Bericht über das 69. Geschäftsjahr - Baugenossenschaft Donau ...

Bericht über das 69. Geschäftsjahr
2004
2004 saniertes Hochhaus in Wurmlingen, Seitinger Str. 27

Verwaltungsorgane
Aufsichtsrat
Hans Volle
Landrat i. R., Wurmlingen
Aufsichtsratsvorsitzender bis 15. Oktober 2004
Guido Wolf
Landrat, Tuttlingen
Aufsichtsrat ab 15. Oktober 2004
Aufsichtsratsvorsitzender ab 16. November 2004
Stefan Bacher
Rechtsanwalt, Aldingen
Stellv. Aufsichtsratsvorsitzender
Josef Bär
Bürgermeister, Wehingen
Prüfungsausschuss
Reinhold Burger
Betriebswirt, Trossingen
Oliver Ehret
Bürgermeister, Mühlheim a. D.
Prüfungsausschuss ab 16. November 2004
Ortwin Guhl
Sparkassendirektor, Tuttlingen
Otmar Hagen
Stadtkämmerer, Spaichingen
Prüfungsausschuss bis 15. Oktober 2004
Bernd Haller
Bürgermeister, Gosheim
Clemens Henn
Rechtsanwalt, Trossingen
Schriftführer
Klaus Schellenberg
Bürgermeister, Wurmlingen
ab 15. Oktober 2004
Vorstand
Ehrenamtliche Mitglieder:
Otto Ziegler
Bürgermeister i. R., Wurmlingen
Vorstandsvorsitzender bis 23. September 2004
Reinhard Lindner
Bürgermeister, Aldingen
Vorstandsvorsitzender ab 23. September 2004
Otmar Hagen
Stadtkämmerer, Spaichingen
Vorstand ab 15. Oktober 2004
Hauptamtlich:
Dietmar Ajster, Trossingen
Geschäftsführer
Geschäftsstelle:
78647 Trossingen, Löhrstr. 47
Telefon 07425 / 939-0
Telefax 07425 / 939-39
www.baugenossenschaft-dbh.de
2

Bericht des Vorstandes
1. Gesamtwirtschaftliche Lage
In den letzten Jahren war die Wirtschaft allgemein
von einer Stagnation geprägt. Jedoch ist
die deutsche Wirtschaft im vergangenen Jahr
um real 1,6 % gewachsen. Da dieser Anstieg
insbesondere auf die nach wie vor starke Exportwirtschaft
zurückzuführen ist, haben sich
keine positiven Impulse für die Binnenwirtschaft
eingestellt.
Bei den Haushalten und Unternehmen war nach
Jahren der Stagnation die Skepsis hinsichtlich
einer durchgreifenden Verbesserung der Einkommensperspektiven
und Ertragserwartungen
so tief verankert, dass selbst Impulse einer
anziehenden Weltkonjunktur nicht auf unsere
Binnenwirtschaft übersprangen.
Diese Einstellung von Industrie und Verbraucher
hat sich im gesamten Jahr 2004 gehalten.
2005 ist diese Tendenz eher noch verstärkt. Vor
allem im privaten Bereich führt die anhaltende
Unsicherheit zu größerer Sparneigung.
Die dringend benötigten politischen Entscheidungen,
insbesondere den breiten sozialen
Bereich betreffend, stehen aus. Die Notwendigkeit
dazu aber lässt sich aus zwischenzeitlich
über 4,38 Millionen Arbeitslosen ablesen.
Rückläufig bleiben weiterhin die Investitionen,
vor allem im Baubereich. Das Baugewerbe hat
nunmehr über 10 Jahre dramatische Auftragseinbrüche
zu verkraften, die nun auch
noch teilweise durch Änderungen im Handwerksrecht
und durch die Öffnung infolge der
Osterweiterung verschärft werden.
2. Die Tätigkeit unseres Unter-
nehmens
Zur Situation im Mietwohnungs- und Neubaubereich
Obwohl verstärkt Umzüge angefallen sind,
haben wir keine Leerstände zu verzeichnen. Im
Jahr 2003 waren es 48, 2004 sogar 78 Umzüge.
Gründe hierfür waren hauptsächlich der
Erwerb von Eigentum und der Wegzug aus
unserem Gebiet ( 68%). Innerhalb unseres
Bestandes sind 6 Partien ( 8%) umgezogen.
Durch die Bestandsveränderungen (Abbruch
oder Umwidmung) baut sich allerdings auch in
unserer Region langsam ein Mangel an preiswerten,
kleineren Wohnungen auf. Investoren
im Mietwohnungsbereich sind aufgrund der
Bau- und Mietvorschriften kaum noch zu finden.
Die wirtschaftliche Unsicherheit bei privaten,
potentiellen Bauherren, die ihr Eigenheim in
Eigenregie realisieren möchten, hat zugenommen.
Ein eventueller Wegfall der Eigenheimzulage
würde zu einem verstärkten Rückgang der
Nachfrage führen.
Das auf uns zukommende Szenario könnte wie
folgt aussehen:
Jungen Familien bleibt der Weg zum Eigenheim
verwehrt. Allerdings sind auch kaum preiswerte,
große Wohnungen auf dem Markt zu mieten.
Dies vor dem Hintergrund, dass in Deutschland
eine Mieterquote von beinahe 57 % besteht.
Die im Jahr 2003 von unserer Baugenossenschaft
begonnene Privatisierung des Altbestandes
hat sich 2004 verstärkt fortgesetzt.
Hierdurch haben unsere Mieter die Möglichkeit,
zum Teil über Jahrzehnte bewohnte Wohnungen
oder Häuser zu äußerst günstigen Bedingungen
zu erwerben.
Die meisten der verkauften Wohnungen haben
unsere Mieter erworben.
Ursprünglich hatten wir für diese Privatisierung
mit einem Zeitraum von über 10 Jahren gerechnet.
Die Nachfrage bekräftigt wieder die Richtigkeit
der damaligen Entscheidung.
Die Verkaufserlöse versetzt die Baugenossenschaft
in die Lage, Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten
in großem Umfang zu tätigen und
zusätzlich mit Neubaumaßnahmen eine Bestandsverjüngung
zu erreichen.
Für die Mieter, die privatisierungsbedingt Wohnraum
aufgeben, hat die Baugenossenschaft im
nördlichen Bereich der Seniorenwohnanlage
„Am Wagnerplätzle“ in Trossingen einen Neubau
mit 18 Wohneinheiten begonnen.
Diese Wohnungen werden barrierefrei ausgebildet,
so dass sie jederzeit in das “betreute
Wohnen“ übernommen werden können.
Mit diesem Konzept reagieren wir auf den erhöhten
Bedarf an Barrierefreiheit der älteren
Bürger.
Alle Wohnungen sind bereits vergeben. Der
Bezug beginnt im November 2005.
3

