Geschäftsbericht 2006 - Hardtwaldsiedlung Karlsruhe ...

Geschäftsbericht 2006
HARDTWALDSIEDLUNG
KARLSRUHE E.G. BAUGENOSSENSCHAFT

U2
bleibt leer!

Inhaltsverzeichnis
Zum Gedenken Seite 2
Bericht des Vorstands Seite 3
Bestätigungsvermerk Seite 22
Bericht des Aufsichtsrats Seite 23
Jahresabschluss / Bilanz Seite 25
Jahresabschluss / Gewinn- und Verlustrechnung Seite 28
Jahresabschluss / Anhang Seite 29
Vertreterversammlung Seite 37
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Inhaltsverzeichnis

Wir gedenken ...
Wir gedenken unserer
verstorbenen Mitglieder
Adam, Klaus
Appenzeller, Max
Bartak, Hildegard
Barton, Martha
Bauer, Monika
Berg, Eugenie
Borrmann, Sara
Doodemann, Bärbel
Eby, Rosa
Elser, Walter
Förter, Reinhard
Gattke, Elisabeth
Görnnert, Paula
Greiner, Mathilde
Harter, Anna
Hartlieb, Werner
Heerbrandt, Gerda
Heidrich, Brigitta
Heiser-Wagner, Ursula
Hellbach, Udo
Herbold, Erich
Herrmann, Wiltrud
Hinkel, Marta
Huml, Dr. Franz
Jörger, Rolf
Kimmig, Lena
Koch, Manfred
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Kölmel, Marianne
Krumm, Charlotte
Lick, Erika
Lubig, Gertrud
Meißner, Dr. Wolfgang
Meyer, Prof. Gottfried
Nagel, Gertrud
Rabe, Gisela
Schappacher, Gunther
Schenkel, Siegfried
Schmalz, Heinrich
Schneider, Udo
Schulz, Hermann
Schulze, Elisabeth
Sell, Manfred
Stark, Hans
Strickert, Theresia
Tegründe, Heinz Willi
Textor, Lieselotte
Wanner, Otto
Weigmann, Werner
Weise, Adelene
Wolff, Else
Wührl, Anita
Zielinski, Ryszard
Zimmermann, Else
Zimmermann, Ingeborg

