Download

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

ZMR 1997,14 Knops, Begründung und Beendigung von ]agdpachtverträgen chen Regeln verdrängt bzw. überlagert sein könnten und eine Auflösung nach § 738 Abs. 1 zu erfolgen hätte. Man- . gels näherer Begründungen für diese Auffassung89) ist nach den allgemeinen Grundsätzen zu ermitteln, ob durch den Unterpachtvertrag tatsächlich eine Innengesellschaft zwischen den Vertragsparteien zustande gekommen ist. Eine Innengesellschaft würde zunächst voraussetzen, daß zwischen den Gesellschaftern ein gemeinsamer Zweck vorhanden ist.90) Eine gemeinsame Zweckverfolgung liegt nicht vor, wenn der Eigentümer einem Dritten einen Gegenstand überläßt, ohne daß ein gemeinschaftliches Vermögen gebildet wird, der Dritte allein den Gegenstand gebraucht und Erträge zieht, während der Eigentümer nur in einer bestimmten Quote an den Erträgen beteiligt iSt.9l) Oftmals überträgt der Unterverpächter dem Unterpächter im Innenverhältnis die alleinige PächtersteIlung und überläßt ihm die alleinige Jagdausübung, wodurch der Unterpächter berechtigt ist, sich das gesamte erlegte Wild anzueignen. Der Unterverpächter hat dann also weder das Recht, weiterhin die Jagd auszuüben, noch kann er Ansprüche auf das vom Unterpächter erlegte Wild geltend machen. Er ist damit noch nicht einmal i. S. des oben genannten Rechtsgrundsatzes an einer bestimmten Quote des erlegten Wildbrets beteiligt, so daß damit kein gemeinsamer Zweck vorliegt. Eine Abgrenzung zwischen Pacht und Gesellschaft ergibt sich nämlich nur) dann, wenn das Entgelt im Anteil am Gwinn besteht. 2) Eine Gewinnbeteiligung ist aber in der Regel gerade nicht vorgesehen. Zudem unterscheiden sich Gesellschaftsverträge und Austauschverträge, zu denen auch der (Unter-)Pachtvertrag gehört,93) grundlegend. Bei einem Gesellschaftsvertrag tauschen die Gesellschafter - im Gegensatz zum Austauschvertrag - ihre Leistungen nicht in der Weise aus, daß jeder der Empfänger der Leistung des anderen ist, sondern sie vereinigen Leistungen, um mit Hilfe dieser Leistungsvereinigung den gemeinsamen Zweck zu erreichen?4) Der Unterpächter zahlt an den Unterverpächter den vereinbarten Pachtzins, wogegen der Unterverpächter ihm dafür das Jagdausübungsrecht in der von dem Verpächter gepachteten Jagd überträgt. Die Vertragsparteien tauschen somit primär ihre Leistungen aus, wobei ein anders gelagerter Zweck in den Hintergrund tritt. Weiteres Indiz gegen die Annahme eines Gesellschaftsvertrages ist, daß bei einem Austauschvertrag nach der Erbringung der vertraglich versprochenen Leistungen sich die Vertragsbande zwischen beiden Parteien lösen würden. Im Gegensatz dazu blieben bei einer BGB-(Innen-)Gesellschaft die Mitglieder auch noch verbunden, wenn ihre Beträge bereits geleistet sind.95) Die Verfügung über das Jagdausübungsrecht ist dagegen grundsätzlich auf das Ende der vereinbarten Laufzeit befristet. Mit Ende der Pachtdauer fällt das Jagdausübungsrecht daher wieder an den (Unter-)Verpächter zurück. Meist ist eine darüber hinausgehende Bindung zwischen den Vertragsparteien üoer die Erfüllung des Unterpachtvertrages nicht ersichtlich und entspricht auch nicht dem mutmaßlichen Parteiwillen. Somit handelt es sich bei einem Unterpachtvertrag in aller Regel um einen Austauschvertrag und nicht um einen Gesellschaftsvertrag. Auch in Rechtsprechung und Literatur ist das Bestehen einer Innengesellschaft bei Jagdachtverträgen nur bei Mitpachtverhältnissen anerkannt. 