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Grundstückserschließungsgesellschaften:
Erstattung von Erschließungskosten
Kommunal- bzw. kreisbeherrschte Grundstücks
erschließungsgesellschaften (nachfolgend
GrErschl-Ges bzw. GmbH genannt) leben seit
2011 mit dem Risiko, dass sie evtl. die in die
Kaufpreise von Grundstücken einkalkulierten
Erschließungskosten (Erschl-K) an ihre Grundstückserwerber
erstatten müssen.
Ursächlich für diese neue Rechtsentwicklung
ist ein Anfang 2011 veröffentlichtes Urteil des
Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG) vom
1.12.2010. Es erklärt Erschließungsverträge der
Kommune i. S. v. § 124 BauGB mit einer von
ihr beherrschten Gesellschaft für nichtig. Diese
Leitentscheidung gilt im gesamten Bundesgebiet
für alle Kommunen bzw. Kreise mit
derartigen Gesellschaften und hat neben den
rechtlichen Folgen (aufgrund einer drohenden
wirtschaftlichen Belastung) auch Auswirkungen
auf die Jahresabschlüsse der GrErschl-Ges und
der betroffenen Kommunen und Kreise.
Unter Bezugnahme auf dieses Urteil hat das
Landgericht (LG) Münster in einem Urteil vom
3.4.2012 eine solche GmbH – praktisch vereinfacht
– zur Erstattung eines Teils des Kaufpreises
für ein Grundstück verurteilt. Danach
erfolgte die Umlage der Erschl-K auf die Käufer
der erschlossenen Grundstücke im Rahmen
des Kaufpreises zu Unrecht. Die Grundstückskäufer
fordern von der GmbH neben
den Erschl-K auch weitere Nebenkosten wie
zu hohe Grunderwerbsteuer und Notarkosten
sowie Zinsen zurück. Das Urteil ist noch nicht
rechtskräftig. Von der GmbH wurde Berufung
beim Oberlandesgericht Hamm eingelegt, welche
als unzulässig verworfen wurde. Dagegen
hat die GmbH Rechtsbeschwerde beim BGH
eingelegt.
Der Oberbürgermeister der von dem Urteil
des BVerwG betroffenen Stadt Bietigheim-Bis-
E-Bilanz Strategie
Für bilanzierende Kaufleute und Gesellschaften
– auch für kommunale Gesellschaften – wird
die Umsetzung der Regelungen zur E-Bilanz ab
dem Jahr 2013 ernst. Die Jahresabschlüsse des
Jahres 2013 sind im Jahr 2014 auf elektronischem
Wege zu übertragen.
Die Umsetzung der Regelungen für die E-Bilanz
wird unter anderem für Betriebe gewerblicher
Art erst ab dem Jahr 2015 zwingend,
sodass diese Steuerpflichtigen hier noch eine
„Gnadenfrist“ von 2 Jahren nutzen können. Es
ist sicherlich hilfreich, zukünftig aus den Erfahrungen
der Jahre 2013 und 2014 zu lernen und
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singen führte im ARD-Magazin „Plusminus“
aus, dass an die betroffenen Grundstückskäufer
in diesem Jahr Beiträge in Höhe von rund
3 Mio. ¤ erstattet werden müssten. Es wird davon
ausgegangen, dass die strittigen Erschl-K
teils durchschnittlich 40 bis 60 ¤ je m 2 betragen.
Weitere Klagen gegen derartige GmbHs
sind bereits anhängig.
Die betroffenen GrErschl-Ges. haben ihrerseits
aufgrund der Nichtigkeit der Erschließungsverträge
einen Anspruch auf Ersatz der Erschl-K
gegen die Kommune, die diesen Aufwand
nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG)
wiederum den Grundstückserwerbern durch
Beitragsbescheide anlastet. Die Kommune
muss aber zumindest 10 % des beitragsfähigen
Aufwands selbst tragen; der Aufwand für einige
Erschließungsanlagen (z. B. für Spielplätze oder
Kreisverkehre) ist gar nicht beitragsfähig. Weiterhin
wird berichtet, dass eine Kommune im
Falle eines komplexen Baugebietes evtl. kaum
oder gar nicht in der Lage sei, den anteiligen
Erschließungsaufwand je m 2 genau zu ermitteln.