Bericht des Vorstands
Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Im Jahr 2006 hat sich in Deutschland der im Vorjahr begonnene Konjunkturaufschwung
deutlich verstärkt. Die Wirtschaft hat einen ausgesprochen kräftigen Aufschwung erlebt
und auch die Beschäftigungslage hat sich merklich verbessert. Nach der Schätzung des
Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg dürfte das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt
in Baden-Württemberg 2006 um etwa 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr
zugelegt haben. Für Deutschland insgesamt wird das preisbereinigte Wachstum überwiegend
auf rund 2,5 Prozent geschätzt. Mit dem kräftigen Wirtschaftswachstum wurden
die Erwartungen der Wirtschaftsinstitute übertroffen, die am Ende des Vorjahres mit
einem Wirtschaftswachstum von 1,5 bis 2,0% gerechnet hatten. Für 2007 wird trotz der
zum Jahresbeginn wirksam werdenden massiven Steuererhöhungen mit einem positiven
Wirtschaftswachstum in Deutschland zwischen 1,5 und 2,0% gerechnet.
Anders als 2005 kam es 2006 zu einer leichten Verbesserung der Einkommenssituation
der Haushalte. Die Steigerungsrate der Verbraucherpreise belief sich im Jahresdurchschnitt
2006 auf knapp 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dabei haben vor allem die
Ausgaben für Energie - also u. a. für Heizöl, Kraftstoffe, Gas und Strom - die Lebenshaltungskosten
der Konsumenten steigen lassen. Dies wirkt sich unmittelbar auf unsere
Mieter durch deutlich gestiegene Betriebskosten aus.
Positiv fällt die Jahresbilanz 2006 bei der Beschäftigungsentwicklung aus. Die Gesamtzahl
der Erwerbstätigen dürfte sich in Baden-Württemberg im abgelaufenen Jahr um rund
35.000 Personen gegenüber dem Vorjahr erhöht haben. Für die gesamte Bundesrepublik
rechnet das Ifo-Institut damit, dass die Gesamtzahl der Arbeitslosen im Jahresdurchschnitt
von 4,5 Mio. im Jahr 2006 auf 4,1 Mio. im Jahr 2007 sinkt. Für 2008 soll sogar ein
Wert von unter 4 Mio. Arbeitslosen im Jahresdurchschnitt möglich sein.
Belastet wird die Wohnungswirtschaft durch die Zunahme der Privatinsolvenzen, die seit
1999 ständig ansteigen. Betrug die Anzahl der Privatinsolvenzen im Jahr 2004 noch
78.990, so stieg sie im Laufe des Jahres 2005 auf 98.400 an. Nach Angaben von creditreform
soll die Anzahl der Privatinsolvenzen im 1. Halbjahr 2006 um 40% angestiegen
sein.
Die wesentliche Stütze für die deutsche Konjunktur 2006 war wiederum die Exportwirtschaft.
Wie in den vergangenen Jahren war Deutschland auch im Jahr 2006 Weltmeister
beim Export, der Gesamtwert der Exporte nahm um 13% zu und betrug 2006 in absoluten
Zahlen 888 Mrd. €. Damit wurde 2006 ein Außenhandelsüberschuss von
156 Mrd. € erwirtschaftet, der knapp unter dem Rekordniveau des Jahres 2005 lag.
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder Erwerbsobjekten ist die Bevölkerungsentwicklung.
Auch im Jahr 2006 hat die Bevölkerung in Baden-Württemberg zugenommen.
Die Zunahme ist durch Wanderungsgewinne bedingt, während mehr Baden-Württemberger
gestorben sind als geboren wurden (Geburtendefizit). Es ist davon auszugehen,
dass entsprechend der Entwicklung in allen anderen Bundesländern auch in Baden-
Württemberg das Geburtendefizit nachhaltig sein wird. Nach Berechnungen des statistischen
Landesamtes dürfte die Bevölkerung in Baden-Württemberg noch bis zum Jahr
2025 auf Grund der Zuwanderung wachsen.
Nach einer von der L-Bank in Auftrag gegebenen Studie gibt es Anfang 2006 in Baden-
Württemberg 4,79 Mio. Privathaushalte mit Wohnungsbedarf und rund 4,73 Mio. Wohnungen.
Damit ist der Wohnungsmarkt - rein rechnerisch auf Landesebene betrachtet -
ausgeglichen. In den einzelnen Landesteilen bestehen jedoch große Unterschiede.
Unser Unternehmen ist ausschließlich im Stadtkreis Karlsruhe tätig. Der Mittlere Oberrhein
weist auch 2006 nach der jährlichen Analyse der Wohnungsmärkte in Baden-
Württemberg seitens der L-Bank erhebliche Engpässe auf. Insbesondere im Stadtkreis
Karlsruhe und in den angrenzenden Teilen des Landkreises Karlsruhe fehlt es an
Wohnungen.
Auf Grund der verbesserten Konjunkturaussichten haben die Zentralbanken, das Zinsniveau
im Jahresverlauf 2006 deutlich angehoben. So hat die EZB die Basiszinsen von
2,25% zu Jahresbeginn auf 3,5% zum Jahresende erhöht. Auf Grund der ungünstigeren
Konjunkturaussichten in den USA wird erwartet, dass die US-Notenbank ihre Zinsen im
Verlauf des Jahres 2007 nach unten anpassen wird. Zur Vermeidung von negativen Auswirkungen
auf den Wechselkurs geht man davon aus, dass die EZB die Zinsen zumindest
nicht weiter erhöht.
Die (kalten und warmen) Wohnnebenkosten sind nach Berechnungen des ifs Städtebauinstituts
in Berlin im vergangenen Jahr erneut deutlich stärker angestiegen als die allgemeinen
Lebenshaltungskosten. Mit 7,2 Prozent lag der Anstieg mehr als viermal so hoch
wie die Inflationsrate mit 1,6 Prozent und blieb nur wenig unter der Rate von 2005, als
sich die Nebenkosten sogar um 7,8 Prozent verteuert hatten. Die reinen Mieten, also
ohne Nebenkosten, sind dagegen nur wenig gestiegen. Mit 1,0 Prozent war ihr Anstieg
2006 nahezu gleich hoch wie 2005 und 2004 mit jeweils 0,9 Prozent.
Preistreiber bei der so genannten zweiten Miete sind dabei nach wie vor mit deutlichem
Abstand Gas mit einer Erhöhung um 17,7 Prozent nach 10,5 Prozent im vergangenen
Jahr und die flüssigen Brennstoffe, also insbesondere Heizöl, mit einer Erhöhung um
10,8 Prozent nach 32,0 Prozent. Auch die Strompreise weisen mit 3,9 Prozent wie in
den Vorjahren einen im Vergleich zu den Lebenshaltungskosten überproportionalen
Anstieg auf. Angesichts dieser Entwicklung müssen sich Mieter auf zum Teil erhebliche
Nachzahlungen bei den Nebenkostenabrechnungen einstellen. Die bevorstehende
Mehrwertsteuererhöhung wird dazu führen, dass die Mieter in 2007 erneut für ihre
Wohnung tiefer in die Taschen greifen müssen.
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Verlangsamt hat sich nach Angaben des Instituts der Preisanstieg für die Wasserversorgung
mit 1,5 Prozent nach 2,0 Prozent im Jahre 2005 und 2,7 Prozent im Jahre 2004.
Bei den Müllabfuhrgebühren sei dagegen eine weitere Preisbeschleunigung eingetreten.
Mit einem Anstieg um 2,7 Prozent seien die Gebühren hier schneller gestiegen als im
Vorjahr mit 2,4 Prozent und 1,5 Prozent im Jahre 2004. Auch feste Brennstoffe hätten
sich mit 2,1 Prozent stärker verteuert als 2005 und 2004 mit jeweils 1,0 Prozent.
Bei der Abwasserentsorgung habe sich der Preisanstieg dagegen nur auf 1,0 Prozent
(2005: 0,5 Prozent) belaufen.
Im längerfristigen Vergleich gegenüber dem Jahr 2001 liegen nach Feststellung des
Instituts die Preise für flüssige Brennstoffe mit einem Anstieg um 53,6 Prozent an der
Spitze vor dem Gas mit einem Anstieg um 30,2 Prozent und dem Strom mit einer
Verteuerung um 23,6 Prozent. Mit deutlichem Abstand folgen die Müllabfuhrgebühren
mit einer Erhöhung um 10,5 Prozent und den Kosten für die Abwasserentsorgung mit
einem Anstieg von 8,6 Prozent. Insgesamt seien die Wohnnebenkosten in dem Zeitraum
2001 bis 2006 um 22,6 Prozent und damit fast dreimal so stark wie die Lebenshaltungskosten
mit 7,9 Prozent gestiegen. Am Ende dieser „Preisskala“ lägen die Mieten
mit einem Anstieg um nur 5,3 Prozent.
Quellen: ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V., Berlin, Statistisches Bundesamt
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Die Hardtwaldsiedlung Karlsruhe e.G.
im Geschäftsjahr 2006
Hausbewirtschaftung
Die Mieterlöse stiegen von rund T€ 6.443 im Jahr 2005 auf rund T€ 7.026, hauptsächlich
bedingt durch eine Anpassung der Nutzungsgebühren im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete
zum 01.10.2005. Zusätzlich wurde bei laufenden Mietverhältnissen nach erfolgter
Modernisierung, z. B. Fensteraustausch, die Modernisierungsumlage in Höhe der
gesetzlich normierten 11 Prozent in Anspruch genommen. Die Mietentwicklung und
Mietenpolitik der letzten Jahre sind nach wie vor und auch im Vergleich mit anderen
örtlichen Wohnungsbauunternehmen und Vermietern als moderat zu bezeichnen.
Die Fluktuationsrate bewegt sich mit 6,89 Prozent auf dem Niveau des Vorjahres. Dabei
erfolgten mit 33 Prozent wie im Vorjahr Wohnungswechsel innerhalb des Bestandes der
Genossenschaft. Im Branchenvergleich bewegt sich die Fluktuationsrate nach wie vor auf
niedrigem Niveau.
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Im Berichtsjahr konnte jede zur Neuvermietung ausgeschriebene und angebotene
Wohnung vermietet werden. Bis auf Übergangszeiträume anlässlich Modernisierungsmaßnahmen
bei Mieterwechseln sind auch im Geschäftsjahr 2006 keine Leerstände und
damit Ertragsausfälle aufgetreten.
Vereinzelt mussten neu zu vermietende Wohnungen zwei- bis dreimal ausgeschrieben
werden. Letztlich fanden auch diese Wohnungen zum ursprünglich angebotenen Preis
ihre neuen Mieter. Im bisherigen Verlauf des Jahres 2007 setzt sich die anhaltend gute
Nachfrage nach Wohnungen fort.
Die Genossenschaft verwaltete und bewirtschaftete zum Jahresende 1.260 Geschosswohnungen
und 379 Einfamilienhäuser, d. h. 1.639 Wohnungen in 513 Häusern. Zum
Bestand gehören außerdem 365 Garagen (freistehende Garagen und Tiefgaragenplätze),
40 Abstellplätze sowie 19 gewerbliche und sonstige Objekte. Von den Wohnungen bzw.
Einfamilienhäusern wurden 727 bis zum Jahr 1948 und 912 danach fertiggestellt.
Neubautätigkeit fand im Berichtsjahr nicht statt.
Karl-Schrempp-Straße nach Dachprogramm
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Investitionen in den Bestand
Im Vordergrund standen im Berichtsjahr die Bestandspflege und die Verbesserung der
Wohnungsausstattung durch Modernisierungsmaßnahmen zur Sicherung einer langfristig
guten Vermietbarkeit und vor dem Hintergrund der erhöhten Ansprüche der Mieterschaft.
Für 60 umfassende Wohnungsmodernisierungen bei Mieterwechseln wurden im Berichtsjahr
rund 1.407 T€ investiert, in 2005 für 44 Wohnungen 1.020 T€. Für 2007 haben
wir den Planansatz angepasst, da wir in der kompletten Wohnungsmodernisierung auch
für die Zukunft einen Schwerpunkt sehen. Im Einzelnen verursachen die Herrichtung der
Bäder und Fußböden, die Erneuerung der elektrischen Anlage sowie ggf. die Ausrüstung
mit einer Gasetagenheizung, den Hauptanteil der Kosten.
Die zu beobachtende steigende Nachfrage nach zeitgemäß ausgestattetem, d. h. modernisierten
Wohnraum ist gut und lässt uns hier weiterhin Prioritäten setzen. Eine entsprechend
qualitativ anzupassende Wohnungsausstattung muss daher weiterhin im
Mittelpunkt unseres Handelns stehen.
Darüber hinaus erfordert größtenteils die Altersstruktur der Wohnungen und der damit
einhergehende Instandsetzungsbedarf Aufwendungen der genannten Größenordnung.
In die Modernisierung von Einfamilienhäusern in der Hardtwaldsiedlung wurden insgesamt
rund 604 T€ (Vorjahr 293 T€) investiert. Der genannte Gesamtbetrag wurde als
Herstellungskosten dem Anlagevermögen bilanziell zugeschrieben und die Restnutzungsdauer
der modernisierten Häuser verlängert. Die Häuser sind nach wie vor sehr
begehrt, wobei neben der dann zeitgemäßen Ausstattung insbesondere die zugehörigen
großen Gärten den besonderen Reiz ausmachen.
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Detailansicht Gustav-Binz-Straße