6) Für Jagdpachtverträge gelten daher nur die Vorschriften des BGB über das Pachtverhältnis (§§ 581 ff.)97) bzw. über § 581 Abs.2 die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften,98) soweit nicht spezielle jagdrechtliche Bestimmungen entgegenstehen.99) In der Rechtsprechung ist beispielsweise die Auflösung eines Jagdunterpachtvertrages nicht unter den für eine Innengesellschaft maß&eblichen Auseinandersetzungsvorschriften der §§ 738 ff.l ) geprüft worden, sondern unter der Frage, ob ein wichtiger Grund für eine Kündigung vorlag.lOl) Nach alledem entsteht durch den Unterpachtvertrag in aller Regel keine Innengesellschaft, sondern vielmehr ein Austauschvertrag. Die oben genannte Auffassung,102) daß bei der Jagdunterpacht (immer?) eine Innengesellschaft entsteht, ist daher abzulehnen. Über § 581 Abs. 2 sind damit die allgemeinen Regeln der §§ 535 ff. über die Beendigung von Mietverhältnissen anzuwenden. Die Beendigung eines Mit- oder Unterpachtvertrages ist daher gleich zu behandeln. III. Rechtsfolgen der fehlenden Zustimmung für den Unterpachtvertrag Fraglich ist schließlich, ob in einem Unterpachtverhältnis die Vertragsparteien aus der fehlenden Zustimmung des Hauptverpächters irgendwelche Ansprüche herleiten kön nen. 1. Kündigungsmöglichkeiten des Unterverpächters a) § 553 oder § 554 i. V. m. § 581 Abs. 2 Für den Verpächter eines Jagdreviers gelten normalerweise die Kündigungsgründe der §553 oder § 554.103) Grundsätzlich hat der Untervermieter die Pflicht, die Erlaubnis des Hauptvermieters zur Untervermietung einzuholen;l04) der Untermieter braucht sich darum nicht zu kümmern.lOS) Entsprechendes gilt über § 581 Abs.2 für das Verhältnis zwischen Unterverpächter und Unterpächter. Die mangelnde Zustimmung des Hauptverpächterskann für den Unterverpächter kein Kündigungsrecht begründen, obliegt es doch in aller Regel ihm, für eine Aufnahme des Unterpächters in den Pachtvertrag zu sorgen. Trotzdem ist ein wirksamer Vertrag zwischen den Vertragsparteien zustande gekommen. Eine Kündigung nach § 553 oder § 554 scheidet damit aus. b) §242 Unbestritten kann ein Pachtvertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden,106) wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien derart erschüttert ist, daß ein gedeihliches Zusammenwirken nach den Gesamtumständen des Falles nicht mehr zu erwarten ist.107) Zu beachten ist aber, daß ein Jagdpachtvertrag nur bei erheblichen Vertragsverletzungen gekündigt werden kann.108) Die fehlende Zustimmung des Hauptpächters ist regelmäßig eine Pflicht des Unterverpächters und nicht die des Unterpächters. Eine 89) Vgl. MeyerjRavenstein, (0. Fn. 15), § 11 BJagdG Rdn. 69. 90) Staudinger/Keßler, (0. Fn. 11), Vorbem. zu § 705 Rdn. 93. 91) Staudinger/Sonnenschein, (0. Fn.11), §581 Rdn.190unter Hinweis auf Mot 11 422; RGZ 149, 88 (89); 160,361 (366). 92) MünchKomm.-VoelskotL\ 93) JauemigITeichmann, (0. Fn. 28), § 581 Anm. 2. 94) Staudinger/Keßler, (0. Fn. 11), Vorbem. zu § 705 Rdn. 173. 95) BGH, NJW 1951,308. 96) MitzschkejSchäjer, (0. Fn.6), § 11 Rdn.93; SchandaujDrees, (0. Fn.22), § 11 BJagdG Anm. 7 b; Hencke, (0. Fn. 52), § 11 BJagdG Anm. 1; Lorz, (0. Fn.5), § 11 Rdn.1; a. A. nur MeyerjRavenstein, (0. Fn. 15), § 11 BJagdG Rdn. 69 ohne Begründung. 97) BGH, NJW-RR Fn. 52), § 11 BJagdG Rdn.4 m. w. N. 98) RGZ 52, 126 (128); 98, 101; Staudinger/Sonnenschein, (0. Fn. 11), § 581 Rdn. 61, 334 (337); vgl. auch Staudinger/&nmerich, (0. Fn. 11 ), Vorbem. zu § 581 Rdn. 123. 99) MitzschkejSchäjer, (0. Fn. 6), § 11 Rdn. 2. 100) JauemiglStümer, (0. Fn.28), § 705 Anm. 5; SoergeVSchultze/von Lasaulx, 11. Aufl. 1968, vor § 705 Rdn. 53. 101) OLG Oldenburg, Nds. Rechtspfl. 1960,275. 102) Meyer/Ravenstein, (0. Fn. 15), § 11 BJagdG Rdn. 69. 103) Mitzschke/Schäfer, (0. Fn. 6), § 11 Rdn. 107. 104) BGH, LM Nr.1 zu § 542; Staudinger/Emmerich, (0. Fn.11), § 549 Rdn. 63; RGRK-Gelhaar, 12. Aufl. 1984, § 549 Rdn. 15. 105) RGZ 81, 59 (63). 106) OLG Köln, ZM R 1981, 177 (178). 107) BGH, NJW 1958, 153l. 108) OLG Oldenburg, Nds.Rechtspfl. 1960,275. i'" } . ,. / .
