichkeit durch die Baugenossenschaft
zum Eigenheim oder zur eigenen Wohnung
zu kommen.
Übersichtskarte des Bebauungsplans
Betreutes Wohnen in Wehingen
Mit der Erweiterung der Grund- und Hauptschule in
Wehingen stand das Schulhaus von 1911 zur
Disposition.
Ansicht der Schule aus dem Jahre 1911
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Bericht des Vorstandes – Lagebericht
Untersuchungen belegen eine recht gute Bausubstanz
des zwischenzeitlich 95 Jahre alten
Schulgebäudes. Durch die unmittelbare Nähe
zum Pflegeheim St. Franziskus der Stiftung
Heiligenbronn und seine günstige, zentrale
Lage bot sich das Objekt in geradezu idealer
Weise für die Umbauung zu einer betreuten
Seniorenwohnanlage an. Entsprechend der
zwischenzeitlichen Planungen werden 10-12
Wohnungen für die ältere Generation entstehen.
Die Betreuung dieser Wohnungen, bzw.
deren Bewohnerinnen und Bewohner wird dabei
durch die Stiftung St. Franziskus und die Sozialstation
gewährleistet sein. Mit der baulichen
Umsetzung wird voraussichtlich 2006 begonnen
werden.
Modellansicht
Grundriss einer Wohnung
Mit diesem Projekt setzt die Baugenossenschaft
Donau-Baar-Heuberg die Versorgung der Bevölkerung
mit Seniorengerechten Wohnungen
fort und knüpft damit an die vorausgegangenen
Seniorenwohnanlagen in Trossingen
(Wagnerplätzle), in Wurmlingen (Herrengasse)
und in Spaichingen (Alleenstr.) an.
Vetragsunterzeichnung zum Kauf der Schule
Dürbheim, Sanierung Ortsmitte
In Dürbheim steht, in unmittelbarer Nähe des
Rathauses, die Sanierung der Ortsmitte an.
Konkret geht es dabei um die Beplanung und
Bebauung noch freistehender Plätze.
Die Gemeinde hatte hierzu entsprechende
Vorleistung über Wettbewerbe erbracht.
Vom Gemeinderat wurde nunmehr die Erstellung
eines Wohn- und Geschäftshauses beschlossen.
Das Erdgeschoß wird zur Sicherung
der Grundversorgung durch ein Lebensmittelgeschäft
belegt, darüber werden 9 Wohnungen
entstehen.
Diese Wohnungen sollen veräußert und damit
eine Lücke auf dem Wohnungsmarkt in Dürbheim
abdecken.
Das Baugesuch ist eingereicht, mit dem Bau
wird voraussichtlich noch 2006 begonnen.
Ansicht
Grundriss einer Wohnung
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Bericht des Vorstandes – Lagebericht
Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft sind
geordnet.
Erläuterung zur Bilanz:
Aktiva:
Anlagevermögen:
Die Bilanzsumme hat sich um 555.068,03 Euro dies sind
2,39 % auf 23.800.859,37 Euro erhöht. Per Saldo hat sich
das Anlagevermögen um 1.102.885,03 Euro erhöht. Dies
ist im Wesentlichen auf die Fertigstellung der 18 Wohnungen
in der Wagnerstr. 15 in Trossingen zurückzuführen.
Vermindert wird das Anlagevermögen um den Verkauf von
Altwohnungen mit einem Buchwert in Höhe von 185.724,49
Euro.
Umlaufvermögen:
Das Umlaufvermögen hat um 547.817,00 Euro abgenommen,
das sind 11,60 % Die Minderung ergibt sich insbesondere
aufgrund der Fertigstellungen …………
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände:
Diese haben sich geringfügig um 54.385,36 Euro erhöht.
Flüssige Mittel haben sich von 984.019,37 Euro auf
820.146,38 Euro geringfügig vermindert.
Passiva:
Eigenkapital:
Das Eigenkapital hat sich von 10.814.585,70 Euro auf
11.053.836,87 Euro erhöht, das sind 46,44 % (Vorjahr
46,52 %).