Die Aufwendungen für Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung
betrugen in 2006 rund 3.660 T€ und übertrafen das „Rekordjahr“ 2004 mit damals
3.207 T€. Die Planung der Instandsetzungsprogramme der nächsten Jahre sieht ein ähnliches
Niveau wie im Ergebnis 2006 vor. Die Modernisierungskosten der Einfamilienhäuser
sind in diesen Beträgen nicht enthalten.
Das Diagramm veranschaulicht die in den letzten Jahren betriebene Bestandspolitik gesteigerter
Investitionen in Bestandserhaltung und -aufwertung anhand der Aufwendungen
für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung.
Die Modernisierungsquote als Anteil der Instandhaltungsaufwendungen zuzüglich der
aktivierten Modernisierungskosten an der Sollmiete beträgt im Berichtsjahr 61,3 Prozent
und liegt damit rund 10 Prozent über dem Durchschnitt der vier Jahre zuvor.
Der Gebäudeerhaltungskoeffizient bezieht die Instandhaltungsaufwendungen zuzüglich
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der aktivierten Modernisierungskosten auf die m Wohn- und Nutzfläche und liegt im
Berichtsjahr bei rund 32 €, im Durchschnitt der vier Jahre zuvor bei rund bei 24 €.
Mit fortschreitender Verbesserung des technischen Standards der Häuser und Wohnungen
wird der Aufwand für die laufende Instandhaltung („Kleinreparaturen“) abnehmen.
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Im Vordergrund der geplanten Maßnahmen der Instandsetzung standen in den einzelnen
Wohngebieten im Geschäftsjahr 2006:
In der Oststadt haben wir unser Programm umfassender Gebäudeherrichtung in der
Emil-Gött-Straße fortgesetzt. In 2007 werden wir dies in der Karl-Wilhelm-Straße weiterführen.
Nach dem ersten Erwerb von Erbbaurechtsgrundstücken hatten wir straßenzugsweise ein
umfassendes Dachprogramm in der Nordstadt beschlossen und dies in der Karl-
Schrempp-Straße und der Damaschkestraße begonnen. Das Dachprogramm wird in
2007 wieder einen Schwerpunkt ausmachen. Aufgrund der den Mietern zugute kommenden
Energieeinsparungen können wir dabei die gesetzlich normierte Modernisierungsumlage
erheben.
Unter den laufend anfallenden Reparaturen stellen Einzelmaßnahmen an Sanitär-,
Wasser- und -Gasinstallationen, Dächern, Heizungen und Abwasserkanälen die größten
Kostenblöcke dar.
Im Berichtsjahr begannen wir eine umfassende Überprüfung von Gas führenden
Leitungen bis hinein in die einzelnen Wohnungen. Die Schwerpunkte lagen im
Dammerstock sowie in Ost- und Weststadt. Zur Jahresmitte 2007 soll der gesamte
Hausbestand entsprechend geprüft sein.
Großen Wert legen wir weiter auf die Komplettmodernisierung von Wohnungen und
von Einfamilienhäusern anlässlich Mieterwechseln. Wir veranschlagen für die Wohnungen
rund Mio. 1,2 € und für die Einfamilienhäuser 615 T€, wobei diese Kosten
abhängig von der Anzahl der Mieterwechsel schwer prognostizierbar sind.
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Oststadt, Emil-Gött-Straße

Entwicklung der Spareinrichtung
Die Spareinrichtung wird nach den Bestimmungen des Kreditwesengesetzes geführt und
durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht. Die Sparer
haben somit die Sicherheit, dass ihre Spareinlagen sorgsam, sach- und fachgerecht verwaltet
werden. Darüber hinaus ist die Hardtwaldsiedlung Mitglied im Sicherungsfonds
für Spareinlagen beim Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Gegenüber dem Jahr 2005 mit Zuwächsen in Höhe von rund 2.061 T€ inkl. Zinsgutschriften
verzeichnen wir in 2006 lediglich einen Zuwachs um rund 268 T€. Wir führen
dies auf konsumtive Effekte seit der angekündigten Erhöhung der Umsatzsteuer zurück.
2001
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Die Spareinlagen verteilen sich am Bilanzstichtag und zum 31.12. des Vorjahres wie folgt:
(Sparkonten mit der Kündigungsfrist von 6 Monaten werden seit einigen Jahren nicht
mehr zum Neuabschluss angeboten).
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Vorjahr Vorjahr Vorjahr Vorjahr Entwicklung
Kündigungsfrist Kontenzahl Kontenzahl v. H. v. H. T€ T€ v. H. v. H. T€
3 Monate 1.198 1.196 41,4 42,0 3.966 3.961 17,1 17,3 5
6 Monate 20 21 0,7 0,7 115 121 0,5 0,5 -6
12 Monate 446 450 15,4 15,8 4.931 5.155 21,3 22,6 -224
24 Monate 356 357 12,3 12,5 4.688 4.640 20,3 20,3 48
48 Monate 675 647 23,3 22,7 8.851 8.508 38,3 37,2 343
Auslaufende
Bonussparformen
116 138 4,0 4,9 282 306 1,2 1,4 -24
Vertr. über VL 43 17 1,5 0,6 18 4 0,1 0,02 14
Ratenspar- u.
allg. Sparverträge
39 21 1,4 0,8 270 158 1,2 0,68 112
Summe 2.893 2.847 100,0 100,0 23.121 22.853 100,0 100,0 268

Die Zinsgestaltung stellt sich seit dem 01.03.2007 wie folgt dar:
Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist: 2,75 Prozent Zinsen
Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von
12 Monaten mit 3,25 Prozent Zinsen
24 Monaten mit 3,50 Prozent Zinsen
48 Monaten mit 3,75 Prozent Zinsen.
Bonussparverträge werden seit dem 01.01.2005 nicht mehr zum Neuabschluss angeboten.
Als weitere Produkte unserer Spareinrichtung stehen seitdem Sparverträge mit längeren
Laufzeiten und einer Verzinsung von zur Zeit 4,50% p.a. zur Verfügung.
Mitgliederentwicklung
Im Berichtsjahr verzeichnete die Genossenschaft 220 Neubeitritte, im Vorjahr 195.
Durch Kündigung, Tod, Übertragungen und Ausschluss sind insgesamt 157 Mitglieder
ausgeschieden.
Im Saldo steht dem Zugang von 63 Mitgliedern in 2006 ein Zugang von 60 im Jahr 2005
und von 22 im Jahr 2004 sowie 21 in 2004 gegenüber. Damit scheint sich ein verstärkter
Zuwachs zu stabilisieren. Der Mitgliederbestand betrug am 31.12.2006 5.688 gegenüber
5.625 im Vorjahr.
Die von den
Mitgliedern gehaltenen
Geschäftsanteile
entwickelten sich
von 20.524
auf 20.793.
Diese Entwicklungen
geben besonders
Anlass zur Zufriedenheit,
da sie die
Akzeptanz und das
gute Ansehen der
Genossenschaft an
ihrem Standort in
Karlsruhe belegen.
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Die wirtschaftliche Lage
Vermögenslage
Vermögensstruktur
In den Aktiva nehmen unter den Sachanlagen die Grundstücke mit Wohnbauten trotz
der Abschreibungen in Höhe von rund 743 T€ zu. Zurückzuführen ist dies auf die
Aktivierung von Modernisierungsaufwendungen in Höhe von 604 T€ bei den Einfamilienhäusern
(Vorjahr rund 294 T€), andererseits auf die Aktivierung von Erwerbsnebenkosten,
d. h. Grunderwerbssteuer und Notargebühren in Höhe von rund 691 T€ im
Zusammenhang mit dem Erwerb der Erbbaugrundstücke.
Der Rückgang im Umlaufvermögen vollzog sich durch die Verwendung von Bausparguthaben
zur Ablösung einer Zwischenfinanzierung, abzulesen auch in der Abnahme der
Dauerfinanzierungsmittel.
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31.12.2006 31.12.2005 Veränderungen
T€ v. H. T€ v. H. T€
Anlagevermögen 39.706 75 39.267 70 439
Umlaufvermögen 13.195 25 16.517 30 -3.322
Kapitalstruktur
52.901 100 55.784 100 -2.883
Rückstellungen 1.302 2 1.387 2 -85
Verbindlichkeiten
Dauerfinanzierungsmittel 12.125 23 15.575 28 -3.450
Spareinlagen 23.121 44 22.853 41 268
Übrige, Rechnungsabgrenzung 1.845 3 1.707 3 138
38.393 73 41.522 74 -3.129
Eigenkapital 14.508 27 14.262 26 246
Geschäftsguthaben 5.394 10 5.310 10 84
Rücklagen 8.908 17 8.749 16 159
Bilanzgewinn 206 0 203 0 3
52.901 100 55.784 100 -2.883

