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ZMR 1997,10 Knops, Begründung und Beendigung von ]agdpachtverträgen die zivilrechtliche Kommentarliteratur und beschränken sich deshalb vornehmlich auf die Darstellung der Besonderheiten des Jagdrechts6) - ohne die zivilrecht lichen Anspruchsgrundlagen und Tatbestandsvoraussetzungen bei Jagdfällen näher zu erläutern oder für Jagdpachtverträge speziell auszulegen. Die folgenden Ausführungen sollen daher dazu dienen, die Entstehung und Auflösung von Jagdpachtverträgen im Drei-Personen-Verhältnis zwischen Hauptverpächter, Pächter und Unterpächter nach den allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen zu betrachten, ohne die Besonderheiten des Jagdrechts zu vernachlässigen. Die Erläuterungen sind entsprechend auf Unterpacht- oder Untermietverhältnisse übertragbar. 11. Begründung und Beendigung von Jagdbeteiligungen eines Dritten bei fehlender Zustimmung des Jagdeigentümers Regelmäßig besteht zwischen dem Verpächter und dem Pächter ein ordentlicher Pachtvertrag über eine Jagd. Häufig kommt es vor, daß Dritte an dem Jagdrecht des Pächters partizipieren und daher mit dem Pächter eine vertragliche Bindung eingehen wollen. Dies ergibt sich schon aus der begrenzten Zahl der verfügbaren Jagdreviere einerseits und der· immer größer werdenden Zahl der Jäger andererseits. Allein im Deutschen Jagdschutzverband stieg die Mitgliederzahl von 1970 mit 186136 Mitgliedern um über 100 000 auf 286 947 Mitglieder im Jahre 1995?) Die Jagdfläche wird dagegen immer knapper. 8) Es ist daher üblich, daß mehrere Jäger eine Jagdpacht gemeinsam bejagen (müssen). Dies gilt auch für Jagdpachten, die bisher von einem Pächter alleine genutzt wurden. Angesichts der weiter steigenden Preise für die Jagd kommt dies auch dem einzelnen in finanzieller Hinsicht zugute. Nach § 11 Abs. 3 Bundesjagdgesetz (BJagdG) ist die Beteiligung Dritter an der Ausübung des Jagdrechts neben der Unterpacht und der Erteilung einer entgeltlichen Jagderlaubnis, insbesondere in der Form der Mitpacht möglich. Am häufigsten werden Verträg e in der Form von Jagdmitpachtverträgen9) abgeschlossen.lO) Häufig kommt es vor, daß eine Jagdpacht von mehreren Pächtern angepachtet wird. Beschließen die Jagdpächter eine weitere Person in den Vertrag aufzunehmen, fragt sich, ob es überhaupt zu einem wirksamen Vertragsschluß gekommen ist, wenn der Hauptverpächter aus welchen Gründen auch immer - der Aufnahme des Dritten seine Zustimmung verweigert (1.-3.). Außerdem sollen hier die Fälle behandelt werden, in denen es zum Streit unter den Pächtern kommt und deswegen das Pachtverhältnis aufgelöst werden soll (4.). 