Auch in diesem Jahr konnte, trotz des Einsatzes von
1.129.354,24 Euro in die Hausbewirtschaftung eine Auflösung
von Rücklagen vermieden werden.
Dies war vor allem durch die Einnahmen aus sonstigen
betrieblichen Erträgen und aus der Privatisierung des Altbestandes
möglich.
Jahresüberschuss:
Der Jahresüberschuss beträgt 274.293,58 Euro, der
Bilanzgewinn 79.686,45 Euro. Gemessen am Modernisierungseingang
in den Bestand sind diese Werte zufrieden
stellend.
Verbindlichkeiten:
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben um
5,91 % = 626.014,39 Euro zugenommen. Hiermit wurde
insbesondere der Neubau in der Wagnerstr. 15 in Trossingen
finanziert. Die Tilgung betrug 373.907,25 Euro.
Gewinn- und Verlustrechnung:
Die Mieteinnahmen mit 1.760.657,25 Euro sind, trotz
des Wegfalls von Mieten, infolge des Verkaufs von
Wohnungen, um 12.800,16 Euro gestiegen. Leerstand
und andere Mietausfälle sind zu vernachlässigen,
sie sind nicht wesentlich.
Die sonstigen betrieblichen Erträge mit 978.572,62
Euro sind gegenüber dem Vorjahr (1.516.387,52
Euro) entsprechend geringer. Hierin sind 500.082,33
Euro aus der Privatisierung von Anlagevermögen
enthalten. Durch diese Erträge konnte wieder verstärkt
in die Modernisierung des Bestandes investiert
werden.
Aus den Mieteinnahmen allein wäre dies nicht möglich
gewesen.
Diese umfassenden Modernisierungen führen zu
einer nachhaltigen Sicherung des Bestandes und
dessen Vermietbarkeit. Sie stellen eine wichtige
Zukunftssicherung dar.
Die Anzahl der Wohnungen hat sich trotz des Verkaufs
(Privatisierung) von 20 Einheiten im Jahre
2005 nur unwesentlich von 480 auf 478 Wohnungen
verringert. Grund ist der Zugang von 18 Wohneinheiten
des Neubaus Wagnerstr. 15 in Trossingen.
Die Flächenbilanz 2004/2005 zeigt einen geringfügigen
Rückgang von 32.747 m² auf 32.328 m² auf.
Gleichzeitig haben sich die Mieten von 1.770.791,60
Euro auf 1.790.660,81 Euro erhöht. Die durchschnittliche
Miete stieg von 4,51 Euro/m² auf 4,62
Euro/m².
Die Modernisierungsquote 2005 betrug 35 % der
Mieteinnahmen (Kennzahl in der Wohnungswirtschaft).
Die durchschnittliche Modernisierungsquote
liegt im Verbandsbereich bei ca. 15-22 %.
Die Abschreibungen haben sich von 570.295,43
Euro in 2004 auf 534.929,63 Euro vermindert.
Die Erhöhung der Personalkosten ergibt sich aus
einer einmaligen Zuführung zu einer Altersteilzeitrückstellung
mit 30.976,07 Euro.
Die Zinsaufwendungen sind geringfügig um 1,77 %
gestiegen. Dem stehen jedoch höhere Mieteinnahmen
aus Neuvermietung gegenüber.
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Bericht des Vorstandes – Lagebericht
Es sind keine erkennbaren Risiken auszuweisen
• Das Risiko aus dem Bauträgergeschäft
ist einschätzbar.
Ein Reihenhaus in Wurmlingen steht
noch zum Verkauf an. Die restlichen
Wohnungen der Seniorenwohnanlage
in Spaichingen wurden vermietet und
dienen u.a. dem Ausgleich wegfallender
Flächen infolge Privatisierung an
dem Altbestand.
• Risiken aus dem Auslaufen öffentlicher
Förderung sind nicht wesentlich. Das
Zinsänderungsrisiko ist abgesichert.
• Das Vermietungsrisiko ist derzeit gering.