Im Bereich der Passiva steigt das Eigenkapital durch zunehmende Mitgliederanteile an.
Die Mitgliederanzahl stieg per Saldo um 63. Insgesamt werden 271 Anteile mehr als am
31.12.2005 gehalten.
Bei den Ergebnisrücklagen erfolgt eine Rücklagenzuführung zu den Erbbaugrundstücken
in Höhe von rund 160 T€ aus dem Jahresüberschuss von rund 367 T€. Der nach dieser
Gewinnverwendung ausgewiesene Bilanzgewinn mit rund 206 T€, dient zur Ausschüttung
der satzungsgemäßen Dividende.
Weiter umfasst das Umlaufvermögen neben stichtagsbedingten Forderungen insbesondere
die unfertigen Leistungen, d. h. noch abzurechnende Betriebskosten, die mit den
entsprechenden Verbindlichkeiten aus den erhaltenen Anzahlungen korrespondieren.
Das Eigenkapital erhöhte sich im Wesentlichen durch die Einstellung in die Rücklage zu
den Erbbaugrundstücken mit rund 160 T€. Zur Stärkung des Eigenkapitals trug auch die
positive Entwicklung des Mitgliederbestandes bei. Die Eigenkapitalquote erhöht sich von
25,6 auf 27,4 Prozent.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten nehmen gegenüber dem Bilanzstichtag
des Vorjahres um rund 3,449 Mio. € ab. Dies ist neben den planmäßigen Tilgungen darauf
zurückzuführen, dass ein zwischenfinanzierter Betrag zum Erwerb der Erbbaugrundstücke
durch die Zuteilung der Bausparsumme Ende Januar 2006 abgelöst wurde.
Oststadt, Gartenseite Emil-Gött-Straße
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Liquidität und Finanzlage
Der Liquiditätsstatus wird seit dem Jahre 2002 nach den Anforderungen der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht monatlich erstellt und gab zu keiner Zeit Anlass
zu Beanstandungen.
Die Finanzlage war durch Liquiditätsüberschüsse aus der Hausbewirtschaftung sowie
durch die geschilderten Abflüsse von Spareinlagen geprägt. Die Genossenschaft konnte
ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen. Die Finanzlage war und ist geordnet;
Eigenmittel für Investitionen stehen zur Verfügung.
Im Berichtsjahr waren die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft jederzeit geordnet,
die Zahlungsbereitschaft stets gegeben.
Risiken aus der Anlage finanzieller Mittel sind zu vernachlässigen. Die Genossenschaft
bewegt sich hier im Bereich der Festgeldanlagen und Bausparverträge.
Ertragslage
Die Ertragslage war im Berichtsjahr wiederum nahezu ausschließlich von der Miethausbewirtschaftung
bestimmt. Der Deckungsbeitrag beträgt rund 1.225 T€ und liegt damit
rund 404 T€ unter dem des Vorjahres. Der Grund dafür ist ganz wesentlich in dem um
rund 660 T€ gesteigerten Instandhaltungsvolumen zu sehen.
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Die Ertragslage verbesserte sich um rund 383 T€ aus der Anpassung der Nutzungsgebühren
zum 01.10.2005. Durch die Ablösung der Erbbaugrundstücke waren für
Erbbauzinsen rund 102 T€ weniger aufzuwenden.
Diese positiven Wirkungen auf die Ertragslage wurden durch ansteigende Zinsaufwendungen
für die Spareinlagen und die Zinsen für Dauerfinanzierungsmittel aus dem
Erbbaurechtserwerb zum Teil kompensiert. Dabei beträgt der Anteil der Zinsen für
Dauerfinanzierungsmittel an den Sollmieten rund 14,7 Prozent, im Vorjahr 12,2 Prozent.
Der Jahresüberschuss von rund 367 T€ (Vorjahr 732 T€) erlaubt eine Zuführung zur
Rücklage für die Erbbaugrundstücke in Höhe von rund 160 T€.
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Organe der
Hardtwaldsiedlung Karlsruhe e.G.
Baugenossenschaft
Vorstand
Im Geschäftsjahr 2006 setzte sich der Vorstand unverändert aus dem geschäftsführenden
Mitglied Bernd Uhle und den neben- bzw. ehrenamtlichen Mitgliedern Peter Fülbier,
Jürgen Speck und Wolfgang Traub zusammen. Der Vorstand hat in regelmäßigen
Sitzungen alle Geschäfte der Genossenschaft beraten und alle nach Satzung und
Genossenschaftsgesetz erforderlichen Beschlüsse gefasst.
Aufsichtsrat
Zur Vertreterversammlung am 29.06.2006 waren die Amtszeiten
von Frau Amelia Furtwängler sowie der Herren Christian Adam und Carsten Strähle
abgelaufen. Sie wurden wieder gewählt.
Für die restliche Amtszeit des am 04.02.2006 verstorbenen Herrn Walter Elser
wurde Herr Clemens Hartmeier gewählt.
Der Aufsichtsrat hat sich mit Herrn Strähle als Vorsitzendem konstituiert.
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Vertreterversammlung
Die ordentliche Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2005 fand am 29.06.2006
statt. Entsprechend den Regularien wurden der Jahresabschluss zum 31.12.2005, die Berichte
des Vorstands, des Aufsichtsrats, des Prüfungsausschusses sowie des Bauausschusses
erläutert und die Gelegenheit zur Aussprache gegeben. Der Jahresabschluss
und die Verwendung des Bilanzgewinns für die satzungsgemäße Dividende wurden
beschlossen, dem Aufsichtsrat und dem Vorstand Entlastung erteilt sowie die anstehenden
Aufsichtsratswahlen durchgeführt.
Verwaltung / Personal
Die Geschäfte der Genossenschaft werden von einem hauptamtlichen sowie
drei neben- bzw. ehrenamtlichen Vorstandsmitgliedern geführt.
Im Berichtsjahr waren durchschnittlich 13 Arbeitnehmer beschäftigt,
davon zwei in Teilzeit.
Gegen Ende des Jahres 2006 wurde der Internet-Auftritt der Genossenschaft fertig
gestellt; die Hardtwaldsiedlung ist seitdem „online“. Gleichzeitig wurde ein Leitsatz entwickelt,
der zusammen mit dem Logo erscheint: „Kompetenz für ein gutes und sicheres
Zuhause !“ Die Reaktionen waren durchweg positiv. Die Homepage wird gut angenommen,
was auch die verfügbaren Statistiken über die Aufrufe belegen.
Ausblick, Chancen- und Risikenbericht
Zweck unserer Genossenschaft ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit
nachfragegerechtem und zeitgemäßem Wohnraum.
Obwohl die Bevölkerung in Deutschland im gesamten in den nächsten Jahren
schrumpft, ist prognostiziert, dass die Zahl der Haushalte weiter steigen wird. In Baden-
Württemberg hält die Wohnungsbautätigkeit nicht mit der wachsenden Zahl der
Haushalte Schritt.
Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Leibniz-Institutes für ökologische Raumentwicklung.
Ein Grund für das Defizit ist die Tatsache, dass der Südwesten auch in Bezug
auf die Bevökerungsentwicklung ein Wachstumsland bleibt. Dieser Prozess wird nach
der Studie noch mindestens 15 Jahre anhalten. Bis 2020 würden danach 358.000 zusätzliche
Einwohner in Baden-Württemberg leben.
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Bericht des Vorstands