Knops, Begründung und Beendigung von ]agdpachtverträgen ZMR 1997, lS Kündigung aus diesem Grund scheidet mithin schon deshalb aus, weil der Unterverpächter dem Unterpächter nicht sein eigenes Unterlassen entgegenhalten kann. 2. Kündigungsrecht des Unterpächters gegenüber dem Unterverpächter a) §326 Es wird die Auffassung vertreten, daß dem Untermieter ein Kündigungsrecht nach § 326 zustehe, wenn es dem Untervermieter nicht gelänge, die Erlaubnis des Hauptvermieters beizubringen.109) Diese Auffassung . berücksichtigt nicht hinreichend, daß § 326 nach der Uberlassung der Pacht- bzw. Mietsache rechtsdogmatisch nicht zur Anwendung kommen kannYO) Zudem tritt bei vollzogenen Dauerschuldverhältnissen an die Stelle des Rücktrittsrechts aus § 326 ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (§ 242).111) Dies gilt insbesondere für Miet- und Pachtverträge. 112) Daher besteht kein Kündigungsrecht des Unterpächters aus § 326. b) §242 Ein Kündigungsgrund des Unterpächters aus § 242 kommt nur dann in Betracht, wenn der Hauptverpächter den Hauptvertrag noch nicht gekündigt und ebensowenig vom Unterpächter die Herausgabe des Pachtgegenstandes gefordert hat, jedoch die Erlaubnis zur Unterverpachtung nicht erteilen will. 113) Der Kündigungsgrund aus § 242 setzt aber voraus, daß die vertragsgemäße Nutzung eines langfristigen Unterpachtvertrages davon abhängig ist, ob der Unterpächter Gewißheit über den Fortbestand des Vertra ?: es erhalten muß, bevor er langfristige Investitionen tätigt. 14) Dies ist nur der Fall, wenn mit dem Bestand des Unterpachtverhältnisses die Existenzgrundlage des Unterpächters verbunden ist.115) Die Bejagung eines Jagdreviers ist jedoch in aller Regel ein Freizeitvergnügen und daher in keiner Weise mit der Existenzgrundlage des Jägers verbunden. Ein Kündigungsgrund nach § 242 ist damit ausgeschlossen. 3. Erstattungsanspruch des Unterpächters gegenüber dem Unterverpächter a) Rechtsmangel, § 54 1 Wenn der Pachtgegenstand mit einem Rechtsmangel i. S. des § 54 1 behaftet ist, ist der Pächter nicht nur nach § 54 1 i. V. m. § 581 Abs. 2 von der Entrichtung des Pachtzinses befreit, sondern kann auch den üblicherweise bereits entrichteten Pachtzins über § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. zurückverlangen. Ein Rechtsmangel i. S. des § 541 würde voraussetzen, daß durch das Recht eines Dritten dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wurde. In Betracht kommt, daß die fehlende Genehmigung des Hauptverpächters einen solchen Rechtsmangel darstellt. Dann müßte der Verpächter Dritter i. S. der Vorschrift sein. Zwischen dem Unterpächter und dem Hauptverpächter bestehen jedoch keinerlei vertragliche Beziehungen, 116) so daß Verpächter im Verhältnis zum Unterpächter als Dritter i. S. des § 54 1 anzusehen ist. In der Rechtsprechung und Literatur ist es umstritten, ob die fehlende Genehmigung des Vermieters zu der Untervermietung des Mieters an den Untermieter einen Rechtsmangel i. S. des § 54 1 darstellt. Über § 581 Abs. 2 gilt entsprechendes für den Unterpachtvertrag.ll7) Einer Ansicht nach liegt in diesem Fall kein Rechtsmangel vor, da der Mieter zur Gebrauchsüberlassung an den Untervermieter in der Lage sei, solange das Hauptmietverhältnis fortbesteheYS) Dagegen stellt nach einer anderen Ansicht die fehlende Genehmigung einen Rechtsmangel i. S. des § 54 1 dar.119) Diese Ansicht resultiert offenbar daraus, daß das Schicksal der Untermiete von dem der Hauptmiete abhängig ist120) und es ange- sichts des Kündigungsrechts des Hauptvermieters nach § 553121) unbillig wäre, den Untermieter an dem Vertrag mit dem Untervermieter festhalten zu wollen. Diese Auffassung berücksichtigt aber nicht hinreichend, daß allein das Fehlen der