Bericht des Vorstandes
Mit dem Bau der Seniorenwohnanlagen „Am
Wagnerplätzle“ in Trossingen, „Herrengasse“ in
Wurmlingen und „Alleenstraße“ in Spaichingen,
haben wir Maßstäbe gesetzt.
Zum einen durch die Architektur, zum anderen
durch die zuverlässige und durchorganisierte
Verwaltung und Betreuung.
Unsere Senioren können sich auf uns verlassen.
Wir werden diesen Weg fortsetzen.
Besonders freute uns die Fertigstellung der
betreuten Seniorenwohnanlage „Alleenstr. 18“
in Spaichingen. Am 2. Oktober 2004 wurde
dieses Haus feierlich eingeweiht.
Ansprache des Aufsichtsratsvorsitzenden, Herrn
Landrat i. R. Hans Volle, bei der Einweihung
Es stehen von 42 Wohnungen noch 5 Wohnungen
zum Verkauf an.
Weitere Fertigstellungen:
Wurmlingen, Baugebiet Burgsteig
Wieder wurden drei Kettenhäuser im Jahr 2004
in Wurmlingen fertiggestellt. Alle Häuser haben
ihren Eigentümer gefunden.
Beim Holderstöckle 18, 20, 22
Ferner hat der Aufsichtsrat einer Neuplanung
von 6 Kettenhäusern im vorher erwähnten Baugebiet
Burgsteig zugestimmt.
Die Architektur unterscheidet sich von den bisherigen
Kettenhäusern und ist erneut sehr anspruchsvoll.
Mit dem Bau der ersten drei Häuser
wurde bereits begonnen, ein Haus ist verkauft.
Wie in den Vorjahren waren wir, die Baugenossenschaft,
für das Bauhandwerk der Region ein
wichtiger und verlässlicher Partner. Dies zeigt
sich auch durch die Sanierung und Modernisierung
der beiden Hochhäuser in Aldingen und
Wurmlingen. Hier wurden über 2.000.000,00
Euro eingesetzt. Hinzu kommen die Neubaukosten
für die Seniorenwohnanlage in Spaichingen
und weitere kleinere Maßnahmen im
Einfamilienhausbau.
Ob dies angesichts der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung fortgesetzt werden kann, ist derzeit
nicht zu beurteilen.
Personelles:
30jährige Betriebszugehörigkeit von
Ernst Kohler
Ernst Kohler trat am 1. Juni 1975 dem Unternehmen
bei.
Seine wesentlichen Aufgaben liegen im Bereich
der Wohnungseigentumsverwaltung sowie im
Verkauf.
1994 legte er die Prüfung als Fachwirt der
Grundstücks- und Wohnungswirtschaft beim
Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen
e.V. ab.
Der Vorstandsvorsitzende Reinhard Lindner
überreichte als Auszeichnung eine Urkunde des
Verbandes und dankte Herrn Kohler für seine
äußerst engagierte Arbeit bei der Baugenossenschaft
und die langjährige Treue.
4