1. Vertrags schluß Die Jagdpacht ist eine Rechtspachtlll, wobei das Jagdausübungsrecht12) in seiner Gesamtheit13) und nicht der Jagdbezirk14)oder das Jagdrecht15) gepachtet bzw. übertragen wird. 16) Der Abschluß eines Jagdmitpachtvertrages setzt voraus, daß die Mitpächter von dem Verpächter in einem Jagdbezirk nebeneinander im Gesamthandsverhältnis die Jagdausübung erhaltenY) Durch den Abschluß eines Jagdmitpachtvertrages kommt im Innenverhältnis - mindestens stillschweigend18) - ein Gesellschaftsverhältnis nach den §§ 705 ff. 19) zustande.20) Die Jagdmitpächtergeseilschaft führt allerdings kein selbständiges Dasein, sondern wird durch die rechtliche Klammer des Jagdpachtvertrages zusammengehalten2l), d. h. sie entsteht erst mit Abschluß des Jagdpachtvertrages zwischen den Mitpächtern einerseits und dem Verpächter andererseits. Die Aufnahme eines Mitpächters in einen bestehenden Vertrag bedarf eines besonderen Zusatzvertrages zwischen allen Beteiligten,22) d. h. der Verpächter müßte auch den Dritten in den Vertrag mit den Pächtern mit einbeziehen bzw. ihm die Jagdausübung vertraglich gestatten. Wenn es daran fehlt, ist weder ein wirksamer Vertrag zwischen den Mitpächtern und dem Dritten zustande gekommen, noch ein Vertrag zwischen dem Verpächter und dem Dritten, so daß dieser das Jagdrevier nicht bejagen darf. 2. Umdeutung nach § 140 Fraglich bleibt dann, ob der Vertrag zwischen den Jagdpächtern und dem Dritten nicht trotzdem wirksam zustande gekommen ist. ) Der von den Parteien angestrebte wirtschaftliche Erfolg tritt ein, wenn eine Um deutung des Rechtsgeschäfts nach § 140 möglich wäre. Die Um deutung (Konversion) dient der Durchsetzung des mutmaßlichen ParteiwillensP) Dies setzt voraus, daß die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit und im Hinblick auf den mit dem nichtigen Geschäft verfolgten Zweck das umgedeutete Geschäft vernünftigerweise vorgenommen hätten.24) Umgedeutet werden können Rechtsgeschäfte aller Art,25) insbesondere gegenseitige Verträge26) und nichtige Jagdpachtverträge.27) a) Nichtigkeit des Vertrages durch eine aufschiebend wirkende Bedingung Voraussetzung ist zunächst die Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts. § 140 erfaßt aber auch ehemals schwebend, jetzt endgültig unwirksame Geschäfte.28) 6) Vgl. MitzschkejSchäjer, BJagdG, 4. Aufl. (1982). 7) Handbuch des Deutschen Jagdschutz-Verbandes 1996, S. 94. 8) Handbuch des Deutschen Jagdschutz-Verbandes 1995,S. 5. 9) Vgl. den Mustervertrag bei Pückler, Jagd und Justiz, 1994, S.176...,185. 10) Pückler, (0. Fn. 9), S. 176. 11) StaudingerjEmmerich, 12. Aufl. (1980), Vorbem. zu § 581 Rdn. 112. 12) Lorz, (0. Fn. 5), § 3 Anm. 2 b; § 11 Anm. 1, 2. 13) MitzschkejSchäjer, (0. Fn. 6), § 11 Rdn. 10. 14) MünchKomm.-VoelskoUj BGB, 2. Aufl. (1986), vor § 581 Rdn. 39. 15) MeyeljRavenstein, Jagdrecht in Niedersachsen (198.9), Rdn. 20; a.A WolffjRaiser, SachR, 10. Aufl. (1957), § 80 V. 16) OLG Celle, SeuffArch 1977 Nr.30; NJW 1955, 834; SöergeVKummer, BGB, 11. Aufl. 1968, vor §581 Rdn.31; BehljOtt;!Nöth, Reichsgesetzge· bung (1935), S: 66,125; MitzschkejSchäjer, (0. F'n. 6), § 11 Rdn. 3,10; Rek· ken, AgrarR 1977,251. 17) MitzschkejSchäjer, (0. Fn. 6), § 11 Rdn.9 1. 18) Mit diesem Zusatz: KrohnjBroßjEngelhardt;!Nonnenkamp, BGH-DAT Computerdatenbank, 1993, Entscheidung des BGH - 3 ZR 101/90 - vom 4. 