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Das Interview Im Schlussspurt Manfred Nicolovius: »Am 31. Dezember 2007 wird die SES ihre Geschäftstätigkeit als Treuhänder für das Land Berlin einstellen«. Seit 1993 ist der frühere Zentrale Schlacht- und Viehhof von Berlin an der Eldenaer Straße ein Stadtentwicklungsgebiet. Die SES wurde vom Senat damit beauftragt, dieses 50 Hektar große Terrain zu einem neuen, modernen und vor allem lebendigen Quartier zu entwickeln. Ende 2006 soll nach Willen des Senats die Entwicklungsmaßnahme abgeschlossen werden. Bedauern Sie das Ende Ihrer Arbeit? Nein, absolut nicht. Als der Alte Schlachthof vor zwölf Jahren als Entwicklungsgebiet förmlich festgelegt wurde, ging man ohnehin zunächst von einer Zeitschiene bis 2004/2005 aus. Erst einige Jahre später, 1996, wurde die Frist vom Senat aufgrund der schwierigen Haushaltslage bis 2010 verlängert, ehe nun seit 2003 der aktuelle Zeithorizont definiert worden ist. Als Gesellschaft hatten wir uns schon zuvor die Aufgabe gestellt, alle Zur Person Manfred Nicolovius (62), Geschäftsführer der Stadtentwicklungsgesellschaft Eldenaer Straße (SES); geboren in Königsberg (Ostpreußen), aufgewachsen in Itzehoe und Essen, von 1962 bis 1968 Studium an der TU München und in Göttingen, Abschluss als Diplomingenieur für Bauwesen/ Fachrichtung Architektur; Mitarbeiter in der Hamburger Zentrale des Wohnungsunternehmens »Neue Heimat« bis 1978; anschließend in Paris als Projektentwickler und Baubetreuer für öffentliche Gebäude und Kultureinrichtungen; ab 1993 Geschäftsführer der SES in Berlin. wesentlichen Entwicklungsziele, unabhängig von den politischen Vorgaben, bis 2006 umzusetzen. Und das werden wir auch erreichen. Das Entwicklungsrecht auf dem Alten Schlachthof wird de jure Ende kommenden Jahres beendet. Die SES als treuhänderischer Entwicklungsträger wird endgültig aber erst am 31. Dezember 2007 ihre Tätigkeit einstellen. In diesem zusätzlichen Jahr wird besonders die abschließende Neuordnung des BEWAG-Geländes an der Thaerstraße sowie die Gesamtabrechnung der Entwicklungsmaßnahmen Zeit in Anspruch nehmen. Welches sind denn die wesentlichen Entwicklungsziele, die Sie bis Ende 2006 umgesetzt haben? Der Berliner Senat hat grundsätzliche Bedingungen für die Aufhebung der Satzung für die Berliner Entwicklungsgebiete formuliert. Demnach müssen für alle Flächen in den Gebieten die Bebauungspläne festgesetzt worden sein, die öffentlichen Erschließungsmaßnahmen der Grundstücke müssen abgeschlossen sein, und auch die öffentlichen Infrastrukturmaßnahmen müssen bis dahin verwirklicht worden sein. Auf dem ehemaligen Schlachthof werden wir diese Forderungen erfüllen. In unserem Entwicklungsbereich werden alle B-Pläne festgesetzt und damit gültig sein. Alle geplanten Straßen werden fertiggestellt und in die Obhut des Pankower Tiefbauamts übergeben. Gegenwärtig sind wir dabei, die letzten Grünanlagen fertig zu stellen. Der vier Hektar große Blankensteinpark wird im Oktober der Öffentlichkeit übergeben, und auch die Turnhalle für die Europaschule in der Hausburgstraße wird im kommenden Jahr fertig. Ursprünglich war auch eine Kindertagesstätte auf dem Areal geplant, für die sogar ein Architektenwettbewerb ausgeschrieben wurde. Wird darauf nun endgültig verzichtet? Vor Ort 09. 