Bericht des Vorstandes
Wir stellen vor:
Trossingen, Löhrstr. 49
Geschäftsgebäude, 1.100 m² Büroflächen
In unserem Geschäftsgebäude Löhrstr. 49 in Trossingen
sind zum Ende des Jahres 2004 die letzten freien Flächen
vermietet worden. Insgesamt wurden ca. 35 neue
Arbeitsplätze geschaffen. Wir stellen Ihnen unsere Partner
in diesem Haus vor:
• Fa. Perbit Software GmbH
Die Fa. Perbit zog als erste Firma in dieses Gebäude
ein. Sie ist hochspezialisiert auf Personalplanung.
Die Software-Entwicklung dieses Unternehmens
befindet sich in Trossingen. Hier sind 20 Mitarbeiter
beschäftigt.
Geschäftsführer Richard Manuel
Freundlich gestaltete Aufenthaltsräume für die Mitarbeiter
Im Erdgeschoss nahm Frau Dr. Katrin Heidemann im
Frühjahr ihre kieferorthopädische Praxis in Betrieb.
Zwischenzeitlich sind in diesem Team 5 Mitarbeiterinnen
beschäftigt. Frau Dr. Heidemann liebt die harmonische
Gestaltung ihrer Praxis, die ein ganz besonderes Flair
hat.
Frau Dr. Heidemann und Team
Einblick in die modern gestaltete Praxis
Im November 2004 eröffnete die Kanzlei Dr. Limberger,
Fuchs, Koch & Partner (Steuerberater, Wirtschaftsprüfer
und Rechtsanwälte mit Hauptsitz in VS-Schwenningen)
eine Filiale in unserem Geschäftsgebäude mit 10 Mitarbeitern.
Steuer- und Wirtschaftsprüfer Herr Bußhardt mit Team
5

Bericht des Vorstandes
Schwerpunkt:
Modernisierung und Instandsetzung unseres
Wohnungsbestandes.
Kerngeschäft der Baugenossenschaft Donau-
Baar-Heuberg eG ist die Schaffung von Wohnraum
und die Vermietung zu moderaten Preisen.
Dies setzt aber auch einen intakten Bestand an
Wohnungen voraus.
Im Geschäftsjahr 2004 wurden rund
1.500.000,00 Euro für die Modernisierung
ausgegeben.
Der Schwerpunkt lag dabei in der Restmodernisierung
des Hochhauses „In Stocken 51“ in
Aldingen und der Sanierung des Hochhauses
„Seitinger Str. 27“ in Wurmlingen.
Diese beiden Maßnahmen haben 2003/2004
über 2.000.000,00 Euro gekostet. Mit diesen
beiden Objekten sind beinahe 15 % des Gesamtbestandes
saniert worden.
In den Jahren 1993 – 2004 hat die Baugenossenschaft
insgesamt 7.100.000,00 Euro für die
Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungsbestandes
eingesetzt.
Dies wäre ohne die Privatisierung von Wohnungen
nicht möglich gewesen.
Ansicht des sanierten Hochhauses
In Stocken 51, Aldingen
Ansicht des sanierten Hochhauses
Seitinger Str. 27, Wurmlingen
Vorausschau: Modernisierung und Instandhaltung
des Bestandes
Noch im Jahr 2005 wird mit der Modernisierung
und Instandsetzung unserer Häuser in der
Theodor-Heuss-Straße in Trossingen begonnen.
Die 4 Häuser wurden 1965 erstellt und umfassen
24 Wohnungen. Insgesamt beträgt die
Wohnfläche 1.701 m².
Die geschätzten Modernisierungskosten betragen
ca. 500.000,00 Euro. Es wird der Standard
nach dem Energieeinsparungsgesetz angestrebt.
6