Zukünftigen Risiken versucht die
Genossenschaft durch überproportionalen
Einsatz in der Bestandsverjüngung
entgegenzuwirken. Mit dem
Grundsatzbeschluss des Aufsichtsrates
zur Privatisierung älterer Bauten ist
das Leerstandsrisiko infolge Überalterung
dieser Häuser beinahe weggefallen.
Der Verlauf bestätigt die Richtigkeit
dieser Entscheidung.
• Mietrückstände und Leerstände sind
nicht von wesentlicher Bedeutung. Sie
liegen unter dem allgemeinen Durchschnitt.
• Betriebsprüfungen ergaben keine Beanstandungen.
Bewirtschaftet und verwaltet werden zum Bilanzstichtag:
478 Wohnungen
253 Garagen
1 Bürogebäude
1 Verwaltungsgebäude
343 Eigentumswohnungen
4 Gewerbeeinheiten
35 Stellplätze
10 Carports
2 abgeschriebene Müllcontainer -
Abstellplätze
Der Geschäftsverlauf 2005 war geprägt von:
• der Fertigstellung eines Reihenhauses
in Wurmlingen
• der Fertigstellung und des Bezuges
des Wohnhauses Wagnerstr. 15 in
Trossingen mit 18 Wohnungen,
• der Modernisierung und Instandsetzung
des Hochhauses, Seitinger
Str. 27 in Wurmlingen und weiterer
Modernisierungen,
• der Privatisierung älterer Bestandsliegenschaften
in Trossingen und Spaichingen
(Verkauf von 20 Wohnungen).
Vorausschau:
Handeln nach dem Prinzip der Nachhaltigkeit
Hier kommen andere Werte zum Ansatz, die sich auch
aus den Grundbedürfnissen unserer Kunden, ableiten
lassen.
Eine Wohnung ist ein Grundbedürfnis und unterliegt
anderer Wertung wie manche Konsumgüter. Ebenso
ist unser Verhalten auf dem Markt zu sehen. Unsere
Ansätze sind nicht kurzfristig auf Ausweisung von
Gewinnen ausgerichtet, sondern auf Sicherheit und
Nachhaltigkeit. Selbstverständlich müssen wir hierbei
unsere Kosten decken.
Allerdings sind unsere Betätigungsfelder gespalten.
Der Wohnungsmarkt zur Vermietung unterliegt anderen
Gesetzen als der Bereich Neubau.
Dies bedeutet auch eine differenzierte Vorausschau:
• Mietwohnungen
Wir werden unseren Weg der Modernisierung des
Bestandes konsequent fortführen, wenn es finanziell
machbar ist.
Die Vermietung ist unser Kerngeschäft und bedarf
der sorgfältigen Pflege. Ganz wesentlich werden
für Mieter in Zukunft die Nebenkosten sein. Daran
wird zum Teil die Vermietbarkeit hängen. Auch
deshalb ist die Modernisierung zur Vermeidung
von Energiekosten ein wichtiger Aspekt für die
Vermietbarkeit.
• Neubau
Die Planung für die Schaffung neuer betreuter
Seniorenwohnungen in Wehingen (Umnutzung
der alten Schule) ist abgeschlossen, die Maßnahme
ist genehmigt. Mit der Übergabe und
Räumung kann voraussichtlich im Herbst 2006
gerechnet werden.
Ansonsten ist es derzeit schwierig, die zukünftige
Entwicklung auf dem Neubausektor zu bestimmen.
Hierzu bedarf es sorgfältiger Beobachtung
der Entwicklungen, vor allem der Auswirkungen
politischer Beschlüsse.
Aufsichtsrat und Vorstand schlagen der Mitgliederversammlung
die Verteilung des Bilanzgewinns
wie folgt vor:
Ausschüttung von 6 % Dividende: 21.098,48 €
Gewinnvortrag für 2006: 58.587,97 €
8

Bericht des Aufsichtsrates
Hagelschaden in Trossingen am 28. Juni
2006
In den Abendstunden des 28. Juni kam es in
Trossingen und auch in der Nachbarstadt Villingen-Schwenningen
zu einem Hagelschlag,
der in bislang nicht gekannter Stärke wütete.