Bericht des Vorstands
Nach der Studie gehört u. a. Karlsruhe zu den Gemeinden, die mit einem vergleichsweise
hohen Zuwachs von bis zu fünf Prozent rechnen können. Vor diesem Hintergrund
befürchten wir keine Vermietungsprobleme. Die künftige Geschäftsentwicklung beurteilen
wir insgesamt günstig und chancenreich.
Trotz der positiven Nachfrageaussichten könnten Risiken darin bestehen, dass der Wohnungsbestand
den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen nicht entspricht und deshalb nachhaltig
nicht oder nur schwer zu vermieten wäre. Folge hiervon wären lange Leerstandszeiten,
sinkende Mieten und ggf. Mietausfälle. Unsere Genossenschaft unternimmt deshalb
große Anstrengungen, um den Wohnungsbestand den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen
anzupassen.
Die für die Modernisierung benötigten Finanzmittel können durch Liquiditätsüberschüsse
aus der Hausbewirtschaftung und mit den Einlagen aus der Spareinrichtung aufgebracht
werden.
Das Zinsänderungsrisiko im Bereich der Darlehen ist angesichts des Volumens und der
noch bestehenden Zinsbindungsdauer entsprechend gering. Trotz der für die Erbbaugrundstücke
aufgenommenen Darlehen ist die Verschuldung der Genossenschaft immer
noch moderat, was sich in der Zinsquote von 14,7 Prozent widerspiegelt.
Der Zinsaufwand der Spareinlagen unterliegt im Wesentlichen der jeweiligen Wirtschaftspolitik
sowie der Zinspolitik der europäischen Zentralbank. Wir leisten dabei Überzeugungsarbeit
bei unseren Mitgliedern und Sparern, mit der Spareinrichtung der Genossenschaft
eine langfristige Vermögenspolitik zu verfolgen und nicht den kurzfristigen aber
riskanten Erfolg zu suchen. Dies konnte im vergangenen Jahr jedoch die Abflüsse von
Spareinlagen nicht verhindern. Liquiditätsrisiken halten sich durch umfangreiche Beleihungsreserven
der Hardtwaldsiedlung dennoch in Grenzen.
Die Genossenschaft ist weiter in der Lage, dem ermittelten Instandsetzungsbedarf des
Hausbestandes zu entsprechen. In der Planung der nächsten Jahre bewegen wir uns
dabei weiter auf dem Rekordniveau des vergangenen Jahres. Der Wirtschaftsplan für
2007 beinhaltet noch Reserven und es sind darüber hinaus in den letzten Jahren
umfangreiche Rücklagen gebildet worden.
Nach dem ersten Erwerb von mit Erbbaurechten belasteten Grundstücken ist ein Risiko
in dem Bereich im Wesentlichen zurückgeführt. Entsprechend sehen wir ein vertretbar
geringes Risiko hinsichtlich unserer Investitionen.
Insgesamt liegen bei der Hardtwaldsiedlung keine bestandsgefährdenden sowie entwicklungsbeeinträchtigenden
Risiken zum Bilanzstichtag vor.
20

Als Hauptbestandteil des Risikomanagements werden Quartalsberichte mit jeweiliger
Fortschreibung der Jahresergebnisplanung erstellt. Mit den Quartalsabschlüssen wird
jede einzelne Position der Gewinn- und -verlustrechnung fortlaufend in ihrer Entwicklung
im Vergleich zum Ausgangsplan beurteilt und auf das Jahresende neu geplant.
Unter Berücksichtigung der im Zeitablauf neu gewonnenen Erkenntnisse zu den einzelnen
Positionen ist damit ein adäquates Risikofrühwarnsystem eingerichtet. Die vierteljährliche
Ist-Feststellung, der Soll-Ist-Vergleich und die neuerliche Ergebnisvorschau
(inkl. Abweichungsanalyse) bilden den wesentlichen Teil des ergebnisorientierten Risikomanagements.
Die Absicherung der Vollvermietung des Wohnungsbestandes erfolgt im Anschluss an
jede Ausschreibung der jeweils zu vermietenden Wohnungen. Das Risiko aus der Vermietung
gewerblicher Objekte ist gering, da unsere Genossenschaft nur 19 Gewerbeobjekte
vermietet. Diese tragen nur rund 2,3 Prozent zu den gesamten Sollmieten bei.
Unsere Genossenschaft hat im vergangenen Geschäftsjahr wiederum ein gutes Ergebnis
erzielt, das neben der Ausschüttung einer Dividende von 4 Prozent auf die Geschäftsguthaben
eine Rücklagenzuführung ermöglicht.
Daher kann abschließend festgestellt werden, dass alle Voraussetzungen bei der Hardtwaldsiedlung
gegeben sind, um auch das Wirtschaftsjahr 2007 erfolgreich zu gestalten.
Der Dank des Vorstands gilt allen Mitgliedern und Mietern für ihr Vertrauen, den Mitarbeitern
für ihre Leistungsbereitschaft, dem Aufsichtsrat und seinen Ausschüssen für die
konstruktive und kritisch begleitende Unterstützung sowie allen Geschäftspartnern für
die gute Zusammenarbeit.
Karlsruhe, den 1. März 2007
Der Vorstand
Bernd Uhle
Peter Fülbier
Jürgen Speck
Wolfgang Traub
Dachprogramm, Karl-Schrempp-Straße
21
Bericht des Vorstands

Bestätigungsvermerk
Bestätigungsvermerk
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung
sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der
Hardtwaldsiedlung Karlsruhe e.G., Baugenossenschaft, für das Geschäftsjahr vom
1. Januar bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von
Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften
und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der
gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der
von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter
Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom
Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten Grundsätze ordnungsmäßiger
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen,
dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den
Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und
durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung
der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das
wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über
mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben
in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie
die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir
sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere
Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen
der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung
ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund
Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss,
vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft
und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.
Stuttgart, den 5. April 2007 Verband baden-württembergischer
Wohnungsunternehmen e.V.
gez. Beck gez. Nagel
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin
22

Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat hat im vergangenen Geschäftsjahr die Geschäftsführung des Vorstands
in regelmäßigen Sitzungen sorgfältig überwacht und in diesem Rahmen auch wesentliche
Einzelmaßnahmen beratend begleitet.
Hierzu wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand im Rahmen der Aufsichtsratssitzungen und
durch zusätzliche schriftliche und mündliche Berichte über die Geschäftslage ausführlich
unterrichtet. Auch außerhalb der Sitzungen ließen sich insbesondere der Vorsitzende
des Aufsichtsrats sowie die Vorsitzenden der Ausschüsse regelmäßig vom geschäftsführenden
Vorstand über die aktuelle Entwicklung und wesentliche Geschäftsvorfälle informieren.
Der Aufsichtsrat ist im Geschäftsjahr 2006 zu 8 Sitzungen, davon 5 Sitzungen zusammen
mit dem Vorstand, zusammengetreten. Er hat in diesen Sitzungen die Berichte des
Vorstands eingehend diskutiert und im Rahmen der gemeinsamen Sitzungen mit dem
Vorstand erörtert. Sofern zu einzelnen Maßnahmen des Vorstands nach Gesetz oder
Satzung Entscheidungen des Aufsichtsrats erforderlich waren, hat dieser darüber
Beschluss gefasst. Der Prüfungsausschuss und der Bauausschuss haben die ihnen übertragenen
Aufgaben im Berichtszeitraum pflichtgemäß wahrgenommen. Der Prüfungsausschuss
sowie der Bauausschuss traten zu jeweils vier Sitzungen zusammen.
Am 04.02.2006 verstarb der Vorsitzende des Aufsichtsrats, Herr Walter Elser, nach kurzer,
schwerer Krankheit. Der Aufsichtsrat wählte Herrn Carsten Strähle zu seinem Nachfolger.
In der Zeit vom 26.03. bis 05.04.2007 hat der Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen
den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung sowie des
Lageberichts geprüft und die wesentlichen Gesichtspunkte am 04.04.2007 im Rahmen
einer Sitzung des Prüfungsausschusses besprochen. Prüfungsschwerpunkte waren u. a.
Ausschreibungs- und Vergabeangelegenheiten, die Modalitäten bei Darlehensaufnahmen
sowie der Umfang der Instandhaltungsmaßnahmen.
23
Aufsichtsrat

Aufsichtsrat
In der gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat am 02. Mai 2007, an der
auch die Verbandsprüferin teilnahm, wurden der Jahresabschluss 2006 sowie der
Lagebericht ausführlich erörtert und die Vorlage an die Vertreterversammlung durch den
Aufsichtsrat gebilligt. Der gesamte Prüfungsbericht stand den Mitgliedern des Aufsichtsrats
vollständig und rechtzeitig zur Verfügung. Dem Jahresabschluss wurde vom
Wirtschafsprüfer des Verbandes baden-württembergischer Wohnungsunternehmen e.V.
ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, dem Jahresabschluss und dem
Vorschlag über die Verwendung des Bilanzgewinns zuzustimmen sowie dem Vorstand
für das Geschäftsjahr 2006 Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für
ihren Einsatz zum Wohl der Genossenschaft.
Der Aufsichtsratsvorsitzende
Strähle
24
Waldstadt, Ansicht

Jahresabschluss
für das Geschäftsjahr 2006
Bilanz
Gewinn-
und Verlustrechnung
Anhang
Oststadt: Hölderlinstraße,
Ecke Karl-Wilhelm-Straße
25
Jahresabschluss

Bilanz
Bilanz zum 31.12.2006
Aktiva Geschäftsjahr Vorjahr
Anlagevermögen
€ € in €
Immaterialle Vermögensgegenstände 58.983,00 96.778,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 38.856.144,33 38.304.950,26
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten 500.995,47 521.358,71
Grundstücke ohne Bauten 2,00 2,00
Technische Anlagen und Maschinen 93.811,00 109.444,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 94.496,35 39.545.449,15 102.322,00
Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen 3.197,03 3.855,00
Andere Finanzanlagen 98.328,00 101.525,03 128.138,00
Umlaufvermögen
Vorräte
Unfertige Leistungen 1.163.887,38 1.160.079,54
Andere Vorräte 2.449,34 1.166.336,72 2.593,56
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 49.946,27 49.906,43
Forderungen aus Betreuung 0,00 4.662,98
Sonstige Vermögensgegenstände 35.401,74 85.348,01 31.973,41
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Postbankguthaben, Guthaben
bei Kreditinstituten 9.189.233,04 9.631.548,51
Bausparguthaben 2.736.667,56 11.925.900,60 5.601.326,34
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten 17.855,00 34.967,00
Bilanzsumme 52.901.397,51 55.783.905,74
26

Passiva Geschäftsjahr Vorjahr
Eigenkapital
€ € in €
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 126.123,12 122.016,04
der verbleibenden Mitglieder 5.257.948,83 5.173.194,83
aus gekündigten Geschäftsanteilen 10.120,66 5.394.192,61 15.477,06
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile
€ 156.000,18
(Vorjahr: € 135.664,13)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklagen 740.861,94 740.861,94
Bauerneuerungsrücklage 2.761.253,73 2.761.253,73
Rücklage zu den Erbbaugrundstücken 4.619.342,97 4.459.011,82
Andere Ergebnisrücklagen 786.859,87 8.908.318,51 786.859,87
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 366.714,71 731.693,60
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 160.331,15 206.383,56 529.132,24
Eigenkapital insgesamt 14.508.894,68 14.261.236,65
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 1.195.834,00 1.282.769,00
Sonstige Rückstellungen 105.865,30 1.301.699,30 104.047,65
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 12.122.126,54 15.570.616,29
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.140,44 3.880,26
Spareinlagen 23.121.229,38 22.853.375,25
Erhaltene Anzahlungen 1.112.589,35 1.067.743,43
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 549.526,25 459.840,43
Sonstige Verbindlichkeiten 159.883,19 37.068.495,15 163.373,70
davon aus Steuern € 82.093,76
(Vorjahr: € 85.503,37)
Rechnungsabgrenzungsposten 22.308,38 17.023,08
Bilanzsumme 52.901.397,51 55.783.905,74
27
Bilanz

Gewinn- und Verlustrechung
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01.2006 bis 31.12.2006
28
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € in €
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 8.336.039,96 7.862.064,36
b) aus Betreuungstätigkeit 0,00 8.336.039,96 4.662,98
Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 3.807,84 78.587,54
Andere aktivierte Eigenleistungen 16.083,00 10.782,00
Sonstige betriebliche Erträge 53.112,50 8.828,01
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 5.117.980,84 4.547.142,91
Rohergebnis 3.291.062,46 3.417.781,98
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 654.608,62 643.766,10
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 148.402,87 803.011,49 243.527,88
davon für Altersversorgung € 10.503,81
(Vorjahr: € 108.860,95)
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 843.014,14 806.280,95
Sonstige betriebliche Aufwendungen 206.479,25 255.038,75
Erträge aus Ausleihungen und anderen Finanzanlagen 212,03 246,33
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 321.252,05 321.464,08 374.379,85
Abschreibungen auf Finanzanlagen 38.029,39 38.029,39 1.295,39
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.172.619,59 929.313,82
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 549.372,68 913.185,27
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0,00 0,00
Sonstige Steuern 182.657,97 181.491,67
Jahresüberschuss 366.714,71 731.693,60
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 160.331,15 529.132,24
Bilanzgewinn 206.383,56 202.561,36

Anhang des Jahresabschlusses 2006
A. Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das
Gesamtkostenverfahren gewählt.
B. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
1. Bilanzierungsmethoden
Bei folgenden Positionen bestanden
Bilanzierungswahlrechte:
a) Geldbeschaffungskosten
b) Rückstellungen für Bauinstandsetzungen
im Fall a) wurde eine Bilanzierung vorgenommen.
2. Bewertungsmethoden
Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände
erfolgte zu den Anschaffungskosten
unter Berücksichtigung linearer Abschreibungen
auf eine Nutzungsdauer von 3 Jahren.
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
abzüglich planmäßiger Abschreibung bewertet.
Die Herstellungskosten wurden auf der Grundlage
der Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus
Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen.
Die Eigenleistungen umfassen im Wesentlichen
technische Leistungen.
Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare
Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie
folgt vorgenommen:
29
Anhang