Untermieterlaubnis noch keine Rechtsmängelhaftung des Untervermieters nach § 54 1 und ebensowenig ein Kündigungsrecht des Untermieters nach § 542 begründet, solange der Untervermieter gleichwohl zu rechtzeitiger und ungestörter Gebrauchsgewährung in der Lage iSt.122) Es reicht demnach nicht, daß ein Recht besteht; vielmehr ist dessen Geltendmachung erforderlich.123) Selbst wenn der Verpächter die Erlaubnis zur Unterverpachtung schon durch den mit dem Unterverpächter geschlossenen Vertrag ausgeschlossen hat, war letzterer aber dadurch nicht daran gehindert, dem Unterpächter die ordentliche Jagd in dem Revier zu gewähren, da die vorherige oder nachträgliche Zustimmung des Hauptvermieters bzw. -verpächters die Wirksamkeit des Untermiet- bzw. Unterpachtvertrages nicht berührt.124) Daher ist auch ein Jagdunterpachtvertrag trotz der fehlenden Zustimmung des Verpächters wirksam.125) Etwas anderes würde nur gelten, wenn der Hauptverpächter dem Unterpächter die Geltendmachung seiner Rechte in Aussicht gestellt hätte. 126 ) Mithin besteht kein schutzwürdiges Interesse, den Unterpächter vor den Folgen der fehlenden Erlaubnis durch Verpächter zu schützen. In der fehlenden Erlaubnis des Verpächters liegt somit kein Rechtsmangel i. S. des § 54l. b) Schadensersatz Teilweise wird in der älteren Rechtsprechung angenommen, dem Untermieter stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung zu, wenn der Untervermieter die Genehmigung des Hauptvermieters nicht beschaffe. 127) Ein solcher Anspruch besteht aber nur dann, wenn aufgrund der fehlenden Zustimmung der Untermietvertrag nicht erfüllt wird12S) bzw. dem Untermieter auf Grund dessen der Besitz entzogen wird.129) Mithin scheidet ein Schadensersatzanspruch des Unterpächters regelmäßig aus. IV. Schlußbemerkung Die fehlende Mitwirkung des Hauptverpächters zu der Aufnahme eines Dritten in den bestehenden Jagdpachtvertrag mit dem Pächter berührt in der Regel nicht die Wirksamkeit der Vereinbarung zwischen dem Pächter und dem Dritten. Der gescheiterte Mitpachtvertrag kann regelmäßig in einen wirksamen Unterpachtvertrag zwischen dem 109) Staudinger/Emmerich, (0. Fn. 11), § 549 Rdn. 64. 110) So aktzentuiert: OLG Hamm, NJW 1984, 1044 (1045) . 111) BGH, NJW 1986, 125; JauemigIVollkommer, (0. Fn. 28), § 326 1 c. 112) BGHZ 50, 315; OLG Hamm, OLGZ 84, 346. 113) Staudinger/Sonnenschein, (0. Fn. 11), § 581 Rdn. 337; Staudinger/ Emmerich, (0. Fn. 11), § 549 Rdn. 58. 114) BGH, WPM 1959, 1160 = ZMR 1960, 10. 115) BGH, WPM 1987, 432 (432) in ausdrücklicher Ergänzung zu BGH, WPM 1959, 1160; vg!. Eckert, EWiR § 549 BGB 1/87, 229. 116) BGHZ 70, 327; RGZ 150, 193 (203). 117) BGH, WM 1977, 343 (344). 118) BGH, WM 1991, 454 (455); NJW 1975, 44 (45); OLG Hamm, ZMR 1987, 462 (463); OLG Köln, ZMR 1981, 177 (178); MünchKomm.· Voelskow, BGB (0. Fn. 14), § 541 Rdn. 9; Wolf/Eckert, Hdb. d. gewerb!. Miet·, Pacht· u. LeasingR, 6. Aufl. 1991, AVI 3.2. 119) JauemigITeichmann, (0. Fn. 28), § 549 Anm. 5 - ohne Begründung -. 120) Vg!. OLG Köln, ZMR 1984, 177 (178). 121) Palandt,lPutzo, (0. Fn. 4), § 549 Rdn. 11. 122) BGH, WM 1987, 116 zu 3d; Stemel, MietR, 2. Aufl. 1992, Rdn. 269; Wolf/Eckert, (0. Fn. 118), A VI 3.2; Kraemer, in: Bub(Treier, (0. Fn. 71), III A. Rdn. 1265. 123) BGH, ZMR 1991, 545 (546). 124) BGH, WM 1977, 343 (344). 125) Meyer/Ravenstein, (0. Fn. 15), § 11 BJagdG Rdn. 69 a. 126) OLG Hamm, ZMR 1987, 462 (463). 127) OLG Hamburg, OLGZ 28, 149 (150, 151). 128) RGZ 81, 59 (62) . 129) Staudinger/Emmerich, (0. Fn. 11), § 549 Rdn. 63.
Seite 1 und 2: Knops, Begründung und Beendigung v
Seite 3 und 4: Knops, Begründung und Beendigung v
Seite 5: Knops, Begründung und Beendigung v

Download

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?