Einführung eines Mietspiegels in Rastatt - Stadt Rastatt

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eines qualifizierten Mietspiegels kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, die über dem Mietspiegel liegt, wenn er das mit Vergleichswohnungen oder Gutachten begründet. Zur Mietdatenbank lassen sich Aussagen derzeit nur schwer treffen, da in Deutschland bis- lang lediglich in Hannover und Berlin Mietdatenbanken existieren. Ob die Gerichte Mietda- tenbanken künftig zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen werden, wird maßgeblich von ihrer Qualität abhängen. Die Erstellung von Sachverständigengutachten verursacht i. d. R. für den Vermieter die höchsten Kosten und ist durch die erhöhte Miete nur bei sehr langer Mietdauer zu kompen- sieren. Die Benennung von drei Vergleichswohnungen ist für den privaten Vermieter häufig nicht möglich. Die Vergleichswohnungen müssen entsprechend der Vorschrift des BGB in mehre- ren Punkten vergleichbar sein mit der streitgegenständlichen Wohnung. Der Vorteil eines qualifizierten Mietspiegels liegt im Zusammenhang mit einem Mieterhö- hungsverlangen und im Prozess auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung in der ge- setzlichen Vermutungswirkung im Prozess. Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, den Mietspie- gel seinem Mieterhöhungsverlangen beizufügen, wenn dieser z. B. beim Mieterbund oder anderer Stelle erhältlich bzw. zugänglich ist (BGH VIII ZR 74/08). Die Rechtsprechung mutet dem Mieter auch in diesem Falle durchaus ein eigenes Tätigwerden zu, um die Begründet- heit eines Mieterhöhungsverlangens zu prüfen. Darüber hinaus besteht auch ein Interesse der Träger der Grundsicherung, mit einem qualifizierten Mietspiegel arbeiten zu können. Liegt ein solcher Mietspiegel bzw. eine Mietdaten- bank nicht vor, so hat der Grundsicherungsträger zu erwägen, ob er für den jeweiligen Zu- ständigkeitsbereich eigene, grundsicherungsrelevante Mietspiegel oder Tabellen erstellt (Bundessozialgericht Urteil vom 18. Juni 2008). 4) Wie oben bereits ausgeführt, ist ein qualifizierter Mietspiegel ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Für die Erstellung des Mietspiegels ist ein Institut zu be- auftragen, welches sich hierauf spezialisiert hat. Dieses wird im Wege der reinen Zu- fallsauswahl eine gewisse Anzahl von Adressen als Stichproben ziehen. Die „gezogenen Anschriften“ werden dann von der Kommune angeschrieben. Sie werden über die bevorste- 4/6
hende Datenerhebung durch geschulte Interviewer informiert und gebeten, Auskünfte über die Miete, Wohnungsgröße und Nebenkosten zu geben. Zusätzlich wird nach Abgabe der ausgefüllten Fragebogen der betreffende Vermieter schriftlich nach der energetischen Be- schaffenheit des Gebäudes befragt. 5) Die Erstellung eines Mietspiegels ist kostenintensiv. Ausweislich eines vorliegenden An- gebots ist für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels mit Kosten von ca. 80.000 € inkl. MwSt zu rechnen. Dieser Betrag fällt alle 4 Jahre für die Neuerstellung des Mietspiegels an. Darüber hinaus entstehen alle 2 Jahre Kosten für die Fortschreibung des Mietspiegels. Die Höhe dieser Kosten ist nicht bekannt. Auch diese wären nicht unerheblich. Hinzu kämen noch die Verwaltungs-/ Personalkosten, die derzeit auch offen sind. Insgesamt sind die Kos- ten, die mit einem Mietspiegel auf die Stadt Rastatt zukämen, ganz erheblich. Datengrundlage sollen nach dem vorgelegten Angebot zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels rund 600 Datensätze sein. 6) Ausweislich entsprechender Presseberichte haben sich sowohl der Mieterverein als auch der Haus- und Grundbesitzerverein für einen Mietspiegel im Rahmen eines SPD-Forums ausgesprochen. Insbesondere hat der Rechtsberater von „Haus und Grund“ in Rastatt dar- gelegt, dass der Mietspiegel den Vermietern die Frage nach der ortsüblichen Miete erleich- tern würde. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass auch für die am Miet- markt beteiligten Interessenverbände (Mieterverein und Haus- und Grundbesitzerverein) die Möglichkeit besteht, einen Mietspiegel zu erarbeiten bzw. dass es wie oben ausgeführt ande- re Möglichkeiten (Vergleichsmiete) gibt, um sich die notwendigen Kenntnisse für Mieterhö- hungsverlangen zu verschaffen. Die Interessenverbände dürften über ihre Mitglieder auch bereits eine breite Datengrundlage hinsichtlich der Mieten von Wohnungen haben. Für die Stadt selbst stellt sich zunächst die grundsätzliche Frage, ob aus ihrer Sicht ein Be- darf an einem Mietspiegel in Rastatt besteht oder ob es aus ihrer Sicht hinreichende Mög- lichkeiten für die am Mietmarkt Beteiligten gibt, sich die notwendigen Kenntnisse für Mieter- höhungsverlangen zu verschaffen. Ferner ist die Frage zu beantworten, inwieweit es Aufga- be der Stadt ist, zur Erleichterung von Mieterhöhungsverlangen und vor allem im Interesse der jeweiligen Interessensverbände einen Mietspiegel auf Kosten der Stadt zu erstellen. Schließlich können auch Interessensverbände selbst einen Mietspiegel erstellen oder erstellen lassen. Im Ergebnis ist für die Stadt Rastatt ein Mehrwert durch die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels nicht ersichtlich. Eine rechtliche Verpflichtung insoweit besteht nicht. Die am Mietmarkt Beteiligten können sich, wie bisher, die für sie notwendigen Informationen be- 5/6
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