7.1991, - nicht enthalten in BGHZ 115, 116. 19) BGHZ 115, 116 = MDR 1991, 1132 = NJW 1991,3033; OLG Karlsru· he, AgrarR 1981, 111; OLG Hamm, RdL 1977,286; OLG Düsseldorf, RdL 1970, 192; OLG Frankfurt, EJS Bd. I S. 58 Nr. 11; EJS Bd. N S. 23 Nr. 26; vgl. RGZ 63, 293; verneinend: Weigand, Reichsjagdgesetz (1942), § l3 Anm. 4 c. MitzschkejSchäjer, (0. Fn.6 ), § 11 Rdn.96, 97 m. w. N. spricht sich dagegen parallel für eine Anwendung der §§ 74 1 ff. aus. 20) BGHZ 115, 116 = MDR 1991, 1132 = NJW 1991,3033; OLG Hamrn, RdL 1977,286 (288). 21) MitzschkejSchäjer, (0. Fn.6), § 11 Rdn.106; Englaender, WuH 1978, 113 (114). 22) SchandaujDrees, JagdR-NW, LosebI., Stand: August 1995; § 11 BJagdG Anm. 7 a; BehrjOtt;!Nöth, S.147. 23) BGH, LM § 140 Nr. 9. 24) Vgl. BGH, LM § 140 Nr. 8. 25) Palandt;!Heinrichs, (0. Fn. 4), § 140 Rdn. 2. 26) BGH, NJW 1963,339. 27) MeyeRavenstein, (0. Fn. 15), § 11 BJagdG Rdn.19. 28) BGHZ 40,218 (222) = NJW 1%4,347; WPM 1975, 1132 (1133); Soe geVHejermehl, BGB, 12. Aufl. (1989), § 140 Rdn.3; MünchKomrn.-Maye Maly, BGB, 3. Aufl. (1993), § 140 Rdn. 9,11; Palandt;!Heinrichs, (0. Fn.4), § 140 Rdn.3; ErmanjBrox, BGB, 9. Aufl. (1993), § 140 Rdn.3; Jauemigj Jauemig, 7. Aufl. (1994), §140 Anm. 2a; Rume, BGB-AT 11, 3. Aufl. (1979), § 32, 9c; EnneccerusjNipperdey, BGB-AT, 15.Aufl. (1959), § 202 12; Medicus, AT, 4.Aufl. (1990), §36 11 1; Reinicke, Rechtsfolgen (1969), S.89; a. A: RGZ 79, 306 (308); 124, 28 (31); PlanckjRad, BGB-AT I, 4. Aufl. (1913), § 140 Anm. 3 a; Stiller, AcP 138 (1934), 144 (158)_
Knops, Begründung und Beendigung von ]agdpachtverträgen ZMR 1997,11 Die Eintragung des Dritten in den Pachtvertrag fehlt. Die Eintragung des Dritten in den Pachtvertrag bzw. die dafür erforderliche Zustimmung des Verpächters könnte als aufschiebend wirkende Bedingung i. S. des § 158 Abs. 1 anzusehen sein mit der Folge, daß die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung endgültig unwirksam ist. Unter einer aufschiebenden Bedingung versteht man die durch den Parteiwillen in ein Rechtsgeschäft eingefügte Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem zukünftigen ungewissen Ereignis abhängig macht.29l Die Vertragsparteien setzen für die ordnungsgemäße Vertragserfüllung regelmäßig voraus, daß der Dritte in den Pachtvertrag zwischen den Unterverpächtern und dem Hauptverpächter eingetragen wird. Der Umstand, daß hier mit dem Hauptverpächter ein Dritter für den Eintritt der Bedingung verantwortlich ist, schließt eine Bedingung i. S. des § 140 nicht aus, da Gegenstand der Bedingung auch eine von einem Dritten vorzunehmende Handlung sein kann?Ol Der Verpächter hat aber der Aufnahme des Dritten in den Pachtvertrag nicht zugestimmt, so daß die Bedingung nicht eingetreten ist. Eine aufschiebende Bedingung ist aber dann von vornherein ausgeschlossen, wenn der Verpächter den Pächtern eine Unterverpachtung, die entgeltliche Erteilung von Jagderlaubnissen