Anhang
30
– Grundstücke und grunstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten sowie Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten nach der Restnutzungsdauermethode
unter Zugrundelegung folgender
Nutzungszeiten:
Wohnbauten bezogen bis 1949 80 Jahre
bez. zwischen 1949 und 1960 50 - 70 Jahre
bezogen ab 1961 50 Jahre
Geschäfts- und andere Bauten 5 / 10 / 33 / 50 / 52 Jahre
Bei komplett modernisierten Einfamilienhäusern wurde die
Restnutzungsdauer auf 25 Jahre neu festgesetzt. Die Objekte
werden anschließend linear abgeschrieben.
– Technische Anlagen und Maschinen werden
linear mit 5% abgeschrieben.
– Betriebs- und Geschäftsausstattung unter
Anwendung der linearen Abschreibungsmethode,
unter Zugrundelegung von
Abschreibungssätzen von 7,7 bis 33,33%.
– “Geringwertige Wirtschaftsgüter” wurden im
Jahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben
und im Anlagegitter als Abgang erfasst.
Die in den anderen Finanzanlagen bilanzierten
Rückdeckungsversicherungen für die betriebliche
Altersversorgung wurden nach den einkommensteuerlichen
Vorschriften berechnet.
Die Ausleihungen (Arbeitgeberdarlehen)
sind mit dem Nominalwert bewertet.
In der Position “unfertige Leistungen” sind
ausschließlich noch nicht abgerechnete Heiz-
und Betriebskosten enthalten.

Die Bestände an Heizöl und Reparaturmaterial
wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
Die Forderungen sind zum Nominalwert bewertet.
Die Geldbeschaffungskosten wurden auf die Laufzeit
der Darlehen bzw. auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung
verteilt.
Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.
Pensionsrückstellungen sind nach versicherungsmathematischen
Grundsätzen entsprechend dem
Teilwertverfahren nach § 6a EStG unter Zugrundelegung
eines Rechnungszinsfußes von 6% gebildet
worden. Der Berechnung liegen die Richttafeln
2005 von Prof. Dr. Heubeck zugrunde.
Die Verbindlichkeiten wurden zu
Rückzahlungsbeträgen bilanziert.
C. Erläuterungen zur Bilanz
Von den Forderungen aus Vermietung 49.946,27 € haben
7.775,43 € (Vorjahr 10.722,90 €) eine Restlaufzeit von
mehr als einem Jahr. Die übrigen Forderungen haben
Restlaufzeiten von unter einem Jahr.
Wesentliche Posten der sonstigen Rückstellungen sind
die Rückstellungen für rückständigen Urlaub 30.412,00 €,
die Rückstellungen für die gesetzliche Prüfung
17.400,00 €, die Veröffentlichung des Jahresabschlusses
9.300,00 €, die Rückstellung für die Vertreterversammlung
6.200,00 €, die Rückstellung für die Berufsgenossenschaft
6.400,00 €, die Rückstellung für die Pensionskasse
10.868,70 € (Nachschusspflicht) sowie die Rückstellung
für Bonuszusagen 25.284,60 €.
31
Anhang

Anhang
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Immaterielle Vermögensgegenstände 247.549,38 0,00 0,00 0,00 0,00 188.566,38 58.983,00 37.795,00
32
Anlagevermögen
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
56.972.388,98 1.294.397,92 0,00 0,00 0,00 19.410.642,57 38.856.144,33 743.203,85
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und andere Bauten
1.340.704,16 294,89 0,00 0,00 0,00 840.003,58 500.995,47 20.658,13
Grundstücke ohne Bauten 2,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,00 0,00
Technische Anlagen und Maschinen 308.725,47 0,00 0,00 0,00 0,00 214.914,47 93.811,00 15.633,00
Andere Anlagen, Betriebsund
Geschäftsausstattung
Finanzanlagen
Anschaffungs- /
Herstellungskosten
Zugänge
des Geschäftsjahres
Zuschreibungen
des Geschäftsjahres
Abgänge
des Geschäftsjahres
Umbuchungen
(+/–)
Abschreibungen
(kumuliert)
Buchwert am
31.12.2006
€ € € € € € € €
253.622,74 17.898,51 0,00 1.753,84 0,00 175.271,06 94.496,35 25.724,16
58.875.443,35 1.312.591,32 0,00 1.753,84 0,00 20.640.831,68 39.545.449,15 805.219,14
Sonstige Ausleihungen 3.855,00 0,00 0,00 657,97 0,00 0,00 3.197,03 0,00
Andere Finanzanlagen 128.138,00 8.219,39 0,00 0,00 0,00 38.029,39 98.328,00 38.029,39
131.993,00 8.219,39 0,00 657,97 0,00 38.029,39 101.525,03 38.029,39
Anlagevermögen insgesamt 59.254.985,73 1.320.810,71 0,00 2.411,81 0,00 20.867.427,45 39.705.957,18 881.043,53
Abschreibungen
des Geschäftsjahres

2. Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ohne Spareinlagen
sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte
o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten Insgesamt Davon
Restlaufzeit gesichert
unter 1 bis 5 über Art der
1 Jahr Jahre 5 Jahre Sicherung
€ € € € € *
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 12.122.126,54 570.745,67 2.268.526,07 9.282.854,80 12.122.126,54 GPR
(5.715.594,43)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.140,44 2.117,86 0,00 1.022,58 3.140,44 GPR
(1.564,60)
Erhaltene Anzahlungen 1.112.589,35 1.112.589,35
(1.067.743,43)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 549.526,25 549.526,25
(459.840,43)
* GPR = Grundpfandrechte
Sonstige Verbindlichkeiten 159.883,19 159.883,19
(163.373,70)
Gesamtbetrag 13.947.265,77 2.394.862,32 2.268.526,07 9.283.877,38 12.125.266,98
(7.408.116,59)
33
Anhang

Anhang
3. Entwicklung der Rücklagen
4. Verbindlichkeiten aus Spareinlagen
34
Rücklagen Stand Zugänge Abgänge Stand Zugänge Abgänge
01.01.2006 des Geschäftsjahres 31.12.2006 des Vorjahres
€ € € € € €
Gesetzliche Rücklagen 740.861,94 0,00 0,00 740.861,94 0,00 0,00
Bauerneuerungsrücklagen 2.761.253,73 0,00 0,00 2.761.253,73 0,00 0,00
Rücklagen zu den Erbbaugrundstücken 4.459.011,82 160.331,15 0,00 4.619.342,97 529.132,24 0,00
Andere Rücklagen 786.859,87 0,00 0,00 786.859,87 0,00 0,00
Rücklagen insgesamt 8.747.987,36 160.331,15 0,00 8.908.318,51 529.132,24 0,00
Verbindlichkeiten aus Spareinlagen Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
Bestand der Spareinlagen zum 31.12.2006 23.121.229,38 22.853.375,25
davon mit 3-monatiger Kündigungsfrist 3.965.855,07 3.961.036,49
davon mit vereinbarter Kündigungsfrist 19.155.374,31 18.892.338,76

D. Sonstige Angaben
1. Finanzielle Verpflichtungen
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene
oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen,
die für die Beurteilung der Finanzlage von
Bedeutung sind:
Vereinbarungen über Mietmodernisierungen
162.721,76 €
Garantieverpflichtungen gegenüber der Selbsthilfeeinrichtung
zur Sicherung von Spareinlagen von
Wohnungsgenossenschaften des GdW Bundesverbandes
deutscher Wohungsunternehmer e.V.
91.310,10 €
2. Anzahl der Arbeitnehmer
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer betrug
Vollbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 7*
Technische Mitarbeiter 5
Mitarbeiter im Regiebetrieb 1
13
*davon 2 Teilzeitbeschäftigte.
3. Mitgliederbewegung
Anfang 2006 5.625
Zugang 2006 220
Abgang 2006 157
Ende 2006 5.688
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden
Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr
vermehrt um 84.754,00 €
Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr
vermehrt um 16.380,00 €
Der Gesamtbetrag der Haftsumme
beläuft sich auf 1.478.880,00 €
35
Anhang