Faustgroße Hagelkörner zerstörten tausende
von Dächern, Fenstern und Fahrzeuge.
Auch die Baugenossenschaft blieb nicht verschont.
Wesentlliche Schäden wurden an 21 Häusern
im Eigentum der Donau-Baar-Heuberg, sowie
an 19 verwatleten Eigentümergemeinschaften
verursacht. Die Schadenshöhe lässt sich mit
mehreren Millionen Euro beziffern, wobei, wie
bei anderen Eigentümern nicht alles von der
Versicherucherung getragen wird.
Wir danken unseren Bewohnern für Ihre Mithilfe
und ihr Verständnis in dieser Lage.
Die Mitarbeiter der DBH haben alles, was in
dieser Lage möglich war, in Angriff genommen,
die Abwicklung vieler Arbeiten wird allerdings
noch einige Zeit dauern.
Besonders zu erwähnen ist die herausragende
unbürokratische Leistung der Stadt Trossingen,
der Feuerwehr, dem THW und dem DRK, auch
vieler Umlandgemeinden, selbst vom Bodenseeraum,
bei der Ersthilfe.
Auch Dank den Handwerkern, die uns und den
weiteren Geschädigten halfen.
In extremen Situationen, wie dieser, hat sich in
Trossingen die Solidarität und Einsatz der Bewohner,
der Nachbarn und aller anderen beteiligten
Stellen mit den Betroffenen als vorbildlich
für unser Gemeinwesen gezeigt.
9

Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm
durch Gesetz und Satzung vorgeschriebenen
Aufgaben wahrgenommen. In gemeinsamen
Sitzungen mit dem Vorstand hat dieser den
Aufsichtsrat regelmäßig über die Lage und
Entwicklung der Genossenschaft sowie über
wesentliche Geschäftsvorfälle unterrichtet.
Die vorgeschriebenen Überprüfungen hat der
Aufsichtsrat während des Geschäftsjahres
durchgeführt. Beanstandungen haben sich
dabei nicht ergeben. Den Jahresabschluss mit
Anhang und den Lagebericht zum 31.Dezember
2005 hat der Aufsichtsrat geprüft und den Bericht
des Vorstandes über das Geschäftsjahr
2005 gebilligt. Der Aufsichtsrat schließt sich
dem Gewinnverteilungsvorschlag des Vorstandes
an.
Die gesetzliche Prüfung und die Prüfung des
Jahresabschlusses 2005 mit Anhang und Lagebericht
hat der Verband baden-württembergischer
Wohnungsunternehmen e. V., Stuttgart,
durchgeführt. Das Prüfungsergebnis wurde in
einer gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat
und Vorstand besprochen. Wesentliche Beanstandungen
ergaben sich nicht.
Satzungsgemäß scheiden in diesem Jahr
Herr Josef Bär, Bürgermeister
Herr Stefan Bacher, Rechtsanwalt
Herr Reinhold Burger, Betriebswirt
Herr Ortwin Guhl, Sparkassendirektor
aus dem Aufsichtsrat aus.
Die Wiederwahl der Herren Josef Bär, Stefan
Bacher und Reinhold Burger ist zulässig.
Für Herrn Guhl, der auf eigenen Wunsch ausscheidet,
ist ein anderes Mitglied in den Aufsichtsrat
zu wählen.
Trossingen, den 15. September 2006
Der Vorsitzende des Aufsichtsrats
Guido Wolf, Landrat
Dank
Der Vorstand bedankt sich beim Aufsichtsrat
mit seinem Vorsitzenden, Herrn Landrat Guido
Wolf für seine umfangreiche und aufgeschlossene
Mitarbeit.
In gutem Einvernehmen mit allen staatlichen
Stellen, dem Verband baden-württembergischer
Wohnungsunternehmen, der Treuhandgesellschaft,
allen Kreditinstituten, Notaren, Architekten
und Bauhandwerkern war es möglich, das
aufgezeichnete Ergebnis zu erreichen.
Allen genannten Stellen gilt unser Dank.
Danken möchten wir besonders unseren Mitgliedern
für ihre Treue zur Genossenschaft.
