Einführung eines Mietspiegels in Rastatt - Stadt Rastatt

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I. Sachdarstellung und Begründung: 1) Mit Schreiben vom 28. Juni 2012, eingegangen am 28. Juni 2012, haben die Fraktionen von SPD und Alternative Liste/Die Grünen den als Anlage beigefügten Antrag gestellt, der fraktionsübergreifend unterzeichnet wurde. Beantragt wurde, dass „die Stadtverwaltung aufgefordert wird, eine Anhörung von sachver- ständigen Experten in einer öffentlichen Gemeinderatssitzung zum Thema „Mietspiegel in Rastatt“ durchzuführen. Hierbei sollten die Teilnehmer ihre Sicht zur eventuellen Notwendig- keit eines Mietspiegels in Rastatt darlegen und für Fragen und Antworten der Gemeinderäte zur Verfügung stehen. Als Teilnehmer würden sich beispielsweise: Vertreter des Mieterver- eins, von Haus und Grund und des Amtsgerichts Rastatt anbieten.“ Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 4 ff der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) ist auf Antrag eines Viertels der Gemeinderäte ein Verhandlungsgegenstand auf die Tagesordnung spätestens der übernächsten Sitzung des Gemeinderats zu setzen. Die Verhandlungsge- genstände müssen zum Aufgabengebiet des Gemeinderats gehören. Dies gilt nicht, wenn der Gemeinderat den gleichen Verhandlungsgegenstand innerhalb der letzten 6 Monate be- reits behandelt hat. Der Antrag weist die notwendige Anzahl von Antragstellern für einen Antrag nach § 34 Abs. 1 GemO auf und ist zulässig. Die Verwaltung sieht derzeit keine Notwendigkeit, bestimmte Personen aufgrund des frakti- onsübergreifenden Antrags zu laden. Es wird derzeit davon ausgegangen, dass zunächst eine grundsätzliche Entscheidung getroffen werden soll, ob man dem Thema nähertreten will oder nicht. 2) Grundsätzlich gibt es für Kommunen keine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels. § 558 c Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist eine Sollbestimmung: „Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist“. Die grundsätzliche Entscheidung, ob ein Mietspiegel und wenn ja, wel- che Art von Mietspiegel erstellt werden soll, müssen die Beteiligten letzten Endes vor Ort entscheiden. Soweit ersichtlich, haben in Baden-Württemberg bisher nur sieben Städte und Gemeinden einen qualifizierten und fünf einen einfachen Mietspiegel erstellt. Bei der Erstellung eines Mietspiegels gilt es, Regelungen und Empfehlungen zu beachten, die für sämtliche Arten von Mietspiegeln (einfacher / qualifizierter) gleichermaßen gelten. Für den qualifizierten Mietspiegel enthält § 558d BGB zusätzliche Vorschriften. 2/6
Der qualifizierte Mietspiegel soll durch die Einhaltung von Mindestvoraussetzungen bei der Erstellung „objektiv“ frei von wie auch immer gearteten Interessenlagen entstehen. Die Ein- haltung der Mindestvoraussetzungen ist nicht nur zur Gewährleistung einer bestimmten Qua- lität relevant, sondern auch insoweit, als der Gesetzgeber an das Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels besondere Rechtsfolgen knüpft. Eine stringente Beachtung der Erstel- lungsvorschriften ist damit von grundlegender Bedeutung. Diese Vorschriften betreffen in erster Linie die Erstellungsmethodik und Dokumentation, die Anerkennungspraxis und die Fortschreibung / Anpassung. Damit ein Mietspiegel als qualifiziert gelten kann, ist bei ihm im Gegensatz zum „einfachen“ Mietspiegel stets seine Anerkennung erforderlich – entweder durch die Gemeinde oder alter- nativ durch die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter. Möglich ist auch eine kumu- lative Anerkennung. Beim Anerkennungsakt handelt es sich um eine Willenserklärung, durch die der Anerkennende den Mietspiegel für die Gemeinde, Gemeindeteile oder mehrere Ge- meinden anerkennt. Die Anerkennung bezieht sich nicht auf die Tatsache, dass der Miet- spiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Bei der Anerkennung durch die Gemeinde ist eine entsprechende Willenserklärung des zu- ständigen Organs der Gemeinde (durch Ratsbeschluss) erforderlich. Angesichts der Bedeu- tung des Mietspiegels und der weitreichenden Folgen der Qualifizierung eines Mietspiegels für das Verfahren zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen und anschließender Ge- richtsverfahren muss davon ausgegangen werden, dass es sich um einen „Akt der Rechts- setzung“ handelt. Die Anerkennung muss deshalb durch den Rat der Gemeinde in einem förmlichen Beschluss herbeigeführt werden. Grundsätzlich können auch die Interessenverbände (Mieterverein und Haus- und Grundbe- sitzerverein) einen Mietspiegel erstellen. 3) Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren, mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Der Vermieter muss das Mieterhöhungs- verlangen in Textform erklären und begründen. Hierzu kann er sich auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehe- nes Gutachten eines öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die ent- sprechenden Entgelte für drei vergleichbare Vergleichswohnungen stützen. Der Nachteil eines einfachen Mietspiegels ist, dass er im Rahmen einer richterlichen Ausei- nandersetzung der freien Würdigung durch das Gericht unterliegt. Aber auch bei Vorliegen 3/6
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