Lagebericht
Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft sind
geordnet.
Erläuterung zur Bilanz:
Aktiva:
Anlagevermögen:
Die Bilanzsumme hat sich um 1.052.000,00. Euro ( 4,33 %)
auf 23.245.791,34 Euro vermindert. Zurückzuführen ist dies
auf die Fertigstellung der Seniorenwohnungen in Spaichingen.
Aus dem Umlaufvermögen konnten 1.343.890,00 Euro in
das Anlagevermögen übernommen werden (9 Wohneinheiten
der Seniorenwohnanlage in Spaichingen). Dem stand
durch den Verkauf von 47 Wohnungen aus dem Altbestand
mit einem Buchwert von 346.104,26 Euro eine entsprechende
Minderung des Anlagevermögens gegenüber.
Per Saldo hat sich danach das Anlagevermögen um
997.523,02 Euro erhöht.
Umlaufvermögen:
Das Umlaufvermögen hat um 2.051.000,00 Euro abgenommen,
das sind 30,29 %. Die Minderung ergibt sich
aufgrund der Fertigstellung der Seniorenwohnanlage in
Spaichingen.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände:
Hier erfolgte eine Erhöhung um ca. 131.000,00 Euro.
Flüssige Mittel haben sich von 1.290.000,00 Euro auf
984.000,00 Euro vermindert.
Passiva:
Eigenkapital:
Das Eigenkapital hat sich auf 10.814.000,00 Euro erhöht,
das sind 46,52 % (Vorjahr 44,3 %) der Bilanzsumme.
Es konnte trotz des Einsatzes von 1.853.000,00 Euro in die
Hausbewirtschaftung eine Auflösung von Rücklagen vermieden
werden.
Dies war vor allem durch die Einnahmen aus der Privatisierung
des Altbestandes möglich.
Jahresüberschuss:
Der Jahresüberschuss ist mit 78.550,14 Euro und einem
Bilanzgewinn von 57.222,74 Euro, gemessen am Modernisierungseinsatz
in unserem Bestand, zufriedenstellend.
Verbindlichkeiten:
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind geringfügig
um 81.000,00 Euro (0,77 %) angestiegen. Neu
aufgenommen wurde ein Darlehen bei der KfW zur Deckung
der Mehrkosten des Wärmeschutzes bei der Sanierung
des Hochhauses in der Seitinger Str. 27 in Wurmlingen.
Die Tilgung betrug 402.469,84 Euro.
Gewinn- und Verlustrechnung:
Die Mieteinnahmen haben sich um ca. 14.000,00
Euro auf insgesamt 1.747.000,00 Euro erhöht. Dies,
obwohl durch die Wohnungsverkäufe aus dem Altbestand
Mieten weggefallen sind. Durch Mieteinnahmen
aus den sanierten und neu erstellten Wohnungen
konnte dies allerdings mehr als ausgeglichen
werden.
Leerstand und andere Mietausfälle sind zu vernachlässigen,
sie sind nicht wesentlich.
Die Neubautätigkeit hat wieder zur Ertragsverbesserung
beigetragen.
Die sonstigen betrieblichen Erträge (1.516.000,00
Euro) sind gegenüber dem Vorjahr durch Grundstücksverkäufe
(Anlagevermögen) wieder gestiegen.
Nur durch diese Erträge konnte eine Auflösung von
Rücklagen verhindert werden. Schließlich hat die
Genossenschaft 1.852.000,00 Euro in die Hausbewirtschaftung
investiert.
Aus den Mieteinnahmen alleine wäre dies nicht
möglich gewesen.
Diese umfassenden Modernisierungen führen zu
einer nachhaltigen Sicherung des Bestandes, dessen
Vermietbarkeit und stellen eine wichtige Zukunftssicherung
dar.
Die Anzahl der Wohneinheiten ging von 540 im Jahr
2002, auf 480 im Jahr 2004 zurück. Die Flächenbilanz
zeigt einen Rückgang von 36.117 m² auf
32.747 m². Gleichzeitig haben sich die Mieten von
1.668.000,00 Euro auf 1.747.000,00 Euro erhöht.
Die durchschnittliche Miete stieg von 3,88 Euro/m²
auf 4,47 Euro/m².
Die Modernisierungsquote 2004 betrug 80,81 %
(Vorjahr 51,5 %) der Mieteinnahmen, die durchschnittliche
Modernisierungsquote liegt im Verbandsbereich
bei ca. 15-22 % (Kennzahl in der
Wohnungswirtschaft).
Die Abschreibungen haben sich im Wohnungsbereich
nicht verändert. Hinzugekommen ist die Fertigstellung
der Löhrstr. 49 in Trossingen. Dem stehen
die Mieteinnahmen gegenüber.
Bei den Personalkosten ergibt sich eine Erhöhung,
zum einen durch die tarifliche Anpassung, zum anderen
durch die Beschäftigung einer Auszubildenden.
Die Zinsaufwendungen sind von 468.621,77 Euro
um 17.087,90 Euro auf 485.709,67 Euro geringfügig
gestiegen, genauso die Zinseinnahmen.
7