Anhang
4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes
Verband baden-württembergischer
Wohnungsunternehmen e.V. Stuttgart
- Geschäftsstelle Karlsruhe -
Schwarzwaldstraße 39
76137 Karlsruhe
5. Mitglieder des Vorstands
Uhle, Bernd Geschäftsführer
Fülbier, Peter Prokurist
Speck, Jürgen Geschäftsführer
Traub, Wolfgang Abteilungsdirektor
6. Mitglieder des Aufsichtsrats
Strähle, Carsten (Vors.) MSc, Dipl. Betriebswirt (FH)
Deuschel, Matthias Leiter Personal und Verwaltung
Kaiser, Hartmut Archäologe
Kopf, Hans Selbst. Elektromeister
Ring, Dietmar Gewerbeschulrat
Adam, Christian Industrie-Architekt
Oelschläger, Werner Dipl.-Ingenieur
Furtwängler, Amelia Sachbearbeiterin
Hartmeier, Clemens Dipl. Finanzwirt (FH)
7. Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns
Die Vertreterversammlung wird vorgeschlagen,
den Bilanzgewinn von € 206.383,56
wie folgt zu verwenden:
Ausschüttung einer Dividende von 4,0 %
auf die Geschäftsguthaben € 206.383,56
36
Karlsruhe, den 1. März 2007
Der Vorstand Uhle Fülbier Speck Traub

Vertreterversammlung
Zusammensetzung gemäß dem Ergebnis
der am 30.04.2003 abgeschlossenen Wahl und der
zwischenzeitlich eingetretenen Veränderungen.
Vertreter
Wahlbezirk 1 -
1. Kopf, Thomas
2. Wolf, Thomas
Hardtwaldsiedlung I (Alfons-Fischer-Allee, Erzbergerstraße, Moltkestraße,
Roggenbachstraße, Waldring, Von-Beck-Straße, Knielinger Allee)
Roggenbachstraße 24
Waldring 27
3. Kundel, Ulrich
4. von Ginsheim, Immo
Wahlbezirk 2 - Hardtwaldsiedlung II (Karl-Schrempp-Straße, Friedrich-Wolff-Straße)
1. Frey, Ernst
2. Fischer, Kerstin
3. Kirchhofer, Herbert
4. Seithel, Udo
Karl-Schrempp-Str. 4
Friedrich-Wolff-Str. 18
Karl-Schrempp-Str. 9
Karl-Schrempp-Str. 38
5. Merz, Ralf
6. Dietz, Kosima
Roggenbachsraße 15
Roggenbachstraße 13
Karl-Schrempp-Str. 23
Friedrich-Wolff-Str. 12
Wahlbezirk 3 - Hardtwaldsiedlung III (Damaschkestraße, Gustav-Binz-Straße,Grenadierstraße)
1. Rupp, Karl Heinz
2. Windecker, Horst
3. Macht, Hans-Joachim
Gustav-Binz-Str. 20
Gustav-Binz-Str. 15
Gustav-Binz-Str. 13
Wahlbezirk 4 - Dammerstock I (Danziger Straße)
4. Hagmann, Brigitte
5. Müller, Ralf
Gustav-Binz-Straße 33
Gustav-Binz-Straße 34
1. Poggensee, Ilse Danziger Straße 3 2. Döhler, Christa Danziger Straße 4
Wahlbezirk 5 - Dammerstock II (Dammerstockstraße, Falkenweg, Nürnberger Straße)
1. Wührl, Günther
2. Ludewig, Hannelore
Dammerstockstr. 21
Dammerstockstr. 9
Wahlbezirk 6 - Oststadt I (Emil-Gött-Straße)
1. Hasel, Werner
2. Hagmann, Bernd
3. Haas, Marie-Antoinette
Emil-Gött-Straße 21
Emil-Gött-Straße 23
Emil-Gött-Straße 16
3. Meinzer, Albert Dammerstockstraße 7
4. Dassler, Wolfgang
5. Schindler, Hans
Emil-Gött-Straße 21
Emil-Gött-Straße 16
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Vertreter

Vertreter
Wahlbezirk 7 - Oststadt II (Hölderlinstraße, Karl-Wilhelm-Straße, Parkstraße, Gaußstraße 12/14)
Keine Wahl, da kein Wahlvorschlag eingereicht wurde.
Wahlbezirk 8 - Waldstadt (Insterburger Straße, Kolberger Straße, Schneidemühler Straße,
Kösliner- und Beuthener Straße)
1. Langer, Wolfram
2. Richter, Manfred
Wahlbezirk 9 - Weststadt (Sophienstraße, Yorckstraße, Karlstraße)
Keine Wahl, da kein Wahlvorschlag eingereicht wurde.
Wahlbezirk 10 - Stresemannstraße
1. Wittek, Rainer Stesemannstraße 36
Wahlbezirk 11 - Oberreut (Albert-Braun-Straße)
1. Claus, Wolfgang
(verstorben am 23.01.2007)
Albert-Braun-Str. 20c 2. Claus, Lotte Albert-Braun-Str. 20c
Wahlbezirk 12 - Erzbergerstraße, Steubenstraße (ehemalige Parkring-Baugenossenschaft)
1. Wessalowski, Ralf
2. Schulz-Mohr, Heike
Die Vertreter bilden gemäß § 27 der Satzung die Vertreterversammlung.
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Erzbergerstraße 52
Steubenstraße 15
Wahlbezirk 13 - Nichtmieter
1. Kunz, Hans-Joachim
2. Mehlig, Ott-Heinrich
3. Jentsch, Hildegard
4. Noll, Hans-Dieter
5. Speck, Edith
6. Müller, Susanne
7. Spaan, Manfred
8. Binder, Marianne
9. Fülbier, Daniela
10. Elser, Astrid
11. Ring, Manfred
12. Binder, Birgit
Insterburger Straße 29b
Kösliner Straße 55
Waiblinger Straße 10
Kolberger Straße 22a
Stresemannstraße 1a
Friedrich-Naumann-Str. 40
Beiertheimer Allee 7
Sophienstraße 210
Kehreckweg 7, Ettlingen
Schumacherstr. 33, Ettling.
Siemensstr. 13, Jockgrim
Friedrich-Naumann-Str. 33
Moltkestraße 151
Schumacherstr. 33, Ettling.
3. Woldrich, Lilo Insterburger Str. 29b
3. Fülbier, Sabine Siemensstraße 15
(Jockgrim)
13. Speck, Ulrike
14. Görnnert, Uta
15. Heneka, Sieglinde
16. Rupp, Willi
17. Larisch, Johann
18. Worch, Peter
19. Görnnert, Volker
20. Hobler, Franz
21. Legler, Rudi
Beiertheimer Allee 7
Eppinger Straße 18
Hermann-Billing-Str. 4
Neckarstraße 42
Erzbergerstraße 68
Bachstraße 33
Eppinger Straße 18
Brühlstraße 22
Sternbergstraße 4

Impressum Geschäftsbericht 2006
Herausgeber Hardtwaldsiedlung Karlsruhe e.G.
Baugenossenschaft
Karlstraße 1
76133 Karlsruhe
Redaktion Bernd Uhle, Jadranka Lacho
Bilder Hardtwaldsiedlung Karlsruhe e.G.
Layout www.miersch-media.de
Gesamtherstellung www.miersch-druckt.de
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U3
bleibt leer!

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Telefon (0721) 912 99-0
Telefax (0721) 912 99-50
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