Dadurch entstünde das Risiko, dass nur
geschätzte Beträge gar nicht beschieden werden
könnten. Außerdem sind auch jeweils Verjährungsfristen
zu beachten; sowohl von der
Kommune hinsichtlich der Beitragsbescheide,
als auch von den Grundstückserwerbern gegenüber
der GrErschl-Ges hinsichtlich der Erstattungsansprüche.
Wenn der Käufer den Anspruch
kannte oder hätte kennen müssen, gilt
für Letztere die regelmäßige Verjährung nach
drei Jahren. Unabhängig davon verjähren die
Ansprüche aber in jedem Fall nach 10 Jahren.
Seit Anfang 2012 wird eine Änderung des
BauGB erarbeitet, wonach u. a. die vom BVerwG
als unzulässig beurteilte Praxis der kommunal
beherrschten Erschließungsgesellschaften wieder
rechtmäßig werden soll. Die kommunalen
die eigene Umsetzung spätestens im Jahr 2015
insoweit zu optimieren.
Es ist daher sinnvoll, unternehmensintern eine
Umsetzungsstrategie (Minimal-, Zwischen-
oder Maximalstrategie) zu entwickeln.
Diese erfordert zunächst eine Ist-Analyse des
Status quo. Aufbauend auf den Ergebnissen
dieser Analyse der betrieblichen Ausgangsbedingungen
ist das Umsetzungskonzept zu entwickeln.
Insbesondere die Unternehmensgröße
und der damit verbundene Komplexitätsgrad
bedingen unterschiedliche Vorgehensweisen.
Spitzenverbände haben dies begrüßt. Ob aber
eine von den Kommunen geforderte rückwirkende
Gesetzesänderung umsetzbar ist, wird
derzeit teils bezweifelt.
Inwieweit in der Bilanz der Erschl-Ges eine
Rückstellung für von Grundstückskäufern bereits
angemeldete oder noch mögliche Erstattungsansprüche
gebildet werden kann
oder muss, wird abhängen von der Höhe der
Erschl-K, deren Rückforderung noch nicht verjährt
ist, sowie von der Wahrscheinlichkeit der
Geltendmachung. Für die Möglichkeit der Aufrechnung
mit einer möglichen Gegenforderung
der GmbH an die Kommune gilt, dass
(noch) nicht aktivierbare, unbestrittene und
werthaltige Rückgriffsansprüche nur dann und
nur insoweit rückstellungsmindernd zu berücksichtigen
sind, als sie in rechtlich verbindlicher
Weise der Entstehung oder der Erfüllung
der Verpflichtung nachfolgen. Wenn also zwischen
dem Anspruch und der die Verbindlichkeit
begründenden Verpflichtung eine wechselseitige
Kausalität besteht, die den Eintritt des
einen Sachverhalts ohne den anderen unmöglich
macht. Dazu wurde teils geäußert, dass die
Kommune bzw. der Kreis noch nicht bereit ist,
eine Verpflichtung zur Zahlung an die GmbH
anzuerkennen, z. B. weil das Urteil des LG
Münster noch nicht rechtskräftig ist oder weil
die Rechtsgestaltung vor Ort anders erfolgte.
Die Kommune muss aber, unabhängig von der
Anerkennung der Forderung ihrer ErSchl-Ges,
in ihrer Bilanz ebenfalls die Bildung einer Rückstellung
prüfen. In jedem Fall müsste das Risiko
auf Inanspruchnahme aufgrund der beiden
o. a. Urteile, soweit wesentlich, im Lagebericht
dargestellt werden.
Neben Anpassungen der Kontenpläne können
umfangreiche Veränderungen des Buchhaltungssystems
und möglicherweise in vorgelagerten
Systemen (z. B. Lohnbuchhaltung oder
Materialwirtschaft) notwendig werden.
Die eigentliche Umstellungsarbeit liegt daher in
der geänderten Buchung auf die vielen neuen
Konten. Hierzu sind entsprechende Einweisungen
und Schulungen der Mitarbeiter notwendig.
Je nach gewählter Umsetzungsstrategie kann
es notwendig sein, dass das Buchungsverhalten
der Steuerpflichtigen sich im Jahr 2013 den