Lagebericht
Es sind keine erkennbaren Risiken auszuweisen
• Das Risiko aus dem Bauträgergeschäft
ist einschätzbar. In der Seniorenwohnanlage
in Spaichingen stehen noch
wenige Wohnungen ( 5 ) zum Verkauf
an. Sollte ein Verkauf bis Ende 2005
nicht absehbar sein, werden die Wohnungen
vermietet.
• Risiken aus dem Auslaufen öffentlicher
Förderung sind im Wesentlichen abgesichert.
• Das Vermietungsrisiko ist derzeit gering.
Zukünftigen Risiken versucht die
Genossenschaft durch überproportionalen
Einsatz in der Bestandsverjüngung
entgegenzuwirken. Mit dem
Grundsatzbeschluss des Aufsichtsrates
zur Privatisierung älterer Bauten ist
das Leerstandsrisiko infolge Überalterung
dieser Häuser beinahe weggefallen.
Der Verlauf bestätigt die Richtigkeit
dieser Entscheidung.
• Es bestehen so gut wie keine Mietrückstände.
Wir haben zum einen gute
Mieter, zum anderen eine effiziente
Kontrolle in der Verwaltung.
• Betriebsprüfungen des Finanzamtes,
der Sozialversicherungsträger usw.
ergaben keine Beanstandungen.
Bewirtschaftet und verwaltet werden zum Bilanzstichtag:
480 Wohnungen
245 Garagen
1 Bürogebäude
1 Verwaltungsgebäude
337 Eigentumswohnungen
2 gewerbliche Einheiten
1 Tiefgarage
Der Geschäftsverlauf 2004 war geprägt von:
• der Fertigstellung dreier Kettenhäuser
in Wurmlingen,
• dem Bau, der Fertigstellung und dem
Verkauf der Seniorenwohnungen in
Spaichingen,
• der Modernisierung und Instandsetzung
des Hochhauses, Seitinger
Str. 27 in Wurmlingen,
• der Privatisierung älterer Bestandsliegenschaften
in Trossingen und Spaichingen
(Verkauf von 47 Wohnungen).
Vorausschau:
Bauen und Wohnen sind keine Betätigungsfelder, die
jahresbezogen abgegrenzt und bewertet werden können.
Hier kommen andere Werte zum Einsatz, die sich auch
aus den Grundbedürfnissen der Menschen, mit denen
wir zu tun haben, ableiten lassen.
Eine Wohnung ist ein Grundbedürfnis und unterliegt
anderer Wertung wie manche Konsumgüter. Ebenso
ist unser Verhalten auf dem Markt zu sehen. Unsere
Ansätze sind nicht kurzfristig auf Ausweisung von
Gewinnen ausgerichtet, sondern wir setzen auf Sicherheit
und Nachhaltigkeit. Selbstverständlich müssen
wir hierbei unsere Kosten decken.
Allerdings sind unsere Betätigungsfelder gespalten.
Der Wohnungsmarkt zur Vermietung unterliegt anderen
Gesetzen als der Bereich Neubau.
Dies bedeutet auch eine differenzierte Vorschau:
• Mietwohnungen
Wir werden unseren Weg der Modernisierung des
Bestandes konsequent fortführen, wenn es finanziell
machbar ist.
Die Genossenschaft erstellt derzeit ein 18-
Familienwohnhaus in der Wagnerstr. 15 in Trossingen.
Diese Wohnungen stehen unseren älteren
Mietern vorrangig zur Verfügung, da sie barrierefrei
sind und an eine Grundversorgung durch das
Diakoniewerk Bethel angebunden werden können.
• Neubau
Hier kann immer noch keine schlüssige Aussage
über die Entwicklung getroffen werden. Sollte die
Eigenheimzulage doch abgeschafft werden, muss
dieses Feld neu überdacht werden.
Mit einfließen müssen inzwischen auch Gesellschaftsveränderungen,
wie die zunehmende Alterung
der Gesellschaft.
Die politische und damit auch wirtschaftliche Unsicherheit
hat sich 2004 fortgesetzt und verstärkt.
Die Bauwirtschaft, früher als Konjunkturmotor angesehen,
ist zwischenzeitlich höchst notleidend.
Derzeit werden die Planungsgrundlagen für die
um 1900 erbaute Grundschule in Wehingen zur
Umnutzung als betreute Seniorenwohnanlage erarbeitet.
Hier werden 12 betreute Seniorenwohnungen
in unmittelbarer Nähe des Pflegeheims
der Stiftung St. Franziskus entstehen.
Mit dem Bau wird voraussichtlich im Herbst 2006
begonnen.
Aufsichtsrat und Vorstand schlagen der Mitgliederversammlung
die Verteilung des Bilanzgewinns
wie folgt vor:
Ausschüttung von 6 % Dividende: 21.829,87 €
Gewinnvortrag für 2005: 35.392,87 €
8

Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm
durch Gesetz und Satzung vorgeschriebenen
Aufgaben wahrgenommen. In gemeinsamen
Sitzungen mit dem Vorstand hat dieser dem
Aufsichtsrat regelmäßig über die Lage und
Entwicklung der Genossenschaft sowie über
wesentliche Geschäftsvorfälle unterrichtet.
Die vorgeschriebenen Überprüfungen hat der
Aufsichtsrat während des Geschäftsjahres
durchgeführt. Beanstandungen haben sich
dabei nicht ergeben. Den Jahresabschluss mit
Anhang und den Lagebericht zum 31.Dezember
2004 hat der Aufsichtsrat geprüft und den Bericht
des Vorstandes über das Geschäftsjahr
2004 gebilligt. Der Aufsichtsrat schließt sich
dem Gewinnverteilungsvorschlag des Vorstandes
an.
Die gesetzliche Prüfung und die Prüfung des
Jahresabschlusses 2004 mit Anhang und Lagebericht
hat der Verband baden-württembergischer
Wohnungsunternehmen e. V., Stuttgart,
durchgeführt. Das Prüfungsergebnis wurde in
einer gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat
und Vorstand besprochen. Wesentliche Beanstandungen
ergaben sich nicht.
Satzungsgemäß und durch die Wahl zum Oberbürgermeister
der Stadt Singen a. H. scheidet in
diesem Jahr
Herr Oliver Ehret
aus dem Aufsichtsrat aus.
Für Herrn Ehret ist ein neues Aufsichtsratsmitglied
zu wählen.
Dank
Der Vorstand bedankt sich beim Aufsichtsrat
mit seinem Vorsitzenden, Herrn Landrat i. R.
Hans Volle (bis 15. Oktober 2004) und Herrn
Landrat Guido Wolf (ab 16. November 2004) für
seine umfangreiche und aufgeschlossene Mitarbeit.
In gutem Einvernehmen mit allen staatlichen
Stellen, dem Verband baden-württembergischer
Wohnungsunternehmen, der Treuhandgesellschaft,
allen Kreditinstituten, Notaren, Architekten,
Bauhandwerkern und der Presse war es
möglich, das aufgezeichnete gute Ergebnis zu
erreichen.
Allen genannten Stellen gilt unser Dank.
Danken möchten wir besonders unseren Mitgliedern
für ihre Treue zur Genossenschaft.
Trossingen, den 22. August 2005
Der Vorstand: Lindner, Hagen, Ajster
9

Aktiva Bilanz zum
Anlagevermögen
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
Immaterielle Vermögensgegenstände…………………………….. 3.605,00 3.605,00 0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten ………. 14.434.183,28 14.056.091,56
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten …………………………………………………………….. 3.749.795,61 3.120.993,31
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten …………… 191.869,59 191.869,59
Betriebs- und Geschäftsausstattung …………………………………….. 104.759,00 117.735,00
Bauvorbereitungskosten …………………………………………………… 39.842,07 18.520.449,55 39.842,07
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen …………………………………………………….. 500,00 500,00 500,00
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten …………… 332.201,09 506.034,68
Bauvorbereitungskosten…………………………………………………… 96.765,62 83.979,11
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten …. 388.756,72 3.694.592,29
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten ……. 1.617.583,84 1,00
Unfertige Leistungen ……………………………………………………….. 441.249,16 450.641,01
Andere Vorräte …………………………………………………………….. 0,00 2.876.556,43 16.690,06
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung ………………………………………….. 12.496,79 7.532,81
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken ……………………….. 580.982,90 570.319,97
Forderungen aus Betreuungstätigkeit …………………………………. 195,87 0,00
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen ……………. 423,70 0,00
Sonstige Vermögensgegenstände ……………………………………. 265.233,10 859.332,36 149.893,21
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Guthaben bei Kreditinstituten …………………………………………… 984.019,37 984.019,37 1.290.123,08
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten ………………………………………………. 1.328,63 1.328,63 1.430,18
Bilanzsumme € 23.245.791,34 € 24.298.268,93
10
,

31. Dezember 2004
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
Passiva
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder …. 31.495,15 20.087,51
der verbleibenden Mitglieder ……………………………………………. 353.741,37 366.136,29
aus gekündigten Geschäftsanteilen……………………………………… 0,00 385.236,52 420,00
Rückstände fälliger Einzahlungen auf Geschäftsanteile € 1.262,09
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage …………………………………………………. 1.287.763,00 1.279.863,00
davon aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres € 7.900,00
eingestellt
Bauerneuerungsrücklage ………………………………………………. 1.235.001,49 1.235.001,49
Andere Ergebnisrücklagen ………………………………………………. 7.849.361,95 10.372.126,44 7.803.361,95
davon aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres
€ 46.000,00 eingestellt
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag ………………………………………………………….. 32.572,60 22.011,80
Jahresüberschuss ……………………………………………………… 78.550,14 36.454,15
Einstellung in die Ergebnisrücklagen ………………………………….. 53.900,00 57.222,74 3.650,00
Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen ………………………………………………. 611.200,00 611.200,00 116.796,95
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten …………………………. 10.578.454,15 10.497.172,68
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern ………………… 7.516,00 8.640,84
Erhaltene Anzahlungen ………………………………………………… 503.976,70 2.331.189,16
Verbindlichkeiten aus Vermietung ……………………………………. 9.858,59 2.015,60
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit …………………………… 4.635,72 4.559,78
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ………………… 669.057,33 537.545,35
Sonstige Verbindlichkeiten ……………………………………………. 44.033,03 11.817.531,52 36.559,61
Rechnungsabgrenzungsposten 2.474,12 2.474,12 4.102,77
Bilanzsumme € 23.245.791,34 € 24.298.268,93
11