oder die Abtretung des Abschusses untersagt hat und diese einem Vertragsschluß von vornherein entgegensteht. Dann würde in der Nichteintragung des Dritten als Mitpächter in den Hauptvertrag eine anfängliche Unmöglichkeit liegen, durch die schon begrifflich eine aufschiebende Bedingung i. S. des § 158 Abs. 1 ausgeschlossen iSt.31l Jedoch ist auch in diesem Fall eine Übertragbarkeit der PächtersteIlung nicht gesetzlich ausgeschlossen, so daß eine anfängliche Unmöglichkeit und somit auch eine Nichtigkeit gemäß § 306 nicht vorliegt.32l Vielmehr ist ein Verbot der Untervermietung bzw. -verpachtung durch den Hauptverpächter schon in der reichsgerichtlichen Rechtsprechung lediglich als ein Ausschluß der Kündigung des Mieters nach § 549 verstanden worden.33l Dieser Gedanke kommt bei Pachtverträgen über die gesetzliche Bestimmung des § 584 a Abs. 1 zum Ausdruck, der erst zum 1. 7. 1986 in das BGB eingefügt wurde.34l Mithin steht ein Verbot des Verpächters zur Unter-, Weiter- oder Mitverpachtung an einen Dritten der Annahme einer aufschiebenden Bedingung nicht entgegen. Ohne die Zustimmung des Verpächters ist die Vereinbarung der Parteien daher schwebend unwirksam, da nach der Rechtsprechung des OLG Hamm die Zustimmung des Verpächters als aufschiebende Bedingung i. S. des § 158 Abs. 1 anzusehen ist.35l Der Ausfall der Bedingung hat den Schwebezustand in der Weise beseitigt, daß das aufschiebend bedingte Rechtsgeschäft endgültig unwirksam geworden ist.36l b) Konversion Voraussetzung für die Umdeutung ist, daß das unwirksame Rechtsgeschäft allen Wirksamkeitsvoraussetzungen eines anderen Rechtsgeschäfts entspricht.37l In Betracht kommt daher eine Umdeutung der Vereinbarung zwischen dem Pächter und dem Dritten in eine Abtretung, Weiteroder Unterpacht oder in eine entgeltliche Jagderlaubnis. aal Abtretung Eine (teilweise) Abtretung des Jagdausübungsrechts nach § 398 Satz 1 scheitert von vornherein daran, daß der Wechsel der Person des Jagdausübungsberechtigten eine unzulässige Inhaltsänderung darstellen würde (§ 399 1. Alt.).38l bb) Weiterpacht Bei einer Weiterverpachtung werden alle Rechte und Pflichten des Pächters auf einen anderen jagdpachtfähigen Pächter übertragen, wobei es keine Rolle spielt, ob der erste Pächter daneben dem Verpächter weiterhin vertraglich verpflichtet bleibt oder aus dem Jagdpachtvertrag ausscheidet.39l Ebenso wie zu der Aufnahme eines Dritten bei einem bestehenden Mitpachtvertrag bedarf es bei einer Weiterpacht eines Zusatzvertrages zwischen allen Beteiligten, also auch mit dem Verpächter.40l Ein Vertrag zwischen dem Pächter und dem Dritten einerseits und dem Verpächter andererseits kommt mangels der Zustimmung des Verpächters nicht zustande. Daher scheidet die Annahme einer Weiterpacht aus. cc) Unterpacht Allerdings kann der geschlossene Vertrag in einen Jagdunterpachtvertrag umgedeutet werden. Ein Jagdunterpachtvertrag liegt vor, wenn einem anderen für die Dauer des laufenden Pachtvertrages das