Einführung eines Mietspiegels in Rastatt - Stadt Rastatt
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<strong>e<strong>in</strong>es</strong> qualifizierten <strong>Mietspiegels</strong> kann der Vermieter e<strong>in</strong>e Mieterhöhung verlangen, die über<br />
dem Mietspiegel liegt, wenn er das mit Vergleichswohnungen oder Gutachten begründet.<br />
Zur Mietdatenbank lassen sich Aussagen derzeit nur schwer treffen, da <strong>in</strong> Deutschland bis-<br />
lang lediglich <strong>in</strong> Hannover und Berl<strong>in</strong> Mietdatenbanken existieren. Ob die Gerichte Mietda-<br />
tenbanken künftig zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen werden, wird<br />
maßgeblich von ihrer Qualität abhängen.<br />
Die Erstellung von Sachverständigengutachten verursacht i. d. R. für den Vermieter die<br />
höchsten Kosten und ist durch die erhöhte Miete nur bei sehr langer Mietdauer zu kompen-<br />
sieren.<br />
Die Benennung von drei Vergleichswohnungen ist für den privaten Vermieter häufig nicht<br />
möglich. Die Vergleichswohnungen müssen entsprechend der Vorschrift des BGB <strong>in</strong> mehre-<br />
ren Punkten vergleichbar se<strong>in</strong> mit der streitgegenständlichen Wohnung.<br />
Der Vorteil <strong>e<strong>in</strong>es</strong> qualifizierten <strong>Mietspiegels</strong> liegt im Zusammenhang mit e<strong>in</strong>em Mieterhö-<br />
hungsverlangen und im Prozess auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung <strong>in</strong> der ge-<br />
setzlichen Vermutungswirkung im Prozess.<br />
Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, den Mietspie-<br />
gel se<strong>in</strong>em Mieterhöhungsverlangen beizufügen, wenn dieser z. B. beim Mieterbund oder<br />
anderer Stelle erhältlich bzw. zugänglich ist (BGH VIII ZR 74/08). Die Rechtsprechung mutet<br />
dem Mieter auch <strong>in</strong> diesem Falle durchaus e<strong>in</strong> eigenes Tätigwerden zu, um die Begründet-<br />
heit <strong>e<strong>in</strong>es</strong> Mieterhöhungsverlangens zu prüfen.<br />
Darüber h<strong>in</strong>aus besteht auch e<strong>in</strong> Interesse der Träger der Grundsicherung, mit e<strong>in</strong>em qualifi-<br />
zierten Mietspiegel arbeiten zu können. Liegt e<strong>in</strong> solcher Mietspiegel bzw. e<strong>in</strong>e Mietdaten-<br />
bank nicht vor, so hat der Grundsicherungsträger zu erwägen, ob er für den jeweiligen Zu-<br />
ständigkeitsbereich eigene, grundsicherungsrelevante Mietspiegel oder Tabellen erstellt<br />
(Bundessozialgericht Urteil vom 18. Juni 2008).<br />
4) Wie oben bereits ausgeführt, ist e<strong>in</strong> qualifizierter Mietspiegel e<strong>in</strong> Mietspiegel, der nach<br />
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Der qualifizierte Mietspiegel ist im<br />
Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren ist der qualifi-<br />
zierte Mietspiegel neu zu erstellen. Für die Erstellung des <strong>Mietspiegels</strong> ist e<strong>in</strong> Institut zu be-<br />
auftragen, welches sich hierauf spezialisiert hat. Dieses wird im Wege der re<strong>in</strong>en Zu-<br />
fallsauswahl e<strong>in</strong>e gewisse Anzahl von Adressen als Stichproben ziehen. Die „gezogenen<br />
Anschriften“ werden dann von der Kommune angeschrieben. Sie werden über die bevorste-<br />
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