Gewinn- und Verlustrechnung 2004
Umsatzerlöse
Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
a) aus der Hausbewirtschaftung ……………………………………… 2.202.452,02 2.151.452,79
b) aus dem Verkauf von Grundstücken ………………………………….. 3.942.946,24 446.283,97
c) aus der Betreuungstätigkeit ……………………………………………. 61.529,35 72.964,57
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen ……………………………. 200,00 6.207.127,61 -4.207,78
Erhöhung/Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen
Leistungen …………………………………………………………………. -340.968,05 2.680.187,83
Sonstige betriebliche Erträge………………………………………………. 1.516.387,52 782.764,53
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung …………………………… 1.852.977,47 1.372.051,24
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke …………………………… 3.666.836,75 3.091.989,63
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen …………… 5.885,03 5.525.699,25 4.951,92
Rohergebnis ……………………………………………………………… 1.856.847,83 1.660.453,12
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter …………………………………………………….. 376.679,32 344.930,25
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für die Altersversorgung ….. 87.012,04 463.691,36 77.504,07
davon für die Altersversorgung € 22.076,70
Abschreibung auf materielle und immaterielle
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachlagen …….. 570.295,43 491.111,99
Zinsen und ähnliche Aufwendungen …………………………………….. 485.709,67 468.621,77
Sonstige betriebliche Aufwendungen ……………………………………. 239.386,48 1.295.391,58 217.113,45
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens ………………. 32,50 32,50
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge ……………………………………. 34.903,19 34.935,69 25.672,40
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 132.700,58 86.876,49
Steuern vom Einkommen und Ertrag …………………………………… -0,89 -0,41
Sonstige Steuern …………………………………………………………… 54.151,33 50.422,75
Jahresüberschuss 78.550,14 36.454,15
Gewinnvortrag ……………………………………………………………… 32.572,60 22.011,80
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in die Ergebnisrücklagen … 53.900,00 3.650,00
Bilanzgewinn ………………………………………………………… € 57.222,74 € 54.815,95
12

Anhang des Jahresabschlusses 2004
A. Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und
Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen
Formblatt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung
wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und Gewinn- und
Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungsmethoden
angewandt:
Von dem Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten
wurde Gebrauch gemacht.
Bewertungsmethoden:
Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs-
oder Herstellungskosten angesetzt.
Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet:
Immaterielle Vermögensgegenstände linear
33,33 %.
Wohngebäude:
Die Abschreibungen entsprechen für die vor dem
21. Juni 1948 erstellten Gebäude einer 66jährigen,
für die nach dem 20. Juni 1948 erstellten Gebäude
einer 50- bzw. 80jährigen Nutzungsdauer. Von den
im Jahr 1991/92 bezugsfertig gewordenen Objekten
werden 3 degressiv gemäß § 7 Abs. 5 EStG abgeschrieben.
Das im Jahr 1997 aus dem Umlaufvermögen
übernommene Objekt „Am Wagnerplätzle“
wird mit 5 % degressiv abgeschrieben. Die aus dem
Umlaufvermögen umgewidmeten Wohnungen („Am
Wagnerplätzle“ 1998 und „Herrengasse“ 2000 bzw.
2001) werden mit 2 % linear abgeschrieben.
Geschäftsbauten linear: 4 % bzw. 3 %
Betriebs- und Geschäftsausstattung
linear: 6,67 % - 33,33 %
Geringwertige Wirtschaftsgüter wurden im Jahr der
Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben und im
Anlagespiegel als Abgang ausgewiesen.
Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder
Herstellungskosten bewertet.
Die aktivierten Geldbeschaffungskosten werden
über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben.
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe der
voraussichtlichen Inanspruchnahme.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur
Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind
438.649,16 € (Vorjahr 434.041,01 €) noch
nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
2. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende
Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen
Umfang enthalten:
Für noch anfallende bzw. ausstehende
Baukosten veräußerter Objekte
280.500,00 €, Bilanz- und Verwaltungskosten
30.700,00 € und für Instandhaltungsrückstellungen
300.000,00 €.
3. Von den Forderungen haben die sonstigen
Vermögensgegenstände in Höhe von
51.894,61 € eine Restlaufzeit von mehr als
einem Jahr.
4. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie
die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte
stellen sich auf der nächsten Seite
dar.
13

