Einführung eines Mietspiegels in Rastatt - Stadt Rastatt

Der qualifizierte Mietspiegel soll durch die Einhaltung von Mindestvoraussetzungen bei der
Erstellung „objektiv“ frei von wie auch immer gearteten Interessenlagen entstehen. Die Ein-
haltung der Mindestvoraussetzungen ist nicht nur zur Gewährleistung einer bestimmten Qua-
lität relevant, sondern auch insoweit, als der Gesetzgeber an das Vorhandensein eines quali-
fizierten Mietspiegels besondere Rechtsfolgen knüpft. Eine stringente Beachtung der Erstel-
lungsvorschriften ist damit von grundlegender Bedeutung. Diese Vorschriften betreffen in
erster Linie die Erstellungsmethodik und Dokumentation, die Anerkennungspraxis und die
Fortschreibung / Anpassung.
Damit ein Mietspiegel als qualifiziert gelten kann, ist bei ihm im Gegensatz zum „einfachen“
Mietspiegel stets seine Anerkennung erforderlich – entweder durch die Gemeinde oder alter-
nativ durch die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter. Möglich ist auch eine kumu-
lative Anerkennung. Beim Anerkennungsakt handelt es sich um eine Willenserklärung, durch
die der Anerkennende den Mietspiegel für die Gemeinde, Gemeindeteile oder mehrere Ge-
meinden anerkennt. Die Anerkennung bezieht sich nicht auf die Tatsache, dass der Miet-
spiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.
Bei der Anerkennung durch die Gemeinde ist eine entsprechende Willenserklärung des zu-
ständigen Organs der Gemeinde (durch Ratsbeschluss) erforderlich. Angesichts der Bedeu-
tung des Mietspiegels und der weitreichenden Folgen der Qualifizierung eines Mietspiegels
für das Verfahren zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen und anschließender Ge-
richtsverfahren muss davon ausgegangen werden, dass es sich um einen „Akt der Rechts-
setzung“ handelt. Die Anerkennung muss deshalb durch den Rat der Gemeinde in einem
förmlichen Beschluss herbeigeführt werden.
Grundsätzlich können auch die Interessenverbände (Mieterverein und Haus- und Grundbe-
sitzerverein) einen Mietspiegel erstellen.
3) Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren,
mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der vereinbarten Miete bis
zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Der Vermieter muss das Mieterhöhungs-
verlangen in Textform erklären und begründen. Hierzu kann er sich auf einen einfachen oder
qualifizierten Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehe-
nes Gutachten eines öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die ent-
sprechenden Entgelte für drei vergleichbare Vergleichswohnungen stützen.
Der Nachteil eines einfachen Mietspiegels ist, dass er im Rahmen einer richterlichen Ausei-
nandersetzung der freien Würdigung durch das Gericht unterliegt. Aber auch bei Vorliegen
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