Trossingen, den 15. September 2006
Der Vorstand: Lindner, Hagen, Ajster
10

Aktiva Bilanz zum
Anlagevermögen
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
Immaterielle Vermögensgegenstände…………………………….. 5.704,00 5.704,00 3.605,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten ………. 15.566.459,76 14.434.183,28
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten …………………………………………………………….. 3.661.408,16 3.749.795,61
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten …………… 191.869,59 191.869,59
Betriebs- und Geschäftsausstattung …………………………………….. 91.656,00 104.759,00
Bauvorbereitungskosten …………………………………………………… 39.842,07 19.551.235,58 39.842,07
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen …………………………………………………….. 70.500,00 70.500,00 500,00
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten …………… 246.512,94 332.201,09
Bauvorbereitungskosten…………………………………………………… 146.750,63 96.765,62
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten …. 474.007,64 388.756,72
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten ……. 1.060.299,24 1.617.583,84
Unfertige Leistungen ……………………………………………………….. 510.758,16 2.438.328,61 441.249,16
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung ………………………………………….. 17.401,57 12.496,79
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken ……………………….. 452.454,39 580.982,90
Forderungen aus Betreuungstätigkeit …………………………………. 204,25 195,87
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen ……………. 2.353,09 423,70
Sonstige Vermögensgegenstände ……………………………………. 441.304,42 913.717,72 265.233,10
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Guthaben bei Kreditinstituten …………………………………………… 820.146,38 820.146,38 984.019,37
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten ………………………………………………. 1.227,08 1.227,08 1.328,63
Bilanzsumme € 23.800.859,37 € 23.245.791,34
11
,

31. Dezember 2005
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
Passiva
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder …. 26.476,87 31.495,15
der verbleibenden Mitglieder ……………………………………………. 345.337,11 353.741,37
aus gekündigten Geschäftsanteilen……………………………………… 210,00 372.023,98 0,00
Rückstände fälliger Einzahlungen auf Geschäftsanteile € 3.150,00
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage …………………………………………………. 1.315.193,00 1.287.763,00
davon aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres € 27.430,00
eingestellt
Bauerneuerungsrücklage ………………………………………………. 1.235.001,49 1.235.001,49
Andere Ergebnisrücklagen ………………………………………………. 8.051.931,95 10.602.126,44 7.849.361,95
davon aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres
€ 202.570,00 eingestellt
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag ………………………………………………………….. 35.392,87 32.572,60
Jahresüberschuss ……………………………………………………… 274.293,58 78.550,14
Einstellung in die Ergebnisrücklagen ………………………………….. 230.000,00 79.686,45 53.900,00
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen ………………………………………………. 141.306,88 141.306,88 611.200,00
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten …………………………. 11.204.468,54 10.578.454,15
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern ………………… 6.391,16 7.516,00
Erhaltene Anzahlungen ………………………………………………… 718.070,20 503.976,70
Verbindlichkeiten aus Vermietung ……………………………………. 1.966,63 9.858,59
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit …………………………… 1.545,24 4.635,72
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ………………… 661.609,82 669.057,33
Sonstige Verbindlichkeiten ……………………………………………. 11.134,31 12.605.185,90 44.033,03
Rechnungsabgrenzungsposten 529,72 529,72 2.474,12
Bilanzsumme € 23.800.859,37 € 23.245.791,34
12

Gewinn- und Verlustrechnung 2005
Umsatzerlöse
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
a) aus der Hausbewirtschaftung ……………………………………… 2.229.521,74 2.202.452,02
b) aus dem Verkauf von Grundstücken ………………………………….. 610.340,00 3.942.946,24
c) aus der Betreuungstätigkeit ……………………………………………. 60.090,48 61.529,35
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen ……………………………. 200,00 2.900.152,22 200,00
Erhöhung/Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen
Leistungen …………………………………………………………………. 36.217,05 -340.968,05