2 0 0 5 4 Nein. Die KiTa bleibt als Vorhaben in der Planung. Sie wird allerdings erst dann realisiert, wenn durch mehr Wohnungsneubau auch ein tatsächlicher Bedarf entstanden ist. Das Grundstück für die Einrichtung wird weiterhin vorgehalten, ich denke aber, dass sie vor 2010 nicht gebaut wird. Das Land Berlin hat in seine Entwicklungsgebiete bereits mehrere hundert Millionen Euro investiert. Wie wird sich im Gebiet Alter Schlachthof die Schlussbilanz ausnehmen? Für die Entwicklung dieses Gebiets werden bis zum Abschluss insgesamt 160 Millionen Euro aufgebracht wordden sein. Das Geld wurde für den Ankauf von Grundstücken, für Ordnungsmaßnahmen, für Straßenbau, für Grünflächen, für Planungskosten und auch für die Arbeit der SES benötigt. Im Gegenzug werden wir 60 Millionen Euro an Einnahmen realisieren, vor allem durch die Veräußerung von Grundstücken an Investoren. Bleiben also 100 Millionen Euro, die seit der Ausweisung zum Entwicklungsgebiet 1993 durch Zuwendungen aus dem Berliner Landeshaushalt ausgeglichen werden. Trotz der Verwirklichung einiger großer Projekte, etwa des Fachmarktzentrums an der Hermann- Blankenstein-Straße, der Neubauwohnungen am Wasserturm oder der Behindertenwerkstatt von Integral, warten noch viele Flächen auf einen Investor. Auf welchen Arealen sehen Sie eine reelle Chance für Investitionen in den kommenden zwei Jahren? Ganz vorn auf meiner Liste steht die ehemalige Rinderauktionshalle. In diesen Tagen erwarten wir auch den Eingang des Kaufpreises, und ich denke, dass die Manufakturenhalle Berlin KG um Bettina Brötel und Christoph Hinterfeld ihr finanztechnisch und inhaltlich sehr schwieriges Projekt eines Zentrums für Gastronomie, Handwerk und Nahrungsmittelherstellung verwirklichen wird. Gute Aussichten gibt es auch für das Areal unmittelbar an der Landsberger Allee. Hier möchte die Projektentwicklungsgesellschaft aus Bergisch-Gladbach für rund 60 Millionen Euro ein Einkaufszentrum mit Sportfachmarkt, Gesundheitszentrum sowie zahlreichen Fachgeschäften ver-
wirklichen. Die Grundstücksverhandlungen sind kurz vor dem Abschluss. Allerdings verzögern sich noch die Verhandlungen des Projektentwicklers mit dem avisierten Betreiber des SB-Warenhauses in dem Komplex. Da ihm die Funktion eines Ankermieters zukommt, hängt der Fortschritt der Entwicklung auch von den Ergebnissen dieser Verhandlungen ab. Unabhängig davon laufen die Bauantragsverfahren und auch die Vermietungsaktivitäten für die anderen Bereiche sehr gut. Vorbehaltlich einer Einigung mit dem Warenhausbetreiber rechne ich mit einem Baubeginn im Frühjahr 2006 und einer Eröffnung im Herbst 2007. Sie hatten vorhin gesagt, die KiTa wird erst realisiert, wenn es weiteren Wohnungsneubau auf dem Gelände gibt. Welche konkreten Vorhaben sind hier in der Planung? Der Schlachthof ist eine durchaus attraktive Wohnlage. Die im Jahre 2002 gebauten 191 Wohnungen sind sehr begehrt, hier gibt es meines Wissens regelrechte Wartelisten. Der Wohnkomplex entstand allerdings mit Fördermitteln des Landes Berlin aus einem Programm, das es heute nicht mehr gibt. Für freifinanzierten Wohnungsbau waren die vergangenen Jahre nicht sehr lukrativ. Erst jetzt zeigen sich wieder erste Interessenten. Zwei Projekten, die auch ein bisschen den Berliner Zeitgeist aufnehmen, gebe ich gute Chancen auf Verwirklichung. Mit der »reinhardt development services« sind wir zurzeit über ein Grundstück im Dreieck Otto-Ostrowski-Straße, Walter-Friedländer-Straße und Thaerstraße im Hausburgviertel im Gespräch. Die Gruppe um die Kreuzberger Projektverantwortliche Eva-Catrin Reinhardt möchte hier gern hochwertiges Wohnen