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Knops, Begründung und Beendigung von ]agdpachtverträgen ZMR 1997,11<br />
Die Eintragung des Dritten in den Pachtvertrag fehlt. Die<br />
Eintragung des Dritten in den Pachtvertrag bzw. die dafür<br />
erforderliche Zustimmung des Verpächters könnte als aufschiebend<br />
wirkende Bedingung i. S. des § 158 Abs. 1 anzusehen<br />
sein mit der Folge, daß die zwischen den Parteien<br />
getroffene Vereinbarung endgültig unwirksam ist. Unter einer<br />
aufschiebenden Bedingung versteht man die durch<br />
den Parteiwillen in ein Rechtsgeschäft eingefügte Bestimmung,<br />
welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem<br />
zukünftigen ungewissen Ereignis abhängig macht.29l<br />
Die Vertragsparteien setzen für die ordnungsgemäße Vertragserfüllung<br />
regelmäßig voraus, daß der Dritte in den<br />
Pachtvertrag zwischen den Unterverpächtern und dem<br />
Hauptverpächter eingetragen wird. Der Umstand, daß hier<br />
mit dem Hauptverpächter ein Dritter für den Eintritt der<br />
Bedingung verantwortlich ist, schließt eine Bedingung<br />
i. S. des § 140 nicht aus, da Gegenstand der Bedingung<br />
auch eine von einem Dritten vorzunehmende Handlung<br />
sein kann?Ol Der Verpächter hat aber der Aufnahme des<br />
Dritten in den Pachtvertrag nicht zugestimmt, so daß die<br />
Bedingung nicht eingetreten ist. Eine aufschiebende Bedingung<br />
ist aber dann von vornherein ausgeschlossen, wenn<br />
der Verpächter den Pächtern eine Unterverpachtung, die<br />
entgeltliche Erteilung von Jagderlaubnissen oder die Abtretung<br />
des Abschusses untersagt hat und diese einem<br />
Vertragsschluß von vornherein entgegensteht. Dann würde<br />
in der Nichteintragung des Dritten als Mitpächter in<br />
den Hauptvertrag eine anfängliche Unmöglichkeit liegen,<br />
durch die schon begrifflich eine aufschiebende Bedingung<br />
i. S. des § 158 Abs. 1 ausgeschlossen iSt.31l Jedoch ist auch<br />
in diesem Fall eine Übertragbarkeit der PächtersteIlung<br />
nicht gesetzlich ausgeschlossen, so daß eine anfängliche<br />
Unmöglichkeit und somit auch eine Nichtigkeit gemäß<br />
§ 306 nicht vorliegt.32l Vielmehr ist ein Verbot der Untervermietung<br />
bzw. -verpachtung durch den Hauptverpächter<br />
schon in der reichsgerichtlichen Rechtsprechung lediglich<br />
als ein Ausschluß der Kündigung des Mieters nach § 549<br />
verstanden worden.33l Dieser Gedanke kommt bei Pachtverträgen<br />
über die gesetzliche Bestimmung des<br />
§ 584 a Abs. 1 zum Ausdruck, der erst zum 1. 7. 1986 in<br />
das BGB eingefügt wurde.34l Mithin steht ein Verbot des<br />
Verpächters zur Unter-, Weiter- oder Mitverpachtung an einen<br />
Dritten der Annahme einer aufschiebenden Bedingung<br />
nicht entgegen. Ohne die Zustimmung des Verpächters<br />
ist die Vereinbarung der Parteien daher schwebend<br />
unwirksam, da nach der Rechtsprechung des OLG Hamm<br />
die Zustimmung des Verpächters als aufschiebende Bedingung<br />
i. S. des § 158 Abs. 1 anzusehen ist.35l Der Ausfall<br />
der Bedingung hat den Schwebezustand in der Weise beseitigt,<br />
daß das aufschiebend bedingte Rechtsgeschäft endgültig<br />
unwirksam geworden ist.36l<br />
b) Konversion<br />
Voraussetzung für die Umdeutung ist, daß das unwirksame<br />
Rechtsgeschäft allen Wirksamkeitsvoraussetzungen<br />
eines anderen Rechtsgeschäfts entspricht.37l In Betracht<br />
kommt daher eine Umdeutung der Vereinbarung zwischen<br />
dem Pächter und dem Dritten in eine Abtretung, Weiteroder<br />
Unterpacht oder in eine entgeltliche Jagderlaubnis.<br />
aal Abtretung<br />
Eine (teilweise) Abtretung des Jagdausübungsrechts nach<br />
§ 398 Satz 1 scheitert von vornherein daran, daß der<br />
Wechsel der Person des Jagdausübungsberechtigten eine<br />
unzulässige Inhaltsänderung darstellen würde (§ 399 1.<br />
Alt.).38l<br />
bb) Weiterpacht<br />
Bei einer Weiterverpachtung werden alle Rechte und<br />
Pflichten des Pächters auf einen anderen jagdpachtfähigen<br />
Pächter übertragen, wobei es keine Rolle spielt, ob der<br />