Recht zur Jagdausübung als Unterpächter gegeben wird, ohne daß dieser in vertragliche Beziehungen zum Hauptverpächter tritt.41l Insbesondere ist eine schriftliche Vereinbarung erforderlich, nach der gegen Zahlung des vollen vom Jagdpächter geschuldeten Pachtzinses einschließlich der Nebenkosten ein Dritter einen näher bezeichneten Bezirk des Jagdreviers allein bejagen und sich das dort erlegte oder gefangene Wild aneignen darf.42l In Abgrenzung zu einer entgeltlichen Jagderlaubnis43l wird der Unterpächter Alleineigentümer allen erlegten Wildes,44l während sich bei der Erteilung einer entgeltlichen Erlaubnis der Berechtigte zwar im Zweifel die Trophäen des erlegten Wildes aneignen darf, aber das Wildbret mit Erlegung durch ihn Eigentum des Revierinhabers, also des Verpächters, wird.45l Eine bloße entgeltliche Jagderlaubnis ist aber in der Regel nicht gewollt, da der jeweilige Jäger auch das Wildbret verwerten will. Vorausgesetzt, daß der Unterverpächter dem Unterpächter schriftlich das Recht eingeräumt hat, gegen Zahlung des geschuldeten Pachtzinses das Revier allein zu bejagen und dieser befugt ist, sich das Wildbret anzueignen, sind die Grundvoraussetzungen eines Jagdunterpachtvertrages erfüllt. Dem auch für Jagdunterpachtverträge geltenden Schriftformerfordernis46l nach § 11 Abs. 4 Satz 1 BJagdG ist schon durch den eigentlich gewollten, aber unwirksamen Abschluß des Mitpachtvertrages genüge getan. Zu beachten ist allerdings, daß der Unterpächter zwingend die Voraussetzungen nach § 11 Abs. 5 BJagdG als Jäger erfüllen muß. Ohne Bedeutung für die Wirksamkeit eines Unterpachtvertrages ist es dagegen, wenn den "Soll"-Bestimmungen des § 11 Abs. 4 Satz 2, 3 BJagdG über die Dauer der Verpachtung (Mindestlaufzeit 9 Jahre) und des § 11 29) PalandtfHeinrichs, (0. Fn. 4 ), § 158 Rdn. l, 2. 30) BayObLG, NJW-RR 1986, 94. 31) MünchKomm.-Westerrnann, BGB (0. Fn. 28), § 158 Rdn. 58. 32) OLG Zweibrücken, OLGZ 70, 306 (309). 33) RG, DMR 1930, 995; DWohnA 1930, 313. 34) BGB!. I, S. 2065. 35) OLG Hamm, NJW-RR 1988, 1268 (1269). 36) OLG Hamm, NJW-RR 1988, 1268 (1269). 37) Staudinger/Dilcher, (0. Fn.11), § 140 Rdn. 2. 38) RGZ 134, 96; vg!. auch Palandt/Putzo, (0. Fn. 4), § 549 Rdn. 22. 39) MitzschkejSchäjer, (0. Fn. 6), § 11 Rdn. 92. 40) SchandaujDrees, (0. Fn. 22), § 11 BJagdG Anm. 7 b. 41) MitzschkejSchäjer, (0. Fn. 6), § 11 Rdn. 93; Behr/OttjNöth, (0. Fn.16), § 13 A S.150; RühlingiSeIle, BJagdG, 2Aufl., Loseb!. Stand: 1982, § 11 S.125. 42) OLG Celle, AgrarR 1984, 248 (249); SchdndaujDrees, (0. Fn. 22), § 11 BJagdG Anm. 7 b. 43) Nach Meyer/Rauenstein, (0. Fn. 15), § 11 BJagdG Rdn. 126 a. E. soll die Umdeutung eines nichtigen Pachtvertrages in eine umfassende entgeltliche Jagderlaubnis nicht möglich sein. 44) OLG Celle, AgrarR 1984, 248 (249); AgrarR 1979, 347. 45) OLG Celle, AgrarR 1979, 347. 46) Dies gilt auch für Unterpachtverträge: MitzschkejSchäjer, (0. Fn.6), § 11 Rdn.152.
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