in Form von individuellen Stadthäusern, Stadtvillen und auch eines Atriumhauses anbieten und als Baugemeinschaftsprojekt verwirklichen. Wenn die gegenwärtig laufende Vermarktung erfolgreich ist, werden wir wahrscheinlich Anfang 2006 das Areal verkaufen können. Auch auf dem Nachbargrundstück ist ein ähnliches Vorhaben im Gespräch. Hier steht eine äußerst marode, allerdings noch denkmalgeschützte Schlacht- Das Interview hofhalle, die sich aber als unvermittelbar erwiesen hat. Sollte der Investor seine Pläne an diesem Standort Wirklichkeit werden lassen, wird diese Halle hoffentlich kein Hindernis darstellen. Wir führen darüber intensive Gespräche mit der Unteren Denkmalschutzbehörde im Bezirksamt Pankow. Eine Integration der Halle in das Projekt, wie etwa bei dem Hahn- Vorhaben an der Landsberger Allee, ist hier undenkbar. Auf den Plänen für das Stadtentwicklungsgebiet sind am Rande des Blankensteinparks noch viel größere Flächen für Wohnungsneubau vorgesehen. Welche Perspektiven zeichnen sich hier ab? Am 20. September wollen wir eine Standortkonferenz unter dem Thema »Wohnen im Thaerviertel« veranstalten. Die langwierigen Verhandlungen mit der BEWAG über den Erwerb der von ihr nicht benötigten Flächen sind erfolgreich beendet worden. Dort wo jetzt noch die große Transformatorenhalle steht, sie geht im Herbst 2006 außer Betrieb und wird 2007 abgerissen, sollen anschließend gleichfalls städtische Reihenhäuser gebaut werden. Allerdings haben wir noch nicht davon Abstand genommen, zwischen Thaerstraße und Blankensteinpark auch Geschosswohnungsbau zu entwickeln, eventuell auch mit Eigentumswohnungen. Das ist ein Markt, der nach meinem Dafürhalten in Berlin nicht hinreichend bedient wird. Auch suchen und finden wir zunehmend Kontakte zu Investoren, die altengerechte Wohnungen bzw. Wohnanlagen errichten. In diesen Häusern können vitale Seniorinnen und Senioren selbständig bleiben, ihre Wohnungen sind ihren besonderen Bedürfnissen angepasst. Infrastruktureinrichtungen bieten naheliegend entsprechende Dienstleistungen an. Das klingt doch alles sehr nach Zukunftsmusik. Die SES wird jedoch spätestens am 31. Dezember 2007 ihre Tätigkeit einstellen. Wer tritt dann in ihre Fußstapfen? Um es mal ganz unverblümt zu sagen: Die SES ist als treuhänderischer Entwicklungsträger vom Senat mit Aufgaben betraut worden, die norma- Vor Ort 09. 2005 5 lerweise die Verwaltung leistet. Eine solche externe Lösung ist aber ausdrücklich im Entwicklungsrecht vorgesehen. Beenden wir unsere treuhänderische Tätigkeit, so muss eben die Verwaltung die verbleibenden Restaufgaben weiterführen. Das kann einmal die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sein, die uns einst auch beauftragt hat, es kann aber auch das Bezirksamt Pankow sein, denn der Alte Schlachthof ist ein Teil dieses Bezirks. All jene Grundstücke, die wir bis zum Schluss nicht vermarktet haben, und das betrifft aus heutiger Sicht maximal ein Drittel der gesamten Baufläche des Schlachthofs, gehen zurück in das Eigentum des Landes Berlin. Das Land wiederum kann dann solche Flächen zur weiteren Vermarktung dem eigenen Liegenschaftsfonds zuordnen oder, wenn darauf öffentliche Infrastrukturmaßnahmen geplant sind, in das entsprechende Fachvermögen des Bezirks geben. Das Gespräch führte Hartmut Seefeld. ©Hartmut Seefeld Auch für die denkmalgeschützte Pförtnerloge auf dem Schlachthof fehlt noch ein Investor.
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