erste Pächter daneben dem Verpächter weiterhin vertraglich<br />
verpflichtet bleibt oder aus dem Jagdpachtvertrag ausscheidet.39l<br />
Ebenso wie zu der Aufnahme eines Dritten bei<br />
einem bestehenden Mitpachtvertrag bedarf es bei einer<br />
Weiterpacht eines Zusatzvertrages zwischen allen Beteiligten,<br />
also auch mit dem Verpächter.40l Ein Vertrag zwischen<br />
dem Pächter und dem Dritten einerseits und dem Verpächter<br />
andererseits kommt mangels der Zustimmung des Verpächters<br />
nicht zustande. Daher scheidet die Annahme einer<br />
Weiterpacht aus.<br />
cc) Unterpacht<br />
Allerdings kann der geschlossene Vertrag in einen Jagdunterpachtvertrag<br />
umgedeutet werden. Ein Jagdunterpachtvertrag<br />
liegt vor, wenn einem anderen für die Dauer<br />
des laufenden Pachtvertrages das Recht zur Jagdausübung<br />
als Unterpächter gegeben wird, ohne daß dieser in<br />
vertragliche Beziehungen zum Hauptverpächter tritt.41l<br />
Insbesondere ist eine schriftliche Vereinbarung erforderlich,<br />
nach der gegen Zahlung des vollen vom Jagdpächter<br />
geschuldeten Pachtzinses einschließlich der Nebenkosten<br />
ein Dritter einen näher bezeichneten Bezirk des Jagdreviers<br />
allein bejagen und sich das dort erlegte oder gefangene<br />
Wild aneignen darf.42l In Abgrenzung zu einer entgeltlichen<br />
Jagderlaubnis43l wird der Unterpächter Alleineigentümer<br />
allen erlegten Wildes,44l während sich bei der<br />
Erteilung einer entgeltlichen Erlaubnis der Berechtigte<br />
zwar im Zweifel die Trophäen des erlegten Wildes aneignen<br />
darf, aber das Wildbret mit Erlegung durch ihn Eigentum<br />
des Revierinhabers, also des Verpächters, wird.45l Eine<br />
bloße entgeltliche Jagderlaubnis ist aber in der Regel nicht<br />
gewollt, da der jeweilige Jäger auch das Wildbret verwerten<br />
will.<br />
Vorausgesetzt, daß der Unterverpächter dem Unterpächter<br />
schriftlich das Recht eingeräumt hat, gegen Zahlung<br />
des geschuldeten Pachtzinses das Revier allein zu bejagen<br />
und dieser befugt ist, sich das Wildbret anzueignen, sind<br />
die Grundvoraussetzungen eines Jagdunterpachtvertrages<br />
erfüllt. Dem auch für Jagdunterpachtverträge geltenden<br />
Schriftformerfordernis46l nach § 11 Abs. 4 Satz 1 BJagdG<br />
ist schon durch den eigentlich gewollten, aber unwirksamen<br />
Abschluß des Mitpachtvertrages genüge getan. Zu beachten<br />
ist allerdings, daß der Unterpächter zwingend die<br />
Voraussetzungen nach § 11 Abs. 5 BJagdG als Jäger erfüllen<br />
muß. Ohne Bedeutung für die Wirksamkeit eines Unterpachtvertrages<br />
ist es dagegen, wenn den "Soll"-Bestimmungen<br />
des § 11 Abs. 4 Satz 2, 3 BJagdG über die Dauer<br />
der Verpachtung (Mindestlaufzeit 9 Jahre) und des § 11<br />
29) PalandtfHeinrichs, (0. Fn. 4 ), § 158 Rdn. l, 2.<br />
30) BayObLG, NJW-RR 1986, 94.<br />
31) MünchKomm.-Westerrnann, BGB (0. Fn. 28), § 158 Rdn. 58.<br />
32) OLG Zweibrücken, OLGZ 70, 306 (309).<br />
33) RG, DMR 1930, 995; DWohnA 1930, 313.<br />
34) BGB!. I, S. 2065.<br />
35) OLG Hamm, NJW-RR 1988, 1268 (1269).<br />
36) OLG Hamm, NJW-RR 1988, 1268 (1269).<br />
37) Staudinger/Dilcher, (0. Fn.11), § 140 Rdn. 2.<br />
38) RGZ 134, 96; vg!. auch Palandt/Putzo, (0. Fn. 4), § 549 Rdn. 22.<br />
39) MitzschkejSchäjer, (0. Fn. 6), § 11 Rdn. 92.<br />
40) SchandaujDrees, (0. Fn. 22), § 11 BJagdG Anm. 7 b.<br />
41) MitzschkejSchäjer, (0. Fn. 6), § 11 Rdn. 93; Behr/OttjNöth, (0. Fn.16), § 13<br />
A S.150; RühlingiSeIle, BJagdG, 2Aufl., Loseb!. Stand: 1982, § 11<br />
S.125.<br />
42) OLG Celle, AgrarR 1984, 248 (249); SchdndaujDrees, (0. Fn. 22), § 11<br />
BJagdG Anm. 7 b.<br />
43) Nach Meyer/Rauenstein, (0. Fn. 15), § 11 BJagdG Rdn. 126 a. E. soll die<br />
Umdeutung eines nichtigen Pachtvertrages in eine umfassende entgeltliche<br />
Jagderlaubnis nicht möglich sein.<br />
44) OLG Celle, AgrarR 1984, 248 (249); AgrarR 1979, 347.<br />
45) OLG Celle, AgrarR 1979, 347.<br />
46) Dies gilt auch für Unterpachtverträge: MitzschkejSchäjer, (0. Fn.6), § 11<br />
Rdn.152.