Sonstige betriebliche Erträge………………………………………………. 978.572,62 1.516.387,52
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung …………………………… 1.129.354,24 1.852.977,47
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke …………………………… 718.806,19 3.666.836,75
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen …………… 6.837,47 1.854.997,90 5.885,03
Rohergebnis ……………………………………………………………… 2.059.943,99 1.856.847,83
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter …………………………………………………….. 414.795,45 376.679,32
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für die Altersversorgung und
Unterstützung……………………………………………………………..….. 88.055,65 502.851,10 87.012,04
davon für die Altersversorgung € 23.710,22
Abschreibung auf materielle und immaterielle
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen ….. 534.929,63 570.295,43
Zinsen und ähnliche Aufwendungen …………………………………….. 494.303,15 485.709,67
Sonstige betriebliche Aufwendungen ……………………………………. 205.266,03 1.234,498,81 239.386,48
Erträge aus anderen Finanzanlagen……………………. ………………. 40,00 32,50
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge ……………………………………. 13.426,91 13.466,91 34.903,19
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 336.060,99 132.700,58
Steuern vom Einkommen und Ertrag …………………………………… 9.897,99 -0,89
Sonstige Steuern …………………………………………………………… 51.869,42 54.151,33
Jahresüberschuss 274.293,58 78.550,14
Gewinnvortrag ……………………………………………………………… 35.392,87 32.572,60
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in die Ergebnisrücklagen … 230.000,00 53.900,00
Bilanzgewinn ……………………………………………………………… € 79.686,45 € 57.222,74
13

Anhang des Jahresabschlusses 2005
A. Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und
Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen
Formblatt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung
wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und Gewinn- und
Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungsmethoden
angewandt:
Von dem Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten
wurde Gebrauch gemacht.
Bewertungsmethoden:
Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs-
oder Herstellungskosten angesetzt.
Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet:
Immaterielle Vermögensgegenstände linear
33,33 %.
Wohngebäude:
Die Abschreibungen entsprechen für die vor dem
21. Juni 1948 erstellten Gebäuden einer 66jährigen,
für die nach dem 20. Juni 1948 erstellten Gebäude
einer 50- bzw. 80jährigen Nutzungsdauer. Von den
im Jahr 1991/92 bezugsfertig gewordenen Objekten
werden 3 degressiv gemäß § 7 Abs. 5 EStG abgeschrieben.
Das im Jahr 1997 aus dem Umlaufvermögen
übernommene Objekt „Am Wagnerplätzle“
wird mit 5 % degressiv abgeschrieben. Die aus dem
Umlaufvermögen umgewidmeten Wohnungen („Am
Wagnerplätzle“ 1998 und „Herrengasse“ 2000 bzw.
2001) werden mit 2 % linear abgeschrieben.
Geschäftsbauten linear: 4 % bzw. 3 %
Betriebs- und Geschäftsausstattung
linear: 6,67 % - 33,33 %
Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden im Jahr der
Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben und im
Anlagespiegel als Abgang ausgewiesen.
Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder
Herstellungskosten bewertet.
Die aktivierten Geldbeschaffungskosten werden
über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben.
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe der
voraussichtlichen Inanspruchnahme.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur
Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind
508.158,16 € (Vorjahr 438.649,16 €) noch
nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
2. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende
Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen
Umfang enthalten:
Für noch anfallende bzw. ausstehende
Baukosten veräußerter Objekte
59.722,75 €, Bilanz- und Verwaltungskosten
75.876,07 €.
3. Von den Forderungen haben die sonstigen
Vermögensgegenstände in Höhe von
49.725,60 € eine Restlaufzeit von mehr als
einem Jahr.
4. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie
die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte
stellen sich auf der nächsten Seite
dar.