Verbindlichkeiten Insgesamt
davon Restlaufzeit
Die Angaben in Klammern unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre
betreffen das Vorjahr € € € €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten,
10.578.454,15 381.824,31 1.675.509,67 8.521.120,17
die durch Grundpfandrechte gesichert sind (10.497.172,68) (310.114,82) (1.313.146,23) (8.873.911,63)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen 7.516,00 1.125,00 4.500,00 1.891,00
Kreditgebern (8.640,84) (1.125,00) (4.500,00) (3.015,84)
Erhaltene Anzahlungen 503.976,70 503.976,70*
(2.331.189,16) (2.331.189,16*)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 9.858,59 9.858,59
(2.015,60) (2.015,60)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 4.635,72 4.635,72
(4.559,78) (4.559,78)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen 669.057,33 457.485,41 211.571,92
und Leistungen (537.545,35) (324.214,21) (211.571,92)
Sonstige Verbindlichkeiten 44.033,03 44.033,03
(36.559,61) (36.559,61)
Gesamtbetrag 11.817.531,52 1.402.938,76 1.891.581,59 8.523.011,17
* steht zur Verrechnung an (13.417.683,02) (3.009.778,18) (1.530.977,37) (8.876.927,47)
Entwicklung des
Anlagevermögens Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen
Herstellungs- (kumulierte) 31.12.2004 des
kosten Geschäftsjahres
€ € € € € €
Immaterielle Vermögensgegenstände 9.350,75 3.814,95 9.560,70 3.605,00 209,95
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche 22.557.849,11 12.096,88 650.811,40 8.582.594,87 14.434.183,28 386.951,36
Rechte mit Wohnbauten 1.097.643,56 #
Grundstücke und grundstücksgleiche 3.305.295,34 539.309,48 3.958,58 337.097,09 3.749.795,61 153.201,74
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 246.246,46 #*
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten
191.869,59 191.869,59
Betriebs- und Geschäftsausstattung 251.261,36 16.956,38 1.703,64 161.755,10 104.759,00 29.932,38
Bauvorbereitungskosten 39.842,07 39.842,07
# Umbuchungen
26.346.117,47 1.912.252,76 656.473,62 9.081.447,06 18.520.449,55 570.085,48
*Darin enthalten Umwidmung aus Grundstücke mit fertigen Bauten (Umlaufvermögen) € 243.145,56
Finanzanlagen
Unverändert werden 2 Geschäftsanteile bei der Volksbank Trossingen zum Buchwert am 31.12.2004
in Höhe von € 500,00 ausgewiesen.
14

II. Gewinn- und Verlustrechnung
1. In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen
enthalten:
Buchgewinne aus dem Verkauf von Anlagevermögen 1.490.095,74 €
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 1.075,15 €
Sonstige Erträge aus früheren Jahren 5.762,68 €
2. Die „Sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ mit 239.386,48 € (Vorjahr: 217.113,45 €) beinhalten u. a.:
EDV-Kosten und Kosten des Zahlungsverkehrs 37.934,29 €
Aufwendungen für Unternehmenswerbung 9.514,05 €
Aufwendungen für den Aufsichtsrat 18.025,70 €
Steuerberatung, Prüfungsgebühren und Verbandsbeitrag 19.711,09 €
Abschreibungen auf Forderungen 357,90 €
D. Sonstige Angaben
1. Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Grundpfandrechten für fremde Verbindlichkeiten bestanden in Höhe
von 4.917.894,04 €.
2. Mitgliederbewegung
Mitgliederbestand am Anfang des Geschäftsjahres 879
Zugang von Mitgliedern 54
Abgang von Mitgliedern 87
Mitgliederbestand am Schluss des Geschäftsjahres (verbleibende Mitglieder) 846
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 12.394,92 € vermindert.
Nach § 17 (1) der zum 1. Januar 1991 in Kraft getretenen Satzung haften die Mitglieder nur noch mit dem Geschäftsanteil.
Sofern dieser nicht voll einbezahlt ist, kann die Mitgliederversammlung nach § 17 (2) der Satzung die
Verpflichtung zu weiteren Einzahlungen beschließen.
3. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 6 1
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte etc. 1 23
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen e. V.
Herdweg 52
70174 Stuttgart
Trossingen, den 22. August 2005
Der Vorstand: Lindner, Hagen, Ajster
15

Löhrstr. 47, 78647 Trossingen
Telefon: 07425/939-0 Telefax: 07425/939-39
info@baugenossenschaft-dbh.de
www.baugenossenschaft-dbh.de
16