14

Verbindlichkeiten Insgesamt
davon Restlaufzeit
Die Angaben in Klammern unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre
betreffen das Vorjahr € € € €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten,
die durch die Grundpfandrechte 11.204.468,54 433.604,93 1.860.873,57 8.909.990,04
gesichert sind (10.578.454,15) (381.824,31) (1.675.509,67) (8.521.120,17)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen 6.391,16 1.125,00 4.500,00 766,16
Kreditgebern (7.516,00) (1.125,00) (4.500,00) (1.891,00)
Erhaltene Anzahlungen 718.070,20 718.070,20*
(503.976,70) (503.976,70*)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.966,63 1.966,63
(9.858,59) (9.858,59)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 1.545,24 1.545,24
(4.635,72) (4.635,72)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen 661.609,82 450.037,90 211.571,92
und Leistungen (669.057,33) (457.485,41) (211.571,92)
Sonstige Verbindlichkeiten 11.134,31 11.134,31
(44.033,03) (44.033,03)
Gesamtbetrag 12.605.185,90 1.617.484,21 2.076.945,49 8.910.756,20
* steht zur Verrechnung an (11.817.531,52) (1.402.938,76) (1.891.581,59) (8.523.011,17)
Entwicklung des
Anlagevermögens Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen
Herstellungs- (kumulierte) 31.12.2005 des
kosten Geschäftsjahres
€ € € € € €
Immaterielle Vermögensgegenstände
13.165,70 5.245,63 977,41 11.729,92 5.704,00 3.146,63
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche 23.016.778,15 1.318.780,67 318.114,55 8.839.741,23 15.566.459,76 389.385,39
Rechte mit Wohnbauten 388.756,72 *
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
4.086.892,70 31.122,76 456.607,30 3.661.408,16 119.510,21
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten
191.869,59 191.869,59
Betriebs- und Geschäftsausstattung 266.514,10 9.784,40 4.696,66 179.945,84 91.656,00 22.887,40
Bauvorbereitungskosten 39.842,07 39.842,07
*Umbuchungen - Umwidmung aus
Grundstücke mit fertigen Bauten
(Umlaufvermögen)
Finanzanlagen
27.601.896,61 1.748.444,55 322.811,21 9.476.294,37 19.551.235,58 531.783,00
Andere Finanzanlagen 500,00 70.000,00 70.500,00
15

II. Gewinn- und Verlustrechnung
1. In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende
wesentliche periodenfremde Erträge und
Aufwendungen enthalten:
Buchgewinne aus dem Verkauf
von Anlagevermögen 500.082,33 €
Erträge aus der Auflösung von
Rückstellungen 305.802,15 €
Erträge aus der Auflösung von Wert-
berichtigungen zu Forderungen 45.982,79 €
2. Die „Sonstigen betrieblichen Aufwendungen“
mit 205.266,03 € (Vorjahr: 239.386,48 €) beinhalten
u.a.:
EDV-Kosten und Kosten des
Zahlungsverkehrs 32.176,41 €
Aufwendungen für Unternehmens-
werbung 4.461,09 €
Aufwendungen für den Aufsichtsrat
15.393,51 €
Steuerberatung, Prüfungsgebühren
und Verbandsbeitrag 21.036,10 €
Abschreibungen auf Forderungen
D. Sonstige Angaben
17.284,73 €
1. Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von
Grundpfandrechten für fremde Verbindlichkeiten
bestanden in Höhe von 5.145.394,52 €.
2. Mitgliederbewegung
Mitgliederstand am Anfang des
Geschäftsjahres 846
Zugang von Mitgliedern 44
Abgang von Mitgliedern 63
Mitgliederbestand am Schluss des Geschäfts-
jahres (verbleibende Mitglieder) 827
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder
haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um
8.404,26 € vermindert.
Nach § 17 (1) der zum 1. Januar 1991 in Kraft getretenen
Satzung haften die Mitglieder nur noch mit
dem Geschäftsanteil. Sofern dieser nicht voll einbezahlt
ist, kann die Mitgliederversammlung nach § 17
(2) der Satzung die Verpflichtung zu weiteren Einzahlungen
beschließen.
3. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Kaufmännische Mitarbeiter :
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
6 1
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte, etc.:
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
1 26
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen
e.V.
Herdweg 52
70174 Stuttgart
Trossingen, den 15. September 2006
Der Vorstand: Lindner, Hagen, Ajster
16

Löhrstr. 47, 78647 Trossingen
Telefon: 07425/939-0 Telefax: 07425/939-39
info@baugenossenschaft-dbh.de
www.baugenossenschaft-dbh.de
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